Главная --> Публикации --> Московские строители сговорились поднять цены? Аренда на балансе Нам область строить и жить помогает Goldman sachs взобрался на "покровские холмы" Инвестиции в недвижимость на балканах: история, проблемы, перспективы

Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», принятый еще в сентябре 2001 года, обязал всех собственников и арендаторов переоформить свое право владения землей. Обязательный срок для выкупа земли под предприятиями был установлен на 1 января 2004 года, но затем перенесен на начало 2006 года. Существует установленный Земельным кодексом предел цены на землю, одинаковый для всех регионов, — не выше 30-кратного размера земельного налога. А так как Москва — это регион, хотя и со столичными функциями, то и свои земли она должна продавать не дороже установленной цены. Московское правительство такое положение дел по понятным причинам не устраивает: даже 30-кратная ставка в несколько раз ниже рыночной цены земли. До сих пор Москва затягивала процесс приватизации, не желая расставаться с доходами от аренды.

По сведениям, полученным M2, несмотря на то, что 14 января 2003 года Конституционный суд отказался рассмотреть запрос столичного правительства о самостоятельном установлении цены на землю, бума приватизации московских земель не произошло и не ожидается.

Столичное землячество
Мотив московских властей для обращения в Конституционный суд: «Установлением необоснованно заниженных цен... ущемляется конституционное право субъектов РФ свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются». Однако суд отказал московским властям, сославшись на то, что «установление цен на землю и земельные участки относится исключительно к прерогативе федерального центра».
Казалось бы, сейчас начнется вал приватизаций московских земель, но не тут-то было. В Минимуществе официально комментировать ситуацию отказались, сказав, что «с Москвой нам еще работать». Вместе с тем добавили, что московское правительство пойдет на все, чтобы не продавать землю предприятиям. Возможно, московские власти подадут на апелляцию, и «битва за землю» продолжится.
Представители ведущих риэлторских компаний неохотно комментировали ситуацию. Общее мнение риэлторов таково: что бы ни происходило с ценой на московскую землю, их компании достаточно крепко стоят на ногах, чтобы как-то пострадать от этого.

«И гений, парадоксов друг...»
Между тем возникла парадоксальная ситуация. Существует федеральный закон о приватизации, принятый в декабре 2001 года, согласно которому любой предприниматель может выкупить землю под собственным предприятием. Более того, у каждого предприятия существует кадастровый план: документ, однозначно описывающий границы и характеристики земельного участка, необходимый для госучета. И... пока более ничего.
По словам первого заместителя главы Минэкономразвития РФ Андрея Шаронова, «имущественный комплекс должен быть единым». Однако с точки зрения законодательства получается, что завод или магазин «подвешен» над землей. Предприятия не могут строить долгосрочные планы, потому что земля под ними им не принадлежит, они ее арендуют у Москвы. По закону они имеют право приватизировать землю, но фактически сделать это не могут.
Ситуация характерна именно для Москвы, потому что в регионах, наоборот, собственники предприятий вообще не готовы приватизировать землю. Вот что сообщил М2 заместитель председателя комитета Госдумы по собственности Александр Новиков: «Активность директорского корпуса и юридических лиц в этом направлении невысокая: земля как таковая им не очень интересна». «Директора, собственники предприятий, акционеры не вполне понимают последствия ее приобретения. Пока у нас интерес к земле, за исключением крупных городов типа Москвы, незначителен. Востребована земля в Питере, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Краснодаре и в Подмосковье, где активно строят загородные дома», — считает он.
Так, например, в г. Электростали процесс приватизации федеральных земель под предприятиями пока приостановлен. Как нам сообщили в администрации завода «Электросталь», они ждут либо указа президента о бесплатной приватизации федеральной земли, либо «какого-то другого развития ситуации». Подготовительные работы по сбору документов и оценке земли стоят немалых денег, а если предприятие федеральное, то почему завод должен сам оплачивать расходы, связанные с приватизацией?
Собственники объектов недвижимости в Электростали за свой счет проводят межевые работы, определяют земельный участок, необходимый для эксплуатации своего предприятия, а потом обращаются в местное управление архитектуры, которое уже решает, сколько земли отдать под приватизацию. Процесс идет очень медленно. Очевидно, причина в том, что назначенная для Электростали цена в размере 10-кратной ставки земельного налога... властям города тоже кажется заниженной.
Земельный кодекс явился камнем преткновения для всех, кого так или иначе касается земельный вопрос. Местные власти искренне рады, что до 2006 года у них есть официальная отсрочка.

