Главная --> Публикации --> Погонный метр Ипотека в пакете Не стройте за околицей Новый налог на недвижимость будет рассчитываться по массовой оценке ее стоимости Частные инвестиции

История района началась более 600 лет назад. Разнообразие природных ландшафтов, разветвленная речная сеть, небольшие озера, оставшиеся от ледниковой эпохи, лесные массивы, открытые пространства с возвышенностями и богатый животный мир издавна привлекали сюда людей. Неудивительно, что именно здесь возникли наиболее известные центры русских народных промыслов, воспевающих красоту здешних мест. В селе Федоскино с 1798 года расписывают лаковую миниатюру из папье-маше, а в селе Жостово с начала XIX века изготавливают расписные металлические подносы.
Самой древней частью Лобни является Киово (Киево). Его история насчитывает уже пять веков. В 1623 году царь Михаил Романов отдает пустошь на суходоле Киева братьям Борняковым. Вскоре пустошь Киово превращается в небольшое, но богатое сельцо. В 1649 году с разрешения царя Михаила Федоровича село было продано Б. М. Хитрово, видному общественному и государственному деятелю, получившему титул боярина и право присутствовать на посольских приемах возле царя. При нем была построена церковь Спаса Нерукотворного, а Киово становится селом и получает название Киово-Спасское.
В 1680 году село перешло к Ивану Давыдову. В 1769 году здесь строят кирпичную церковь, сохранившуюся до наших дней. В начале XIX века селом владели графы: Салтыков, Орлов, Панин. После отмены крепостного права село разрастается. Многие крестьяне отходят от земледелия и работают на ткацкой фабрике в сельце Поляны. В начале XX века здесь открывается земское училище, через Киево проходит Савеловская железная дорога, а недалеко от села возникает железнодорожная станция Лобня.
Исторически Лобня, получившая статус города в 1961 году, образована из нескольких населенных пунктов: рабочих поселков Лобня и Красная Поляна, села Киово, деревень Пучки, Горка, Букино, Горки Киовские, Катюшки, Нестериха, объединившихся в разные годы. В 1975 году Лобня получила статус города областного подчинения. Общая площадь города составляет 2621 га. Население — 63,5 тыс. человек.

Подмосковный город Лобня расположен в природоохранной зоне Москвы, в окружении живописных озер и прудов. Он находится на юго-восточном склоне Смоленско-Московской возвышенности, на реках Альба и Лобненка, в 27 км от столицы и в 12 км от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе.

Дом на улице Крупской
В тихом, обжитом районе города, расположенном в центре Лобни, возводится 15-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Его секции будут состоять из 1–4-комнатных квартир свободной планировки, варианты которой будут зависеть от пожеланий покупателя. На территории возле дома будут оборудованы гостевая парковка, детская и спортивная площадки, рядом находится подземный гараж. В оптимальных по метражу и планировке квартирах просторные кухни (9–14 кв. м), большие прихожие, балконы и лоджии. Площади квартир: 45,4 кв. м (однокомнатные), 76,4 кв. м (двухкомнатные), 109,5 кв. м (трехкомнатные), 138,3 кв. м (четырехкомнатные). Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $700.

Жилой комплекс на Букинском шоссе
В настоящее время активно застраивается микрорайон № Здесь, по Букинскому шоссе, д. 36, 38, возводится комплекс из трех 14–15–16-этажных монолитно-кирпичных домов по индивидуальным проектам. В зеленой зоне, где строятся дома, раскинулся городской парк отдыха с аттракционами и развлекательным комплексом. Микрорайон расположен в 7 мин ходьбы от железнодорожной станции Лобня. Рядом с домами будут построены школа, гаражный комплекс, спортивные сооружения. Одновременно со строительством ведутся работы по благоустройству прилегающей территории. Квартиры в доме будут сдаваться под чистовую отделку: проложена электропроводка, выведены сантехнические коммуникации, установлены стеклопакеты и приборы отопления, оштукатурены стены, остеклены лоджии. Площади квартир: 39,2–43,7 кв. м (однокомнатные), 56,9–66,8 кв. м (двухкомнатные), 83,9–85 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $759.

