|
|
  |
Главная --> Публикации --> Нам область строить и жить помогает Goldman sachs взобрался на "покровские холмы" Инвестиции в недвижимость на балканах: история, проблемы, перспективы Рынок меняет ориентацию? Хоть и штиль, а дорожает Рука руку моет Офис необходим любому бизнесмену, независимо от сферы деятельности. На первый взгляд, вопрос этот на сегодня решается в Москве очень просто: от обилия объявлений «сдается» и «продается» просто рябит в глазах. Но существует, к сожалению, еще и проблема денег – арендные ставки на помещения в бизнес-центрах класса «А» находятся на уровне $475–575/кв.м в год, а в самых лучших зданиях – до $70 В классах «В» и «С» цены, естественно, ниже ($400–500 и $200–250 соответственно), но для многих и они оказываются неподъемными. Все это заставляет бизнесменов, особенно начинающих, искать иные пути. Все эти способы, разумеется, абсолютно нелегальны, никто не афиширует такую деятельность, не регистрирует договор аренды, а деньги просто передаются налом из рук в руки. Цены, понятно, тоже «договорные», никакие «средние для рынка ставки» рассчитать тут невозможно. Власти с подобным нецелевым использованием площадей борются, но поймать кого-нибудь за руку удается редко – прежде всего потому, что обе стороны процесса заинтересованы в том, чтобы сидеть и помалкивать. Раньше бороться с нелегалами было проще, потому что для бизнеса практически всегда требуется телефон, и фирма, дающая рекламу на номер, принадлежащий детскому кружку, была заметна. Сегодня существуют мобильные телефоны с безлимитными тарифами, есть коммерческие операторы связи (они без вопросов проведут вам телефоны в любое помещение, только платите деньги) – и поймать нарушителей стало практически невозможно. Самый дешевый вариант – аренда «по знакомству» чего-нибудь совершенно неофисного. В городе огромное количество нежилых помещений (всевозможные комитеты ветеранов при ДЕЗах, детские кружки по месту жительства, спортивные секции), и распоряжаются ими живые люди – за определенную плату вполне можно договориться о выделении скромной комнатушки. Автору известен случай, когда сотрудник милиции решил запустить свою фирму – и первые полгода она «жила» в опорном пункте охраны порядка. Невысоко от земли Вступая в подобные взаимоотношения, однако, следует понимать, что арендатор сразу становится заложником «собственника» помещения, и, если тот решит прервать их договоренность или поднять цену, у арендатора нет никаких способов оспорить это решение. Такое помещение можно арендовать. Максимальные рыночные цены, разумеется, для торговых площадей в Центре, и они могут достигать $5000/кв.м в год – если это Тверская улица и само помещение не очень большое. Для офисов, расположенных тоже в Центре, но не в первом ряду домов, арендные ставки заметно ниже – в районе $500/кв.м в год. На окраине цена снижается до $250–300. Но время идет, бизнес развивается, и офис становится одним из элементов престижа – сидеть в красном уголке ДЕЗа становится просто неприлично. Если и на этой стадии переезд в шикарный бизнес-центр кажется вам делом ненужным, можно присмотреться к первым этажам жилых домов. Дешево, комфортно и вполне пристойно для не очень большой фирмы, не гоняющейся за евростандартом. Но все это – цены рыночные, а есть в Москве еще и такое явление, как аренда от города. Помещения эти всегда стоили заметно меньше – что, кстати, не раз служило поводом для заявлений городских руководителей, включая мэра Юрия Лужкова, о том, что Москва приведет цены в соответствие с рыночными реалиями. Цены аренды действительно постоянно повышаются, но все равно они заметно ниже среднерыночных – сейчас находятся на уровне 50–60% от них. Такая ситуация породила явление, называемое «продажей прав аренды». Открыто, правда, никто не продает: если фирма заявляет, что она уступает право аренды кому-то, помещение у нее отберут, не дадут совершить операцию и покупателю. Поэтому продажа права аренды происходит иначе: юрлицо, имеющее договор с городом, переводит все свои активы на другие юрлица; у фирмы остается только этот договор – и она продается новому владельцу. Номинально фирма остается прежней, а фактически ей владеют уже новые люди. Переуступить права. И обязанности Таким образом, аренда «от города» штука не такая уж и дешевая. А надежность ее ниже, чем аренды от собственника. Соответственно, и цена ее несколько ниже. Несмотря на дешевизну аренды «от города», этот вариант обладает и рядом недостатков. Во-первых, все хорошие помещения давно сданы и, как правило, пересдаются в субаренду более или менее легально по рыночным ценам. Во-вторых, при оформлении первичного договора аренды с городом, арендатор должен, как правило, выкупить «право заключить договор аренды», т.