Главная --> Публикации --> На связи с паями Несмотря на рост цен на офисные помещения в 2003 г., ситуация на рынке близка к стабилизации Арка над рекой Школа выживания для риэлтера Вао — зеленый, спортивный и... неделовой

Кредитный кризис практически заморозил рынок секьюритизации ипотечных кредитов в США. Уже скоро год, как ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, владеющие и гарантирующие ипотечные кредиты на $5,2 трлн из выданных кредитов на $12 трлн, остаются едва ли не единственными эмитентами ипотечных облигаций. Между тем, в Европе продолжает достаточно успешно функционировать рынок облигаций с покрытием объемом $2,75 трлн. Эти бумаги основной источник привлечения средств для выдачи ипотечных кредитов европейскими банками.

Четыре крупнейших банка США начнут выпускать так называемые облигации с покрытием. Таким образом власти пытаются оживить рынок секьюритизации и ипотечных займов.

Американские банки могут выпускать облигации с покрытием, но пока это делают лишь Bank of America и Washington Mutual, т.к. в США не были прояснены многие параметры таких инструментов.

Облигации с покрытием отличаются от традиционных для США облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, требованиями, которые предъявляются к обеспечению и банку. Такие облигации остаются на балансе банка и обеспечены пулом высококачественных ипотечных кредитов, отвечающих определенным требованиям, например, среди них не должно быть просроченных кредитов, доходы заемщиков должны быть документально подтверждены. Это делает подобные облигации гораздо менее рискованным инструментом, чем ипотечные бонды, массовый выпуск которых спровоцировал кризис, т.к. их обеспечением зачастую служили высокорискованные кредиты, банки перекладывали бонды на забалансовые структуры и не несли ответственности (по крайней мере, по младшим, наиболее рискованным, траншам), если заемщики переставали погашать долги. В Европе же держатели облигаций с покрытием лучше защищены, т.к. банк-эмитент обязан обеспечить выплату им процентов, если по кредитам возникает просрочка.

После этого четыре крупнейших банка Bank of America, Citigroup, J.P.Morgan Chase и Wells Fargo, объявили, что будут выпускать облигации с покрытием. По оценкам аналитиков, на которых ссылается The Wall Street Journal, через несколько лет объем этого рынка в США может достичь $1 трлн.
Технологические парки впервые появились в американских университетах, которые пытались максимально эффективно использовать принадлежащие им землю и здания – администрация предоставляла их в аренду бизнесменам из числа ученых. В СССР прообразами технопарков были академгородки. В России же технопарком стало модным называть любые площади, которые сдает в аренду то или иное научное учреждение. Тем не менее спрос на подобные "парки" растет с каждым годом.

Alma mater малого бизнеса
Первый технопарк появился в США в начале 50-х годов. Его организовал Стэндфордский университет (штат Калифорния), положивший начало знаменитой Кремниевой долине. Пустующий участок земли, которым владел университет, был сдан в аренду малым предприятиям, работавшим с области высоких технологий. Бум технопаркового строительства в США пришелся на 80-е годы. На сегодняшний день в Америке насчитывается более 160 образований подобного рода. Это около 30% общего числа технопарков в мире.
В Европе первые технологические парки появились в начале 70-х годов – исследовательский центр университета Хэриот-Уатт в Эдинбурге, научный парк Тринити-колледж в Кембридже, Левен-ла-Нев в Бельгии и Зона научных и технологических нововведений и производства в Гренобле. В 80-е годы бизнес-сообщества при университетах появились в Канаде, Сингапуре, Австралии, Бразилии, Индии, Малайзии, Китае и Японии.
В начале 90-х годов первые технопарки возникли и в СССР, хотя объективности ради стоит отметить, что созданный в 1956 году Новосибирский научный городок во многом претворял в жизнь принципы технопаркового строительства.
Первый технопарк РСФСР – Томский научно-технологический парк – был основан в 1990 году. Сегодня по количеству научно-технологических парков Россия занимает пятое место в мире – в 35 регионах страны действуют более 60 технопарков.