Жилой комплекс в микрорайоне Южный
В чистом зеленом микрорайоне рядом с лесопарком строится 17-этажный дом серии П-111М. Дом расположен в 10 мин ходьбы от железнодорожной станции, рядом находятся детские и медицинские учреждения. Проектом предусмотрено комплексное благоустройство территории. В каждом подъезде имеются места для консьержа. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы оборудованы пандусами, вестибюли — местами для установки подъемников. Особенностью конструкции дома является то, что в нем можно обеспечить любую планировку квартиры, в том числе и двухуровневую. Площади квартир: 42,9–46,9 кв. м (однокомнатные), 55,7–65,8 кв. м (двухкомнатные), 77,2–96 кв. м (трехкомнатные). Площадь кухонь — 12 кв. м. Высота потолков — 2,7 м. Квартиры сдаются под чистовую отделку, с застекленными лоджиями. Окна оснащены стеклопакетами ПВХ.
Срок сдачи — III квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $500.

Дом на улице Чайковского
По адресу: ул. Чайковского, 20, возводится 14-этажный двухподъездный панельный дом. В доме предусмотрены помещения для консьержа или охраны. Во дворе оборудована парковка. В квартирах улучшенной планировки имеются подсобные помещения, большие лоджии. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Площади квартир: 42,3–43,6 кв. м (однокомнатные), 60,4–61,7 кв. м (двухкомнатные), 74,2 кв. м (трехкомнатные). Высота потолков — 2,75 м. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами.
Срок сдачи — III квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $570.

С юридической точки зрения любое строительство - это целая цепочка документов, говорит Виталий Горин, генеральный директор агентства "Арсенал-Холдинг". Первый из них - это краткосрочный договор аренды земли или постановление Правительства Москвы (ППМ), в котором будущее строительство оговаривается довольно подробно: кто застройщик, в какие сроки, какой общей площади будет здание. Также описываются взаимоотношения застройщика с администрацией - какая доля квартир будет отдана под городские социальные программы либо (если расчет производится деньгами) какие суммы и в какие сроки будут перечислены. Если для освобождения площадки под застройку необходимо отселение - подробно прописывается, кто им занимается, в какие сроки, на каких условиях.

Дом на улице Калинина
В одном из перспективных районов города по адресу: ул. Калинина, 3, строится 14-этажный монолитно-кирпичный дом бизнес-класса по индивидуальному проекту. Строительство ведется по современной технологии, предусматривающей повышенную тепло- и шумоизоляцию фасадов. Отведено помещение для охраны, входы оборудованы пандусами. В доме большой выбор планировочных решений 1–3-комнатных квартир. Во всех квартирах имеются лоджии. Площади квартир: 35,9–36,7 кв. м (однокомнатные), 53,5–57,7 кв. м (двухкомнатные), 71,2–86 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены стеклопакетами ПВХ. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — III квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $630.
Цепочка документов

Есть еще один документ, очень важный. В случаях, когда расчеты с городом идут не деньгами, а квартирами, должен быть составлен протокол распределения долей, в котором записывается, какие именно квартиры кому идут. Смысл понятен: чтобы застройщик - по ошибке или злому умыслу - не продал покупателю квартиру, принадлежащую городу.

Затем, на основе ППМ, готовится инвестиционный контракт. Его содержание в принципе такое же, только все прописывается более детально. Иногда инвестиционный контракт может в деталях отличаться от ППМ: немного другой метраж, иные взаимоотношения застройщика с городом. Происходит это потому, что иногда после выхода ППМ строительство по каким-то причинам не начинается, и городу приходится менять условия. Для покупателя же важно знать, что некоторые "несостыковки" двух документов - это вполне нормально. Главное, чтобы везде фигурировал один и тот же адрес и одна и та же организация-застройщик.

