Главная --> Публикации --> И кому нужна эта прописка? Цены эксклюзивного жилья продолжают бить рекорды Москву поделили и оценили. земля станет товаром У столицы появится свой градостроительный регламент Что иметь в виду, отправляясь за кредитом на квартиру

Как следует из шести распоряжений, выпущенных правительством Москвы в конце прошлого года, с которыми удалось ознакомиться “Ведомостям”, под строительство жилья планируется отвести 160 га столичных участков, находящихся в ведении Минобороны. Участки расположены в разных районах столицы, на некоторых из них находятся принадлежащие Минобороны и требующие сноса ветхие строения (дом № 51 по ул. Большой Пироговской, занимающий почти половину квартала между Большой и Малой Пироговскими улицами в Хамовниках), на других речь идет о реконструкции существующих кварталов (№ 35, 36 Восточного Измайлово, 60 га) или комплексной застройке территории (ул. Левобережная, владение 4-8, 75 га). Разработку проектной документации, согласно тем же распоряжениям мэрии, инвестирует ЗАО “Интеко”. Инвесторов строительства Минобороны определит на конкурсах, первый из которых, по словам пресс-секретаря “Интеко” Геннадия Теребкова, планируется провести в конце этого года.

Как стало известно “Ведомостям”, Министерство обороны готовится выделить под жилую застройку 160 га земли в Москве. По оценкам девелоперов, чтобы освоить эту территорию, всем столичным строителям не хватит и года. Последние тем временем присматриваются к земле военных: к примеру, принадлежащее супруге столичного мэра ЗАО “Интеко” уже разрабатывает проекты для этих участков.

А Теребков рассказывает, что в проектировании объектов строительства его компании предложило участвовать Минобороны, желающее обеспечить жильем военнослужащих в опережающем порядке. “Мы уже имели положительный опыт работы с Минобороны — строили жилой дом на ул. Академика Анохина, а также комплекс "Гранд-Паркъ", поэтому военные вновь обратились к нам”, — говорит он. По его словам, в 2003-2004 гг. “Интеко” передала военному ведомству около 100 000 кв. м жилья.

Выяснить, почему военные обратились именно к “Интеко” и на каких условиях будут определены инвесторы застройки участков, “Ведомостям” не удалось: запрос, отправленный в пресс-службу Минобороны 8 июля, остался без ответа.

“Каждый из этих участков привлекателен для инвесторов — как для тех, кто строит серийное жилье, так и для работающих на рынке элитного жилья”, — говорит гендиректор группы компаний “Декра” Тигран Алексанян. “Это хороший потенциал для девелопера, ведь в Москве сейчас большинство площадок требуют тщательной экономической оценки и "длинных" инвестиций — те же промзоны”, — согласна с ним пресс-секретарь “СХолдинга” Оксана Басова. Оценить объем инвестиций в эти проекты эксперты затруднились: проектирование жилых комплексов еще не закончено и их площадь не определена.

“Чтобы освоить эти участки, надо занять всех московских строителей работой на год”, — считает директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. По данным девелоперов, в среднем по московским нормам на 1 га можно построить 25 000-30 000 кв. м жилья, т. е. на всей территории можно разместить 4-4,8 млн кв. м. По оценке руководителя пресс-службы столичного стройкомплекса Игоря Каневского, в 2003 г. в столице было построено 4,7 млн кв. м жилья.

Тем не менее желающие участвовать в конкурсе уже есть. “МИАН-Девелопмент” сейчас прорабатывает вопрос об участии в этих конкурсах, в стадии изучения Пироговка, Левобережная и Восточное Измайлово“, — передает через свою пресс-службу гендиректор компании Анатолий Морозов. По словам Теребкова, “Интеко” тоже собирается в них участвовать, хотя “особой надежды выиграть у компании нет”. “За последний год "Интеко" не удалось выиграть ни одного конкурса на застройку в Москве”, — жалуется пресс-секретарь “Интеко”.

