Главная --> Публикации --> Как стройкомплекс будет бороться с мздоимством? Дом за рубежом. дешево, еще дешевле Рента как пожизненное содержание с иждивением У лужкова отнимают москву Площади дальних поселков растут

Мы должны разработать особый механизм регулирования правового положения сельхозземель, отличный от общих правил, действующих в отношении недвижимого имущества, -- призвал глава комиссии, первый вице-премьер Виктор Зубков, открывая заседание. Особое внимание к сельхозземлям понятно: они пригодятся и по прямому назначению, и для строительства жилья. Вопрос лишь в том, что выгоднее, и не на ближайшие год-два, а на более отдаленную перспективу, чтобы радикальные попытки решения квартирного вопроса не привели к исчезновению с прилавков отечественных продуктов.

Вчера правительственная комиссия по развитию агропромышленного комплекса решала, сколько земли нужно крестьянам, а чем можно поделиться, например, со строителями. Но сначала нужно разобраться с правами на треть всех сельхозземель страны, а потом говорить о дележе. Уже в этом году будет подготовлена концепция совершенствования организационно-экономического и правового обеспечения регулирования земель сельскохозяйственного назначения, а также появятся предложения по созданию единого государственного реестра земель сельхозназначения.

Земли у нас действительно хватает. Хотя в период с 1993 по 2006 год площадь пашни и сократилась на 10 млн гектаров, оставшиеся 121 млн составляют 9% от всех сельхозземель мира. Однако почти пятая часть (18%) из этих земель не используется по назначению. И как-то изменить эту ситуацию на сегодняшний момент сложно, около 26% земельных долей все еще не востребованы собственниками, а из востребованных госрегистрацию прав прошла лишь треть землевладельцев. Все это мешает вовлечению земель в легальный оборот -- хоть сельскохозяйственный, хоть любой другой.

Но глава Минсельхоза Алексей Гордеев не хочет ставить вопрос так остро. В ответ тем, кто вслед за премьером Владимиром Путиным считает его собакой на сене (так образно премьер охарактеризовал позицию министра в начале месяца, говоря о нехватке площадей под строительство домов), г-н Гордеев заявил, что проблема излишне политизирована, у нас нет никаких противоречий по поводу того, чтобы часть земель уходила на другие нужды, в частности под строительство жилья. Сельскохозяйственной земли столько, что мы, как я уже не раз говорил, можем предоставить ее под строительство жилья сотням миллионов граждан,-- демонстрировал чудеса щедрости министр сельского хозяйства.

Одним из основных вопросов повестки заседания комиссии было сокращение списка оснований для перевода земель из одной категории в другую. Сейчас решения по сельхозземлям принимают региональные власти, основываясь на собственных соображениях. Земельный кодекс, который регулирует этот процесс, такие возможности дает, но критерии перевода земель в нем прописаны туманно. Нужно конкретизировать, -- говорят в Минсельхозе, и дать местным властям методические указания, как эти критерии использовать.

Правительство намерено серьезно взяться за земельное законодательство. Приоритетные направления деятельности наметил первый вице-премьер Зубков -- это упрощение процедуры кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки, уточнение критериев ненадлежащего использования земельных участков, разработка механизма соответствующих штрафных санкций, конкретизация оснований перевода земель из состава сельскохозяйственного назначения в другие категории с выплатой соизмеримой компенсации. Минсельхоз предлагает упростить процедуры деления участков в счет земельных долей, а также возложить часть расходов по землеустройству на федеральный и региональные бюджеты. Кроме того, ведомство полагает, что права землепользователей нужно расширить, в частности увеличить срок предоставления земель в аренду до 25 лет.

Процесс уже пошел: в этом году значительно увеличены посевы прежде всего под зерновыми -- и прибавка урожая будет в том числе за счет этого показателя. Мы подходим к тому моменту, когда земли сельхозназначения должны рассматриваться не как товар, а как общее достояние государства, работающее на решение общих задач, поэтому перевод земель должен носить публичный характер, с тем чтобы исключить спекуляцию и рейдерские захваты, -- отметил Алексей Гордеев. Полномочия по принятию решений останутся за регионами, но им предложат привлекать к процессу и общественные институты.