Одним словом, должна выстраиваться четкая цепочка документов - от ППМ до нынешнего правообладателя. Если что-то на какой-то стадии туманно, нужно не стесняться об этом спрашивать. Здесь, правда, есть один нюанс. Довольно часто квартиры продаются не собственниками, а посредниками - риэлторскими компаниями. Потребители же убеждены, что нужно постараться обойти посредника: для этого они сначала смотрят в документах кто собственник, а потом идут туда. Риэлторы изобрели противоядие. Документы клиентам показывают, но вот снять с них ксерокопию и забрать ее с собой разрешают только в том случае, если покупатель вносит аванс - необременительный, долларов 200-30 Его основное назначение - "застолбить" квартиру за клиентом, а также подтвердить серьезность намерений самого клиента. При этом, чаще всего стоимость квартиры у риэлтора и у правообладателя квартиры одинаковая, поскольку комиссионные риэлтору платит держатель прав на квартиру.

Не исключено, что в процессе строительства происходят различные переуступки прав между участниками инвестиционного проекта. Так, вопреки широко разрекламированным намерениям, застройщики так и не перешли на стопроцентные денежные взаимоотношения с поставщиками стройматериалов - за кирпич, цемент, сантехнику довольно часто рассчитываются квартирами. Все эти переходы прав должны подтверждаться документально. Особое внимание нужно обратить на финансовые взаимоотношения между юридическими лицами (акты, договорные отношения, платежи и пр.).

Здесь мы плавно переходим к тем документам, которые подписываются уже с клиентом. Основной из них будет называться договором инвестирования, соинвестирования, соглашением о долевом участии, инвестиционным контрактом. Разницы в том как именно называется документ, нет - главное в содержании. В договоре этом, прежде всего, должны быть обозначены стороны. Поскольку продаваемой квартиры еще не существует, называются они не продавец и покупатель, а правообладатель и правоприобретатель. Последним обязательно должен быть гражданин или несколько граждан, которые потом и станут собственниками - нельзя записать Иванова, а оформить квартиру на Петрова. Если же такая необходимость потом появится, придется договор расторгать и заключать вместо него новый.

Петров Иванова не заменит

В договоре (либо в приложении к нему) иногда дается описание дома: какие в нем лифты, двери, отделка, инженерное оборудование. Стеклопакет - деревянный или пластиковый. Застеклена или нет лоджия. Впрочем, все это имеет смысл только в том случае, если проект нетиповой (подробно излагать, какие потолки в П-44Т, вряд ли нужно).

Следующий момент - подробное описание квартиры, чтобы избежать любых возможностей произвольного толкования этого вопроса. Обычно описание есть в протоколе распределения долей (квартира двухкомнатная общей площадью 82 кв. м, расположена в третьей секции на седьмом этаже, слева от лифта) - все эти формулировки и переносим в наш договор.

Плюс-минус 10 метров

Кроме того, в договоре обязательно указывается, на основании каких документов он заключен. Все это (ППМ, инвестконтракты, переходы прав) мы уже перечислили выше - главное, чтобы при перенесении в договор не появились ошибки и разночтения.

Все платежи должны, разумеется, сопровождаться выдачей платежных документов. Если платим с рассрочкой и порциями - получаем такие бумаги каждый раз - это избавит от возможных споров из-за того, сколько именно заплачено. При проведении платежей лучше всего пользоваться услугами третьих организаций - банков. Возможно, это сопряжено с некоторыми потерями (банк возьмет что-то за конвертацию валюты, примет ее по другому курсу), но так значительно надежнее.

