Главная --> Публикации --> Арка над рекой Школа выживания для риэлтера Вао — зеленый, спортивный и... неделовой Швыдкой и лужков объединились против наполеона Владимир путин дал военным ипотечную надежду

С 1 февраля ранее установленные цены пересмотрены по курсу 30 руб. за $1, а график ежемесячного повышения цен будет формироваться из того же расчета, говорится в распространенном на прошлой неделе пресс-релизе ДИПСа. В качестве причины перехода на рубли указан "общий процесс падения доллара". Как пояснил руководитель отдела перспективных проектов ДИПС Евгений Леонов, на падении доллара департамент "терял существенные средства", так как мог согласно решению городских властей пересматривать цены только два раза в месяц. "Покупателю достаточно было подождать конца месяца, чтобы купить квартиру дешевле. Это невыгодно городу", - говорит Леонов.

Ослабление американской валюты заставило участников рынка недвижимости задуматься о переводе цен из доллара в другие единицы. Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) начинает продавать квартиры исключительно за рубли, "Дон-Строй" чуть было не перешел на евро, а многие инвесторы ввозят в обращение "условные единицы", курс которых устанавливают сами.

Большинство опрошенных "Ведомостями" экспертов рынка недвижимости считают, что переход ДИПСа к номинированию цен на квартиры в рублях не повлечет аналогичных шагов других инвесторов. Руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко назвал действия ДИПСа "индексацией, соответствующей общему росту цен". По его словам, ДИПС просто следует за остальными инвесторами и застройщиками.

ДИПС создан в 1996 г. с целью финансирования строительства бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от продажи коммерческого. Ежегодно ДИПС возводит около 500 000 кв. м жилья, а его годовой оборот достигает примерно 11 млрд руб. ДИПС является генеральным инвестором застройки центра столицы, Куркина, а также реализует проекты в других районах Москвы.

Впрочем, Тихомиров напоминает, что российская экономика слишком сильно привязана к ценам на сырьевые ресурсы. В краткосрочной перспективе, предупреждает он, риск падения цен на нефть достаточно велик, а если они начнут снижаться, то доллар "развернется", а рублевые активы начнут обесцениваться. С учетом того, что на рубли переходит все большее количество предпринимателей и граждан, разворот доллара в сторону повышения может обернуться кризисом, не исключает он.

Последние полгода, напоминает главный экономист "НИКойла" Владимир Тихомиров, идет опережающее укрепление рубля. По данным Центробанка, реальный курс доллара за год снизился почти на 20%. Большинство аналитиков уверены в том, что такая тенденция сохранится и в этом году. Риэлторы пришли к таким же выводам и переход на рубли позволит им значительно увеличить свою прибыль, считает Тихомиров. "Это здоровая тенденция, - соглашается начальник аналитического отдела Банка Москвы Кирилл Тремасов. - Рубль сейчас гораздо стабильнее доллара, и люди начинают это осознавать".

В Петербурге в рублях пока цены на жилую недвижимость не объявляют. Однако, по данным информационно-издательского центра "Недвижимость Петербурга", процветают установленные в разных фирмах "условные единицы". Например, у компании "ЛенСпецСМУ" у. е. стоит 29,95 руб. , у "Петербургской недвижимости" - 31,7 руб. Курс был установлен еще летом и пересматриваться в ближайшее время не будет.

ДИПС - не первый участник столичного рынка недвижимости, предпринимающий попытку уйти от падающего доллара. Осенью компания "Дон-Строй" декларировала переход к номинированию цен в евро, однако вскоре отказалась от этой идеи.

Риэлторам тоже все равно, в какой валюте и по какому курсу работать, говорит генеральный директор агентства "Полиграфжилстрой" Екатерина Устинова. А вот покупатели, отмечает Устинова, предпочитают платить только в долларах или рублях. "Поэтому попытки продавцов квартир, в том числе на вторичном рынке, перейти на евро успехом не увенчались", - говорит она.