Рыночный университет миллионов

Вчера министерство финансов, Федеральная корпорация страхования депозитов и ряд других регуляторов обнародовали указания, которыми банки могут руководствоваться при выпуске облигаций с покрытием. В их числе: доходы заемщиков должны быть полностью документированы; кредиты при добавлении в пул не должны иметь просрочек и замещаться в случае появления таковых; облигации должны учитываться на балансе банков. Доступное ипотечное финансирование критически важно для преодоления нынешней коррекции на жилищном рынке <> У облигаций без покрытия есть потенциал увеличить объемы ипотечного кредитования, заявил министр финансов Генри Полсон.



ФОТО: АЛЕКСЕЙ МЯКИШЕВ
Елена Чудеснова, исполнительный директор технопарка "Курчатовский" говорит, что арендаторы его площадей работают над научными проектами института
Структурные изменения в экономике привели к закрытию огромного количества промышленных предприятий и научно-исследовательских объединений по всей стране. Наиболее показателен пример Москвы, где администрация тысяч неработающих предприятий была вынуждена срочно искать способ выжить. Как правило, простаивающие помещения сдавались в аренду сторонним фирмам. Те сносили уцелевшее оборудование, перепланировали помещения и развертывали деятельность, которая обычно не имела никакого отношения к работе приютившей их организации. Например, московский завод "Хроматрон", когда-то производивший цветные кинескопы для телевизоров, превратился в крытый вещевой рынок.
Однако на ряде предприятий, специализировавшихся на производстве наукоемкой продукции, сочли такой способ зарабатывания денег неприемлемым. Там решили, что уникальная инфраструктура не должна быть уничтожена сторонними арендаторами, даже в обмен на высокие прибыли, которые можно получить за дефицитные офисные помещения. И стали предоставлять площади фирмам, специализирующимся на изготовлении и распространении наукоемких изделий, а не дамских колготок или надувных матрасов. С одной стороны, хоть какая-то прибыль, с другой – нащупывание схем извлечения прибыли из производства высокотехнологичной продукции.
Яркие примеры – технологический центр Российского научного центра "Курчатовский институт" и "Технопарк-Зеленоград". Первый был создан в 1998 году по инициативе главы Курчатовского института Евгения Велихова. В настоящее время объединяет примерно 85 фирм, площадь – 22 тыс. кв. м. Стоимость аренды – $250-280 за 1 кв. м в год. Академик решил перенять опыт западных коллег, полученный в ходе поездок по США и странам Азии. Кроме того, это был способ решить проблемы с финансированием, а также остановить процесс ветшания неиспользуемых производственных площадей. Не стоит забывать и о том, что зародившиеся в недрах самого института коммерческие структуры были готовы к выходу на рынок. "Предложения о сотрудничестве также поступали от научно-технических фирм со стороны. Сюда приходят люди, которым интересно сидеть именно здесь",– говорит Елена Чудеснова, исполнительный директор технопарка "Курчатовский". По ее словам институт периодически привлекает к работе над своими проектами фирмы из технопарка.
"Технопарк-Зеленоград" был создан в 1997 году на базе предприятия "Элма", которое в советские времена занималось производством кремниевых пластин и приборов на их основе. "У нас оказывается помощь и поддержка перспективным предприятиям малого наукоемкого бизнеса. Пришедшим мы предоставляем низкую арендную плату, необходимые консалтинговые и технические услуги, помощь в регистрации предприятия",– говорит Екатерина Смирнова, референт зеленоградского технопарка, который объединяет под своей крышей около 40 фирм. Основные направления – разработка экологически чистых источников энергии, оптоэлектроника, лазерные технологии, нанотехнологии, разработка диагностической и лечебно-медицинской аппаратуры, информационные технологии.

