Главная --> Публикации --> Швыдкой и лужков объединились против наполеона Владимир путин дал военным ипотечную надежду Еще в полях белеет снег Строители элитного жилья принялись за торговые центры Новое строительство в москве

Вчера в Министерстве экономического развития и торговли России (МЭРТ) состоялись слушания проекта новой редакции Лесного кодекса РФ. Наибольшую дискуссию при обсуждении вызвал вопрос о введении частной собственности на лес – явлении для российской промышленности беспрецедентном. С одной стороны, эффект от этого кажется положительным: у леса появится рачительный хозяин, а не собственник на один день. Но с другой стороны, новое законодательство дает огромное количество возможностей для злоупотребления лесным фондом страны. Как российский леспром будет выживать в новых условиях, пока неясно. Зато уже сейчас известно, что новый закон позволит увеличить доходы в бюджет не менее чем в два раза.

Чиновники решили передать леса в частные руки и уже подсчитали, какой доход от этого можно получить. Вот только как они это сделают, до сих пор остается неясным.

Стремясь исправить сложившуюся ситуацию, разработчики Лесного кодекса ввели ряд принципиально новых положений. «Главным основанием пользования лесным фондом предполагается аренда. Права пользования будут предоставляться по результатам аукционов», – отметил в своем вчерашнем выступлении заместитель министра экономического развития и торговли РФ Мухамед Циканов. Теперь лесной участок может быть сдан в аренду только одному лицу, которое будет иметь право осуществлять на арендуемом лесном участке все виды лесопользования. Договор аренды может быть заключен на срок до 1 года либо на срок от 5 до 99 лет. На лесопользователя, взявшего в аренду лесной участок на срок более 5 лет, возлагается обязанность вести лесное хозяйство.

Обсуждавшийся вчера в МЭРТ Лесной кодекс можно назвать «законом с бородой»: Министерство природных ресурсов (МПР) должно было подготовить законопроект еще к осени 2002 г. Однако окончательно сформировать закон никак не удавалось, и в начале прошлого года к работе над кодексом подключился МЭРТ. В июне 2003 г. проект был принят Госдумой в первом чтении и отправлен на доработку для приведения его в соответствие с Земельным кодексом. Сейчас планируется, что новая редакция Лесного кодекса будет рассмотрена на заседании правительства 19 февраля, а в марте поступит на рассмотрение в Госдуму. Пока же в России действует редакция Лесного кодекса 1997 г., которая, естественно, уже устарела. Согласно действующему законодательству, лес для промышленного использования предоставляется в основном либо в краткосрочную аренду (сроком до 5 лет), либо в краткосрочное пользование (на основании аукционов и решений органов власти субъектов РФ). В итоге сейчас около 80% заготавливаемого по аренде леса – это краткосрочная аренда. При этом средняя цена одного куба древесины по краткосрочной аренде в 2003 г. составляла около 20 руб., в то время как по долгосрочной аренде – 38 руб., а на аукционах цена доходила до 65 руб. (и до 150 руб. в промышленно развитых районах). В результате лесопользователи находятся в неравных экономических условиях, рынок «искажается» наличием большого объема «льготников», официальной статистики по лесоматериалам, заготавливаемым для товарного рынка за счет безвозмездного пользования, нет.

В МЭРТ отметили, что «конструкцию права собственности еще предстоит доработать», однако уже сейчас ее введение вызывает огромное количество вопросов. «Возможность передачи леса в частную собственность – это огромный прогресс лесного законодательства. Однако в проекте новой редакции не определены критерии и условия передачи лесного фонда частникам, что может привести к злоупотреблениям, – сказала RBC daily директор по развитию группы «Титан» Наталья Пинягина. – В частности, убыточные и малорентабельные леспромхозы, которые станут основными арендаторами, могут использоваться как «подставные» юридические лица для выкупа лесных участков крупными финансово-промышленными компаниями для спекулятивных сделок». Кроме того, неясность остается и в вопросе определения платы за получение леса в аренду. «При обсуждении было предложено переложить все расходы на ведение лесного хозяйства на лесопользователей путем увеличения арендной платы в 3 с лишним раза. Расчет здесь простой: затраты на ведение лесного хозяйства в 2002 г. составили 15,4 млрд руб., а сумма лесного дохода – 4,9 млрд руб., – сказал RBC daily вице-президент РАО «Бумпром» Владимир Горшков. – Но при этом почему-то забыли, что площадь эксплуатируемых лесов не превышает сейчас 10%, а перенесение затрат на содержание остальных лесов на лесопользователей станет бременем для ЛПК страны».

