Главная --> Публикации --> Продажа неприватизированной квартиры Дарение Кредитные организации в 2004 году предъявят спрос на сотни небольших офисов Дума ждет ипотечные бумаги не дожидаясь правительственных поправок Московские строители сговорились поднять цены?

Согласно последнему аналитическому исследованию компании WELHOME, рынок торговой недвижимости Москвы во втором квартале этого года развивается достаточно динамично - растет уровень спроса на торговые площади, несмотря на традиционную тенденцию спада уровня спроса в летние месяцы. Такие отменные показатели, не свойственные для летней спячки, можно объяснить как развитием местных сетей, так и выходом на рынок Москвы новых международных компаний.



Помимо этого можно отметить активное развитие таких российских сетей, как: Дикси, Планета Гостеприимства (рестораны Сбарро, Восточный базар, Виаджио, Баш на Баш и Мондо Пицца), Азбука Вкуса (компания планирует развивать новые сети Оливье - супермаркеты в сегменте эконом и винные бутики Андрэ), Росинтер ресторанс и др. Кроме того, развитие рынка подстегивается крупными инвестиционными сделками исчисляемыми десятками. В качестве примера можно взять всем известную компанию Х5 Retail Group, являющуюся владельцем сетей Пятерочка, Перекресток, Меркадо, которая купила за 940 млн. долларов 22 гипермаркета Карусель, а также земельные участки под строительство еще 20 магазинов.

Так, только во 2 квартале текущего года, стало известно о выходе на российский рынок целого ряда иностранных операторов, среди которых FamilyMart одна из крупнейших по количеству магазинов сеть в Японии, международная сеть кофеен Gloria Jean's Coffees, а также немецкая компания REWE Group, одна из самых масштабных торговых сетей Европы. В общей сложности на российский рынок вышло около 10 крупнейших иностранных компаний.


Похоже, что московский рынок офисных помещений еще очень далек от насыщения, иначе как можно объяснить достаточно активный рост арендных ставок, наблюдаемый на протяжении всего 2008 года, не говоря о всем последнем десятилетии. Кроме того, не стоит забывать про грядущую осень, которая традиционно активизирует деловую активность со всеми вытекающими из этого последствиями. Стоит отметить, что прирост арендных ставок за этот год по-разному оценивается крупнейшими игроками столичной деловой недвижимости, где-то около 10%.

Если говорить о спросе, то наиболее востребованными по итогам 2 квартала были помещения площадью от 100 до 250 кв. м. Это объясняется тем, что данный формат наиболее распространен среди сетевых операторов непродовольственных товаров, которые продолжают активно развиваться на рынке. В свою очередь, наименее востребованными остаются площади более 1 000 кв. м, поскольку на сегодняшний день в Москве количество крупных торговых сетей еще не очень велико. Однако можно прогнозировать, что выход на рынок новых крупных зарубежных операторов повлияет на структуру спроса и помещения площадью свыше 500 кв. м будут все более востребованными.
Кроме того, обнаружилась еще одна весьма интересная, а главное, новая для столицы тенденция - все большей популярностью у сетевых операторов начинают пользоваться густонаселенные спальные районы, особенно основные улицы с высокой проходимостью, что говорит о начавшейся децентрализации спроса на торговую недвижимость.

Кроме того, достаточно высокий относительно других округов уровень арендных ставок зафиксирован в западном административном округе и составил от 1 200 до 1 500$/кв.м в год, но не выше ставки в центральном районе. Примерно такая же цена была зафиксирована и на юго-западе Москвы, где ставка аренды в качественных бизнес-центрах составила от 1 200 до 1 800$/кв.м в год.

Например, согласно последнему аналитическому исследованию компании WELHOME, прирост арендных ставок за первое полугодие в офисном сегменте составил около 8%. Как отмечают эксперты компании, традиционно, самый высокий уровень ставок был отмечен в центральном административном округе Москвы и составил от 1 500 до 2 500 $/кв.м в год.

В свою очередь, наиболее низкие арендные ставки зафиксированы в юго-восточном административном округе. Никто не сомневается, что это связано, прежде всего, с непрестижностью данного округа, которая обусловлена большим количеством промышленных зон и отсутствием достаточного числа качественных бизнес-центров. В среднем ставка аренды составила здесь от 500 до 600$/кв.м.в год.

