Главная --> Публикации --> Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Неплательщики по ипотечным кредитам останутся без жилья Гендиректор аижк александр семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в россии Позади – москва Мытищи: между яузой и клязьмой

В прошлом году застройщики стали проявлять повышенный интерес к строительству поселков, дома в которых были изначально предназначены для сдачи в аренду. Поэтому в нынешнем году подобные предложения будут представлены в несколько большем объеме, чем раньше, но для удовлетворения растущего спроса их по-прежнему будет недостаточно. Всего, по приблизительным оценкам, в текущем году ожидается сдача около 100 коттеджных поселков, в каждом из которых порядка 50 домов.

Застройщики, работающие на рынке загородного жилья, увлеклись строительством поселков. Выигрывают те, кто строит суперэлитные особняки.

Обычно наибольший разброс цен наблюдается на земельные участки, расположенные в 15-километровой зоне от МКАД, что объясняется ограниченным предложением выделяемых здесь землеотводов. Зато по мере удаления от столицы количество предложений свободных участков растет в арифметической прогрессии. «Сотки» в дальнем Подмосковье дорожают значительно медленнее.

Специалисты компании Penny Lane Realty считают, что в этом году количество введенных в строй новых поселков превысит прошлогодние показатели. Причем основной объем новых домов придется на коттеджи высокой и бизнес-категорий (класс В и С), а предложение объектов высшей категории класса А ограничится всего лишь 1 - 2 поселками. Зачастую спрос на коттеджи застройщики сильно переоценивают. Реально платежеспособный спрос существует на ликвидные объекты, расположенные в известных «стародачных» местах поблизости от естественных водоемов, водохранилищ или на лесных участках с ценными породами деревьев. Подобные факторы увеличивают стоимость участка на 30 – 50%. Например, если стоимость земли в полях близ Жуковки (9 км от МКАД) приближается к $10 000 за «сотку», то участки в лесу стоят как минимум в два раза дороже.

По прогнозам риэлтеров, в этом году заметных изменений в рейтинге покупательских предпочтений не предвидится. По-прежнему лидировать будет недвижимость, расположенная на западе. На первом месте – Рублево-Успенское шоссе, предлагающее своим обитателям развитую инфраструктуру, высокое качество недвижимости, однородную социальную среду. Поскольку здесь с каждым годом становится все меньше свободных участков, а новых землеотводов не предвидится, то цены неуклонно растут. Например, только в прошлом году «рублевские наделы» в зависимости от элитности места подорожали на 20 – 70%. В результате здесь была зафиксирована максимальная цена за «сотку» со всеми коммуникациями $50 00 На втором месте в списке покупательских предпочтений остается Новорижское направление. Только за прошлый год цены на «новорижскую» землю, подгоняемые платежеспособным спросом, увеличились более чем в два раза. Сейчас здесь средние цены на сотку земли составляют $5700 (0 – 15 км), $4800 (15 – 30 км), $1700 (до 50 км).

«Рублево-Успешное шоссе»

В последние годы выросла популярность Дмитровского, Осташковского и Ярославского направлений. Средняя стоимость земли по этим направлениям колеблется в пределах $4200 – 4600 (0-15 км) и $600 – 800 (до 50 км) за «сотку».

Высокий спрос сохраняется и на недвижимость, расположенную вдоль Калужского и Киевского шоссе. Средние цены на сотку земли здесь находятся в пределах $3700 – 4200 (0 – 15 км) и $700 – 1700 (до 50 км).

Южные и восточные направления остаются в числе аутсайдеров загородного рынка. Приятное исключение составляют «сотки» в «стародачных» поселках типа Малаховки или Салтыковки, стоимость которых сегодня доходит до $3000 – 5000.

Помимо этих направлений, по исследованиям специалистов компании Penny Lane Realty, в ближайшее время можно прогнозировать рост интереса к Пятницкому шоссе. Как считают в компании, это во многом обусловлено согласованными действиями группы застройщиков, архитекторов, дизайнеров и строителей, работающих на этом земельном участке.

Старомосковские помещики

На земельные участки по Симферопольскому и Каширскому направлениям никакого ажиотажа не предвидится. Здесь средняя стоимость самых приближенных к МКАД наделов составляет всего $1600 за «сотку». А самые удаленные участки по Щелковскому направлению можно купить и вовсе за бесценок – по $300 за «сотку».