Заводы – предпринимателям!
Впрочем, не на всех оставшихся не у дел заводах и НИИ могли себе позволить взращивать достойных последователей – это было недешево. Поэтому простаивающие цеховые мощности зачастую переоборудовались в "бизнес-парки", где за умеренную плату может снять помещение как исследователь изотопов, так и производитель автомобильной косметики. Так, в 1999 году компания "Вашъ финансовый попечитель" переоснастила помещения завода "Цвет", который во времена СССР специализировался на выпуске микросхем, а в 2000 году сделала то же самое с заводом металлопластмасс, который выпускал когда-то пробки для пива и шампанского. В 2003 году группа компаний "Экоофис" сдала первую очередь офисных помещений на месте умирающей кожевенной фабрики на Дербеневской улице.
"Преимущество бизнес-парков в достаточно низкой стоимости аренды. Все, что необходимо арендаторам,– это большие, хорошо оборудованные площади",– говорит Юлия Никуличева, заместитель директора отдела консалтинга и исследований Jones Lang LaSalle Moscow. Действительно, как и в случае с технологическими парками, бизнес-парки, выросшие на месте бывших заводов, представляют собой, как правило, недорогие офисные помещения классов B и С.
Во многом благодаря этому понятия "бизнес-парк" и "технопарк" довольно часто путают – небольшие частные компании как в первом, так и во втором случае делят крышу с научно-исследовательскими центрами или заводами и платят за нее не очень большие деньги. Но в бизнес-парках это соседство продиктовано прежде всего желанием работать в современном офисе с разумной арендной платой (как следствие – площади порой делят компании, далекие от специализации предоставившего их НИИ или завода), в то время как в технологических центрах – стремлением черпать опыт от находящихся рядом НИИ.
Вообще же, считает Кирилл Савицкий, замгендиректора компании "Вашъ финансовый попечитель", четкого разграничения понятий "бизнес-парк" и "технопарк" нет: "Технопарк – это скорее офисные плюс производственные помещения, бизнес-парк же рассчитан под непроизводственные проекты".
По мнению специалистов, тенденция строительства бизнес-парков и технопарков по западному образцу у нас только оформляется. И может быть, это не приживется. Ведь если в США, где почти у всех есть автомобили, техно- и бизнес-парки, как правило, располагаются далеко за чертой города, то в России к числу основных достоинств таких объектов относят возможность добраться до них общественным транспортом.
Тем не менее в начале 2003 года с подачи правительства Москвы запущен проект по созданию технопарка площадью 12,8 га на том месте, где располагалась Зеленоградская станция аэрации. Столь же крупное строительство московские власти планируют и в пределах города: осенью 2003 года вышло постановление столичного правительства о создании в Нагатинской пойме технопарка "Нагатино-ЗИЛ" – крупнейшего в мире комплекса офисных помещений для малого и среднего бизнеса площадью 1 млн кв. м.

Сергею Круглику предстояло докладывать об успехах стройкомплекса в непростых условиях. Ранее Росстат и вице-премьер Александр Жуков сообщили о том, что в первом полугодии этого года резко упали темпы возведения жилья. Если в первом полугодии 2007 года прирост в этом секторе достигал 34,3%, то в первом квартале этого года всего 2,9%. Более того, в целом по России во втором квартале было отмечено падение на 1,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года объемов сдачи жилья. При этом в июне падение достигло 5,2% по сравнению с июнем 2007 года. Всего из запланированных на этот год 72,1 млн. кв. метров жилой площади строители сдали в первом полугодии лишь 21,7 млн. кв. метров.

В жилищном строительстве Москвы и Санкт-Петербурга наблюдается настоящий обвал. Как сообщил вчера замминистра регионального развития Сергей Круглик, в первом полугодии объемы сдачи жилья в этих городах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упали соответственно на 50,7% и на 19,6%. Провалы обеих столиц были названы основной причиной снижения в 11 раз темпов прироста строительства жилья в целом по России.

