Главная --> Публикации --> Еще в полях белеет снег Строители элитного жилья принялись за торговые центры Новое строительство в москве Построить дом за городом и жить Дорога к храму будет строиться через москву-реку на деньги красного октября

Вот как комментирует ситуацию на рынке недвижимости полуострова Крым финансовый директор агентства "Ласпи-Крым" Николай Иванов: "Цены на квартиры в Севастополе за последние два года выросли втрое. У граждан бывшего СССР, будь то российские бизнесмены средней руки или творческая элита, возникла потребность в реализации заработанных денег. Многие из известных россиян обзавелись особняками не на Лазурном берегу или в Баден-Бадене, а именно в Крыму".

В Крыму, с развалом СССР, ставшим украинской территорией, несколько последних лет прослеживается устойчивая тенденция роста цен на недвижимость: дома, квартиры, земельные участки, причем не только в Ялте и на Южном берегу – излюбленном месте отдыха миллионов бывших советских граждан, но и в горном и степном Крыму, Севастополе и Симферополе. По прогнозам специалистов, в ближайшие годы прирост рыночной стоимости обычного жилья не прекратится. Крымская земля для многих предприимчивых людей из ближнего зарубежья стала весьма привлекательным местом для вложения капитала.

Спрос растет не только на особняки, домики в горах, но и на городские квартиры и дачные участки. О том, сколько и какой недвижимости в Крыму уже находится в собственности "ближних" иностранцев можно только догадываться. Великое множество южнобережных домовладений, эллингов, земельных участков, коммерческих объектов и обычных квартир давно уже выполняет роль аккумуляторов российского капитала, а крымский рынок недвижимости – серьезную финансовую подпитку. Поэтому неудивительно, что только в Севастополе на сегодня насчитывается свыше 100 риэлторских агентств. Рынок достаточно динамичный, покупается практически все – от доходной недвижимости под организацию мини-гостиниц и мини-пансионатов до домиков где-нибудь в Байдарской долине, вдали от суеты Южного берега, так сказать, для себя.

Добавим, что в период непрерывных реформ, перемен и ужесточения контроля за законностью обогащения граждан финансовые излишки на территории одной страны, естественно, подвержены повышенному риску. И действительно, неразумно держать "все яйца в одной корзине". Вложение капитала в заморский бизнес, в ту же недвижимость за границей требует серьезного юридического обеспечения, довольно больших затрат на управление, да и доходность такого бизнеса не очень высокая. Крым же в силу географической и исторической близости России чрезвычайно удобен для размещения сравнительно небольших капиталов ($10-50 тыс.). Прибавим сюда отсутствие языкового барьера, благоприятный климат, многочисленные родственные и дружеские связи с местным населением, либеральное законодательство. Все вышеперечисленные факторы не могут не учитываться в меру богатыми российскими соседями.

Несмотря на бурный рост цен, недвижимость в Крыму все равно гораздо дешевле, чем в крупных городах России, не говоря уже о Москве или Санкт-Петербурге. Например, предлагаемая к продаже частная гостиница туристического класса на 30 мест, расположенная в перспективном рекреационном районе Севастополя, – поселке Любимовке, оценивается всего в 160 тыс. долларов. Гостиница расположена в 200 м от песчаного пляжа и в 800 м от самого популярного в Севастополе пляжа Учкуевка. Очень удобные транспортные развязки, рядом автобусная остановка, земельный участок 25 соток. Гостиничный комплекс состоит из дома и пристройки под номера.

Москвичи наиболее активны на крымском рынке, второе место занимают "северяне" из Тюменской области и бывшие морские офицеры, эмоционально привязанные к Крыму вообще и к Севастополю, в частности, воспоминаниями юности. Многие из них приобрели жилье для личного пользования, некоторые под сдачу внаем, что особенно доходно в курортный сезон. В ранее закрытом порту сейчас бывает много иностранцев, и они охотно арендуют элитную жилплощадь в центре города с евроремонтом, соответствующей мебелью, кондиционерами и автономным водоснабжением. Цена такого жилья почти приблизилась к московской и составляет около $1000 за квадратный метр.

