Главная --> Публикации --> Неплательщики по ипотечным кредитам останутся без жилья Гендиректор аижк александр семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в россии Позади – москва Мытищи: между яузой и клязьмой На риэлтора надейся, а сам не плошай

Иностранцы все-таки решили вложить деньги в российский рынок недвижимости. Правда, пока речь идет о небольших суммах. Как удалось вчера выяснить корреспонденту "РГ" из информированных источников, речь идет о 400 миллионах долларов, которые будут в основном вложены в обучение специалистов по ипотеке.

Уже в следующем году ипотечные кредиты смогут брать даже те, чей семейный доход не превышает 500 долларов.

Между тем на международном семинаре по жилищному финансированию, который сегодня завершает свою работу в подмосковном городе Дубна, глава Госстроя Николай Кошман сообщил, что иностранные инвестиции вот-вот появятся. Он не стал уточнять сумму: она должна быть оговорена под занавес семинара.

Разговоры об этом появились после подписанного осенью прошлого года меморандума о сотрудничестве между Госстроем и министерством жилищного строительства США. Тем не менее большинство наблюдателей до сих пор скептически оценивали вероятность американских инвестиций.

Такое заявление воодушевило представителей федеральной власти и депутатов Госдумы, которые на откровение ответили взаимностью. Они "приоткрыли" некоторые планируемые шаги. В частности, зампредседателя Госдумы Георгий Боос сообщил, что пакет жилищных документов, которые Правительство обещало внести в Госдуму в апреле, депутаты, скорее всего, примут уже к осени. Большинство законопроектов вряд ли встретит критику депутатов. Шуметь депутаты будут, скорее всего, при обсуждении основного документа, который кардинально меняет состав рынка недвижимости, - Жилищного кодекса. Предполагается, что в нем будут установлены сроки окончания бесплатной приватизации жилья. Речь идет еще о двух-трех годах для раздумий, а потом право "первичной бесплатной приватизации" будет аннулировано. Таким образом, на рынке недвижимости останутся, по сути, два вида жилья: частное и жилье социального найма - муниципальные квартиры для бедных без права приватизации. Причем доля последних не превысит 15 процентов от жилищного фонда страны.

Форум такого уровня в России состоялся впервые. Он собрал практически всех крупных игроков рынка недвижимости - строителей, банкиров, страховщиков, оценщиков, риэлторов - более двухсот участников. Организаторы надеялись с их помощью выявить болевые точки российского рынка ипотечного кредитования. А получилось, что сами участники буквально атаковали вопросами представителей американского бизнеса, выясняя у них тонкости американской ипотеки. В конце концов к ним присоединились и представители местных властей, которым было интересно, что и как на рынке регулируют американские чиновники. В итоге выяснилось, что Россия движется по верной дороге. И в Штатах механизмы, позволяющие гражданам покупать жилье соразмерно своим доходам, сформировались при деятельной поддержке государства.

Едва ли не сенсацией прозвучала и такая новость: 11 марта на заседании Правительства планируется рассмотреть предложение ведомства по использованию пенсионных денег в качестве долгосрочных заимствований. Все эти меры вместе взятые способны уже в следующем году сделать так, что ипотечные кредиты смогут брать даже те, чей семейный доход не превышает 500 долларов. В Госстрое уверяют, что цена кредита снизится с 15 до 7-10 процентов годовых, увеличится срок возврата заемных денег с 15 до 20-30 лет. Не исключено, что банки станут снижать долю обязательного первоначального взноса с нынешних 30 до 20 процентов от стоимости покупаемой квартиры. При этом в качестве такого взноса может выступить старое приватизированное жилье. В Госстрое считают, что у нас очень даже может прижиться американская ипотека. Там кредиты выдают даже без первоначального взноса.

Это вынудит средний класс активнее использовать для покупки жилья ипотечные кредиты, сделал вывод заместитель главы президентской администрации Игорь Шувалов. Тем более что глава Госстроя Николай Кошман пообещал, что новые законы сделают жилищные кредиты доступными. На рынке, по его мнению, появятся "длинные деньги".