Пока государство разворачивает законотворческую деятельность, г-н Гордеев не боится, что не используемые сейчас по назначению сельхозземли будут захвачены для других целей. На самом деле они мало кого интересуют в качестве объектов для строительства или развития промышленных предприятий. Это все сегодня как зуд существует только в пределах Москвы, Санкт-Петербурга и других промышленных центров, но это лишь одна сотая от той земли, о которой мы говорим как о ресурсе для обеспечения продовольственной безопасности, -- заявил вчера министр сельского хозяйства. Тем более что, по его словам, в настоящее время есть экономический мотив для вовлечения неиспользуемых земель именно в сельхозоборот -- в условиях роста спроса на продовольствие российская земля начинает играть большую роль в обеспечении продовольствием не только нашей страны, но и других стран.

В России появится реестр сельхозземель; кадастровый учет, регистрация прав на участки и перевод сельхозземель в другую целевую категорию будут радикально упрощены. Длиннее станет срок аренды.

Все вышеизложенные предложения будут отражены в концепции совершенствования организационно-экономического и правового обеспечения регулирования земель сельскохозяйственного назначения, которая должна быть разработана до 15 сентября 2008 года. Кроме того, различные ведомства назначены ответственными за внесение изменений в федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и другие законодательные акты, подготовку проекта методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также за предложения по созданию единого государственного реестра земель сельхозназначения.

Сколько скажут
Сельскохозяйственной земли столько, что мы можем ее предоставить под строительство жилья сотням миллионов граждан, сказал министр Алексей Гордеев. Три недели назад премьер Владимир Путин призвал министра не использовать земли как собака на сене и выразил надежду, что у него не произойдет ведомственный сдвиг в сознании на этот счет. По данным Минсельхоза, в России сейчас 220,6 млн га сельхозугодий, а земель сельхозназначения 406,2 млн га.

Такие поручения дал Минсельхозу первый вице-премьер Виктор Зубков на первом заседании правительственной комиссии по АПК. Цель сделать землю привлекательным инвестиционным продуктом. Концепция совершенствования земельных отношений должна быть готова к 15 сентября.

Будут уточнены и критерии перевода сельхозземель в другие категории (например, под строительство жилья, дорог; см. об этом врез). Землепользователям аграрные земли нужно предоставлять в долгосрочную аренду на срок до 25 лет, заявил министр сельского хозяйства Алексей Гордеев.

Минсельхозу, Минэкономразвития и Минфину придется еще продумать финансирование землеустройства и кадастровых работ: предстоит создать единый реестр сельхозземель. А к 15 октября должны быть готовы поправки в закон об обороте земель сельхозназначения, упрощающие их регистрацию, кадастровый учет, выделение долей. Сейчас регистрация участка занимает сейчас 4-18 месяцев, отметил Зубков, назвав это безобразием.

Путаные правила выделения долей и регистрации участков привели к самозахватам и неконтролируемой скупке земель, отметил Зубков.

Площадь сельхозугодий сейчас 220 млн га. Россия владеет 9% мировых сельхозугодий, но из-за неэффективного использования земли ее доля в мировом аграрном производстве только 1,34%, констатирует замминистра сельского хозяйства Александр Петриков. Из 12 млн собственников земельных долей госрегистрацию прав прошли всего лишь 400 00 Невостребованными остаются 26% земельных долей это 28,5 млн га.

Регистрацию часто затягивают региональные чиновники, иногда чтобы попросить за это денег, говорит гендиректор ГК Русские фермы Андрей Даниленко. Операции с землей взяткоемки, но земля дорожает и предприятия все равно стремятся оформить ее в собственность, говорит Александр Ермоленко из ФБК-право. На оформлении земли теряются многие месяцы это снижает возможность покупки сельхозтехники, затрудняет нормальное использование земли, отмечает совладелец группы Разгуляй Игорь Потапенко.

Выделить участок процедура для обычного крестьянина почти невозможная, отмечает партнер Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Чаще всего пай в земельном участке получает член колхоза, это право может передаваться по наследству. Но чтобы выделить свою долю (определить границы этого участка), нужно провести анализ 150-200 других долей, что даже для 50 собственников дорогая и длительная процедура, отмечает Можаровский.

