Главная --> Публикации --> Осторожно: свободная перепланировка! Свои люди — договоримся? "трансвааля" больше нет Бар для спасателей Откуда берутся проблемы?

Практически прошедший 2003 год не принес никаких сюрпризов рынку элитной недвижимости. Ситуация с московской недвижимостью вообще и элитной в частности на сегодняшний момент такова, что проиграть здесь почти невозможно. По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, за прошедший год средний рост цен в сегменте элитного жилья составил около 20%. Нижняя планка на сегодняшний день составляет $3200 за кв. м, верхняя – $10 000 за кв. м. По мнению экспертов Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС), при таких темпах роста уже в следующем году стартовая цена жилья этой категории может достигнуть $5000.

В элитном секторе, несмотря на сумасшедшую рентабельность проектов, продолжается рост цен. В феврале 2003 года на объекте «Новая Остоженка» была впервые объявлена рекордная цена в $10 000 за кв. м. Сегодня девелоперы не стесняются говорить о возможных проектах по цене $12 000 – $15 000 за кв. м. Если эти прогнозы оправдаются, то за Москвой окончательно закрепится приобретенная пять лет назад репутация одного из самых дорогих по стоимости жилья городов мира.

«Золотые мили» элиты

Сегодня характеристики элитного жилья значительно скорректированы потребительским спросом. Те дома, которые еще недавно подходили под эту категорию, сегодня элитными уже не являются. Например, повысились требования к безопасности и охране территории, теперь обязательно и наличие парковки. Нельзя не сказать еще об одной характеристике элитного жилья, которая в последние годы приобрела важнейшее значение: это однородный социальный состав проживающих. Именно поэтому многие девелоперы и риэлтеры вводят гласный или негласный фейс-контроль потенциальных покупателей.

Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки, так называемой золотой мили. С 1995 года здесь было построено 12 домов, которые сегодня и составляют топ-лист элитной недвижимости. По словам Павла Здрадовского, в 2003 году две трети продаж объектов класса А пришлись на квартиры в домах «золотой мили». По мнению экспертов московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН, Остоженка самый лакомый участок для элитной застройки, и на сегодняшний момент свободных площадок там практически не осталось. «На Остоженке сегодня самые высокие цены – до $10 000 за кв. м и выше», – констатирует руководитель отдела по связям с общественностью МИАН Андрей Жинган. Помимо Остоженки набирают популярность Хамовники, Замоскворечье, Смоленка. Среди относительно новых мест, которые будут активно осваиваться в ближайшее время, можно назвать район между Остоженкой и Арбатом, между Новым Арбатом и Тверской.

По словам экспертов группы компаний «Конти», элитные зоны сформировались исторически, поэтому возникновение новых элитных районов возможно только в том случае, если будут введены новые критерии оценки недвижимости. По-настоящему элитным по-прежнему можно считать только центр, причем в пределах Садового кольца. Остоженка, Пречистенка, прилегающие к Арбату переулки, районы Китай-города и Патриарших прудов, Замоскворечья и Бульварного кольца. В свою очередь, в центре также можно выделить самые популярные места элитной застройки – это сектор между Остоженкой и Пречистенской набережной, Замоскворечье, переулки Арбата.

В настоящее время начинает позиционироваться как элитный район Плющихи, который может составить достойную конкуренцию «золотой миле» и по качеству предлагаемого жилья, и по уровню цен. Коммерческий директор агентства «Авгур Эстейт» Виктор Козлов считает, что Плющиха уже через 3 – 5 лет сможет конкурировать с Остоженкой. «По нашим данным, сейчас там насчитывается около 11 участков элитной застройки, а в ближайшее время должно появиться еще Это лидер по числу объектов элитного строительства», – говорит Козлов.

В 2003 году началось «элитное возрождение» Патриарших Прудов – там строят сразу четыре новых дома. «Не исключено, что в ближайшие лет пять Патриаршие составят реальную конкуренцию Остоженке», – считает менеджер отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. Плющиха, по мнению специалистов Soho Realty, несколько отстает. Там на сегодняшний день начато строительство только двух проектов: «Три тополя» и «Саввинское подворье». Кроме того, Плющиха имеет большую, по сравнению с Патриаршими, территорию, поэтому там сложнее создать однородную среду.