Пока инвесторам нелегко работать по проектам, участки которых находятся в федеральном ведении. “Обычно доли между федералами и инвестором определяются из расчета 30 на 70, но из своей доли инвестору еще надо заплатить городу, а сколько это и как — пока четкой нормы нет, поэтому сложно просчитать экономику проекта”, — объясняет Алексанян. “Чтобы успешно работать на этих участках, нужно иметь очень сильный административный ресурс, иначе самый привлекательный проект превратится в убыточный”, — утверждает топ-менеджер другой строительной компании.

Группа “Интеко” объединяет около 30 компаний, занимающихся строительством, производством стройматериалов и нефтехимией. Центр группы – ЗАО “Интеко”, 99% акций которого принадлежат Елене Батуриной, жене мэра Москвы Юрия Лужкова, а еще 1% – ее брату Виктору. Общая площадь построенного “Интеко” в 2003 г. в столице жилья – 520 000 кв. м, в планах на 2004 г. – 750 000 кв. м.
Наш сегодняшний собеседник впервые взяла в руки депутатский мандат в 1993 году. С этих пор она в Государственной Думе постоянно. Правда, в "перерывах" между выборами успела поработать министром труда и социального развития, преподавать в Санкт-Петербургском университете экономики и финансов...

Однако участники рынка считают, что компания Батуриной — один из наиболее вероятных победителей. “У "Интеко" не возникнет проблем с долей города”, — уверяет гендиректор крупной строительной компании. “Мы даже не будем выкупать конкурсную документацию, у нас здесь нет никаких шансов”, — сообщил “Ведомостям” на условиях анонимности владелец группы компаний, специализирующихся на строительстве.

Оксана Генриховна ДМИТРИЕВА родилась 3 апреля 1958 г. в Ленинграде.
Окончила Ленинградский финансово-экономический институт по специальности "экономист".
Профессор, доктор экономических наук.
Экс-министр труда и социального развития России.
Депутат Государственной Думы четырех созывов. В настоящее время независимый депутат, член Комитета по бюджету и налогам.
Президент Международного ипотечного клуба.
Руководитель Санкт-Петербургского отделения политической партии "Развитие предпринимательства".
Замужем, сыну 9 лет.

О нашем собеседнике:

Квартирный ряд: В конце апреля был создан Международный ипотечный клуб, вы согласились стать его президентом. Зачем вы решили взять на себя эту дополнительную "нагрузку"?

Недавно она была избрана президентом Международного ипотечного клуба, некоммерческой организации, регулярно проводящей круглые столы по самым актуальным проблемам рынка недвижимости.

К.Р.: Вы можете привести примеры такой "корректировки"?

Оксана Дмитриева: Цель МИК - объединить самых разных участников рынка недвижимости: банкиров, риэлторов, юристов и т. п. на одной "площадке", где они могли бы обмениваться мнениями, дискутировать, обсуждать наиболее острые проблемы с представителями исполнительной и законодательной ветвей власти. Для нас становится ясной позиция рынка, его реакция на принимаемые нами законопроекты. По многим вопросам, если есть политическая возможность, мы стараемся корректировать законодательство с учетом предложений практиков рынка недвижимости, на основе приводимых ими цифр и фактов. Разумеется, аргументация должна быть достаточно серьезной.

Как обходят эту норму? 84 процента квартирных сделок по Москве (цифры приводились участниками Международного ипотечного клуба) - это сделки меньше миллиона (по сегодняшним московским ценам за такую сумму вы на самом деле сможете приобрести разве что комнату в коммуналке - Ред.). Конечно, "занизить" сумму сделки - не вопрос для "обычных" покупателей жилья, но для тех, кто захочет воспользоваться для его приобретения ипотечным либо любым другим кредитом, это перерастает в серьезную проблему. Ведь если человек обращается за кредитом, он заинтересован в том, чтобы получить действительно ту сумму, которая ему нужна, - для этого надо зафиксировать реальную стоимость сделки. Получается, что сейчас мы говорим о том, как сделать ипотечные кредиты более распространенными, а на деле не убираем те нормы, которые этому препятствуют. То есть сегодня путь к новой квартире "открыт" тому, кто покупает ее на какие-то "левые" доходы, а не на официально взятый кредит.