Инвесторы будут счастливы, если чиновники действительно создадут единый реестр сельхозземель и увеличат срок их аренды. Для инвестиций в сельхозпроизводство вопрос срока аренды крайне важен, говорит владелец ООО Максима (50 000 га в Ростовской области и Краснодарском крае) Борис Янковский.

Часто регионам не хватает кадров для работы с землей: у кадастровых специалистов в регионах низкая зарплата, отмечает Даниленко.

Сейчас единственный четко прописанный критерий, разрешающий перевод земель (всего их девять), стоимость гектара не должна быть ниже средней по району, говорит Можаровский. Остальное на усмотрение региональных властей, правила в каждом регионе свои, говорит Игорь Ткачев из Энсо. Их деятельность надо четко регулировать, добавляет Даниленко.

Меньше инвесторов заботит смена целевого назначения сельхозземель. Эту процедуру можно пройти быстро, за 2-3 месяца, если есть нужные контакты, говорит руководитель крупной агропромышленной корпорации. Помогают министерства имущества и сельского хозяйства. Как только земля переходит из сельхозназначения в другую категорию, она дорожает в 1,5-2 раза, говорит юрист Энсо Александр Тыкман.

Мода — тетка соблазнительная и бессердечная, ради которой человечество вечно идет на всевозможные жертвы. Широкомасштабно и от всего сердца. Чего только стоят небоскребы, вытянутые, как длинные шеи раскосых бирманок, или туго застроенный, словно стянутый корсетом, исторический центр старого города! И тем не менее не быть модными мы просто не можем. Ни в вопросах внешности, ни в вопросах недвижимости.

Сколько будет стоить государству реформирование системы управления сельхозземлями, пока не ясно. Минсельхоз, сказал Петриков, просил о частичном финансировании комплексных проектов по землеустройству 7,3 млрд руб. (это 25% землеустроительных издержек). Но правительство посоветовало найти необходимые средства из уже выделенных Минсельхозу денег.

О развитой инфраструктуре, доступности «Седьмого континента», ухоженной экологии или, упаси Боже, количестве несущих стен в самой квартире и речи не шло. Ребенок мог дышать «чистым» воздухом и по дороге в соседний гастроном, любимая собачка незатейливой породы — удобрять природу по соседству с подъездом.

Мода на недвижимость для Москвы — понятие относительно молодое, но отнюдь не легкомысленное. Оно заставляет уважать себя не менее онегинского дяди, причем, чем дальше, тем больше. Ну какие требования предъявляли к идеальной квартире и ее расположению московские граждане еще 10–15 лет назад? Чтобы она была. Это главное. Рожденные в дореволюционных домах или сталинских высотках могли отважиться на «эротическую фантазию» о размере (кухни) или высоте (потолков). Иногда можно было расслышать тихий диссидентский шепот на тему окон во двор. Но очень тихий. В основном же нормальный среднестатистический гражданин твердо помнил священную мантру: «Первый и последний этаж не предлагать», «Метро рядом».

Свинка-копилка
Состоятельный бизнесмен снял малиновый пиджак, остепенился и оброс жизненным опытом. Сквозь этот опыт он совершенно по-новому взглянул в глаза моде на недвижимость. И увидел ее гораздо ближе. Вплоть до внутренностей. Именных. На интерьерном подиуме появилась не только плитка от Версаче, диваны от Фенди и светильники от Гуччи, авторским стал и сам процесс сборки пространства.

В начале постперестроечных времен это райское неразделенное сознание было убито. Раз и навсегда. Подоспевший змий-соблазнитель уже приготовлял для новой Евы очередное сладкое яблочко, но та предпочла кирпич. Красный. Именно с него и началось первое модное дефиле частной застройки по подиумам Подмосковья. Россияне испокон веку (прошлого) были не равнодушны к этой «кирпичной» длине волны, и красные дома принялись плодиться, и размножаться, и населять подмосковную землю. Но не надолго. Многие дворцы размером ХХL — неопытные мечтания, реализованные неопытными профессионалами, — так и остались недостроенными. Романтический период «самостройка» закончился где-то к середине 90-х. Началась эра Haute Couture.

