Главная --> Публикации --> Вао — зеленый, спортивный и... неделовой Швыдкой и лужков объединились против наполеона Владимир путин дал военным ипотечную надежду Еще в полях белеет снег Строители элитного жилья принялись за торговые центры

Обмен или мена? Есть разница!

С каждым годом на вторичном рынке недвижимости появляются новые возможности приобретения и отчуждения квартир. Но не всегда новое – это нечто совершенно незнакомое. Чаще всего новое – это хорошо модифицированное старое. Вот и обмен с меной плавно перетекли в альтернативную покупку-продажу. Так это звучит на профессиональном языке риэлторов. А что это такое по сути своей? Давайте разберемся.

– обмен – это когда обе или одна из сторон являются не собственниками своего жилища, а его нанимателями. То есть, по сути, это обмен ордерами между нанимателями. Оформляется сделка в органе местного самоуправления. Более точное определение данной процедуры, а также ее правовое регулирование вы можете найти и самостоятельно изучить в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и в «Жилищном кодексе РФ»;

Эти два почти одинаковых слова таят в себе много различий, не зная которых, вы лишаете себя выбора. Дело в том, что именно в их различии и содержится многообразие вариантов приобретения-отчуждения жилья. Не буду вас держать в неизвестности. Вот эти различия:

А вот и варианты, из которых вы всегда можете выбрать наиболее удобный для вашей ситуации:

– мена – это сделка, где обе стороны являются собственниками своего жилища. Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации. В основном регулируется Гражданским кодексом РФ.

2) обмен двух неприватизированных квартир – «чистый» обмен;

1) обмен приватизированной квартиры (или квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена) на неприватизированную – «смешанный» обмен;

Три варианта… Какой из них ваш?

3) мена приватизированных квартир (или квартир, полученных ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена) – «чистая» мена.

Помимо сложности при оформлении такой сделки, вторым недостатком «смешанного» обмена является то, что новый наниматель муниципальной квартиры не сможет ее приватизировать, если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Впрочем, если вы не желаете приватизировать полученную по обмену квартиру, либо проживающие совместно с вами члены семьи не использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию – то второй недостаток вам не помеха.

У каждого из трех вариантов, безусловно, есть свои особенности. Самый непростой из них – это «смешанный» обмен, так как в такой сделке участие принимают квартиры с двумя разными правовыми статусами: одна – муниципальная, другая – в собственности у физического лица. В результате «смешанного» обмена бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником уже приватизированной квартиры (либо квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок), а бывший собственник, наоборот, становится нанимателем.

Продолжение статьи, где будут рассмотрены другие особенности «чистого» обмена, а также о «чистой» мене и альтернативе читайте в следующем выпуске «Вашего консультанта». Желаем удачи!
Рынок аренды жилья в Москве начал формироваться еще во времена монголо-татарского ига, и никакие экономические и социально-политические изменения не смогли свести к нулю его активность. Как бы ни называлась страна, в которой находится город и каким бы ни был статус города, спрос на временное жилье был, есть и будет.

Процедура «чистого» обмена муниципальных (или неприватизированных) квартир теоретически выглядит проще, чем вышеописанный «смешанный» обмен, но на практике вы этого можете и не почувствовать. И вот почему. Ваша задача – собрать пакет документов и написать заявление в Мосжилсервис. Это просто? Судите сами. Во-первых, заявление должно быть заверено в жилищно-эксплутационной организации по месту нахождения обмениваемой площади, а во-вторых, подписано всеми совместно проживающими совершеннолетними членами семьи, включая и временно отсутствующих. Из практики известно, что как раз на таком согласии членов семьи спотыкается, а иногда и останавливается весь процесс обмена, т.к. если согласие не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке обмена «наоборот» (когда вы возвращаетесь в свою прежнюю квартиру и оплачиваете все расходы и убытки, понесенные другой стороной сделки), либо принудительного обмена новой квартиры на помещения в разных домах или квартирах.