Надежда Кот
Управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти»:
— В последнее время все чаще девелоперы сталкиваются с ситуацией, когда невозможно внедрение какого-то проекта. Причина следующего характера: земельный участок является зоной конфликта интересов федералов и Москвы. Понятно, что и те и другие понимают «ценность» участка в самом прямом смысле.
Чем закончится спор по земельному налогу? Москва всегда находила «лазейки». Думаю, что-то придумают и в этот раз. Но продавать землю в обозримом будущем вряд ли станут. Продать — это заработать один раз, пусть и прилично. А сдавать в аренду — это иметь возможность так или иначе манипулировать и влиять.
Хотя я могу ошибаться.

Юрий Росляк
Первый заместитель мэра Москвы:
— Москва не собирается отказываться от своих взглядов на эту проблему. Московское правительство считает, что нецелесообразно и экономически невыгодно продавать московскую землю по установленным законом ставкам.
Очевидно, что 30-кратная ставка земельного налога — это слишком мало для Москвы. И правительство будет всеми законодательными способами бороться за свои права. За право продавать землю по рыночной цене.
Суд установил, что цена на землю регулируется федеральными законами. Претензий никаких нет. Все предельно четко и ясно. Значит, остается лишь пытаться на законодательном уровне эти законы править. Правительство будет продолжать работу по отстаиванию своих интересов.
Ситуация не требует того, чтобы правительство подавало на апелляцию. Мы будем сейчас принимать усилия, чтобы внести поправки в закон. Рынок определил, сколько стоит земля. Остается решить вопрос с тем, чтобы продавать землю по этим рыночным ставкам.

Вспомним, с чем специалистам рынка и потребителям пришлось столкнуться в ушедшем году. Вопреки прогнозам некоторых аналитиков, сделанным в начале года, цены на жилье во второй половине 2003 года начали расти довольно быстрыми темпами. Попробуем разобраться, почему наметившаяся стабилизация на рынке жилья вдруг прервалась и пошел резкий рост. В среднем цены выросли за год на 40–45%. Факторов, которые сыграли на повышение стоимости квадратных метров, оказалось немало.

После резкого роста цен на жилье в Москве, начавшегося во второй половине ушедшего года, потенциальные клиенты рынка недвижимости пытаются узнать — что ждать в году наступившем. Какие квартиры будут наиболее востребованы, сможет ли предложение удовлетворить растущий спрос и, главное, доколе же будут расти цены на московское жилье?

Спросом пользовалось буквально все: и старой постройки «панели», и «хрущевки», и «сталинки», и квартиры в качественных кирпичных домах. Словом, раскупались любые квартиры. Наиболее востребована — «панель», как самое распространенное и самое доступное для среднего покупателя жилье. Вместе с тем в прошлом году отмечался также всплеск спроса на квартиры в домах сталинской постройки. А на первичном рынке, к слову сказать, большей популярностью пользовался монолит.
Еще один фактор, послуживший повышению цен на недвижимость, — нестабильность курсов валют. Курс евро по-прежнему достаточно высок, а курс доллара снижается. Пока не понятно, до каких пор будет сохраняться эта нестабильность и до какой отметки может снизиться доллар. Как известно, накопления российского населения в основном осуществляются в долларах, и, чем скорее будет происходить удешевление валюты, тем сильнее будут панические настроения. В стране уже начался бы процесс массового избавления от американской валюты, если бы существовал ответ на вопрос: во что ее теперь превращать. Евро у российского населения пока особой популярностью не пользуется, а кроме того, финансовые потери при переводе долларов в евро сейчас будут довольно ощутимыми. Связываться с ценными бумагами люди тоже сейчас побаиваются. Остается почти единственный вариант — недвижимость. То, что всегда в цене и реально позволяет получать доход.

В частности, как одну из причин называют дополнительные доходы нашего государства от нефти. Боевые действия в Ираке спровоцировали резкий рост цен на нефть и, как следствие, приток нефтедолларов в Москву.
Другая причина — высокий платежеспособный спрос на московское жилье. Ни для кого не секрет, что столица была и остается самым привлекательным для жителей регионов местом заработка и расширения жизненных перспектив. Приток людей из регионов с каждым годом увеличивается. А если люди имеют возможность в Москве заработать, то и обосноваться предпочитают здесь же, или по крайней мере вложить деньги в московскую недвижимость, что является весьма доходным делом.
То, что предложение не успевает за спросом, было отмечено еще в 2002 году. В прошлом году на вторичном рынке Москвы проблема дефицита предложения осталась актуальной и также способствовала повышению стоимости жилья. Даже продолжающееся в Москве гигантское строительство оказалось небольшим подспорьем. А это, между прочим, около 4,5 млн кв. м в год, что составляет более 20 тыс. квартир на первичном рынке. Вторичный рынок оценивается в 80 тыс. квартир.