е. единовременно заплатить некоторую сумму, которая определяется на конкурсной основе (конкурсы по продаже прав аренды регулярно проводятся в территориальных агентствах ДГМИ). Стартовые цены рассчитываются по специальной методике ДГМИ и зависят от местоположения, состояния и других параметров помещения. Часто эти конкурсы проводятся по предварительной договоренности с чиновниками, когда «победитель» на определенное помещение известен заранее. Кроме того, город оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять арендную плату. И, конечно, нежилое помещение для бизнеса можно купить. Последние несколько лет все первые этажи в московских домах-новостройках делаются нежилыми. Это удобно для всех: жить на первом этаже всегда было неудобно и непрестижно, а для коммерческого использования эти площади подходят очень хорошо и пользуются большим спросом. Процедура приобретения нежилого помещения на первом этаже ничем не отличается от покупки квартиры в новом доме – они тоже, как правило, реализуются «на котловане». Можно заключить договор соинвестирования непосредственно с фирмой-застройщиком или купить через агентство недвижимости. В целом этот рынок, как и квартирный, достаточно чистый – скандалов, связанных с тем, что кто-то заплатил деньги, а помещения не получил, в последнее время не было. Хотя определенная доля риска, несомненно, имеется – в первую очередь из-за возможного несоблюдения сроков сдачи объекта. Жить непрестижно, но работать выгодно Еще один вариант – приобретение квартиры на вторичном рынке. Правда, использовать ее под торговлю или офис запрещено – статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, а все остальное возможно лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве эта процедура регламентируется распоряжением мэра №560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок, однако вторая часть была впоследствии заменена специальным законом. То же, что касается перевода в нежилой фонд, действует. Цены на первые этажи вполне соизмеримы с ценами на квартиры: в районах массовой застройки нежилые помещения продаются от $1000–1200/кв.м, в Центре – до $5–6 тыс. Сроки строительства такие же, единственное отличие – в нежилое помещение приобретатель может попасть немного раньше, чем в квартиру, просто потому, что первый этаж строится раньше последнего. Так что есть возможность раньше приступить к ремонту – он здесь необходим, поскольку реализуются площади «без отделки», т.е. в состоянии голого бетона. Минимальные вложения в обустройство составят от $150/кв.м. Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в «нежилье»: оно непригодно для постоянного проживания; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда». Совершенно очевидно, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.д.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос только в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться – на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения». Делиться надо Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЕЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частного лица – паспорт, для фирмы – учредительные) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение. Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода деятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания. После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации. Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно – БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сумма обычно бывает $100–300/кв.м. Конечно, наибольшим спросом пользуются квартиры в центре (особенно на улицах, прилегающих к Невскому проспекту). Даже при отсутствии ремонта такая квартира может сдаваться по цене от $40 до $6 Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой, то ее уже можно предлагать арендаторам по цене от $70 до $100 за день. Крупногабаритные квартиры в центре можно сдать по цене от $110 до $18 Квартиры уровня «люкс» — например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Отрадно отметить, что бегать по всем перечисленным выше инстанциям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды – многие риэлторские компании готовы взять на себя все хлопоты, и это потребует лишь около $50/кв.