Некоторые проделывают эти операции стихийно, опираясь на здравый смысл и житейскую логику, другие обращаются к профессионалам рынка – риэлторам. Вопросов, которые при этом возникают, всего два. Где и какое жилье мне купить, чтобы максимально выгодно вложить деньги, и как мне с наибольшей выгодой распорядиться имеющейся пустующей жилплощадью. Для ответа на эти вопросы обратимся к статистической информации.

В настоящее время, благодаря развитию рыночных отношений и более-менее спокойной обстановке в стране, рынок аренды также развивается и принимает относительно цивилизованные формы. Наряду с вечными бабушками, сдающими комнаты, сдают жилье и люди, имеющие несколько квартир. И не за горами то время, когда откроются первые доходные дома. Люди, имеющие свободные деньги, все больше предпочитают вкладывать (инвестировать) их в недвижимость. Расчет верный. Доходы на вложенные средства не уступают банковским процентам, а в случае крайней необходимости деньги можно быстро вернуть с прибылью, продав недвижимость.

Приведенные данные позволяют примерно оценить ваши возможные доходы от сдачи квартиры внаем. Для более точной оценки рекомендую принять во внимание еще ряд факторов.

Основными факторами, влияющими на цену квартиры, являются количество комнат в квартире и ее месторасположения. Сводные данные о стоимости найма приведены ниже в виде двух таблиц.

Расположение дома и квартиры в самом доме. Если дом стоит рядом с оживленной проезжей частью, и окна квартиры выходят туда же, то квартира теряет часть своей привлекательности и, как следствие, меньше стоимость ее найма. Наличие рядом с домом магазинов и предприятий бытового обслуживания – наоборот, может цену повысить.

Удаленность от станции метро. Понятно, что чем дальше от метро расположена квартира, тем она дешевле. Исключения можно сделать только для квартир, расположенных в центре, или, в меньшей степени, для квартир, расположенных в местах с развитой сетью наземного транспорта.

Состояние квартиры. Всем понятно, что квартира с евроремонтом будет стоить дороже, чем та, в которой вчера был пожар. Сложность в том, чтобы найти золотую середину. Евроремонт необходим, если квартира находится в элитном доме, там он воспринимается как нечто само собой разумеющееся. В расчете на обеспеченных нанимателей можно сделать дорогой ремонт, если дом расположен в центре. Если же дом типовой конструкции и находится в районе массовой застройки, то вполне хватит косметического ремонта, комплекта мебели (только не той, которую пора бы выбросить, но она дорога как память) и набора бытовой техники. Этот набор, состоявший раньше из холодильника и ламповой радиолы, сегодня все чаще включает в себя еще и стиральную машину, телевизор и т.д.

Этаж, на котором расположена квартира. Первые и последние этажи традиционно пользуются меньшим спросом и сдаются дешевле.

Наличие в квартире телефона. Думаю, что комментарии излишни.

Тип дома и состояние подъезда. Человек, ищущий жилье, пусть даже временное, все равно руководствуется правилом «мой дом – моя крепость», поэтому ветхий дом и грязный подъезд могут существенно снизить цену.

Еще о людях, которые снимают жилье и благодаря кому формируется спрос на рынке аренды. Их можно разделить на две категории – на москвичей и приезжих. Москвичи, это, как правило, молодые люди, одинокие или семьи, которые уже сами зарабатывают себе на жизнь и хотят жить самостоятельно, отдельно от родителей. Они формируют наиболее стабильную часть спроса, которая не зависит от сезонных колебаний. И жилье они, как правило, хотят снять на длительный срок, возможно, до тех пор, пока не купят свое собственное. В эту же категорию можно отнести и приезжих, которые приехали в Москву и хотят остаться здесь жить. Что касается тех, кто приехал временно, то это, как правило, студенты, а также сезонные рабочие и торговцы. Последние стараются приехать в Москву к концу лета – началу осени, так как лето – сезон отпусков, и торговля идет довольно вяло.

Ко всему вышесказанному хочется добавить, что недвижимость традиционно является самой стабильной сферой вложения денег, поэтому не всегда имеет смысл пытаться сдать квартиру лишь бы кому, но по максимальной цене. Если цена найма выше, чем в таких же квартирах в районе, значит, снимут квартиру люди, которым жилье нужно очень и очень срочно, и при этом продолжат свои поиски. И конечно, стоит присмотреться к будущим жильцам. Что это за люди, и не обернется ли высокая плата за квартиру завтра неприятностями для вас. Настраивайтесь пусть не на максимально возможный, зато стабильный доход.