Зато в северном, серо-восточном, и северо-западном округах ставки находились практически на одном уровне и варьировались от 700 до 1000$/кв.м в год

Eще не менее года придется водителям стоять в пробках на третьем транспортном кольце в районе перекрестка Сущевского вала и Шереметьевской улицы. Здесь не только узкий (называемый «бутылочным горлом») съезд, но и единственный на третьем транспортном кольце светофор.

Действительно, офисная недвижимость, расположенная в традиционно деловых районах продолжила свой рост, чем, кстати, никого не удивила. Продолжила, даже несмотря на ввод в течение последнего полугодия порядка 534,5 тыс.кв.м офисных центров, которые никак не смогли положительно повлиять на рынок арендатора. Наиболее крупными объектами введенными за 1 полугодие 2008 года стали МФК Федерация-башняЗапад, Бизнес-парк Рига Лэнд (1очередь), а также БЦ Даниловский форт. Только их совокупная общая площадь составила порядка 266 тыс.кв.м. Таким образом, общая площадь качественных офисных центров Москвы по итогам 1 полугодия 2008 года оценивается аналитиками компании WELHOME на уровне 7,3 млн кв.м. При этом, по самым разным оценкам, белым воротничкам столицы необходимо от 12 000 до 18 000 млн. кв. м. Поэтому, надеяться арендаторам, хотя бы на остановку роста в ближайшее время не приходится.

ЗАО "Стабильная линия" участвовало в финансировании реконструкции Воронежского завода строительных алюминиевых конструкций. Украинская "дочка" "Стабильной линии", компания "Азурит", управляет в Киеве двумя магазинами модных аксессуаров Carven и бизнес-центром. В конце 90-х компания финансировала производство художественных фильмов "Шизофрения" и "Рождественская мистерия". По данным МРП, учредители "Стабильной линии" - "Российский брокерский дом С. А. и К. ", ООО "Лайт" и Игорь Лаврик.

Как стало известно М2, уже в феврале 2004 года ожидается начало строительства современного тоннеля. Цель — убрать светофор и сделать так, чтобы третье кольцо и Шереметьевская улица пересекались в одной плоскости. Для этого и придется «опустить» третье кольцо под землю. Но чтобы не осложнять и без того сложную ситуацию на этом участке, сначала решено расширить проезжую часть. На участке длиной 1,6 км от Новосущевской улицы до площади Рижского вокзала это будет сделано за счет 14 м прилегающих к дороге газонов. Это дополнительные четыре полосы движения. Таким образом, вдоль зданий останется лишь метровая полоска газона и трехметровый пешеходный тротуар.
Тоннель на Сущевском валу рассчитан на восемь полос для движения транспорта. Его длина 720 м: от улицы Образцова до Олимпийского проспекта. Чуть более трети тоннеля — около 270 м — пройдет под проезжей частью перекрестков Сущевского вала с улицами Шереметьевской и Октябрьской.
Строительство развязки на Сущевском валу планируется провести в два этапа. На первом этапе расширят проезжую часть, где обещают положить асфальт, соответствующий «международным стандартам». Во время производства дорожных работ автомобилистам оставят по 4 полосы движения в каждую сторону. Это на одну меньше, чем действует сейчас. По предварительным расчетам, окончание работ ожидается в октябре этого года. На втором этапе потоки автотранспорта пустят по новым полосам, а посреди дороги начнут прокладывать тоннель. Теперь автомобилям оставят всего лишь по три полосы движения в каждую сторону.
Как сообщили М2 в пресс-службе УГАИ Москвы, при строительстве тоннеля для движения автомобилей будут задействованы все прилегающие к району Сущевского вала улицы. Торжественная сдача тоннеля намечена на День города (первые выходные сентября) 2005 года.
Александр Кузьмин, глава Москомархитектуры, в интервью М2 заявил, что не приходится ожидать скорого строительства четвертого кольца. «Кое-какие наработки на сей счет у нас есть, но пока мы не закончим с оставшимися проблемами третьего транспортного кольца, говорить о начале строительства четвертого по крайней мере еще рановато», — уверен он. Одновременно А. Кузьмин подтвердил, что вопрос об организации одностороннего движения по Садовому кольцу в ближайших планах московского правительства пока не стоит.
По словам А. Кузьмина, на данный момент более перспективным вопросом в дорожном строительстве Москвы является проект по организации одностороннего движения по улицам, расположенным внутри Садового кольца. Хотя существует и более радикальный проект: сделать весь центр Москвы внутри Садового кольца… полностью пешеходным.
В Москве объявлено о первом проекте по созданию сети мини-гостиниц. Компания "Стабильная линия" планирует в ближайшие три года построить в столице десяток маленьких отелей, не более чем на 35 номеров каждый. Проект оценивается в $30 - 40 млн. В Петербурге мини-отели давно стали популярным видом бизнеса, в Москве же этот рынок, по словам экспертов, еще не вышел из тени.

