Главная --> Публикации --> Гендиректор аижк александр семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в россии Позади – москва Мытищи: между яузой и клязьмой На риэлтора надейся, а сам не плошай Алексей бодунков: в дальних районах подмосковья нет ни статистики, ни массовых сделок, ни рынка вообще

Рабочая группа под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова готовит пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Реформаторы делают ставку на развитие ипотечного кредитования. Эксперты группы подготовили законопроект, позволяющий выселять недобросовестных плательщиков по ипотечному кредиту из заложенной квартиры, даже если это их единственное жилье. Это необходимо, чтобы снизить риски банков, а следовательно, и цену кредитов.

Банкам разрешат выселять из квартиры недобросовестных плательщиков по ипотечному кредиту, даже если эта квартира является их единственным жильем. Группа Шувалова, разработавшая соответствующий законопроект, хочет с его помощью уменьшить долю "страховки" в цене ипотечного кредита. Эксперты говорят, что такой закон действительно позволит удешевить кредиты.

"Сейчас может получиться так, что гражданин берет в банке ипотечный кредит и покупает квартиру, а на погашение у него денег нет. А [Гражданский процессуальный] кодекс запрещает выселять должника, если у него нет другого жилья", - рассказывает источник в Центре стратегических разработок, который участвует в работе группы Шувалова. По словам эксперта, поправки в кодекс позволят банку через суд выселять неплательщика и продавать квартиру, забирать непогашенную сумму, а остальное возвращать должнику.

В пояснительной записке к законопроекту о внесении дополнений в Гражданский процессуальный кодекс (ГПК) , который имеется в распоряжении "Ведомостей", говорится, что кодекс содержит перечень имущества, "на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам". К такому имуществу относится, в частности, жилье, если оно "является единственным пригодным для постоянного проживания". В то же время закон об ипотеке позволяет кредитору получить деньги с заемщика в том числе за счет реализации квартиры или дома, купленных заемщиком по договору об ипотеке. Законопроект предлагает устранить "правовую коллизию" и разрешить кредитору "изымать" жилье в счет погашения неуплаченных заемщиком средств.

Эксперты убеждены, что поправки в ГПК снизят процентные ставки банков по ипотечным кредитам и расширят рынок ипотечного кредитования жилья. "Если банки получат гарантии возмещения кредита, то процентные ставки могут существенно снизиться, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, участвующий в работе группы Шувалова, - реально банки могут снизить ставку на 3 - 4% ".

Эксперт Фонда "Институт экономики города" Наталья Рогожина говорит, что выселение жильца и продажа квартиры - это крайняя мера. "Как правило, банк сначала ведет переговоры об урегулировании долга, но если ничего не помогает и клиент оказывается некредитоспособен, то банк вынужден защищать свои экономические интересы и обращаться в суд", - говорит Рогожина. Поиском нового жилья для недобросовестных заемщиков должны заниматься региональные власти. "Регионы должны формировать фонды жилья временного пользования, предназначенные для неплатежеспособных лиц. Такие фонды уже создаются в Москве и Санкт-Петербурге", - рассказывает Рогожина. Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, полагает, что большие фонды отселения и не нужны. "Случаи дефолта по ипотечным кредитам единичны. А у любого муниципалитета всегда найдется в активе какое-нибудь жилье, куда можно переселить недобросовестного заемщика", - говорит Гришухин.

Сами банки пока не обещают снижения процентных ставок. Начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Андрей Печатников лишь констатирует, что "недоразумение, допущенное в ГПК, должно быть устранено". "О снижении процентов говорить пока рано, но если корректировка не будет внесена к кодекс, то мы просто прекратим выдавать ипотечные кредиты", - говорит Печатников.

По словам директора по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктории Кочетковой, сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам в долларах составляет в среднем 12% годовых. "При расчете процентной ставки мы учитываем все риски, но нельзя сказать, что отдельно учитывается риск, связанный с невозможностью реализовать квартиру заемщика, - говорит Кочеткова. - Поэтому мы не можем обещать снизить процентную ставку, даже если будут внесены поправки в ГПК". А Гришухин из АИЖК полагает, что поправка не повлияет на стоимость кредита, так как она зависит прежде всего от инфляции и цены денег на рынке. Зато, считает Гришухин, законопроект "безусловно будет способствовать расширению объемов ипотечного кредитования".