Об истинной причине появления высотных зданий в середине XX века спорят многие. Бытует два расхожих мнения. Согласно одной версии, это было лишь очередное желание «догнать и перегнать» Америку. Ни в чем не хотелось нам уступать классовым врагам. В другой интерпретации считается, что всего лишь требовалось придать городу торжественный, а в чем-то даже и помпезный вид. Особенно это было актуально после победы во Второй мировой войне.
Русские высотки по своим габаритам не только не перегнали, но даже и не догнали американский прототип. Однако красотой своей (как общим архитектурным обликом, так и декоративной отделкой), безусловно, превзошли все мыслимые ожидания.
Сталинские высотки моментально превратились в элемент престижа. Вероятно, поэтому многие современные градостроители, которые не только дают «добро» на возведение нынешних небоскребов, но и участвуют в разработке их проектов, постоянно кивают в сторону сталинских высоток. Кстати, сегодня высотным зданием считается дом, в котором более 26 этажей.

Трехкомнатную квартиру в центре Ялты нестандартной планировки, с отличным ремонтом, общей площадью 67 квадратных метров можно приобрести за 43 тыс. у.е. "Трешка" в престижных районах Севастополя – в Стрелецкой балке или "на Летчиках" обойдется еще дешевле – в районе 22-25 тыс. долларов, а дачный домик с участком в черте города можно приобрести всего за 5 тысяч. Одним словом, покупка квартиры или дома в Крыму с учетом стабильного роста цен на недвижимость в данном регионе – в любом случае выгодное вложение средств для жителей России.
Несмотря на то что мировая архитектура давно пережила «высотную болезнь», отечественные застройщики уверены в безоблачном будущем столичных небоскребов. Начав освоение этого рынка в середине 90-х, крупнейшие строительные компании пребывают сегодня на пике своей активности.

Взгляд изнутри
По понятным причинам, кроме внешнего вида, дома в целом похожи друг на друга. И этому есть вполне разумные объяснения. Одним из постоянных, не претерпевающих каких-либо изменений, остается классическая конструкция зданий. Главное — выстроить несущий каркас, а планировка квартир, что называется, «свободная». Это устраивает и строителей, и владельцев квартир. Первые не ломают голову, что предложить нового, а вторые — кроят собственность по личным предпочтениям. Результат — гарантированная оригинальность.
И все же, как уверяют представители «ДОН-Строя», нет предела совершенству. Специальным службам компании поручено проводить опрос среди нынешних и потенциальных покупателей. Подобные исследования помогают не только лучшим образом создать проект, но и уже на стадии строительства внести возможные изменения.
Из года в год меняется лишь общая потребность в том или ином количестве комнат в квартире. Два года назад активно скупались пяти-семикомнатные квартиры, сегодня — другие предпочтения. В зависимости от состава семьи людям требуются квартиры с разным количеством комнат. Наиболее популярны трехкомнатные (в среднем 130 кв. м) квартиры. Двухкомнатные (от 80 до 100 кв. м) составляют примерно 25% общего количества квартир. Спрос на четырех- или пятикомнатные квартиры настолько мал, что их даже не всегда закладывают в проект. Однако если из отдела продаж компании пришел заказ именно на такие апартаменты, то в процессе строительства просто объединят несколько квартир.
Проектировщики обязательно принимают во внимание тот факт, что каждое здание «привязано» к тому месту, где оно расположено. Нет, не с точки зрения архитектурной гармонии. Если в окружающем будущий дом пространстве есть красивый обзор, он должен быть доступен максимальному количеству жильцов. Поэтому проект здания рассчитывается таким образом, чтобы красивая панорама по возможности открывалась из большего числа окон.
По-прежнему сохраняется необходимость закладывать в проект такие привлекательные элементы жилья, как угловое остекление с разными видовыми точками. Немалое внимание уделяется и балконам. Учитывая то, что, согласно нормативным документам, они должны быть обязательно застеклены, лоджии невольно превращаются в веранды. Кстати, нередко в проектах предусмотрены даже так называемые «французские» балконы. Это всего лишь дверь, ведущая на улицу, за которой, естественно, предусмотрено ограждение. Такие балконы удобны тем, что, с одной стороны, дают неплохую видовую перспективу, возможность подышать свежим воздухом, с другой — не требуют никаких специальных приспособлений, например для отвода воды.
Среди обязательных планировочных элементов присутствуют и эркеры в гостиной или же спальне. В последнее время покупателям особенно полюбились окна в ванных комнатах.
Те или иные составляющие планировки остаются практически неизменными для любых новых высотных домов. Однако в остальном различия между тем или иным жилым комплексом все же встречаются. Дома, выстроенные в центре, прежде всего ограничены в территории. Поэтому в этих случаях бывает весьма затруднительно предложить покупателям какой-то дополнительный набор услуг. В сравнении с ними у домов, расположенных на более просторных участках, есть неоспоримые преимущества. Ведь в данном случае площадь земли будет использоваться, что называется, по полной программе.