Вслед за ипотечным кризисом может разразиться кризис потребительского кредитования
Одна из основных причин сложившейся ситуации, по мнению замминистра, дефицит земель для строительства в обеих столицах.

Ответственность за резко ухудшившиеся показатели жилищного строительства Круглик возложил на Москву и Санкт-Петербург. Обе столицы в первом полугодии не только не увеличили темпы сдачи жилья, но и резко сократили общие объемы жилищного строительства. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года в Москве было сдано квадратных метров жилья на 50,7%, а в Санкт-Петербурге на 19,6% меньше.

Несмотря на плохие результаты первого полугодия и тревожную тенденцию прогрессирующего снижения показателей отрасли, Круглик выразил уверенность, что плановые показатели 2008 года будут выполнены за счет традиционного увеличения сдачи жилья в конце года, а в дальнейшем темпы ввода жилья будут нарастать. К 2020 году в России будет вводиться около 154 миллионов квадратных метров жилья в год, заверил чиновник.

Вместе с тем Круглик отметил и позитивную тенденцию увеличения темпов ввода жилья в субъектах Дальневосточного федерального округа, где построено в первом полугодии на 52,5% больше жилья по отношению к аналогичному полугодию 2007 года с их 22,3%, а также Алтайский край и Приморье. По его словам, в министерстве давно предсказывали такое развитие событий и поэтому считают закономерным, что строительный бум, начавшись в крупных городах Центрального федерального округа, еще недавно дававшего 55% ввода жилья, перетек сначала в Поволжье, а оттуда в Сибирь и, наконец, докатился до Дальнего Востока.

Снижение ввода жилья носит массовый характер и наблюдается в 19 регионах, отмечает научный руководитель Института проблем глобализации Михаил Делягин. По его словам, 2,9% роста за первое полугодие это средняя температура по больнице. Население увеличило в этот период ввод жилья, а строительные организации одновременно его уменьшили примерно на 9,3%. Виноваты не Москва и Питер, которые модно обвинять, а строительные организации, полагает аналитик.

В Москве действительно значительная часть вводимого жилья приходится на конец года, компенсируя отставание в предыдущий период, отмечает гендиректор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, в столице серьезно задерживаются сроки согласования новых проектов и практически отсутствуют территории под массовую застройку. В результате, если в других регионах темпы ввода растут, то Москва уже порядка десяти лет строит один и тот же объем жилья в районе 4,4 5 млн. кв. метров.

Чиновник, в частности, выразил мнение, что для московского рынка жилья характерно в данный момент определенное затоваривание. Также, по его словам, не вполне корректна статистика ценообразования на жилищном рынке, исходя из которой явствует, что московская недвижимость приносит ее продавцам наибольшие прибыли. Так, согласно официальным данным, если соотношение расчетной стоимости строительства жилья, определенной по данным региональных органов по ценообразованию, с ценой реализации жилых помещений на первичном рынке в начале 2007 года в среднем по России составило 64%, то в Москве этот показатель был равен 257%. Однако, по словам Круглика, в расчетах стоимости необходимо учитывать не только стоимость материалов, монтажных работ и т. д., но и некоторые другие параметры, а также то обстоятельство, что жилье продается не сразу после завершения строительства, а с определенным временным интервалом.

Особый оптимизм Круглика вызвал тот факт, что рост цен на жилье значительно снизился, оказавшись ниже или сопоставимым с уровнем полугодовой инфляции, что, по его мнению, свидетельствует о росте доступности квадратных метров для населения. По данным Минрегионразвития, в среднем по России за первый квартал 2008 года по отношению к четвертому кварталу прошлого года цены на первичном рынке жилья выросли на 2,63%, на вторичном рынке на 10,41%. При этом в первом квартале 2007 года рост цен на первичном рынке жилья составил 13,3%, на вторичном 14,4%.