"Бесплатная приватизация жилья должна исчезнуть"

Впрочем, осторожные американцы пока предпочли ограничиться пропагандой ипотечного кредитования. Они считают, что нужно развивать "такое выгодное для бизнеса" дело, как обучение российских агентов по ипотеке.
Государство больше не обещает каждой семье по квартире. Твердо обещано, что получить бесплатное жилье смогут только неимущие. Теперь нам предлагают сделать доступной покупку жилья в кредит. Не окажется ли и это обещание пустыми словами, станет понятно к 2010 году. Во всяком случае, именно к этому времени авторы программы развития ипотеки рассчитывают на кардинальные сдвиги.

"Думаю, Госдума обсудит сроки прекращения бесплатной приватизации при принятии жилищного и градостроительного кодексов", - считает Боос. Вице-спикер отказался назвать срок, в течение которого граждане смогут определиться, приватизировать им жилье или остаться на условиях социального найма, но заметил, что сформировать доступный рынок жилья необходимо в ближайшие 2-3 года.

Такое заявление сделал вице-спикер Госдумы Георгий Боос на международном семинаре по ипотеке, начавшемся в понедельник в подмосковной Дубне. По его словам, возможность бесплатного получения жилья тормозит развитие жилищного рынка и ипотечного кредитования.

Бедные, благополучные, мобильные

Оба кодекса, по словам замруководителя администрации президента Игоря Шувалова, планируется внести в Госдуму после президентских выборов, с тем чтобы осенью принять оба документа, которые станут основой новой жилищной политики государства.

Боос обрисовал новую "классовую" систему обеспечения жильем. "Основой должны стать собственники жилья - их уже сейчас около 70%, - говорит он. - Около 10-20% составят наниматели жилья. В основном это будет молодежь, наиболее мобильный класс, еще не осевший на месте. Остальные - неимущие, снимающие жилье на условии социального найма, и чем меньше их будет, тем лучше".

Глава Госстроя Николай Кошман и его заместитель, статс-секретарь Владимир Пономарев, общими усилиями нарисовали образ новой жилищной политики. Ее базой станут отказ от бесплатного жилья, развитие продажи жилья в кредит по образцу ипотечной системы США и развитие системы коммерческого найма. Право на бесплатное получение жилья сохранится только для малообеспеченных семей: на условиях социального найма и без права приватизации.

Застройщикам ипотека неинтересна

Чтобы собственники жилья стали еще благополучнее, им предлагается улучшать свои жилищные условия через систему ипотечного кредитования, используя имеющееся жилье для первого взноса. Вице-премьер Владимир Яковлев уверил собравшихся, что 32 поправки в действующее законодательство вкупе с новыми Жилищным и Градостроительным кодексами откроют доступ к жилищным кредитам самым широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, Госстрой предлагает облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, по мнению Кошмана, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок (сегодня этот процесс занимает 1.5-4.5 года) и организовать выделение участков на открытых торгах. Чтобы развить вторичный рынок ипотечного кредитования, Госстрой предлагает вывести на этот рынок резервы Центробанка и деньги Пенсионного фонда.

Между тем даже президент американской государственной ипотечной ассоциации "Джинни Мэй" Рональд Розенфельд предостерег от эйфории: существующая ныне широкодоступная система ипотеки потребовала более полувека на свое становление. А представитель Всемирного банка Бритт Гвинер отмечает два существенных недостатка российского ипотечного рынка: его малый размер, не позволяющий системе развиваться эффективно, и практика финансирования строительства населением через рисковый и непрозрачный механизм долевого участия, а не банками, как это принято в развитых странах.

Чиновники вполне внятно говорят о том, чего не будет, но очень туманно рассуждают о прекрасном будущем. Желание государства избавиться от распределительной системы жилья понятно: сегодня очередники ждут в среднем по 20 лет, и очередь с каждым годом увеличивается. Это уже даже не кризис, а коллапс распределительной системы, и никакой профицит бюджета, никакие договоренности местных властей со строителями о "разделе" квартир не могут исправить положение. Но то, что предлагается взамен, пока существует в виде проектов самого общего плана.