Эхо Манхэттена
Глядя на успехи строителей, даже скептики махнули рукой на столичные высотки и ограничились коварной поговоркой: «время покажет». А время вскоре покажет нам столичный Манхэттен под названием «Москва-Сити». Строительство долгожданного делового центра — не что иное, как высочайшее разрешение на строительство жилых небоскребов. Поэтому проектировщики дружно заверяют, что они учитывают подвижность почвы и укрепляют фундаменты небоскребов так, что никакие землетрясения и оползни им не страшны. Кстати, многие архитекторы утверждают, что при желании можно сделать фундамент любой прочности. Однако это будет стоить немалых денег и потребует больших временных затрат.
Как бы то ни было, а высокие здания упорно формируют новый облик Москвы. Совсем не исключено, что в ближайшие годы мы станем свидетелями окружения центра города «Новым кольцом Москвы». Это 60 небоскребов в радиусе третьего транспортного кольца. Первый, «Эдельвейс», компании «Конти» уже построен, второй — «Вертикаль» — преодолел стадию фундамента и активно растет. Правда, после недавнего отстранения от программы Владимира Ресина и основного застройщика — компании «Конти» проект несколько «провис». В настоящее время правительством Москвы проводится конкурс, который определит, какие компании будут строить очередные восемь высотных зданий. Итоги конкурса станут известны в марте-апреле текущего года.
Однако, согласно устойчивому слуху на рынке, «Конти» не станет его победителем. Что стало причиной для такого решения: то ли недочеты компании в строительстве, то ли благосклонность мэра к другим застройщикам, — неизвестно. Тем не менее в том, что высотки будут построены, никто не сомневается.

Борьба единства
Безусловно, не так-то просто остановить свой выбор на той или иной высотке. Дома все очень разные и в то же время такие похожие. Очевидно, на окончательное принятие решения может повлиять, скажем, местоположение комплекса. Например, комплекс «Алые паруса» привлекает покупателей собственным яхт-клубом. «Ностальгию по настоящему» вызывает «Триумф-Палас», не скрывающий своего прошлого.
Здесь уместно заметить, что и квартиры в сталинских высотках по-прежнему пользуются немалой популярностью. И цены в них не падают, несмотря на зачастую плачевное состояние жилплощади. По сведениям компании «Новый город», стоимость квартир в сталинских высотках зависит от качества ремонта и вида из окна. При этом цена за квадратный метр не опускается ниже $200 Верхний предел — $500
В современных небоскребах цены пока поскромнее. При этом очень интересно наблюдать «высотное» ценообразование и предпочтения покупателей. Так, в комплексе «Олимпия» нижние этажи уже распроданы, а в продаже остались лишь те, что выше 11-го. Их цена — от $1600 до $2250 за 1 кв. м. Но! Чем выше, тем дороже! Пентхаусы обойдутся любителям простора на высоте 250 м уже от $3000 за 1 кв. м.
В зданиях компании «Конти» («Вертикаль» и «Эдельвейс») заявлены следующие цены — от 1350 до 1900 евро за 1 кв. м.
В компании «Дон-Строй» сотрудники не настроены делиться с потенциальными покупателями информацией о ценах. Впрочем, наша настойчивость взяла верх, и мы узнали следующие цифры. Стоимость 1 кв. м в «Алых парусах» — от $1300, однако, как говорят в отделе продаж, «свободных квартир нет». На «Воробьевых горах», по информации того же источника, остались квартиры только с 27-го по 35-й этаж. Цена — от $2120 за 1 кв. м. Проживание в «Триумф-Паласе» стоит от $2900 за 1 кв. м. При этом позвонившим в отдел продаж «ДОН-Строя» сообщат, что «почти все распродано, остались только трехкомнатные квартиры». Недостроенный пока комплекс «Сокольники» обойдется покупателям от $1800 до $2100 за 1 кв. м.
По оценкам экспертов, в ближайшее время можно ожидать появление «высотных» квартир на вторичном рынке. Однако существенного уменьшения цены, очевидно, не предвидится.