Под дома площадью 250 – 300 кв. м в средней ценовой категории ($200 000 – 400 000), как правило, предлагаются участки площадью 12 – 15 соток, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД. Под строительство более дешевых объектов (до $200 000) востребованы удаленные наделы (до 50 км) по 10 – 12 соток.

Спрос на землю во многом зависит от возводимой на участке недвижимости. Понятно, что чем выше статус дома, тем больше должен быть участок. По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в последние годы в расчете на строительство дорогого дома VIP-класса стоимостью от $800 000 покупатели, как правило, ориентируются на приобретение участков по 20 – 30 соток вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе не далее 15 – 20 км от МКАД. В таких поселках, рассчитанных не более чем на 50 домов, возводятся особняки площадью не менее 350 – 400 кв. м.

Гораздо выгоднее обзавестись недвижимостью в «стародачных» поселках, где цены, как правило, существенно выше, чем в целом по данному направлению. Причины вполне очевидны: в этих поселках есть все коммуникации и развита инфраструктура. Правда, поскольку в таких местах уже почти не осталось свободных под застройку участков, покупатель практически лишен возможности выбора.

Под дешевые дома (до $30 000) охотно покупают 6 – 8 соток в районе 50 – 60 км от МКАД, а также небольшие дачи площадью не более 150 – 170 кв. м в паре километров от станции. Стоит отметить, что традиционные «шесть соток» с каждым годом теряют свою инвестиционную привлекательность, поэтому вкладывать средства в строительство капитального дома для постоянного проживания на таком участке не совсем целесообразно.

Свой коттедж

По всей видимости, в этом году спрос по сравнению с прошлым летом не изменится. А значит, по-прежнему наиболее востребованными должны оказаться земельные участки размером 10 – 15 соток стоимостью от $1000 до $3000 с домами площадью 150 – 250 кв. м.

В любом случае в нынешнем году загородную недвижимость станут приобретать активнее. В результате, по прогнозам риэлтеров, земли, пригодные для строительства, только подорожают, причем цены, скорее всего, будут расти теми же темпами, что и прежде – в среднем на 50% в год.
Считаем сами

Большинство покупателей ориентированы сегодня на приобретение участка с подрядом на строительство коттеджа в организованном поселке. Ведь покупка коттеджа по инвестиционному контракту позволяет будущим собственникам выбрать вариант проекта своего дома. Поскольку в договоре с застройщиком указывается фиксированная стоимость коттеджа, у будущего собственника появляется реальная возможность спланировать бюджет более рационально. Хотя приходится признать, что относительно покупки уже готовых объектов выбор покупателя изначально ограничен крайне неравномерным местом их «прописки». Так, по данным АН «МИЭЛЬ-Недвижимость», в этом году основная доля предложений загородных домов (56%) будет находиться в 15 – 30 км от МКАД. Порядка 31% планируется возвести в 30 – 50 км от городской черты и только 13% – в наиболее привлекательном 15-километровом удалении от кольцевой автодороги.

Тем не менее даже риэлторы признают, что, руководствуясь сугубо здравым смыслом и ориентируясь на средний уровень цен предложения, в принципе можно получить более-менее корректные цифры.

Конечно, это самый непрофессиональный вариант. К тому же субъективный - обычно людям кажется, что их квартира хоть чуть-чуть, но лучше остальных, похожих на нее.

Чем больше источников, печатных и электронных, будет изучено, тем лучше. При этом самые дорогие и самые дешевые варианты лучше отбрасывать - ориентируйтесь именно на средние цены.

- Следует, однако, помнить о некоторых нюансах, - говорит Ольга Петровицкая, генеральный директор агентства недвижимости Новый дом. - Вот основные рекомендации.

Смотрите, как велико предложение похожих на вашу квартир в данный момент. Это важно. Если аналогичное жилье на рынке не в дефиците, не пытайтесь оценить свою недвижимость выше рынка - покупатели прежде всего западают на наиболее дешевые варианты, и вы зря потеряете время, а то и деньги.

Постарайтесь быть максимально объективными: если от вашего дома 10 минут до метро на автобусе, не пытайтесь себя убедить, что можно за то же время и пешком дойти - с покупателем этот номер не пройдет.

Экспресс-оценка
Это бесплатная услуга, которая есть у большинства риэлторских агентств - оценка по телефону. Можно и вообще никуда не звонить, а воспользоваться калькуляторами, которые нынче присутствуют на многих риэлторских сайтах.

Когда это нужно
Такой самостоятельный маркетинг в принципе полезен - как минимум вы будете понимать, какова ситуация на рынке.