Учитывая притягательность района Крылатское – Новый Арбат, девелоперы постарались найти площадки для строительства здесь элитного жилья. Первый анклав «западного элитарного клуба» появился на ул. Звенигородской д.8 к.1– 3, а также по адресу: Ермолаевский пер., д.3 и д. В ближайшее время здесь появится новый объект, который станет одним из наиболее интересных проектов будущего года – «Волынское-3» (рабочее название «Ближние дачи»). Здесь предусматривается в рамках одного проекта создание некоего элитарного клуба или целого района класса люкс, состоящего из семи малоквартирных домов. «Для комплекса была выбрана территория, традиционно считающаяся вотчиной представителей высших эшелонов власти – микрорайон Волынское, находящийся сразу же за Поклонной горой, в десяти минутах езды от Кремля», – говорит Павел Здрадовский. Для реализации проекта инвестором был создан пул компаний, в который вошли Penny Lane Realty (консалтинг), STRABAG (застройщик) и архитектурное бюро «Остоженка» (разработка проекта).

В основном застраиваются площадки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и вдоль Саввинской набережной. Это «Венский дом» по адресу: 1-й Неопалимовский пер. вл. 8 – 10, новый жилой комплекс «Три тополя», который расположен в 1-м Тружениковом пер. д.8., жилой комплекс «Саввинское подворье» в Тружениковом пер. вл. Цены колеблются от $3000 до $6000 за кв. м, а стоимость пентхаусов может доходить до $8000 за кв. м.

Новое – это хорошо забытое старое

Среди других заповедных мест – Замоскворечье. Квартиры в домах, расположенных в квадрате Софийская наб. – ул. Ордынка – Большой Толмачевский пер. – ул. Б.Полянка, на порядок дороже, чем в целом по району. Что касается особенностей строительства элитного жилья в Замоскворечье, то здесь будут преобладать малоэтажные дома с внутренним двориком. В настоящее время цены здесь стабилизировались на уровне от $3000 до $6000 за кв. м. В ближайшей перспективе ожидается рост, но это произойдет только тогда, когда появится адекватное по уровню окружение. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, это произойдет в течение 3 – 5 лет.

Помимо перечисленного в Москве существует еще один ресурс, позволяющий создать суперэлитное жилье. По мнению экспертов компании Blackwood, сегодня на рынке элитного жилья не хватает реконструированных старых домов. Здания «с историей» пользуются большим спросом, так как по качеству отреставрированные дома ничем не отличаются от новых и отвечают всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью: современный инжиниринг, коммуникации и др. Например, район Замоскворечья богат объектами, подлежащими реконструкции, а объем предложения по жилью здесь пока минимальный. В настоящее время в районе Арбата ведется строительство и реставрация порядка десяти объектов. Цены на новостройки здесь уже достигли $8000 за 1 кв. м. Интересен новый проект в Староконюшенном переулке. Здесь завершается строительство клубного дома на шесть квартир с собственным кинозалом и развитой внутренней инфраструктурой. В переулке Сивцев вражек возводят «Охотничью усадьбу» – элитный дом на 46 квартир с подземным паркингом, зимним садом и террасами. Новый комплекс «Староарбатский дом» на 25 квартир строят в Кривоарбатском переулке. В сентябре этого года началась реконструкция второго старинного особняка жилого комплекса «Арбатская усадьба» по адресу Трубниковский пер., 4 строение