Продолжение игры

В 2003 году порядка 20% жилья, которое выставлялось на вторичном рынке, — это были квартиры, купленные в качестве инвестиционного инструмента. В последнее время даже появилась некая прослойка инвесторов (именно физических лиц), которые получают доход именно от такого рода операций.
В прошлом году люди, видя падение доллара и понимая, что деньги на разнице курса теряются, вкладывали их в недвижимость. Причем вкладывали не так, как раньше, когда жилье покупалось из желания поменять старое на новое, худшее — на лучшее. Люди покупали ту недвижимость, на которую у них хватало денег. Это подстегивало, кстати, спрос на квартиры с минимальными метражами по минимальной цене.
Большим подспорьем для растущих цен является Подмосковье. Когда начался подъем цен в Москве, подмосковный рынок недвижимости впервые не отстал, а тоже пошел в рост. То есть деньги из Москвы начали растекаться в Подмосковье.
Разница между стоимостью квадратного метра в удаленных от центра районах Москвы и районах, находящихся за МКАД, сейчас не так уж велика. Подмосковье становится все более привлекательным для населения: к экологическому фактору добавилось улучшение транспортной системы и расширение инфраструктуры.
Однако вторичный рынок в Подмосковье такой популярностью, как в столице, не пользуется. Люди предпочитают в Подмосковье новостройки, а если вторичку, пусть самую дешевую — то в Москве. На вторичном рынке доля подмосковных квартир, реализованных в 2003 году, составила всего лишь 10%. Тогда как на первичном рынке — порядка 50%.

Что касается вероятной структуры спроса, то, как и в предыдущие годы, будет востребовано и недорогое жилье с минимальными метражами, и качественное жилье, построенное после 80-х годов. На вторичном рынке высокая динамика роста цен в прошлом году была отмечена в сегменте эконом-класса.

Анализ прошедшего года помогает понять, как будет складываться ситуация на вторичном рынке недвижимости в наступившем году. Аналитики утверждают, что еще полгода цены на нефть будут достаточно высокими и в 2004 году вряд ли произойдет остановка роста стоимости или откат цен назад. А это значит, что темпы роста цен на жилье в Москве будут такие же, как сейчас — около 4% в месяц. За счет стабильности стоимости одной только нефти ряд аналитиков насчитали около 30–35% в год, это без учета доходов от ипотеки и иных факторов. А прогнозы Госкомстата говорят о том, что общий рост цен может достичь и 50%.
Даже менее смелые прогнозы говорят о том, что меньше 20% роста уж точно не будет. Однако скорость этого роста не будет так высока, как в 2003 году, а осенью вполне возможна некоторая стабилизация цен на недвижимость, поскольку факторы роста цен все же имеют свои пределы.

В России, и в первую очередь в столице и крупных городах, активно набирает обороты ипотека. Правительство в 2003 году наконец-то уделило этому должное внимание. По оценкам специалистов, объем предоставления ипотечных кредитов за 2003 год вырос более чем в 3 раза. Скорее всего такая динамика сохранится и в 2004 году. На этот рынок приходят новые участники, и, как следствие, конкуренция на нем повышается. Объем выдаваемых ипотечных кредитов становится все больше, упрощается процедура их получения. Расширение возможностей получить ипотечный кредит будет влиять на расширение платежеспособного спроса.

Изменилась структура рынка новостроек. Вместо панельных домов (сравнительно дешевых) начинают застраиваться монолитные дома. Естественно, квартиры в этих домах несколько дороже, но площади больше, и технологии строительства более современные. То есть рынок новостроек плавно смещается в более дорогой ценовой сегмент. И покупатели вынуждены переориентироваться на вторичный рынок. А значит, цены в этом сегменте будут расти более быстрыми темпами.
Скорее всего неизменным спрос останется в высшем ценовом сегменте. Потому что он сравнительно менее многочислен, а, кроме того, представители элит-класса менее подвержены влиянию ситуативных факторов.

Здесь нужно отметить еще один волнующий потребителей момент — продолжающуюся программу сноса пятиэтажных «хрущевок». Квартиры в таких домах по-прежнему покупаются и продаются. Многие приобретают квартиры в этих «хрущевках» с учетом предстоящего их сноса и получения взамен нового качественного жилья.

Перспективы Подмосковья
Что касается подмосковного вторичного рынка, то и здесь сохранится тенденция роста и объемов операций и цен. Грань между Москвой и городами-спутниками уже стала весьма условна. Скорость роста цен в ближайшем Подмосковье уже не уступает московской, а в ряде городов даже превосходит ее, поскольку самые дешевые, т. е. самые покупаемые, объекты там представлены очень хорошо.
В связи с тем что одновременно в Подмосковье растет и число квартир, которые покупаются в качестве инструмента инвестиций, можно предположить, что доля подмосковного жилья на вторичном рынке тоже будет расти. Специалисты Госкомстата не исключают, что темпы роста цен в ближайшем Подмосковье и Москве выравняются или подмосковные даже начнут обгонять столичный рынок. Несмотря на то что первичное жилье более качественное, более перспективное, вторичка все-таки будет востребована.