Дом, полный веселья
Поскольку у жителей столицы все большей популярностью пользуются торгово-развлекательные комплексы, то смелая мысль архитекторов решила максимально приблизить магазины к дверям квартир. Именно по такому проекту компания «ДОН-Строй» сейчас отстраивает новый дом в Сокольниках. Кстати, это здание будет отличаться от комплекса «Алые паруса» сравнительно небольшой территорией. Однако, несмотря на земельные затруднения, новый дом в Сокольниках будет обеспечен неплохой инфраструктурой. В частности, современным центром SPA, оснащенным различными саунами.
В другом комплексе «ДОН-Строя» — «Триумф-Паласе» внутри дома будет располагаться бассейн, подземная стоянка, кафе, кегельбан. Кроме того, в высотке оборудованы восемь пентхаусов, панорамные лифты и большие прогулочные террасы. Впрочем, подобные лифты с возможностью вызова возле своей квартиры есть и в жилом комплексе «Олимпия» концерна «Крост». Зато в «Триумф-Паласе» существует так называемая эксплуатируемая кровля, где можно соорудить вертолетную площадку.
При всем желании проектировщиков изыскать «новые резервы», основной набор сервисных приложений к квартире остается неизменным. Если существует техническая возможность обеспечить жилой комплекс бассейном, его обязательно делают. Опыт показывает, что жители с удовольствием его посещают. Также не меньшей популярностью пользуются и фитнес-центры. Нередко в высотках размещают химчистки или прачечные. А вот места общепита не актуальны. Расположенный во втором корпусе «Алых парусов» ресторан пока не рентабелен.
Логика создателей проста: обустройство заведений служб быта не требует особых усилий, но положительно сказывается на имидже дома. Изрядно порадовавшись сервису за последние два года, жильцы высоток наконец начали понимать, что это уже «дешевая популярность». Как бы отвлекая покупателей квартир, некоторые застройщики экономят на действительно важных и престижных инженерных системах. Например, на централизованной системе кондиционирования, которая дорога, сложна в установке и потребляет много энергии. Взамен покупателям квартир предлагают... места для установки кондиционеров.
В последнее время традиционный перечень инфраструктуры пополнился аквапарками. Этим отличаются дома «Олимпия» и «Триумф-Палас». Есть и еще одно новшество: в современных высотных жилых комплексах инфраструктура доступна жителям соседних домов. При этом владельцам квартир данного жилого комплекса гарантирована... надежная охрана. Вывод неутешительный: для «престижа» можно завести что угодно, только за счет жильцов творческий размах застройщиков не окупается.
Кстати, обеспечение безопасности до банальности стандартно. И редко что гарантирует. Например, по утверждению сотрудников ГАИ, дорогие иномарки покидают своих хозяев именно с огороженной и охраняемой территории жилых комплексов. Помимо сигнализации, видеонаблюдения и утомительной записи посетителей в бортовые журналы современные способы охраны ограничиваются разделением потоков на своих и чужих, а равно организацией жильцам отдельных проходов. Для несения службы специально привлекаются охранные фирмы. Современные системы видеонаблюдения обычно расположены по периметру здания, в лестничных холлах, в подземном гараже и на детской площадке установлены видеокамеры. По желанию отдельный канал видеонаблюдения может быть проведен в квартиру, чтобы дать возможность наблюдать за парковкой или детской площадкой, не покидая пределов здания.
Потенциальным покупателям квартир в небоскребах стоит поинтересоваться тем, кто именно занимается обслуживанием дома. Во многом это говорит о благонадежности компании и ее серьезном отношении к делу. Некоторые строительные компании предпочитают выполнять весь технологический цикл самостоятельно: проектировать, строить, продавать, а потом и обслуживать возведенные здания. Поэтому застройщики создают на базе своих компаний собственные службы эксплуатации.
Как утверждают представители этих служб, такая ситуация гораздо выгоднее для жителей по многим причинам. Во-первых, пожелания эксплуатационной службы учитываются уже на этапе проектирования здания, а значит, удается изначально избежать многих ошибок. Работники службы эксплуатации призваны вести постоянную работу по благоустройству территории, а также проводить ежегодный плановый ремонт фасадов. При этом инженерные системы зданий всегда будут находиться под неусыпным контролем специалистов. Хочется верить, что строительная компания просто не позволит своей эксплуатационной службе, как говорится, ударить в грязь лицом.