О.Д.: Последние обсуждения, конечно, касались законопроектов из известного пакета по рынку доступного жилья. И некоторые предложения, которые были высказаны рынком, мы будем пытаться провести как поправки к принятым законам. К примеру, высказывалось настоятельное пожелание, чтобы для физических лиц налогооблагаемый вычет на доход при продаже жилья либо был существенно повышен, либо налог вообще отменен. Сейчас вы не платите 13% подоходного налога, только если доход от сделки составил менее миллиона рублей, а так как обычно все расходы продавца перекладываются на покупателя, то в случае, если сделка "стоит" больше миллиона, то она автоматически удорожается для приобретателя вашего жилья на 13%.

О.Д.: Ипотечное кредитование - вещь вообще достаточно сложная. Его развитие "упирается" во многие проблемы. Но если мы не будем "разгребать" их, постепенно, этап за этапом, то массово к нему перейти будет очень сложно. И эти вопросы подробно обсуждаются на заседаниях Международного ипотечного клуба. К примеру, вопрос выселения заемщиков, которые не платят по ипотечному кредиту. Понятно, что это дополнительные риски для банков, и если мы не пропишем соответствующую норму, которая бы однозначно гарантировала кредиторам возможность наказать недобросовестного заемщика - отбор банками своих клиентов останется чрезвычайно жестким. Заемщика по принимаемым сейчас законам можно выселить в так называемый "маневренный фонд" (это временное жилье), а из маневренного куда? Эти вопросы возникали и у законодателей, но участники рынка сделали на них еще больший акцент. Рынок "расставляет" свои приоритеты.

К.Р.: А какие еще нормы препятствуют развитию ипотеки?

О.Д.: Я думаю, что к ним относятся те, которые вносились нами, с Иваном Дмитриевичем Грачевым, еще ранее, в парламентах прежних созывов. Называлось это "оптимизацией сделок жилищной ипотеки". Там было и большинство предложений, которые сейчас внесены в налоговое законодательство и в закон "Об ипотеке" (как, например, отмена обязательного нотариального удостоверения жилищных сделок). Правильный шаг - это снижение государственной пошлины на ипотечные жилищные сделки, если одна из сторон требует обязательной "визы" нотариуса.

К.Р.: А какие нормы из пакета наиболее проработанные?

К.Р.: Почему же через полгода правительство изменило свое мнение?

Несомненно полезны поправки в закон об ипотечных ценных бумагах и, соответственно, в закон о банкротстве кредитных организаций (о выведении ипотечного покрытия из общей конкурсной массы). На этой норме, кстати, мы настаивали, когда принимался закон, но тогда правительство было против.

Необходимо также более четко прописать в законе все, что касается ипотечного агента - то есть структуры, которая может выпускать ипотечные ценные бумаги. Впрочем, я думаю, что понятие "ипотечный агент" постепенно умрет само собой. На нем настаивали Федеральная комиссия по ценным бумагам Центробанка и Федеральное агентство по ипотечному кредитованию.

О.Д.: Очевидно, до правительства "дошла" полезность этой нормы. Впрочем, полгода - это хороший срок. Иногда требуется гораздо больше времени…

К.Р.: Упреки в том, что этот пакет в целом не проработан, слышны со всех сторон. Но, тем не менее, практически все убеждены, что в целом его все равно надо принять. Почему?

Возможность выпускать ипотечные облигации надо дать, конечно, банкам. Хотя сначала им вообще хотели запретить быть эмитентами ипотечных ценных бумаг. Но создание системы трастовых фондов (по американскому типу) в российском законодательстве не прописано. Так что появление таких форм у нас пока "зависает".

