Главная --> Публикации --> Хоть и штиль, а дорожает Сергей филиппов: инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости? Неплательщики по ипотечным кредитам останутся без жилья Гендиректор аижк александр семеняка о новых подходах к развитию ипотеки в россии

В свою очередь, согласно самому простому определению, используемому в повседневности и зафиксированному в словаре русского языка, так называемая коммуналка - это квартира, в которой живут несколько семей. Так вот , если следовать последнему определению, то сегодня количество коммуналок растет бешеными темпами, особенно в Москве. Сколько семей сегодня проживает совместно - не берется сказать никто. Но то, что это многие тысячи, сомневаться не приходится. Кроме того, росту количества коммуналок способствует активное развитие такого нового для современной России формата аренды как койко-место, когда в одной комнате проживает по 2-3, а то и 4 человека. Хотя бывает и больше.

Современное юридическое определение коммунальной квартиры звучит так: Коммунальная квартира - квартира, расположенная в доме государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, в которой проживает несколько нанимателей.

Во многом увеличению числа коммуналок поспособствовало вымывание из структуры предложения и удорожание квартир эконом-класса, а также последствия данного процесса. Одним из таких последствий в минувшем июне стало появление в базах агентств недвижимости информации о сдаче в аренду койко-мест. При этом, по данным компании Миэль, аренда самой дешевой однокомнатной квартиры в среднем стоила $905 в месяц. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались за $1097, а средняя стоимость найма трехкомнатных квартир эконом-класса составила $1117 в месяц.

Что интересно, несмотря на 21 век и безумный рост всяких ВВП и прочих никому не понятных экономических определений, количество городских коммун не только растет, но и снижается их качество. Например, если классическая советская коммуналка располагалась в городском особняке или даже усадьбе с 4-метровыми потолками и огромной кухней, то сегодняшняя коммуналка, как правило, представляет из себя обыкновенную типовую малогабаритную квартиру поделенную между многочисленными жильцами. Получается, что если говорить правду, а не оперировать абстрактной статистикой, то на текущий момент положение с коммуналками стало гораздо плачевнее, чем несколько десятилетий назад, то есть, их стало гораздо больше и они стали менее подходящими для жизни.


Министерство обороны предлагает увеличить размер накопительного взноса для участников военной ипотеки c 89 тысяч до 168 тысячи рублей. Сегодня об этом сообщил начальник Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Минобороны генерал-майор Александр Рыльский. Необходимость увеличения накопительного взноса вызвана быстрым ростом цен на жилье. При этом по закону О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих при увеличении накопительного взноса учитывается только показатель инфляции. На сегодняшний день заложенная в программу военной ипотеки стоимость 1 квадратного метра жилья составляет 28 тысяч рублей. Это при том, что рыночная стоимость метра на начало 2008 года составляла 41 тысячу рублей, а к середине года увеличилась до 47 тысяч рублей, - объясняет необходимость увеличения суммы взноса Рыльский.

Что самое интересное, проживают в новых коммунальных квартирах не только понаехавшие, но и коренные москвичи не желающие жить с родителями. В целях оптимизации скудного бюджета последние снимают 2-3 комнатную квартиру на две семьи. Все дело в том, что сегодня средний доход москвича составляет 25 тысяч рублей в месяц и это при том, что средний ежемесячный взнос по ипотеке за однушку на текущий момент равняется 50 тысячам рублей. Если ситуация не изменится в ближайшие годы, то возможно, повзрослевшее поколение детей из вышеупомянутых семей, будет слушать рассказы своих бабушек о советских коммуналках, как байки о чем-то очень большом и комфортном, доставшемся бесплатно от загадочной и щедрой советской власти.

Большим минусом закона является то, что размер жилищных накоплений является единым для всех регионов при том, что цены на жилье между регионами могут различаться в разы. Возможность же приобретения жилья участниками НИС в крупных городах в принципе отсутствует даже с учетом привлечения заемных средств.

Накопительно-ипотечная система (НИС) обеспечения жильем военнослужащих действует с 1 января 2005 года. НИС функционирует следующим образом: ежегодно из федерального бюджета на именные накопительные счета военных направляется определенная сумма (по правилам НИС перечисленных денег должно хватить на приобретение 3,2 квадратного метра жилья из расчета 28 тысяч рублей за метр). Уже через три года участник НИС имеет право воспользоваться накопленными средствами для приобретения жилья. Это в теории. На практике же накопленной суммы (а это чуть меньше 270 тысяч рублей) не хватит для приобретения даже самого дешевого жилья.