Отдельная тема - стоимость квартиры. Здесь все должно быть ясным и понятным. Единицы расчета - если это "условные единицы", то необходимо объяснение, как рассчитываются эти у.е., исходя из какой валюты, по какому курсу. Если договором предусматривается рассрочка, то как идут платежи, в какие сроки, какими порциями. Обязательно должен наличествовать пункт, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Единственное исключение - если обмеры БТИ после завершения строительства покажут, что площадь квартиры больше или меньше записанной в предварительных документах. Такое, кстати, случается довольно часто и в ту, и в другую сторону, причем неприятно и то, и это. Известен случай, когда квартира, заявленная как 100 кв. м, на деле оказалась 115, и покупателю предложили доплатить по 00 за метр. Необходимость выложить дополнительные тысяч оказалась очень некстати. В другом случае обещали квартиру в 50 "квадратов", а оказалось 44 - и застройщик всячески "заматывает" возвращение денег, мотивируя это тем, что описанного выше пункта (о пересмотре цены в случае изменения площади) в его договоре нет:

Наконец, в реквизитах договора должен быть указан именно тот расчетный счет, на который затем будут осуществляться платежи. Если же покупателя просят платить на какой-то другой счет - следует просить подтверждающий документ. "Просим вас платежи по договору номер такой-то от такого-то числа производить на р/с такой-то" - чтобы было понятно, почему вы платили именно туда.

Весьма распространена ситуация, когда квартира продается, например, за 1,8 млн. рублей, но при этом в бумагах пишется миллион четыреста. Застройщик, вероятно, как это модно сейчас говорить, оптимизирует налоги, но для покупателя это риск. Впрочем, та сумма, что "сверху" страхуется. И платежные документы будут у покупателя на всю сумму - не на 1,8 млн. сразу, а на 1,4 млн. и 400 тысяч. Все платежи подтверждены, и если возникнут вопросы - суд вполне примет у вас их как доказательства.

Утром деньги - вечером стулья

Еще в договоре инвестирования хорошо бы указать дату сдачи дома. Обычно она записана в инвестконтракте или ППМ, но опоздание в три месяца - это еще не очень плохо, как правило, дома сдаются позже на полгода-год. Так что из-за этого пункта не стоит особенно и волноваться. Наконец, в договоре прописывается, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность.

Наталья Пензина, заместитель директора Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", считает саму постановку вопроса "утром деньги - вечером стулья" довольно странной. Просто так отдавать стоимость квартиры - неразумно. Другое дело, если здесь предлагается заключить некое предварительное соглашение - в этом случае надо смотреть, что в нем записано, у кого какие права и обязанности. А так же желательно ознакомиться с формой основного договора, чтобы не было в дальнейшем неприятных "сюрпризов". Если безоговорочное обязательство подписать основной договор через определенное время, тогда все не так страшно.

Рекомендации заключать только юридически безупречные договоры - это прекрасно, но жизнь, к сожалению, говорит о другом. В нынешних условиях ажиотажного спроса продавцы чувствуют себя на коне, и часто отказываются даже обсуждать саму возможность что-то изменить в своих документах. Сейчас даже пошли слухи, что некоторые вполне уважаемые компании предлагают клиентам такие условия - деньги сейчас, а договор через месяц. Подкрепляется это требование "бронебойным" аргументом - ценой процентов на 20-30 ниже рыночной. В общем, все основания вспомнить старую поговорку о том, где бывает бесплатный сыр.

Владельцы дач, земельных участков и коттеджей с января следующего года могут получить излишне уплаченные налоги обратно. Проведенный год назад в Московской и других областях перерасчет платы за землю заставил многих владельцев дач раскошелится на земельные налоги одномоментно на 8--10 тыс. руб. Налоговики тогда заявили, что все предыдущие годы они взимали налог по заниженной более чем в 30 раз ставке, и обязали выплатить недостающее. Теперь же фискалы будут обязаны вновь пересчитать плату за землю, вернув обиженным дачникам переплаченное за четыре года. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс включены в правительственный жилищный пакет, которым Госдума завершила свою весеннюю сессию и который обещала по просьбе кабинета министров принять в третьем чтении сразу после прихода с каникул.

А в целом читателей можно успокоить: масштабных афер, когда деньги собирали, а квартиры потом не давали, в Москве нет уже с 1998 года. Если есть договор, где записано, что стоимость квартиры является окончательной - застройщик никак не сможет помешать вам получить квартиру в собственность. Свои обязательства покупатель выполнил, деньги заплатил - оформление в собственность в крайнем случае можно провести даже против воли застройщика, через суд.