м. И примерно три-шесть месяцев времени. По словам Елены Исаенко, руководителя Департамента аренды АН «Бекар», сдача квартир в посуточную аренду – один из распространенных в Петербурге способов инвестиций в недвижимость. Его популярность основывается, прежде всего, на сравнительной доступности и небольших размерах капиталовложений. Если посчитать экономическую целесообразность сдачи элитной квартиры в посуточную аренду, то окупаемость будет достаточно высока. Купив небольшую квартиру в центре за 60 тыс. и потратив еще 20 тыс. на ремонт и оборудование, можно вернуть свои деньги за 3, 5 — 4 года (при условии, что квартира будет занята один день из двух). При сдаче в долговременную аренду недвижимость окупается за 6-7 лет. Мини-гостиницей считается отель, имеющий от четырех до двадцати номеров. Для того чтобы создать мини-гостиницу, достаточно расселить некоторое количество квартир в одном доме (например, один подъезд или этаж), сделать ремонт, закупить стандартный набор мебели и сантехники, а также нанять консьержа, который будет следить за порядком. Под мини-гостиницы также часто выкупаются небольшие отдельно стоящие здания или большие коммунальные квартиры. Однако следует отметить, что далеко не все туристы соглашаются жить в «посуточных» квартирах. Прежде всего сомнения туристов вызывает безопасность такого жилища. Конечно, владельцы квартир, сдающихся в посуточную аренду, ставят железные двери, зачастую спонсируют и установку кодовых замков в парадной. Однако обеспечить консьержа могут отнюдь не все. Другая проблема – регистрация для иностранцев и оформление документов для командировочных. Всего этого владелец арендуемой квартиры предоставить, конечно, не может. Зато эту проблему готовы решить мини-гостиницы. Средняя стоимость номера в мини-гостиницах Петербурга — $70 (диапазон от $40 до $120 в сутки), а средняя загрузка гостиниц составляет 60 процентов. Имея эти данные, несложно подсчитать экономическую целесообразность вложений средств в малый гостиничный бизнес. Потратив $200 тыс. на помещения площадью 200 кв. м и вложив около 100 тыс. в ремонт и оборудование, можно окупить затраты за три – три с половиной года с учетом сопутствующих расходов (около $67 тыс. за три года). Принципиальное отличие мини-гостиниц от квартир – наличие круглосуточного обслуживания. Там обязательно работает либо дежурный администратор, либо горничная, которая находится в гостинице 24 часа. Помимо предоставления номера для проживания и сопутствующих услуг, многие мини-гостиницы оказывают своим клиентам дополнительные услуги: встречают их на вокзале, в аэропорту; осуществляют трансфер на вокзал или в аэропорт; оказывают визовые услуги; заказывают железнодорожные и авиабилеты, а также билеты в театры, на экскурсии и прочее. Таким образом, гости мини-гостиницы чувствуют себя в безопасности и получают более качественные услуги. Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – поиск и выкуп подходящих помещений. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Рынок мини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития. Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды. Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокой заполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а также низкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этого бизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики. Магазины "подгоняют" под формат Московские ритейлеры озаботились классификацией торговых центров. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект, просчитывают сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтора. Кроме того, необходимо провести юридическую и техническую экспертизы облюбованной недвижимости. По опыту специалистов «Бекара» в Петербурге из объектов, интересующих инвесторов, около половины «нерасселяемы» (по юридическим, техническим и психологическим причинам). В Москве эта индустрия еще очень молодая и, как результат, присутствуют не все типы торговых центров. Однако большой спрос со стороны торговых компаний заставляет девелоперов бросить свои силы именно в эту отрасль строительства. На рынке начинают появляться новые форматы торговых центров. Их скопление в тех или иных районах города, основанное и на демографических показателях, и на покупательной способности, и