Уже в 2000 году риэлтеры были уверены, что квартиры на Остоженке станут самыми дорогими в стране. Однако это не означает, что на сегодняшний день достигнут ценовой потолок. В Москве существует ресурс, который позволит создать «суперэлитное» жилье. Речь идет о Болотном острове, где сейчас расположена фабрика «Красный Октябрь». В связи с активной реализацией программы мэра по выводу промышленных предприятий за пределы МКАД, шоколадному предприятию рано или поздно придется переехать. Учитывая уникальное расположение фабрики, претендентов на ее землю много. Если здесь построят жилой комплекс, то стандарты элитного жилья могут быть существенно пересмотрены. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже «золотая миля». Во-первых, это автономность: через расположенный в центре Москвы Болотный остров не проходит ни одной магистрали, что позволяет говорить о создании «русского Манхэттена», где будут селиться самые уважаемые люди страны. Во-вторых, из окон домов будет открываться прекрасный вид на храм Христа Спасителя и Москву-реку. В случае реализации проекта мы ожидаем, что цены здесь будут начинаться от $15 000 за кв. м. Однако пока не совсем понятно, что же будет построено на самой ликвидной после Кремля земле.

В данный момент на пересечении 3-й Фрунзенской улицы и улицы Ефремова ведется строительство резиденции «Ля Дефанс», стоимость одного квадратного метра в которой составляет $3700 – $450

В настоящее время застройщики активно осваивают набережные Москвы-реки. «В Европе набережные – самые престижные места для проживания. Фрунзенская набережная – пожалуй, один из старейших элитных районов в столице. Еще в советские времена иметь квартиру здесь считалось престижным. Сейчас строятся дорогие дома на Ростовской, Саввинской, Андреевской набережных», – говорит Алена Бригаднова. Специалисты компании Blackwood отмечают, что в последнее время рейтинг Фрунзенской набережной сильно вырос ввиду близкого расположения к самому престижному району столицы – «золотой миле», а также благодаря строительству в районе нового качественного жилья. Эксперты компании Blackwood не исключают, что со временем район Фрунзенской набережной превратится в «серебряную милю» столицы. Хорошо развитая транспортная инфраструктура района и великолепный вид на набережную Москвы-реки, безусловно, повышают престижность района. Стоимость квадратного метра здесь составляет $4000 – $9000 в зависимости от уровня дома.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в Строгине (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха, ведь дом соответствует высочайшим мировым стандартам. Две башни в стиле хай-тек (в 29 и 39 этажей) составляют единый ансамбль.

В районе метро «Проспект Вернадского» продолжается комплексная реконструкция и застройка кварталов 32 – 33, проводимая компанией ОАО «Квартал». Уже построены и введены в эксплуатацию восемь жилых комплексов класса люкс и middle-класса общей площадью более 240 000 кв. м.

Компания «ДОН-Строй» продолжает строительство жилого комплекса класса люкс «Новая Остоженка», расположенного в переулках «золотой мили». Внутренняя инфраструктура комплекса отвечает высоким стандартам жилья класса люкс: подземный гараж с автомойкой, бассейн, фитнес-центр. Уникальная черта для тесной центральной части города – настоящий природный оазис во внутреннем дворике комплекса.

Группа компаний «Конти» сегодня предлагает два жилых комплекса: «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». Расположены они в парковой зоне на берегу Химкинского водохранилища. Это оптимальный жилой комплекс для преуспевающих людей. Здесь есть все, что нужно: уникальный архитектурный проект, хорошая экология, комфорт, развитая инфраструктура. Стоит упомянуть охрану, подземный паркинг, единую систему кондиционирования, яхт-клуб, теннисные корты, спортивный комплекс, собственный пляж, а в перспективе – даже кинотеатр. В рамках проекта построены также таунхаусы.

Жилой комплекс «Три тополя» расположен в районе Плющихи, рядом с набережной Москвы-реки и отвечает западным требованиям, предъявляемым к объектам класса люкс. Комплекс состоит из дома на 12 квартир и семи таунхаусов. Главное достоинство – собственный парк во внутреннем дворе. Несмотря на то что продажа жилья в «Трех тополях» еще не началась, интерес к этому комплексу потенциальные покупатели проявляют уже давно.