Выяснилось, что налоговики просто решили, что дачники несколько лет платили налог неправильно. В среднем с владельца дачного дома взимали плату за землю чуть более 100 руб. в год. Такие цифры устанавливались законом 1991 года «О плате за землю», где было сказано, что земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, индивидуальным), облагаются налогом в размере 3% от ставки земельного налога, установленного в данной местности.

Напомним, что в конце лета 2002 года хозяева недостроенных, не зарегистрированных в БТИ дач и даже пустых земельных участков получили странные извещения об уплате налога. В июле-августе подобные повестки от налоговиков действительно должны приходить. Однако в тот раз сумма в извещении была выше обычной в несколько десятков раз. Кто-то решил, что произошел сбой в компьютерах налоговиков, кто-то подумал, что невнимательный инспектор приписал лишние нули. Наиболее настырные дачники, позвонив в инспекцию, выяснили, что 10 тыс. руб. за шесть соток -- вовсе не ошибка.

Столь странную логику налоговики аргументировали просто. «Когда коттеджная застройка не была столь плотной, мы закрывали глаза на строительство, облагаемое налогом по льготной ставке, -- объясняли тогда в инспекциях возмущенным дачникам. -- Тем более что под перерасчет попадали только те, кто строит сейчас дачи на территории городов и поселков, а строительство в сельской местности по-прежнему облагается налогом 3 руб. за сотку». На практике же участки под жилищное строительство выделялись в равной степени как в черте городов, так и в районах сельской местности, сами дачники и не знали, каков статус земли, на которой стоят их дома.

В 2002 году налоговикам внезапно пришла в голову иная трактовка этого закона. Собственникам дач и коттеджей они объяснили, что льготами по уплате налога в размере 3% от полной суммы они пользовались незаконно, а значит, должны уплатить недоплаченное за три года. Льготы, по мнению фискалов, должны были распространяться только на тех граждан, на чьих участках стоит жилой дом. Дом же, по разумению налоговых инспекторов, не становится жилым, пока право собственности на него не зарегистрировано в БТИ. До этого момента фискалы считают его «жилищным строительством» и облагают землю, на котором он стоит, по полной ставке, которая составляет 3--4 тыс. руб. в год. По этой же логике в числе получивших извещения об уплате задолженности оказались люди, вообще не начавшие осваивать и застраивать свой участок.

В московском регионе дело закончилось тем, что между администрацией и налоговиками была достигнута договоренность за предыдущие три года налог не перерассчитывать по стопроцентной ставке, но с 2002 года начислять дачникам плату за землю по новым ставкам. Успокоили и тех, кто, проявив законопослушность, поспешил заплатить по присланным квитанциям. Этим людям пообещали вернуть переплаченное. Однако на практике возвращения излишне уплаченного так и не произошло, к льготным ставкам фискалы не вернулись, а подмосковные налоговики отвечают, что действуют «согласно закону».

Через месяц после введения нового порядка расчета платы за дачные земли в Подмосковье конфликт вышел на уровень Мособлдумы и администрации Московской области, которые поспешили объявить жителям, что налоговики ошиблись. Фискалы и сами попытались пойти на попятную, переводя стрелки на законодателей. По мнению налоговиков, Госдума должна уточнить, к каким постройкам применять льготные ставки, и тогда инцидент будет исчерпан. Тем не менее в приватных разговорах сами фискалы откровенно советовали «погодить платить» налоги по полученным извещениям, поясняя, что «в худшем случае вы заплатите пени, в лучшем -- местные законодатели, не дожидаясь поправок от Госдумы, дадут отмашку весь недострой считать по льготным ставкам».

