Главная --> Публикации --> Элитный навсегда Вячеслав заиканов: московские высотки не провалятся И кому нужна эта прописка? Цены эксклюзивного жилья продолжают бить рекорды Москву поделили и оценили. земля станет товаром

Общая сумма имущественно-земельных доходов, администрированных этими ведомствами, составила почти 32 миллиарда рублей. Это на 48,4 процента больше, чем в 2002 году. Основной объем поступлений дали арендная плата за землю (почти 21 млрд. руб.), средства от продажи нежилых помещений и прав аренды земельных участков, направляемые на погашение дефицита бюджета (более 8 млрд. руб.), дивиденды (623 миллиона руб.) и отчисления части чистой прибыли государственных унитарных предприятий (более 231 млн. руб.). Почти 578 млн. руб. - на 13 процентов больше, чем в 2002 г. - перечислены в федеральный бюджет.

Правительство Москвы подвело итоги работы департаментов имущества и земельных ресурсов в минувшем году.

Параллельно совершенствовалась нормативно-правовая база. Московская городская Дума приняла закон "О землепользовании и застройке". Правительство Москвы издало постановления "О предоставлении земельных участков в собственность гражданам" и "О ходе выполнения работ по формированию перечней земельных участков, изымаемых из оборота, ограниченных в обороте и обременяемых сервитутами". Подготовлены и утверждены новые редакции методики расчета арендной платы за пользование находящимися в собственности города объектами нежилого фонда и примерного договора их аренды. Определен порядок создания, реорганизации, приватизации и ликвидации московских государственных учреждений, унитарных и казенных предприятий, разграничены полномочия городских органов исполнительной власти по управлению этими структурами.

За минувший год специалисты Департамента имущества оформили в собственность города и передали в эксплуатацию более 37 тысяч объектов инженерно-коммунального назначения на сумму свыше 700 миллиардов рублей. Принят в собственность города почти 61 процент акций аэропорта "Внуково" стоимостью почти 2 млрд. руб. Департамент земельных ресурсов совместно с НИиПИ Генплана Москвы и акционерным обществом "Городской кадастр" провел государственную кадастровую оценку московских земель. Оформлены около 11 тыс. правоустанавливающих документов на землю. Из них более 10 тыс. - договоры аренды, свыше 700 - планы земельных участков. С июля минувшего года департаменты "приступили к поэтапному переходу к работе в режиме "одного окна". Сейчас через "одно окно" оформляются права аренды и безвозмездного пользования, а также вторичные сделки с правом аренды земли, проводятся приватизация и уточнение состава имущественных комплексов приватизированных предприятий, ведется подготовка кадастровых планов и кадастровой информации, рассчитывается стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.

"В целях дальнейшего совершенствования управления имуществом города Москвы" этим ведомствам было предписано незамедлительно решить целый ряд задач. Во-первых, создать и вести базу данных, включающую принадлежащие городу объекты недвижимости, государственные унитарные предприятия и акции, инвестиционные контракты, права аренды, хозяйственного ведения, оперативного и доверительного управления, а также безвозмездного пользования. Во-вторых, работу "одного окна" необходимо "ввести" "в полном объеме" и "по всем направлениям" - только тогда оно имеет смысл. И наконец, в-третьих, радикально изменить нынешнюю систему арендных отношений, породившую жирную прослойку "рантье" - предприятий, организаций и учреждений, живущих тем, что арендуют городскую недвижимость в льготном режиме и сдают ее в субаренду по рыночным расценкам.

Вместе с тем, как отметили участники прошедшего во вторник заседания правительства Москвы, Департаменту имущества не удалось "в полной мере" решить целый ряд важных задач: сформировать реестр городской собственности, провести ревизию предприятий-должников по арендной плате за нежилые помещения, а также списать задолженность, признанную безнадежной к взысканию в случаях банкротства предприятий или ликвидации их в судебном порядке. Из-за того что многие арендаторы нежилых помещений не платили по договорам, городской бюджет потерял более 2 миллиардов рублей. В работе Департамента земельных ресурсов также есть "отдельные недостатки", которые руководству этого ведомства были поставлены на вид.

Площади в этой высотке сдает в аренду акционерное общество "Обновление Арбата". За последние три года уже третий раз меняется руководство этого АО. Но настоящий хозяин в доме так и не появился. Здание ветшает. Давно вышла из строя единая система кондиционирования, унылый вид имеют помпезные некогда коридоры.

О "рантье" было сказано особенно много. "На городском имуществе зарабатывают все кому не лень, - заявил руководитель Департамента имущества Владимир Силкин. - Даже рядом с нашим департаментом сидят деятели, которые, арендуя городскую недвижимость по льготным расценкам - по 60 - 70 долларов за квадратный метр, пересдают ее коммерческим структурам уже по 300 долл. А в доме № 21 на Новом Арбате площади пересдаются по 700 с лишним долл."