Крупнейшая градостроительная компания «Главмосстрой» начала возведение нового элитного жилого комплекса «Долина Грез» класса люкс в Крылатском. Современный жилой комплекс спроектирован с учетом всех самых требовательных запросов: малоэтажная застройка, сотрудничество с мировыми лидерами в производстве строительных материалов, индивидуальный подход к клиенту по вопросам планировки и дизайна, SPA-центр, дошкольное учреждение, торговый комплекс, аптека, кафе, бар, отделение сбербанка, ландшафтный дизайн с использованием дорогих пород растений, фонтанами, площадками для игр, теннисными кортами.

Так выглядит «типичный» загородный дом в Подмосковье.

Похоже, в дорогом сегменте прижилась практика, когда продажи начинаются практически в день получения разрешения на строительство.
В таком особняке хотели бы жить москвичи: два этажа, стиль - классика или модерн, четыре спальни, бассейн и гараж на две машины

Оказалось, большинство покупателей стремится обзавестись за городом собственным коттеджем (не летним домиком или дачей в полтора этажа, а именно добротным домом!). Причем типовыми проектами уже никого не удивишь. Каждый желает видеть свою крепость непохожей на дом соседа. Непритязательные прежде покупатели теперь удивляют риэлторов, перечисляя фамилии известных современных архитекторов.

Недавно в столице подведены итоги исследования «Предпочтения потребителей на коттеджном рынке Подмосковья». В опросе участвовали специалисты крупнейших столичных агентств недвижимости.

Публикуем некоторые данные широкомасштабного исследования - среднестатистический портрет загородной резиденции в Московской области.

Вдобавок большинство потенциальных жителей Подмосковья готовы заплатить за пустой земельный участок или - того хуже - недострой. Чтобы потом лично участвовать в процессе воплощения мечты. Кстати, жить на престижной Рублевке уже не модно. Признаком крутизны считается дом в окрестностях Новорижского или Калужского шоссе. И воздух почище, и цены пока не заоблачные.

Типичная семья - 4 - 5 человек в составе 2 взрослых и 2 - 3 детейразличного возраста (примерно так: один студент, один школьник и один детсадовец).

Кто-кто в коттедже живет?

Средняя цена - 250 тысяч долларов (готовый к заселению дом «под ключ»).

Особенности - 4 спальни, 3 санузла, две веранды (открытая и закрытая), встроенный с выходом из дома гараж на два машино-места плюс две машино-парковки около дома.

Материал - кирпич, дерево.

Проект - индивидуальный, стиль - классический (иногда скандинавский или модерн).

Плата за «коммуналку» - 100 - 200 долларов в месяц.

Размеры участка - 22,5 сотки.

Гостиная - 36 м

Высота - 2 этажа с цоколем (иногда и с мансардой).

Бассейн - 18 м

Кухня - 20 м

Чаще всего покупателями подмосковного дома становятся:

Московский телефон

- приезжие из нефте- и газодобывающих регионов России и разных районов Сибири (25,6%);

- москвичи (47,8%);

- выходцы из Якутии, Магадана и прочих ресурсодобывающих регионов Дальнего Востока (6,9%);

- жители Подмосковья (7,1%);

- стран СНГ и Балтии (2,2%);

- центральных регионов России (6,6%);

- Северного Кавказа (1,7%).

- дальнего зарубежья (2,1%);

Благоустройство: лесные деревья на участке, парковая зона, ограждение поселка, естественный водоем - озеро (или река), отдельно стоящая русская баня, искусственный пруд около дома, соседство знаменитостей.

Начинка: сетевой газ, централизованное водоснабжение, канализация, автономная система отопления, охранная сигнализация, московский телефон (чаще две телефонные линии), собственная водяная скважина, система видеонаблюдения, сауна и бассейн.

Самые популярные направления

Инфраструктура в общественных зонах:

- самое главное - охрана коттеджного поселка и удобный подъезд;

Излюбленным местом для покупки коттеджа стало Новорижское шоссе (36,4%), потеснив на второе место традиционно престижное Рублево-Успенское (14,7%). Затем - окрестности Калужского шоссе (11,8%).

