Главная --> Публикации --> Есть ли шанс у москвы стать олимпийской столицей? От проекта до объекта Погонный метр Ипотека в пакете Не стройте за околицей

В результате “кризиса доверия” на финансовом рынке, разразившегося после отзыва лицензии у Содбизнесбанка, целая группа банков, включая Гута-банк, приостановила платежи. Клиентов охватила паника. Эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков оценил объем вкладов, изъятых гражданами за последний месяц из частных банков, более чем в $2 млрд. Банки начали испытывать затруднения с ликвидностью и уже менее охотно дают в долг, ужесточая кредитную политику.

Проблемы банковской сферы, возникшие два месяца назад, начали распространяться на другие отрасли. Как показал опрос “Ведомостей”, от ограничения кредитных программ уже начали страдать строители, привыкшие за последние годы вести бизнес на заемные средства.

По словам гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, банковский кризис уже привел к повышению ставок кредитования в 1,5 раза. “Например, банк, который рассматривал инвестиции в докредитование объектов недвижимости по достаточно невысоким ставкам, сегодня даже о 26% [в рублях] говорить не хочет”, — утверждает он. Об аналогичных ситуациях “Ведомостям” неофициально рассказывали топ-менеджеры девяти девелоперских компаний, но называть банки они не хотят.

Такая ситуация оказалась болезненной для строительной отрасли, пристрастившейся к банковским кредитам. Сейчас порядка 90% недвижимости в Москве строится в кредит, говорит начальник информационно-аналитического управления компании “Визави” Сергей Свиридов. С этой цифрой согласен и руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко.

“Большинство банков предпочитают сейчас кредиты не выдавать, и нам тоже было отказано в кредите”, — жалуется пресс-секретарь девелоперской корпорации “СХолдинг” Оксана Басова. Название банка, отказавшего в кредите, она не раскрыла. Даже крупные российские банки прекратили кредитование масштабных проектов в области недвижимости, говорит гендиректор Ost West Development Юлий Калоев. Правда, его компании это не коснулось — она занимает у “дочек” иностранных банков, где условия остались прежними. О том же говорят и в компании “Стройинком-К”.

Промэнергобанк, например, оставил прежние ставки, но теперь требует дополнительного обеспечения для финансирования новостроек — иную недвижимость или средства самих строителей. “Мы помогаем строителям реализовать ипотечный механизм исключительно за счет их собственных средств”, — резюмирует зампред правления Промэнергобанка Владимир Талавер.

О реакции рынка недвижимости пока нельзя сказать ничего определенного. “Есть информация по Москве, что приостанавливаются продажи недвижимости, — строители отмечают падение покупательского спроса”, — говорит замруководителя Федерального агентства по строительству Владимир Пономарев. “Под видом летних скидок цены на некоторые объекты снизились на 15-20%”, — добавляет Владимир Талавер из Промэнергобанка. Но риэлторы сохраняют оптимизм. Пресс-секретарь Московского инвестиционного агентства недвижимости Динара Лизунова признает наличие скидок по двум объектам, но уверяет, что они в пределах обычной летней практики. “Заявление об обвале цен я считаю безответственным, объективных предпосылок для этого нет”, — солидарен директор департамента рекламы и маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Впрочем, он признает, что на рынке наблюдается “аномально высокое” для лета предложение — на продажу выставлено около 33 000 квартир (это в 1,5 раза превышает показатель последних четырех лет). Но кризиса спроса нет, и цены продолжают рост, утверждает Елисеев. Управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец считает, что в ближайшие 2-3 месяца рынок недвижимости ожидает либо стагнация, либо небольшой рост цен.

Однако участники рынка надеются на благополучный исход. “Рано говорить о том, что ставки будут повышены повсеместно, скорее это нервная реакция банков и их желание заработать на ситуации”, — считает Евгений Фетисов, вице-президент девелоперской компании VMP Corp. А замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский надеется, что банки будут придирчивей выбирать заемщиков: “Кредиты должны выдаваться лишь надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке”. “Уход "случайных инвесторов" положительно скажется на рынке”, — поддерживает его зампред правления СДМ-банка Виктор Исаев.