Геннадий Стерник
Директор аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость»:
— Еще месяц назад я прогнозировал, что в апреле-мае 2004 года снизятся цены на московское жилье, поскольку мировые аналитики прогнозировали снижение цен на нефть. В связи с последними событиями в Ираке их прогнозы несколько изменились. Сейчас речь идет о том, что цены на нефть останутся достаточно высокими еще в течение шести месяцев. Теперь можно предположить, что темпы роста цен на жилье в Москве не изменятся как минимум до сентября. Если говорить об откате цен, то в 2004 году надеяться на это не стоит. В лучшем случае это произойдет в 2005 году, но пока это довольно призрачный прогноз.

Однако до завершения программы сноса ветхого и аварийного жилья еще очень далеко. Поэтому желающим получить новую квартиру таким образом придется ждать, пока дом попадет в план сноса, «заморозив» на неопределенный срок финансовые средства в приобретенной на перспективу хрущевке.
Без сомнения, в этом году спрос по-прежнему будет превышать предложение. Tеоретически эта ситуация должна когда-нибудь завершиться. Но в ближайшее время это вряд ли произойдет.

Игорь Ладычук
Пресс-секретарь агентства МИАН:
— В наступившем году мы прогнозируем хороший спрос на все виды жилья на фоне некоторого повышения цен. Хотя темп роста, по всей вероятности, будет несколько ниже, чем в прошлом году. Предел у роста цен все-таки есть. Хотя в прошлом году цены на недвижимость в Москве этого предела не достигли, не случится это и в 2004 году. Однако можно предположить, что цены на квартиры будут расти умереннее.
В прошлом году на взлет стоимости жилья повлияло слишком много факторов. Но никаких предпосылок к кардинальному изменению ситуации в предстоящем году нет.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка компании «Миэль-Недвижимость»:
— Я думаю, что продолжится переход от панельного к монолитному домостроению. Несмотря на то что правительство Москвы собирается сохранить темпы и объемы застройки на достаточно высоком уровне — количество пятен для застройки в столице стремительно уменьшается. Поэтому наверняка получит дополнительное развитие программа реконструкции пятиэтажек. Но ведь построить дом на месте другого дома — это не то же самое, что построить его на пустом месте. Это потребует дополнительных затрат. А в связи с этим может возрасти стоимость строительства.

Дороговизна жилья и кредитных ресурсов, невысокие доходы большинства молодых семей привели к тому, что большинство дорог на рынок недвижимости оказались для них закрыты. Желая исправить ситуацию, московское правительство приняло программу «Молодой семье — доступное жилье». Она рассчитана исключительно на молодых москвичей. Стало ли от этого «будущее столицы» жить лучше?

Юрий Хлестаков
Заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости»:
— Всем известно, что квартира в Москве — это некий финансовый инструмент. Я предполагаю, что если не произойдет лавинообразного выброса проинвестированных за последние два года квартир, которые сами по себе очень обогатят ассортимент на рынке, то наверняка рынок будет расти. Разумеется, если год пройдет без неожиданных экстремальных событий.

Чтобы участвовать в программе, весьма желательно, во-первых, стоять в очереди на получение социального жилья от города. Причем чем дольше вы стоите в очереди, тем больше у вас шансов на успешное участие в программе. Во-вторых, вам и вашему мужу (жене) должно быть менее 30 лет. Если вам 29 с половиной, вы все равно можете стать ее участником. И в-третьих, у вас должен быть ребенок, а лучше двое или трое. Если у вас нет детей, вы можете участвовать в программе только первые три года после заключения брака. Увеличение рождаемости – это тоже цель программы. Лучше, если помимо этого у вас есть какие-нибудь льготы (типа заслуги перед Родиной, болезненное здоровье или гордое одинокое материнство-отцовство), но если их нет, наличие вышеперечисленных условий все равно дает вам право на участие в программе «Молодой семье – доступное жилье».

Допустим, что вы — та самая «молодая семья», которая захотела стать участником программы. Давайте проясним ваши перспективы, поскольку за туманом обещаний скрывается немало подводных камней.