Для верности лучше обратиться в 3 - 4 агентства и ориентироваться на среднюю цифру. Если квартира стандартная, эта цифра, скорее всего, будет недалека от истины.

Телефонная оценка, конечно же, не учитывает возможных нюансов - риэлтор, естественно, будет полагаться на ваши слова о состоянии квартиры, подъезда и т. п. То есть в большинстве случаев вам просто назовут усредненную цену для аналогичных квартир. Однако она, скорее всего, будет более объективной, чем при самостоятельных вычислениях, - у риэлторов больше база квартир да и опыт есть.

Зовем риэлтора на дом
Понятно, что выезд специалиста предполагает более высокую степень точности оценки. При этом хороший риэлтор не просто назовет теоретическую оценочную стоимость, но и подскажет, по какой цене реально продать жилье с учетом вашей конкретной ситуации. Например, того, как быстро вам надо осуществить сделку и получить деньги.

Когда это нужно
Эти данные можно использовать, если вам надо прикинуть свое место на рынке. Для того, чтобы решить, потянете ли вы обмен на другой район или какая примерно доплата потребуется за лишнюю комнату, их в принципе будет достаточно.

Когда это нужно
Квартира - всегда товар штучный, поэтому при любой сделке с жильем профессиональная риэлторская оценка с выездом на место не повредит.

При этом имейте в виду: расхождения в оценке у разных фирм в 3 - 5% считаются нормой.

Во-первых, если квартиру нужно продать максимально быстро. В этом случае чем точнее она будет оценена, тем скорее вы получите свои деньги.

Однако как минимум в двух случаях максимально точная оценка квартиры нужна обязательно.

Обращаемся в оценочную компанию
Вызвав профессионального оценщика, вы получите на руки официальный документ, где зафиксирована оценочная стоимость вашей квартиры, а также расписано, из чего исходили оценщики, назвав именно эту цифру.

Во-вторых, если ваше жилье не совсем среднестатистическое: с необычной планировкой, оригинальным ремонтом, видом из окна на парки т. п. Или, наоборот, после потопа или пожара. В этом случае, конечно же, адекватно оценить ее даже специалист может только после просмотра.

Когда это нужно
- В оценочную компанию обязательно придется обращаться при приобретении квартиры по ипотеке, - поясняет Ольга Петровицкая. - В этом случае оценка никак не повлияет на сумму сделки, она нужна банку. А вот на сумму кредита, а также на величину первого взноса и процентной ставки она повлиять может. Обычно банк, который выдает кредит, определяет, и в какую компанию вам обращаться.

Однако имейте в виду: не факт, что вам удастся продать квартиру именно по этой цене. Оценщики такой гарантии не дают - их дело назвать, сколько ваша квартира МОЖЕТ стоить, исходя из текущей ситуации на рынке. А там уж как сторгуетесь.

По каким критериям оценивается жилье

Кроме того, заключение оценочной комиссии обычно требуется при возникновении судебных споров по поводу недвижимости.

престижность района,

Район, микрорайон:

преобладающая застройка микрорайона,

местоположение в микрорайоне,

обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (магазины, поликлиника, школа, детский сад и т. п.) в пределах пешей доступности (до 1 км),

транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом,

объекты транспортной инфраструктуры микрорайона,

объекты промышленной инфраструктуры (могут и негативно влиять на цену, если это, скажем, нефтеперерабатывающее предприятие или химзавод),

Состояние дома:

состояние прилегающей территории микрорайона.

год постройки,

тип здания,

материал перекрытий,

материал наружных стен,

есть ли организованная стоянка для личного автотранспорта, подземный гараж

состояние здания, коммуникаций,

системы безопасности (домофон, железная дверь и т. п.).

состояние подъезда,

этаж,

Особенности квартиры:

количество комнат, их площадь,

площадь (общая, жилая),

какой санузел,

площадь кухни,

есть ли лоджия/балкон,

высота потолков,

дополнительные системы безопасности в квартире,

вид из окна,

видимые дефекты внутренней отделки,

состояние жилья,

Эти факторы влияют на цену наиболее серьезно:

данные о перепланировке.

+ 10 - 20%
в случае с новостройками цена сразу резко возрастает после появления документов на право собственности.

+/- 30 - 50%
и даже более - на столько может меняться стоимость квартиры в зависимости от района и местоположения в Москве (для домов одного типа и года постройки),

- 5 - 10%
последний этаж

- 10 - 15%
первый этаж

НА СТРОЙКЕ

+ 5 - 10%
если на момент продажи жилье свободно физически и юридически, то есть хозяевам не надо искать альтернативное жилище, выписываться, вывозить вещи и т. п.