- желательно - открытый водоем, парк, спортивный комплекс, теннисный корт, пожарная сигнализация, магазин-супермаркет, бассейн, медицинская служба, гостевая автостоянка, яхт-клуб, аптека, выделенная линия, ресторан, бар, кафе, химчистка, прачечная;

- обязательно - школа в поселке или неподалеку, детский сад (ясли) и детская площадка;

По данным одного из крупнейших столичных риэлторских агентств «МИЭЛЬ-Недвижимость», количество клиентов, приобретающих жилье с помощью ипотеки, ежегодно удваивается. Одновременно растет и количество ипотечных программ, которые предлагаются населению. Сегодня потенциальному заемщику приходится выбирать из трех десятков банковских ипотечных продуктов. И задачка эта не из легких.

- а вот это уже перебор (жильцы коттеджей оценили как «ненужное») - сауна, бильярдная, русская баня, боулинг, солярий, поле для гольфа, парикмахерская, косметический салон, АЗС с автосервисом, клуб, почта, гостиница, гостиница для собак (!).

Условия ипотечного кредитования, которые можно узнать в самом банке или найти на его сайте в Интернете, не отражают всех тонкостей этой процедуры. Выдадут ли вам ту сумму, на которую вы рассчитываете? Сможете ли вы, получив заем именно в этом банке, купить то жилье, какое хотите? Вопросов тут возникает огромное количество, и ответить на них может только тот, кто знает технологию проведения ипотечных сделок в тонкостях.

«Взять кредит не самоцель, - подчеркивает директор управления ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия ВЕРБИЦКАЯ. - На самом деле человеку нужно жилье, а кредит - только инструмент, средство решения проблемы. И этот инструмент должен быть наиболее удобным для данного конкретного человека и наиболее недорогим».

Помимо банка «ДельтаКредит», Сбербанка, Райффайзенбанка - наиболее известных и старейших на этом рынке, - свои собственные ипотечные программы сейчас предлагают Газпромбанк, Собинбанк, Банк Москвы, Московский кредитный банк, Форабанк и др. Каждый вариант кредитования имеет свои особенности.

Справку с работы требуют не все

В Райффайзенбанке, помимо справки с места работы, могут принять и другие «бумажные» подтверждения кредитоспособности клиента. Здесь работают и с альтернативными квартирами (т. е. такими, продажа которых связана с одновременным приобретением другого жилья), и с гражданами других государств, причем документы рассматривают достаточно быстро.

«ДельтаКредит» практически совершил прорыв на рынке ипотеки, начав работать с клиентами, которые не могут подтвердить свой доход справками с места работы. (Для Сбербанка, например, такие справки необходимы.) «ДельтаКредит» знает реальную «цену» того или иного специалиста на рынка труда, он готов анализировать бизнес потенциального заемщика и его уровень жизни.

Процентные ставки на ипотечном рынке начинаются с отметки в 10% годовых в валюте («ДельтаКредит»). Процент часто индивидуален, он зависит как от надежности заемщика, так и от того, какое жилье приобретается. Наиболее высокие ставки применяются при покупке строящегося жилья (до момента, когда оно будет построено), при небольшом первоначальном вкладе заемщика (до выплаты 20 - 25% от стоимости жилья).

Банки обслужат не только богатых

Любопытные условия кредитования предлагает Сбербанк. Его расчетные коэффициенты позволяют человеку со сравнительно небольшой зарплатой взять весьма весомый кредит. Например, при совокупном доходе семьи в $500 в месяц (официально подтвержденном и после выплаты налогов) здесь можно получить $27 тысяч либо 854 тысячи 200 рублей, тогда как в других банках с $500 дохода можно рассчитывать максимум на $10 тысяч. Еще одно привлекательное условие Сбербанка: если заемщик берет до $25 тысяч, залога недвижимости не требуется, кредит выдается под поручительство физических лиц. Помимо ипотечного кредита под 11% годовых в валюте сроком до 15 лет, в Сбербанке можно взять кредит на неотложные нужды под 12% годовых на 5 лет и истратить на приобретение недвижимости, которую по ипотечным схемам приобрести трудно (например, новостройку на «нулевом» этапе строительства и т. п.).