Подводя итоги обсуждения, мэр Москвы Юрий Лужков отметил исключительную важность вопроса. "Выполнение заданий по сбору средств любой ценой нас не устраивает, - заявил он. - Здесь объемные показатели достигнуты не в результате эффективной работы с арендаторами, а за счет продажи городского имущества". Вместе с тем первые шаги нового руководства Департамента имущества обещают, что "мы получим лучшие результаты".

По мнению участников заседания, вновь вводимые в хозяйственный оборот и высвобождающиеся нежилые помещения следует сдавать в аренду только на открытых аукционах. Их необходимо страховать, причем "по усовершенствованной схеме". С недобросовестными арендаторами пора прекращать миндальничать. С ними надлежит расторгать договоры "в судебном порядке".

Отдельно Юрий Лужков остановился на проблеме скупки столичных промышленных предприятий. В последнее время этот процесс идет безудержно. "Мы считаем, что за счет того, что цены на землю в городе стали рыночными, к ней появляется нездоровый и необъективный интерес", - сказал он.

"Одновременно я хочу заявить о том, что каких-либо революций, каких-либо радикально изламывающих сложившуюся систему имущественно-земельных отношений мер мы осуществлять не будем", - добавил Юрий Лужков. Институт льготной аренды на системной основе будет сохранен в полном соответствии с требованиями антимонопольного законодательства. Если же кто-то пожелает сдавать городскую недвижимость в субаренду по рыночным ценам, со всеми льготами ему придется распрощаться. "Все ясно, прозрачно и логично", - резюмировал мэр.

Уже в ближайшем будущем город откажется от "несущественных долей" в уставных капиталах акционерных обществ. Под "несущественными" подразумеваются пакеты, не позволяющие оказывать серьезное влияние на принятие решений. "Вместе с тем эти доли не должны быть проданы за бесценок", - предостерег членов правительства Юрий Лужков.

Заводы и фабрики стараются захватить для того, чтобы "постепенно или сразу прихлопнуть их деятельность, выбросить людей на улицу, а на освобожденных территориях построить недвижимость, приносящую быструю прибыль". "Мы категорически против такой политики и сумеем остановить этот процесс", - заявил Юрий Лужков. "Здесь должны быть соблюдены интересы не только города, но и государства в целом", - добавил он.

Получаются своеобразные ножницы

Подводя итоги, мэр Москвы отметил, что несмотря на "существенные недостатки" проделанная департаментами работа "имеет результаты". Разработчикам проекта постановления даны десять дней на доработку. К майским праздникам документ должен быть утвержден.
Столичный мэр Юрий Лужков намерен бороться с рантье, которые живут на доходы от принадлежащих городу нежилых помещений. Арендаторы, имеющие права на льготы по оплате помещений, сдают их в субаренду - в результате в прошлом году город недополучил порядка 2 млрд. рублей. В ближайшее время предприятия, которые сдают недвижимость в субаренду, лишатся льгот.

Последние три года количество нежилых помещений, переданных в аренду, неуклонно снижается: в текущем году в аренду сдано 8,3 млн. кв. м (это на 300 тысяч меньше, чем в 2002 году). При этом бюджетное задание по сбору арендной платы каждый год увеличивается - в 2004 году власти намерены получить свыше 20 млрд. рублей.

Столичный департамент имущества отчитался перед правительством Москвы по итогам работы в 2003 году. Общие показатели получились вполне удовлетворительными: доходы составили 31,6 млрд. рублей, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2002 году. В федеральную казну было перечислено 577,9 млн. рублей. В собственность города было оформлено свыше 37 тысяч объектов инженерно-коммунального назначения. Однако решить главные проблемы, и прежде всего поднять собираемость арендных платежей, так и не удалось.

По словам руководителя департамента Владимира Силкина, за последние четыре года в столице в 4 раза увеличился объем различных льгот, предоставляемых организациям и предприятиям по арендной плате за принадлежащие городу нежилые помещения.

На сегодняшний день рыночные ставки аренды нежилых помещений класса B и C составляют 300-400 долларов за кв. м в год. Сопоставимые по уровню муниципальные помещения сдаются по 70 долларов за кв. м, а с учетом льгот - по 50 долларов за кв. м в год.

Необходимо постепенно переводить большинство предприятий на рыночную арендную ставку, поскольку льготников слишком много, - заявили ГАЗЕТЕ в департаменте имущества города Москвы.

В сложившихся условиях город недополучил 2 млрд. рублей от аренды, задолженность льготных категорий арендаторов составила 400 млн. рублей. План первого квартала текущего года удалось выполнить всего на 69%.

