Главная --> Публикации --> Несмотря на рост цен на офисные помещения в 2003 г., ситуация на рынке близка к стабилизации Арка над рекой Школа выживания для риэлтера Вао — зеленый, спортивный и... неделовой Швыдкой и лужков объединились против наполеона

Главная новость для россиян: согласованы поправки, отменяющие налоговый контроль за дорогостоящими покупками. Вступить в силу они должны уже с 1 января 2004 года, и тогда можно будет купить, например, квартиру без оглядки на налоговиков. Ранее, напомним, за сохранение слежки за кошельками налогоплательщиков традиционно выступали именно чиновники МНС. Они даже предлагали внести в Налоговый кодекс поправки, которые позволили бы им доначислять гражданам налог в случае, если их расходы заметно превышают доходы. Теперь об этом речи не идет.

Министерство финансов, Министерство экономического развития и торговли и Министерство по налогам и сборам согласовали ряд предложений по реформированию налоговой системы России, которые будут обсуждаться на заседании правительства 13 марта. Как ожидается, кабинет их одобрит. Либеральные послабления обещаны и гражданам, и предприятиям.

А вот вопрос со сроками снижения налогов - на добавленную стоимость и единого социального - окончательно пока не решен. В четверг кабинет будет рассматривать два варианта: 2004-2005 годы и 2005-200 Последний вариант отстаивает Минфин, который упорно не желает ускорить проведение реформы.

Объясняется резкая смена позиций просто: контроль за расходами физлиц, введенный в 1999 году, оказался чрезвычайно неэффективным. За все время его существования на каждое сообщение регистрирующих организаций о покупке недвижимости, машин, акций, культурных ценностей или золота в слитках доначислялось в виде налога менее одного рубля. "Нельзя сохранять механизмы доначисления налогов, при которых издержки превышают прибыль", - цитирует "Время новостей" чиновника из Минфина. Тем более, что у налоговых органов, как уверяют в ведомстве, есть другие источники информации, которые позволяют привлекать к ответственности крупных неплательщиков. И такие дела государству выгодно вести в суде - выигрыш дает значительные поступления в бюджет.

Помимо этого, министерства согласовали порядок предоставления вычета по НДС при осуществлении капитальных вложений. Если сейчас вычесть НДС, уплаченный поставщиком в ходе строительства, налогоплательщик может только после введения объекта в эксплуатацию, то уже с 1 января 2004 года зачет уплаченного налога будет производиться, не дожидаясь окончания стройки. Это решение должно облегчить инвестиции в строительство.
В самом престижном московском пригороде, на Рублево-Успенском шоссе, открылся элитный картодром. Компания "Реакарт" Ришата Сафина, брата сенатора Ралифа Сафина, представила вчера широкой публике центр "Картлэнд", строительство которого эксперты оценили не менее чем в $5 млн. Создатели "Картлэнда" признают, что он рассчитан прежде всего на обитателей поселков Рублевки, однако, если проект окажется успешным, "Реакарт" готов начать его тиражировать.

Что касается послаблений для предприятий, то тут, как пишет "Коммерсант", ведомства полны решимости договориться о возвращении НДС экспортерам. Впредь он будет не разрешительным, а заявительным. Перечень документов, которые будут предоставлять экспортеры, чтобы подтвердить обоснованность применения нулевой ставки налога, сократится до двух: контракт или его копия, а также таможенная декларация. В Минфине поясняют, что новый порядок существенно облегчит жизнь добросовестным экспортерам.

Вчера на первом километре Рублево-Успенского шоссе торжественно открылся развлекательный центр "Картлэнд", построенный "Реакартом". На площади около 5000 кв. м размещена трасса для картинга, ресторан "Патио-Пицца", суши-бар, боулинг, оздоровительный центр, мини-гольф и площадка для командной игры с лазерными "автоматами" Q-Zar.

По данным МРП, ЗАО "Реакарт" учреждено Ришатом Сафиным, президентом "Спартака" Андреем Червиченко и компанией Topaz music studios Inc. "Реакарт" специализируется на привлечении инвестиций и строительстве. Он построил в московском регионе три АЗС по франшизе "ЛУКОЙЛа", пять ресторанов по франшизе "Ростик Групп". В ближайших планах - строительство бизнес-центра рядом с "Картлэндом", еще двух АЗС и ресторана татарской кухни по собственной концепции. Построенными объектами управляет компания "Рестлэнд". Гендиректор "Рестлэнда" Илона Елисеева до 2002 г. работала директором по развитию "Ростик Групп". Сейчас она является советником президента "Ростик Групп" Ростислава Ордовского-Танаевского.