Постоялая квартира
Коммерческий наем – операция, требующая сложных расчетов, но принцип ее прост. Вам предоставляется субсидия, размер которой напрямую зависит от того, сколько лет стоите в очереди, и от существующих льгот. Остальную сумму, необходимую для покупки жилья (а в данном случае речь идет уже о рыночной цене), вы копите сами, арендуя на это время квартиру у государства.
По словам Н. Федосеева, субсидия в размере 90% среднерыночной стоимости квартиры достанется вам в том случае, если стоите в очереди больше 15 лет, или, если у вас есть льготы, больше 7 лет. Если стоите в льготной очереди два-три года, то субсидия составит 25–30% среднерыночной стоимости квартир в Москве. В целом коммерческий наем становится более выгодным для семьи по сравнению с куплей-продажей, если молодые люди стоят в очереди более 6 лет или оба супруга моложе 25 лет или имеют жилищные льготы.
Эта субсидия на руки вам не выдается, а перечисляется продавцу-застройщику в счет оплаты будущей квартиры. Оставшиеся средства вы копите в течение тех же пяти или, если вы очень молоды, десяти лет. Все это время вы живете в квартире, которую «снимаете» у государства. При этом ежемесячно платите государству «за постой» (до $40), плюс 100% коммунальных услуг (тоже примерно $40), плюс отчисляете некую сумму в свой накопительный фонд (от $250 до $400 в зависимости от размера квартиры, которую вы хотите приобрести).
Накопительных систем на данный момент две: накопления в ЖСК и облигации МИА (Московского ипотечного агентства), гарантированные бюджетом Москвы. Когда накопительный фонд вкупе с субсидией составит сумму, необходимую для покупки жилья, вы подыскиваете себе квартиру и покупаете ее, а арендованную освобождаете для следующих участников программы. Арендованную квартиру вы выкупить не сможете, даже если она вам очень нравится: жилье из фонда коммерческого найма остается у государства.

Очередное решение
Если вы стоите в очереди, для вас предусмотрены три направления программы. Как объяснил нам начальник управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, это купля-продажа с рассрочкой на пять лет, коммерческий наем без права выкупа квартиры с одновременным участием в накопительной системе и аренда.
Допустим, вы выбрали куплю-продажу с рассрочкой платежа. Это актуально для молодых семей, которые недавно встали в очередь и не могут рассчитывать на значительную субсидию, но имеют устойчивый доход и сейчас, и в перспективе. Значит, предстоит первоначально внести минимум 30% стоимости квартиры (порядка $6,5–7 тыс.) и сразу после этого в квартиру вселиться. Остальные 70% делятся на 5 лет ежеквартальных выплат. Ваше право выплачивать оставшееся с опережением графика. Как только вы выплатили последний рубль, квартира переходит вам в собственность.
Эти пять лет, отделяющие вас от счастливого дня, квартира принадлежит городу. «Учитывая то, что квартира покупается фактически по цене инвестора – в среднем по $400 за 1 кв. м, то есть как минимум вдвое ниже рыночной, — находятся желающие выплатить сразу 90% стоимости, а потом внести оставшиеся 10%», — заметил Н. Федосеев.
За пользование рассрочкой с вас возьмут от 3 до 8% годовых в зависимости от того, сколько вы стояли в общей очереди. Естественно, жилье в этом случае вы будете выбирать не сами. Под это направление программы жилье строится целенаправленно. В 2003 году такие дома строились в Юго-Восточном, Юго-Западном и Западном округах, а в этом году будут строиться во всех округах города, кроме Центрального, Западного и Северо-Западного.

Факты, и только факты
Программа «Молодой семье — доступное жилье» еще сама очень молода. Ей всего год. И конечно, сейчас в ее рамках работают те же механизмы, что и везде, где средствами государства разрешаются жилищные проблемы. То есть первыми участниками программы становятся молодые семьи, у которых есть льготы. Для того чтобы войти в программу, не надо бегать по инстанциям, достаточно отнести заявление в управу (см. информацию на сайте департамента housing.mos.ru). Но не ждите, что на следующий день вам позвонят и любезно предложат вступить в программу. Речь же идет о льготном жилье. Поэтому отбор молодых семей для участия в программе очень жесткий. Но в любом случае ожидание не продлится 20 лет. Реальный срок сегодня — 1–2 года.
По данным, полученным М2 в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, с момента запуска программы молодым семьям было предоставлено более 3,5 тыс. квартир.
Чтобы не искать черную кошку в темной комнате, М2 обратилась не к потенциальным потребителям программы, а к фактическим участникам. Борис и Елена Казаковы и их маленький сын Артем живут в доме № 38, к. 1 по ул. Верхние поля по договору коммерческого найма. В очереди на получение социального жилья они стояли с 2000 года, о своем желании участвовать в программе заявили в конце 2002 года. В программу вступили практически сразу, потому что у них имелась первоочередная льгота. Сейчас они ежемесячно отчисляют 12 тыс. руб. в накопительный фонд и платят за наем и коммунальные услуги $8 Договор подписан на пять лет. Субсидия от государства поступит через 4 года, в 2008 году, когда ее размер увеличится за счет времени, автоматически проведенного в общей очереди. Кстати, и квартирой, и районом, в котором они сейчас живут, Казаковы очень довольны.
Так что программа «Молодой семье — доступное жилье» — уже не виртуальный проект. Для реализации ее первого этапа (2003–2005) из бюджета выделяется 9 млрд 437 млн руб. Конечно, программа не может решить проблемы всех молодых москвичей, но и не приходится говорить о том, что она «не работает».
Активная социальная реклама ипотеки своего добилась: каждый сознательный россиянин знает, что можно прийти в банк и получить кредит на покупку квартиры. Но не идет. По той простой причине, что не верит в радушие банкиров. Вот этого до боли родного явления: «комиссия», когда на одного подопытного смотрит десять пар глаз и по своим соображениям принимает решение, — сознательный россиянин пытается избежать. Со времен вызова родителей на школьный педсовет.