Кроме живого интереса к истории стилей и материальной культуры начала возникать и более насущная, прозаическая необходимость квартирного размножения. Например, каждому уважающему себя человеку непременно нужны представительские апартаменты, для деловых переговоров и корпоративных party, а также просто квартиры для семьи и жизни. Но в созданных под лозунгом «искусство для искусства» имиджевых квадратных километрах быт в стоптанных тапочках и махровых халатах чувствовал себя не уютно. Миновав этап искусствоведческий, модный маятник качнулся в противоположную сторону. Ближе к телу.

Как известно, аппетит приходит во время еды. Наиболее эстетически и финансово подкованные граждане принялись коллекционировать квадратные метры от известных компаний и модных архитекторов с не меньшей страстностью, чем их жены — наряды от великих кутюрье. Пожив некоторое время в стильном хай-теке от какого-нибудь с Большой буквы дизайнера... Наши граждане быстро замерзали глазами, терялись в прозрачности и, вспоминая недели, проведенные в «Рице», заказывали новые апартаменты в стиле сочувствующей человеческому бытию «вечной классики». Старые квартиры в основном шли в копилку.

В последние годы Запад одарил нас не только оптимистическим кинематографом, оздоровительной психотерапией и тонизирующим фитнесом, но и общей модой на здоровый образ жизни. Забота о собственном теле с дальним прицелом на адекватность духа породила массовое занятие спортом в личной жизни и экологическое направление в развитии моды на престижную недвижимость.

Дранг нах Вестен

Мода на Рублевку развивалась с запредельной скоростью и вскоре породила не только фантастические цены, но и массу вполне реальных проблем. Само название места гипнотизировало не хуже киплинговского горного удава Каа. Участки покупались без оглядки на инфраструктуру, наличие школ и детских садов, аптек, продуктовых маркетов и прочих бытовых глупостей. Впрочем, ходить на платформах или дышать в корсаже полной грудью тоже никогда не было удобно. Но главное — модно.

Модный маятник, проделав дугу, снова устремился в сторону загорода, революционно поставив традиционный образ жизни с ног на голову: жизнь делалась на лоне природы, а в городе проводился weekend. Начался широкомасштабный «марш на Запад», наиболее престижное и экологически чистое направление Ближнего Подмосковья.

В скором времени следующему поколению продвинутых граждан пришлось начать двигаться уже в других направлениях. Например, на ранее вовсе не модную Дмитровку. Почему именно туда? «Виновата тут наша традиционная политизированность вместе с модой на спорт, — рассказывает Андрей Патрушев, представитель агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty. — Раньше на первом месте был большой теннис, и практически у каждого на Рублевке имелся собственный корт. После прихода к власти Владимира Путина спортивные приоритеты поменялись, и самым модным видом спорта стали горные лыжи». Тут Рублевка пасовала. Дмитровское направление же максимально соответствовало требованиям развития лыжных курортов. Сегодня оно является обладателем нескольких элитных поселков, количество которых в течение следующего президентского срока скорее всего будет возрастать. Так что, смазывайте лыжи, господа!

Через несколько лет рублевская земля оказалась обетованной настолько, что в самом сердце завета с богами недвижимости избранный народ запросто мог остаться летом без воды, зимой без электричества. Что уж говорить о помехах с мобильной связью и подступах к Москве!

Совершенно очевидно, что для крупного бизнесмена выгодно жить рядом с крупным банкиром. Как и наоборот. Если деловой партнер живет на Остоженке, то никакое отсутствие парковок или возможности утреннего джоггинга не смутит бравого бизнесмена. Если на Рублевке, то любые пробки покажутся в розовом свете (главное вовремя надеть модные очки). Интересы дела превыше всего.

Скажи мне, кто твой сосед...
Кроме экологии, любви к власти и спортивной моды на выбор ареала обитания давно уже влияет и человеческий фактор. Кто живет с тобою рядом — вот это важно. Не только для тебя, но и для твоего бизнеса.