Приведенные ниже два графика иллюстрируют соотношение спроса и предложения квартир различных ценовых диапазонов.

Пик спроса на жилье приходится на август, что связано как с началом учебного года, так и с тем, что многие, кто сдавали свои квартиры на лето, уезжая на дачу, возвращаются в город. Вместе с тем, начинает активизироваться и торговля. Небольшое увеличение спроса в январе-феврале, скорее всего, связано с зимними экзаменационными сессиями и оживлением торговли во время новогодних праздников.

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры пользуются еще меньшим спросом. Как уже было сказано, основные наниматели квартир сегодня это молодые люди или семьи, которые стараются накопить деньги на собственное жилье, студенты или приезжие рабочие и торговцы, которые также стараются экономить на чем только можно, в том числе и на жилье. Возможно, что цены в этом сегменте рынка опустятся, но возможна и ситуация, что дальнейшее понижение цен станет невыгодно, и многие из этих квартир будут выставлены на продажу.

На диаграммах видно, что наиболее ликвидными являются квартиры, цена найма которых находится в двух диапазонах: $251-350 и $351-45 Из них наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры, что соответствует ценовому диапазону $251-35 Ценовой диапазон $351-450 включает в себя более дорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя в целом предложение двухкомнатных квартир несколько превышает спрос, что говорит о возможном снижении цен найма в этом сегменте рынка.

Таким образом, на сегодняшний день, проще всего сдать недорогую одно- или двухкомнатную квартиру. Они же являются и самыми перспективными объектами для инвестирования. Более дорогие двухкомнатные, а также трех- и четырехкомнатные квартиры могут приносить доход, но их КПД будет весьма низким, и как объекты для инвестирования они подходят гораздо меньше.Что касается рынка элитного жилья, то он явно переживает «кризис перепроизводства», и сегодня его перспективы весьма неопределенны.

Интересная ситуация складывается на рынке элитного жилья. Предложение превышает спрос в восемь раз, что говорит о явной перенасыщенности рынка. При этом, в предыдущем ценовом диапазоне (751-1000 USD) предложение превышает спрос в два раза, поэтому «резерв прочности» у рынка элитного жилья отсутствует. В данном случае можно говорить о явной потере привлекательности элитного жилья как способа инвестирования. В случае же, если владельцы элитного жилья не найдя нанимателей, начнут продавать свои квартиры в массовом порядке, то неизбежно и снижение их цен и при продаже. Не берусь предсказывать прибыльность или убыточность инвестирования в элитное жилье как в объект строительства для последующей продажи, но, как показывает диаграмма, возврат средств путем сдачи жилья внаем будет, скорее всего, невозможным.

«Золотое Подмосковье»


В начале весны начинается активная пора на рынке аренды загородной недвижимости. Спрос на нее значительно превышает предложение. Поэтому шанс заработать, отдавая дом на время в чужие руки, имеют как владельцы дорогих коттеджей, так и обычных «фазенд» на шести сотка.

Самая дорогая недвижимость – это благоустроенные коттеджи недалеко от МКАД на престижных направлениях (Рублево-Успенское, Калужское, Рижское). Инфраструктура таких домов ничуть не уступает инфраструктуре московских квартир в элитных домах. К этому стоит добавить такие непременные атрибуты «золотой» загородной жизни, как бассейн, баню, большой земельный участок с лесной растительностью, цветочными клумбами и газоном, а также наличие «приличных» соседей. Близость водоема и леса только повышает арендную плату такой недвижимости.

Риэлторы делят арендуемые дома и дачи на две категории: за первую арендаторы готовы отдавать от 1000 долларов и выше в месяц, вторая группа – все, что ниже этой суммы.