"В Москве не так много мест, куда можно пойти с семьей, чтобы совместить спорт и развлечения, - говорит генеральный директор "Реакарта" Ришат Сафин. - Поэтому "Картлэнд" мы создавали полностью исходя из своих увлечений. Делали место, где было бы самим приятно проводить время". Илона Елисеева, генеральный директор "Рестлэнда", признается, что еще одним доводом в пользу создания картингцентра было отсутствие поблизости конкурентов.

Стоимость проекта в "Реакарте" не называют, отмечая, что построен "Картлэнд" на кредиты иностранных компаний. В компании утверждают также, что "Реакарт" не является владельцем развлекательного центра, но фигуры настоящих владельцев обходят молчанием. По данным Владимира Мурова, члена совета директоров компании "Инвесткинопроект", строительство развлекательных центров без учета оборудования и отделки в столице обходится в $1000 - 1400 за 1 кв. м. Таким образом, инвестиции в "Картлэнд" можно оценить не менее чем в $5 млн. В управляющей компании "Рестлэнд" рассчитывают, что комплекс окупится за 5 - 6 лет.

Артем Евженков, директор по связям с общественностью картингцентра "Взрослые игры", ожидает будущим летом "настоящего ажиотажа" на картодромах. "Рынок требует экстрима. Все уже давно насытились обыкновенными развлечениями и хотят новых ощущений, адреналина и оправданного риска", - объясняет он.

"Рынок развивается, с каждым годом все больше людей интересуются картингом", - говорит Мария Чевокина, коммерческий директор картценров "Серебряный дождь" (Крылатское и Варшавское ш. ). По ее мнению, для Москвы будет мало и 30 картодромов. Сейчас в столице около 15 открытых и закрытых площадок для картинга. Чевокина замечает, что со второй половины 2003 г. большой интерес к картингу стали проявлять и региональные компании.

Марина Малыхина, президент агентства маркетинговых исследований Magram MR, считает, что политика "Картлэнда" себя оправдает. "Спрос на активный досуг очень большой. Но на этом рынке ощущается нехватка заведений класса премиум. Посмотрите, какой популярностью пользуется фитнес в Жуковке, несмотря на то что стоимость услуг там существенно выше, чем в среднем по Москве", - говорит она. Кроме того, "Картлэнд" может быть востребован как место проведения корпоративных мероприятий, полагает Малыхина.

10-минутный заезд на карте в Москве стоит в среднем 400 руб. , рассказывает Чевокина, и все картодромы стараются придерживаться примерно одинаковой ценовой политики. Цены в "Картлэнде" существенно выше - от 700 до 2300 руб. за заезд для взрослых. Этот комплекс рассчитан на более обеспеченную аудиторию, чем другие картцентры, отмечает Чевокина. В "Картлэнде" этого не отрицают. По словам Сафина, комплекс рассчитан на посетителей с доходом в $1000 - 1500 в месяц. "Также мы не хотим устанавливать низкие цены, чтобы не создавать очередей", - объясняет Елисеева. Максимальная загрузка комплекса, ограниченная пропускной способностью картинга, 1000 человек в день.

Три четверти переселенцев из аварийных домов и "хрущевок" Центрального округа вынуждены обживать московские окраины. На пресс-конференции в четверг глава Москомархитектуры Александр Кузьмин и префект ЦАО Сергей Байдаков объяснили это отсутствием свободных площадок в центре для строительства муниципального жилья. При этом ежегодно в округе сносят почти 100 тыс. квадратных метров жилья. Но на освободившихся площадях новые муниципальные дома появляются крайне редко.

В "Рестлэнде" утверждают, что если в первые полгода результаты "Картлэнд" покажет хорошие результаты, будут начаты еще 3 - 4 подобных проекта. "У нас уже есть предложения о создании таких комплексов в Москве и других городах - Риге, Киеве, Кемерове, Казани", - говорит Сафин.

- Мы сносим ветхие и пятиэтажные дома вдоль железных дорог, - сказал в четверг главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Но строить жилье на их месте не можем. Например, будет снесен жилой квартал у пересечения улиц 1905 года и Беговой, где дома стоят вдоль железнодорожного полотна. Здесь мы построим трехзвездную гостиницу. То же относится к участкам, примыкающим к кладбищам. Кроме того, освободившиеся площадки часто используются под дворовые территории.