Приятные сюрпризы
Два варианта льгот предполагается по случаю рождения детей. Первый: при рождении первого ребенка вам списывается долг за 10 кв. м общей жилой площади, второго – еще 14 кв. м, третьего и последующих — еще по 18 кв. м. Второй: каждый рожденный ребенок увеличивает вашу субсидию на определенный процент.
Есть еще вариант, который был продуман специально для молодых специалистов, работающих в городской бюджетной сфере: учителей, воспитателей детских садов, врачей. Государство заключает договор аренды квартиры с бюджетной организацией, а она в свою очередь сдает квартиру своим молодым сотрудникам. «Стоимость аренды в этом случае составит порядка 600–700 руб. в месяц. Организация сама решит, кому именно предоставить эту квартиру, но прав на ее выкуп все равно не будет ни у арендатора, ни у субарендатора», — пояснил Н. Федосеев.
И еще. Если вдруг вы получите наследство от бабушки, или решите уехать из этой благословенной страны, или, не дай Бог, обеднели и решили выйти из программы, вам возвращают все деньги, за исключением тех, что вы платили за наем и коммунальные услуги. Что бы ни случилось, за вами сохраняется место в общей очереди на получение жилья.
Если же вы не стоите в очереди, то денег или квадратных метров от государства получить не удастся. Но в рамках программы вы можете копить деньги на квартиру, приобретая облигации того же МИА под 10% годовых в валюте. Они гарантированы бюджетом и залогом недвижимости в Москве.

Телефонный фильтр
Вы позвонили в банк и пожелали получить ипотечный кредит. Здесь происходит первый и самый жесткий отсев претендентов на банковские деньги. На «горячий телефон» поступает до 400 звонков в день с подобными вопросами, и из них максимум 10 доходят до этапа «сбор документов». Для того чтобы девушка-менеджер пригласила вас на первую ознакомительную встречу, вы должны быть молоды (от 20 до 40 лет), получать относительно высокую «белую» зарплату (от $500) и работать на последнем месте работы не меньше года. Если вы проходите этот «фильтр», то получаете приглашение на первое собеседование.
ВНИМАНИЕ! Это еще не значит, что ипотечный кредит стал к вам хоть на 1 мм ближе.

Любого желающего получить ипотечный кредит ждет комиссия. Это самый загадочный и нервный период для заемщика. На этом этапе заемщик абсолютно не имеет способов убедить кредитный комитет в том, что он заслуживает доверия банка. Кто эти люди, которые хладнокровно рассматривают ваше заявление, а потом либо осчастливливают вас своей подписью, либо лишают последней надежды приобрести квартиру? Процесс получения ипотечного кредита начинается со звонка операторам ипотечного отдела банка и заканчивается подбором квартиры, после которого в вашу банковскую ячейку закладывается сумма кредита. Кредитный комитет находится ровно посередине полного «ипотечного цикла». Сюда попадают только те заявки, которые уже прошли предварительную проверку и снабжены полным пакетом документов. Но путь к кредитному комитету тернист и имеет несколько «фильтров». Итак, по порядку.