Ограничивает круг потенциальных участников НИС и тот факт, что права на использование жилищных накоплений лишены военнослужащие, увольняющиеся по таким основаниям, как истечение срока контракта или существенные и систематические нарушения в отношении военнослужащего условий контракта.

Правда, недостаточность финансирования - не единственный тормоз на пути развития НИС. По закону О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих жилищные накопления нельзя использовать при приобретении строящегося жилья и для участия в жилищно-строительных кооперативах.

Московские власти планируют снести и заново построить гостиницу «Россия». Правда, денег для реализации дорогостоящего проекта мэрия еще не нашла.

Пока по вопросу увеличения размера накопительного взноса Минобороны не удалось договориться с Минфином. Вместо запрошенных военными 168 тысяч Минфин готов обеспечить только 101 тысячу рублей. Однако, как показывает практика внедрения НИС, даже если Минфин пойдет на дополнительное финансирование, существенно на ситуацию это не повлияет.

Планы по реконструкции крупнейшей в Европе гостиницы «Россия» мэрия Москвы планирует осуществить в рамках городской программы «Золотое кольцо Москвы». По замыслу столичных властей, «кольцо» должно стать туристическим маршрутом, отправной точкой которого будет новое здание гостиницы «Москва», далее через Манежную площадь – к Храму Христа Спасителя, затем через мост – к «Золотому острову», а через Большой Москворецкий мост – к Красной площади и Китай-городу. Сейчас эта территория включает в себя более 200 исторических и архитектурных памятников, 104 из которых подлежат реконструкции. На всей протяженности маршрута будут построены 17 гостиниц, рестораны, бутики, сувенирные магазины и прочее, причем уже 16 отелей в составе офисно-торговых комплексов планируется сдать до 2006 года. Реализация программы обойдется городскому бюджету в 300 млн долларов, а инвесторам – в 2,7 млрд долларов.

Правительство Москвы в настоящее время разрабатывает план «реконструкции с разборкой» гостиницы «Россия». Выступая в ходе рабочего визита перед соотечественниками в Нью-Йорке, мэр города Москвы Юрий Лужков заявил, что «нынешний облик гостиницы чужд центру города». Назвав гостиницу «неуправляемым хозяйством», градоначальник сказал, что здание нужно разобрать. На месте отеля собираются создать крупную автомобильную парковку на несколько тысяч машин, гостиничный комплекс и центр развлечений. Столичные власти хотят, чтобы облик новой «России» соответствовал центру Москвы. Те же цели власти преследовали и по отношению к двум другим гостиницам: «Интурист» и «Москва». Их облик также оказался чужд облику столицы, и сейчас на месте «Интуриста» возводится пятизвездочный Hilton, а «Москва» отдана под снос. По мнению участников рынка, разобрать гостиницу «Россия» и построить на ее месте целый комплекс зданий будет стоить мэрии около 1 млрд долларов, и помочь ей реализовать этот проект сможет только крупный инвестор.

Тем не менее вплоть до последнего времени среди участников рынка ходили слухи о том, что гостиницу «Россия» будут сносить. На днях это подтвердил находившийся в Америке с рабочим визитом мэр Москвы Юрий Лужков. Во время встречи с русскими американцами он заявил о том, что огромное здание обречено на снос. Причина такого решения в том, что и сама «Россия» является «неуправляемым хозяйством», и ее здание не вписывается в центр города. В настоящее время, пояснили RBC daily эксперты, этот гостиничный комплекс занимает два гектара земли, то есть целый квартал, и количество номеров в нем достигает 5 тысяч. На месте «России» столичные власти планируют построить другой отель, более соответствующий архитектурному облику этой части города и отвечающий современным требованиям, предъявляемым к гостиницам. Кроме этого, предполагают участники рынка, скорее всего, на этой огромной территории кроме отеля будут построены бизнес-центр и развлекательный комплекс.