Сегодня правительство рассмотрит разработанную Минэкономразвития концепцию реформы учета и инвентаризации объектов недвижимости. Предложения чиновников сводятся к отмене обязательной инвентаризации при регистрации сделок и передаче большинства функций нынешних органов техинвентаризации на рынок.

Многие заемщики не собирались пользоваться противоречием между ГПК и законом об ипотеке, потому что ничего не знали о его существовании. Один из сотрудников "Ведомостей", получивший ипотечный кредит на покупку квартиры, говорит, что ему в банке сразу объяснили, что в случае непогашения кредита его квартира будет изъята. "Я и не знал, что имею право настаивать на сохранении приобретенной квартиры, если неисправно погашаю кредит", - рассказывает он. Сотрудник говорит, что требование о реализации залога в случае дефолта заемщика кажется ему вполне естественным.
Минэкономразвития предлагает отменить обязательную инвентаризацию недвижимости при регистрации сделок. Если сегодня правительство одобрит эту идею, российские БТИ могут лишиться значительной доли рынка в $100 млн. Сотрудники органов инвентаризации возмущены планами реформаторов, а риэлторы поддерживают новацию.

"Обязательная инвентаризация при регистрации сделок не нужна, - убежден первый замминистра экономики Андрей Шаронов. - Более того, зачастую она не проводится, знаю это на своем опыте". Проведенный Минэкономразвития анализ показал, что расходы собственников на обязательную техническую инвентаризацию слишком высоки, а объем сведений, необходимых для получения справки, чрезмерен. Кроме того, до сих пор не утверждены правила инвентаризации для отдельных типов нежилых помещений и не прописан механизм ответственности БТИ за предоставляемые услуги.

Техническую инвентаризацию проводят бюро по технической инвентаризации (БТИ) и ФГУП "Ростехинвентаризация". Они собирают и хранят информацию об объектах недвижимости - их составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности. Данные обновляются по итогам периодического обследования помещений. Кроме того, владелец недвижимости обязан сообщать в БТИ обо всех случаях возведения, сноса, перепланировки или переоборудования строений. Справка БТИ об объекте недвижимости обязательна для регистрации права собственности на него. Официальная стоимость подобной справки - от 800 до 1500 руб. По оценке директора некоммерческой организации "БТИ" Сергея Киселева, реальный объем рынка услуг по техинвентаризации составляет около $100 млн в год, из них до $20 млн приходится на составление справок для регистрации сделок.

Сотрудников нынешних органов по инвентаризации инициативы чиновников возмущают. "Это ошибочный подход", - убеждена директор центра техинвентаризации Свердловской области Лидия Лебедева. По ее словам, обязательная инвентаризация "была еще при татаро-монгольском иге", что доказывает необходимость этого института "не только для регистрации прав на недвижимость, введенной несколько лет назад". При этом, говорит Лебедева, иначе как при регистрации сделок проводить инвентаризацию невозможно, а изменения в состоянии строений сотрудники БТИ фиксируют в 70% случаях. "Сейчас это [предложения Минэкономразвития] - только концепция. Мало ли кто чего хочет, - отмечает главный специалист БТИ Московской области Владимир Ищенко. - С наскока такие проблемы не решаются". Источник в Федеральном союзе инвентаризаторов говорит, что без обязательной инвентаризации будет невозможно предотвратить массовые нарушения при перепланировках, поэтому "это требование, вытекающее из жизни". К возможной передаче функций коммерческим организациям сотрудники БТИ относятся более спокойно. Однако, по мнению Лебедевой, это может вылиться "в увеличение тарифов и сроков обслуживания".

Поэтому, говорит Шаронов, Минэкономразвития предлагает оставить обязательную инвентаризацию только для сделок с недвижимостью на первичном рынке, а ее проведение передать коммерческим организациям. Правила их деятельности разработает государство. Пока, говорит Шаронов, понятно, что такие организации будут обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Функции же учета недвижимости по-прежнему останутся у государства.

Строительные компании начинают занимать деньги у населения под высокие проценты. Риски, по словам экспертов, также весьма высоки.