Теперь наряду с традиционной очередью, то есть с очередниками прежних лет постановки и теми, кто встает на учет по новому Жилищному кодексу, на помощь города в решении своих проблем могут надеяться москвичи, которые частично не соответствуют установленным Кодексом кондициям постановки на учет.

Недавно Московская городская Дума приняла изменения в закон Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. В столице вводится новая категория граждан, нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

С точки зрения терминологии, отличить очередников от новой категории граждан просто: первые нуждаются в помещениях, вторые в содействии.

Эти граждане должны удовлетворять всем прежним требованиям признания нуждающимися в жилых помещениях, за исключением малоимущности. И поскольку речь идет не о самых бедных людях, рассчитывать они могут на приобретение жилья исключительно по возмездным, но льготным формам. Имеются в виду субсидии, покупка с рассрочкой платежа, социальная ипотека и прочие. Все эти механизмы давно и весьма широко используются очередниками прежних лет постановки, теми, кто принят на учет до 1 марта 2005 года.

Обреченность на всю жизнь...
С другой стороны, помочь этим людям, значит, предоставить им жилье на льготных условиях, то есть поддержать материально, деньгами. Но дать одному автоматически означает отобрать у другого, может быть, еще более нуждающегося. Возникает непростая ситуация. Обсудить ее с нами согласился руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин.

Автора этих строк всегда интересовало положение граждан, чьи жилищные условия чуть-чуть не соответствуют требованиям постановки на очередь. Для него самого это самое чуть-чуть стало в свое время препятствием для принятия на учет. Поэтому ему хорошо понятна ситуация тех, кто сегодня назван законом нуждающимся в содействии. Им действительно надо помогать. Иначе получается, что жилищные условия у них практически такие же, как у тех, кого на очередь ставят, но по формальным соображениям они не могут рассчитывать ни на какую помощь никогда.

Вы, в целом, верно воспринимаете смысл нового закона. Этическая же сторона вопроса вполне разрешима. Те, кто встанет в очередь за содействием, смогут воспользоваться только возмездными формами улучшения жилищных условий. Поэтому они никак не составят конкуренции малоимущим гражданам, которые сейчас встают на очередь и имеют право исключительно на бесплатное предоставление жилья. Это параллельные, но разные потоки. Правда, точно такими же возмездными формами могут воспользоваться сегодня все очередники, вставшие на традиционную очередь до 1 марта 2005 года. Но при этом приоритет в обеспечении будет отдан старым очередникам, а не тем, кто встал только что.

Петр Васильевич, так как же решается проблема?

Совершенно верно, если речь идет о возмездных формах. При этом надо понимать, что далеко не все, кто встал в очередь до принятия нового Жилищного кодекса, смогут воспользоваться возмездными формами, по разным причинам. Одни не захотят, у других нет реальной возможности и т.д. По нашим прикидкам, половина старой очереди уж точно не сможет к ним прибегнуть, и будет ждать бесплатного жилья. Вот и считайте: от прежней очереди осталось порядка 145 тысяч семей, половина от них это 70 тысяч. Пока с ними не рассчитаемся, просто не сможем перейти к нуждающимся в содействии.

Иными словами, нуждающимся в содействии пока дали надежду. Но реализована она будет все-таки не раньше, чем для прежних очередников.

То есть среди претендентов на возмездное жилье первыми будут, в основном, старые очередники, хотя возможны и редкие исключения. А как планируется соотносить по срокам тех, кто ожидает бесплатное жилье, и тех, кто нуждается в содействии?