Без массового выхода новых продавцов и усиления конкуренции на рынке жилья снижения цен не видать. Они и не собираются снижаться: по словам Шувалова, стоимость жилья в Москве на следующий год может вырасти на 40%, а по России - на 20%. Как именно в этих условиях правительство намерено создавать рынок доступного жилья - непонятно. Кошман пообещал только, что на некоторые вопросы ответы появятся после заседания правительства 11 марта, на котором рассмотрят развитие рынка жилья.

Пожалуй, незаинтересованность застройщиков в расширении рынка есть главное препятствие благим пожеланиям правительства. По словам Пономарева, средняя цена жилья на первичном рынке в 1.89 раза превышает объем капиталовложений. Ежегодно строится 0.25 кв. м на человека при необходимом минимуме в 1 кв. м. В жилищном секторе сложился классический "рынок продавца", и застройщикам нет никакого резона участвовать в ипотеке. Знаменательно, что в презентованную на семинаре Национальную ассоциацию профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР) вошли общественные организации банков, страховщиков, участников фондового рынка, реэлторов и прочих участников или партнеров жилищного рынка, но не вошли строительные союзы.

Кризис дешевого жилья

С платежеспособными гражданами между тем тоже не все в порядке. Количество граждан, имеющих возможность взять ипотечный кредит, по данным Яковлева, составляет 20%, а по данным Пономарева - 30%. Еще 20%, согласно статистике Минтруда, являются малоимущими и могут претендовать на жилье по социальному найму. Простая арифметика показывает, что остается еще 50-60% граждан, которым квартиру ни купить, ни получить. Сколько из них не нуждается в улучшении жилищных условий, если 77% россиян мечтают решить квартирный вопрос?

Вот и получается, что участков под строительство дешевого массового жилья остается, по данным Госстроя, на 9 млн. кв. м в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге вместе взятых и всего на 7-8 млн. кв. м - на всех остальных небогатых россиян. Значит, дешевого жилья будет все меньше.

Между тем Госстрой обеспокоен административными барьерами, препятствующими выделению участков, и уменьшением количества свободных земель. "Основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой", - считает Пономарев. И хотя Госстрой вынашивает планы финансирования прокладки инженерных коммуникаций за счет средств федерального бюджета (Кошман предлагает ради этого поступиться даже его профицитом) и займа Всемирного банка, трудно представить себе местных чиновников, безболезненно отдающих такое сладкое дело, как распределение земли под застройку. На этой почве даже в законопослушной Америке случаются регулярные скандалы.

За немецкой строительной группой Hammer AG в Москву могут последовать другие европейские девелоперские компании.

"Если не принять неотложных мер, уже в 2005-2006 гг. следует ожидать падения объемов строительства многоквартирных домов", - прогнозирует Пономарев. Глава Госстроя уверил "Финансовые Известия", что будет сделано все возможное для предотвращения дефицита дешевого жилья, хотя придется нелегко: "К сожалению, рынок сейчас разворачивается к дорогому жилью". Может быть, это приведет к переизбытку элитного жилья, как предупреждают некоторые эксперты, но не слишком богатым гражданам от этого не легче: слишком похоже на совет Марии Антуанетты кушать пирожные при отсутствии хлеба.

Компания Hammer AG – крупный немецкий участник рынка недвижимости с головным офисом в Мюнхене. Как сообщил RBC daily Сергей Пронин, генеральный директор ООО «Хаммер Интернациональ», российской "дочки" немецкой компании, объем продаж Hammer AG в Германии составляет порядка 200 млн евро. По информации начальника отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Романа Чепцова, Hammer AG занимается инвестициями в недвижимость, сдачей в аренду индустриальных парков, офисных зданий, бизнес-парков, осуществляет управление недвижимостью. «Это довольно серьезная компания, поскольку она предоставляет своим клиентам полный список услуг», – сказал он RBC daily.