Следующее новшество Лесного кодекса – введение частной собственности на лес – вызвало наибольшее количество споров, по признанию самих участников. Согласно новому законопроекту, на момент введения в действие новой редакции кодекса все земли лесного фонда находятся в федеральной собственности, однако впоследствии они могут быть приобретены в частную собственность. «В случае пользования участком в течение 15 лет и выполнения всех обязательств арендатор имеет право получить в собственность лесное угодье», – пояснил глава МЭРТ Герман Греф. Как подчеркнул в свою очередь Мухамед Циканов, сейчас из-за отсутствия института частной собственности в лесной промышленности участки лесного фонда фактически исключены из оборота, что накладывает существенные ограничения на привлечение инвестиций. Планируется, что выкупаться не будут только те лесные участки, на которых установлены режимы защиты по перечню, оговоренному в кодексе.

Если покопаться в новом Лесном кодексе еще глубже, то и вовсе становится непонятно, кому и когда он принесет пользу: столько вылезает нерешенных вопросов и непонятных проблем. Участники рынка еще не знают, как будут выживать в новых условиях, хотя чиновники уже знают, сколько они будут с этого получать. «Уже в ближайшие 5 лет реально удвоить валовый внутренний продукт, производимый в лесной отрасли: с 7 до 14 млрд долл. А через 20-25 лет, по мере улучшения инвестиционной привлекательности российского лесного сектора, потенциал его ВВП может достичь рубежа в 100-120 млрд долларов, то есть стать сопоставимым с доходами от нефти и газа», – пояснил Александр Беляков.
Загородная недвижимость, которая раньше рассматривалась исключительно как рынок конечных потребителей, становится площадкой для спекулятивных сделок. Аналитики считают это естественным процессом - цены стабильно растут, емкость загородного рынка постоянно увеличивается. В 2003 году она уже достигла отметки в $6 млрд., а в ближайшее время обещает увеличиваться на 15-20% в год.

Ряд противоречий действующему законодательству и внутренних технических нестыковок нового Лесного кодекса отметили и неправительственные организации России. «Основной пафос нового кодекса состоит в либерализации лесопользования. Однако выясняется, что все не так просто: план лесовладения должен разрабатываться «по материалам лесоустройства», а все основные виды пользования должны вестись в соответствии с «техническими регламентами», – говорится в официальном заявлении экологических организаций. Обеспокоенность экологов вызывает и тот факт, что в частную собственность могут попасть леса, имеющие важное природоохранное значение. «Представленная в МЭРТ редакция Лесного кодекса пока еще не содержит механизма защиты особо охраняемых территорий, требуется более обоснованное деление лесов на группы и их отнесение к категориям защитности, – пояснила RBC daily Наталья Пинягина. – Необходимо настаивать, чтобы леса (в том числе леса защитного пояса города Москвы) были доступны населению для культурного отдыха, не могли безоглядно передаваться в частную собственность, что приводит к ухудшающему экологию строительству».

За 2003 год стоимость предложений загородного жилья выросла до 50%

Рынок загородной недвижимости является одним из самых автономных и меньше других реагирует на изменения в политической и экономической жизни страны. Поэтому ни одного серьезного краха за последние 10 лет этот сегмент не переживал, а его объемы плавно растут год от года. В 1993 году емкость рынка составляла $1 млрд., к 1997 году она удвоилась, а к настоящему времени - утроилась по сравнению с 1997 годом. На ближайшие три года эксперты предсказывают стабильный рост загородного сектора. "Рынок будет мало подвержен каким-либо внешним колебаниям, поскольку сам по себе низколиквидный и его реакция на какие-либо политические события - долгая и вялая. Цены будут расти, но постепенно", - считает Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ".