Градостроительный кодекс - это вообще особая статья. Да, там есть вопрос доступа к земельным участкам, он, конечно, влияет на рынок жилья, но все равно его надо было поднимать отдельно. И тщательно, очень взвешенно, рассматривать.

О.Д.: В этом пакете совершенно не нужное объединение: ипотечного законодательства с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, местным налогом на недвижимость и т. д. Эти законы напрямую с ипотекой не связаны: ЖК регулирует использование жилья, вопросы эксплуатации жилищного фонда, вопросы социального найма, приватизации жилья, то есть в нем говорится о тех гражданах, кто вообще не желает ничего приобретать или строить, - какое отношение это имеет к рынку жилья? На мой взгляд, в Жилищный кодекс нужно было внести только несколько поправок, которые позволяют "запустить" ипотеку. В первую очередь, снизить риски банков, а значит, и уменьшить процент по выдаваемому ими ипотечному кредиту и смягчить требования к заемщикам.

Общественный градостроительный совет при мэре столицы утвердил проект строительства самого крупного после “Москва-Сити” офисного комплекса площадью 368 000 кв. м. Привлекательнейший участок на пересечении Кутузовского проспекта и третьего транспортного кольца, на котором запретили строительство второго по величине в мире гипермаркета IKEA, достался неизвестной компании “Международный центр”.

Мы говорим, что ипотека - это демонополизация рынка. Ее развитие приведет к росту спроса - основная часть населения получит доступ к финансовым ресурсам, и тогда нужно будет обеспечивать предложение. Насколько этот спрос вызовет увеличение предложения? На мой взгляд, вызовет, но это будет спрос на не слишком дорогие квартиры. Сейчас у нас спрос на квартиры формируют люди с деньгами. Те же, кто будут приобретать жилье по ипотеке, будут интересоваться в первую очередь дешевыми квартирами. Так что, вероятно, произойдет реструктуризация рынка жилья…

На эту землю имели виды федеральные власти, собиравшиеся построить там офисный комплекс для переселения 17 министерств. Одно время наиболее вероятным претендентом на этот участок считалась шведская IKEA, которая была готова присоединить к нему территорию УДП и за свой счет обновить дом быта. Но город, опасаясь транспортного коллапса, запретил строить гипермаркет и взамен предложил шведам три других участка.

Новый административно-торговый комплекс будет построен на участке площадью 5,3 га, вытянутом вдоль улицы Кульнева, который на юге примыкает к Кутузовскому проспекту, а на севере выходит на берег Москвы-реки. Участок плавно огибает территорию, находящуюся в ведении Управления делами президента (УДП), на которой расположен обслуживающий кремлевских чиновников дом быта “Президент-Сервис”.

Чего нельзя сказать о ее генеральном директоре Михаиле Зайце. Один из бывших сотрудников ОАО “Сити”, управляющей компании проекта “Москва-Сити”, сообщил “Ведомостям”, что в 2001 г. Зайц от имени IKEA вел переговоры с городом о передаче шведам участка на Кутузовском. В IKEA это подтвердили, но в каком качестве Зайц представлял их компанию, не объяснили. Пресс-секретарь IKEA Ирина Ваненкова заявила лишь, что сотрудником компании Зайц никогда не был. Получить комментарии самого Зайца “Ведомостям” не удалось.

В итоге и федеральные власти, и транснациональную компанию обошла малоизвестная компания “Международный центр” с уставным капиталом 1 млн руб. По данным СКРИН, ее акционерами являются четыре компании — ЗАО “Альфа Ларан” (34,4%), ООО “Голд Лайн Компани” (19,9%), ООО “Юст-Медиа” (19,9%) и ЗАО “Транснет” (19,9%) — и физическое лицо (5,9%). Несмотря на то что компания создана в 1992 г., ни одному из опрошенных “Ведомостями” участников рынка она не знакома.