Крупная немецкая строительная группа Hammer AG в ближайшее время начинает осуществлять ряд проектов на российском рынке. Об этом RBC daily сообщили в мюнхенском офисе компании. Дочернее предприятие Hammer AG – ООО «Хаммер Интернациональ» только на первом этапе своей деятельности планирует вложить в московский строительный рынок несколько десятков миллионов евро. По мнению экспертов, приход немецких строителей в Москву своевременен, поскольку риски инвестирования в Россию достигли приемлемого уровня, а ставки за офисную площадь в столице будут оставаться намного выше, чем в Германии, даже несмотря на ожидаемый резкий выброс новых помещений в 2006–2008 гг. Поэтому, вероятнее всего, дебют немецкой компании в Москве не станет единственным в своем роде, и в ближайшее время на московский рынок могут прийти другие европейские строительные компании.

Правда, по словам участников рынка, Hammer AG выходит в Россию все-таки не в самый удачный момент – уже через два-три года ожидается существенное насыщение столичного рынка офисной недвижимости. По прогнозам агентства ABN Realty, к концу 2004 – началу 2005 г. соотношение спроса и предложения на высококлассные офисные пространства должно достигнуть равновесия, а к 2006 – началу 2007 г. (моменту завершения строительства первой очереди «Москва-Сити») предложение и вовсе будет превышать спрос. «Поэтому у всех участников рынка, наверное, уже сейчас есть повод задуматься о грядущем выравнивании спроса и предложений», – предостерегают в агентстве.

ООО «Хаммер Интернациональ» планирует заниматься проектированием и строительством офисных зданий, а также осуществлять контроль за реализацией проектов в области недвижимости на территории Москвы. «В нашем списке потенциально интересных районов города – Центральный, Юго-Западный округ, а также все, что может интересовать клиентов», – говорит Сергей Пронин. Однако он опроверг появившуюся в некоторых СМИ информацию о том, что компания якобы собирается строить офисное зданиев Смоленском переулке и ряд других объектов в районе ВВЦ. «Мы только приступили к работе, и сообщения о планах строительства конкретных объектов не соответствуют действительности», – сказал он. Тем не менее только на начальном этапе деятельности компании планируемые инвестиции в строительство в Москве составят несколько десятков миллионов евро.

Кроме того, как отметил Дэвид О’Хара, в любом случае доходность вложений в Москве остается выше, чем в тех странах, откуда приходят капиталы. «Арендные ставки в Германии и в других странах Европы в среднем значительно ниже, чем в российской столице, а срок окупаемости проектов – значительно больше», – согласен с ним Максим Жуликов. Поэтому, даже если подтвердится пессимистический прогноз относительно насыщения рынка, стоит ожидать, что прецедент с выходом немецкой строительной компании на московский рынок не останется единственным. В этом случае европейцы, которые, по оценкам ABN Realty, в настоящее время более серьезно подходят к строительству и управлению объектами, смогут составить ощутимую конкуренцию российским и турецким строительным компаниям в Москве.
Как будет развиваться Москва в ближайшее время? Что ждет жителей различных районов и сможем ли мы избавиться от пробок в городе? Обо всем этом и о многом другом рассказал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на встрече с журналистами, которая прошла 4 февраля в пресс-центре «Мир Новостей». Надо отметить, что встреча была сугубо деловой – Александр Кузьмин сразу дал слово представителям прессы.

Однако опрошенные RBC daily эксперты говорят, что немцы, скорее всего, смотрят на более долговременный тренд. «Действительно, единовременный выброс большого объема площадей (около 1 млн кв. м) в 2006–2008 гг. может привести к снижению ставок аренды офисных помещений. Ожидается, что цены могут снизиться в пределах 15% в случае замедления темпов экономического роста в России и на меньшую величину при благоприятных макроэкономических условиях, – сообщил RBC daily Роман Чепцов. – Но этот спад будет довольно кратковременным». Управляющий директор компании Stiles Riabokobylko Дэвид О’Хара (David O’Hara) высказался еще более категорично, заявив, что изменение спроса на офисы почти полностью совпадает с выводом новых площадей на рынок. «Мы не ожидаем, что рынок офисов переполнится в течение следующих двух лет», – сказал он RBC daily. Старший специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов также подтверждает, что немцы вовсе не опоздали с выходом намосковский рынок. «Снижение ставок за офисные площади действительно ожидается – рынок развивается циклично. Но как политические, так и экономические риски в России становятся все менее серьезными. Снижение рисков достигло такого уровня, что европейские компании начали проявлять интерес к российскому рынку», – сообщил он RBC daily.