В Подмосковье дорожают не только коттеджи, но и сама земля. За прошедший год цены на участки выросли в среднем на 40-50%. Специалисты связывают это с увеличением потребительского спроса на загородное жилье и резким повышением нормативной стоимости земли. Новые участки в Подмосковье появляются в разных объемах по разным направлениям, например, на Ново-Рижском шоссе практически ежемесячно поступают в продажу достаточно большие участки, и потенциал по свободной земле здесь очень высок. На Рублевке ситуация прямо противоположная, поэтому и розничные цены здесь уже достигают $50-60 тыс. за сотку.

"Если год назад объекты стоимостью $1 млн. и выше были единичны, то сегодня они далеко не редкость. Более того, появились предложения стоимостью $5 млн. и выше", - говорит Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости "МИАН". Элитные особняки сосредоточены в основном на Рублевке и прилегающих к ней Ильинском и Сколковском шоссе. Но сейчас такие объекты появляются и на Калужской, Ново-Рижской, Пятницкой, Дмитровской трассах. Вместе с тем в менее престижных районах и на некотором отдалении от столицы вполне можно подобрать приличный уютный коттедж стоимостью около $100 тыс.

В этом году предложение коттеджей должно увеличиться примерно на 15-20%. Больше станет и земли - в основном опять же полей, поскольку поправки к Лесному кодексу, которых рынок давно ждал, не упрощают перевод лесных земель в частную собственность. Увеличение предложения земли связано еще и с тем, что крупные землевладельцы, располагающие десятками тысяч гектаров и прошедшие период накопления, в 2004 году приступят к упорядочению своих ресурсов. Благодаря этому часть земель окажется в свободной продаже.

В 2003 году на рынок был введен большой объем землеотводов - это, как правило, бывшие колхозные угодья. Но качественной земли по-прежнему немного, поэтому она продолжает расти в цене. Не дорожает только бывшая пашня в плохо освоенных районах - правда, и официальные цены на нее не снижаются. "Но фактически сделки с такой землей совершаются по ценам на 20-30% ниже заявленных. Снижение достигается в ходе переговоров", - отмечает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Рейтинги популярности подмосковных направлений в этом году вряд ли изменятся. Рублевка останется в лидерах и по темпам роста цен, и по надежности вложения денег для тех, кто хотел бы свести к минимуму инвестиционные риски. Быстро будет дорожать и земля на Ново-Рижском направлении, хотя недвижимость здесь и сейчас оценена достаточно высоко и даже несколько переоценена. На этой трассе кроме всего прочего много девелоперских компаний, работающих на повышение цен.

Самые перспективные

Доходность инвестиций в загородное строительство сейчас очень велика. По словам Рыкова, нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 20-50%. Правда, для того чтобы получить такую прибыль, необходимо хорошо продумать ценовую политику и концепцию будущего поселка. Вложения в земельные участки на престижных направлениях, удаленные от Москвы на 15-25 км, менее рискованны и при перепродаже приносят до 100% прибыли.

Самый высокий рост цен, по прогнозам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ", будет на Калужском направлении, поскольку деятельность девелоперов здесь пока не консолидированна и работа на повышение стоимости до сих пор не велась. Калужское шоссе уже не первый год считается престижным и модным благодаря поселкам, выстроенным здесь "Газпромом". Темпами, сопоставимыми с лидерскими, будут дорожать участки, расположенные в лесных массивах и вблизи водохранилищ. Объекты, сочетающие эти параметры, будут наиболее предпочтительными для вложений.

Совместная комиссия Московской городской Думы и Правительства Москвы рассмотрела вопрос о реализации прав граждан на землю в столице.