Как сообщил Владимир Ресин, здесь предстоит построить 1 млн. 200 тыс. квадратных метров жилья. Сегодня в Кожухове нет ни инженерии, ни соцкультбыта. Все это строителям предстоит делать за свой счет, причем ударными темпами. Руководитель стройкомплекса выразил уверенность в том, что с решением поставленной задачи они справятся - ведь сюда перебрались те, кто совсем недавно успешно завершил работы в Марьинском парке.

В минувшую субботу в ходе традиционного объезда, который проводит первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин, журналисты побывали на выездном совещании в Кожухове. Место это сегодня Московской можно назвать с большой натяжкой. Кожухово расположено на территории района Косино-Ухтомский. На Юге - полноценная деревня с редкими вкраплениями новых русских коттеджей, на севере - Салтыковский лесопарк, трудно отличимый от нормального леса, на западе - привольно раскинулись угодья агропредприятия имени Моссовета, а что на востоке, мы не видели - до горизонта простирается чистое поле, на котором густо торчат журавли башенных кранов.

Многие москвичи недобрым словом поминают фирму "Юнисстрой". В девяностых годах минувшего века эта контора собирала с людей, предприятий, организаций и учреждений деньги, обещая в недалеком будущем недорогое и качественное жилье в приличных районах. Кое-кто его даже успел получить. Однако вскоре по закону всех финансовых пирамид "Юнисстрой" оказался банкротом, а руководство его скрылось в неизвестном направлении. Тогда город вынужден был взять на себя обязательства "Юнисстроя" перед вкладчиками и, как сообщил Владимир Ресин, уже полностью рассчитался, построив все обещанное жилье.

Помимо Кожухова Владимир Ресин посетил Ходынское поле и штаб строительства жилого, комплекса на проспекте Вернадского. На Ходынке работы идут полным ходом. В нынешнем году будут введены в эксплуатацию более 160 тыс. кв. метров жилья со всей необходимой инфраструктурой. Строятся школы, детские сады, дороги и др.

Отвечая на вопросы журналистов, Владимир Ресин отметил, что минувший год был достаточно напряженным. Возведены 4 млн. 700 тыс. кв. метров жилья, удалось выполнить всю социальную программу. В запланированном объеме обеспечены квартирами все очередники и молодые семьи. Для последних построены 260 тыс. кв. метров "в неплохих местах". Выполнена программа по сносу ветхих и пятиэтажных зданий. По информации из Департамента жилищной политики и жилищного фонда, в 2003 г. число переселенцев из снесенного жилья достигло рекордных отметок.

В числе лохов оказалось и такое солидное учреждение, как Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. Правительство Москвы и ректорат посовещались и решили сотрудничать в решении общей проблемы. Вуз отдал под застройку принадлежащие ему земельные участки - на них возвели дома для кинутых вкладчиков. А отцы города пообещали построить для университета новое жилье. Сейчас эта договоренность воплощается в кирпиче и бетоне на пересечении проспекта Вернадского и улицы Кравченко - с отличным видом на ДСВ, главную гуманитарную общагу МГУ. Теперь профессура сможет ежедневно наблюдать незашторенный быт своих студентов на расстоянии пистолетного выстрела.

Руководитель стройкомплекса также сообщил, что у московских властей есть желание реконструировать гостиницу "Россия". При этом он подчеркнул, что конкретных проработок этого вопроса пока нет. Владимир Ресин подтвердил ранее высказанное главным архитектором столицы Александром Кузьминым намерение реконструировать одну из самых крупных гостиниц столицы.

В полном объеме развернулись работы в регионах России. В различных республиках, краях и областях столичными строителями возведены 280 тыс. кв. метров жилья. Причем эта цифра не включает того, что они построили в Московской области. Все, что сдано в эксплуатацию в регионах, в годовой отчет стройкомплекса не включается - лавры за успехи москвичей получают местные власти. Тем не менее, рассказывая об этом, Владимир Ресин был явно доволен. "Когда президент был в Тамбове, - вспомнил руководитель стройкомплекса, - он обратил внимание и высказался: "Вот до чего мы дожили - Тамбов весь в лесах".

