Главная --> Публикации --> Дом за рубежом. дешево, еще дешевле Рента как пожизненное содержание с иждивением У лужкова отнимают москву Площади дальних поселков растут Что ценит в риэлторе клиент

Hе многие риэлторы связываются с этой рискованной деятельностью. Несколько коммерческих фирм с претензией на благотворительность, один ГУП и несколько сотен одиноких недоверчивых стариков — приблизительно так выглядит сегодня российский рынок ренты. Рынок, выходить на который опасно даже для молодых.

Способ приобрести столичную «двушку» за $10 тыс. существует. Это — рента. Пока в постсоветской России проводились экономические реформы, это слово плавно перекочевало из картонной игры «Монополия» для будущих менеджеров в реальность современного рынка недвижимости.

НеРЕНТАбельный бизнес
Было бы несправедливым считать, что в этом узком сегменте российского жилищного рынка собрались сплошь бывшие рэкетиры и юридически образованные мошенники. Но и нормальной сферой рынка его не назовешь. На сегодняшний день это экономически и юридически неразвитый бизнес, основанный на действительно благотворительных целях — помощи социально не защищенным гражданам. Только вот помощь эта слишком часто оборачивается судом, потерями денег и значительного количества нервов для обеих сторон. Российское законодательство рынок ренты нормативно регулирует, но никаких гарантий не дает. И дать не может.

Рента — самый дешевый способ приобретения квартиры. Только с отсрочкой заселения и обременением: в квартире до конца своих дней будет проживать пожилой человек, ныне — владелец, а в будущем просто наемщик жилья, пенсионер. В обязанности покупателя входит содержание пенсионера. А вот обязанности последнего заканчиваются после подписания договора: он продает квартиру за смехотворную цену и... обещание заботы, если ее можно таковой назвать. Итак, сразу после заключения договора ренты собственником квартиры становится покупатель, обременением ее — пенсионер.

Старики, имеющие ленивых родственников и скупую пенсию, рано или поздно приходят к мысли, что один капитал у них — квартира. Некоторые в этот момент узнают от соседей по лавочке или из объявлений по радио, что существуют фирмы, занимающиеся рентой. Некоторым из тех, кто услышал, хватает решимости прийти в офис компании и получить весьма вежливую, но однозначную по сути консультацию местного юриста.

Одиноким старикам, правда, деваться некуда, зачастую рента является для них единственным способом достойно прожить остаток жизни.

Скромное обаяние благотворителя
В офисе одна женщина бальзаковского возраста, одна довольно еще молодая бабушка и бегающий туда-сюда молодой менеджер — все это в огромном и пустынном сталинском здании Гипромета на проспекте Мира, 101.

Однако доброжелательность сотрудников «рентной» фирмы в момент исчезает, если проявить излишнее любопытство. Например, попроситься в гости к их пожилым клиентам, назвавшись корреспондентом газеты «Правда». Я проявила такой интерес по отношению к фирме «АРС-Благотворительность» и встретилась с откровенным нежеланием «светиться» в прессе. Газетные объявления давались под маркером «частное», телефоны, которые указывались в объявлениях, оказывались домашними телефонами нанятых диспетчеров, которые в свою очередь отказывались давать телефоны офиса. В самом офисе под любыми предлогами не желали соединять с руководителем компании. Знакомиться с этой организацией пришлось под видом клиента.

Несмотря на декларируемый дефицит, юрист Смирнов предложил мне на выбор 11 одно- и двухкомнатных квартир. Располагались они в основном между третьим кольцом и МКАД, цена — $11–20 тыс. Старикам, проживающим в них, от 65 до 78 лет. Ежемесячное содержание, которое должен выплачивать покупатель на протяжении всей жизни пенсионеру, варьировалось от 500 до 700 руб. Приблизительно похожие условия существуют и в других фирмах, выступающих посредниками на рынке ренты.