Внакладе не останутся и владельцы домов в стародачных местах (до 25 км от МКАД). Так, аренда бревенчатого двух-этажного дома (площадь – 100-150 кв. м) с АОГВ и телефоном, баней на участке (его площадь 10-15 соток) обойдется в $1-1,5 тыс. в месяц. Особенно много таких предложений поступает из Переделкино, Загорянки, Валентиновки, Ватутинок, Трудо

Верхняя планка цены за такие дома может поражать воображение. Например, за дом на Николиной Горе с пятью спальнями, джакузи, бассейном, участком с лесной растительностью на площади 40 соток (телефон, отопление, санузлы, естественно, подразумеваются) хозяева просят $12 тыс. в месяц.

Впрочем, в этих же поселках можно найти дома и за 500 долларов в месяц. Это когда их владельцы сдают строение «по частям”: одному арендатору – первый этаж, второму – второй. Еще один вариант – делить с хозяевами дом. Это когда они вас рассматривают как сторожей: в будние дни вы присматриваете за дачей и всеми посадками на ней (если надо – поливаете), а в выходные – или терпите их присутствие, или уезжаете в Москву на «помывку». Как ни странно, этот вариант среди арендаторов пользуется самым большим спросом.

По Сеньке и шапка

Эта сумма многократно возрастает, если в доме есть «удобства», участок велик и радует глаз, а вокруг – «сельская идиллия». Под ней, в первую очередь, подразумеваются большие водоемы (например, Клязьминское, Пироговское, Истринское водохранилища), девственный лес (в основном на севере области), а также теннисные корты и другие спортивные сооружения (так, очень кстати будет соседство парка «Волен»).

С удалением от МКАД падают и цены на аренду дач. Понятно, что за 40 км и далее от Москвы коттеджи и дворцы практически не возводятся (исключение – Абрамцево). Но даже владельцы 6 соток и дощатого домика могут рассчитывать найти постояльца. Правда, и заплатит он за пребывание немного — 50-100 долларов в месяц.

Когда снимать и сдавать

Не помешает и гарантия, что на время аренды хозяин на участке будет появляться нечасто. Все эти факторы могут дать шанс попросить владельцу за обычный брусовый дом площадью 40-60 кв. м на участке 8-12 соток 400-600 долларов в месяц.

А вот для арендатора февраль и март – наиболее удачные месяцы. Во-первых, конкуренция среди желающих снять домик не так велика, а во-вторых, есть возможность сбить цену на 5-10 процентов.

Самое «выгодное» время для сдающего загородную недвижимость – апрель-май. Цены в это время максимальны. Как правило, весной присматривают недвижимость семьи, желающие вывезти детей летом на природу. Чаще всего они предпочитают не торговаться, но при этом всецело полагаются на мнение детей, ведь для них все это и затевается.

Как искать сдаваемые в аренду дома

Сразу на год снимают дачи, по словам риэлторов, романтики и люди свободных профессий, а также те, кто ведут строительство дома в данной местности. Удобно: и прелести пейзанской жизни, и присмотр за стройкой обеспечен. Кстати, аренда недвижимости на год и обходится дешевле. Минимум на 30 процентов.

Самый надежный и дешевый вариант — расклеенные объявления на пригородных станциях, автобусных остановках и прочих оживленных местах в дачных поселках. Таким способом себя в основном рекламируют пожилые владельцы дач.
О том, что жилищный вопрос является самым болезненным для военнослужащих, говорили уже не раз. Каждый второй человек в погонах сегодня остро нуждается в жилье: это порядка 520 тысяч семей. По данным Главного управления кадров Минобороны РФ, в период с 1993 по 2003 годы из армии уволились около 230 тысяч офицеров. Около 70 % выпускников военных учебных заведений пишут рапорты на увольнение сразу же по прибытии к месту службы, а затем предпочитает переквалифицироваться в менеджеров. Причем в основной массе случаев у них это хорошо получается – сказывается армейская закалка. Никто не спорит, стране нужны умные, талантливые менеджеры. Но кто тогда будет нас защищать?

Самые дорогие варианты проходят через риэлторские агентства (от 1 тыс. долларов и выше). Объявления о домах попроще печатают специализированные СМИ по недвижимости. Но и тут есть риск натолкнуться на посредников. А ведь им приходится отдавать за услуги до 500 долларов.