С другой стороны, фактические расчеты девелоперы все равно ведут в рублях. "Вся бухгалтерия ведется в рублях, доллар давно превратился в условную единицу, поэтому инвесторам безразлично, в чем номинировать цены", - говорит руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой" Дмитрий Попов.

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС, подразделение правительства Москвы, занимающееся строительством и реконструкцией зданий) с 1 февраля переходит на рублевые цены при расчете стоимости продаваемого жилья. Также в рублях ДИПС будет отныне составлять график повышения цен на рынке. Как сообщил RBC daily начальник отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов, в графике заложен рост стоимости квадратного метра в среднем на 10-50 долларов в месяц, или 1-2%. ДИПС, контролирующий более половины рынка дорогого жилья, по мнению аналитиков, пытается зафиксировать цены на рынке на сегодняшнем уровне и избежать их серьезного понижения.

Заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский считает, что ДИПС просто заранее подготовился к февральскому росту цен. "Весь московский стройкомплекс начнет работать, закладывая в себестоимость увеличивающиеся тарифы на железнодорожные перевозки и энергоносители, которые вступили в силу с 1 января этого года, цены автоматически могут только в феврале подняться на 10% ", - говорит Паньковский. Рост цен на стройматериалы приведет уже в феврале к повышению стоимости новостроек жилья на 10% , подтвердил президент ГК "ПИК" Кирилл Писарев.
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы предпринимает попытку избежать возможного кризиса на рынке недвижимости.

В пятницу утром, когда ДИПС сообщил о своих планах по переходу на другую валюту, рынок находился в некоторой растерянности. Однако большинство опрошенных RBC daily участников рынка отнеслось к этой акции с одобрением. «Переход ДИПСа с долларовых цен на рублевые вполне оправдан, – сказал RBC daily директор по маркетингу Московской строительной компании Максим Калмыков. – Стабилизация рубля и падение покупательного спроса на доллар вынуждает переходить застройщиков на иную валюту. Переход на евро сегодня невыгоден по причине сильных колебаний этой валюты относительно рубля. Рублевые же цены позволяют более четко прогнозировать финансовую политику. Маркетинговая стратегия и стратегия повышения цены строящегося объекта станет более понятной как застройщику, так и инвесторам. Сложности, вызванные учетом покупательного спроса американской валюты, уйдут на второй план». Сходного мнения придерживаются в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник, ныне возглавляющий аналитический центр компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», утверждает, что, помимо перехода на более стабильную валюту, ДИПС решит еще одну задачу. «Зафиксировав цены по курсу 30 рублей за доллар, ДИПС фактически повысит их, – сказал RBC daily Геннадий Стерник. – Причем, если учесть тот факт, что на рынке сейчас много денег, это повышение будет проглочено. Можно говорить, что момент для акции выбран удачно. По моему мнению, примеру ДИПСа с большим удовольствием последуют все игроки рынка недвижимости, поскольку оно им выгодно».

С 1 февраля ДИПС переведет все цены на свои квартиры в рубли по курсу 30 рублей за доллар. Переход на рублевые цены, как сообщил RBC daily Евгений Леонов, вызван колебаниями курса доллара. «Сейчас, когда курс доллара снижается, нам представляется наиболее адекватным зафиксировать наши цены в рублях», – говорит он. По словам участников рынка, проблема поиска стабильной валюты, в которой можно было бы зафиксировать цены, встала перед ними сразу же после начала снижения курса доллара. Первоначально в качестве такой валюты был выбран евро, однако предпринятые некоторыми строительными компаниями попытки перевести свои цены в европейскую валюту окончились неудачей. «Мы думали о том, чтобы зафиксировать цены в евро, – говорит Евгений Леонов. – Однако позднее мы от этой мысли отказались по следующей причине. Евро как валюта в России не прижился: покупатели плохо реагируют на цены, установленные в европейской валюте. Они (цены) просто психологически воспринимаются людьми как более высокие, вне зависимости от реального уровня. Кроме того, рубль представляется нам предпочтительным еще и потому, что на сегодня это наиболее прогнозируемая валюта».