на выборе мест с большими транспортными потоками говорит о начале жесткой конкуренции, в которой победят наиболее профессиональные компании. В индустрии ритейла существует несколько типов торговых центров, которые служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра и арендаторов/ торговых концептов, присутствующих в них. «Удобный магазин» Тем не менее, как показывает практика развития торговых центров на Западе, различные форматы могут отлично существовать рядом друг с другом. Успех торговых центров зависит и от правильного позиционирования на рынке, и от арендаторов, присутствующих в центре, и от менеджмента центра. Качество обслуживания и атмосфера играют при этом далеко не последнюю роль, уступая лишь правильной ценовой политике, которая на сегодняшний день является на рынке определяющей. «Районные магазины» Главным словом в его названии является удобство совершения покупок. Эти центры, как правило, представляют собой сосредоточие отдельных магазинов в деловой части города и являются максимально удобными для быстрого совершения покупок. Как правило, в них присутствуют рестораны, объекты сферы услуг: химчистки, салоны красоты, фотоуслуги, копирование, специализированные медицинские учреждения (стоматология, офтальмология и т.д.), банки, страховые компании и пр. Зачастую Convenience Centers дополняют «локальные» центры и являются их интегрированной частью, но также могут существовать независимо. «Центр моды» Определяющим словом тут является «община», что соответствует понятию «люди, проживающие в одном районе». Как правило, эти центры возникают вокруг крупных детских магазинов или супермаркетов. Их площадь варьируется от 10 тыс. до 45 тыс. кв.м, в среднем составляя 15 тыс. кв.м. Они обслуживают население численностью от 40 тыс. до 150 тыс. человек, проживающих в радиусе до 20 минут езды. Эти центры обязательно имеют парковку с количеством машиномест, рассчитанным из соотношения 5 мест на каждые 100 кв.м торговой площади. «Районные магазины» представляют разнообразные виды товаров, включая товары для дома и кухни, одежду, мебель, товары для сада. Эти центры наиболее трудно классифицируемые, так как они сочетают в себе черты «локальных» и «районных» магазинов и легко могут перерастать из первого в последний. «Локальные центры» Поскольку эти магазины предоставляли широкий спектр категорий товаров и услуг, появилась новая разновидность таких центров – Super Community Center. Они характеризуются большими размерами – от 25 тыс. до 50 тыс. кв.м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т.к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. «Локальные» торговые центры обслуживают население, проживающее в радиусе не более 3 км. Магазин ежедневно посещают от 3 тыс. до 40 тыс. человек. В центрах «локального» значения обычно есть супермаркет. Размеры «локальных» центров варьируются от 3 тыс. до 15 тыс. кв.м. Они нацелены на предоставление всех необходимых в ежедневной жизни товаров: лекарств, продуктов питания, а также услуг (ремонт и чистка одежды, фотоуслуг). Это торговый центр, расположенный в центральной части города, как правило, в фешенебельных кварталах. Представляет собой галерею магазинов и бутиков, ювелирных и часовых салонов, без ярко выраженных якорных арендаторов. Вместо фуд-корта могут быть представлены небольшие кофейни и ресторанчики. Сфера услуг практически не представлена. «Локальные центры» направлены на обеспеченных покупателей, и зона их действия не всегда ограничена в силу рассредоточенности проживания потенциальных покупателей. Определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв.м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв.м); четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв.м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв.м, или 10–15% от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». По охвату покупателей они приближаются к региональным или суперрегиональным торговым комплексам. «Пауэр-центры» В индустрии торговых центров они делятся на две категории: региональные и суперрегиональные, в зависимости от общей площади и количества посетителей. Региональные моллы в среднем занимают площади от 30 тыс. до 100 тыс. кв.м со средним показателем 45 тыс. кв.