Главная --> Публикации --> Вячеслав заиканов: московские высотки не провалятся И кому нужна эта прописка? Цены эксклюзивного жилья продолжают бить рекорды Москву поделили и оценили. земля станет товаром У столицы появится свой градостроительный регламент

Любая предпринимательская деятельность требует уплаты налогов. И арендодатель не исключение, даже несмотря на то что официально он не считается индивидуальным предпринимателем.
При сдаче квартиры в аренду обязательно заключают договор, который содержит информацию о сторонах (паспортные данные и адреса), предмете (комната, квартира, дом), дате заключения договора, сроке аренды, цене. Последняя может быть зафиксирована в рублях или в другой валюте. Во втором случае необходимо указать, что оплата производится в рублях по официальному курсу на день оплаты.
Сдавая помещение, вы тем самым получаете доход в виде арендной платы. Таким образом, у вас возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Налогоплательщики самостоятельно исчисляют сумму, подлежащую уплате. Не позднее 30 апреля, следующего за налоговым периодом, должна быть подана декларация о доходах. Например, если арендодатель заключил договор с арендатором с 1 февраля 2003 года по 31 декабря 2003 года, то декларацию следует подать до 30 апреля 2004 года.
Если договор расторгается раньше, то нужно в пятидневный срок со дня его прекращения оформить декларацию о фактически полученных доходах. Такой вариант экономически выгоден. Поскольку размеры доходов и налогов зафиксированы в рублях, а угроза инфляции может возникнуть в любой момент, заплатите вы фактически меньше.
Налоговый кодекс устанавливает ставку на данный вид налога в размере 13 %. Но для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ставка составляет 30 %. Налогоплательщик уплачивает общую сумму по месту жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.
Необходимо помнить о вычетах, которые уменьшают размер налога. Они могут быть стандартными (ст. 218 НК РФ) и социальными (ст. 219 НК РФ). Перечень лиц, которые могут воспользоваться последними, большой, поэтому приводить его здесь не имеет смысла. Отметим только, что в него входят, например, такие категории граждан, как инвалиды, участники Великой Отечественной войны и других военных действий, а также лица, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, матери-одиночки, супруги погибших военнослужащих.
Многие подумают: зачем все эти хлопоты с налогами? Ответ прост. Кому-то игнорирование налогов сойдет с рук, а кто-то может попасться, и тогда его ожидают неприятности: как минимум — штраф, как максимум — уголовная ответственность. Хотя проверить, каков истинный размер доходов налогоплательщика, довольно сложно, поэтому некоторые предприимчивые граждане в договоре указывают сумму аренды, которая значительно ниже фактической.
Рост цен на московское жилье остановился. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию в условиях "ползучего" банковского кризиса. Для перелома трэнда на рынке недвижимости есть и другие причины - например, переизбыток предложения по крупным проектам и уменьшение спроса, уже несколько месяцев фиксируемое девелоперскими и брокерскими компаниями.

В последнее время аренда жилья стала настоящим бизнесом. Если учитывать тот факт, что средняя цена сдаваемой квартиры достаточно высока, то сдача недвижимости внаем — хороший способ пополнить свой семейный бюджет.

Но возобновления роста цен может и не произойти, даже если макроэкономика России выстоит. Некоторые тревожные симптомы на рынке столичной недвижимости появились еще задолго до начала банковского кризиса.

Ситуация на рынке жилья сейчас довольно тревожная. Рост цен приостановился впервые за довольно долгое время, и участники рынка пребывают в растерянности. Они всеми силами стараются убедить потребителей в том, что остановка - всего лишь краткосрочная реакция на нестабильность в банковской сфере и традиционный летний спад деловой активности, так что с осени квартиры непременно снова начнут дорожать.

В отличие от прошлых лет, когда на московский рынок выходили в основном большие объемы дешевого жилья (Марьинский парк, Южное Бутово и т.д.), сейчас столица застраивается домами бизнес-класса. Платежеспособный спрос на такие объекты на порядок меньше, чем на районы массовой застройки. Тем не менее в бизнес-сегменте немало крупных проектов, поэтому в продажу одновременно поступают сотни тысяч квадратных метров довольно дорогого жилья. Имеющийся на него спрос обычно реализуется в первые полгода продаж, и около 30-40% построенных объемов рискуют остаться просто пустыми. Аналитики уже отмечают переизбыток предложения по отдельным крупным проектам.