Вместе с тем, по мнению аналитиков, более важной для рынка является информация не о начавшейся дедолларизации столичного рынка недвижимости, а о темпах повышения цен, запланированного ДИПСом на этот год. В пятницу ДИПС также сообщил, что теперь его график роста цен будет строиться исходя из рублевых цен. При этом, по словам Евгения Леонова, рост стоимости квадратного метра на ближайший год запланирован на уровне 10-50 долл. в месяц, или 300-1500 руб. «Если исходить из стоимости квадратного метра в 2000 долл. (у ДИПСа), то средний рост цен составит 1-2% в месяц, – считает Геннадий Стерник. – Это несколько меньше, чем мой прогноз. Наша компания полагает, что рост цен составит 3% в месяц». Остальные участники рынка придерживаются сходной оценки. Таким образом, ДИПС закладывает меньший рост цен, чем тот, на который рассчитывает рынок. Геннадий Стерник считает, что, контролируя около 60% рынка дорогой недвижимости, ДИПС способен серьезно влиять на рост цен. «Устанавливая прогнозный рост цен меньше ожидаемого рынком, ДИПС стремится сдержать их рост, – говорит г-н Стерник. – Таким образом, он поступает весьма дальновидно, поскольку с достаточно высокой степенью вероятности можно говорить о том, что если такой безудержный рост цен, как мы наблюдали в прошлом году, продолжится до конца 2004 года, рынок может не выдержать и рухнуть в 2005 году. Однако, если уже сейчас начать принимать меры по сдерживанию роста цен, кризиса можно избежать. В случае контроля за ростом цен рынок плавно перейдет к стабилизации». По мнению Геннадия Стерника, стабилизация в данном случае не означает стагнации цен, а всего лишь замедление ихроста до инфляционного уровня. Для России это означает 5-10% в год.

Евгений Леонов сообщил RBC daily, что, по имеющейся у него информации, к вечеру пятницы две строительные компании объявили о своем намерении перейти на рублевые цены. Опрошенные RBC daily участники рынка считают, что примеру ДИПСа последуют многие компании, однако ни один из собеседников RBC daily не заявил о своем намерении сделать это. «Мы думаем, что вслед за ДИПСом ряд застройщиков также перейдут на рублевые цены», – считает Максим Калмыков. Однако он уточнил, что Московская строительная компания не планирует в ближайшей перспективе переходить на рублевые цены. В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» также сообщили, что они пока не готовы последовать примеру ДИПСа. «Мы пока не планируем перехода на рублевые цены, поскольку считаем, что рынок привык к долларовым», – сказал RBC daily первый заместитель директора управления маркетинга компании Андрей Жинган. В строительной компании «Баркли» RBC daily сообщили, что они перешли на евро и вопрос перехода на рубли пока не рассматривают.

Столичный масштаб

Цены на недвижимость безудержно рвутся вверх не только в Москве, но и в Питере, и во многих других регионах. Весь российский рынок жилья переживает период бурного роста рынка. Аналитики уже не успевают фиксировать рекорды, которые устанавливаются практически каждый месяц. Сумасшедший спрос во многом определяется падением доллара и страхом населения перед потерей накоплений. Чтобы хоть как-то скорректировать цены, риэлторы начинают устанавливать цены в рублях или даже в евро.

После Нового года большинство продавцов новостроек нижнего ценового сегмента в районах массовой застройки столицы, а также в городах ближнего Подмосковья подняли цены на $100-200 за кв. м. Вымывание с рынка наиболее дешевых квартир в ближайшие месяцы приведет к очередному всплеску цен на все типы жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Зато индекс доходности жилья достиг значения почти в 8 единиц от средней ставки по банковским валютным депозитам. При таком подъеме рынка за счет удорожания квартир и арендных платежей поход составляет более 50% годовых.

