Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость на балканах: история, проблемы, перспективы Рынок меняет ориентацию? Хоть и штиль, а дорожает Сергей филиппов: инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

В конце мая 2003 г. Игорь Шувалов покинул пост руководителя аппарата правительства и стал помощником Владимира Путина. В середине июля по инициативе президента была создана "группа Шувалова", которая занялась законодательным обеспечением удвоения ВВП, борьбы с бедностью и реформирования Вооруженных сил. В группу вошли представители различных партий, эксперты, правительственные чиновники. К весне 2004 г. они должны подготовить несколько бизнес-планов по реализации "общенациональных проектов", которые призваны решить поставленные президентом задачи. Среди таких проектов Шувалов называл реформирование системы обязательного медицинского страхования, развитие ипотеки и др.

Со следующего года покупка квартиры с помощью ипотеки обойдется на 1,5% дешевле, а заключить договор с банком будет проще. Рабочая группа под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова готовит законопроект об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Нотариусы предупреждают, что, если их отстранят от ипотеки, число недобросовестных сделок существенно возрастет.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что одновременно с удостоверением нотариуса закон об ипотеке предусматривает госрегистрацию договора. Таким образом, отмечается в документе, "участники кредитования помимо материальных потерь несут существенные затраты времени на прохождение сразу двух схожих процедур". Авторы законопроекта предлагают с 2005 г. отменить обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Чтобы снизить материальные затраты на получение ипотечного кредита, разработчики предлагают отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки, которое по закону о госпошлине стоит 1,5% от суммы сделки. В "группе Шувалова" рассчитывают, что законопроект будет рассмотрен Думой осенью этого года.

Нотариусы категорически не согласны с идеей законопроекта и предупреждают о неизбежном росте числа недобросовестных сделок. "То, что такое решение может привести к негативным последствиям как для клиентов, так и для банков, - это очевидно, - говорит глава региональной общественной организации "Клуб нотариусов" Игорь Соловьев. - Ведь нотариус заинтересован в том, чтобы не было ущемления прав ни той ни другой стороны". Председатель комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский также опасается, что отказ от услуг нотариусов может привести к снижению качества сделок. "Возможно, стоило пойти по пути увеличения ответственности нотариусов, а издержки при получении ипотечного кредита снижать за счет сокращения отчислений на инфраструктуру и строительство", - рассуждает депутат. По словам Апрелева из Российской гильдии риэлторов, вместо полной отмены нотариального удостоверения можно было пойти на дифференциацию пошлины. Например, если в договоре указывается рыночная стоимость квартиры, то размер пошлины должен быть снижен, считает он. Однако, когда такие меры предлагались, нотариусы были от них не в восторге, вспоминает Апрелев.

"Нотариальное удостоверение очень дорого обходится заемщику, ведь 1,5% берутся от заверяемой суммы сделки, и если вы берете кредит на сумму $100 000, то вам придется заплатить $1500 за услуги нотариуса", - поясняет эксперт Центра стратегических разработок. Кроме того, по словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, качество услуг, предоставляемых нотариусами, не всегда адекватно цене. "Нотариус берет комиссию, по сути дела, только за свою подпись, - соглашается директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова. - А проверка самих документов полностью лежит на банке".

В финансовую корпорацию "НИКойл" входят одноименный регистратор, брокерская, депозитарная и управляющие компании, три страховые компании ( "НИКойл-Страхование", СКПО, "СКПО-Мед") и четыре банка ( "Автобанк-НИКойл", Брянский народный банк, ИБГ "НИКойл", дочерний банк в Азербайджане). "Автобанк-НИКойл" готовит объединение с банком "УралСиб". Капитализация "НИКойла", по данным корпорации, превышает $3 млрд.

Граждане предостережениям нотариусов не верят. "Это хорошая идея, ведь нотариальное удостоверение - это формальность, за которую приходится платить немалые деньги, - рассказывает Лилия, взявшая ипотечный кредит. - Мне повезло, банк согласился указать в договоре не всю стоимость квартиры, и я заплатила за услуги нотариуса только 15 000 руб. , но вообще-то банки [обычно] настаивают, чтобы [в договоре] была указана полная сумма сделки".
Финансовая корпорация "НИКойл" затевает амбициозный проект на столичном рынке недвижимости. Она выступит соинвестором компании "Строймонтаж" по строительству башни "Федерация" в деловом центре "Москва-Сити".

