Главная --> Публикации --> Сергей филиппов: инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Неплательщики по ипотечным кредитам останутся без жилья Гендиректор аижк александр семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в россии Позади – москва

На прошлой неделе главный архитектор Москвы Александр Кузьмин рассказал о планах по перестройке столицы. Власти города намерены приступить к реализации двух крупных проектов в центре города, а также начать активную застройку новых «спальных» районов - Кожухово и Молжаниново.

Новые дома скоро появятся даже рядом с аэропортом 'Шереметьево'.

Но это планы городских властей. Коммерческие же застройщики двигаются по более традиционному пути – осваивают уже изученные территории. При этом перспективность районов для строительства оценивается в зависимости от того, какие дома они строят. Если для строительства «элитных» домов определяющим фактором является географическая престижность района, то для типового жилья главным считается наличие большой свободной территории – типовое жилье, как правило, строится целыми микрорайонами.

По словам Александра Кузьмина, один из «центральных» проектов – это небезызвестный «Золотой остров»: развлекательно-торгово-жилой комплекс на острове Балчуг. Работы по этому проекту уже начаты: возле храма Христа Спасителя строится пешеходный мост. Второй проект – это превращение Лефортовского парка в «уникальный исторический объект». После того как во время археологических раскопок в парке была обнаружена целая коллекция памятников архитектуры, появилась идея реставрировать найденное. Главный московский архитектор сказал, что этот проект уже одобрен, однако он требует огромных денежных затрат, и сейчас власти активно ищут деньги.

Неважные перспективы, например, у такого центрального района, как площадь «трех вокзалов». Во-первых, место для застройки там может появиться только при условии вывода предприятий, а во-вторых, близость к вокзалам наверняка отпугнет многих потенциальных покупателей. Более перспективными для строительства дорогих домов считается запад Москвы – Дорогомилово, Кутузовский проспект, Филевский парк. Хорошее будущее у окрестностей комплекса «Москва-Сити» на Красной Пресне.

В области элитной застройки приоритеты известны давно, и меняются они незначительно. Самым престижным остается центр Москвы, особенно так называемый район «золотой мили» (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды). Однако престижность и перспективность района – понятия разные. Поэтому центр столицы уже не считается перспективным – ведь там уже практически не осталось места, где можно было бы строить новые дома.

Взоры строителей же типового жилья обращаются на такие неосвоенные территории, как Молжаниново, Кожухово, Зябликово и Новоподрезково. Александр Кузьмин самыми перспективными для строительства считает районы Кожухово и Молжаниново. Первый район находится на севере от Люберец, здесь планируется построить 800 тыс. кв. метров жилья. Молжаниново располагается неподалеку от аэропорта «Шереметьево». «Сохранившийся природный комплекс с прекрасными видами предполагается использовать под поля для гольфа», – сказал Александр Кузьмин. Две деревни, которые находятся здесь, будут отселены. Во второй зоне, расположенной под взлетами самолетов, власти хотят сделать технопарк и трассу для гонок «Формулы-1». Два оставшихся участка будут отданы под жилищное строительство в объеме 1 млн. квадратных метров. «Право осваивать этот участок будет отдано инвесторам, поскольку на нем нет никаких инженерных коммуникаций, а денег на их строительство у города нет», – добавил чиновник.
Компания "Сити", управляющая проектом "Москва-Сити" стоимостью $12 млрд, стала объектом противостояния между столичными властями и водочным магнатом Юрием Шефлером. Подконтрольная бизнесмену группа SPI пытается провести допэмиссию акций АО, чтобы поставить его под полный контроль. А вице-мэр Иосиф Орджоникидзе обещает этого не допустить.

Популярностью у строителей пользуется север и северо-запад Москвы. Если Сокол и Аэропорт – районы старые и застроенные, то в районе метро «Войковская» и особенно «Отрадное» осталось еще довольно много свободного места. Активно идет застройка в районе Хорошево-Мневники, рядом с Серебряным Бором.