Возможность реконструкции гостиницы «Россия», которая расположена как раз по планируемому маршруту «Золотого кольца Москвы», рассматривалась властями уже давно. При этом еще в 2002 году у правительства Москвы даже был конкретный план по перестройке гостиничного комплекса. Согласно этому проекту, предполагалось поэтапно, начиная с северной части комплекса, сделать пятизвездочный отель, в южной части планировалось сохранить уровень «трех звезд», западной части присвоить «четыре звезды». В то время столичные чиновники оценивали стоимость проекта в 235 млн долларов, из которых 152 млн намеревались привлечь за счет частных инвесторов. Как сказали RBC daily опрошенные участники рынка, тогда перестроить гостиницу уже почти доверили компании «Группа Плаза», владельцем которой является брат нынешнего заместителя гостиницы «Россия» Умар Джамбраилов. Но позже мэрия отказалась от своих планов. По мнению экспертов, план реконструкции «России» по принципу «разноклассности» действительно был неудачный. «Если построить на одной территории несколько гостиниц разных уровней, то это значит разместить рядом прямых конкурентов, – пояснила RBC daily заместитель директора по маркетингу Hotel Consulting Development Group Марина Смирнова. – Их клиенты будут постоянно пересекаться». После неудачной попытки реконструкции гостиницы ее участь так и не была решена.

Действительно, с точки зрения участников рынка, разрушить гостиничный комплекс «Россия» и построить на его месте отель, деловой и развлекательный центры со всей инфраструктурой – дело непростое и затратное. Оно обойдется мэрии примерно в 1 млрд долларов. При этом без участия частного инвестора московским властям не обойтись. Опрошенные RBC daily участники рынка называют наиболее подходящим претендентом на это гостиничное строительство холдинг «Интеррос». Финансово-промышленная группа уже давно проявляет интерес к этому объекту, кроме того, у компании есть опыт реализации проекта по строительству гостиницы. В сентябре 2002 года компания открыла «Новотель-Центр», где 70% акций принадлежат «Интерросу», а 30% находятся во владении у московского правительства. Выступая на открытии «Новотель-Центра» в позапрошлом году, заместитель председателя правления «Интерроса» Сергей Алексашенко заявил, что компания всерьез рассматривает возможность инвестирования 300 млн долларов в реконструкцию гостиницы «Россия». Между тем в созданном «Интерросом» фонде «Открытые инвестиции», который вкладывает средства в недвижимость, пока точно не уверены в том, «будет ли компания участвовать в проекте московских властей». «В настоящее время мы заняты другим проектом – строительством частных коттеджей в поселке Павлово, куда намерены вложить 36 млн долларов, – сказал RBC daily представитель фонда «Открытые инвестиции» Дмитрий Барковец. – Но когда мэрия официально объявит тендер по подбору инвесторов для строительства гостиницы «Россия», мы, возможно, в нем поучаствуем».
Рынок загородного жилья в прошлом году был в фаворе как у покупателей, так и у девелоперов, застройщиков и риэлторов. Емкость рынка (цена предложений) в 2003 году достигла 6 млрд. долларов, на продажу было выставлено 15 тысяч объектов недвижимости, а о своем присутствии на рынке заявило около ста компаний. Такого бума на загородном рынке аналитики еще не фиксировали.

Информация об «уничтожении» гостиницы «Россия» не вызвала столь бурной реакции, как реконструкция гостиницы «Москва». «С художественной точки зрения «Россия» не представляет никакой ценности, – сказал RBC daily представитель Государственного института искусствознания. – Когда она строилась, у всех это вызывало эстетический шок. Если у московского правительства есть деньги на такие операции, то это его дело. Отстаивать это здание как культурную ценность никто не будет». В самой гостинице RBC daily высказали свое мнение относительно перспектив сноса весьма туманно. «Мы об этих планах узнали из слов Лужкова, – сказал RBC daily собеседник в «России». – И вообще к этому приступят после реконструкции гостиницы «Москва», а это еще минимум три года. Поэтому говорить пока не о чем».

Рост стоимости не прекратится и на рынке конечного потребителя, в частности, в бизнес-классе и эксклюзиве, поэтому для девелоперов там особенно перспективно вложение инвестиций. Ведь интерес столичных жителей к «загороду» – не просто дань моде. Хотя не без этого, иметь собственный коттедж в Подмосковье – это престижно и удобно: решены проблемы с парковкой, личной безопасностью и соседским окружением. Переезжать за город москвичи вынуждены еще и из-за ухудшающейся экологической ситуации в столице. Но, как отмечают специалисты, есть и экономическая сторона дела. Коттедж большой площади и земельный участок можно приобрести за меньшие деньги.