По мнению авторской группы проекта, в течение трех-четырех лет можно обеспечить жильем не только военнослужащих, но еще несколько категорий граждан. Данный алгоритм позволяет полностью снять нагрузку с бюджета по строительству жилья для военных. Особенность технологии заключается еще и в том, что она позволяет обеспечить жильем не только представителей силовых министерств и ведомств, но еще ряд категорий населения, которым государство должно предоставить квартиры.

В Общероссийском профсоюзе военнослужащих устали ждать милости от государства. В конце января в Центральном Доме журналиста военные ученые представили уникальный алгоритм решения жилищной проблемы военнослужащих: «Технологию опережающего финансирования государственных программ».

Плюсы алгоритма очевидны. Военнослужащие создают дополнительный доход бюджету, не используя при этом федеральные средства. Но тут возникают обоснованные вопросы: кто и на каких основаниях станет инвестором? Законодательная база гарантирует возврат средств, но будут ли чиновники их отдавать? Ведь основная проблема – выполнение государством своих обязательств. Заместитель председателя Комитета ГД РФ по социльной политике Владимир Васильев высказал сомнения по поводу способов возвращения бюджетных средств. На что разработчики замечают, что в стране огромное количество предприятий с долгами перед государством. Они и могут выдавать кредиты военным, тем самым переходя в разряд инвесторов и участвуя в создании валового продукта. Таким образом, должник приносит реальную прибыль и перестает быть должником, способствуя улучшению благосостояния государства.

Механизм прост. Закон о статусе военнослужащего гарантирует получение жилья за счет бюджетных средств. В связи с тем, что государство не выполнило свои обязательства перед военнослужащим и не предоставило ему и его семье жилье в предусмотренные законом сроки, он приобретает статус Кредитора РФ. Пользуясь своим правом на самозащиту (ст. 12 ГК РФ), он имеет основания самостоятельно выбрать инвесторов и с помощью привлеченных ресурсов приобрести жилье за счет должника, то есть государства. После того как жилье построено и распределено, граждане через своего поверенного (Общероссийский профсоюз военнослужащих) предъявляют требования к казне РФ компенсировать затраты на строительство. Построенный таким образом дом является незапланированным приростом внутреннего валового продукта. Государство же получает незапланированную прибыль в виде созданного внутреннего валового продукта и порядка 40 % стоимости построенного дома в виде налогов, поступивших в казну в процессе строительства. Таким образом, российская экономика инвестируется на колоссальную сумму.

Руководитель авторского коллектива проекта Виктор Рабинович подчеркивает, что технология опережающего финансирования, конечно, не панацея от всех жилищных проблем военных, но она создаст благоприятный климат для других сфер, для ипотеки в том числе. Сейчас бюджетники и военные практически не приобретают жилье через ипотеку – пока это прерогатива состоятельных граждан. Порядка 2,7 миллиона семей не имеют своей собственности. Только благодаря привлечению инвестиций можно решить эту проблему глобальным способом.

Уже есть четыре иностранных инвестора, готовых вложить свои деньги в строительство жилья для российских военнослужащих. Но военные ученые ждут российских, рублевых вливаний, чтобы поднять именно отечественную экономику. На пресс-конференции в Центральном доме журналистов был представлен первый российский инвестор – Сергей Алагузов, вице-президент Оренбургской благотворительной компании. Предприниматель отдает себе отчет, что риск невозвращения вложенных капиталов в России составляет 96 процентов. Тем не менее, Сергей Александрович уверен, что в этом случае возврат будет: даже если государство не выполнит свои обязательства, по подсчетам, построенный дом высоколиквиден и принесет как минимум 74% прибыли. Хотя в таком случае военные останутся без долгожданных квартир.

Военные заявляют, что готовы биться за эту идею до конца, им не привыкать – состояние борьбы для них норма.

Данную технологию поддержало большинство губернаторов. Но пока Госстрой – единственное ведомство, которое поверило в программу и село за стол переговоров. Минфин и Минэкономразвития предпочитают отмалчиваться. Поэтому сегодня главная задача Общероссийского профсоюза военнослужащих – привлечь внимание к этому вопросу и обсудить его со специалистами всех ведомств. Если Минфин одобрит идею, технология опережающего финансирования немедленно начнет приносить результаты.



Главная --> Публикации