Гостиница "Россия" была построена в 1967 году. По числу мест для проживающих она считалась одной из самых крупных в бывшем СССР. В настоящий момент номерной фонд "России" включает 3600 номеров. По международной классификации "Россия" относиться к категории трехзвездочных отелей.
Недвижимость. Январь не принес сезонного штиля на рынок жилья. Скорее наоборот - заставил задуматься участников рынка над вопросом: что делать дальше? Причин для раздумий оказалось предостаточно.

Как ранее сообщал Александр Кузьмин, гостиница может быть реконструирована, если на этот проект найдется соответствующий инвестор. Он привел в пример демонтированную гостиницу "Интурист", на месте которой будет построен отель, удачно вписывающийся в архитектуру столицы.

Еще один фактор, который должен был сыграть на рост цен, - резкое увеличение денежной базы. За последний месяц года она выросла сразу на 24%, в то время как в течение января-ноября ее максимальный месячный прирост отмечался на уровне 9%. Очевидно, что на старте нынешнего года участники рынка имели гораздо больше средств, чем на финише прошлого.

С места в карьер. Главным возмутителем спокойствия оказался все тот же доллар, который с начала года вошел в настоящее пике. За первый же месяц его курс рухнул сразу почти на 3,3% - с 29,45 до 28,49 рубля. И если раньше, как неоднократно высказывались аналитики, население бежало от дешевеющего доллара в квадратные метры, то теперь, по логике, оно должно было бы поскакать галопом.

Рост со знаком "минус". В целом же во всех сегментах рынка январский прирост цен в долларах оценивается аналитиками в среднем на уровне 3%. Аналитики ирн.ru называют цифру 3,3%, по данным ресурса arn.ru, вторичный рынок в среднем вырос на 2,9%, новостройки - на 3,2, жилье бизнес-класса - на 3,3%. Но можно ли эту динамику назвать положительной на самом деле?

Третья поддержка рынка - "плановое" повышение цен застройщиками. Продавцы новостроек вступили в новый сезон с большим воодушевлением. Как сообщил аналитический центр ирн.ru, после новогодних праздников большинство из них подняли долларовые цены на свои объекты нижнего ценового диапазона в районах массовой застройки и городах ближнего Подмосковья сразу на 10-28%. К примеру, компания "Конти" повысила стоимость своих объектов на 10-15%. При этом столь резкое повышение продавцами называется плановым и увязывается с благоприятной конъюнктурой рынков.

Таким образом, можно констатировать - в январе жилье начало дешеветь. Это обстоятельство вполне способно заставить задуматься инвесторов, заработавших на рынке недвижимости за последние пару лет 50-70% годовых в валюте, или 45-65% годовых в рублях. К тому же цены растут непрерывно уже два с половиной года. Для столь консервативного рынка полученная за это время доходность является, мягко говоря, очень хорошей. Поэтому, если рублевые цены не возобновят рост, соблазн инвесторов "зафиксировать" полученную прибыль может оказаться очень большим.

Рост - это когда вложенный в недвижимость капитал хотя бы номинально (без учета инфляции, издержек на покупку-продажу, обслуживание, обмен валюты, налоги) увеличивает свою покупательную способность. Если речь идет о способности к покупке долларов - вопросов нет: рост налицо. Если о покупке чего-либо за доллары, то капитал должен расти быстрее, чем долларовые цены на потребительские товары или услуги. В большинстве же случаев его покупательную способность стоит оценивать по отношению к рублевой стоимости товаров или услуг. В этом контексте недвижимость в январе выглядела не столь уж привлекательным активом, как во второй половине прошлого года. С учетом падения курса доллара на 3,3% трехпроцентный рост валютных цен на самом деле стал снижением цен рублевых почти на полпроцента. А это значит, что инвестиции в недвижимость в январе в среднем были убыточны. Даже самый малодоходный месячный депозит в Сбербанке принес своим вкладчикам куда большую пользу. С учетом январской инфляции капитал, вложенный в жилье, сохранил бы свою покупательную способность лишь при условии удорожания квадратного метра не менее чем на 5,2% в долларах. И это опять же без учета издержек.

Продолжение банкета? На вопрос, станут ли январские итоги сигналом к началу остывания рынка, однозначный ответ дать сложно. В наступившем году рынок будет испытывать поддержку со стороны одних факторов и давление - со стороны других.