Как сообщил "Ведомостям" президент ЗАО "Строймонтаж" Сергей Полонский, "НИКойл" и "Миракс-Сити" ( "дочка" "Строймонтажа") создают инвестиционную компанию "Миракс-Инвест" для привлечения $500 млн инвестиций для строительства башни "Федерация".

Строительная корпорация "Строймонтаж" создана в 1994 г. Из известных объектов: в Петербурге - крупнейший бизнес-центр "Петровский форт" и жилой комплекс "Пятый элемент", в Москве - бизнес-центры Pollars, Europe-Building, а также жилые комплексы "Корона", "Золотые ключи - 2" и поселок "Ы". Оборот "Строймонтажа", по данным компании, составляет $310 млн в год.

По словам Полонского, соглашение о создании компании, где партнерам будет принадлежать по 50% акций, уже подписано. "Строймонтаж" будет отвечать за строительство, а "НИКойл" - за финансирование проекта. "НИКойл" вложит около $300 млн собственных денег, остальные будут им привлечены. Не исключено, что позднее "Миракс-Инвест" решит часть площадей продать", - говорит Полонский. Официальные комментарии "НИКойла" скудны. Исполнительный директор по связям с общественностью "НИКойла" Александр Вихров подтвердил, что "НИКойл" и "Строймонтаж" подписали предварительный меморандум о намерениях по совместному инвестированию в строительство "Федерации". "Но говорить о механизмах финансирования пока рано", - заявил он.

По проекту офисный комплекс "Федерация" - две разноэтажные башни с 345-метровой стрелой с панорамным лифтом - возведут на 13-м участке "Сити". В 92-этажной башне площадью 117 000 кв. м предполагается разместить офисы, а в 44-этажной (66 000 кв. м) часть площадей планируется отдать под апартаменты и гостиницу. Проект малой башни сейчас пересматривается, и, возможно, площадь и высота здания будут увеличены. Сначала "Миракс-Сити" оценивала стоимость возведения "Федерации" в $315 млн, но из-за изменения проекта эта сумма увеличилась до $500 млн. Закладка комплекса намечена на апрель этого года, а закончить строительство планируется в 2007 г.

"Строймонтаж" ведет переговоры с двумя крупными потенциальными арендаторами. Называть их Полонский не стал, но сообщил, что они планируют занять в "Федерации" по 70 000 кв. м. Предполагаемая арендная ставка в комплексе - около $550 за 1 кв. м в год без НДС.

Пока не известно, сколько площадей в "Федерации" достанется соинвестору, но, по словам Полонского, "НИКойл" планирует сделать там свой офис на 60 000 - 70 000 кв. м. Как рассказал "Ведомостям" консультант по недвижимости, знакомый с ситуацией, "идея сделки в том, что "НИКойл" инвестирует в проект, но в качестве гарантии получает для себя малую башню". Высокопоставленный сотрудник "НИКойла" подтвердил, что компании "действительно нужен новый офис и "Федерация" рассматривается как один из вариантов".

Эксперты по-разному оценивают участие "НИКойла" в новом проекте. "Таких инвестиций московский рынок недвижимости до сих пор не знал, это рекордный объем для одного проекта", - говорит ведущий специалист Penny Lane Realty Максим Жуликов. Директор отдела офисной недвижимости Colliers International Олег Мышкин считает "позитивным шагом тот факт, что строительная компания для привлечения инвестиций использует профессионального финансового консультанта".

"НИКойл" уже участвовал в амбициозных архитектурных проектах. В 2001 г. по заказу корпорации на Комсомольском проспекте в Москве был построен деловой центр (специалисты оценивают объем инвестиций в него в $55 - 60 млн). На крыше здания был установлен шпиль высотой 35 м, который пришлось затаскивать тяжелым вертолетом Ми-10 по частям.

"Соглашение показывает, что теперь корпорации значительно ниже оценивают риски столичного сектора недвижимости", - считает Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка, открывшего кредитную линию для строительной ГК "ПИК". По оценке экспертов, при изначальном вхождении в проект доходность увеличивается на 40 - 70% по сравнению с приобретением уже готового здания.

Консультант по недвижимости отмечает, что $500 млн - серьезная сумма даже для "НИКойла" и привлечь деньги будет нелегко. А Сергей Рябокобылко, директор компании Stiles Riabokobylko, считает что инвесторов для "Федерации" нужно искать среди региональных компаний, желающих открыть представительства в Москве. "В регионах популярна практика приобретения площадей в офисном здании на этапе строительства", - говорит Рябокобылко.