Первая и главная проблема — это практически полное отсутствие свободных площадей под новую застройку, что порой порождает такой малоинтересный продукт, как «элитная высотка». Есть и еще целый список проблем: своеобразие тамошнего архитектурного наследия, постоянная стройка под окнами, маленькие дворики, сложности с парковкой, постоянные пробки в центре и многое другое.

Кстати, об Остоженке. Для Москвы «последний писк» в центре раздается в первую очередь в районе Остоженки, которая была, есть и будет наряду с практически неприкосновенным Арбатом одним из самых перспективных исторических районов столицы. Жизнь в тихом центре является вторым, альтернативным (правильно сказать — противоположным) экологическому направлением моды на недвижимость последнего сезона. Впрочем, это не ново, жить в старом центре модно было всегда. Именно поэтому тут возникает проблем не меньше, а порой даже больше, чем с загородным вариантом.

Отреставрированный особняк впоследствии, разумеется, снова поступит в продажу, но уже по совершенно другой цене. Деньги, вложенные в ремонт и дизайн интерьера, пропадут безвозвратно. Поэтому при покупке квартир в домах «пенсионного» возраста хорошо бы заранее выяснить перспективный план развития района на ближайшие годы. Подобный риск гораздо чаще, чем проблемы с выгулом модной собачки (mastiff neapolitana) или собственного ребенка (homo sapiens), с отсутствием парковочных мест и малой пропускной способностью узких переулков, сподвигает потенциальных покупателей на приобретение недвижимости в престижных новостройках.

Весьма оптимистично застройщики и риэлторы смотрят на Патриаршие пруды, которые продолжают оставаться одним из наиболее привлекательных районов. С другой стороны, покупка апартаментов на Патриарших, как и в любом другом историческом месте Москвы, — вопрос деликатный. «Если вы состоятельный человек и приобрели квартиру в каком-нибудь красивом здании конца позапрошлого — начала прошлого века, одним словом, в доме a priori с деревянными перекрытиями, сделали там дорогой ремонт и счастливо себе зажили, не радуйтесь раньше времени. Вы наступаете на мину замедленного действия, — делится опытом архитектор Ирина Бордюкова. — На старые дома в престижном центре всегда идет охота, и крупные банки, выкупив подобный дом, под флагом реконструкции ветхих перекрытий (а столетние деревянные перекрытия могут оказаться таковыми в любой момент) вправе выселить жильцов в другой дом или район. Что уже случалось не раз».

В Москве победоносное шествие нового элитного строительства наблюдается в первую очередь в Западном и Северо-Западном районах. Благоприятная экология, близость лесопарковой зоны и Москвы-реки заставляют элитных застройщиков биться за каждую пядь земли не на жизнь, а на смерть. Моду следующего сезона наряду с «Алыми парусами» и «Триумф-паласом» представляют и старые, заслуженные топ-модели, такие, как район Юго-Запада и Кутузовский проспект. Последний в большей степени со стороны Поклонной горы.

Москва Футуристическая
Развитие моды на новостройки — процесс добровольно-принудительный. Загнать граждан железной рукой в светлое (т. е. с панорамными видами сквозь бесшовное остекление) будущее — не пустое обещание. Именно высотки и пентхаусы — в первых рядах модного и престижного дефиле. Важным аргументом в пользу малых небоскребов является не только новизна последних для столицы, но и ценимый во всем мире «высокомерный» вид из окна, часто обходящийся покупателю дороже самой недвижимости.

Быть ближе к власти — земной и небесной — непреодолимый соблазн для многих застройщиков и клиентов. И уж на это мода не пройдет никогда.
Все чаще загородное жилье рассматривается в виде идеальной альтернативы мегаполису, из которого пытаются временно или на ПМЖ перебраться на природу уставшие от стремительного темпа жизни горожане. Платежеспособный спрос на загородное жилье, который даже с учетом ограниченности предложения по отдельным направлениям достаточно велик, ежегодно увеличивается примерно вдвое.