А риэлторы поддерживают Минэкономразвития. По словам замдиректора управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Олега Самойлова, справка из БТИ стала "дополнительным формальным пунктом, который непонятно зачем нужен". "Проверки [органов техинвентаризации при выдаче справки] если и есть, то формальные, а справка обычно выдается исходя из выкопировок, а не по состоянию на сегодняшний момент", - говорит Самойлов. Президент агентства недвижимости "БЭСТ" Григорий Полторак уверен, что покупатель сам вправе принимать решение о том, нужна ли ему актуальная справка БТИ и требовать ли ее с продавца. Массового отказа от проведения инвентаризации, по мнению Полторака, в любом случае не произойдет.

ЗАО «Стройметресурс» ведет жилищное строительство в Подмосковье. До 2000 года основным видом деятельности компании являлась торговля стройматериалами, а с 2001 года фирма перешла на жилищное строительство. ЗАО «Стройметресурс» организовало собственную вексельную программу под названием «Жилищные векселя»; номинал векселя – 30 тыс. руб., срок обращения – 1 год. Векселя продаются по 24 тыс. руб. за штуку, таким образом, доходность составляет 25% годовых в рублях. Кроме того, вексель «Стройметресурса» можно использовать в качестве оплаты за приобретаемое в этой же компании жилье и получить скидку. «Физические лица могут приобрести вексель за 80% от номинальной стоимости, – сказал RBC daily замначальника отдела долговых обязательств ЗАО «Стройметресурс» Евгений Светличный. – Через месяц этот вексель может быть предъявлен в качестве оплаты за приобретаемое жилье. Если вексель предъявляется через месяц, он зачитывается в стоимость квартиры за 82% номинала». Таким образом, владелец векселя получает скидку около 2%, если предъявляет вексель через месяц. Соответственно, если дождаться окончания года, скидка составит 25%. «Эта вексельная программа ориентирована на будущее и является одним из способов стимулирования спроса, – говорит г-н Светличный. – Несмотря на стабильный спрос на наши квартиры, мы ищем также другие способы их реализации населению (ипотечная программа, «жилищные векселя»)». Платежным агентом выпуска является АКБ «Гранит». Сама программа появилась около полутора лет назад, однако активная рекламная кампания в «массах» началась только в последнее время. «Мы до сих пор размещали рекламу в газетах, но теперь решили сменить носитель и попробовать рекламу в метро», – говорит Евгений Светличный.

В столичном метро появилась реклама, предлагающая населению приобрести векселя строительной компании «Стройметресурс» и обещающая доходность в 25% годовых, что существенно превышает доходность по банковским депозитам. Аналитики утверждают, что это первая попытка продажи векселей населению, и оценивают ее как весьма удачную с точки зрения эмитента. С точки зрения инвестора, которым в данном случае является население, идея выглядит скорее рискованной, чем удачной: слишком высокие ставки призваны компенсировать серьезный риск, на который идут покупатели векселей строительной компании. По мнению аналитиков, в случае стабилизации цен на рынке недвижимости владельцы векселей останутся без денег, но с бесполезными бумажками.

Правда, как полагают эксперты, идти в «массы» строители начинают не от хорошей жизни. «Они заняли уже везде, где только можно, – говорит Хачатур Мурадов. – Но их стремление к большим объемам строительства приводит к тому, что оборотных средств не хватает. Последней категорией, у которой компания еще не занимала деньги, является население». Действительно, как следует из официальной информации, размещенной на сайте «Стройметресурса», компания в ноябре 2003 г. уже выпускала векселя, распространенные среди профессиональных участников рынка и юридических лиц, в 2002 г. была проведена эмиссия облигаций на сумму 300 млн руб. Кроме того, общая сумма кредитов, выданных компании различными банками (всего «Стройметресурсу» ссудили деньги восемнадцать банков), превышает 1,5 млрд руб. (по состоянию на 01.10.2003). «Если бы он («Стройметресурс») мог занять деньги под более низкие проценты, он бы это сделал, – сказал RBC daily один из аналитиков. – Если не делает, значит, это уже невозможно: они всем должны». В самой компании утверждают, что столь высокую доходность ей позволяет обеспечивать высокая рентабельность строительства. Тем не менее аналитики предупреждают, что высокие проценты связаны с высоким риском, на который население, уже немного подзабывшее и МММ, и банковский кризис 1998 года, скорее всего, не обратит внимания. «Ставка по векселям «Стройметресурса» превышает процентную ставку по банковским вкладам на 10-15%, – говорит Хачатур Мурадов. – Население должно понимать, что, получая столь высокую премию по отношению к банковским депозитам, оно получает взамен более высокую степень риска. Сейчас этот сектор – быстрорастущий, что и дает возможность платить высокие проценты. Однако в случае стабилизации или, хуже того, падения цен на рынке недвижимости столь высокие проценты компания платить не сможет. В случае возникновения такой ситуации банки потребуют досрочного погашения кредитов, поставщики потребуют оплатить их услуги без задержек, тогда компания может приостановить операции по этим векселям или начать задерживать платежи по ним. Такая ситуация вполне вероятна». Риск замораживания выплат по векселям увеличивает еще и тот факт, что выпуск корпоративных векселей никак не регулируется Центробанком: то есть компания может выпустить любое количество этих ценных бумаг. Причем покупатели векселей не будут знать, сколько их уже выпущено. Это создает предпосылки для неконтролируемого роста долга компании и увеличивает вероятность дефолта по нему.
ПРОГРАММА «ЗОЛОТОЙ ОСТРОВ»