"В апреле-июне этого года многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с аналогичным периодом 2003 года. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж", - объясняет Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании "Домострой".

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", темпы роста цен на московском рынке в последние несколько недель продолжают оставаться на минимальном уровне. Например, на прошлой неделе индекс стоимости жилья вырос всего на $2 и составил $1803 за кв.м (весной этот показатель рос на $20-50 в неделю). Кроме того, по словам Олега Репченко, руководителя "Индикаторов рынка недвижимости", индекс доходности московского жилья также продолжает падать. Сейчас он составляет около 7 единиц от доходности по банковским депозитам (то есть доходность по жилью в 7 раз выше), в то время как в апреле индекс был выше 8.

Многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию. И не только из-за банковского кризиса. Довольно большая часть желающих приобрести квартиру откладывает покупку из-за постоянного роста цен. Тем более что высоколиквидных дешевых квартир в столице очень мало. Основная масса жилья на первичном рынке - это квартиры больших площадей, не пользующиеся большим спросом. Поэтому существенную долю в структуре предложения сейчас занимают медленно продающиеся объекты. Объектов, 50% квартир в которых продается еще до начала монтажа дома, сейчас становится все меньше. Темпы продаж, по мнению Попова, будут и дальше оставаться на существенно более низком уровне, чем в период активного ценового роста до 2004 года. "К этому нужно относиться как к нормальному явлению, ведь ситуацию 2000-го - начала 2004 года можно рассматривать как период аномально высокого спроса на жилье, вызвавшего столь же аномально высокие темпы роста цен", - объясняет он.

Среди основных тенденций сектора жилой недвижимости специалисты отмечают выход большого количества новостроек за пределы МКАД. "Количество строительных площадок в Москве постоянно уменьшается, и многие застройщики переходят в ближнее Подмосковье, где потенциальные объемы пока еще достаточно велики", - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора корпорации "МИАН". Кстати, в Подмосковье постепенно перетекает и спрос, поскольку качество новых домов там не уступает московским новостройкам, а цены на квартиры как минимум на 30% ниже столичных. Если еще в прошлом году областное жилье занимало в структуре продаж риэлторских компаний всего 10-15%, то теперь эта цифра выросла почти до 50%.

Цены на вторичном рынке недвижимости в начале июля даже немного пошли вниз. Правда, пока разница в стоимости квартир практически незаметна: за прошлую неделю цена предложения упала всего на 0.26%, составив в среднем по рынку $1947 за кв.м. Однако аналитики полагают, что в оставшееся до конца лета время эта тенденция может усилиться. "Вторичный рынок, где основными игроками являются физические лица, наиболее подвержен психологическому давлению, и паника здесь возникает гораздо быстрее. Снижение цены в первую очередь может коснуться самого некачественного жилья - "хрущевок" и "панелек" образца 70-80-х годов. Такие дома никак не могут являться объектом для инвестиций, и сейчас они существенно переоценены", - считает Евгений Гольдберг, аналитик агентства недвижимости "Метр+".

Основной рост цен на рынке загородной недвижимости в этом году пришелся на весну. Сейчас он приостановился, и аналитики не прогнозируют на ближайшие месяцы ни взлетов, ни падений. Положение пока считается довольно стабильным. Вместе с тем эксперты уверены, что допустимый ценовой барьер на загородном рынке завышен, а количество предложений уже сейчас существенно превышает спрос.

Сегмент элитной жилой недвижимости Москвы находится в более стабильном положении. Уровень цен здесь находится в диапазоне $4-10 тыс. за кв.м, причем высшая планка не является предельной. В мае и июне этого года аналитики не заметили особого роста цен в элитном сегменте, но связывается это только с сезонным фактором. "Спрос на объекты VIP-класса в первом полугодии этого года стабилен. Особый интерес здесь представляют объекты, которые реализуются на вторичном рынке недвижимости. Такие объекты могут быть приобретены потенциальным покупателем путем привлечения кредитных средств, что не требует отзыва из оборота достаточно крупного количества денег", - объясняет Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty.