Купить квартиру по ипотеке сегодня можно с минимальным первоначальным взносом в 5 - 10% от стоимости жилья (кредитный продукт «Молодежный» Национальной ипотечной компании).

НОВАЦИИ

Интересные программы кредитования есть и в других банках, на рынке постоянно появляются новые кредитные схемы. Чтобы выбрать ту из них, которая подходит вам более всего, стоит проконсультироваться со специалистами.

Вот-вот выйдет Закон «Об ипотечных ценных бумагах» (сейчас он находится на подписи у Президента РФ).

Клиентов-должников станут холить и лелеять?

По словам Николая Маслова, полезность нового закона заключается в том, что он позволит банкам быстрее окупать выданные ими ипотечные кредиты. Причем происходить это будет именно благодаря выпуску ценных бумаг, а не за счет ужесточения мер по отношению к жильцам-заемщикам (то есть сокращения сроков выплаты или увеличения процентов по кредитам). Ожидается, что банки, «прочувствовав» новые выгоды ипотечного кредитования, начнут более активно выдавать гражданам деньги на покупку и строительство квартир. А так как число банков-кредиторов вырастет, то, чтобы выиграть в конкурентной борьбе и заполучить клиентов, они станут соревноваться, предлагая более удобные для граждан условия ипотечных кредитов (меньшие проценты, большие сроки расплаты и т. д.). Так что в итоге от действия нового закона жить станет «легче и веселее» всем нам.

Как пояснил «КП» первый заместитель председателя Госстроя России Николай МАСЛОВ, закон создаст правовую базу для выпуска двух новых видов ценных бумаг: ипотечных сертификатов участия и ипотечных облигаций. Выпускать их смогут как специализированные ипотечные агенты, так и обычные («универсальные») банки.

Ольга КОМАРОВА, менеджер по ипотеке компании «Белый Городъ»:

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Особым спросом пользуется новое жилье, поэтому наши клиенты отдают предпочтение программам, позволяющим приобрести новостройку. Пользуется спросом «Молодежная» программа «Национальной ипотечной компании». Многие выбирают ипотечные продукты банка «ДельтаКредит», где есть возможность купить новостройку на этапе строительства. По-прежнему популярен «Райффайзенбанк» (Австрия), который предлагает фиксированную ставку в 12% годовых от суммы задолженности.
Москва вошла в пятерку стран с самыми дорогими офисными площадями. Высокие цены обусловлены дефицитом площадей в российской столице. В обозримой перспективы, стоимость аренды офисов «международного класса» будет расти на 15-20% в год.

- Ипотечный рынок в последнее время оживился. Ежедневно к нам поступает до 30 заявок от людей, желающих улучшить жилищные условия с привлечением кредитов. Для сравнения: 2 месяца назад мы принимали по 15 заявок.

Опережают Москву Лондон, в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год, Токио, Париж и Нью-Йорк. Всего в список агентства включены города 45 стран. Замыкает его Бангкок со стоимостью квадратного метра 116 евро в год. В Москве за последний год цены на аренду офисной недвижимости возросли на 18% и, по оценкам Cushman Wakefield, превысили уровень 700 евро за квадратный метр в год. Цены будут расти и дальше: продолжающаяся концентрация бизнеса в Москве вызовет рост спроса на офисные помещения. Предложение же не сможет расти столь же быстрыми темпами: в Москве уже сейчас не хватает земли для строительства, особенно в центре.

Как сообщило на этой неделе американское агентство Cushman Wakefield, Москва по итогам 2002 года вошла в пятерку городов мира с самыми дорогими офисными площадями. Еще год назад она занимала седьмое место в рейтинге агентства.

Арендаторы чаще всего отдают предпочтение большим помещениям (более 500 квадратных метров) класса «В» стоимостью 300-450 долларов за квадратный метр. Спрос в этом сегменте превышает предложение, и аналитики прогнозируют рост цен на такие офисы. «Мы прогнозируем рост на уровне 15-20% в год», - сказал RBC daily ведущий аналитик риэлторской компании Penny Lane Realty Владимир Пушкин. Характерно, что аналитики прогнозируют также некоторое падение цен на офисы класса «А». «В этом сегменте рынок перенасыщен, - говорит Владимир Пушкин. – Люди больше не хотят арендовать помпезные помещения, отдавая предпочтение удобству. Мы прогнозируем постепенное снижение цен на офисы класса «А»: в течение двух лет цены упадут на 5%».