Аналитики утверждают, что рекламная акция «Стройметресурса» – первая попытка привлечь широкие слои населения к вексельным программам. «Среди корпоративных заемщиков это первый случай продажи векселей населению», – сказал RBC daily заместитель генерального директора ИК «Велес-капитал» Хачатур Мурадов. По его словам, данный ход имеет свои неоспоримые преимущества. «Населению, возможно, будет достаточно показать фотографии готовых объектов, чтобы убедить его в выгодности вложения средств, – считает Хачатур Мурадов. – Обычный человек не будет углубляться в изучение баланса компании-эмитента». Аналитики также подчеркивают, что дополнительным стимулом является возможность оплаты приобретаемого жилья векселями. Кроме того, компания предлагает высокую доходность. «В настоящее время доходность по векселям первого эшелона находится на уровне 7-8%, второго – 9-10%, третьего 12-13%, – сказал RBC daily один из аналитиков. – Эти же бумаги стоят несколько особняком».

Остров открывается миру

Ориентировочная общая площадь объектов, входящих в Программу, составляет
1 100 000 м Объем необходимых инвестиций – $1.7 млрд.
Функции Генерального заказчика Программы по поручению Правительства Москвы выполняет ЗАО «КРТ Мегаполис», входящее в Группу компаний КРТ (Корпорация развития территорий), которая 13 лет успешно работает в области комплексного развития городских территорий.

Являясь составным звеном более крупной московской правительственной программы «Золотое кольцо Москвы» по аналогии с «Золотым кольцом России», она предусматривает полномасштабное комплексное развитие туристической и рекреационной зон исторического центра российской столицы, до недавнего времени задыхавшейся от промышленных предприятий, пустивших здесь корни еще в прошлом столетии. До сих пор в сотне метров от Кремля еще осталась территория, где немало обветшавших или наполовину снесенных строений, полностью отсутствует социальная инфраструктура, инженерные коммуникации отжили свой срок еще 20 лет тому назад, а транспортная доступность в три раза ниже общегородской нормы.

Многие эксперты считают «Золотой остров» одной из самых масштабных и инвестиционно привлекательных программ, разработанных за последнее время в Москве.

Уже в ХV веке рядом с московским Кремлем здесь располагался Государев сад, а при Петре I на месте Царицына луга сложилось особое пространство, получившее особую известность как место для фейерверков и гуляний в дни торжеств. Кстати, на Болотной площади царским указом был казнен знаменитый бунтарь и разбойник Емельян Пугачев.

Историко-культурная значимость территории, включенной в Программу «Золотой Остров» определили такие уникальные памятники зодчества, как Палаты Аверкия Кирилла, Храм Николы в Берсеневе, церковь Софии Премудрости Божией, Дом братьев Бахрушиных, Дом на набережной и др.

Охватывая территорию от Большого Каменного и Москворецкого мостов, Болотной и Берсеневской набережных до памятника Петру Великому, Программа «Золотой остров» впервые создает условия для объединения усилий в решении проблем комплексного освоения этого удивительного уголка Москвы площадью более 40 гектар. Реализация Программы позволит превратить эту территорию в крупнейшую в столице пешеходную общественную рекреационную зону с развитым наземным и подземным пространством глубиной до пяти этажей. Это пространство, решенное с использованием суперсовременных мировых технологических достижений будет насыщено разнообразными видами услуг и возможностью для проведения досуга нескольких сотен тысяч посетителей разного возраста одновременно.