"Дедолларизация" жилья. Однако некоторые продавцы жилья сегодня страхуются от развития такого негативного сценария, снимая с себя валютные риски. С нынешнего года, по сути, началась "дедолларизация" рынка столичной недвижимости. Тон задал ДИПС - Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. В конце прошлого месяца он объявил о переходе с 1 февраля на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Причиной назывались "общий процесс падения доллара и резкие колебания, которые наблюдались с весны 2003 года". При этом, что интересно, перевод в рубли с 1 февраля осуществлен по курсу 30 рублей за доллар, в то время как официальный курс Центробанка на этот день был установлен на уровне 28,5252 рубля. Как сообщили "Ф." в департаменте, расчеты по объектам, "номинированным" до 1 февраля в долларах, производились в рублях по курсу ЦБ. Это значит, что одномоментно цены на них выросли на 5,2% (знакомая цифра?). Примеру ДИПСа могут последовать и частные структуры. Для этого им надо убедиться, что доллар действительно стал неудобен.

Второй поддерживающий фактор - продолжение снижения курса доллара. В долгосрочной перспективе этот вектор соответствует стратегическим планам президента. Ведь только устойчивая и пользующаяся спросом валюта может быть свободно конвертируемой. Недавняя попытка спекулянтов "развернуть" доллар вверх успехом не увенчалась. Его курс продолжил падать к мировым валютам. Одним из поводов тому послужила новость о появлении конверта со смертельным ядом в американском сенате. После ее выхода спекулянты начали в панике продавать начавшие было крепчать доллары.

Факторов поддержки много. Во-первых, это сохранение высоких цен на нефть. Несмотря на то что отопительный сезон заканчивается, топливо на мировом рынке дешеветь не торопится. Последнюю попытку продавить цены нефтетрейдеры предприняли совсем недавно. Идея исключения "зимней премии" из котировок побудила их начать продавать фьючерсы на сырье. С 22 января стоимость барреля смеси Brent в Лондоне начала снижаться. Однако уже 2 февраля цены вновь резко подскочили. Спекулянты таким образом отреагировали на новость о пожарах на двух крупных нефтеперерабатывающих заводах в США. Кстати, подобные внезапные форс-мажорные события со времен прихода к власти Джорджа Буша и его "нефтяной" администрации стали уже обычным явлением. Зачастую, как только цены на нефть начинают снижаться, случается то взрыв, то пожар.

Еще одним источником пополнения долларовой массы в России могут стать иностранные инвестиции. После выборов ожидается повышение суверенного рейтинга России до инвестиционного уровня международными агентствами. После этого знакового события интерес к стране может пробудиться у крупных иностранных инвесторов, которые пожелают обменять свои доллары на рубли и вложить их в российскую экономику.

Объективно американская администрация, костяк которой составляют "нефтяники", не заинтересована ни в снижении цен на нефть, ни в росте курса доллара. Ресурс для реализации нужных целей у нее очень мощный. Поэтому можно предположить, что ситуация на валютном и сырьевом рынках может начать кардинально меняться не раньше президентских выборов, которые состоятся в США в ноябре нынешнего года. Значит, выручка российских экспортеров будет оставаться высокой и нефтедолларов в стране меньше не станет.

Полгода на раздумья. Но ситуация может и измениться. Причем уже во второй половине нынешнего года. Дело в том, что дефицит бюджета и платежного баланса в США достиг угрожающих размеров. Для того чтобы его покрывать, американцам нужно привлекать иностранные инвестиции. Соответственно для этого Федеральной резервной системе страны необходимо будет начать повышать процентные ставки. Это в свою очередь приведет к резкому росту спроса на доллар, курс которого начнет расти к мировым валютам. Одновременно может начаться и процесс снижения нефтяных цен. С одной стороны, из них уйдет-таки "зимняя премия", с другой - вырастут поставки из Ирака. Да и ослабшая американская экономика, являющаяся основным мировым потребителем топлива, объективно заинтересована в снижении его стоимости.

Ощутимую поддержку "курсу квадратного метра" уже в нынешнем году может оказать развитие ипотеки. В весеннюю сессию депутаты планируют принять целый пакет документов, регламентирующих этот рынок. Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готовится разместить на рынке очередную порцию своих облигаций, после чего снизить ставки по кредитам, выдаваемых банками по его стандартам. Кроме него сами банки в ближайшем будущем начнут выпускать ипотечные облигации и также снижать кредитные ставки. Так что средства на покупку жилья станут более доступными, и на рынке недвижимости появится дополнительный спрос.