В следующем году начнется строительство и элитного комплекса класса Б на Мичуринском проспекте. Здесь уже умудренные жизнью застройщики планируют создать не только традиционную для подобных комплексов инфраструктуру, но даже собственную специальную школу, где, например, для преподавания иностранных языков будут выписываться их зарубежные носители. «К одному из наиболее модных районов можно отнести и Воробьевы горы, — рассказывает Андрей Патрушев. — В следующем году за Поклонной горой, в районе бывшей ближней дачи Сталина, начнется строительство нового элитного комплекса «Ближние дачи». Также большое внимание планируют уделить обновлению Мосфильмовской улицы. Особенно перспективным считается и Китай-город». Как ни странно, тут еще остались свободные места с многообещающими видами на Кремль и близлежащие церкви.

Сегодня многие физические и юридические лица приобретают земельные участки не только под личные потребности, но и с целью вложения капитала и получения хорошей доходности. Следствием этого является высокая инвестиционная активность в коттеджном строительстве, сравнимая с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости.

Рынок загородной недвижимости — один из самых молодых и пока еще окончательно не сформировавшихся сегментов. Вместе с тем его с полной уверенностью можно назвать наиболее перспективным и доходным. С каждым годом рынок подмосковной недвижимости стремительно увеличивается в объеме и вовлекает в оборот все большие денежные средства.

Тенденции
Спрос сегодня ощутимо превышает уровень предложения. В силу ограниченности предложения уже долгое время сохраняется тенденция к стабильному росту цен по всем направлениям. Поэтому пока еще преждевременно говорить о ценовой стабилизации в данном сегменте рынка. Земли, пригодные для строительства, будут только дорожать, и темпы их роста скорее всего сохранятся на уровне прошлого года — в среднем до 50%.

Инвестиции в загородную недвижимость имеют высокую доходность. Так, вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести до 60% годовых в валюте. Наиболее же ликвидными являются стародачные поселки на престижных трассах, на которых ставки доходности могут превышать 140% в некоторых случаях.

Все более популярным становится строительство поселков, изначально ориентированных на сдачу домов в аренду. Помимо этого стал постепенно развиваться вторичный загородный рынок. В связи с этим многие дальновидные граждане начали приобретать новые дома для дальнейшей перепродажи. Доля представленных на продажу «немолодых» коттеджей составляет около 20%. Причем это пока еще только единичные объекты с оформленными на них имущественными правами.

Неудивительно, что именно на загородном рынке начинают активную коммерческую деятельность новые участники рынка, ранее никогда не занимавшиеся подобным бизнесом. Это сырьевые компании, банковские структуры, производители товаров народного потребления и продуктов питания. Поэтому потенциальные собственники все тщательнее подходят к вопросам ликвидности, степень которой рассматривается и при строительстве, и при покупке готовых домов. Причем степень ликвидности загородного объекта определяется спецификой спроса и предложения, месторасположения, наличием инфраструктуры и экологическими особенностями направления.

Основные факторы, оказывающие влияние на стоимость загородного жилья, традиционны. Это стоимость земли, желание покупателей приобрести участок дешевле и ближе к Москве и повышенный интерес к большим земельным наделам. Поэтому земля в хорошо зарекомендовавших себя поселках и участки в Подмосковье продолжают увеличиваться в цене. В свою очередь это увеличивает и себестоимость возводимого жилья. Анализ покупательского спроса показывает, что при выборе свободных земельных наделов и коттеджей предпочтение в первую очередь отдается исходя из направления, расстояния от МКАД и категории поселка.

Конъюнктура спроса
По данным специалистов агентства МИАН, сегодня многие потенциальные покупатели загородной недвижимости отдают предпочтения организованному коттеджному строительству и земельным участкам под застройку. По-прежнему высоким остается спрос на земли вблизи водохранилищ и с лесными участками. Именно на наделы, расположенные вблизи таких мест, на 50–60% к уровню прошлого года поднялись цены. Особенно это касается ликвидных участков площадью от 25 соток с коммуникациями.

Западное направление на рынке загородной недвижимости Подмосковья традиционно пользуется спросом, как самое экологически чистое. Однако по той же Рублевке, в пользу которой говорит высокоразвитая инфраструктура, однородная социальная среда и фактор престижности проживания, крайне мало свободных землеотводов, пригодных под коттеджную застройку. В этом году здесь участки со всеми коммуникациями продавались по цене $40–50 тыс. за сотку.