Рантье процветают

Получаются своеобразные ножницы, когда, с одной стороны, повышается арендная плата, а с другой - увеличивается число льготников, - пояснил Силкин.

Выслушав подчиненных, Юрий Лужков подытожил: Льготы для почти 30 процентов арендаторов столицы, предоставляемые в соответствии с антимонопольным законодательством, будут сохранены. Льготы являются тем инструментом, который позволяет осуществлять поддержку тем отраслям, которые мы считаем приоритетными для города.

При этом многие льготники идут на различные ухищрения, нанося городу ущерб. Владимир Силкин отметил, что в Москве сложился целый класс своеобразных рантье, которые, получая от города нежилые помещения по льготной арендной ставке, затем сдают их в субаренду по коммерческим ценам. Руководитель департамента имущества предложил: Необходимо передавать нежилые помещения только через процедуру аукционов, на которых победитель определялся бы по максимальной ставке, предложенной за помещения. Надо также запретить сдачу в субаренду нежилых помещений, полученных от города по льготным ставкам.

У ГУПов заберут излишки

Однако мэр пригрозил, что если организации, получившие от города нежилые помещения по льготной арендной ставке, будут сдавать их в субаренду по коммерческим расценкам, то они будут лишаться льгот по арендной плате.

Вместе с тем городские власти проведут инвентаризацию используемых ГУПами площадей. Если будет выявлено, что они используются неэффективно, то город заберет их себе. Владимир Силкин также высказался за введение для ГУПов рыночных ставок по арендной плате.

Еще одним больным вопросом для столичных властей остаются государственные унитарные предприятия (ГУП), которые занимают порядка 10 млн. кв. м нежилых помещений на территории Москвы. По словам Владимира Силкина, в 2003 году прибыль от деятельности ГУПов составила лишь 230 млн. рублей, или 0,00005 копейки на один рубль активов, принадлежащих в настоящее время городским ГУПам. Руководитель департамента имущества добавил, что в настоящее время принято решение о сохранении в городе 808 различных ГУПов, 218 будет ликвидировано, еще 69 реорганизуют, остальные 204 приватизируют.

Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет, в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью, т.е. они совершают сделки с согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Поэтому участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью придает этим сделкам определенные особенности, которые необходимо учитывать.

Давайте поговорим на тему: несовершеннолетние в сделках с недвижимостью. Думаю, что все, у кого есть дети, хотят обеспечить им (детям) стабильное будущее и здесь не маловажное значение имеет квартирный вопрос, не так ли?

А теперь перейдем непосредственно к вопросам и ответам на волнующую нас тему:

Малолетние (лица до 14 лет) также не обладают дееспособностью в полном объеме, за них действуют их законные представители (родители, усыновители или опекуны).

Ответ: Все лица в возрасте от 14 до 18 лет, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.26), совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (т.е. родителей, усыновителей, попечителей). В договоре купли-продажи оба родителя дают свое согласие на приобретение несовершеннолетним квартиры.

Вопрос: Мы с мужем хотим купить квартиру для своей дочери (ей 15 лет). Может ли она сама заключить договор купли-продажи?

Вопрос: Как продать квартиру, в которой несовершеннолетний наделен собственностью?

Несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (т.е. малолетние), в соответствии со ст.28 Гражданского кодекса РФ сами заключать сделки (в том числе с недвижимостью) не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны.

Вопрос: Мой сын недавно женился, ему 17 лет. Может ли он самостоятельно распоряжаться квартирой, которая является его собственностью (подарила бабушка), без моего согласия?

Ответ: Для того чтобы продать такую квартиру, необходим такой же пакет документов, как и при любой другой сделке с недвижимостью плюс письменное разрешение органов опеки и попечительства.

Вопрос: Какие документы необходимо подготовить для совершения сделки с недвижимостью, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок?

Ответ: Да, может, т.к. на основании ст. 21 ГК РФ он приобрел дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак и, соответственно, может самостоятельно совершать сделки без вашего согласия, в том числе с недвижимостью.

Вопрос: Сколько раз несовершеннолетний ребенок имеет право приватизировать квартиру до достижения им 18 летного возраста?

Ответ: Прежде всего - это паспорт ребенка. Если его пока нет, то свидетельство о рождении. Письменное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с участием несовершеннолетнего. Письменное согласие законных представителей ребенка (родителей, опекунов, попечителей) за исключением случаев, когда ребенок признан полностью дееспособным (например, работает по трудовому контракту или состоит в браке).

Вопрос: Я выхожу замуж. Мой будущий муж хочет прописать меня к себе, но у него есть несовершеннолетний сын. Требуется ли согласие его сына на то, чтобы я прописалась к ним в квартиру?

Ответ: Один раз. К тому же только в той квартире, в которой он постоянно зарегистрирован (прописан). Но по достижении 18 лет он вправе участвовать в приватизации еще один раз. То есть фактически несовершеннолетний принимает участие в приватизации дважды (один раз до 18 лет, а второй - после 18 лет).