Юрист фирмы Вадим Смирнов сразу представился человеком, «известным всему рынку недвижимости». На мою просьбу предоставить гарантии, что меня не обманут, ответил, что гарантии ему должна предоставлять я, так как квартир не так уж много, а желающих приобрести квартиры за бесценок — достаточно. Я ему не поверила, учитывая отсутствие каких бы то ни было клиентов в помещении Гипромета. Также я не поверила, что за 11 лет существования компания «АРС-Благотворительность» заключила порядка 4 тыс. сделок. И правильно сделала. Как потом заявил директор компании Роман Гончаренко, на их счету менее тысячи сделок.

Спустя год на московский рынок вышли еще несколько компаний, занимающихся договорами ренты. Для защиты пенсионеров от недобросовестных посредников в 1993 году было создано государственное предприятие «Моссоцгарантия», работавшее под контролем столичного Департамента соцзащиты. Собственно, эти две компании и лидируют на столичном рынке ренты. Всего в Москве насчитывается 26 подобных фирм.

История в судах
Компания «АРС-Благотворительность» работает на рынке ренты 11 лет. Все это время сотрудники компании занимаются только рентой, и никакая другая деятельность на рынке недвижимости их не интересует. Лицензию правительства Москвы компания получила сразу и без проблем.

В феврале 2002 года обязательное лицензирование этого рода деятельности было отменено правительством РФ, и рынок ренты оказался вне государственного контроля. Сегодня продажей квартир стариков и заключением договоров ренты может заниматься любой риэлтор. Однако не любой рискнет, поскольку слишком высока вероятность испортить себе репутацию судебными тяжбами.

А с 1994 года в различных судебных инстанциях Москвы начались разбирательства, связанные с рентой. Тогда же на всю страну прогремела история старика, которого компания «Полное доверие» путем обмана и запугивания заставила подписать договор ренты и продать квартиру. Запуганный старик ничего не говорил родственникам, а вскоре от пережитого стресса скончался. Прошел ряд судебных слушаний, которые закончились в пользу сына старика. Однако выгнать из квартиры новых жильцов не могут до сей поры.

Конкуренция и взаимное недоверие

До сих пор, как рассказали М2 в пресс-службе московского ГУВД, в судах рассматриваются дела нескольких компаний, занимавшихся рентой. После заключения договоров с этими компаниями старики переселялись в интернаты, а в их квартиры — рентоплательщики.

Согласно судебной практике, 2% всех договоров расторгается в судах, не считая тех случаев, когда договоры расторгаются по обоюдному согласию сторон. А именно «согласия» в последнее время стараются придерживаться все компании, занимающиеся рентой.

Как утверждает заместитель гендиректора ГУП «Моссоцгарантия» Елена Лебедева, им не один раз приходилось решать проблемы стариков, заключивших договоры ренты с помощью «АРС-Благотворительности». Пенсионеры жаловались, что условия договоров не соблюдаются покупателями, и просили эти договоры расторгнуть. Однако ни одна организация, будь она частная или государственная, работающая с рентой, не избежала разбирательств в суде. У той же «Моссоцгарантии» за всю 10-летнюю историю в судебном порядке были расторгнуты 20 договоров.

ГУП «Моссоцгарантия» работает только по принципу рентоплательщика. Однако не продает квартиры своим клиентам, а приобретает в собственность муниципалитета либо государства. Условия для стариков здесь, конечно, похуже — квартира выкупается только за счет ежемесячного содержания, т. е. в 5–6 раз дешевле рыночной стоимости. Елена Лебедева, читающая лекции по ренте в одном из столичных вузов, так и говорит: «Золотых гор мы вам не обещаем, но вы хотя бы будете под защитой государства». А государству старики еще верят.