Но Свиридов из “Визави” предполагает более драматический сценарий для рынка коммерческой недвижимости: “Если в сфере жилой недвижимости есть возможность продать недостроенные объекты и полученные средства вложить в строительство, то возможность продажи или сдачи в аренду недостроенных коммерческих площадей равна нулю”. “Визави”, по его словам, собирается приобретать коммерческую недвижимость именно сейчас, на кризисном рынке.
Проблема переустройства помещений в московских домах стоит сегодня остро как никогда. Кто-то, делая ремонт, перестилая полы, повредил проводку соседа снизу - в результате, скандал, обращение в суд и много других неприятностей. Как решить такие проблемы и что сделать для того, чтобы все стороны были довольны, рассказывает начальник государственной жилищной инспекции города Москвы Александр СТРАЖНИКОВ.

А основным застройщикам Годованец предсказывает временные трудности из-за сокращения объема банковского финансирования. Чем дольше они продлятся, тем сильнее будет передел рынка в пользу финансово устойчивых компаний. Директор по маркетингу банка “Абсолют” Светлана Иванова считает, что, если ситуация в банковской сфере в ближайшее время стабилизируется, на рынке недвижимости изменений не будет. Ее банк, уверяет Иванова, не пересматривал условия кредитования.

- Перепланировки сегодня - большая проблема. Нигде в мире ничего подобного нет. На Западе, если у вас квартира в найме, вы ничего вообще не можете менять без согласия хозяина, даже вбить гвоздь, чтобы повесить портрет любимой собаки президента. Хотите - приклейте, но так, чтобы даже пятнышка не осталось. Потому что хозяин вам скажет: после окончания договора найма, будь любезен, сделай все, как было. Значит, сделай ремонт за свой счет. Поэтому наниматель живет и только стулья расставляет, как хочет.

- Александр Матвеевич, есть проблема, которую жителям доставляют... сами жители. Речь идет о перепланировках.

- А как же быть с гвоздем?

Теперь другой случай - вы собственник, но живете в многоквартирном доме, где образовано товарищество. Там тоже четкие условия, которые выполняют все. Если тебе не нравится планировка этой квартиры - купи другую. Или закажи себе отдельный дом, где при проектировании будут учтены все твои капризы и фантазии. В товариществе же ничего нельзя сделать без общего согласия.

Должен заметить: мы проблему перепланировок создали сами. На стадии приватизации государство передало жилье в собственность владельцев. В результате, у нас около 60 процентов собственников квартир, но мы забыли сказать об ответственности и обязанностях. И народ пустился во все тяжкие, в том числе в переустройство жилища. Потом, чтобы получить выгоду, мы стали побуждать людей к перепланировкам: строим дома без отделки, без внутренних стен, продаем одному хозяину две-три квартиры по горизонтали и вертикали. И он начинает претворять в жизнь призыв "можно все, что не запрещено" - крушит и ломает.

- Гвоздь можешь вбить, но только до середины стены, за которой живет сосед. Если стена толщиной 200 мм, то гвоздь можешь вбить только на 100 миллиметров. Потому что стена - общедолевая собственность.

Ни один нормальный человек не будет девять месяцев ходить по чиновникам, чтобы лично их увидеть. Кстати, мы как-то ради интереса позвонили в одну организацию, не буду ее называть, она занимается согласованиями на перепланировку. Спросили, во что обойдется согласование? Они назвали цифру: 69 тысяч рублей! С этим надо что-то делать, решили мы. И вот ваш покорный слуга со своими коллегами написали закон о внесении изменений в закон № 37, в котором четко обозначили, как это должно проходить.

В 1999 году Московская городская Дума приняла закон № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", который в какой-то мере упорядочил процесс контроля над перепланировкой. Однако после этого начались несанкционированные перепланировки. Ведь для того чтобы нарисовать проект квартиры, отражающий ваши фантазии, нужно три недели; а для того чтобы получить четыре (!) разрешительные подписи (архитектора, врача, пожарного и от жилищной инспекции), нужно от 6 до 9 месяцев потратить.