м. В Москве примером регионального центра можно считать Рамстор-II на Шереметьевской улице. Региональные торговые центры, или «моллы» Для сравнительного анализа мы поделили Москву на 6 частей. Центральный район расположен в пределах Садового кольца, за ним идет район третьего транспортного кольца и далее: Северо-Восточный, Юго-Восточный, Юго-Западный и Северо-Западный районы. Суперрегиональные моллы обычно занимают от 50 тыс. до 150 тыс. кв.м, со средним показателем 90 тыс. кв.м. Основным арендатором в них является гипермаркет, который занимает от 4 тыс. до 20 тыс. кв.м, со средним показателем 7,5 тыс. кв.м. Кроме универсальных магазинов в региональных и суперрегиональных моллах присутствуют другие якорные арендаторы, как то: многоэкранные кинотеатры, гипермаркеты, обширные ресторанные дворики и многочисленные магазины. По своей сути два типа торговых центров не отличаются друг от друга, их различие заключается лишь в размерах. Они обслуживают население, проживающее в 25–30 минутах езды от центра. Региональные торговые центры охватывают население более чем 150 тыс. человек, суперрегиональные – от 300 тыс. и более. Обе эти категории привлекают к себе покупателя за счет предоставления максимально полного спектра товаров, услуг и торговых марок. В Москве примером регионально центра можно считать «Атриум», а центром суперрегионального значения – MEGA. С точки зрения девелопера, наиболее выгодным являются вложения в районные, региональные и суперрегиональные центры, т.к. они приносят наибольший доход. Наибольший потенциал заложен в «пауэр-центрах», возможности которого еще не конца раскрыты. Это связано с тем, что на рынке нет большого разнообразия якорных операторов, способных предоставить покупателям привлекательные цены. В ПРАВИТЕЛЬСТВЕ Наиболее развитым является центральный район, в то время, как активное строительство ведется в Северо-Западном и Юго-Западном районах, перспективными для развития являются Северно-Восточный и район Третьего транспортного кольца. В Москве около 39 000 жилых домов. Общая площадь жилищного фонда города превышает 183 млн. кв. м. Частный жилой фонд составляет 40 процентов всего объема городского жилищного фонда. 72 процента площади жилого фонда построено в 1956 - 1985 годах, в том числе 51 процент в период с 1956 по 1975 год. И, наконец, 20 процентов жилого фонда Москвы составляют пятиэтажные дома. Москва приступает к очередному мегапроекту - реконструкции кварталов, где преимущественно расположены пятиэтажки, не подлежащие сносу. Всего таких кварталов набралось 569, из них 45 станут пионерами в деле обновления. Правда, на заседании городского правительства было отмечено, что решить эту задачу будет непросто, так как перестройка затронет многих москвичей. Впрочем, Юрий Лужков заявил твердо - жители реконструируемых кварталов не должны покинуть свою малую родину. По словам Александра Кузьмина, главный принцип, прописанный в документе, - это комплексный подход к обновлению жилья. Реконструировать станут не отдельные здания, а сразу целые кварталы. Только такой механизм позволит привлечь сторонние инвестиции, а это очень важно. Ведь город не намерен быть инвестором в этом деле. Его функции, как было отмечено на заседании, - это подготовка всей документации по кварталам, проведение конкурсов по отбору компаний и контроль над процессом перестройки. В столице в самом разгаре осуществление программы по сносу старых пятиэтажек, ветхих зданий и строительству на их месте нового жилья. К концу прошлого года уже 50 процентов домов, выработавших свой ресурс, исчезли с лица земли. И казалось бы, городским властям еще есть чем заняться. Но они успокоиться не могут, да и не хотят. Ведь в Москве полно домов, которые требуют либо серьезного капитального ремонта, либо хорошей реконструкции. Как сообщил глава Москомархитектуры Александр Кузьмин, сейчас в городе "проживает" около 18 млн. кв. метров пятиэтажек не сносимых серий (к примеру, 510, 511, 515), которые составляют почти 10 процентов от общего объема жилого фонда. Так вот, почти все они уже морально устарели - у них не самая лучшая планировка, они не имеют лифтов, мусоропроводов и т. д. Причем с каждым годом в столице увеличивается количество зданий, требующих ремонта или реконструкции. А потому было решено, проблему не откладывать в долгий ящик и замяться ею прямо сейчас. В итоге на свет появилась среднесрочная программа (на 2004 - 2006 гг.), посвященная этому актуальному вопросу. Как рассказал Александр Кузьмин, в упомянутых 45 кварталах общая площадь жилого фонда составляет 5,6 млн. кв. метров, так вот, 2,5 млн. - это как раз морально, да