Главная --> Публикации --> Дарение Кредитные организации в 2004 году предъявят спрос на сотни небольших офисов Дума ждет ипотечные бумаги не дожидаясь правительственных поправок Московские строители сговорились поднять цены? Аренда на балансе

"НГ" обратилась к экспертам рынка недвижимости с просьбой разъяснить основные отличия просто дорогого жилья от элитного и описать основные требования сегодняшних покупателей к жилью класса "люкс".

Охраняемой благоустроенной территории и развитой инфраструктуры недостаточно, чтобы назвать жилье элитным.

Дом должен гарантировать безопасность и комфорт и не должен быть нашпигован дополнительным сервисом, за который приходится платить. Те люди, которые относятся к элите, уже имеют своих тренеров, мастеров, любимые места для занятий спортом. Место расположения дома имеет громадное значение. Оно определяет не только престиж, но и элитарность.

Леонид Казинец, президент компании "Баркли":
- Само понятие элитного жилья не имеет четко очерченных граней. В нашем понимании это клубные дома с малым количеством квартир, расположенные в пределах так называемой золотой мили на Остоженке. Это жилье с очень хорошей инженерией, достаточным подземным гаражом, с качественной дорогой эксплуатационной службой, с закрытой охраняемой территорией и очень дорогой охраной.

Покупательские предпочтения меняются мало. Востребованы большие квартиры с большим метражом - от 200 квадратных метров. Двухуровневые квартиры менее популярны - кому-то это может не нравиться.

Покупателями элитного жилья являются, как правило, физические лица - с юридическими лицами мы очень редко имели дело. Как правило, это россиянин - москвич или приезжий, располагающий достаточными доходами. Иностранцы не готовы покупать элитное жилье, так как элита - это российский истеблишмент.

Андрей Жданов, эксперт компании "ДОН-Строй":
- За последние годы требования к качеству приобретаемого жилья существенно изменились. Элитное жилье сегодня должно соответствовать множеству критериев. Покупатель, который ранее ориентировался в основном на престижность района, в котором расположен дом, и на размер квартиры, теперь вместе с квартирой хочет приобрести максимальный набор услуг. Сегодня большое значение имеет наличие охраняемой благоустроенной территории, широко развитой инфраструктуры для комфортной жизни и полноценного отдыха. Эти требования возрастают пропорционально повышению уровня жизни.

Очень изменились требования к качеству строительства. Покупатель уже не берет что попало, теперь уже все разбираются в качестве строительства, приводят с собой экспертов. Качество - главное требование нашей компании к тому, что мы делаем. Качество - это то, что требует рынок на данный момент.

Расположение дома сегодня по-прежнему имеет большое значение для покупателей, особенно в секторе элитного жилья. Наши жилые комплексы расположены в наиболее экологически чистых районах - Щукино, Сокол, на западе в живописных окрестностях Воробьевых гор. Покупателя привлекает также и удобство транспортных коммуникаций, развитая инфраструктура района. Отдельная тема - это центр города. Золотая миля Остоженки, где мы реализуем эксклюзивный проект, - единственный центральный район столицы, где производится комплексная реконструкция и создается однородная социальная среда.

Покупатели хотят иметь перспективную недвижимость, цена которой с годами будет только расти. Особое внимание уделяется наличию подземного паркинга. Очень важно архитектурное решение здания, его индивидуальность. Все чаще покупателей интересует инженерная начинка дома, его техническое оснащение - от приточно-вытяжной вентиляции до систем фильтрации воды и воздуха.

Другое дело, что со временем меняется набор факторов, которые позволяют относить жилье к той или иной категории. Скажем, раньше элитным жильем считались цэковские дома, расположенные в районе Тверской, Нового или Старого Арбата, а также Патриарших прудов. Теперь важным фактором считается обеспечение безопасности жильцов и малоквартирность: хорошо, если в доме 10-20 квартир, такие дома наиболее дорогие. Это позволяет обеспечить безопасность жильцов в полной мере, кроме того, в таких домах удобно создавать требуемую инфраструктуру. Наконец, сейчас люди, особенно богатые, очень трепетно относятся к своей частной жизни, и с этой точки зрения дома, рассчитанные на небольшое число семей, оптимальны.