- Мы исключили из документа разрешительные подписи пожарного и врача СЭС. Пожарного интересуют пути эвакуации. Но пути эвакуации из вашей квартиры согласованы еще на стадии проектирования дома. Зачем нужен пожарный, если вы убираете перегородку между ванной и туалетом? Материалы, которые вы используете, продаются на рынке, сертифицированы, поэтому врач тоже не нужен. То есть, как видите, мы резко сократили количество согласований. На мой взгляд, жилищная инспекция тоже не нужна для согласования.

- И как же?

- Мы посчитали, что нужна только одна подпись: автора проекта. Он и только он должен гарантировать, что все сделано по нормам и СНиПам. И за все отвечает он же, проектант. Мне, в инспекцию, хозяин квартиры должен отдать лишь копию договора на авторский надзор и копию договора добровольного страхования третьих лиц. Я, в свою очередь, должен проинформировать владельца дома, что такая-то квартира начинает ремонт, прошу обеспечить контроль: чтобы мусор вывозили, чтобы лифт не использовали для перевозки кирпичей навалом, а только в упаковке, и что срок ему дан на такое-то время. Инспекция знает, кто собирается делать, что собирается делать, знает сроки, знает исполнителя и ответственного. Простая схема.

- Значит, вы в четыре раза сократили количество подписей...

- О проблемах, пожалуйста, подробнее...

Заметьте, эта услуга подпадает под режим "одного окна": человек приходит к "одному окну" и из этого окна в минимальный срок получает разрешение. Если речь идет о перегородке между ванной и туалетом, то сегодня сдал - завтра получил. Проблема перепланировок очень беспокоит и нас, жилищную инспекцию, и руководителя комплекса городского хозяйства, и мэра. Поэтому своими поправками мы полностью меняем идеологию закона: создаем такие условия москвичу, чтобы он мог провести ремонт в квартире, благоустроить ее в рамках строительных норм и правил, в рамках безопасности, не доставляя проблем окружающим.

- Как можно повлиять на такую ситуацию вседозволенности?

- Такое впечатление, что перепланировка стала неким хобби. Например, если при советской власти многие стремились к обязательному разделению туалета и ванной, то сегодня мы наблюдаем обратное стремление. По-видимому, мышление у человека меняется, когда он добивается материального благосостояния: немедленно покупается джакузи и устанавливается в квартире. Или вот еще напасть - ламинат. Как только вы постелили у себя ламинат - ваш сосед снизу обречен на то, чтобы слышать каждый ваш шаг.

- Причем тут инспекция?

- Я, честно говоря, оптимист. Сейчас мы активно занимаемся законом о мониторинге. Он даст, во-первых, экономию бюджетных средств на капитальный ремонт - с внедрением мониторинга будут ремонтировать только то, что нужно. Второе: жителю, обратившемуся к нам с вопросом о ремонте, мы сможем четко ответить, что систему отопления в его доме, согласно эксплуатационному ресурсу, будем капитально ремонтировать через пять лет. А то, что у кого-то потек кран или где-то появилась ржавчина - еще не основание расходовать бюджетные деньги. Так что, как видите, мониторинг становится стратегией. При смене кадров новому руководителю уже не нужно изучать состояние жилищного фонда. Все - в компьютере. Если человек пришел к тебе по поводу проблем в своем доме, то ты состояние этого дома видишь на мониторе. Есть еще один серьезный вопрос: качество жилищных услуг.

- Александр Матвеевич, вы довольны работой жилищной инспекции?

- Если у вас в доме чрезмерное водопотребление, значит, инспекция должна выяснить, почему: то ли неучтенные потребители, то ли завышенное давление. А бывает и так: человек встал рано утром, хочет помыться, включил горячую воду, но ему надо пять минут ждать, пока она, наконец, пойдет. Особенно такое явление распространено в старых домах. Еще пример. В квартире холодно - батареи еле греют. Это тоже проблема жилищной инспекции. Почему жилец должен платить за тепло, когда тепла нет? На каком основании мы повышаем тарифы на тепло и воду? Это все качество предоставляемых услуг. Вот вам статистика жалоб по этим вопросам: по центральному отоплению - 5,3 процента, по горячей воде - 4 процента. Четыре процента от 26 тысяч - это 1040 жалоб! Более тысячи семей мучились в прошлом году. И речь идет только о тех, кто не выдержал и пожаловался. А если сложить все жалобы по коммунальным услугам, то набирается свыше 12 процентов - свыше трех тысяч семей. Наше дело - все, чем живут москвичи, - сфера жилищной инспекции: инспекционная деятельность, анализ причин, внесение законодательной инициативы.