и физически устаревшие пятиэтажки. Из них 1 млн. кв. метров ждет капитальный ремонт, 300 тыс. реконструируют, остальное снесут. В итоге только благодаря модернизации и строительству новых домов площадь жилья в этих кварталах увеличится почти на 3 млн. кв. метров. А это, в свою очередь, приведет к необходимости возводить новые социальные объекты. Так, в "пионерных" кварталах, сообщил заместитель руководителя столичного Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Руслан Ростовцев, намечено построить или увеличить площадь школ на 210 тыс. кв. метров, поликлиник - на 200 тыс. и т. д. Всего в Москве насчитывается 569 кварталов (30 процентов от общего количества), в которых преимущественно расположены пятиэтажки, не подлежащие сносу. В ближайшие три года подвергнутся модернизации 175, причем 45 из них станут пионерами в деле обновления. Последние уже имеют всю необходимую документацию. При этом к зданиям станут подходить индивидуально: одни будут капитально отремонтированы, другие реконструированы (надстройка дополнительных этажей, пристройка лифтов, мусоропроводов и т. д.). Наконец, третьи просто снесут и на их месте построят новые дома. На заседании, правда, прозвучало предложение о перераспределении доходов. Город ведь получит свою долю от реконструкции заведомо "привлекательных" кварталов, так вот эти деньги надо направить на поддержку малопривлекательных сородичей. Причем все эти инвестиционные сложности говорят о том, что обновлением жилых районов смогут заняться только крупные компании. Им вполне по силам пойти вначале на крупные затраты, чтобы затем получить отдачу. Чего стоит только одно переселение из сносимых и модернизируемых домов. Также на заседании был поднят инфраструктурный вопрос - увеличение жилого фонда потребует перестройки инженерных сетей, причем не только внутриквартальных, но и магистральных. А это все требует немалых денежных вливаний. А откуда их взять? Руководители надеются, что большая часть затрат все же ляжет на плечи инвесторов, которые займутся реконструкцией кварталов. Но здесь есть одна закавыка - не все территории одинаково привлекательны с инвестиционной точки зрения. На заседании было признано, что примерно треть кварталов, подлежащих реконструкции, имеют низкую, а то и нулевую рентабельность. Так, еще в прошлом году была разработана вся документация по одному из микрорайонов в Северном Измайлове, но на конкурс он так и не был выставлен. Расчеты показали, что инвесторам он будет не интересен. Пришлось переделывать проект и вводить в план строительство общественного центра, и лишь тогда, как говорится, квартал "заиграл". А на других территориях и ввод дополнительных коммерческих объектов ситуацию не спасает. Впрочем, Юрий Лужков на заседании твердо заявил - при реализации программы люди должны остаться на своих местах, их трогать нельзя. Но дело это непростое, так как Квартал - это не город, площадь его небольшая, и как полностью учесть человеческий фактор - еще вопрос. Но тем не менее процесс, как говорится, в Москве уже пошел. Компания "Тема" приступила к реконструкции двух кварталов в Северо-Западном округе, на подходе микрорайоны в Новых Черемушках и районе Обручевский и др. При этом, отмечали выступавшие, представленная программа - это первый опыт. После ее отработки необходимо будет разработать долгосрочную программу, которая уже позволит преобразовать все 569 кварталов. Но все вышенаписанное касается технических аспектов, а мы, пожалуй, забыли про самое главное - а как жители отнесутся к перестройке своей малой родины. Например, только реконструкция 45 упомянутых кварталов приведет в беспокойство примерно 300 тысяч горожан. Префект Юго-Западного округа Валерий Виноградов рассказал, что на его территории уже имеют документацию 22 квартала, но работать с населением начали только по трем. По его словам, жителям весьма трудно, к примеру, объяснить, почему у двух одинаковых домов разная судьба - один сносится, а другой реконструируется. Возникает масса других вопросов, но больше всего людей волнует, а не придется ли им покинуть свою малую родину из-за масштабной перестройки. ОФИЦИАЛЬНО Сергей Оcипов ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Кварталы, подлежащие комплексной реконструкции в 2003 - 2004 гг. СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Хорошово-Мневники, кв. 73, 77, 79, 80 Покровское-Стрешнево, мкр. 14, 15 Северное Тушино, мкр. 1 Таганский, кв. 