Несмотря на уникальность этого исторического места, Остров не стал туристической жемчужиной самого крупного мегаполиса Европы. Загадки истории привлекают сюда ежедневно десятки тысяч туристов со всех стран мира и не случайно эта территория, имеющая особое общественное значение, признана ЮНЕСКО как памятник мировой культуры. Поэтому в историческую тишь «Золотого Острова» стремятся европейские дипломатические миссии и лучшие бренды гостиничного бизнеса. Резиденция посла Соединенного Королевства Великобритании и пятизвездный отель «Балчуг Кемпински», Центральный банк России и «Роснефть» соседствуют на этом отрезке земли, который омывается Москвой-рекой и старинными каналами, словно перебрасывая пространственно-временной мостик из прошлого в настоящее.
До сих пор попытки освоения отдельных земельных участков на Острове не увенчались успехом. Немаловажную отрицательную роль в этом сыграло то, что проекты, предлагаемые различными инвесторами, не учитывали интересы и потребности развития всей территории Острова, не предусматривали разработку общих схем инженерного обеспечения, транспортного и пешеходного движения, комплексного развития подземного пространства, а также, что немаловажно – не были увязаны между собой.

Кропотливая многолетняя работа КРТ в итоге нашла свое успешное отражение в Программе «Золотой Остров», концепция которой была утверждена постановлением Правительства Москвы №440 ПП от 17 июня 2003 г.

Многие годы КРТ занимается проблемами развития этой территории. За прошедшее время выполнена огромная материально-техническая подготовительная работа. По всей территории и каждому отдельному зданию проведены глубокие историко-архитектурные изыскания. С помощью скважин глубокого бурения и других поисковых форм исследованы гидро-геологические условия будущего строительства на Острове, выявлены особенности почвы и опасные места, разработан значительный объем проектной и градостроительной документации. Из ветхого фонда отселены сотни жителей, десятки арендаторов и что немаловажно - разработан юридически обоснованный механизм координации действий участников.

19 декабря 2003 г. произошло событие, которое можно назвать поворотным для всего развития Острова. Общественным Советом по градостроительству при Мэре Москвы был единодушно одобрен подготовленный ЗАО «КРТ – Мегаполис» проект планировки и застройки территории, входящей в Программу. Общественное признание многолетнего труда десятков специалистов КРТ позволило вывести Программу на качественно иной уровень. Вместе с тем юридическая прозрачность и правительственная поддержка Программы, высокие темпы роста цен на недвижимость и стремительное сужение перспективных участков для застройки в центре Москвы, плюс нестабильность на международных фондовых и валютных рынках делают любые капиталовложения в Остров более чем привлекательными.

Общественная поддержка Программы

Программой «Золотой Остров» предусмотрено создание уникальной системы транспортных и пешеходных связей при максимальном использовании подземного пространства, которое по своим масштабам, пожалуй, может сравниться только с «подземным городом» в Торонто.

Транспортные и пешеходные связи. Общественные рекреационные зоны. Подземное пространство

С этой целью предусматривается:
·ввести одностороннее автомобильное движение по всем набережным, включая Кремлевскую;
·освободить для пешеходного движения Софийскую набережную (на участке от Каменного до Москворецкого мостов), перенеся автомобильный поток на пониженный на 2 метра дублер, расположенный вдоль берега Москвы-реки на консолях;
·возобновить проектирование и строительство Калининской линии метро и станции метрополитена с выходами в зоне кинотеатра «Ударник» а также будущего общественного комплекса на Стрелке;
·соединить подземные переходы от «Ударника» к скверу Репина, выходы из станции метро с торговым комплексом, расположенным под проезжей частью ул. Серафимовича и торговой галереей под сквером;
·соединить подземным переходом через Фалеевский переулок торговую галерею под сквером Репина с подземной зоной будущих комплексов 358 квартала;
·построить вдоль ул. Болотной специальный транспортный тоннель, из которого можно попасть непосредственно в подземное пространство будущих комплексов;
·открыть для проезда транспорта набережную Водоотводного канала, опустив движение в тоннель, чтобы обеспечить комфортное пересечение пешеходов двигающихся с Лужкова моста к скверу Репина;
·соединить подземное пространство стрелки Острова с подземной стоянкой под Водоотводным каналом и выездом на набережную в зоне Парка искусств и Крымского моста;
·построить пешеходный мост от Храма Христа Спасителя на Берсеневскую набережную и два пешеходных моста, которые должны соединить Болотную набережную с Якиманской;
·построить пешеходный проход, расположив его на консолях ниже уровня набережных вдоль водоотводного канала с выходами у Парка искусств и Лужкова моста.
·Расширить Болотную и Якиманскую набережные.