Более того, отодвинув на второй план посреднические услуги, компании стали выступать в качестве рентоплательщиков. Они заключают сделки по ренте на себя, выплачивают ежемесячное пособие старикам, а после смерти рентополучателя продают квартиры по рыночной цене. Хотя, по утверждению Р. Гончаренко, фирмы «поступают таким образом только в том случае, если пожилой человек нуждается в серьезном уходе, а физическое лицо-покупатель такой уход обеспечить ему не может». Тем не менее объем таких договоров составляет половину всех АРСовских сделок.

Елена Лебедева
Заместитель генерального директора ГУП «Моссоцгарантия»:
— Последствия при расторжении договора ренты могут быть печальными для обеих сторон. Если договор расторгается по обоюдному согласию сторон и если при этом рентоплательщик не виноват, тогда ему возвращаются все затраты по выплате рентных платежей и стоимости квартиры. По крайней мере он вправе требовать возврата этих денег, и суд обязан это требование удовлетворить. Если плательщик виноват, не соблюдал обязательства и отказывается расторгать договор, то ему действительно могут не вернуть эти деньги по решению суда.
Другой риск заключается в том, что после смерти рентоплательщика может появиться его забытый родственник. Bозникает некий племянник и подает иск в суд с требованием расторгнуть договор, так как он имеет на эту жилплощадь какое-то право. Мол, бабушку обманули, она была «плоховменяема».
ГУП «Моссоцгарантия» заключило больше 3 тыс. договоров, порядка 20 из них расторгались в суде. Так вот не было практически ни одного случая, чтобы суд выиграли рентополучатели.
Поэтому мой совет желающим заключить договор ренты — во-первых, проверьте все документы организации, с которой намерены сотрудничать. Во-вторых, каждый пункт договора покажите друзьям, обсудите с независимым адвокатом, в конце концов придите к нам на консультацию. И ни в коем случае не давайте генеральную доверенность компании — лучше лишний раз выйти из дома.
"Официально заявляю, что цель политики городских властей состоит в том, чтобы число жителей на территории Центрального административного округа города не убывало, а, наоборот, увеличивалось", - заявил Юрий Лужков на первом же заседании правительства Москвы, состоявшемся после выборов мэра.

Григорий Полторак
Президент Московской ассоциации–гильдии риэлторов, председатель правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:
— Если оценивать сделки ренты как специфический сектор риэлторской деятельности, то лично я отношусь к этому виду бизнеса крайне настороженно. Это единственный вид деятельности, которым, несмотря на его привлекательность, не занимается корпорация «БЕСТ-Недвижимость».
Сопровождение сделок ренты — социально ответственный вид бизнеса, предполагающий длительное, пожизненное общение с наименее защищенной, требующей социальной и медицинской помощи группой населения. При совершении сделки через посредника стороны недостаточно хорошо знают друг друга. Более того, они часто ошибочно предполагают, что риэлтор несет ответственность за добропорядочность действий другой стороны сделки, в то время как риэлтор такую ответственность на себя не принимает.
Поэтому уверен, что такая деятельность должна регулироваться государством и осуществляться либо государственными структурами — характерным представителем является ГУП «Моссоцгарантия», либо частными компаниями, ответственность за деятельность которых несут серьезные финансовые институты, например пенсионные фонды, страховые компании.

Чтобы такого не произошло в столице, все ветхие и аварийные дома решили поделить на три части. Аварийные, не имеющие исторической ценности, будут снесены, а их жителям предоставят новые квартиры. Следующую группу составят дома, у которых в ходе реконструкции можно увеличить этажность, что, безусловно, привлечет инвесторов. Третья группа объединит исторические здания, внешний облик которых должен остаться неизменным: их реставрируют и укрепят. "Ни в коем случае никому из горожан не навязывать силой выезд с территории ЦАО", - еще раз подчеркнул мэр.