Но даже при учете интеллектуальных затрат загородная недвижимость не теряет своей инвестиционной привлекательности. Тем более что доходность по вкладам в валюте составляет сейчас в среднем всего 6-8% годовых. И даже вложения в московские квартиры оказываются не настолько выгодными - доходность здесь в среднем составляет около 30%. Рентабельность до 50-60% в столице достигается только на отдельных элитных объектах. "Когда в экономике огромное количество ликвидности, строящееся на нефтедолларах, а финансовые инструменты становятся все менее привлекательными, любые ценности, в том числе и недвижимость, будут расти в цене. Пока в стране ничего не изменится - а этого в ближайшее время ждать не приходится, - земля и коттеджи будут дорожать", - считает Алексей Моисеев, аналитик компании "Ренессанс-Капитал".

По его словам, данный шаг вызван тем, что в последнее время участились и без того многочисленные обращения жителей Москвы в адрес депутатской комиссии. Москвичи жалуются на чиновников, которые, по их мнению, сознательно сдерживают передачу земли в собственность граждан, в частности, ссылаются на отсутствие специальной инструкции у Москомзема.

Председатель комиссии депутат Иван Новицкий сообщил, что давно назрела необходимость законодателям и представителям исполнительной власти обсудить проблемы, связанные с практикой оформления прав горожан на земельные участки.

В соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав необходим план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ. Согласно распоряжению первого заместителя мэра в Правительстве Москвы Москомзем стал оформлять и выдавать данные планы. Кроме того, физические и юридические лица должны предоставить заявление о регистрации права собственности на земельный участок, а также о выдаче свидетельства на право собственности на земельный участок и копию платежного поручения об оплате государственной регистрации.

Между тем присутствующие на заседании представители Московского земельного комитета и Москомрегистрации заявили, что действуют в соответствии с Постановлением Правительства Москвы «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам на территории Москвы» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права граждан на земельные участки оформляются полномочным органом государственной власти города – Москомземом, а регистрация их прав на землю – Комитетом по регистрации прав (Москомрегистрацией).

Законом определены возможность и основание для получения земельного участка в собственность. С точки зрения чиновников, речь в нем отнюдь не идет о тотальной раздаче земли в столице, тем более, что по расчетам на каждого москвича приходится только 0,01 га городской земли.

Чиновники данных городских ведомств подчеркнули, что после вступления в действие Земельного Кодекса РФ в 2001 году земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в настоящее время регистрируются на основании распорядительных актов, изданных до 30 октября 2001 года, либо по решению суда.

По мнению депутата Дмитрия Катаева, целесообразно привести нормативные акты столичной исполнительной власти в соответствие с федеральными законами, в частности, с Земельным кодексом РФ. Если этого не сделать, то, на его взгляд, в ближайшее время Москву ожидает вал исковых заявлений в различные судебные инстанции. Например, именно так поступила недавно одна пожилая москвичка, обратившаяся в Конституционный Суд с требованием получения права собственности на свой земельный участок и выигравшая дело. Исполнительная власть после решения Высшего судебного органа страны была вынуждена выпустить постановление, удовлетворяющее претензию москвички.

Вместе с тем, с ними выразили несогласие некоторые депутаты, а также присутствующие на заседании представители общественных организаций – ТСЖ, садовых товариществ и других объединений жителей в жилищной сфере. Они посчитали Постановление Правительства Москвы «несоответствующим реалиям жизни и не отвечающим требованиям сегодняшнего дня».

«ВЫМИРАЮЩИЙ» ОКРУГ?

В итоге, комиссия пришла к выводу, что реализация прав москвичей на землю сегодня нуждается в законодательном совершенствовании, и приняла решение направить мэру города письмо с предложением рассмотреть возможность более детальной регламентации процедуры оформления прав собственности горожан на земельные участки.
Стало уже традицией, что руководители префектур отчитываются перед общественностью города о том, как идет реализация Генплана развития Москвы до 2020 года в их административных округах. Недавно на постоянно действующей выставке-ярмарке «Столичная недвижимость» о перспективах развития Центрального административного округа рассказывали и отвечали на вопросы журналистов главный архитектор Москвы Александр КУЗЬМИН, префект ЦАО Сергей БАЙДАКОВ и руководитель архитектурно-планировочной мастерской ЦАО Евгений ЛЮБИМОВ. Журналистов на встрече в первую очередь интересовало, как в центре выполняется городская программа сноса ветхого жилья и пятиэтажек.