Специалисты связывают рост с активным строительством и увеличением доходов так называемого среднего класса. Кроме того, все чаще страховой договор заключается собственниками в момент покупки жилья. По мнению экспертов, это говорит о том, что столичный средний класс постепенно начинает следовать западным стандартам. Для сравнения: по России из 2,8 млрд кв. м жилья в настоящее время застраховано только 50 млн кв. м, или примерно 1,8%. В целом объемы российского рынка страхования жилья сегодня оцениваются примерно в $25–30 млн ежегодно.

Сегодня в Москве застраховано от 5 до 10% квартир. Точную цифру назвать никто не берется, поскольку страховой рынок — самый закрытый и противоречивый. Однако с учетом того, что еще полтора года назад доля застрахованных квартир не превышала 2%, можно сделать вывод, что спрос на страхование жилья в столице растет.

Лидеры Москвы
Как и в банковском деле, в страховом бизнесе основные потоки капиталов сосредоточены в столице. На московском рынке страхования жилья практически все позиции уже заняты.
Наиболее успешно на московском рынке коммерческого страхования жилья работают компании РОСНО, «РЕСО-Гарантия» и «Спасские ворота», на рынке страхования строений Москвы и Подмосковья — компании системы «Росгосстраха», те же РОСНО и «РЕСО-Гарантия», Военно-страховая компания и некоторые другие.
Московский рынок страхования жилья — очень лакомый кусок, ведь на столицу приходится около 2/3 собираемой страховщиками премии. Неудивительно, что правительство Москвы предприняло попытку изменить расстановку сил и передать сектор страхования арендуемых у муниципалитета помещений (в частности, офисов) в ведение подконтрольной «Московской страховой компании». Однако эта попытка встретила такой мощный отпор со стороны лидеров, что столичные власти вынуждены были отступить. Эта конфликтная ситуация привлекла внимание Министерства по антимонопольной политике (МАП), которое с недавних пор активно участвует в регулировании отрасли. Для этого в МАП создан специальный экспертный совет по защите конкуренции на рынке страховых услуг.

Объем имеет значение
По понятным причинам правительство Москвы заявляет «свои» цифры участия населения города в страховании недвижимости. По его данным, страхованием на льготных условиях охвачена примерно треть московских квартир. Под этим понимается добровольно-принудительная оплата взносов, «зашитая» в стоимость коммунальных услуг. Вне городской программы, т. е. на условиях «рыночного» страхования, — лишь около 2%: примерно 30 тыс. из 1,5 млн приватизированных квартир.
Что же мешает бурному развитию рынка страхования недвижимости? Дело в том, что имеется совершенно четкая зависимость между доходами населения и его расходами на страхование недвижимости. Вероятность страхования недвижимости резко возрастает по мере увеличения доходов. Считается, что россияне тратят на страхование недвижимости в среднем 0,1% своих доходов.
Второе препятствие — у большинства россиян нет страховых знаний. Это не упрек, это — закономерность. Страхование представляет собой инструмент защиты определенного уровня жизни и накоплений, сделанных в том числе и в виде недвижимости. Если же у людей нет накоплений, то им и нечего защищать, соответственно нет спроса на страхование. Вложения страховщиков в развитие бизнеса и любые меры по стимулированию страхования за счет средств населения эффективны только тогда, когда они опираются на рост благосостояния населения. Так что у нас все впереди. Если только на рынке не останется одна компания: авторитарно-страховая.