В январе рост цен на столичном рынке недвижимости немного замедлился: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", индекс стоимости жилья вырос на 3.3%, что на 1.2% меньше, чем в ноябре и декабре 2003 года. Но это не удивительно, если учесть традиционное затишье новогодних праздников. Наоборот, темпы роста являются слишком высокими для данного периода. В январе средний уровень цен на недвижимость превысил психологически значимый барьер в $1.5 тыс. за кв. м. "Среднее значение индекса стоимости жилья теперь составляет $1501 за метр против $1453 в декабре. Эти значения являются абсолютным рекордом на протяжении всей истории столичного рынка недвижимости, и есть основания считать, что это далеко не предел", - считает Олег Репченко, руководитель "Индикаторов рынка недвижимости".

О переходе на расчете в рублях подумывают и другие столичные компании. По словам Игоря Ладычука, представителя Инвестиционного агентства недвижимости МИАН, если доллар будет падать еще несколько месяцев, цены на новостройки станут рублевыми повсеместно. Доллар останется только на вторичном рынке, где выбор валюты определяется непосредственно продавцами и покупателями. Компании не прочь были бы выставлять цены и в евро, но достаточного количества накоплений в этой валюте у населения нет. Поэтому европейские деньги скорее всего останутся в качестве вспомогательного инструмента.

Не удивительно, что в таких условиях россияне стараются перевести сбережения из неликвидных долларов в доходную недвижимость. Резкие колебания американской валюты заставляют риэлторов и застройщиков пересматривать свою ценовую политику. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы с 1 февраля 2004 года переходит на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Ранее установленные цены будут пересмотрены по курсу 30 рублей за доллар. Из такого же расчета формируется и график ежемесячного повышения цен. "У покупателей должна быть актуальная информация о ценах на недвижимость, не подверженная негативному влиянию неустойчивости валютного рынка", - говорит Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы ДИПС.

В российских регионах рубли и доллары также остаются основной валютой рынка недвижимости. И цены в провинции растут почти так же быстро, как в столице. В Питере, например, прошлый год также оказался рекордным: долларовые цены в сегменте массовой застройки выросли на 43.4%, тогда как в предыдущие годы рост составлял 30-32%. В других сегментах рынка увеличение цен еще заметнее, а на самых удачных проектах частные инвесторы могут заработать 60-70% годовых. Расчеты в рублях и евро в Питере очень редки, хотя цены в национальной валюте за 2003 год выросли значительно меньше - всего на 32.5%. Спрос в северной столице такой же ненасытный, как и в Москве. Вместе с ним растет и количество квартир, приобретенных для последующей перепродажи.

Гонка за лидером

В Екатеринбурге сразу после новогодних и рождественских праздников резко подскочили цены на жилье. И раньше недешевые (от $900 до $1.5 тыс. за кв. м в элитных домах в центре города), они сразу выросли минимум на 10%. Ничего необычного в этом владельцы риэлторских фирм не видят. Просто в это время упал доллар - на пункты падения его курса поднялись и цены на квартиры, поскольку доллар США по-прежнему является расчетной единицей при продаже-покупке квартир. Риэлторы таким образом просто компенсируют свои потери. Причем подорожало все жилье - и многокомнатные квартиры в центре, и однокомнатные на окраинах. В среднем рост цен - 10-20%. Прогноз, тем не менее, благоприятный для продавцов: в начале года люди обычно раскачиваются, а потом все равно покупают.