Что же касается так называемых «хрущевок», то в центре их не так уж много. В этом году предстоит снести всего лишь десяток, а в следующем будет разобрана последняя.

– Почти каждый ветхий дом в центре является памятником истории либо архитектуры, – ответил префект Сергей Байдаков, – Поэтому речь у нас идет не о сносе, а, прежде всего, о сохранении и развитии исторической застройки.

С другой стороны, центр – это основное скопище перенаселенных коммуналок. Правительство города поставило перед нами задачу не только сохранить население округа, но и приумножить его, чтобы центр не превращался в сугубо деловой сити, не вымирал, а жил полнокровной жизнью.

– При реконструкции центра перед градостроителями возни-кают весьма сложные проблемы, – подтвердил главный архитектор Москвы А.Кузьмин. – Прежде всего Москва должна оставаться Москвой – то есть сохранять свое «лицо» в пределах исторического центра. Поэтому все ветхие строения не уберешь: многие из них – памятники. …

Проблема увеличения населения тянет за собой другие. Нужно строить новые школы, детские сады и ясли, учреждения здравоохранения и спорта, социальной защиты и недорогие магазины. В этом году должны быть введены в строй три действующие средние школы, психотерапевтическая поликлиника на ул. Пантелеевской, крытый ледовый каток на ул.Талалихина, социальный комплекс «Мещанский» в Первом Переяславском переулке.

Путь пока что один – возводить коммерческое жилье, за счет которого каждая четвертая квартира из новостроев достанется либо переселенцам из сносимого ветхого жилья, либо малообеспеченным семьям. Так, в прошедшем году в новые квартиры переселились 2175 семей. В 2004 году намечено переселить 3877 семей из 110 строений. Это, так сказать, «аборигены»: приплюсуйте к каждой местной семье еще по три из других округов. Это и будет пополнением.

Появятся в центре и гаражи, в основном муниципальные. В этом году их должно быть введено на 10 тысяч машино-мест. А начиная со следующего – до 30-35 тысяч в год. Таково обязательство руководителей ЦАО перед правительством города.

А вот автотранспортную проблему пока решить не удается. Зима ее лишь обострила – на всех главных автомагистралях сплошные пробки. Чтобы освободить улицы от длительных парковок, была сделана попытка создать задерживающие автостоянки на границах округа. Однако практика показала, что добравшийся до такой стоянки автовладелец прорвется в любую точку центра. Значит, все такие стоянки следует относить в периферийные округа, а на границах ЦАО поставить болеее надежный автоинспекторский заслон.

Оборона крепка

Другая обязанность – ремонт и реконструкция известных объектов культуры и строительство новых. На текущий год намечена реконструкция музыкального театра имени Станиславкого и Немировича-Данченко и продолжение реконструции Планетария, строительство здания театра «Et cetra». Должны распахнуть свои двери библиотека имени Тургенева, библиотека-фонд «Русское зарубежье» и библиотека искусств имени Боголюбова, школа искусств «Старт».

– Оборона крепка, – утверждает руководитель архитектурно-планировочной мастерской ЦАО Евгений Любимов. – Во-первых, есть постановление правительства об ограничении административного строительства в пределах Садового кольца. Во-вторых, решение о сносе ветхих строений принимается индивидуально по каждому из них. Причем состояние строения – вторично. Главное – его историко-архитектурные особенности.

Центральный округ – лакомый кусок для всевозможных инвесторов и застройщиков. Насколько крепка оборона у властей города и округа против «новых русских», рвущихся любыми способами и средствами захватить там плацдарм?