В этом году окружным властям предстоит отселить 110 муниципальных домов. Правда, на их месте появятся всего 24 дома для переселенцев. Остальные стройплощадки будут отданы под строительство коммерческого жилья, административных зданий или не будут застроены вовсе.

Единственный резерв территорий под строительство муниципального жилья - это промзоны. Но для начала расположенные там предприятия необходимо перевести на другое место. Кое-где промзоны уже стали стройплощадками. Строятся муниципальные дома в Климентовском переулке, на улице Усачева. В следующем году освободятся промзоны на Шмитовском проезде, на улицах Малая Трубецкая и Шаболовка.

Чиновники не афишируют данные о том, сколько снесенных муниципальных домов в 2004 году уступит место коммерческим. По статистике 2003 года, на месте 73 снесенных муниципальных домов в распоряжении переселенцев оказалось 21 здание. На 10 площадках построены нежилые дома и на 39 - коммерческое жилье. Надо полагать, в наступившем году соотношение сохранится.

Сегодня в Центральном округе проживает 560 тыс. человек - меньше только в Зеленограде. До недавнего времени городские власти придерживались политики стабилизации численности населения в ЦАО. После прошлогоднего заявления мэра Юрия Лужкова о том, что следует стремиться к росту числа жителей центра, его подчиненные ломают головы, как это сделать.

- В 2004 году будет введено 329.7 тысячи квадратных метров жилья, - обещает префект Центрального округа Сергей Байдаков. - В основном коммерческого, за счет которого город получает возможность переселять муниципалов.

Однако радикального решения этой проблемы пока нет.
– Андрей Александрович, с какими итогами завершил год Домостроительный комбинат № 1?

- Самая большая наша проблема, - говорит Александр Кузьмин, - сделать так, чтобы все переселенцы, которые хотят остаться в центре, могли это сделать.

– Сейчас много разговоров по поводу того, что рынок недвижимости в Москве – это рынок монополиста, т.е. застройщики могут диктовать свои цены? Как вы можете это прокомментировать?

– За прошедший 2003 год построено порядка 1 млн. 100 тыс. квадратных метров жилья в Москве и Московской области. Это примерно столько же, сколько было построено в прошлом году. Из всего объема строительства порядка 300 тыс. кв. м. составляет муниципальное жилье и 800 тыс. кв. метров – коммерческое жилье. Комбинат выступал как генеральный инвестор строительства примерно в 50% случаев.

Вторая составляющая – это непосредственно себестоимость строительства, которая неуклонно растет. И этому есть объективные причины. С 1 января 2004 года цена на энергоносители увеличилась на 15%, на железнодорожные тарифы – на 12%, и самое важное – на газ – на 20 процентов. Если учитывать, что стоимость газа составляет самый большой удельный вес в стоимости цемента, то мы получаем автоматическое удорожание цены на всю строительную продукцию ДСК- Кроме того, некоторые наши партнеры поставляют материалы с импортными составляющими, и как только начался “перекос” в курсах между долларом и евро, сразу увеличилась стоимость материалов, поскольку они номинируются в евро. Эта разница сегодня составляет порядка 26 процентов. Таким образом, тенденции уменьшения цен сегодня, к сожалению, нет.

– К сожалению, складывается ситуация, когда общество винит в повышении цен застройщиков. Мне кажется, что люди видят только поверхность данного вопроса. Они думают, что все в руках строителей: архитектура, формирование облика города и, конечно, цена. Однако, это совсем не так. Строители являются всего лишь исполнителями решений, которые принимаются архитекторами, градостроителями и городскими экономическими службами. Сколько детских садов, школ и других объектов должен будет проинвестировать застройщик, такая и будет в результате стоимость квадратного метра. Инвестиционная стоимость строительства напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения дома.

– С учетом всего вышесказанного он составит 20-25% в среднем по всем сегментам рынка, причем удорожание квадратного метра на наши дома серии П-44Т можно прогнозировать также в этих пределах.

– Какой рост можно прогнозировать на следующий 2004 год?

– Действительно, площадок типа Марьино в Москве не осталось. Почти все строительство можно сегодня отнести к точечному. Это, конечно, влияет на окончательную стоимость жилья. Тем не менее, в Москве планируется к застройке еще одна площадка – Кожухово. Там будет построено порядка 1,2 млн. квадратных метров жилья. Из них 800 тыс. составит коммерческая доля, причем практически все дома будут панельные. Также там будет построен муниципальный микрорайон.