КОММЕНТАРИИ
Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании "Домострой":
- В январе опережающими темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры в Подмосковье, а проигрывали в темпах роста отдельные проекты бизнес-класса в Москве. Среднее время экспозиции квартир, реализуемых нашей компанией по сравнению с январем 2003 года, сократилось примерно на 35% - до 60 дней. Продавцы выставляют цены в разных валютах. Большинство - в долларах, вторым по популярности является рубль, третьим - евро. Реагируя на резкое падение курса доллара, одни адекватно подняли долларовые цены, другие зафиксировали валютный курс на уровне, превышающем реальный. Что касается ДИПСа, то перевод его объектов на рубли не повлияет ни на конъюнктуру рынка, ни на поведение продавцов. По нашим прогнозам, в ближайшие полгода цены на рынке вырастут в среднем не менее чем на 10%.

Таким образом, совершенно не исключено, что ситуация на мировых валютных и сырьевых рынках начнет меняться уже во втором полугодии. Кроме того, Центробанк недавно заявил о своем твердом намерении ограничить поступление в страну инвестиционных долларов. То есть одновременно с ростом спроса на доллар может снизиться и его предложение на российском рынке. Вполне вероятно, что на какой-то период времени "бегство от доллара в недвижимость" приостановится и начнется обратный процесс. С учетом того, что среди владельцев жилья в последнее время отмечен существенный рост доли "чистых" инвесторов, последние могут начать массовый выход из квадратных метров. А некоторые в ожидании развития неблагоприятного сценария могут "подсуетиться" и заранее. То есть не исключено, что осенью на рынке столичной недвижимости может случиться заметное "проседание" цен. Это будет хорошим моментом для покупки жилья теми, кому оно действительно необходимо для жизни.

Несмотря на продолжение снижения курса доллара, недвижимость по-прежнему оценивается и продается в американской валюте. Евро еще непривычен и непредсказуем для большинства населения. А рубль еще не вернул того статуса доверия, который необходим для такого дорогого товара, как недвижимость. Падение доллара в январе заставило покупателей ускорить решение о приобретении недвижимости.

Елена Соболева, руководитель отдела АН "Кутузовский проспект":
- Быстрый рост цен на квартиры всех категорий, который происходил в сентябре-ноябре, остановился. Но это не значит, что цены перестанут расти или начнут снижаться. Они будут продолжать повышаться, но более медленно - в среднем на 1-3% в месяц, если, конечно, в экономике страны не произойдет каких-либо катаклизмов (но они пока не прогнозируются). Как всегда, с опережением пойдут комнаты и однокомнатные квартиры в пяти- и девятиэтажных домах, а также "элита". Жилье средней категории 12-16-этажного панельного дома растет в цене медленнее всего. Поскольку активность остается достаточно высокой, квартиры по-прежнему не задерживаются на рынке. Покупатель при реальной цене находится в среднем в течение 10 дней.

В Подмосковье рост цен составил примерно 10%.

Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- В январе тенденции прошлого года сохранились. В целом цены выросли на 3-5%. Наиболее высокие темпы роста были отмечены в сегменте бизнес-класса (например, жилой комплекс "Гранд-Паркъ"). Также подорожали и отдельные проекты точечной застройки эконом-класса, расположенные в обжитых районах с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением (например, объект на ул. Петрозаводской, влад. 12).

За первый месяц года количество звонков, поступивших в управление новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", увеличилось на 20% по всем сегментам. Активность покупателей высокая, но объем сделок в январе не увеличился в связи с длительными рождественскими праздниками. Спрос покупателей будет реализован в феврале-марте.

Следует отметить, что произошло смещение покупательского спроса в сторону качественного предложения - жилья бизнес-класса. Наибольшей популярностью пользуются крупные проекты с собственной инфраструктурой, включающей помимо служб быта школы, детские сады, бассейны, спортивно-развлекательные и торгово-деловые центры.

Пресс-служба компании "ДОН-Строй":
- Строительная компания, которая работает с европейскими комплектующими и материалами, не может не реагировать на мировую финансовую конъюнктуру. Вся техника также закупается в Европе: подъемные краны, самосвалы и бетоносмесители. И отказываться от своих принципов "ДОН-Строй" не собирается, как бы ни рос курс евро по отношению к доллару. В европейской валюте компания осуществляет также расчеты с иностранными инженерами и архитекторами, которые участвуют в проектировании и строительстве объектов.

Что касается "дедолларизации", то, по нашему мнению, решение о переходе на рублевые цены ДИПСом никак не повлияет на конъюнктуру рынка. Например, ДСК-1 уже много лет проводит все расчеты в рублях, и это никоим образом не отражается на общей конъюнктуре. По нашим прогнозам, к концу года цены вырастут примерно на 20-25%. Спросом будут пользоваться квартиры небольшого метража в объектах точечной застройки.