Предмет ипотеки
В договоре указывают состав заложенного имущества, дается характеристика предмета ипотеки; например, если в ипотеку передается здание — определяется назначение здания (административное, производственное). Иногда же соответствующий объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (гостиница «Ромашка»), и тогда в договоре об ипотеке указывается собственное наименование, его качественные и количественные характеристики (размер площади, этажность), а также признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей (адрес местонахождения здания). Местонахождение являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется по почтовому адресу, а при отсутствии такового должны оговариваться характеристики местоположения, позволяющие безошибочно найти данный объект, например: участок № 13 в садоводческом товариществе «Роза».

Ответ: В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР на вашу регистрацию (прописку) в квартиру будущего мужа требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи. Соответственно вам не требуется согласия сына будущего мужа.
Договор об ипотеке относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Общие правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе «Об ипотеке». Однако же при выявлении каких-либо противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Закона «Об ипотеке» при заключении договоров об ипотеке приоритет будут иметь нормы Закона.
Для соблюдения законности сделки по ипотеке (залогу недвижимого имущества) требуется целый ряд условий.
Стороны должны быть правоспособными и дееспособными.
Граждане, выступающие сторонами сделки с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью, то есть достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен по решению органа опеки и попечительства либо по решению суда полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Все юридические лица — коммерческие (в том числе государственные и муниципальные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица. Однако необходимо учитывать, что если юридическое лицо является некоммерческой организацией, то оно обладает так называемой специальной правоспособностью, то есть в учредительных документах такого юридического лица могут содержаться ограничения по передаче имущества в ипотеку. Поэтому, заключая договор с каким-нибудь фондом, некоммерческим партнерством или жилищно-строительным кооперативом, нелишним будет поинтересоваться, нет ли в уставе этих организаций ограничения по отчуждению имущества или передаче его в залог.
Специальной правоспособностью могут обладать некоторые коммерческие организации, например банк.
В некоторых случаях сделку с недвижимостью могут совершать Российская Федерация и ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения и т. п.) через государственные органы, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления. В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать также юридические лица и граждане, например при ипотеке муниципального или государственного недвижимого имущества. При приобретении муниципального жилья необходимо удостовериться, существует ли договор поручения (либо иной договор) у данной организации, есть ли доверенность у лица, подписывающего ваш договор.
Недвижимое имущество должно принадлежать залогодателю по праву собственности или хозяйственного ведения.
Говоря простым языком, при заключении договора ипотеки необходимы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), или договор о передаче данного имущества в хозяйственное ведение, а иногда и то и другое, в случае если имущество, являющееся предметом ипотеки, находится в общей собственности без определения доли каждого участника.
Волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле, то есть он должен правильно понимать существо сделки, а ее совершение должно быть добровольным.
Содержание договора не должно противоречить закону.
Содержание договора — это обязательные условия, без которых данный договор не будет существовать, и условия, на которых настаивает одна из сторон.
В соответствии с законом любой договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Кроме того, необходимо, чтобы содержание договора не противоречило закону. Недопустима, например, ипотека объектов общего пользования многоквартирного дома, общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры. Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть допущено соглашение.
Договор об ипотеке содержит несколько существенных условий.

Существо исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают, что получение кредита обеспечено, кто является кредитором, заемщиком.

Оценка предмета ипотеки
В основном применяется правило, когда оценка предмета ипотеки определяется соглашением сторон договора об ипотеке. Стоимость предмета ипотеки указывают в договоре об ипотеке в денежном выражении в российских рублях.
Но существует особенность оценки земельного участка, то есть его цена не может быть ниже нормативной. Причем имеется в виду нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течение периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может перерасти договорную стоимость заложенного участка).
При ипотеке государственного и/или муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Срок исполнения обязательства
Это может быть:

Размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают размер кредита и проценты, которые должны быть уплачены банку за пользование кредитом.

Право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю
Кроме того, в договоре должны быть указаны наименование и реквизиты органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор о залоге считается незаключенным. В судебной практике часто встречается следующая ошибка. Существует документ, озаглавленный «Договор об ипотеке», подписанный обеими сторонами, имеющий печати обеих сторон, но в договоре не указано одно из существенных условий, и договор считается не заключенным. Такой документ есть «юридический пул», никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, и регулируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Для государственной регистрации представляются следующие документы:

срок передачи вещи покупателю, а также срок уплаты покупной цены по договору купли-продажи;
срок погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору.
Если обеспеченное ипотекой обязательство подлежит исполнению полностью или по частям, то в договоре указывают срок и размер платежей.



Главная --> Публикации