Группа SPI заинтересовалась "Сити" примерно год назад: подконтрольная ей компания "Сивест" скупила акции у мелких акционеров ОАО. Вскоре представители "Сивеста" были избраны в совет директоров, затем был избран новый президент ОАО - гендиректор "Сивеста" Антон Исупов. Как утверждает член совета директоров SPI Андрей Скурихин, его компания аккумулировала пакет "Сити", "достаточный для принятия решений". А по данным одного из мелких акционеров "Сити", сейчас 20% акций ОАО контролирует старый менеджмент, более 25% - представители "Сивеста", 5,4% - группа мелких акционеров, примкнувших к новому руководству.

ОАО "Сити" создано в 1992 г. для реализации проекта "Москва-Сити" общим объемом инвестиций более $12 млрд. ОАО выполняет функции заказчика по развитию территории: контролирует строительство дорог, энергосетей и прочих коммуникаций, ведущихся за счет города. За это "Сити" получает до 1,5% от стоимости работ. К активам "Сити" относится половина административного здания на 20-м участке "Москва-Сити", три этажа (около 3000 кв. м) в "Башне-2000", около 20% акций "Сити-Энерго", около 40% акций "Аква-Сити Палас" (аквапарк с гостиницей на участке N 4) , а также права аренды на участок N 15 и N 2 УК "Сити" разбит на 1 100 273 акции номиналом 1 руб.

Но против допэмиссии акций "Сити" неожиданно выступили московские власти. Заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе пообещал "Ведомостям" не допустить допэмиссии. "Такое решение принимается, чтобы при эмиссии скупать акции", - говорит вице-мэр, уверенный, как и другие собеседники "Ведомостей" в московском правительстве, что представители Юрия Шефлера собираются поставить ОАО под свой полный контроль.

Теперь SPI решила развить свой успех. На конец февраля назначено собрание акционеров ОАО "Сити", сообщил "Ведомостям" Михаил Коробков, владелец 2% акций ОАО, примкнувший к новым акционерам. На повестке дня вопрос о выпуске 899 727 дополнительных акций (81% уставного капитала) и их размещении по закрытой подписке по 150 руб. за штуку среди ряда действующих акционеров-физлиц. Внеочередное собрание акционеров "Сити" уже рассматривало такой вопрос 25 января, но решение не было принято, так как не набрало требуемых 75% голосов акционеров. В материалах к собранию необходимость допэмиссии объясняется "тяжелым финансовым положением ОАО" и угрозой банкротства.

Городу не нужны проблемы в управляющей компании. "Сити" - компания с именем, мы ее вырастили, и довольно неплохую, - не уступает Орджоникидзе. - Утверждать, что без увеличения уставного капитала компания - банкрот, это непорядочно. Какой ты банкрот, если ты хозяин площадей минимум на $15 млн? " По его словам, решение об эмиссии инициировано SPI, "чтобы самим скупать акции", и город такого развития событий не допустит. "Если "Сити" как управляющая компания городу не будет нужна, договор (генеральный договор об управлении проектом. - "Ведомости") не продлевается", - пригрозил вице-мэр и добавил, что взаимоотношения города с "Сити" "можно прекратить одной подписью".

SPI подтверждает, что инициировала эмиссию, но отрицает, что структуры группы намерены в ней участвовать. В качестве потенциальных приобретателей акций в проекте решения собрания указаны девять физических лиц. "Это самостоятельные люди, которые готовы вложить средства в проект "Москва-Сити", - говорит Скурихин. Но, по словам одного из бывших акционеров "Сити", минимум четверо из потенциальных приобретателей представляют интересы SPI - на их долю приходится право выкупа более 580 000 акций допэмиссии.