Не прячьте ваши денежки…
На первый взгляд масштабы отечественного рынка страхования впечатляют: только в Москве по программе льготного страхования жилья застраховано около миллиона квартир. Вместе с тем компании-страховщики не спешат обольщаться. Основная причина в том, что масштабы собираемых ими средств кардинально отличаются от количества договоров. Например, на страхование строений, дач и домашнего имущества приходится около 2,5% собираемых компаниями взносов, тогда как на «молодое» автострахование — около 10%. И это при том, что стоимость домашнего имущества зачастую имеет тот же порядок, что и стоимость автомобиля, а стоимость квартир и коттеджей — значительно выше.
В чем же причины такого перекоса в структуре собираемых взносов? Почему статистика показывает, что страхование имущества граждан — самый массовый вид страхования, а собираемые компаниями-страховщиками по этому виду страхования средства так незначительны? На первый взгляд дело в тарифах, которые в страховании имущества в 5, а порой и в 10 раз ниже, чем в том же автостраховании. Но это не исчерпывающий ответ на вопрос. Главная причина — это занижение реальной стоимости страхуемого имущества. В среднем по России сумма по договорам страхования дач, квартир и личного имущества составляет не более $1 тыс.!
Однако заниженный уровень оценки имущества и небольшие страховые тарифы делают этот вид страхования очень привлекательным для небогатого населения, составляющего большинство жителей России. Средний класс либо вообще не страхует свое имущество, либо делает это автоматически, т. е. на тех же условиях и с теми же лимитами ответственности, которые приемлемы для среднестатистических квартир и домиков на садовых участках.
Во многом такая ситуация обусловлена консерватизмом данного сегмента страхового рынка. По мнению экспертов, именно в этом причина успешной деятельности «Росгосстраха», который, обладая статусом бывшей государственной компании, пользуется у населения безусловным доверием. Понятно, что лидер диктует на региональных рынках тарифы и условия страхования. Значительные преимущества «Росгосстраху» дает и статус государственной компании, а также десятилетиями налаженные связи с местными властями, пожарными и милицией, что позволяет не просто упрощать клиентам процедуру сбора документов для произведения выплат, а базировать на этом свою маркетинговую политику.
Залогом успеха многих компаний стали взносы, которые участники рынка связывают с так называемыми «зарплатными схемами»: в звездном 2001 году, например, у компании ПСК на них пришлось 95,6% сборов. Ряд компаний (например, Столичное страховое общество), несмотря на наличие лицензий на 20–30 видов страхования, работает на одном — страховании жизни. Это обеспечивает им до 97% собранной премии. Эксперты считают это не «настоящим» страхованием, а схемами по оптимизации налогообложения клиентов. В 2002 году ПСК начала сворачивать «зарплатные схемы» и развивать классические виды страхования. Также поступило и большинство лидеров рынка. В результате в 2002 году страховой рынок вырос всего на 8% против 61% в 2001 году и 77% в 2000 году.
Приверженность же так называемых «федералов» страхованию на реальную стоимость жилья приводит к тому, что при существенно меньшем количестве договоров они собирают суммы, сопоставимые со взносами компаний системы «Росгосстрах».
По количеству заключенных договоров в страховании имущества физических лиц лидерами являются компании МАКС, Военно-страховая компания, «Спасские ворота» и РОСНО. Дело в том, что стоимостные показатели и количество договоров – это не одно и то же. У МАКСа, например, договоров больше всех, а по сумме взносов и выплат компания еще далека от лидерских позиций.
В настоящее время наиболее востребованным и популярным является страхование городских квартир или загородных строений, страхование отделки помещений и домашнего имущества развито в меньшей степени.

Дачное страхование: вотчина бывшего «Госстраха»
Дачное страхование в Московской области имеет давнюю историю. Основа этого вида страхования была заложена еще «Госстрахом», дочерняя компания которого «Росгосстрах-Подмосковье» в настоящее время фактически монопольно контролирует область. Далее с большим отрывом следуют «РЕСО-Гарантия», РОСНО, Военно-страховая компания, «Спасские ворота», а также динамично развивающаяся группа НАСТА.
По данным 2003 года, сборы страхового общества «Росгосстрах-Подмосковье» по добровольным видам страхования составили более 700 млн руб. В среднем сумма выплаченного страхового возмещения компании составила 250 млн руб., в том числе по имущественным видам страхования — 130 млн руб.
«Росгосстрах-Подмосковье» имеет лицензии на 68 видов страхования, а уставный капитал составляет 30 млн руб. В структуру страхового общества «Росгосстрах-Подмосковье» входит 55 филиалов, 3 агентства и 12 представительств, которые обеспечивают страховыми услугами всю территорию Московской области. Основной объем финансовых операций «Росгосстрах-Подмосковье» осуществляет через крупнейший российский банк — Сбербанк России.
К сожалению, назвать точную цифру застрахованных в области квартир и дач, а также находящегося в них имущества невозможно. Известно лишь, что счет заключенным договорам идет на миллионы. Только в Московской области компанией «Росгосстрах-Подмосковье» в этом виде страхования заключено около миллиона договоров.