Скандал вокруг якобы предполагавшегося принудительного выселения обитателей ветхих домов, о котором "РГ" писала, произошел в момент, когда Лужков был в избирательном отпуске. Вернулся он к этой истории не только для того, чтобы лишь высказать свое отношение к ней. Дело в том, что на повестке дня стоял вопрос о реализации градостроительного плана развития ЦАО до 2005 года, и правительству Москвы было важно уяснить, что делается, а что еще предстоит сделать для того, чтобы данное жителям центра обещание не оказалось пустой декларацией. Ведь ветхих домов здесь и в самом деле очень много - 3,5 миллиона квадратных метров. Как быть с ними? Ведь если не замечать эту проблему, то под угрозой окажется безопасность людей. В Тобольске, например, был случай, когда в старом здании, где располагалось военное училище, рухнули перекрытия и погибло несколько курсантов. Да один ли он?

Такой детально проработанный план развития теперь впервые имеет не только административный округ, но и каждый его район, что позволяет городским властям внимательно отслеживать развитие всей социальной инфраструктуры ЦАО. Сейчас усилия властей сосредоточены, как отметил Геннадий Дегтев, на возвращении доступных магазинов (85 процентов из 160, потерянных за последнее десятилетие, откроются к июлю 2004 года), обновлении школ, поликлиник, центров социальной защиты и так далее. Словом, центр Москвы снова становится как когда-то жилым, а не средоточием казино, офисов и бутиков со сверкающими витринами и безлюдными торговыми залами.

Но реально ли оставить в центре всех желающих? "Начиная с 2005 года - да, реально, - подтвердил, как и во время встречи в "РГ", префект Центрального административного округа Геннадий Дегтев. В жилых районах возможностей для нового строительства домов уже нет. Зато в последнее время активизировался вывод промышленных предприятий - лишь за два года они освободили более 50 гектаров земли. Всю эту площадь и решено направить под жилье. Причем наблюдается существенный рост доли муниципальных домов, предназначенных как раз не для новых русских, а для коренных москвичей. В частности, за 2001-2003 годы для них было построено и реконструировано 262,7 тысячи квадратных метров.

- Мы обсудили буквально каждый из 1494 спорных объектов. Установили, что 561 памятник является собственностью РФ, 812 принадлежат Москве, по 121 решения еще впереди, а 326 зданий из этого списка по соглашению будут использоваться совместно.

Подошел к концу спор о принадлежности памятников культуры и архитектуры, больше года продолжавшийся между федеральными и столичнымиведомствами. Мэр Москвы Юрий Лужков, министр культуры Михаил Швыдкой и глава Минимущества РФ Фарит Газизуллин подписали трехстороннее соглашение. Подробностями поделился с корреспондентом "РГ" первый зам. мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев.

- Не получится. Для управления ими будет создано акционерное общество, акции которого будут распределены между столицей и федеральным центром. Оно будет управлять этими зданиями, которые сданы в аренду. Полученный доход будет направляться на поддержание всех памятников культуры и истории в Москве.

- Что значит - совместно? Не получится, как на коммунальной кухне, где народу много, а хозяина нет?

- Есть два подхода к решению этой проблемы. Примером первого может быть использование исторической части города в Риме. Там Колизей стоит в руинах. Форум - так, как его раскопали. Именно это "руинированное состояние" представляет интерес для туристов. А "Гостиный двор" в Москве, памятник XVII века, пример другого подхода. Несколько поколений московских руководителей были озабочены проблемой его реставрации. Гришин, Промыслов, Ельцин... Но едва до них доходило, какой предстоит выполнить объем работ, сколько выселить организаций, сколько вложить денег, чтобы привести памятник в божеский вид, как хватались за голову и оставляли затею. Мы решились. Расселив несколько сот контор, обнаружили многовековую грязь и доисторическую ржавчину. Поняли, что это тоже почти руины. Вывезли хлам. Здание отреставрировали. Сделали перекрытие внутреннего двора - атриум. Это самая большая светопрозрачная крыша в Европе. Да, во времена архитектора Кваренги ее не было. Но именно эта площадка под, как вы говорите, "немосковской" крышей, вызывает теперь самый большой интерес у арендаторов.