Прошлый год не принес больших перемен на московский рынок коммерческой недвижимости - офисные площади продолжали вяло дорожать, и, похоже, аналогичная тенденция сохранится в этом году. Но были и знаковые моменты, главным из которых стал приход в российскую столицу инвестиционного фонда Fleming Family Partners (FFP). Это была только первая ласточка: вслед за FFP о планах по созданию специализированных фондов для инвестиций в недвижимость стали объявлять все новые и новые игроки, как российские, так и иностранные. В частности, об обширных планах заявила группа "Интеррос" совместно с американской AIG, большую активность проявил Первый инвестиционный фонд недвижимости, на возможное развитие в этом направлении намекали в банке "Визави", в собственности которого находится сейчас множество объектов недвижимости (всего около 500 000 кв. м). Первой сделкой специально созданной компании Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. на столичном рынке стало приобретение бизнес-центра класса А на Гоголевском бульваре, 11, которое построил в 1998 г. инвестиционный банк Credit Suisse First Boston. Площадь девятиэтажного (без учета двухэтажной подземной парковки) здания составляет 10 900 кв. м, из них примерно 8000 кв. м офисных площадей. Управляет им американская компания Hines, среди арендаторов - KPMG, МВФ, General Motors и Delta Airlines. "Это была одна из крупнейших сделок на офисном рынке прошлого года", - считает Никита Пипко, президент группы компаний "Игроник", одним из направлений деятельности которой является недвижимость. В момент сделки аналитики оценивали ее объем в пределах $25 - 30 млн. Наряду с ней он отметил также продажу бизнес-центра компании Ericsson на улице 8 Марта по схеме leaseback (продав здание, фирма осталась его арендатором). Еще одной крупной сделкой стало приобретение Тюменской нефтяной компанией офисно-торгового центра на Арбате ( "Альфа Арбат центр", 47 000 кв. м, из них 21 405 кв. м офисных площадей) , хотя не все аналитики считают ее достойной упоминания в подобном перечне из-за "родственных связей" ТНК с группой "Альфа". Эксперты консалтинговой компании Noble Gibbons / CВ Richard Ellis оценивают совокупный объем сделок по всем классам офисных помещений в 2003 г. примерно в 700 000 кв. м. Среди наиболее значимых фигурантов рынка аренды - "Росгосстрах" (11 900 кв. м в здании на Б. Ордынке) , Внешторгбанк (7100 кв. м в бизнес-центре "Чайка Плаза 7") , Shell (5400 кв. м в здании "Новинский, 31"). Здесь же открыл новое отделение банк "Глобэкс", который финансировал окончание строительства, став совладельцем здания. В ближайшем будущем банк планирует приобрести в собственность весь офисно-торговый комплекс целиком, выкупив пакет акций у правительства Москвы. Новым направлением, которое, как ожидается, получит хорошее развитие в этом году, стала разработка проектов бизнес-парков (комплексы малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки). Пионером стал бизнес-парк в районе станции метро "Павелецкая" (общая площадь составит 26 000 кв. м) , первая очередь которого сдана компанией "Экоофис". В этом году будет сдан второй в Москве бизнес-парк "Крылатские холмы" (этот проект ведет риэлторское агентство Stiles Riabokobylko) : на территории в 8 га разместится 50 000 кв. м офисов, общая стоимость проекта составляет $80 млн. Ценовые прогнозы на 2004 г. стабильны: как и в прошлом году, эксперты ожидают роста цен на 8 - 10%. По словам Максима Жуликова, ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, наиболее заметен дефицит площадей в классе В и В+, а также отдельно стоящих особняков. В среднем офисы класса A в центре Москвы сдаются по $700 - 800 за 1 кв. м в год, в других районах - по $550 - 700 (без учета налогов). Цена покупки составляет приблизительно $3500 за 1 кв. м. Но владельцы офисных зданий предпочитают сдавать объекты в аренду, а не продавать, говорит он. С другой стороны, эксперты компании Blackwood отмечают постепенное увеличение доли сделок купли-продажи в числе общих сделок по рынку. Если два года назад доля продаж составляла порядка 15% , то сейчас они оценивают ее уже в 30%. "Рынок недвижимости рассматривается инвесторами как один из самых надежных способов вложения и сохранения сбережений, - говорит Жуликов. - Пошатнувшееся доверие к доллару, неустойчивое поведение других валют, высокий уровень цен на нефть - все это стимулирует рост рынка недвижимости, наполняет его дополнительными средствами". По мнению специалистов Penny Lane Realty, динамика рынка сохранится, как минимум, до 2006 г. В 2006 г. ситуация может измениться, поскольку на это время запланирован массовый ввод в эксплуатацию офисных площадей в столице, в частности в составе комплекса "Москва-Сити". По оценке Jones Lang LaSalle, реализация офисных помещений в 2003 г. превзошла реализацию офисных помещений во все предыдущие годы, выведя Москву на один уровень с главными европейскими рынками. Реализация высококлассных офисных площадей в Москве выросла с отметки 340 000 кв. м в 2000 г. до приблизительно 660 000 кв. м в 2003 г. Москва перегнала некоторые лидирующие страны Центральной и Восточной Европы. Самый высокий уровень реализации офисных площадей в 2003 г. в Центральной Европе был у Варшавы - приблизительно 267 000 кв. м, на 2-м месте Прага с 225 000 кв. м. В Лондоне и Франкфурте в среднем было реализовано 567 000 кв. м. Лидером по реализации офисных площадей в 2003 г. стал Париж - приблизительно 1,479 млн кв. м.