Предложенная в Программе Схема транспортного и пешеходного движения призвана решить одновременно три задачи:
1-я - существенно увеличить пропускную способность транспортных городских магистралей и внутриквартальных проездов;
2-я - предоставить максимальную возможность для развития зон пешеходного движения и рекреации, объединив их с зонами озеленения;
3-я – обеспечить удобные въезды в подземное пространство проектируемых комплексов и связь между ними.

Важнейшим элементом транспортной схемы должно стать сооружение на проектируемой линии метро станции метрополитена с выходами в зоны Каменного моста и Берсеневской набережной. До ввода в действие новой ветки метро и для облегчения доступа к общественным комплексам на Острове от близлежащих станций метро: Третьяковская, Полянка, Библиотека им. Ленина – предлагается ввести движение маршрутного малогабаритного общественного транспорта. На Москве-реке появятся малые пристани с речными трамвайчиками.

Строительство тоннелей и организация сквозных пешеходных проходов позволит объединить единым пешеходным пространством Софийскую и Берсеневскую набережные со сквером Репина и Обводным каналом, на котором разместятся многочисленные кафе, ресторанчики, небольшие торговые заведения. Расширенная часть Водоотводного канала будет использована для организации вместительной площадки отдыха с летним кафе, пристанью и эвакуационными выходами из подземной стоянки. В систему пешеходного движения будут активно «включены» мосты. Станет возможным совершить пешую прогулку от Храма Христа Спасителя до Третьяковской галереи или на Софийскую набережную. Пройти под землей от комплекса Царев сад до памятника Петру I , посетив три подземных торговых и два развлекательных комплекса. Западная стрелка Острова будет полностью отдана под пешеходную зону.

Инженерные коммуникации

Многократный прирост площадей на Острове и мощный приток горожан и гостей столицы должен быть обеспечен достаточной площадью автопаркинга. Учитывая имеющийся на сегодня дефицит, Программой предусмотрено строительство шести с половиной тысяч стояночных мест, из которых почти половина будут размещены под строящимися комплексами, а остальная часть в подземных стоянках, расположенных под водой Водоотводного канала.

В соответствии с поручением правительства Москвы, «КРТ – Мегаполис» совместно с Мосинжпроектом разработал комплексную схему инженерного обеспечения объектов Программы. Схемой предусмотрен полный вынос всех инженерных коммуникаций с территории Острова и прокладка новых сетей в коллекторах, которые будут пронизывать реконструируемые набережные. Программой предусматривается ликвидация производства на ГЭС-1, вывод завода ОЗАП МОСЭНЕРГО и перепрофилирование существующего здания, являющегося памятником промышленной архитектуры, под общественно-развлекательные функции. Для инженерного обеспечения реализации Программы на Стрелке Острова предусматривается строительство экологически чистого Энергетического комплекса (ЭК) который будет состоять из перебазируемых и модернизированных Берсеневской подстанции, ГРУ, тягловой подстанции Мосгортранса и построенной АТЭС (автономная теплоэлектростанция) работающей на современном газо-поршневом оборудовании. Проектная мощность АТЭС составит 55 МГв электроэнергии, 240 – Гкл. теплоэнергии. Ввод в эксплуатацию ЭК позволит решить проблему полного обеспечения потребностей в энерго-теплоснабжении всех объектов Программы. Учитывая международные требования к объектам высшей категории АА, (а именно такие здания будут построены на Острове), наличие независимых источников инженерного обеспечения в совокупности с городскими обеспечат соответствие международным стандартам. Кроме того, АТЭС сможет в летнее время гарантировать необходимое хладоснабжение объектов Программы.

Исключительное значение для реализации Программы имеет инженерное обеспечение проектируемой застройки, особенно учитывая самую высокую категорию будущих объектов. В настоящее время инженерные коммуникации на Острове предельно изношены и требуют полной замены. Энергоснабжение существующей застройки Острова осуществляется, в основном, от филиала ГЭС–1 и хаотично разбросанных по территории Стрелки энергетических сооружений, работающих на устаревшем, требующем замены оборудовании. Кроме того, действующий филиал ГЭС-1 производит выбросы вредных веществ в пять раз превышающие установленную для центра Москвы норму.