Владимир Говорин, консультант по недвижимости агентства "Кирсанова риэлти":
- Цена жилья и его категория неразрывно связаны между собой. Стоимость квартиры формируется с учетом множества факторов: место расположения, наличие инфраструктуры, качество строительства, коммуникации и инженерные системы, функциональная планировка. Важно также наличие подземного гаража и детально проработанной эксклюзивной отделки первого этажа. Те же критерии определяют и то, к какому классу относится та или иная квартира - относить ли ее к эконом- или бизнес-классу или же к классу А.

Что касается места расположения, то это, конечно же, в первую очередь районы внутри Садового кольца, а также отдельные дома за его пределами: например, на 2-й Фрунзенской или "Агаларов-хаус" на Пресне.

Кстати говоря, немаловажным фактором является также и состав жильцов такого дома. Покупатели достаточно часто задают вопрос: а кто здесь будет жить? Так что уже не так и редки случаи, когда застройщик отказывает потенциальному приобретателю квартиры.

В 2003 году продажи элитной недвижимости в Москве шли с переменным успехом. Отслеживая предложения самого дорогого сегмента жилья, аналитики компании "Домострой-Престиж" отметили следующую закономерность: с середины ноября 2002 по апрель 2003 года средняя цена практически не менялась. Однако перед майскими праздниками цена практически всех предложений выросла примерно на $700 за 1 кв. м (на 15%). Затем ситуация стабилизировалась, и с мая по ноябрь 2003 года происходили небольшие колебания, которые были вызваны изменением структуры предложения. Как пример можно назвать понижение цен на рынке в начале февраля (на 3,6%), когда началась реализация квартир в доме по Борисоглебскому переулку по достаточно низкой цене – $2760 за 1 кв. м. Кроме того, в центре открылись продажи квартир сразу в трех новых домах: в 1-м Неопалимовском и Шведском переулках, а также Весковском тупике. В целом за год средняя цена квадратного метра жилья в элитных домах выросла на 21,9% – с $4350 до $5300 за 1 кв. м.

Наиболее дорогим и престижным районом является, вне всякого сомнения, Остоженка, где концентрация дорогих домов максимальна. Есть клиенты, которые хотят жить именно на Остоженке и нигде больше. Соответственно и цены на квартиры в этом районе максимальны по Москве - еще на этапе котлована они могут составлять от 4 до 10 тысяч долларов за метр.
За 2003 год самый низкий показатель роста цен на недвижимость – 22% – был отмечен в элитных домах. Средняя цена квадратного метра элитного жилья в Москве достигла $5300, что соответствует уровню цен в крупных городах Западной Европы.

Ситуация на вторичном рынке элитного жилья повторила путь первичного. По словам Натальи Шичаниной, президента компании "Белые ветры", если еще несколько лет назад разница между начальными ценами и ценами после сдачи дома госкомиссии составляла больше 50%, потом 30-35%, то в последнее время застройщики предпочитают сразу устанавливать цены, близкие к предельным, и после сдачи дома они не вырастают более чем на 20%.

Самые высокие цены на жилье продолжают формироваться в районе улиц Остоженка и Пречистенка. К примеру, в доме в Молочном переулке продажи велись по ценам от $6000 до $10 000 за 1 кв. м, в доме по адресу 2-й Зачатьевский переулок, 15/4 цены превысили $7000 за 1 кв. м. В целом же за год средние цены на Остоженке выросли примерно на 22% и к концу года составили $6400 за 1 кв. м. Лидером по росту цен по итогам года стал район Арбата. Только с июля по ноябрь средняя стоимость квадратного метра на элитных объектах увеличилась на 45% и к концу года составила порядка $550 Заметно менее удачным был год для застройщиков, возводящих элитные дома на западе Москвы. Средняя цена жилплощади там выросла на 15,4% и составила $2440 за 1 кв. м. Еще меньше (на 10,9%) подорожали пентхаусы, средняя цена квадратного метра которых практически сравнялась с обычными квартирами и составила $2550 за 1 кв. м.