Смена управляющей компании проекта "Москва-Сити" может создать проблемы инвесторам строящихся там объектов. У них возникнут сложности с подключением к инженерным коммуникациям, энергообеспечением и дорогами, говорит бывший сотрудник ОАО. "Новой управляющей компании понадобится полгода, чтобы войти в курс дела", - говорит он. С ним согласен Сергей Шмаков, гендиректор "Капитал Груп" (строит комплекс "Город столиц" на 9-м участке "Москва-Сити"). "Многое зависит от класса специалистов, которые придут, но даже самым высоким профессионалам потребуется время на то, чтобы войти во все детали", - говорит он.

Вторжение новых домов в уже существующие кварталы далеко не всегда проходит безболезненно – нарушается знакомая и привычная для местных жителей среда обитания, уничтожаются исторические памятники. Эти стройки депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев образно назвал «точечными бомбардировками». С инициативой защитить от них москвичей выступило общественное движение «Жилище – малая Родина» и Москомархитектура.

Никогда еще в Москве не строилось столько домов как сейчас. Если еще и остались свободные земли в местах новостроек, то разве что в Марьинском парке. Cтроители пошли по легкому пути – стали выискивать свободные местечки в старой застройке.

– Что такое зона обитания человека? Кроме собственно квартиры, это вид из окна, двор, прилегающие к дому зеленые участки. И вот всему этому наносится, как я называю, «градостроительный удар», и условия жизни людей ухудшаются.

Рассказывает руководитель движения «Жилище – малая Родина», координатор жилищных объединений Москвы Герман ИВАНЦОВ:

Нельзя не упомянуть и еще одну сторону вопроса – формирование кондоминиумов, т.е. жилищно-земельных комплексов, которые в дальнейшем могут быть переданы жильцам в управление, также происходит без их ведома. Границы участков «нарезаются» опять-таки в кулуарной обстановке, жителей к этой процедуре не допускают. А ведь это важный процесс. Речь идет об участках, хозяевами которыми, в принципе, как раз и могут стать жители. Но никто с ними не советуется.

В конце минувшего года в Мосгордуме прошли специальные чтения, посвященные этому вопросу. И одна из затронутых проблем заключалась в том, что «точечное» строительство никак не согласовывается с местными жителями. О начале строительства они узнают, когда в их дворе начинают рыть котлован, а какое здесь вообще появится сооружение – об этом становится известно чуть ли не под конец стройки, когда любые протесты становятся бесполезны. Отмечу важный факт: подобная практика нарушает действующее законодательство, которое обязывает строителей при возведении новых сооружений в сложившейся среде принимать во внимание мнение живущих здесь людей (Закон о градостроительстве России, Закон о защите прав граждан при реализации градостроительных решений г. Москвы, Градостроительный кодекс России). По нашим подсчетам в зоне подобных градостроительных конфликтов в настоящее время находится 2 млн. москвичей.