Ипотека - финансовая услуга, когда банк предоставляет человеку кредит на покупку недвижимости. При получении кредита необходимо предоставить в банк большое количество документов, подтверждающих, что человек имеет стабильный доход и в состоянии платить по кредиту. В России некоторые банки выдают ипотечные кредиты только под поручительство юридического лица (наиболее распространенный вариант - работодателя) или при наличии поручительства нескольких физических лиц, имеющих стабильный доход (так называемую "белую зарплату").

Президент России Владимир Путин назвал решение проблемы ипотеки одной из первоочередных задач 2004 года. Но перед финансовыми учреждениями нашей страны всегда остро стоял вопрос: где взять деньги на долгий срок, ведь ипотечные кредиты - одни из самых длинных во всем спектре кредитования? Пока потребность в деньгах банки удовлетворяют одним способом - привлекая средства с западных рынков. Но даже если заработают другие источники финансирования, ипотечные кредиты для населения не станут дешевле.

Начальник Управления розничного бизнеса Международного промышленного банка Игорь Лысенко говорит, что для финансирования ипотечных операций чаще всего используются традиционные источники длинных денег, а именно западное финансирование. Получать деньги с западных рынков банки могут двумя путями - или привлекая синдицированные кредиты или размещая на Западе банковские еврооблигации. На ипотеку банки сейчас кредитуют население под 14-15% годовых в долларах США.

В США ипотечные кредиты выдаются на срок от 15 до 30 лет. То есть можно купить в кредит дом и выплачивать банку деньги за него всю жизнь, расплатившись только к старости. В России пока такое невозможно - самые длинные ипотечные кредиты выдаются в нашей стране на срок до 10 лет. Реально причина "укороченности" российской ипотеки по сравнению с западной заключается в том, что у банков нет источников длинных денег. Они и на 10-летние кредиты средства наскребают еле-еле.

По словам Игоря Лысенко, можно рассматривать перспективу появления на рынке ипотечных сертификатов. "Мы надеемся, что в 2004 году проблема выпуска этих бумаг будет решена", - говорит он. Ипотечные бумаги будут продавать на российском финансовом рынке, и на средства от их продажи банки будут выдавать кредиты населению. Пока же банки ждут от Центробанка инструкции, в которой будет прописана вся схема выпуска этих бумаг. "Ипотечные облигации все же являются более дорогим методом привлечения средств", - считает замначальника Управления кредитования банка "Российский капитал" Сергей Ипатов.

Дешевле всего западные деньги достаются, конечно, российским дочерним структурам западных банков. Так, председатель правления Международного московского банка (ММБ) Илкка Салонен заявил, что в настоящее время более дешевым заимствованием на международном рынке является привлечение синдицированных кредитов, поэтому в ближайшие 1-2 года банк не намерен размещать евробонды. Именно поэтому наиболее дешевые ипотечные кредиты в ближайшие годы будут именно в западных банках, работающих на территории России. Сам ММБ намерен кредитовать население на покупку жилья под 12% годовых в валюте. Но за эту дешевизну потребителю придется платить: как правило, западные банки кредитуют только своих клиентов, то есть людей, которые уже пользовались услугами этого банка до момента обращения за кредитом. Например, если они хранят в этом банке свои сбережения как минимум год.

Однако спрос на ипотечные кредиты растет, поэтому ждать снижения ставок нет смысла. Пока данная услуга пользуется спросом у населения, ставки будут только расти. Примерно до 18% в валюте.
В начале февраля в СК “Олимпийский” прошла пятая специализированная выставка “Отечественные строительные материалы-2004”. Организаторы выставки – Правительство Москвы, Московской области, выставочная компания “Евроэкспо” при поддержке Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу – поставили перед собой весьма непростую задачу. Суть ее сформулировал первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства развития и реконструкции Владимир Ресин:

Кроме того, банки надеются, что заработают механизмы "секьюритизации" ипотечных кредитов, когда свой портфель выданных кредитов банк сможет продать или перезаложить другому банку, напрямую даже не занимающемуся ипотечным кредитованием. А на вырученные деньги выдавать населению кредиты.