Спрос на зарубежную недвижимость, пик которого в России пришелся на начало 90-х годов, оставил заметный след в русскоязычной части интернета. В сети можно найти предложения о покупке недвижимости практически в любой части света, предназначенные именно для российских покупателей. Виртуальный тур по иностранным риэлтерским агентствам совершила корреспондент Ъ НАТАЛЬЯ ЦВЕТКОВА.

С миру по нитке
С обзорными статьями о специфике рынка недвижимости разных стран и о том, что вообще можно приобрести, можно ознакомиться, например, на сайте http://away.ru. Здесь есть материалы об особенностях законов разных стран, касающихся недвижимости, а также информация, например, о покупке островов в океане. Это вполне возможно, при большом желании можно даже образовать на купленном кусочке суши суверенное государство.
На сайте http://estate-realty.ru есть предложения, рассчитанные на инвесторов, желающих приобрести доходный дом во Флориде. Из материалов сайта можно узнать много полезного о стоимости коммунальных услуг в этом штате и возможности приобретения недвижимости в кредит.
По адресу http://vip-money.com/articles/030530.htm (сайт посвящен инвестициям вообще) находится текст об инвестициях в недвижимость за рубежом с точки зрения консультанта по вопросам инвестиций в недвижимость. Если возникло желание воспользоваться услугами компании, можно тут же это сделать – телефоны и электронный адрес есть на каждой странице сайта.
Инвесторам, которые хотели бы диверсифицировать портфель за счет включения в него недвижимости в той или иной форме, без приобретения собственно объекта недвижимости, можно порекомендовать сайт http://k2kapital.com, в частности, статью о взаимных фондах, инвестирующих в ипотечные инвестиционные трасты. Текст расположен по адресу http://k2kapital.com/funds/funds20020521.html.

Бизнес-класс
Предложений покупки или аренды недвижимости в Европе, Америке или Австралии в интернете предостаточно. На первый взгляд она представляется прекрасной покупкой – за $300-700 тыс. (дешевле дома на Рублевке) можно приобрести настоящий замок начала XX века с парком и виноградником во французской провинции. Есть и другие не менее привлекательные предложения: домик на берегу Темзы с собственным причалом, шале с видом на Альпы в десяти минутах езды от горнолыжного спуска, вилла на океане. Составить представление об ассортименте можно, посетив сайты http://euroreal.ru, http://euroestate.ru, away.ru, http://estate-realty.ru, раздел зарубежной недвижимости на сайте http://ikvarts.ru.
Если вы по тем или иным причинам вынуждены эмигрировать, вам подойдет любое жилье в той части мира, климат, внешняя и внутренняя политика которой вас устраивают. Тем, кто предпочитает оставаться резидентом РФ, труднее – отдых на Сейшельских островах через несколько лет может наскучить, а поездки в другие места делают существование дорогого особняка практически бессмысленным: тратиться на его обслуживание придется постоянно, а ликвидность объекта невысока. И возможно, вполне разумной альтернативой вилле окажется небольшая гостиница – доход она приносит круглый год и при желании можно бесплатно отдохнуть в лучшем номере.