- То есть на реконструкцию и реставрацию, правильно? То, как это делают московские "придворные" архитекторы, давно беспокоит общественность. Несуразные мансарды, инородные навесы, "немосковские" крыши не лучшим образом меняют исторический облик города.

- Тогда давайте выбирать. Либо мы будем иметь развалины, которые со временем растащат на сувениры и на садовые дорожки. Либо шедевры древних зодчих, которые не выживут, если к ним не приложат свою руку современные реставраторы. Я, как москвич, выбираю второе. По моему глубокому убеждению, совершенно неважно, в чьей собственности находится памятник культуры, - муниципальной, федеральной или частной - а у нас законом, кстати, предусмотрены все эти виды собственности. Важно, в каком состоянии он поддерживается. Время показало, что государство не способно поддерживать памятники по всей России в надлежащем для них состоянии. Так почему бы ему не поделиться исторической собственностью с теми, кто может ее сохранить для потомков?

- Но ведь чем интенсивнее вы эксплуатируете старинные здания, тревожатся защитники старины, тем быстрее строения изнашиваются, заново требуя реставрации.

- Менять железобетонные шпалы в таких местах на резиновые подушки, которые снижают вибрацию. Такую работу мы уже проводим. Это требует серьезных вложений, и мы готовы на них. Но и от федеральных властей тоже потребуются вложения: раз собственность их, придется реставрировать.
Столичный рынок недвижимости в этом году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку $1400 за квадратный метр. Причем, по мнению экспертов, нет ни одного существенного фактора, который способствовал бы стабилизации цен и тем более обвалу рынка в будущем году. По их прогнозам, рост цен на жилье в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.

- Поделить памятники, как выяснилось, можно. Вот как ответственность за них поделить? Была я на днях в Ботаническом саду. Директор его жаловался: рушится здание главного корпуса, ходуном ходят балки над уникальнейшей библиотекой. Здание - историческая ценность и федеральная собственность. Но проблемы-то у него из-за московского метро, которое проходит как раз под корпусом. Что в этом случае делать?

Наследие уходящего года связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и как следствие ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократился объем предложения на вторичном рынке, а большинство новостроек были куплены и продолжают распродаваться еще на стадии котлована.
Согласно экспертным оценкам, реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. За последние четыре года граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с "нуля", либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства (а политические риски для рынка сейчас минимальны), объем платежеспособного спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

Почему растут цены на квартиры
Аналитики не видят причин для падения рынка недвижимости в следующем году. С одной стороны, городскими властями продекларирован большой объем нового строительства - не менее 4.5 млн. кв.м. Однако в его структуре все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье с квартирами увеличенных площадей и явно прослеживается дефицит коммерческого панельного жилья. Около 2/3 объемов типовых новостроек будет отдано под решение социальных программ, для очередников. На рынок в 2004 году попадет всего около 1 млн. кв.м типового жилья, которое находится в нижнем ценовом диапазоне и традиционно пользуется самым высоким спросом.

Храните деньги в квартире под 30% годовых
- Сегодня при выборе между банковскими депозитами и вложением средств в недвижимость большинство предпочитает последнюю как наиболее инвестиционно привлекательную отрасль, - говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании "Домострой".

- Плюс ко всему фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами, - считает Олег Репченко. - Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, а рынок недвижимости - наиболее стабильный и доходный. Падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость. Вероятно, что в будущем году они вырастут еще на 20%, что сравнимо с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003-го во многом благодаря слишком сильному скачку цен в конце этого года. Таким образом, к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья может достичь отметки $1700 за квадратный метр.