Настоящая паника в связи с падением курса доллара и снижением его покупательской способности наблюдается на владимирском рынке жилья. С сентября прошлого года цены на однокомнатные квартиры-"хрущевки" поднялись с $12 тыс. до $15 тыс. Если двухкомнатная квартира старой планировки в декабре стоила $21 тыс., то в январе уже $23 тыc. Cразу после новогодних праздников цены на неэлитное жилье поднимались в среднем на $500 еженедельно. Аналогичная ситуация складывается на рынке нового жилья: за полгода цена квадратного метра выросла на 20%. Причем при продаже квартир большую часть сделок люди предпочитают осуществлять в евро или в рублях. Как пояснили "Известиям" в риэлторских конторах, рынок вторичного жилья "подогрет" искусственно в связи с падением доверия к доллару: многие готовы вложить свои накопления в недвижимость, даже если ее цена намного завышена. В связи с этим на рынке сложилась очень благоприятная ситуация для продажи недвижимости. В то же время для Владимира, как и для многих относительно небольших областных городов, цены на элитное жилье большой площади заметно не выросли, стабилизировавшись на отметке приблизительно $500 за кв. м.

Цены на квартиры в Ростове-на-Дону с конца прошлого года номинируются в рублях. Ростовчанам, привыкшим оперировать цифрами в долларах, теперь в разговорах с представителями риэлторских фирм приходится брать паузу, чтобы пересчитать на более привычные у.е. В октябре прошлого года в Ростове цены на недвижимость превысили докризисный уровень, по итогам прошлого года валютные цены на квартиры выросли более чем на 20%. В декабре средняя стоимость квадратного метра жилья в Ростове составила $50 По прогнозам, тенденция роста цен сохранится. При этом риэлторы считают, что в ближайшее время в столице Южного федерального округа будет больше предложений в сегменте элитного жилья.

В Саратове в 2003 году цены на недвижимость также значительно увеличились. Это ощутили и клиенты городских фирм по недвижимости, и сами риэлторы. "Особенно выросли цены на однокомнатные (в три раза) и двухкомнатные квартиры (в полтора раза), - рассказывает член саратовской ассоциации риэлторов Ирина Курдюмова. - "Двушка" со смежными комнатами в хорошем доме, которую год назад можно было купить за 400 тыс. рублей, теперь обойдется в миллион. Причем двухкомнатные квартиры по цене почти уравнялись с трехкомнатными. Одинакова стоимость квартир в центре города и квартир в районах, приближенных к центру". В три раза за последние полгода возросла аренда жилья. И если квартир, которые сдавались поденно, тогда было всего 40%, то в последнее время их количество выросло до 70%.

В хвосте

Среднестатистический житель Нижнего Новгорода еле успевает накопить необходимую сумму для покупки квартиры. За последний год цены на жилье в городе выросли на 30%. В конце прошлого года они достигли уровня докризисного периода 1998 года. "В 2004 году мы прогнозируем рост цен на квартиры еще на 15%", - заявил "Известиям" специалист по недвижимости Павел Родионов. Помимо традиционного роста цен риэлторы отмечают новую для Нижнего Новгорода тенденцию - цены на квартиры, расположенные в непрестижных районах Нижнего, подтягиваются к уровню стоимости жилья в центре города. Так, например, если до августа 1998 года в престижной Нагорной части города однокомнатная квартира стоила $15-16 тыс., а в непрестижном Автозаводском районе такая же выставлялась по $7 тыс., то сейчас цены почти что сравнялись. Цены на квартиры в Нижнем Новгороде по-старому определяются в долларах. Хотя риэлторы отмечают постепенный переход на рублевые операции. К тому же клиенты в последнее время охотнее расплачиваются и берут евро или рубли.