Некоторое снижение спроса на рынке загородной недвижимости эксперты связывают с внешними факторами. Еще осенью прошлого года на этот сегмент начало оказывать влияние дело "ЮКОСа". Тогда резко снизилось количество сделок с жильем стоимостью более $3 млн. и сократилось число наиболее состоятельных клиентов. Сейчас к сохраняющемуся "фактору "ЮКОСа" добавились угроза банковского кризиса и традиционный летний спад деловой активности. Будет ли спрос на загородном рынке падать и дальше, аналитики пока сказать затрудняются: все будет зависеть от того, останется ли стабильной общая макроэкономическая ситуация в России.

В последние годы рынок загородной недвижимости рос очень бурно. Объяснялось это в основном тем, что коттеджные поселки, отвечающие всем современным требованиям, начали строиться в Подмосковье относительно недавно, и огромный дефицит предложения заставлял цены постоянно идти вверх. Теперь ситуация изменилась. На данный момент количество предложений, по словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, превышает спрос почти на 35-50%, причем этот разрыв продолжает увеличиваться. Несмотря на то что по сравнению с 2003 годом сейчас количество совершаемых сделок с загородным жильем выросло почти на 20%, а сделок с земельными участками - более чем на 30%, спрос не может угнаться за предложением, которое растет еще более бурными темпами.

Покупатели сейчас гораздо более осторожно подходят к вопросу приобретения земельных участков и ждут, пока рынок "остынет". С начала лета 2004 года рост цен на загородную недвижимость приостановился. Кроме того, сроки реализации жилья на подмосковном рынке несколько увеличились. По словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ", торг при покупке загородных объектов сейчас вполне уместен. "Цены сделок реально ниже, чем цены предложений. Выторговать можно около 10% заявленной стоимости", - объясняет он. Вместе с тем аналитики не предсказывают серьезных катаклизмов в этом сегменте. По словам Рыкова, в ближайшие месяцы повышения стоимости жилья не предвидится, но и говорить о ее падении пока рано.

Цены отреагировали на снижение спроса далеко не сразу. Даже уменьшение стоимости стройматериалов и рабочей силы никак на них не повлияли. Еще этой весной рынок продолжал расти. С начала 2004 года стоимость загородных объектов увеличилась на 10-15%. "Допустимый ценовой барьер сейчас завышен продавцами земельных участков. В связи со стремительным ростом цен на землю в недавнем прошлом и дефицитом ликвидных предложений продавцы выставляют свои участки по ценам, учитывающим несуществующий уже рост цен. В реальности эти цены будут актуальны только в следующем году, да и то при условии сохранения динамики роста", - считает Светлана Кондачкова, заместитель директора по загородной недвижимости корпорации "МИАН".

Эта тенденция наиболее ярко выражена на Новорижском и Дмитровском направлениях, а также во всех районах, где можно организовать поселки для сезонного проживания вблизи водоемов. "Близость воды существенно повышает стоимость земли в отдаленных районах. Например, в Завидове и на озере Селигер цены на участки уже превышают $2 тыс. за сотку. Люди готовы приобретать участки по высоким ценам, чтобы иметь возможность отдыхать рядом с водой и лесом", - говорит Кондачкова.

В последнее время изменились требования, предъявляемые к земельным участкам при совершении сделок купли-продажи. Получить согласование на подведение инженерных коммуникаций сейчас довольно сложно, а эти работы постоянно дорожают. Поэтому у покупателей выросло требование по обеспечению землеотводов инженерными коммуникациями. Они также стали больше обращать внимание на юридические тонкости оформления участков, на процедуру изменения категории или назначения земель. Еще одной тенденцией этого года специалисты называют появление загородных "ранчо" и освоение земель в радиусе 40 км от МКАД и дальше.

Аналитики полагают, что в ближайшее время коттеджные поселки будут укрупняться (особенно в районах со слаборазвитой инфраструктурой), а их концептуальные форматы изменятся. "Сейчас покупатели предпочитают малоэтажные дома, в среднем не более двух этажей и без подвальных помещений, в которых раньше размещали сауны и бассейны. Размер площадей самых ликвидных коттеджей также снижается - в бизнес-классе востребованы дома площадью 250-450 кв.м, в элитном сегменте - 700-1.5 тыс. кв.м с явням перевесом к нижней границе", - утверждает Герман Барыш, руководитель департамента "Замосковье" компании "Домострой".