Разумеется, в округе не перекроют путь офисному строительству, но проходить оно будет в основном за счет реконструкции ветхих нежилых строений.

И решение это после долгих исследований и согласований, в конечном счете, принимает так называемая сносная комиссия. Пройти ее даже очень влиятельным администраторам и олигархам весьма трудно. Ибо в составе ее, помимо архитекторов, и историки, и искусствоведы, и художники, и журналисты – люди, стремящиеся максимально сохранить исторический и архитектурный облик города.

Среди автовладельцев ходят слухи, что Садовое кольцо скоро станет автомагистралью с односторонним движением. Это только слухи или за ними стоит что-то, поинтересовались журналисты у главного архитектора Москвы.

САДОВОЕ -ОДНОСТОРОННЕЕ?

ЗОЛОТОЕ КОЛЬЦО МОСКВЫ

– Идея такая есть, – ответил А.Кузьмин. – Но пока что она не только не может быть претворена в жизнь, но даже рассмотрена. Чтобы пустить поток транспорта в одном направлении, убрав с его пути все препятствия и светофоры, надо построить довольно большое количество подземных пешеходных переходов и как минимум четыре транспортных развязки: на Кудринской, Смоленской и на Зубовской площадях и эстакаду в районе проспекта Сахарова. Но на столь дорогой и амбициозный проект у города просто нет денег.

Все это нужно для того, чтобы повысить, как сказано в концепции ТРЗ, конкурентоспособность Москвы на рынке туристских услуг, превратить столицу в крупнейший центр международного туризма. При этом все новое строительство и переделки должны быть вписаны в историко-градостроительную среду центра Москвы и не нарушать целостности городского ансамбля столицы.

Зато нашлись средства у города на создание в пределах ЦАО туристско-рекреационной зоны (ТРЗ) «Золотое кольцо Москвы». Согласно постановлению Правительства Москвы, строительство «кольца» должно быть завершено в 2010 году. Оно охватит территорию в 336 гектаров с максимальной плотностью достопримечательностей, памятников истории, архитектуры и археологии .

Намечено построить и реконструировать 30 объектов, среди которых здания Музея изобразительных искусств им. Пушкина и Большого театра. Идет строительство многофункциональных комплексов на Никольской улице и Софийской набережной, гостиничного комплекса на Кадашевской набережной.

Уже строится гостиница «Интурист», реконструируются гостиница «Москва», здание бывшей городской Думы, Центральный выставочный зал «Манеж», Боровицкая площадь.

Планируется создать в центре единую пешеходную зону, в которую войдут около 40 участков-обьектов. Помимо уже известных пешеходных улиц (в Камергерском, Лаврушинском и Ипатьевском переулках), новые пешеходные улицы появятся в Ветошном, Хрустальном, Фалеевском, 2-м Кадашевском и Черниговском переулках. А на Якиманской и Софийской набережных, откуда открывается редкий по красоте вид на Кремль, – пешеходные зоны. Уже разработаны 14 пешеходных туристских маршрутов, один теплоходный и один обзорный автобусный.

Зоны «кольца» захватят территории у памятника Петру I и Крымской набережной, будут реконструированы и благоустроены западная стрелка острова и объекты пешеходной зоны.

В пешеходных зонах предполагается разместить отсутствующие ныне центры первичного экспресс-обслуживания туристов, где люди смогут получить необходимую информацию (карты-схемы города, расписание работы музеев и выставок), заказать экскурсию, вызвать такси, позвонить в любую точку мира, ознакомиться с рекламной продукцией (карты, буклеты, брошюры), проявить фотопленку, приобрести сувениры. Там же будут размещены кафе, пункты обмена валюты, банкоматы, сувенирные, книжные магазин, киоски, информационные службы, места для кратковременного отдыха.

Запланировано строительство 11 смотровых площадок, доступных как для групп, так и для индивидуального посещения. Одна такая площадка уже работает на Китайгородском стене, в ближайшее время аналогичные появятся в Гостином Дворе и атриуме Третьяковской галереи.



Главная --> Публикации