Как рассказал “Ведомостям” главный инженер “Международного центра” Сергей Бабкин, к сентябрю компания ждет выхода постановления правительства Москвы, регламентирующего отношения с городом и сроки строительства. Инвестиции на первом этапе, который включает вывод с территории отделения милиции, строительство съезда на третье транспортное кольцо, а также перекрытие железобетонным настилом железнодорожных путей и метрополитена, Бабкин оценивает в $15-21 млн, а весь проект — в сумму “от $500 млн”. “Это только строительно-монтажные работы, даже без отделки, которая будет выполняться под конкретного заказчика”, — говорит он, добавляя, что сейчас ведутся переговоры с соинвесторами о финансировании следующих стадий строительства.

Так или иначе именно “Международный центр” выступил инвестором и заказчиком-застройщиком проекта. На участке будет построен административно-торговый комплекс общей площадью 368 000 кв. м, решил на прошлой неделе общественный градостроительный совет при мэре Москвы. Проект, выполненный в архитектурном бюро “Сергей Киселев и партнеры”, предусматривает сочетание “подиума” из нескольких девятиэтажных корпусов (всего 114 300 кв. м), двух 43-этажных башен (106 880 кв. м) и четырехъярусного подземного паркинга на 2950 автомобилей (118 600 кв. м).

Единственным недостатком эксперты считают кремлевский дом быта, который невозможно убрать с переднего плана будущего комплекса. В ближайшем будущем никакие изменения здания “Президент-Сервиса” не коснутся, обещает пресс-секретарь УДП Виктор Хреков. “Использовать коммерчески привлекательную землю под прачечную неэффективно, а офисная зона от подобного соседства проигрывает”, — сокрушается Рябокобылко.
Минприроды хочет инвентаризовать особняки российской элиты, заявляя о своем намерении снести незаконные постройки в Подмосковье.

Найти соинвесторов, по мнению экспертов, будет несложно. “Этот комплекс идеально подходит для крупных российских игроков, желающих консолидировать свои разобщенные в части недвижимости активы в одном здании”, — считает директор Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Руководитель отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Роман Чепцов добавляет, что войти в проект могут и паевые инвестиционные фонды, которые заинтересованы в московской недвижимости, но не имеют достаточных средств для приобретения или строительства отдельных зданий. Привлекательность участка для офисного строительства, особенно при решении транспортной проблемы, отмечают директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин и замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. “При строительстве выезда на третье кольцо транспортная доступность этого комплекса будет лучше, чем у “Москва-Сити”, — уверена Никуличева.

Напомним, что заместитель руководителя федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования Олег Митволь заявил, что Минприроды приступает к инвентаризации подмосковных поселков. При этом все дома и постройки, построенные на заповедных, государственных землях, в водоохранных зонах, могут быть снесены по решению суда за счет владельца недвижимости. По мнению чиновников, более 1400 гектаров государственной земли в Московской области захвачено незаконным образом. Эксперты оценивают долю незаконных построек в 90%, утверждая, что лишь единицы домов построены в полном соответствии с законом. Особой популярностью пользуются береговые линии, водоемы и заповедные леса. Большие претензии у чиновников к Рублево-Успенскому, Минскому шоссе, парку «Лосиный остров» и усадьбе Архангельское и еще к ряду подмосковных районов, включая Одинцовский и Красногорский. Представители природоохранного ведомства приводят в качестве примера нанесения ущерба природе с целью расчистки площадки под строительство Масловский лес, который был заражен древесным жучком с единственной целью – лишить лес статуса охраняемого и начать коттеджную застройку. Очевидно, что процесс стимулирует высокая стоимость земли, которая способна окупить не только мероприятия по заражению леса, но также и проблемы с властными органами. Минприроды, как следует из официальных заявлений, вознамерилось положить конец чиновничьему и девелоперскому беспределу. Уже появились сообщения о существовании неких «черных списков» дач и особняков, которыми природоохранная прокуратура якобы займется в ближайшее время.