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний "Конти":
- В январе тренд прошлого года сохранился. Наша компания повысила цены на все свои объекты примерно на 10-15%. Это было плановым повышением, связанным с положительной динамикой роста продаж, благоприятной ситуацией на рынке и т. п. Как правило, в начале года в связи с общим спадом деловой активности происходит и сезонное снижение спроса на жилье. Но благодаря общей тенденции роста спроса в течение года эти колебания нивелируются. Что касается ускорения падения курса доллара и валютных рисков, то наша компания постепенно начинает переводить цены на свои объекты в рубли - пока только в регионах, если речь идет об объектах, строительство которых завершается в течение ближайших шести месяцев.

В условиях изменения соотношения курсов в марте наша компания повышает цены на объекты, основная часть которых находится на завершающей стадии строительства или уже готовится к сдаче в эксплуатацию. Однако условной единицей при расчетах с клиентами по-прежнему останется доллар.

В первый месяц наступившего года традиционного спада активности на рынке не наблюдалось. Хотя можно отметить увеличение предложения объектов по сравнению с аналогичным периодом 2003, 2002 и даже 2001 годов. Тем не менее объемы продаж не падают, спрос остается хорошим, время экспозиции квартир не растет.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость":
- По поводу перехода ДИПСа на рубли можно сказать следующее: продавец, у которого есть товар, может делать с ним что ему хочется. Если есть спрос, значит, можно и цены повышать. Их увеличение на 5% - нормальная ситуация в условиях текущего спроса. Такой шаг продиктован желанием получить дополнительную курсовую прибыль на падении доллара, а пятипроцентное увеличение курса - страховка от движения курса доллара вверх. В какой бы валюте ни выставлялись цены, пересчет прибыли будет идти на доллары. На общей конъюнктуре рынка это событие никак не отразится. Правда, департамент немного поторопился. Ему следовало бы сначала дождаться результатов заседания "Большой семерки", где будут решаться вопросы валютных курсов. В зависимости от результатов этого заседания курс доллара может как продолжить падение, так и начать расти.

Льготой цены не собьешь
Госстрой готовит поправки в налоговое законодательство, освобождающие юридических лиц от уплаты НДС по сделкам купли-продажи жилья. Как полагает замглавы ведомства Владимир Пономарев, "эта мера позволит снизить цены на рынке жилья в России, поскольку все риэлторские компании могут быть освобождены от уплаты НДС. Однако оптимизма чиновника участники рынка не разделяют. Они единодушны в том, что налоговая льгота приведет к росту маржи риэлторов и застройщиков, но не к снижению цен. "В условиях инфляции спроса дураков продавать дешево то, что покупают дорого, нет, - уверен Евгений Михаленков из "Инком-Недвижимости". - В нынешней ситуации логичнее было бы повысить налог, а не снизить его". А Дмитрий Попов из "Домостроя" прогнозирует, что льгота может быть использована для реализации схем по уводу денег от НДС, в связи с чем может возрасти количество фиктивных сделок с недвижимостью.l

Алексей Белоусов, генеральный директор компании "Капитал Груп Маркетинг":
- В целом цены на жилье "Капитал Груп" в январе повысились на 7-10%. Самый большой их рост пришелся на жилые комплексы "Созвездие Капитал" (на 10% за месяц), "Северный город" (с $850 за квадратный метр на начало декабря до $950), "Северные ворота" (c $1400 до $1550), "Тимирязевский" (с $1200 до $1350). Нестабильность ситуации "евро-рубль-доллар" заставляет людей обращаться к квадратным метрам как к финансовому инструменту. Спрос на "правильные" метры превышает предложение. При корректировке ценообразования застройщики учитывают все тенденции, к которым относится и нестабильная ситуация вокруг доллара. Однако, когда реализация квартир идет в условных единицах, соотношение доллара, рубля и евро для них непринципиально. Все определяется покупательской способностью рынка. Перевод ДИПСом цен в рубли на конъюнктуре рынка никак не отразится. Нужно понимать, что вопрос не в том, в какой валюте выражены цены на недвижимость, а в том, сколько это стоит тому или иному инвестору в абсолютной величине. В итоге ведь все расчеты производятся в рублях, в соответствии с действующим законодательством.



Главная --> Публикации