Эконом-класс
Получить представление и ценах и ассортименте недвижимости на территории республик бывшего СССР можно, посетив всего несколько сайтов. Там же расположены и координаты местных риэлтеров и юристов, которые помогут не только выбрать и купить или арендовать нужный объект, но и открыть бизнес в интересующей вас стране, по крайней мере дадут консультации по ее законодательству.
На сайте http://kupidom.com собрана информация о предложениях на рынках недвижимости стран СНГ (в том числе России) и Средней Азии. Ассортимент как жилых, так и коммерческих объектов достаточно велик, можно посмотреть краткие описания и фото и связаться с продавцом или арендодателем. На http://away.ru также есть раздел, посвященный этим государствам.
Ресурс http://real.ru/ukraine адресован всем, кого интересует информация о недвижимости на Украине, в том числе в Крыму. Существуют также сайты, посвященные отдельным городам, например Харькову – http://dom.kharkov.ua> и Киеву – http://sweetrealty.kiev.ua.
Координаты агентств недвижимости Украины, входящих в Ассоциацию специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), можно узнать по адресу http://asnu.net/rus/reestr.html.
Недвижимости Узбекистана посвящен сайт http://apartments.anort.us. Доска объявлений с предложениями по продаже и аренде недвижимости в Эстонии расположена по адресу http://eestiturg.com.ee
Ресурс http://atkirta.lt представляет интерес для желающих купить или арендовать недвижимость в Литве. Сайт трехъязычный – англо-русско-литовский, информация об имеющихся в продаже объектах обновляется оперативно.
Сайт http://inlatplus.lv рижского юридического бюро Inlap plusa посвящен законам этой страны, имеющим то или иное отношение к бизнесу. Есть и раздел предложений недвижимости в Латвии. Кроме того, предлагается мало распространенная на российском рынке услуга – экологическая экспертиза объекта недвижимости, будь то квартира, бизнес-центр или земельный участок. Латвия готовится к вступлению в ЕЭС, и после того, как это произойдет, недвижимость в этой стране будет дорожать.

Несмотря на неудовлетворенный спрос, специалисты отмечают, что продать элитный объект с каждым годом становится сложнее. По мнению Павла Здрадовского, директора компании Paul`s Yard, решающее значение сейчас приобретает индивидуальность проекта, продуманность архитектурных решений. Наиболее популярна недвижимость в современном, актуальном стиле, хотя спрос не падает и на дома, выполненные с использованием других архитектурных направлений. В то же время наличие в доме дополнительных опций инфраструктуры (бассейнов, салонов красоты, тренажерных залов и пр.) свою привлекательность постепенно утрачивает. Специалисты Московской строительной компании уверены, что в будущем успех будет сопутствовать лишь тем компаниям, которые приступают к проектированию объекта после того, как изучат рынок. Далее следует детальная проработка планировок и фасадов в зависимости от потребительских предпочтений. Очень перспективным специалисты называют район Замоскворечья, а также Болотной площади, где в связи с реализацией нескольких элитных проектов цены будут расти.




В 2004 году на рынке коммерческой недвижимости развернется жесткая конкуренция между девелоперами, застройщиками и риэлтерскими компаниями. В результате, по оценкам некоторых аналитиков, арендные ставки на офисные, торговые и складские помещения стабилизируются. Они будут продолжать расти только на центральных улицах Москвы.

Офисная недвижимость
На уровень арендных ставок в новом году будет продолжать влиять все еще небольшое по сравнению с мировыми столицами предложение качественных площадей – по этому показателю Москва отстает примерно на два-три года. Начальник отдела исследований консультационно-риэлтерской компании PMC Андрей Светлаков считает, что до 2005 года спрос на офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. В конце 2003 года зафиксирован самый низкий со времени кризиса 1998 года показатель пустующих площадей – в среднем он составляет 5% для помещений класса A и B. Спрос на помещения класса A в Москве наиболее высок, и, по словам представителей компании Stiles Riabokobylko, некоторые организации даже откладывают свой переезд, ожидая офисов более высокого качества, которые будут сданы в 2004 году.
Как отмечает партнер компании Ernst Young руководитель индивидуальной группы консультационных услуг по недвижимости Джеральд Гейдж, сейчас рост спроса в Москве неуклонно ведет к росту ставок арендной платы: средняя стоимость 1 кв. м возросла с $400 (1999 год) до $600 и выше. "Но повышение ставок аренды также побуждает застройщиков к строительству новых помещений, что в конечном счете приведет к стабилизации и, возможно, даже к снижению цен",– говорит господин Гейдж.
В 2003 году наблюдался рост ставок аренды в основном на помещения класса A. Он составил в среднем 3,5% по сравнению с началом 2003 года, что объясняется недостаточным предложением площадей высокого уровня. По оценкам специалистов, аренда в 2003 году подорожала по сравнению с 2002 годом на 10%. По мнению представителей компании Noble Gibbons, в 2004 году рост ставок аренды замедлится в связи с тем, что запланирован ввод в эксплуатацию большого количество площадей класса A.