Основной рост цен в Подмосковье происходит на качественное загородное жилье в радиусе 15–30 км от МКАД вблизи водоемов или живописных лесных массивов и мест с развитой инфраструктурой.

Высоким спросом пользуется земля по Новорижскому и Калужскому шоссе, где близлежащие территории отличаются благоприятной экологией, хорошими подъездными путями и обилием стародачных мест. По Новой Риге в среднем сотка в 15 км от МКАД обойдется в $5700.

В последнее время элитные объекты стали появляться не только на Рублево-Успенском, Ильинском и Сколковском шоссе, но также на Калужском, Новорижском, Пятницком и Дмитровском направлениях.

Домашний статус
Спрос на землю во многом зависит от возводимой на участке недвижимости. Чем выше статус дома, тем больше должен быть участок. По данным агентства «Домострой», в этом году предпочтения отдаются коттеджам площадью порядка 250–350 кв. м со всеми коммуникациями, под «чистовую» отделку, с хорошими подъездными путями. Особенно динамично цены растут на самые «ходовые» объекты — $180–230 тыс. в радиусе 30 км от МКАД в охраняемых коттеджных поселках со всеми коммуникациями.

Как отмечают в агентстве МИАН, в 2003 году заметно увеличилось количество новых коттеджных поселков на Дмитровском и Ярославском направлениях. Заметно возросшая популярность этих трасс объясняется наличием разветвленной сети водоемов и живописных уголков, где средняя стоимость сотки в пределах 15 км от МКАД оценивается не менее $450 Из-за высокого уровня застройки и развития инфраструктуры возрос интерес у покупателей и к Пятницкому шоссе.

Пользуются спросом земельные участки и в уже организованных коттеджных поселках, где строительство закончено где-то на 80%. На сегодняшний день организованные коттеджные поселки занимают 30% общего количества предложения загородной недвижимости Ближнего Подмосковья. Дефицит предложений на рынке ощущается на объекты стоимостью $80–150 тыс. Это коттеджи общей площадью 120–180 кв. м и земельные участки от 12 соток.

По информации агентства МИАН, по-прежнему у покупателей среднего класса популярностью пользуются стародачные поселки, где исторически сложилось, что цены, как правило, существенно выше, чем в целом по данному направлению, и где, к сожалению, уже практически не встречаются предложения по продаже свободных под застройку участков. Эти участки интересны своим природным ландшафтом, развитой инфраструктурой и именитыми соседями.

По словам аналитика отдела вторичного загородного жилья департамента «Замосковье» агентства «Домострой» Ирины Зюзюкиной, в последнее время спрос на рынке загородной недвижимости приобретает все более четкие границы. Клиенты в большинстве своем имеют четкое представление о желаемом объекте и его позиционировании в так называемых «ценовых категориях».

Что касается удаленности от МКАД, то здесь наибольшим спросом по-прежнему пользуются участки и коттеджные поселки, находящиеся в непосредственной близости от Москвы в радиусе до 40 км от МКАД. По данным агентства МИАН, здесь прослеживается большой спрос на таун-хаусы метражом до 170 кв. м стоимостью менее $1000 за 1 кв. м. Территории, находящиеся на удалении более чем 40 км от МКАД, привлекают инвесторов своей пока еще не тронутой вмешательством человека природой. В частности, это можно сказать относительно участков вблизи Икшинского водохранилища, на которые в последнее время прослеживается рост спроса.

Интересна тенденция: для строительства дома VIP-класса площадью не менее 400 кв. м покупатели ориентируются на приобретение участков по 20–30 соток в небольших коттеджных поселках вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе не далее 20 км от МКАД. При возведении дома площадью до 250 кв. м предпочтение отдается участкам порядка 15 соток, расположенным в 30-километровой зоне от МКАД. И лишь под строительство недорогих объектов востребованы наделы до 12 соток, находящиеся за 50-километровой отметкой от МКАД по Ярославскому, Пятницкому, Калужскому направлениям, где стоимость сотки составляет $600–800.