Правда, российские участники рынка не согласны с оценкой стоимости квадратного метра офисной площади в Москве, использованной американской Cushman Wakefield. «Цифра в 729 евро за квадратный метр в год, приведенная агентством, нас несколько озадачила, - сказала RBC daily аналитик компании Stiles Riabokobyiko (SR) Дарья Афанасьева. – Площади, сдающиеся по таким ставкам в Москве есть, но они представляют из себя скорее эксклюзив. Например, столько стоят офисы с видом на Кремль». Средние же цены, по данным участников рынка несколько ниже. Так офисы класса «А» - офисы «международного класса», имеющие первоклассное местоположение, оптимальную планировку, техническое оснащение высшего качества и автоматизированную систему жизнеобеспечения, а также достаточное количество мест для парковки, - сдаются по цене в среднем 500-550 долларов за квадратный метр в год. Цены на офисы класса «В» - несколько уступающие по качеству классу «А» - 300-500 долларов за квадратный метр. Причем ставка аренды на офисы этого класса сильно зависит от местоположения здания: чем дальше от центра, тем дешевле. На рынке помещения класса В, по данным компании Penny Lane Realty, пользуются наибольшим спросом.

Быстроразвивающийся рынок офисных площадей (ежегодно в столице вводится 250-300 тысяч квадратных метров) не может, тем не менее, удовлетворить растущие потребности. Строить же больше проблематично -- в столице просто не хватает свободной земли. К примеру, более-менее удовлетворить спрос на помещения класса «В», полагает Владимир Пушкин, удастся только к концу 2004 года, после того, как будет введен в эксплуатацию целый ряд новых бизнес-центров. По оценкам компании Colliers International, в текущем году рынок готов «проглотить» 350-370 тыс. кв. метров новых офисов. Проблема с «насыщением» рынка еще и в том, что собственники новых бизнес-центров рассчитывают, в первую очередь, на крупных арендаторов, готовых снимать площадь не менее 1000 кв. метров. Вместе с тем, наибольшим спросом пользуются гораздо меньшие помещения.

По данным Penny Lane Realty, наибольшей популярностью пользуются офисы, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца вне зависимости от направления. Иностранные компании чаще выбирают помещения внутри Садового кольца, а также расположенные вдоль основных городских магистралей северного и северо-западного направления. Например, 9% иностранных компаний предпочли взять в аренду или выкупить объекты, расположенные вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Это связано, в основном, с тем, что данный район имеет хорошее транспортное сообщение с международным аэропортом «Шереметьево-2». Южное и юго-западное направления пользуются спросом у 12% иностранных фирм. Прежде всего, это фирмы, имеющие обширные контакты внутри страны, и их сотрудники часто пользуются аэропортами «Домодедово» и «Внуково». Менее популярны северо-восточное и юго-восточное направления, поскольку там сконцентрированы занимающие большие площади промышленные зоны. Дарья Афанасьева считает, что в ближайшем будущем наибольшей популярностью как у российских, так и зарубежных компаний будут пользоваться Сокол и район Белорусского вокзала. Вне зависимости от района, все арендаторы хотят снять качественное помещение в оборудованном бизнес-центре, так называемы «рабочий офис». Таких помещений «международного класса» в Москве, по оценкам Дарьи Афанасьевой, всего 2,4 млн. квадратных метров. Для сравнения -- например, только в результате событий 11 сентября в Нью-Йорке было уничтожено 2 млн. квадратных метров офисных площадей. Московский рынок по площади доступных для аренды помещений, по словам Дарьи Афанасьевой, составляет всего 7-7,5% от самого емкого в мире, лондонского. По оценкам Penny Lane Realty, в Москве спрос на офисы «международного класса» превышает предложение на 20%.



Главная --> Публикации