Функциональное зонирование территории «Золотого острова»

Строительство и эксплуатация ЭК может вполне рассматриваться как самостоятельный бизнес-проект с высокой степенью коммерческой привлекательности.

Кварталы 360-361 - западная часть стрелки Острова. Она является привлекательной рекреационной и прогулочной зоной уже в силу своего географического положения. Все набережные и внутриквартальные незастроенные территории будут превращены в озелененную прогулочную зону, насыщенную кафе, ресторанами, торговлей, рассчитанной на туристов и отдыхающих. Пешеходные мостики соединят Стрелку с площадкой под памятником Петру I и парком Искусств. Здесь сохраняется в реконструируемом здании гребной яхт-клуб, оборудуются причалы и места для зрителей. Кондитерская фабрика "Красный Октябрь", занимающая почти всю территорию этой зоны, которая в настоящее время совершенно закрыта для туристов и москвичей, подлежит выводу с сохранением только уникального ручного производства шоколадных изделий. В этой связи производству придается музейный характер. В реконструируемых корпусах фабрики предполагается размещение гостиницы, выставочных галерей и так называемых «лофтов» - помещений предназначенных для работы и проживания творческих личностей – скульпторов и художников. За исключением магазинов и кафе, рассеянных вдоль путей движения туристов и отдыхающих, основная функция этой части стрелки Острова – жилая. Архитектурная структура проектируемых жилых построек – замкнутая, не допускающая транзитных потоков. Общая площадь реконструируемых и вновь возводимых площадей составит ориентировочно 70 000 кв. м.

В Программе «Золотой Остров» поставлены задачи, гармоничное решение которых, на первый взгляд, трудно осуществимо. С одной стороны, вся территория представляет собой туристическую зону, предполагающую большую круглосуточную миграцию, с другой - на Острове планируется размещение большого количества высококлассного жилья более высокой категории, чем все, что до этого было построено в Москве. Кстати не исключается деловая функция территории, поэтому здесь будут расположены и офисы. При этом различные функции должны оптимально дополнять друг друга, максимально повышая коммерческую отдачу от реализации Программы.

Ориентировочный «выход площадей» в этой зоне составит более 90 000 кв.м.
На участке под проезжей частью между Большим и Малым Каменными мостами расположится подземный торговый комплекс с автостоянкой через который пройдет вся система выходов из метро и переходов.


Потенциал квартала 360 будет раскрыт полноценно после строительства пешеходных мостов, связывающих Остров с противоположными берегами Москвы-реки и появления здесь выхода с проектируемой станции метро и расширения набережных, на которых будет установлено одностороннее движение, что резко повысит доступность этой территории, сохранив при этом ее обособленность.
На участке между корпусами фабрики "Красный Октябрь" и территорией памятника архитектуры "Усадьба Аверкия Кириллова", включающей в себя церковь Николы на Берсеневке, между основаниями двух пешеходных мостов - от Храма Христа Спасителя и через Водоотводной канал в прогулочной зоне возникнет уникальная площадь, расположенная на высоте более 10 метров над землей. Вокруг площади и под ней будет построен крупнейший развлекательный центр: круглогодичный ледовый каток, комплекс помещений современных театров и художественных студий, мультиплексных кинотеатров и выставочных галерей; спортивно-оздоровительный центр с развитыми рекреационными зонами и клубами семейного типа. Появится возможность проведения танцевальных, музыкальных фестивалей, модных дефиле и т.д. Здесь предполагается устраивать лазерные аттракционы и народные гуляния. Центральное место в комплексе займет обзорный вращающейся ресторан, расположенный на высоте 35 метров, с которого откроется уникальная панорама на Храм Христа Спасителя и Кремлевский ансамбль. Музыкальную часть комплекса предполагается разместить в подземных этажах, которых в комплексе будет четыре.
Поблизости к существующей ГЭС-1 будет построен крупный Энергетический комплекс, на крыше которого расположится многофункциональный зал и открытая площадь, соединенная с площадью пешеходной зоны.