- Предположим, квартира приобретена на вторичном рынке, - рассказывает Владислав Луцков, ведущий аналитик компании "Бест-Недвижимость". - Если ее цена не более $60 000, то комиссионные за оказание риэлторских услуг составят 6% от этой суммы, при сделках с более дорогими объектами комиссия может равняться 4-5 процентам. Допустим, что в среднем эти затраты составят 5%. За оформление у юриста с указанием рыночной стоимости квартиры придется заплатить 1%, по стоимости БТИ - 1.5% от нее. Плюс различные комиссионные сборы, аренда банковской ячейки $40-50, плата за коммунальные услуги, налог на имущество и т.д. Допустим, что эти расходы составят 1.5% от рыночной стоимости квартиры. Итого получаем 6.5%. По итогам года ожидаемый прирост долларовых цен в данном сегменте - 35-37%. Значит, чистый доход инвестора от вложения в недвижимость - 29-30% годовых (без дисконтирования).

В каждом конкретном случае доходы и расходы от вложений в недвижимость сугубо индивидуальные.

Земля в Подмосковье подорожала более чем в два раза

Что касается застройщиков, для них действует совсем иная схема. Рентабельность зависит от условий инвестиционного контракта - платы за землю в том или ином виде (деньги, доля площадей, обременения по "социалке", коммуникациям и т.п.). В зависимости от умения добиться лучших условий и сэкономить на строительстве она варьирует в пределах 20-100% годовых. Впрочем, такие цифры достижимы лишь для узкого круга крупных компаний.

В уходящем году, по данным компании "Терра", объем спроса на землю в Подмосковье в зависимости от направления вырос на 30-100%, на готовые дома - на 30-70%. Заметнее всего подорожали дома "под ключ" по Рублево-Успенскому шоссе, цена квадратного метра поднялась от $1000 до $10 00 На Новорижском направлении рост цен квадратного метра составил $700-1800, по Калужскому шоссе - $1000-3000, по Минскому шоссе - $600-800, по Дмитровскому - $500-700, по Киевскому - $800-100

Самый динамичный сегмент загородного рынка недвижимости - торговля земельными участками. По оценке аналитиков, за этот год цены на участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому направлениям в пределах 30 км от МКАД выросли более чем в два раза.

Сейчас в Подмосковье ведется строительство более 150 поселков, которое планируется завершить в 2005-2006 году. По мнению экспертов, именно в это время следует ожидать резкого увеличения предложения (в сегменте ликвидных объектов оно может возрасти в два раза). Причем в некоторых сегментах рынка в зависимости от престижности направления, удаленности от МКАД, экологической ситуации, а также качества строительства это предложение может не найти ожидаемого спроса.
Аналитики отмечают ряд удачных проектов 2003 года. Это, к примеру, поселок "Павлово" по Новорижскому шоссе, поселки "Бенилюкс", "Горки XXII", "Сареево", "Forest Lake", а также "Горки ХХI", поселок эконом-класса "Чигасово-2" и "Барвиха-2" по Рублево-Успенскому шоссе, "Бельгийская деревня" по Калужскому шоссе.

- В течение года цены на загородные участки и коттеджи росли неравномерно, - отмечает Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". - Наибольший подъем рынка был в начале весны, а также в конце лета и осенью. За декабрь прирост рынка, вероятнее всего, будет меньше, чем в предыдущие месяцы, что можно объяснить сезонностью: деловая активность снижается, соответственно падает и спрос. Однако в ближайшее время рост цен замедляться не будет.

Все еще наблюдается четкая градация популярности по направлениям. Рублево-Успенское шоссе остается бесспорным лидером по количеству ликвидных объектов, здесь сохраняется устойчивый спрос на земли с лесными участками. На востоке и юге Подмосковья спрос по-прежнему остается низким из-за неблагоприятной экологической обстановки и проблем с транспортной доступностью.

- Заметно выросло количество сделок по объектам загородной недвижимости бизнес-класса стоимостью от $300 000 до $800 000, - рассказывает Валерий Алферов, специалист компании "Техно-Про". - В этом смысле перспективны Калужское направление и ряд новых поселков, таких, как "Лукоморье", "Дубровка", "Стародачное", с современным подходом к архитектуре, концепции управления и развитой инфраструктурой.



Главная --> Публикации