В соответствии с классификацией, предложенной компанией Penny Lane Realty, на сегодняшний день на рынке представлены объекты бизнес-категории С (до $600 тыс.), высокой категории В (до $1,5 млн) и высшего уровня А (более $1,5 млн). Это весьма условное разграничение, и поэтому ценовые категории загородной недвижимости нельзя сравнивать с ценами на городскую недвижимость. Наибольшая доля рынка приходится на эконом-объекты класса С и стихийную коттеджную застройку. Однако основной ценовой прирост прослеживается на более малочисленные элитные поселки классов А и В, спрос на которые за текущий год вырос на 70%. Характерно, что с каждым годом все больше реализуются «голые» земельные участки, зачастую вместе с подрядом на строительство. Порядка 60% всех сделок приходится на земельные участки.

Прогноз
В следующем году рынок загородной недвижимости продолжит свое интенсивное развитие. На него по-прежнему будут притекать большие капиталы, и спрос опять существенно превысит предложение.

Что касается архитектурных предпочтений потенциальных собственников, то в этом году стало еще более очевидно, что спросом пользуются объекты малоэтажной застройки. Причем приоритет отдается утилитарным, но функциональным архитектурным формам. Клиенты в основном предпочитают скромный и рациональный скандинавский стиль, при этом отказываясь от множества нефункциональных помещений.

Сергей Ганусов
Менеджер отдела загородной недвижимости агентства «БЕСТ-Недвижимость»:
— Чаще всего покупают коттеджи, расположенные в непосредственной близости от города, в пределах 10–25 км от МКАД. В таком доме можно не только проводить отпуск или выходные, но и жить постоянно. Добраться до места работы хозяину не составит труда.
Иногда, прежде чем переехать в загородный дом, приобрести его или построить, человек нередко хочет испытать себя, посмотреть, насколько он к этому готов. Ведь в городской квартире ему не приходилось заботиться о том, чтобы зимой всегда работал котел, весной был посажен газон, а летом подметены дорожки. Поэтому, чтобы попробовать свои силы, мы рекомендуем взять коттедж в аренду.
В ближайшее время цены на загородные дома, безусловно, будут расти. Увеличивается спрос, дорожает земля, и, как следствие, растут цены на недвижимость.

По оценкам аналитиков, в следующем году участки подорожают не менее чем на 20–30%. Больше всего прибавят в цене ликвидные участки, расположенные в пределах 30-километровой зоны от МКАД, которые пригодны для строительства.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два-три года организованное коттеджное строительство будет интенсивно развиваться в 40–50-километровой зоне вокруг столицы.

Евгений Редькин
Пресс-секретарь агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В прошлом году организованное коттеджное строительство набирало обороты. Данная тенденция наблюдалась и в этом году, и, уверен, сохранится в будущем. Плюсы организованного коттеджного строительства очевидны. Прежде всего, это меньшие затраты на строительство, охрану, прокладку коммуникаций и т. д. по сравнению с самостоятельным возведением загородных домов. Можно также с уверенностью прогнозировать высокий спрос на таун-хаусы в 2004 году. Итоги прошедшего сезона доказали состоятельность данного вида загородной недвижимости. Спрос на загородное жилье растет, и покупку таун-хауса можно рассматривать как прибыльное вложение средств.

Владимир Лебедев
Начальник отдела загородной недвижимости агентства «Новый город»:
— Наибольшим спросом на рынке загородной недвижимости по-прежнему пользуется Рублево-Успенское шоссе, а также примыкающие к нему Успенское-1, Успенское-2, Ильинское шоссе, которое соединяет Рублевку и Новорижское шоссе. Новорижское шоссе на сегодняшний день создает достойную конкуренцию Рублевке. Оно привлекает своей скоростной и незагруженной трассой, благоприятной экологией и весьма разнообразным выбором поселков. Единственная проблема, которая есть на сегодняшний день, — это отсутствие прямого выезда в Москву. Но и этот вопрос будет решен в скором времени. Правительство Москвы запланировало прокладку тоннеля под Серебряным бором, который соединит Новорижское шоссе с Краснопресненским проспектом. Конечно, стоит отметить интерес к Калужскому и Дмитровскому шоссе, которые известны и своими стародачными местами, и конечно же новыми элитными коттеджными поселками.



Главная --> Публикации