Принятие нового Лесного кодекса также внесло некоторые изменения в рынок загородной недвижимости. По данным "МИЭЛЬ", сейчас 68% спроса приходится на участки в лесных массивах. Поскольку долгосрочная аренда лесных земель и строительство на них постоянных сооружений, занимающих не более 10% площади участка, теперь разрешены, несколько крупных сделок с лесными землями в этом году уже состоялось.

Как выбрать объект для инвестиций

Основное требование, которое покупатели сейчас предъявляют к загородному дому, - это комфорт и удобство. Популярны дома в классическом стиле, а также шале, построенные в основном из дерева или кирпича. Эксперты полагают, что ниши элитного жилья и бизнес-класса сейчас практически заполнены, поэтому на первое место для застройщиков выходит освоение сегмента эконом-класса. "В ценовой категории $70-150 тыс. наблюдается существенный дефицит объектов. Поскольку спрос этой социальной группы не удовлетворен, самые лучшие перспективы сейчас именно у таких поселков и дачных кооперативов", - считает Кондачкова.

Если исходить из показателей роста стоимости коттеджей и земли в 2003-2004 годах, самыми привлекательными направлениями с точки зрения инвестирования являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское шоссе. Кроме того, очень выгодно вкладываться в участки, расположенные в лесных массивах и окрестностях водохранилищ. Стоимость таких земель обычно на 20-30% выше, чем у аналогичных предложений без воды и леса.

Земля и коттеджи в ближнем Подмосковье являются самым стабильным сектором рынка недвижимости, наименее подверженным внешним влияниям, таким, например, как банковский кризис. Доходность в этом сегменте несколько меньше, чем при инвестировании в московское жилье, но аналитики советуют в первую очередь ориентироваться на небольшие риски и вкладывать средства именно в загородную недвижимость.

Если скорость возвращения денег инвестора не сильно беспокоит и максимальная прибыль может быть получена в неограниченный временной промежуток, лучше приобретать наиболее дорогие и выгодно расположенные коттеджи. При этом очередь поселка большой роли не играет. Но и прибыль можно будет получить не раньше чем через два-три года. "Продажа таких коттеджей осуществляется по максимальной цене уже после окончания застройки поселка и начала его заселения", - объясняет Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ".

Стратегия инвестирования должна зависеть от того, в какой временной промежуток человек хочет получить максимальную прибыль. Если срок вложения должен составить 12-18 месяцев, то вкладывать нужно в коттеджи первой очереди строительства с минимальной абсолютной ценой. При этом дома не должны располагаться у въезда в коттеджный поселок или у дороги. Если максимальную прибыль планируется получить в период 24-30 месяцев, нужно инвестировать в наиболее ликвидные коттеджи с лучшим расположением, большой площадью дома и земельного участка, но при меньшей стоимости квадратного метра. Спрос на такого рода объекты неэластичен, и всегда найдется покупатель, готовый заплатить повышенную цену за выигрышный объект. Надо помнить, что завышенная абсолютная величина стоимости замедляет продажу и увеличивает тем самым срок возврата средств.

В новом Земельном кодексе есть положение о том, что до 1 января 2004 года необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Подмосковных дачников это переполошило, и они пытаются прояснить вопрос до сих пор, так и не решаясь ничего сделать со своими сотками. Специалисты успокаивают: делать ничего и не придется. Положение Земельного кодекса касается только юридических лиц, а к отдельным садоводам и дачникам нововведение никакого отношения не имеет.

Дачникам ничего не грозит

Не стоит волноваться и дачникам, обнаружившим, что некоторые документы, получаемые ими при оформлении прав на землю, неожиданно поменяли цвет. Все эти "разноцветные бумажки" являются формами свидетельства о собственности. С годами их цвет иногда меняется, но суть остается прежней.
Программа московского правительства по развитию гостиничного рынка столицы оказалась под угрозой срыва. Градоначальники выяснили, что треть участков, выделенных под новые отели, застроена офисами или жильем. Мэр столицы требует провести расследование и наказать чиновников, допустивших перепрофилирование участков.