Отвечая на вопросы журналистов, г-н Кузьмин коснулся как общих градостроительных вопросов, так и более частных – «районных» тем. В частности, главный архитектор города рассказал, что соотношение панельных и монолитных домов в последние три года держится на одном уровне – ежегодно в Москве строится 36 % индивидуальных домов. «Цифра очень приличная, – отметил г-н Кузьмин, – и она соответствует тому, что было заложено в генеральном плане по динамике развития индивидуального строительства в Москве именно на этот период». Однако в последние годы изменилось и само панельное домостроение. «Раньше, – сказал г-н Кузьмин, – мы строили дома без возможности как-то их изменить – понизить этажность, или сократить количество секций. Сейчас же все производство переведено на блок-секции, позволяющие по-разному компоновать типовые дома. В качестве примера таких возможностей был приведен район Марьинского парка. Кроме того, возможно изменять и внешний облик зданий, меняя облицовку панелей, что необходимо для колористического решения районов.

Все идет по плану

Говоря о проблемах отдельных районов, А. Кузьмин отметил недостатки по благоустройству мкр. Куркино. Недостаточное внимание уделяется именно дворовым территориям, гаражное же и жилищное строительство там на высоте. Достаточно в Куркино и инфраструктуры – построена школа, много детских садов. «Однако, – отметил Кузьмин, – это район для тех, кто любит кататься на машине, так как в ближайшее время неуличный наземный транспорт (легкое метро или другое) туда не пойдет».

По мнению г-на Кузьмина – это первое место в городе, где построено именно городское пространство: не микрорайон, а город, со всеми плюсами, минусами. Здесь есть свои парки, свои дворы, закоулки, так как и должно быть в городе. «На мой взгляд, – отметил г-н Кузьмин, – в таком месте людям жить интереснее».

Много говорилось о перспективах застройки новых районов. Одними из немногих оставшихся в городе площадок были названы Молжаниновский и Кожухово. «Молжаниновский – это довольно сложная территория по освоению, – отметил Александр Кузьмин. – В первую очередь, в связи с тем, что там нет инженерных сетей». Территория эта, по словам главного архитектора, очень разнообразная, условно ее можно разбить на четыре части. Первая часть – это территория природного комплекса, вторая – та, что находится под взлетами аэропорта Шереметьево, третья, расположенная вдоль Ленинградского шоссе, не имеет особенностей для своего освоения, четвертая – расположена между железными дорогами и Ленинградским шоссе. За основу был взят принцип освоения этой территории исходя из функционального зонирования, заложенного в Генплане.

Офисы – на периферию

Р-н Кожухово расположен между Люберцами и поселком Ухтомский. На сегодняшний день разрабатывается проект размещения там порядка 800 тыс. кв. метров жилья.

В зоне природного комплекса (слева от Международного шоссе) предполагается построить полноценные гольф-поля для проведения любого уровня соревнований. Расположенные там деревни будут отселены, а на их месте будут построены объекты, предназначенные для обслуживания гольф-полей. Территорию, которая находится под взлетными площадками, отдадут автомобилям. Там предусматривается создание трассы для проведения автогонок любого класса. В третьей зоне, расположенной вдоль Ленинградского шоссе, проходит газ высокого давления, но если его переложить на более низкие атмосферы, как это было сделано при строительстве МКАД, то эта площадка подходит для жилищного строительства, объем которого может составить порядка 1 млн. кв. метров. Однако с учетом того, что у города нет денег на инженерию, которую необходимо там сделать, то предполагается выставить площадку на конкурсной основе под инвестиционное строительство с получением доли города от тех инвесторов, которые выйдут на эту территорию.