В Калининграде значительного роста цен на недвижимость в последние два года не наблюдается. В областном центре средняя стоимость новостроя колеблется от $450 до $60 "Зато очень высоко в последнее время стали котироваться федеральные курорты, - сообщил "Известиям" риэлтор одной из калининградских компаний Василий Сухоруков, - Светлогорск и Зеленоградск. Стоимость жилья здесь уже сравнялась с Калининградом, а участки под индивидуальное строительство по стоимости сравнимы с престижными районами Питера. Но наибольший прогресс спроса на недвижимость наблюдается в Балтийске. Квартира, которая раньше с трудом уходила за шесть тысяч зеленых, сейчас влет продается за $15-16 тыс. Подобный ажиотаж вызван развитием транспортного комплекса города, да и дикий курорт в Балтийске привлекает все больше внимание столичным жителей. Сейчас грядет очередная волна повышения цен в указанных городах. Чтобы не раздражать потенциальных клиентов, мы планируем, сохранив цифровые значения без изменений, перейти на расчеты в евро".
На пресс-конференции, посвященной итогам работы “горячей линии” стройкомплекса (работает с 17 февраля 2003 года), исполняющий в настоящее время обязанности главы КАСРР Леонид Краснянский говорил о том, что недостатки в сфере жилищного строительства, конечно, есть – при таких объемах вводимого жилья, 4,5 млн. кв. метров в год, это неизбежно, но на самом деле, по его мнению, не все так кошмарно. И бороться с недостатками надо планомерно, без ажиотажа и создания «горячих линий».

А вот в Новосибирске рост стоимости жилья в прошлом году не превышал роста инфляции. Но интерес к недвижимости как к способу сохранения накоплений все равно повысился. Хотя массовых инвестиций пока не наблюдается - новосибирцы, видимо, сейчас только присматриваются к событиям вокруг американской валюты. Жилье в новостройках здесь стоит до $1.5 тыс., на вторичке - $300-1 тыс. По данным председателя новосибирской ассоциации риэлторов Александра Орлова, сейчас наибольшим спросом в Новосибирске пользуются самые дешевые квартиры - однокомнатные на окраине. Рост цен на них за 2003 год составил 20-25%. Остальное жилье подорожало на 5-15%. При этом в Новосибирске уже давно, с 1999 года, цены на квартиры номинируются в основном в рублях.

Итак, за период с 17 февраля по 4 марта по «горячей линии» поступило 783 звонка, речь шла о 519 объектах. 123 проблемы «уже закрыты», еще по 43 осуществляются мероприятия, 617 находятся в работе и на контроле согласно установленным срокам.

Глава ДИПС считает несправедливыми нападки на столичный стройкомплекс и его руководителя. «Если бы стройкомплекс потерял Ресина, от этого бы никто не выиграл», — подчеркнул Леонид Краснянский.

Самое большое количество жалоб вызвало неудовлетворительное качество оконных блоков (17% звонков) и отделка квартир (17%), герметизация швов (10%), а также промерзания, сырость и протечки (10%). В списке недоделок - работа лифтов, наружное освещение и плохая звукоизоляция. Основными причинами, по заключению специалистов НИИ «Мосстрой», выезжавших на места, являются нарушение требований нормативно-технической документации при выполнении работ, применение некачественных материалов и изделий.

Как сообщил Л.Краснянский, серьезные недоделки были выявлены лишь по шести адресам: Харьковский проезд, 5-11, корпус 11, улица Павла Андреева, владение 6, Мичуринский проспект, 212б, Хорошевское шоссе, корпус 2, квартал 58, 6-й Новоподмосковный переулок, 3, корпус 36, улица Полярная, 52, корпус 2.

По информации Л.Краснянского, звонки поступали не только по новостройкам 2002-2003, но и по домам, сданным в 2000-2001 годах. Он сообщил, что, судя по звонкам, наибольшее количество претензий у новоселов вызвали ДСК-1, «Мосфундаментстрой-6» и СУ-155 (кто больше строит, на того, как правило, больше жалуются) и не исключил, что если они не исправят ситуацию в ближайшее время, Госстрой может отозвать у них лицензии. Из общего числа звонков 110 обращений касались коммерческого жилья.

Лидером по количеству звонков стали строительные объекты на территории Юго-Западного административного округа - 175 обращений. Меньше всего жалоб на работу строителей (одна) поступило из Зеленограда. “Общая площадь этих домов всего 30 тыс. кв. метров, и это капля в море по сравнению с 4,5 млн. кв. метров жилья, которые были построены в Москве в прошлом году», —подчеркнул Л.Краснянский.



Главная --> Публикации