– Одной из причин роста цен называют полное исчезновение свободных площадок под строительство? Так ли это?

– Стоимость проекта сейчас оценивается. При этом необходимо учитывать, что в данном случае на Генерального инвестора возлагается очень большой объем. Все сети к муниципальному микрорайону будут вестись за счет инвестора. Кроме того, вся инфраструктура и социальная сфера также ложатся на плечи Генерального инвестора строительства, что, конечно, скажется в результате на стоимости квадратного метра. Таким образом, для начала строительства в этом микрорайоне нужны большие опережающие средства, а это сотни миллионов рублей.

– Какова стоимость проекта?

– Нет, ДСК-1 исключением не является. Свободные площади в Москве уменьшаются. Если в прошлом ДСК-1 строил порядка 10-15% в Подмосковье, то в наступившем году этот процент дойдет до 25 от общего объема строительства. Частичный переход московских строителей и инвесторов в Подмосковье является общей тенденцией.

– Сегодня все больше инвесторов и застройщиков обращают внимание на ближайшее Подмосковье. ДСК-1 является исключением?

– Да, совершенно верно, некоторые разногласия возникают. Выход простой – формирование дочерних инвестиционных организаций на территории области. ДСК-1 также вскоре откроет дочернюю компанию.

– Насколько я знаю, московские организации формируют бюджет Москвы. Наверное, это не очень нравится администрации Московской области?

– Мы внимательно рассматриваем ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга и изучаем его инвестиционный климат. Прошел ряд встреч с губернатором Санкт-Петербурга, с вице-губернаторами, с крупными строителями и инвесторами. На сегодняшний день мы высказали готовность принять участие в изучении условий работы в Северной столице как в качестве застройщика, так и в качестве инвестора.

– Собирается ли ДСК-1 строить в других городах России?

– Здесь есть две причины. Первая и самая основная – московские строители накопили очень большой и ценный опыт по замене ветхого жилого фонда. Петербургские же строители таких технологий не имеют, т.к. процесс сноса пятиэтажек там еще не начался. Уже сегодня создана Московская Инвестиционная Строительная Компания, которая получила одобрение у Юрия Лужкова и Валентины Матвиенко. Эта компания, объединяющая нескольких застройщиков, сегодня рассматривает район Купчино в качестве объекта инвестирования и строительства. Возможно, это будет московский микрорайон, который покажет жителям Петербурга уровень комфорта московского жилья. Ну и вторая причина – это то, что участки земли под строительство в Москве подходят к концу. Для инвесторов и застройщиков необходимы новые перспективные площадки.

– Почему московские строители обратили внимание на Санкт-Петербург?

– И президент России, и мэр Москвы в своей инаугурационной речи большое внимание уделили вопросу ипотеки. Это значит, что вопрос получит дальнейшее развитие в ближайшее время. К сожалению, на сегодняшний момент ипотечное кредитование жилья недостаточно развито. Основная причина этого – высокие процентные ставки, порядка 14-15 процентов. Но сегодня наблюдается ситуация, когда многие банки в поисках новых финансовых инструментов начинают обращать пристальное внимание на вопросы ипотеки. По нашим данным, все банки Москвы имеют лимиты на ипотечное кредитование в объеме 1 млрд. рублей. Также, по нашим экспертным оценкам, потребность в таких кредитах сейчас меньше. Таким образом, можно предположить, что в ближайшем будущем разовьется конкурентная среда и процентные ставки будут снижены. У ДСК-1 также есть своя ипотечная программа. Сейчас процентная ставка у нас составляет 14 процентов. По всем вопросам надо обращаться в “ДСК-1 и Компанию”.

– При таком росте цен на жилье обычному человеку очень сложно купить квартиру. Что вы можете сказать об ипотечной системе кредитования? Что делается в этом направлении в ДСК-1?

– При возникновении конкуренции между банками по нашим прогнозам возможно снижение процентных ставок до уровня 10-11 процентов. Для некоторых категорий граждан, например для льготников, возможен уровень в 5-7 процентов.

– Вы сказали, что возможно снижение процентных ставок. До какого уровня?

– Стратегическая задача ДСК-1 построить 1 млн. 100 тыс. квадратных метров жилья. Плюс к этому 100-150 тыс. квадратных метров в домах новой серии – башня монолитно-сборная. Первые площадки под строительство башен уже выделены. Они находятся в Солнцево и на улице Борисовские Пруды.

– Ну и последний вопрос. Каковы планы ДСК-1 на 2004 год?



Главная --> Публикации