Об этом свидетельствуют многие обстоятельства. Раньше выставка проходила в Манеже, но манежные рамки стали тесны. Теперь в мероприятии участвует более 400 фирм из 38 регионов РФ. За этим ростом стоит постоянное развитие промышленности строительных материалов, свидетельствующее о большом спросе на данную продукцию. И все же основное направление снижения себестоимости в строительстве связано с переходом на отечественные материалы.

– Сегодня главный вопрос не объемы строительства, а уменьшение себестоимости. Сделать это можно через отказ от импортных материалов и переход к отечественным. Пока мы полностью не можем отказаться от зарубежных поступлений. Но стремимся к этому всеми силами.

Участники выставки представили полный спектр строительных материалов и технологий. Только по разделу “Строительные материалы и конструкции” были представлены бетон и железобетонные изделия, быстровозводимые конструкции, водосточные изделия, гидроизоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные материалы, крепежные изделия, кровельные материалы, лесоматериалы, огнеупорные материалы, элементы мощения, стекло, цемент, известь, гипс… Всего таких крупных разделов было шесть, в том числе ландшафтное строительство (беседки, детские площадки, искусственные водоемы, фонтаны, зимние сады).

Сегодня, по мнению начальника Управления развития стройиндустрии и промышленности строительных материалов в Правительстве Москвы В.Стрельбицкого, импортозамещение составляет более 55 процентов. Особенно важно, что это замещение касается важнейших направлений ЖКХ столицы. Например, при прокладке устаревших инженерных коммуникаций уже используются отечественные технологии такие, как устройство “Крот”: по прогнившему трубопроводу проходит микротурбина, выдавливая старую трубу и протаскивая за собой новую, что значительно сокращает финансовые, трудовые и временные затраты.

Как и в прошлом году, победителям были вручены письма-рекомендации московского правительства для участия в тендерах на право обеспечения строительными материалами и технологиями объектов строительства столицы и Московской области. Эти документы открывают большие возможности для региональных поставщиков, которым достаточно трудно пробиться на московский строительный рынок.

На выставке был продолжен конкурс производителей строительных и отделочных материалов “Ресурсное обеспечение строительной программы города Москвы”, начатый в прошлом году Комплексом архитектуры строительства, развития и реконструкции города Правительства Москвы. В соревновании приняли участие те российские предприятия, которые представили строительную продукцию, соответствующую современным стандартам и обязательно имеющую сертификат соответствия РФ.

Также в рамках деловой программы мероприятия прошли ряд семинаров и конференций, на которых обсуждались возможности размещения предприятий строительной индустрии на территории Московской области. Проблема размещения для Московского региона весьма актуальна – ветхие здания требуют все более срочной замены. И хотя реконструкция морально устаревшего оборудования на предприятиях стройиндустрии идет довольно быстро, участники семинаров ищут новые пути наращивания мощностей. На их успешное решение очень рассчитывают и соседи Московского региона – Тульская, Смоленская, Новгородская и другие области.

В рамках выставки прошел круглый стол “Банковские инвестиции в лучшие проекты по производству строительных материалов и разработке технологий”, на котором участники смогли познакомиться с новыми партнерами и потенциальными инвесторами.

Широкий ассортимент продукции, представленный на выставке, – важный показатель развития рынка отечественных строительных материалов. Легче строить, когда есть выбор материалов. И выставка “Отечественные строительные материалы-2004” наглядно это доказала.

Если при строительстве коммерческой недвижимости (офисы, супермаркеты, паркинги и т.д.) требуются материалы, различные по цене, свойствам, назначению, то для возведения муниципального жилья уже существуют отработанные технологии и стандартные требования к материалам. Например, выбор кирпича определен объемом выделенных денежных средств. Прибалтийские заводы предлагают кирпич нетрадиционной расцветки, коэффициент сжатия 120 – 150 кгс на сантиметр квадратный, циклы морозостойкости – 3 Дом из такого кирпича простоит больше ста лет, но на рынке муниципального жилья он практически невостребован. Цена “кусачая” – чуть меньше доллара за штуку. Для сравнения цена отечественного керамического кирпича – 5 –10 рублей. Зато подобную продукцию охотно берут новые русские для строительства своих дач и коттеджей. Силикатный кирпич дешевле, чем керамический, хотя и лучше впитывает влагу. Его часто используют для строительства гаражей, складских помещений, паркингов, то есть там, где человек меньше бывает и где повышенная влажность не так значительна.



Главная --> Публикации