Большинство гостиниц планируется строить на месте "утраченных памятников архитектуры" и внешне они будут напоминать исторические здания, говорит Пинюгина. Например, первая гостиница воссоздаст правое крыло и флигель дома Меншикова на Никитской. Согласно инвестиционному контракту, здание по завершении строительства перейдет в собственность города, который, в свою очередь, передаст его в оперативное управление ГУОП (Главное управление охраны памятников) Москвы. А ГУОП передаст здание по охранно-арендному договору сроком на 49 лет "Стабильной линии". Остальные гостиницы будут построены по такой же схеме, рассказывает Пинюгина.

Компания "Стабильная линия" начинает строительство мини-гостиницы в центре Москвы, на пересечении Большой Никитской улицы и Газетного переулка. Как рассказала "Ведомостям" PR-менеджер компании Елена Пинюгина, отель должен стать первым объектом в сети из 10 мини-гостиниц, которую "Стабильная линия" планирует создать в столице за ближайшие три года. Все гостиницы будут относиться к категории 3 звезды, иметь не более 50 номеров и располагаться внутри Садового кольца. Строительство первой гостиницы, в которой будет 28 номеров, должно завершиться в 2004 г. Сейчас компания ведет оформление второго участка - вл. 8 по Гагаринскому переулку.

Первый отель обойдется в $4 млн, и "Стабильная линия" намерена профинансировать его строительство самостоятельно. По остальным отелям компания готова нести около 30% расходов, привлекая соинвесторов. Весь проект оценивается в $30 - 40 млн.

По словам Пинюгиной, цена одноместного номера (18 кв. м) "от стойки" в мини-гостиницах "Стабильной линии" не должна превышать $9 "Мы рассчитываем, что такие невысокие цены сможем поддерживать за счет льгот по аренде", - говорит она. Согласно федеральному закону, инвестору, воссоздавшему памятник архитектуры, местные власти обязаны компенсировать за счет льгот затраты или их часть, пояснили в юридическом отделе компании.

Эксперты считают, что сейчас в Москве будут успешно работать любые недорогие гостиницы. "В прошлом году турфирмы отсекали до 50% заявок от иностранных туристов, так как людей некуда селить, - говорит пресс-секретарь Российского союза туриндустрии Ирина Тюрина, - поэтому в столице жизнеспособны и выгодны любые проекты по созданию отелей категории 3 - 4 звезды". Директор отдела продаж и маркетинга гостиницы "Катерина" Марина Тихомирова полагает, что спрос на гостиницы сейчас столь велик, что цена на номер в центре города неизбежно возрастет не менее чем до $150.

Пока еще не решено, будет ли "Стабильная линия" создавать собственную управляющую компанию или пригласит для управления гостиничной сетью иностранного или российского оператора. "Сейчас рассматриваются оба варианта", - говорит Пинюгина.

ПРЕИМУЩЕСТВА МАЛЕНЬКИХ: Маленькие отели отлично проявили себя на гостиничном рынке Петербурга. Алексей Мусакин, гендиректор ООО "Первая компания", управляющего мини-отелем "Шелфорт" в Северной столице, отмечает, что загрузка мини-отелей в "низкий" сезон не опускается ниже 40% , тогда как у больших отелей она может составлять 25 - 30%. Срок окупаемости мини-гостиниц обычно не превышает пяти лет, тогда как "большим" отелям, чтобы вернуть инвестиции, требуется 8 - 10 лет. Однако, отмечает Мусакин, создать мини-гостиницу в Петербурге легче, чем в Москве. В столице гораздо меньше коммуналок, которые после расселения можно было бы превратить в "отель", а в Петербурге очень популярен именно такой способ создания маленьких гостиниц. И еще: создание мини-отеля в Питере обходится примерно в $1 млн, что значительно дешевле, чем в Москве.

Гендиректор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник считает, что услуги мини-гостиниц в столице очень востребованы, так как клиенты очень ценят присущую им семейную обстановку. Однако, отмечает он, официально зарегистрированных мини-гостиниц в столице очень мало: "Этот рынок пока в тени, многие предприниматели не регистрируют свой бизнес, чтобы не платить налогов". На эти теневые гостиницы приходится до 30% столичного рынка гостиничных услуг, считает Лесник.



Главная --> Публикации