Торговые ряды
В 2004 году продолжится переоценка арендных ставок на площади в торговых комплексах. По мнению представителей риэлтерских компаний, недостатка в торговых центрах в столице нет. Их много, и компании не успевают заполнять эти площади. Появляется выбор, и сегодня арендатор готов платить большие деньги в успешных местах торговли и маленькие – в не очень подходящих для этого местах.
Как считают аналитики компании Noble Gibbons, в текущем году рынок торговых площадей окончательно сформируется и арендные ставки на схожие помещения уже не будут отличаться большим разбросом. Как говорят арендаторы, при подборе помещения под магазин в первую очередь будут оцениваться три его характеристики: доступность, заметность, наличие целевого покупателя. В случае их успешного сочетания успех того или иного торгового центра гарантирован, и наоборот.
За прошлый год единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, является street retail. За этот период ставки выросли на 23%, но при этом в крупных торговых центрах снизились в среднем на 3,9% в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых торговых центрах.
Рост ставок в торговых коридорах говорит о том, что прошедший год был успешным для уличных ритейлеров. Однако тенденции развития лучших торговых коридоров различались. В то время как в некоторых торговых коридорах арендные ставки в 2003 году практически удвоились, в других, не представляющих интереса для торговых операторов, они уменьшились на 30%.
Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за 2003 год составила $1063 за 1 кв. м в год, однако единичные арендные ставки в небольших магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, достигали $5 тыс. за 1 кв. м (без НДС). По мнению специалистов компании Stiles Riabokobylko, значительный рост арендных ставок – результат улучшения экономической ситуации и роста запросов владельцев помещений. В торговых центрах в ЦАО арендные ставки колебались от $800 до $3,7 тыс. за 1 кв. м, за пределами центра – $400-3000 за 1 кв. м.
В 2004 году, по мнению аналитиков Noble Gibbons, снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей, но в то же время сохранится стабильно высокий уровень арендных ставок на магазинные торговые площади на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь сейчас 2-4%. В этом году ожидается выход на рынок большего числа операторов торговых комплексов международного класса. Прогнозируется, что после этого увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах, и именно с них начнется снижение арендных ставок.
В 2004 году в Москве планируется ввод в эксплуатацию почти 440 тыс. кв. м площадей, что увеличит их общее количество до 1,3 млн кв. м. Самыми крупными проектами на следующий год являются: "Мега-2" (город Химки) – около 150 тыс. кв. м, "Веймарт-2" (71-й км МКАД) – 50 тыс. кв. м, "Рамстор-Сити" (проспект Вернадского) – 47 тыс. кв. м, "Мосмарт-2" (Дмитровское шоссе) – 16 тыс. кв. м, Dream House (Барвиха) – 8,5 тыс. кв. м.

Складские помещения
Несмотря на то что спрос на складские помещения в прошлом году был огромен, в середине года расценки на аренду складских помещений, не успев достичь пика, пошли вниз. По прогнозам специалистов, так будет и в 2004 году. Причины – ввод большого количества площадей и стремление инвесторов снизить арендные ставки до уровня европейских, чтобы привлекать иностранные компании. В 2004 году планируется ввести в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. Таким образом, в течение года ожидается некоторое снижение цен, но не больше, чем на $8-13 за 1 кв. м.
Общее количество складских помещений сейчас составляет около 700 тыс. кв. м. Незанятых помещений практически нет. Ситуация не изменится в течение этого и следующего года в связи с большим спросом со стороны логистических операторов.



Главная --> Публикации