Фильтр андеррайтинга
Понятие «андеррайтинг» в России получило несколько искаженный смысл: проверка платежеспособности. Искаженный, зато до боли понятный. Итак, после полного собрания документов вы приходите на вторую встречу с менеджером банка. Предстоит заполнить анкету и написать заявление. Только теперь вы становитесь вполне официальным претендентом на получение кредита.
Аналитик, которому менеджер отправляет собранный пакет документов с приложенным заявлением и анкетой, проверяет вашу платеже-кредитоспособность. Первое — это то, насколько высок ваш доход. Второе — насколько этот доход регулярный и стабильный и насколько вы востребованы на рынке труда, чтобы быть способным аккуратно выплачивать долг.
Как нам удалось выяснить, аналитик, который будет оценивать ваш профессиональный статус, обычно имеет стандартное финансовое образование по специальности «Финансы и кредит». Однако, очевидно, для того чтобы оценить профессиональный статус заемщика и его перспективы на рынке труда, необходимо разбираться в кадровых вопросах и перспективах.
Аналитик приложит максимум усилий, чтобы проверить все ваши доходы — «белые», «конвертные», доходы от аренды имущества, дивиденды по акциям, прибыль по банковским счетам, алименты и даже страховые выплаты. Если будет нужно, он направит по месту вашей службы специалиста, который будет претендовать на беседу с шефом. Андеррайтер оценивает собранную информацию и выносит приговор: «платежеспособен/неплатежеспособен».
ПОЗАДИ ЕЩЕ ОДИН ШАГ! На все это уходит примерно неделя-полторы. Казалось бы — достаточно. Но только теперь начинается самый «темный» и непредсказуемый «фильтр» — кредитный комитет.

Субъективный фильтр
На первой встрече у специально обученного банковского менеджера есть цель — оценить ваш внешний вид и составить психологический портрет. Он будет задавать вам те же самые вопросы, что и по телефону. С одним отличием: его улыбка будет тем больше, чем щепетильнее служебное любопытство. Встреча эта будет в лучшем случае длиться полчаса, и за это время, пока менеджер составляет ваш психологический портрет, вы должны успеть «отстрелить своих зайцев». Постарайтесь выяснить у представителя банка все мелкие детали, которые в дальнейшем могут стать для вас проблемой.
Вопросы ваши могут касаться, например, дополнительных расходов. Сколько вам за все придется заплатить? Ведь каждое действие, которое будут за вас выполнять сотрудники банка либо риэлтор, оплачивается из вашего кармана, а не в счет предоставляемого кредита. Стандартная сумма сопутствующих расходов составляет $2–3 тыс., но в ряде случаев и больше.
Вторая группа вопросов должна касаться количества и качества необходимых документов, которые вам надлежит собрать и предоставить банку. Обычно на ознакомительной встрече предлагается стандартный список документов, количество которых вас расстроить не должно, но может.
Третья группа вопросов: какие ограничения банк накладывает на будущую квартиру. Может случиться такое, что квартира, на которую банк согласится выдать кредит, вам вовсе и не нужна. Так, подавляющее количество банков на сегодняшний день не кредитует покупку новостроек на этапе инвестирования (строительства). До тех пор пока квартира не оформлена в чью-то собственность.
Хорошо бы поинтересоваться и порядком досрочной выплаты кредита. Это вам сейчас кажется, что вы зарабатываете только на хлеб с маслом и выплаты по кредиту. А если через год разбогатеете и захотите избавиться от кредитного бремени? Скорее всего банк, заинтересованный в равномерном и долгосрочном поступлении денежных ресурсов, наложит на вас штраф за желание лишить его «длинных» денег.
Ознакомительная встреча с менеджером банка закончилась, и вы получили сигнал собирать документы: копию паспорта своего и супруги, копию трудовой книжки, справку о доходах с места работы и т. д. Бывали случаи, когда клиенту удавалось собрать документы за один день, так что список действительно не так страшен.
ПОЗДРАВЛЯЕМ! Вы действительно приблизились к ипотечному кредиту на один шаг. Впереди их еще некоторое количество. Вас ждет кредитный комитет, который состоит из двух этапов: андеррайтинга и непосредственно кредитной комиссии.

Виктор Потапенко
Ведущий специалист АКБ «Фора-банк»:
— На получение ипотечного кредита влияет прежде всего платежеспособность заемщика. Самое главное, чтобы он имел такой доход, который мог бы обеспечить регулярное и достаточное погашение по кредиту. Мы начинаем рассматривать «белый» доход от $50 Важен и возраст заемщика — если вам 55 лет, банк просто не согласится рассматривать вас в качестве клиента. Кроме того, кредитный комитет обращает внимание на образование заемщика, хоть это и не столь важный момент. Потому что, даже если вы не получили полного образования в школе, но при этом стали весьма состоятельным человеком и уважаемым специалистом на рынке, ваше образование не сыграет никакой роли при рассмотрении заявки.