- А москвичи довольны работой инспекции?

- Что я могу ответить, если нам поступило 26 тысяч жалоб, мы решили только где-то 80 процентов проблем, но 20 процентов - не решили. Конечно, не доволен. Вот смотрите: поступило 1178 повторных обращений, и по сравнению с прошлым годом их число увеличилось на 10 процентов. Вот почему я не доволен...

Многих граждан интересует вопрос так называемой расприватизации" (деприватизации) жилого помещения, то есть обратной передачи жилого помещения в собственность государства.

- Есть у нас и такая статистика: на 1000 обращений мы получаем 5 благодарностей. Польза, как видите, есть. И это, честно говоря, меня больше всего устраивает. И придает дополнительно оптимизма...

20 мая 2002 года Федеральным законом Российской Федерации №55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного в Российской Федерации"" в Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" была внесена ст.9. в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. А соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Возможно ли "расприватизировать" жилое помещение без судебного разбирательства?

Граждане-собственники, желающие передать жилое помещение в собственность города Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе и предоставить следующие документы:

Каков порядок передачи в собственность города Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами? Какие документы необходимы для передачи жилого помещения в собственность города Москвы?

Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный департаментом или учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от времени приватизации;

Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство). В случае если указанные документы отсутствуют, а право на жилое помещение зарегистрировано Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы до 31.01.98 г., предоставляется справка установленного образца;

Копия финансового лицевого счета (срок действия - два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

Выписка из домовой книги (срок действия - два месяца) с момента заселения;

Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;

Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия - один год) на каждый объект отдельно;

Квитанция об оплате регистрационного сбора.

Разрешение органов опеки и попечительства, если в составе семьи имеются несовершеннолетние дети;

А сохраняется ли право на повторную приватизацию у лиц, "расприватизировавших" жилое помещение?

Передача жилых помещений в собственность города осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице заместителя руководителя - начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения. Договор передачи оформляется в двухмесячный срок со дня подачи заявления. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Какие документы после регистрации договора передачи остаются у сторон?

В случае "расприватизации" право на повторную приватизацию этого и иных жилых помещений не возникает, если иное не установлено Федеральным законом.

Тема необходимости в соответствующем нормативном акте поднимается далеко не впервые - она волновала парламентариев и предыдущих созывов. К примеру, в феврале 1999 года депутаты приняли Федеральный закон "О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам". Данный документ предписывал взять под особый контроль лиц, приобретающих объекты ценой более 1000 МРОТ, а также осуществляющих сделки суммарной стоимостью от 3000 МРОТ. Впрочем, тогда ему так и не суждено было вступить в силу.

Гражданину отдается зарегистрированный экземпляр договора передачи. Департаменту, помимо зарегистрированного экземпляра договора передачи, выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании свидетельства вносится запись о принадлежности данного жилого помещения к собственности города. Выходит Распоряжение о заключении с гражданином (гражданами) договора социального найма и, в конечном итоге, заключается договор социального найма.
Перед уходом на каникулы депутаты Госдумы РФ активно обсуждали возможность возвращения к госконтролю над крупными сделками и расходами физических лиц.

Так как обсуждение данной темы еще не выносилось на официальные слушания и находится в стадии обсуждения, неизвестно, будет ли взят за основу текст прошлого закона или разработан принципиально новый его вариант. Депутаты планируют вернуться к этому вопросу и рассмотреть его более детально осенью.

Генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Татьяна Никитина отмечает, что принятие подобного документа в нынешней ситуации может негативно сказаться на рынке недвижимости в целом и спровоцировать всплеск нарушений, связанных с сокрытием истинной стоимости объектов. А риэлторы по опыту прошлых лет обеспокоены перспективой возникновения ажиотажного спроса на жилье накануне принятия закона, что неизбежно приведет к новому росту цен.