1202, 1874, 1875, 1940, 2002 - 2008, 2016, 2023 Пресненский, мкр. 60, кв. 2414, 2418 - 2426, 2430 Замоскворечье, кв. 1295 Хамовники, кв. 2527, 252 Беговой пр. д. 7, д. 8, д. 11 СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Беговой, кв.7a, 76, 8а СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Марфино, кв. 48 - 48а, 49 - 49а, 50, 51- 52 Бутырский, кв.79 - 79а, 80 Марьина Роща, мкр. Г. 9 Алексеевский, мкр. 44 - 46 Бутырский хутор, 109 Останкинский, мкр.15 - 16 Беговая ул. д. 17, к, 2 Войковский, кв. 53, 55, 57 Тимирязевский, кв. 65 - 74, 76 Аэропорт, кв. 4/16а Головинский, кв. 4, мкр. 13, 14 Бескудниковский, мкр.8 ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Академический, мкр. 3, 8с, 9с, 13 Зюзино, мкр. 14, 15, 25 - 31, 36, 40 - 42 Черемушки, кв. 29 - 30, ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Фили-Давыдково, кв. 58 - 60, 65, 87 Дорогомилово, кв. 23 Очаково-Матвеевское, кв. 2 Кунцево, мкр. 31 - 34,кв. 30 Можайский, кв. 71 - 72, 75, 78 - 80, 107-110 Филевский парк, кв. 52 ул. Цурюпы, д. 1 К. 1, 2, 3, 4 Обручевский, кв. 26 - 27 Коньково, мкр. 3 - 4, 6 Котловка, мкр. 105, 106- Гагаринский, мкр. 1, 2, 25, 26 ул. Профсоюзная, д. 47, 49, 51, 53 Черемушки, кв. 24 - 25, ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Измайлово, мкр. 15 - 17 Богородское, мкр. 86, Ивановское, мкр. 40 - 52 Перово, мкр. 21 - 22 Ceв. Измайлово, мкр. 39, 41 - 42 Новогиреево, мкр. 40 Преображенское, мкр. 4 - 6, 8 - 11 ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Нагатинский затон, кв. 7 Нагорный, кв.70 - 72 Нагатино-Садовники, мкр. 1а Нагатино, мкр. 1 Царицыно, мкр. 2а, 2б Южное Чертаново, мкр. 27 Бирюлево-Западное, мкр. 1 Даниловский, мкр. К Перечень территорий для разработки градостроительной документации ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Рязанский, кв. 126, 128а Кузьминки, мкр. 115, 116, 118 - 120 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ в 2005-2006 гг. и проведения конкурсов д. 10, стр. 1; Пресненский Волков пер., д. 7 - 9, стр. 1, 2, 3 Средний Тишинский пер., д. 3; пр. Мира. д, 56, стр. 2 кв. 959: 1-й Коптельский пер., д. 9, стр. 2 Басманный мкр. 32, кв. 301, 302, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310 кв.109 Замоскворечье кв. 1276 Таганский кв. 1874 д. 14, стр. 1 Мещанский кв.848 кв. 872: 2-й Троицкий пер., д. 6, стр. 1 мкр. 29: кв. 259, 260, 261, 262 кв. 939: Банный пер., д. 6; ул. Ангарская, д. 2, корп. 1, корп.2 СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Аэропорт Беговой Тимирязевский Западное Дегунино СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Бутырский кв.109 Марьина Роща кв.28а ул. Талдомская, д, 1, стр. 3 мкр. 11 Левобережный мкр. 1, 2 Коптево ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИ ВН ЫЙ ОКРУГ Рязанский кв. 7, 9, 13, 15, 122 Южнопортовый мкр. Г, Д, Н, О, М, Л, Е Текстильщики кв. 110, 111 Лефортово мкр. 3, 6 Люблино Нижегородский кв. 77, 78, 79, 80 Кузьминки кв.113, 117а, 118а Капотня кв. 1, 2, 3 Выхино мкр. 136, 137, 138 Печатники ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Богородское кв.18б, 15б - 16б, 19б Северное Измайлово мкр. 43 - 45 Измайлово мкр. 3, 12, 13, 21, 22, 24, 25, 32, 33 Соколиная Гора мкр. 8м, 7с, 8с - 13с Сокольники Перово кв. 15 - 18, 11, 12, 23, 24, 68 Преображенское мкр. 3 - 5 Новогиреево п/зона 55 кв 19 - 26, 28 - 34 - 36 д. 2, к. 1 Батюнинская ул., д. 1 д. 3 д. 2, к. 2 1-я Курьяновская ул. д. 5 ЮГО-ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Академический кв. 3а, 48 - 50 Южное Бутово Гавриково в границах ул. Веневская, ул. Адмирала Лазарева, ул. Поляны, Аллея Витте мкр. А1, Д1 Черемушки мкр.32, 33 - 34 Зюзино кв. 37, 38 Котловка кв. 18, 19, 69, 69а, 103 ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Бирюлево - Восточное мкр. 3 Нагатинский затон мкр. 5 Нагорный Жилой квартал по нечетной стороне Варшавского ш., между Нахимовским просп. и ст. м. "Варшавская" Нагатино - Садовники мкр.16 Даниловский кв. 4, кв. 11 мкр, Б, В Донской кв. 51 Царицыно мкр. 3, 4, 14 Центральное Чертаново Территория на пересечении ул. Красного Маяка и проезда № 5415 Б. Филевская ул., вл. 26, 28, 30, 32, 32а, 32д ЗАПАДНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ Дорогомилово кв. 35, 36 Фили - Давыдково кв.123, 124, 125, 126 Можайский кв. 68, 92-98, 112, 114 Очаково - Матвеевское мкр. 1, 2 - 3 Кунцево пос. Рублево Филевский парк кв. 47, 48, 49 Главная --> Публикации |