О возможных решениях этой непростой проблемы рассказала на пресс-конференции, прошедшей в пресс-центре «Мира Новостей», председатель комиссии по экономической политике Правительства Москвы, депутат Городской Думы от Северного административного округа Ирина Рукина.

На ваших условиях
Большинство страховых компаний предлагают одинаковые программы страхования квартир. При этом ежегодные тарифы, уплачиваемые страхователями, могут варьироваться в различных компаниях от 0,3% (условия страхования так называемой «коробки» в компании «Ренессанс-Страхование» и страхования отделки в компании «РЕСО-Гарантия») до 1,4–1,6% (условия страхования отделки в компании «НИКойл-Страхование»). Размер тарифных ставок зависит не только от набора рисков, но и от расположения квартиры, безубыточности страхования в той же компании за предыдущий год и т. д.
В перспективе можно ожидать, что тарифы по страхованию недвижимости, принадлежащей частным лицам, будут иметь тенденцию к снижению. К такому шагу страховщиков могут подтолкнуть две причины. Первая: развивающаяся конкуренция — клиенты пойдут в компании, которые предлагают самые выгодные тарифы. Вторая: уровень выплат (убыточность) по такой деятельности пока является в России ненормально низким. Это происходит из-за небольшого числа клиентов. По оценкам, средний уровень выплат по страхованию недвижимости в России составляет порядка 32%, в Европе же он превышает 80%. Именно низкая убыточность позволяет страховым компаниям снижать тарифы.
Москва, как поется в песне, «не сразу строилась». Строилась она постепенно, осваивая все больше территорий вокруг Кремля. В позапрошлом веке во времена расцвета мануфактуры, на окраине города вдоль русел Яузы и Москвы-реки были построены современные по тем временам текстильные предприятия, позже, по мере расширения города, строились, чуть отдаляясь от центра, все новые и новые заводы и фабрики. Сегодня, стоит заглянуть за яркие фасады отелей, банков и офисных зданий, взору открываются старые кирпичные здания, пыхтящие трубами котельных. Современному городу трудно смириться с существованием старых предприятий, а предприятиям сложно жить без поддержки города.

«Мы потеряли уже 14 вполне рентабельных предприятия легкой промышленности», — сетует Ирина Рукина. Сейчас стоит вопрос об МТОП (Московском ткацко-отделочном предприятии), расположенном на реке Яузе. Это единственное в России предприятие, которое производит уникальные гобеленовые ткани, оно активно развивается, у него нет ни копейки долга, но находится оно не в том месте. Был объявлен тендер на перебазирование, началась скупка акций, особенно у тех рабочих, которые выходят на пенсию, и строительные компании его выиграли. Такая же опасность нависла над предприятиями комплекса «Росхлеб», большинство из которых находятся в зонах исторической застройки, привлекательной для жилищного строительства. Там тоже идет борьба за получение этих площадей.

Еще несколько лет назад казалось, что приватизация предприятий поможет развитию промышленности, однако на деле оказалось, что, покупая пакеты акций того или иного предприятия, новые хозяева совсем не собираются ни заниматься производством, ни вкладывать деньги в модернизацию. Подождав пока предприятие обанкротится либо сознательно доведя вполне жизнеспособное предприятие до банкротства, бизнесмены перепрофилируют его. В его стенах появляются офисные центры, игорные заведения, рестораны. В местах, привлекательных для жилищного строительства, растут новые дома.

Это предприятия, которые понимают, что они нерентабельны, не смогут дальше работать. Они мечтают ликвидироваться, получив какую-то компенсацию от города. 33 предприятия из этих 67 выразили желание реформировать свою территорию, остальные делятся поровну между теми, кто готов перебазироваться, и теми, кто нормально работает и не хочет переезжать.