"В дачных поселках, которые раньше принадлежали садовым товариществам, то есть некоему общественному образованию, как раньше, так и сейчас каждый пайщик, выплативший пай по своему участку, может в индивидуальном или коллективном порядке приватизировать земельный участок на основании подтверждения проплаты этого пая и оформить его в собственность. Сроков, ограничивающих приватизацию, в Земельном кодексе и Законе о садоводческих и дачных некоммерческих объединениях нет", - комментирует ситуацию Динара Лизунова, представитель "МИАН".

Информация об участках, “уплывших под другие цели”, мэра столицы возмутила. Юрий Лужков дал поручение Управлению экономической безопасности правительства Москвы “изучить ситуацию с каждым адресом” и наказать чиновников, согласовавших изменение целевого назначения участков. Виновных, в том числе и членов правительства, Лужков обещал наказать. И запретить перепрофилирование оставшихся участков.

Вчера на заседании столичного правительства чиновники считали, сколько гостиниц будет построено в городе до 2010 г. Москва претендует на проведение Олимпиады-2012, и городским властям необходимо убедить Международный олимпийский комитет в способности построить не менее 80 000 номеров. Заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе сообщил собравшимся, что “в столице сложилась порочная практика перепрофилирования земельных участков, предусмотренных под строительство гостиниц”. По данным Орджоникидзе, за последние четыре года 27 участков из примерно 70, выделенных городскими властями под строительство гостиниц, были застроены другой недвижимостью. Например, на улице Машкова, 13, вместо гостиницы на 150 номеров был построен офисный комплекс “Атриум-Плаза”, такая же участь постигла участок в Вешняковском переулке. А в Оружейном переулке вместо отеля на 500 мест инвесторы собираются строить административно-торговый комплекс.

Один из инвесторов, построивший вместо гостиницы элитный жилой дом, на условиях анонимности пояснил “Ведомостям”, что до начала строительства ему пришлось расселять коммуналки. “Если бы я делал гостиницу, в жизни не окупил бы расходов, а так — получил прибыль в течение года”, — объясняет он.

Орджоникидзе считает, что одних запретов недостаточно. Чтобы сделать строительство гостиниц более привлекательным для инвесторов, Орджоникидзе просил столичное правительство разработать комплекс льгот и дотаций для этих проектов. “Легенда о том, что гостиничное строительство — исключительно выгодная вещь, не соответствует действительности”, — отмечает Орджоникидзе.

Компания “Стабильная линия” собирается строить в столице небольшие гостиницы независимо от того, получит льготы от столичного правительства или нет. Правда, в первом случае срок окупаемости проекта составит четыре года, во втором — превысит семь лет.

Василий Мороз, гендиректор компании “Моспромстрой”, строящей две гостиницы класса “три звезды” на улице Лесной и Сущевском Валу, рассказал на правительстве, что при выдвигаемых различными городскими службами финансовых требованиях срок окупаемости этих проектов выходит за 12 лет. Это невыгодные проекты, и “Моспромстрой” не стал бы ими заниматься, если бы “не давал свое слово правительству [построить гостиницы]”, заявил Мороз.

В компании “Открытые инвестиции”, созданной холдингом “Интеррос” для реализации проектов в области недвижимости, считают 3-4-звездочные гостиницы достаточно доходным проектом. По данным компании, доходность таких отелей может составлять около 20% годовых. Например, принадлежащий компании “Новотель” в 2003 г. получил выручку в $9,5 млн при стоимости проекта более $30 млн. Гостиница будет и в комплексе им. Аркадия Райкина на Шереметьевской улице, строительство которого “Интеррос” собирается начать этой осенью. Однако, отмечает представитель “Открытых инвестиций” Дмитрий Барковец, “Интеррос” все же видит для себя приоритет в строительстве офисных комплексов класса А с доходностью до 35%. Эти вложения, с точки зрения компании, менее рискованны.

“Мы "обречены" на строительство гостиницы”, — шутит Елена Пинюгина, PR-менеджер “Стабильной линии”. Она поясняет, что компания не может построить семиэтажный офисный комплекс на месте трехэтажного “исторического особнячка, который должна восстановить по условиям контракта”.



Главная --> Публикации