«Живыми» деньгами, правда, переплаченные налоги получить удастся вряд ли -- фискалы скорее всего зачтут их в счет будущих платежей. Те, кто несколько лет платил 100% вместо 3%, могут радоваться лишь тому, что о налогах на землю теперь много-много лет не будут беспокоиться их дети и внуки.
В Мосгордуме прошли слушания по вопросам реконструкции площади Гагарина. Скандал, связанный со строительством новой транспортной развязки, подземной парковки, "Дома - окна в третье тысячелетие» и переносом памятника Гагарину на несколько метров, не утихает уже 12 лет. Однако каждая встреча властей с местным населением преподносит сюрпризы. На этот раз главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сообщил жителям, что на площади будет построен многозальный кинотеатр.

Конец бесконечным спорам налоговых органов с владельцами дач и участков, на которых еще ничего не построено, может наступить лишь с января 2005 года. Если поправки в закон «О плате за землю» вступят в силу, налоговики будут обязаны перерассчитать и вернуть излишне уплаченные налоги за участки под недостроем.

План переустройства площади и строительства транспортной развязки был разработан еще в начале 90-х годов. Распоряжением Моссовета участок Гагаринской площади и прилегающей территории (46 га) был передан в долгосрочную аренду с правом застройки совместному советско-французскому предприятию ОАО «Семантек». Фактический собственник земли предложил весьма амбициозный проект реконструкции площади: там собирались построить не только развязку, передвинуть статую первого космонавта и соорудить гигантский 'Дом - окно в третье тысячелетие».

Космонавта не передвинут
Два последних года жители района, прилегающего к площади Гагарина, яростно протестуют против плана реконструкции, предложенного московскими властями. Вчера депутат от этого района Дмитрий Катаев пригласил 'на ковер' в Мосгордуму главного архитектора города Александра Кузьмина. Жители ждали от него последней информации о судьбе своего района.

Мультиплекс вместо капремонта
Но это заявление не примирило Кузьмина с жителями. По словам Катаева, сейчас «в районе нет ни приличной поликлиники, ни бассейна, ни развлекательного центра – и никогда не будет, если мы уже сейчас забьем все свободные пятачки другими коммерческими объектами. Жители требуют капремонта домов, в стенах которых уже пошли трещины, к тому же квартиры могут упасть в цене, если прямо под окнами пройдет эстакада».

Под давлением общественности городские власти решили скорректировать план. Как сообщил вчера Александр Кузьмин, 'памятник Гагарину никуда не двигается, дома-окна уже нет ни в одном плане'.

Жители с доводами главы Москомархитектуры не согласились: 'Мы больше 10 лет являемся заложниками какой-то мифической концепции развития. Почему при ее разработке не спросили нашего мнения?» - возмутился представитель общественности Сергей Дорофеев.

Кузьмин попытался успокоить Катаева: «Полотно Ленинского проспекта для строительства подземной развязки поднимается не на 3 метра, а на 74 сантиметра - чтобы никому не мешать, бассейн будет как пристройка к школе. Что касается подземной стоянки под развязкой, то построить ее было дешевле, чем засыпать образовавшуюся после строительства пустоту песком, – и по всем законам градостроительства это разумно».

«Заказать разработку нового проекта может кто угодно, в том числе и территориальная община, - парировал Кузьмин. – Но, например, строительство транспортных развязок на конкурс не выставляется, поэтому тут он вряд ли поможет. А вот предоставить вам примерный план застройки – где будет вторая очередь развязки, где кинотеатр – мы можем довольно быстро».

Катаев тут же предложил провести открытый конкурс на комплексную разработку нового проекта реконструкции площади, в жюри которого вошли бы и представители общественности.

На обдумывание ситуации жители взяли тайм-аут. ГАЗЕТА будет следить за развитием ситуации.

Жители удивились: о строительстве кинотеатра они слышали впервые. Как пояснил главный архитектор, многозальный кинотеатр (мультиплекс) будет возведен над подземной стоянкой, на участке между двумя развязками, и сможет принимать до 1000 человек одновременно. По мнению Кузьмина, появление на площади нового культурно-развлекательного объекта не затруднит движения автотранспорта и пешеходов, поскольку подземная парковка для посетителей кинотеатра уже полностью построена.



Главная --> Публикации