Ныне такой контрольный механизм существует, более того, он уже начал действовать. При ГУП «Мосархинформ» (подразделение Москомархитектуры) организованы рабочие группы, каждая из которых будет рассматривать соответствующий круг проблем по направлениям: межевание территорий (проблемы передачи жителям имущественно-земельных комплексов как важнейшего средства жилищно-коммунальной реформы), нормативно-правовая база (совершенствование московского законодательства), рассмотрение заявлений жителей по землепользованию в связи с возникающими конфликтами при строительстве, учет их мнений при подготовке градостроительных решений, охрана памятников и сохранение исторического облика Москвы.

Наладится ли диалог с москвичами? Во всяком случае, Правительство Москвы готово к нему. Главный архитектор столицы Александр Кузьмин на встрече с представителями общественных жилищных движений предложил выработать механизм разрешения конфликтов, возникающих при реализации градостроительных планов и рождающих ненужную социальную напряженность в городе.

Среди основных нарушений назывались такие: уменьшение инсоляции существующих зданий, разрушение единства исторической застройки района, дополнительная нагрузка на грунт (в результате чего могут деформироваться фундаменты стоящих сооружений), разрушение архитектурных и исторических памятников. И конечно, в каждом выступлении говорилось, что застройщики нарушили как федеральное, так и городское законодательство, не проинформировав коренных жителей здешних мест о новом строительстве, не пригласив их к обсуждению проекта.

На днях состоялось первое заседание рабочей группы. На нем присутствовали члены Общественного совета по жилищной политике при Мосгордуме представители общественных жилищных организаций, работники ГлавАПУ и, конечно, сами жители города, дома которых в буквальном смысле потеснили новостройки. Называлось множество адресов – в основном, центр Москвы. Впрочем, упоминались и другие округа.

Но и здесь возникает интересная коллизия: ведь без подписи главного архитектурного органа столицы в городе не начнется ни одна стройка (сейчас мы остановимся только на этой весьма болезненной проблеме). Значит, архитектурное ведомство выступает против самого себя?

Каждое из выступлений будет рассмотрено в Москомархитектуре самым тщательным образом. В каждом отдельном случае будет проведена квалифицированная экспертиза. Если новостройку признают незаконной, нарушители будут привлечены к ответственности, вплоть до уголовной. Судьба самой новостройки будет также решаться архитектурным комитетом (приостановление строительства, снижение этажности и т.д.)

Иными словами, главный архитектор города предложил создать при своем ведомстве своеобразный орган «внутренней безопасности» – наподобие тех, что существуют в силовых структурах. Наладить жесткий и эффективный контроль правомерности тех решений, которые рождаются в его же учреждении. И сделать это при помощи самих москвичей – их самоуправляемых жилищных структур.

Нет, это не так. Москомархитектура – большое и многофункциональное учреждение. А разрешениями на выделение участков под строительство занимаются отдельные специалисты, отдельные группы людей. Всегда ли они это делают компетентно? И всегда ли бескорыстно? Однозначного ответа нет.

Возглавляют названные группы – приказом А. Кузьмина – авторитетные и высокопоставленные работники (среди них два его заместителя). А входят, кроме архитекторов, представители общественных жилищных движений и помощники депутатов Мосгордумы. Функции у этих групп отнюдь не совещательные, а вполне действенные: они (после тщательной и публичной экспертизы) по каждому заявлению будут принимать решения, связанные с законностью действий строителей. Стройку могут приостановить, снизить этажность дома. Раз в квартал А. Кузьмин будет проводить круглые столы и подводить итоги работы групп.

Новое начинание важно и другим: записанные в законах права жителей, которые обязывали архитекторов и строителей считаться с их мнением, были во многом схожи и декларативны. Куда могли прийти москвичи и высказать свои пожелания? Кто их выслушает? Где будут зафиксированы их претензии? Теперь назван точный адрес – ГУП «Мосархинформ».



Главная --> Публикации