- В целом к данному законопроекту у меня отношение негативное. Основная причина - скверная налоговая система у нас в стране. Более половины оборота идет мимо казны. Налоговый кодекс не может быть исправлен насильно. Предприниматели поставлены в жесткие условия: если работать "по-белому" - вылетишь в трубу. Предприниматели не могут в полном объеме показывать свои доходы.

Иван Грачев, председатель "Партии развития предпринимательства", председатель Национального совета оценщиков России:

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

Если же начать все это отслеживать, то пойдут огромные потоки информации, которые просто невозможно переработать. Следовательно, надзорным органам придется действовать избирательно. А это очень плохо и не имеет ничего общего с демократическими принципами. Таким образом, в настоящее время у нас этот закон просто не сможет работать эффективно. Мы стремимся к тому, чтобы люди легализировали свои доходы, и на этом основании можно было бы построить разумную налоговую систему. А контроль над крупными сделками и расходами физических лиц (приблизительная пороговая сумма - 3 млн. рублей) станет дополнительным оружием, которое можно использовать против отдельных лиц. Таким образом, на мой взгляд, данный законопроект не приблизит, а, наоборот, удалит нас от цели.

Впрочем, данная идея заслуживает внимания, так как подобный контроль существует во многих странах мира. Но, к примеру, в США его обеспечивает огромный аппарат чиновников. А у нас это благое намерение реализовать будет гораздо сложнее. Обидно и то, что в последнее время начала прослеживаться положительная тенденция - увеличение доли квартир, продаваемых по полной стоимости, а с введением этого закона мы снова рискуем загнать ее в "тень". Пострадают как обычные покупатели, так и альтернативщики.

-- Попытка ввести в действие подобный закон - не первая, а кажется, уже третья. Первые две провалились. Основная проблема заключается в том, что тот порог в 100 тысяч долларов, который заявлен в законе, сейчас уже не может считаться крупной покупкой. На сегодняшний день, это стоимость обычной московской квартиры. В результате получится, что некие надзорные органы станут обладателями огромного объема информации и вряд ли справятся с задачей ее грамотной обработки.

Ирина Радченко, академик Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН), вице-президент Международной Ассоциации Ипотечных Фондов (МАИФ), генеральный директор агентства недвижимости "ЛАУРЕЛ":

Начинание это я оцениваю как хорошее, но не стоит торопиться вводить его в действие. Надо все как следует взвесить. Изменений спроса-предложения я не прогнозирую, однако определенный процент продавцов-покупателей наверняка озаботится возможностью уменьшения реальной суммы в документах.

Так что ничего хорошего от этого закона я не ожидаю. Он негативно повлияет на рынок - произойдет отток клиентов к черным маклерам, так как серьезные фирмы ведут учет, статистику договоров, указывают реальные цифры. Появление такого закона вызовет повышение и без того уже завышенных цен. Для рынка это станет большим откатом назад. Думаю, что инициаторы данной идеи преследуют не экономические, а чисто политические цели. Мы обязательно обсудим эту тему в рамках осенней сессии Международного ипотечного клуба.

- Количество сделок с указанием реальной стоимости квартиры на данный момент в столице, по официальным данным, составляет всего 14 процентов. А когда у нас появится подобный закон (кстати, его достаточно легко обойти, так как существует закон о свободе договора, по которому можно указывать любую сумму), их станет еще меньше. Сейчас только продавцы заинтересованы в снижении стоимости покупок, покупателю же в большинстве случаев все равно (реальную сумму необходимо указывать только при приобретении жилья в ипотеку). А в случае принятия закона о контроле за крупными расходами продавец и покупатель фактически окажутся в сговоре. Таким образом, 100% сделок будут проходить по мистическим цифрам, и рынок станет более "серым".

- Попытки государства взять под контроль крупные финансовые сделки уже предпринимались не так давно, и результат мы все знаем. Сам факт появления подобного закона вызовет нездоровый ажиотаж среди потенциальных покупателей квадратных метров, и отложенные покупки очень быстро превратятся в реальные сделки, что неизбежно повлечет рост цен на недвижимость. Стоит помнить и о другой стороне вопроса: нашим согражданам вряд ли захочется вновь оказаться под "пристальным взглядом", и данная ситуация неминуемо скажется на отношении к власти в целом.

Вадим Васильев, руководитель PR-отдела корпорации "МИАН":



Главная --> Публикации