Министерство природных ресурсов (МПР) в конце прошлой недели оказалось в центре крупного скандала, после того как объявило о своем намерении ликвидировать все загородные дома, построенные с нарушением природоохранного законодательства. Другими словами, чиновники обещают «взять на вооружение» бульдозеры. Между тем, по мнению экспертов, в Подмосковье 90% земельных участков получены с нарушением того или иного закона, не всегда, правда, природоохранного. Таким образом, сносить придется почти все, включая дома и поселки российской элиты на Рублевском шоссе. Участники рынка сомневаются в том, что Минприроды по зубам такая кампания – бороться придется с очень влиятельными людьми, имеющими практически неограниченные возможности для ответных действий. Впрочем, вряд ли эта кампания имеет своей целью действительно снос домов: скорее, чиновники сосредоточатся на инвентаризации имущества.

Впрочем, трудно предположить, что Олег Митволь, при всей своей убежденности в успехе предприятия, не понимает, с чем придется столкнуться министерству при попытке пригнать бульдозеры (а именно это обещает сделать чиновник) на Рублевку. Г-н Митволь также не может не отдавать себе отчет в том, чем закончится противостояние отдельно взятого министерства со всей российской элитой. Поэтому эксперты полагают, что главной целью разворачиваемой кампании является отнюдь не борьба с незаконными постройками, и даже не борьба с мздоимством. Цель кампании намного более прагматична. И эта цель была озвучена в заявлении, правда, не всеми была замечена. Она, судя по всему, состоит в том, чтобы провести инвентаризацию имущества Подмосковья. «Как известно, с 2005 года основную долю доходов региональных бюджетов будет составлять налог на имущество, – сказал RBC daily руководитель спецпроектов Института социальных систем МГУ Дмитрий Бадовский. – Этот налог будет исчисляться из рыночной стоимости земли, а в Подмосковье такой оценки не проводилось. Регионы вынуждены усиливать административный контроль, в противном случае им будет трудно свести концы с концами. Затеянная Минприроды кампания, по всей видимости, связана именно с этим». Этот вывод тем более логичен, если учесть тесные взаимоотношения, связывающие идеолога реформирования межбюджетных отношений, главу Минэкономразвития Германа Грефа и главу Минприроды Юрия Трутнева, ведомство которого и затеяло кампанию по инвентаризации Рублевки.

Эксперты, однако, считают, что Минприроды замахнулось на явно непосильное дело. Понятно, что рядовые граждане России на Рублевском шоссе не селятся. Те же, у кого есть возможность приобрести себе домик в водоохранной или заповедной зоне, имеют и все необходимые рычаги по отстаиванию собственных интересов. Впрочем, Олег Митволь уже успел заявить, что его купить не удастся, поскольку в данном случае для него важнее выполнить задачу. Кстати, предшественник нынешнего министра природных ресурсов Виталий Артюхов тоже затевал подобную кампанию, правда, она так ничем и не закончилась. Однако даже если не принимать во внимание лоббистские возможности обитателей дворцов на Рублевке, существует также ряд проблем сугубо юридического характера. «Представители Минприроды в своем заявлении смешивают два разных нарушения, – сказал RBC daily директор аналитического центра компании «Миэль» Геннадий Стерник. – Это нарушения экологического законодательства и нелегитимное получение участков под застройку. Во вторую область Минприроды вторгаться не может: это не относится к его компетенции. Если же они обнаруживают вырубку леса или незаконный сброс отходов в реки, то должны штрафовать». В компании Penny Lane Realty считают, что, даже если Минприроды и дойдет до суда, владельцам уже построенных домов все равно ничто не угрожает. «Домам в поселках, которые уже сформировались, практически ничто не грозит, – сказали RBC daily в компании. – Документы на эти земли и недвижимость оформлены, и вряд ли кто-то будет сносить такие дома. В случае если чиновниками будет подан судебный иск из-за незаконной застройки земельных участков, то у собственников недвижимости остается право на использование соответствующей части лесного участка, занятого объектами недвижимости».



Главная --> Публикации