Эти цифры озвучили на пресс-конференции сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Они специально пригласили журналистов, чтобы рассказать им о ситуации на рынке загородной недвижимости, подвести итоги прошлого и дать прогнозы на год наступивший. По мнению Владимира Яхонтова, директора Управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ, достижением прошлого года можно считать появление сегментации рынка и четких групп покупателей. Если раньше рынок делили на дачи, коттеджи и земельные участки, то специалисты предложили разграничить предложения рынка: экономкласс, бизнес-класс и эксклюзив. Их отличает цена объектов: до 150 тысяч долларов в экономклассе и от 800 тысяч в эксклюзиве. Бизнес-класс балансирует по середине (от 300 до 800 тыс. долл.) и является самым крупным по количеству инвестиций. Спрос в этом сегменте превышает предложение, поэтому клиенты охотно покупают дома на стадии строительства: кто-то с целью последующей продажи, кто-то – для себя. «На рынке действительно вырос инвестиционный спрос, – заявил Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров МИЭЛЬ. – Мы объясняем это выводом на рынок большого количества сельхозземель. Я бы отметил еще и другое: раньше рынок был рынком конечного потребителя, теперь дома покупают и компании. Поэтому, определяя свою дальнейшую политику на рынке, МИЭЛЬ планирует сделать ставку и на сегмент business to business, где рост стоимости объектов не прекратится».

По его мнению, потребители просто не довольны типовыми проектами коттеджей, что предлагают застройщики, и к тому же пытаются сэкономить на расходах при строительстве. Хотя иногда, как показывает личный опыт многих покупателей, такая экономия выходит себе дороже.

Оценивая все плюсы жизни за городом, покупатели загородной недвижимости становятся и более разборчивыми. Скажем, для большинства важно архитектурное исполнение дома и всего поселка. Директор аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник привел результаты исследования предпочтений потребителей. Аналитики проводили такое же исследование в 2002 году, так что было с чем сравнивать. «Сейчас стало больше желающих купить земельный участок и строить дом по индивидуальному проекту, а 10% клиентов вообще предпочитают приобрести недостроенный коттедж. В прошлом году доля таких покупателей была близка к нулю», – говорит Геннадий Стерник.

Естественно, чем больше размер коттеджа, тем больший размер участка предпочитают покупатели. В среднем дом площадью 100-200 кв.м, по их оценке, должен иметь участок 12,4 соток. В среднем же размер земельного участка составляет 22,5 сотки.

36% клиентов компаний консервативны, предпочитая дома классического исполнения, 18,7% выбирают североевропейский и скандинавский стиль, далее следует модерн, американо-канадский стиль и псевдорусский. Хай-тек, эклектика, русский авангард популярными никак не назовешь.

Однако решающий фактор и для конечных покупателей, и для промежуточных продавцов – это расположение поселка. Рублевка, как и прежде, не сдает позиции и, по замечанию аналитиков, гарантирует минимальный инвестиционный риск. На Новорижском направлении цены растут тоже высокими темпами. «Я бы сказал, что загородные дома здесь даже переоценены, – считает Савелий Орбант. – На Новой Риге много девелоперов, которые работают на повышение цен». Зато Калужское шоссе, считают в компании «МИЭЛЬ», недооценено, тем не менее, недвижимость на нем будет расти самыми высокими темпами. Пока же оно обделено вниманием девелоперов. МИЭЛЬ в будущем намерен этот пробел восполнить, рассматривая Калужское направление как объект для девелоперской деятельности.

Комфорт для покупателей коттеджей отнюдь не превыше всего. Бассейн и сауна нужны 30% покупателей, система видеонаблюдения 40%, гораздо важнее наличие сетевого газа, централизованной канализации и водоснабжения и автономного отопления. Клиенты готовы платить заведомо высокую цену за лесные деревья на участке, близость парковой зоны, ограждение поселка и наличие естественного водоема. Отдельно стоящий гараж, ландшафтный дизайн, дом для прислуги – это для покупателей уже вторично. Правда, Геннадий Стерник сделал небольшую оговорку по поводу возможной субъективности этих данных.



Главная --> Публикации