Cейчас в списке первоочередных задач стоят 18 промзон, которые надо перепрофилировать и перебазировать. Из них предполагается перевести на новое место 9, реконструировать 6, ликвидировать На территории этих промзон расположены 419 предприятий, из них на сегодняшний день обследовано 6 Из этих 67 самоликвидироваться решили только 2.

Обращаясь к бизнесменам, намеревающимся осуществлять подобные процедуры, столичный градоначальник сказал: «Сначала постройте новый завод, обеспечьте реальное производство и рабочие места, а потом мы будем обсуждать вопрос о закрытии другого предприятия и строительстве на его месте новых объектов непроизводственного назначения».

Без перепрофилирования и вывода предприятий, конечно, не обойтись. Однако, в первую очередь, надо точно знать, что и куда будет выводиться, и что в результате получит город. Из всего московского бизнеса производственный занимает 8-12%, это реальный сектор экономики, потерять который для города смерти подобно. Такой же оценки придерживается мэр Москвы. «Попытки скупки акций промышленных предприятий столицы с целью их ликвидации и строительства объектов непроизводственного назначения будут пресекаться правительством города», — заявил Юрий Лужков. И добавил: «Даже если предприятие будет куплено, приобретен его контрольный пакет акций, и новые хозяева обратятся с предложением все это прикрыть, мы такого согласия не будем давать принципиально».

В рамках существующей программы по выводу предприятий была разработана идеологическая основа принципиально нового проекта по созданию промышленных зон в черте Москвы, получившая название «проект «ПромСити». Если Правительство Москвы утвердит особый статус этих промышленных зон, будет законодательно запрещено их перепрофилирование на другой вид деятельности. В таких зонах будут работать только промышленные предприятия. Создаваться такие зоны будут в черте города на территориях, непривлекательных для жилищного строительства и находящихся недалеко от МКАД.

«Я специально вошла во все эти группы, — говорит Рукина, — занимающиеся перебазированием, чтобы на них как-то воздействовать, не разрешать перебазирование без готовой площадки под предприятие, без того, чтобы сохранить весь комплекс. Сейчас разрабатывается закон, который введет ограничения в этой области, поставит все в законодательные рамки. Для того чтобы перебазировать завод, оснастив его новейшим оборудованием, нужно 30 млн. долларов. Было бы справедливо, если инвесторы, заинтересованные в освобождаемых площадках, вкладывали бы деньги в перебазирование предприятий».

Проект «ПромСити» поможет не только разрешить конфликт между интересами производства и жилищного строительства, сохранит промышленную структуру города, но и создаст новые рабочие места, даст новый импульс развитию городских окраин.

Эти территории будут заново осваиваться. Здесь будут проложены новые коммуникации, возведены современные здания, производственные помещения, оборудованные новейшими машинами. Предполагается, что такие зоны будут возводиться по отраслевому принципу: химическое предприятие не должно соседствовать с предприятиями пищевой промышленности. Управлять этими комплексами будут не предприниматели, а управляющие компании, не заинтересованные в лоббировании чьих-либо интересов.

Полностью программа «ПромСити» должна быть готова к июню 2003 года. Первая же такая производственная зона «ПромСити-Москва-Север» площадью 20 га появится в районе станции метро «Планерная». На этой территории будут размещены столичные предприятия, находящиеся сейчас в центре города. Это, в частности, «Трехгорная мануфактура», «Красный Октябрь» и «Рот фронт», «Красная Роза» в Хамовниках. Если программа «пойдет», докажет свою эффективность, то в столице будет выделено до 100 га земель в различных округах под строительство производственных зон.

При строительстве «ПромСити» будут учитываться все необходимые условия: будет создаваться транспортная инфраструктура: для того чтобы работникам было удобно добираться до места работы, будут утверждены новые маршруты автобусов, или маршрутных такси от ближайших станций метро. Появится возможность для развития малого бизнеса – во всем мире вокруг крупных предприятий базируется множество предприятий, работающих по тому же или смежному профилям. Есть удачные примеры такого сотрудничества и в Москве: например, кожевенное предприятие «Корта» в Северном округе. Фабрика шьет крупные изделия – пальто, куртки, плащи, а из остатков сырья малые предприятия изготавливают аксессуары. Уже есть реальные инвесторы, заинтересованные вкладывать немалые деньги в реализацию этого проекта.



Главная --> Публикации