Коллегиальный фильтр
Раз в неделю в банке собирается местное высшее общество — кредитный комитет. Это обычно — правление банка и ряд руководителей структурных департаментов. Так, в Фора-банке комитет состоит из шести человек — правление банка, руководители основных департаментов и главный бухгалтер. В DeltaCredit банке в состав комитета входят 10 человек — специалисты кредитного отдела, департамента по управлению рисками, финансового департамента и т. д. При этом президент банка не является членом кредитного комитета. Да и кредитный комитет собирается здесь 3 раза в неделю, поскольку банк ипотечный и другими операциями не занимается. Комитет в течение одного заседания рассматривает порядка 60 заявок. Отрицательное заключение сразу получают около 5% соискателей.
Чем же не угодили кредитному комитету эти 5%, если банковский аналитик уже поставил свою визу: «платежеспособен»? Это могут быть самые разнообразные детали. Например, если молодому человек грозит призыв в армию, и будь ему хоть 24 года, в кредите могут отказать. Или если заемщик заявил о том, что в свое время документы его были утеряны, таким образом, в прошлом человека присутствует некая «черная дыра». В этом случае у кредитного комитета может также возникнуть плохое чувство — недоверие к заемщику. Есть и такой нюанс — клиент когда-то давно имел дело с правосудием. И неважно, что хотели от человека люди в мантиях и без. Да, для андеррайтера — это не критично: кто прошлое помянет... А вот банкиры трений с властью не любят. Бывает, кредиторов смущает даже неполное образование клиента. С точки зрения заседателей, это... может повредить его дальнейшей профессиональной карьере.
В общем, как считает ведущий специалист Фора-банка Виктор Потапенко, «список рисков с каждым годом только расширяется». Единственное, от чего банкиры не могут себя застраховать, — это от беременности заемщицы. Так что замужние, уже имеющие детей клиентки для банка предпочтительнее.
ФИНИШНАЯ ПРЯМАЯ! Если же вы прошли все «фильтры» и кредитный комитет дал добро на получение кредита, вам необходимо быстрее подыскивать себе квартиру. Помните, решение кредитного комитета в большинстве банков длится всего 3 месяца. По истечении этого времени вам необходимо будет проходить все круги кредитного комитета заново. Впрочем, при получении кредита вам намекнут, что есть «знакомые риэлторы», которые уже ждут вас с готовой квартирой. Более того, ситуация начала меняться в противоположную сторону: крупные риэлторские компании приглашают начать «хождение по ипотеке» с себя, а они уж договорятся с банкирами. Но это тема другой статьи.

Ольга Манукянц
Начальник управления розничного кредитования ОАО «Собинбанк»:
— Сама по себе процедура получения кредита на покупку жилья на начальном этапе требует от клиента владения максимумом информации об условиях предоставления займа в том или ином банке, компании. Поэтому перед визитом в банк необходимо по телефону и на сайте получить ответы на все возможные и невозможные вопросы.
Во-первых, необходимо еще раз выяснить перечень необходимых документов, уточнить, в какой форме их необходимо предоставить, если это копии, кто и каким образом их должен заверять. Во-вторых, следует обязательно уточнить сумму накладных расходов, которые будут сопровождать весь процесс — от получения кредита до оформления жилья в собственность. Даже если вы еще не знаете точной стоимости приобретаемого жилья, вам предоставят цифры в процентном соотношении.
В-третьих, лучше объединить процесс получения кредита с поиском желаемой квартиры — знакомьтесь с рынком жилья, собирайте информацию об условиях его покупки у того или иного продавца. Очень важно, чтобы компания (или лицо), у которой вы собираетесь приобрести квартиру, работала в рамках программ ипотечного кредитования. Это существенно сокращает время и всю процедуру покупки жилья в кредит.
Напомню, что в Собинбанке кредит могут получить граждане РФ. Он предоставляется в долларах США на срок до 10 лет под процентную ставку 14% годовых. Первичный взнос при этом составит до 70% стоимости приобретаемого жилья.

Виктория Кочеткова
Директор по маркетингу DeltaCredit банка:
— С одной стороны, выдадут ли кредит заемщику, действительно зависит от решения кредитного комитета — т. е. от собрания ведущих специалистов банка и андеррайтеров, которые проверяют платежеспособность клиента. Однако это не самый сложный этап при получении ипотечного кредита. Опыт нашего банка показывает, что самое сложное начинается после одобрения кредитным комитетом заявки на получение кредита. Начинается подбор квартиры.
Сегодня нелегко подобрать квартиру, которая устраивала бы вас и банк. Раньше срок действия решения кредитного комитета составлял 3 месяца, как и во многих других банках. Однако не так давно мы продлили этот срок до 4 месяцев, поскольку многим заемщикам не удавалось за 3 месяца подыскать нужную квартиру. В том же случае, если клиент не успевает подобрать квартиру, ему приходится проходить всю процедуру рассмотрения заявки заново. Это тяжело.
Сейчас клиент имеет 4 месяца на подбор квартиры и, кроме того, имеет возможность продлить срок подбора еще на 2 месяца. Если за 4 первоначальных месяца человек не поменял место работы, то продление еще на два месяца производится автоматически. Если место службы новое, придется принести справку о доходах, и, если она устраивает банк, то продление также производится легко.



Главная --> Публикации