Начинается от Каменного моста, где предполагается сохранение и развитие сквера, который будет отгорожен от интенсивных транспортных потоков небольшой (не выше двух этажей) застройкой. На месте жилого дома по ул. Серафимовича будет построен апартотель. Со стороны Софийской набережной предполагается размещение высококлассного отеля с видом на Кремль, занимающего реставрируемые здания исторической застройки по набережной и более высокие новые корпуса в глубине квартала. В зоне наиболее строгого ограничения высоты застройки предусматривается расположение малоэтажного жилья типа "таунхаус". Первые этажи комплексов предназначены для ресторанов, торговых структур и сервисных структур. Подземная автостоянка для гостиничного и жилого комплекса имеет въезд из транспортного тоннеля вдоль Болотной площади. В зоне Большого Каменного моста предполагается устройство выхода с проектируемой станции метро непосредственно к проектируемому комплексу. Общая площадь сооружений в зоне – 140 000 кв. м.

Квартал 359 – западная часть.

Квартал 358.
Сквер на площади Репина является крайне важным звеном в цепи озелененных пространств юго-западного зеленого клина Москвы. Программой предполагается его основательная реконструкция и благоустройство. Сквер будет сращен с активной пешеходной зоной, начинающейся от Толмачевского переулка и Третьяковской галереи и доходящей до Софийской набережной, ставшей пешеходной. Здесь предполагается размещение многочисленных некапитальных объектов, предназначенных для обслуживания туристов и отдыхающих москвичей.
Под центральной частью сквера: от подземного торгового комплекса, расположенного между Большим и Малым мостами, возьмет начало торгово-выставочная галерея, которая пройдет до Фалеевского переулка и подземным переходом, проходящим через комплекс зданий Роснефти, соединится с комплексом Кокоревского подворья и комплексом Царева сада.

Квартал 359 – восточная часть.
В восточной части квартала 359 предполагается строительство элитного жилого дома с «умной начинкой» и всей жилой инфраструктурой клубного типа. За ним следует четырехзвездный гостиничный комплекс с видом на Кремль. В подземной части этого квартала, который уходит на пять этажей вниз, кроме автостоянки будет расположен крупный торгово-развлекательного комплекс, включающий уникальный кинотеатр "IMAX", многозальный кинотеатр, аттракционы, широкий спектр ресторанов с многонациональной кухней.
В реконструируемой застройке по Софийской набережной и Фалеевскому переулку разместятся молодежные клубы и необычный ресторан с огромным аквариумом, проходящим через три этажа. Общая площадь этого комплекса составит около 140 000 кв. м.

Инвесторы готовятся к старту

Квартал 357.
В западной части квартала реконструкции подлежит крупный комплекс бывших владений Бахрушиных. Здесь сохраняются и развиваются офисы компании "Роснефть". Площадь реконструированных и вновь построенных зданий составит ориентировочно 60000 кв. м.
Кардинальной реконструкции подвергнется комплекс Кокоревского подворья. Корпус, выходящий на Софийскую набережную, приобретет свои первоначальные исторические габариты. Здесь разместится главный комплекс. В воссоздаваемом здании на Болотной ул. разместится уютный отель на 180 номеров. В глубине квартала за счета сноса затесненной ветхой застройки образуется новая просторная пешеходная площадь украшенная фонтаном. На площадь, связывающую Болотную ул. с Софийской наб., будут выведены жилые здания, на первых этажах которых разместятся бутики и небольшие офисы. Пространство площади открыто на памятник архитектуры, давший название набережной – церковь Святой Софии. Под площадью и комплексом зданий планируется организация многоэтажное общественно-торговое пространство с автостоянками.
На территории Кокоревского подворья предполагается размещение двух отелей в корпусах, выходящих на набережные Москвы-реки и Обводного канала. В центральном объеме комплекса после реконструкции предполагается размещение офисных, торговых и выставочных площадей, связанных непосредственно с соседним комплексом "Царев Сад". Автостоянки комплекса обретут свое место в многоярусном подземном пространстве центральной части комплекса. С запада к участку Кокоревского подворья примыкает территория памятника архитектуры - церкви Святой Софии, пользующейся популярностью среди верующих и туристов. Территория памятника будет благоустроена, озеленена и ей придадут статус общественного сквера.
Южнее территории памятника во владении 14 по Болотной улице разместится современный офисный комплекс, выходящий на Болотную улицу. Предусматривается завершение ранее начатого крупного торгово-офисно-выставочного комплекса "Царев Сад" общей площадью 90 000 кв. м. С подземными автостоянками на глубине пяти этажей. Общая площадь застройки по зоне составит около 250 тыс. кв.м.



Главная --> Публикации