Другое дело, может получиться так, что в группе, кому нужно оказать содействие, окажутся отдельные категории граждан, которым будет решено отдать определенное предпочтение. В порядке предположения попробую назвать многодетные семьи. До сегодняшнего дня они могли встать в очередь на жилье, если соответствовали трем условиям: 10 лет проживания в Москве, менее 10 кв. метров общей площади на человека и материально малообеспечены. Но представим многодетную семью с неплохим достатком, у которой есть 10 лет стажа, и есть менее 10 кв. метров. По новому закону мы можем принять ее на учет нуждающихся в содействии. Но она многодетная, там больше пяти детей. Допускаю, что им правительством города при определенных условиях будет отдан приоритет перед очередниками, вставшими на учет раньше.

Критерии нуждаемости трудно устанавливать только двумя словами: да или нет. Переход от одного к другому в реальной жизни не такой четкий, он размыт. Но считаю, что одно требование должно быть абсолютно жестким это 10 лет проживания в Москве. А вот грань по занимаемой площади вопрос. Есть ли принципиальная разница между 10 кв. метрами на человека, и 10,1?

Это разные очереди, поскольку люди стоят за разным товаром. И может получиться так, что вставшие сегодня за бесплатным жильем получат его позже, чем кому-то из новой категории будет оказано содействие в приобретении. Я говорил, что из традиционной очереди, по нашим оценкам, лишь примерно половина людей воспользуется возмездными формами. Но это же не значит, что после них мы эти формы отменим.

Конечно, многим хотелось бы уже сегодня объявить, что мы поставим на очередь всех москвичей, у кого меньше 15 кв. метров на человека. Однако это был бы слишком революционный шаг. Сегодня он не обеспечен ресурсами.

Сейчас город пытается посмотреть немного вперед. В 1998-м мы меняли нормы постановки на учет. Было 5 метров жилой площади, стало 10 метров общей. Но за гранью этих 10 метров есть огромный слой жителей столицы, чья жилплощадь не дотягивает до 18 метров до социальной нормы. И есть задумка смещать порог 10 метров в сторону большей обеспеченности. Но это на будущее.

А если пофантазировать на тему примерных сроков и объемов помощи новой категории нуждающихся в содействии...

Устанавливая те или иные критерии, надо смотреть, какой объем обязательств город при этом приобретет. И насколько эти обязательства выполнимы. Мы подготовим свои предложения правительству. Но решение (я бы назвал это решение политическим) будет принимать правительство, Дума, мэр.

Только не надо на этом основании полагать закон мертворожденным. Это будет вполне жизнеспособный, действующий закон. Вы же, наверное, слышали, что мэр принял решение о преимущественном строительстве жилья по городскому заказу. Сегодня мы хотим, чтобы не менее 50 процентов жилья в городе возводилось для социальных целей. Тогда в 2009-2010 годах получим более трех с лишним миллионов кв. метров в год на городские нужды. Это хорошая прибавка к тому, что было в прошлые годы. Напомню: по уже утвержденной программе строительства на территории города в следующие два года всего должно возводиться по 6,5 млн. кв. метров. Мы со своей стороны готовим предложения, чтобы по 3,25 млн. метров выделялось на решение социальных задач.

Неблагодарное занятие. Ну, представьте: человек, не признанный малоимущим, встает сегодня на очередь. Разве можно сказать, когда он получит бесплатную квартиру, если в Москве 160 тысяч семей уже стоят на очереди?

Кроме того, ежегодно переселяем из ветхих сносимых домов по 20 тысяч с лишним семей. Это тоже серьезный шаг. У нас заметно сократилась доля коммуналок. Их в городе осталось всего 2,5 процента. В момент начала работы по расселению на долю коммунальных квартир приходилось более 10 процентов жилищного фонда.

В обеспечении очередников есть существенные прорывы. Скажем, удалось уменьшить число нуждающихся на 20 процентов по сравнению с 1994 годом. А ведь в последующий период мы ощутимо повысили норму постановки на учет. За счет этого одно время очередь вплотную подобралась к отметке 200 тысяч семей. Потом долго топталась почти на месте. А сейчас в ней около 160 тыс. семей. Это с учетом вставших по новому Жилищному кодексу.



Главная --> Публикации