Транспортная проблема тоже не осталась без внимания. На третьем кольце работы почти завершены – остались только развязки на Беговой и Сущевском валу, после этого в планах стоит строительство четвертого кольца, протяженность которого составит 74 км. В двух местах кольцо должно пересечь Москву-реку, один раз канал. На севере и востоке города, где дорог, которые в будущем составят кольцо, практически нет, оно пройдет вдоль малого кольца железной дороги, через Отрадное, Владыкино, Измайлово. Однако из-за нехватки денег строительство этой важной магистрали пока не началось. В этом году будут выделены средства только на проектирование трассы.

Отметил г-н Кузьмин и проблемы с офисным строительством, особенно в центре города, где не разрешается строить офисные здания более чем на 5 тыс. кв. метров. Решением, по мнению главного архитектора, должно стать строительство офисных центров в средней зоне, на периферии. Сейчас инвесторы начинают вкладывать туда деньги.

Отвечая на вопрос по развитию подмосковного Внукова, г-н Кузьмин рассказал, что программа «Внуково» – это новая крупная московская задача, которая будет решаться в нескольких направлениях. В первую очередь надо решить транспортную проблему. «Ведь насколько удобен аэропорт, зависит от того, насколько легко к нему можно подъехать», – сказал Кузьмин. В этой связи предполагаются реконструкция Киевского шоссе и расширение Боровского шоссе. Будет перестроен заезд во Внуково. Пойдет в аэропорт и общественный транспорт – в планах проектирование и строительство легкого метро во Внуково. На Юго-Западной в скором времени можно будет сделать пересадку и, пересев на легкое метро, добраться до аэропорта. В апреле-мае этого года будет введен в строй новый терминал в аэропорту. В ближайший год-два этот терминал будет работать как международный. В это время с другой стороны старого здания будет построен еще один новый терминал, который впоследствии станет международным. Вся реконструкция должна быть завершена за четыре года. За это же время, по заданию Управления делами президента, будет реконструирован правительственный аэропорт «Внуково-2». Главное же, что будет сделано для того, чтобы аэропорт смог составить конкуренцию Шереметьево и Домодедово – взлетно-посадочная полоса будет удлинена на 700 метров, что даст возможность садиться во Внуково любым самолетам. Для этого к территории комплекса будет прирезано 300 га земли. Правда, для начала работ на взлетно-посадочной полосе в порядок надо привести вторую, резервную полосу, откуда самолеты смогут взлетать и садиться во время работ на первой полосе. Ремонт резервной взлетно-посадочной полосы и рулежных дорожек запланирован уже на это лето.

Воздушные врата столицы

На встрече поднималось еще много актуальных вопросов, касающихся планов строительства и реконструкции города, таких, как реставрация Лефортовского парка, строительство высотных зданий, создание кладбищ для домашних животных и другие.

Рассказал главный архитектор города и о перспективе Ходынского Поля, где в настоящее время строится жилой комплекс «Грандъ-парк». Вся территория Ходынки, по словам г-на Кузьмина, будет разделена на 4 части. В первой строится жилой район «Грандъ-парк» объемом 400 тыс. кв. метров жилья бизнес-класса. Конечно, тут будет построена и инфраструктура: две школы на 1000 и на 550 учащихся, четыре детских сада, поликлиника. На второй части поля будет разбит тематический городской парк, посвященный истории развития садово-паркового искусства в Москве. Пять зон парка – от царевых садов, до советских бульваров – расскажут, как менялся зеленый облик города в течение веков. На территории парка будет построен храм Сергия Радонежского, подобный тому, что был снесен в 20-х годах. Запланировано строительство на Ходынском Поле ледового дворца «Динамо». С северной стороны от бывшей взлетно-посадочной полосы разместится крупный торгово-выставочный комплекс, включающий музей авиации и космонавтики.



Главная --> Публикации