Главная --> Публикации --> Мелкий дез 20 миллиардов долларов за российские леса готово выручить правительство Весна пришла с домэкспо На связи с паями Несмотря на рост цен на офисные помещения в 2003 г., ситуация на рынке близка к стабилизации

Не успели московские власти завершить программу сноса хрущевских пятиэтажек, как подоспела новая проблема -- в негодность начали приходить жилые дома так называемых «несносимых» серий. Напомним, что для реконструкции 6 млн квадратных метров "хрущоб" мэрии понадобилось 10 лет, домов же «несносимых» серий -- а это и пятиэтажки, и девятиэтажные здания -- в столице втрое больше, около 18 млн метров. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, если уже сегодня не принять мер, то к 2020 году в Москве будет 40 млн квадратных метров жилья в неудовлетворительном состоянии, и проблема их реконструкции будет уже неразрешима в принципе из-за слишком высоких затрат. «Чем раньше мы начнем реновацию, тем лучше подготовимся к тому, когда эти дома массово станут ветхими», -- заявил г-н Кузьмин. Однако денег на реконструкцию и сегодня в городском бюджете нет, поэтому мэрии опять пришлось искать способ, как заинтересовать инвесторов.

Мэрия утвердила новую программу реконструкции жилья.

Для того чтобы заставить инвестора заняться нерентабельной реконструкцией ветхих домов, мэрия решила выставлять на конкурс не отдельные земельные участки, а комплексный план реконструкции микрорайонов, включающий в себя и сверхприбыльное строительство, и откровенно убыточный капремонт, который ежегодно обходится городу в 8 млрд бюджетных рублей. В результате средняя прибыль застройщика по микрорайону в целом должна находиться на приемлемом уровне, способном заинтересовать инвестора. «Реконструкция ветхого жилья -- это та область, где выгоду городу искать нельзя, -- заявил Юрий Лужков. -- Слава богу, если мы сможем сделать это за счет инвесторов».
Доступного жилья в России пока нет. Как заявил вчера вице-премьер Владимир Яковлев, ипотеку надо развивать за счет профицита бюджета и сверхдоходов нефтяников. Госстрой и РСПП настаивают на отмене НДС для юридических лиц при заключении сделок с недвижимостью - это позволит снизить себестоимость строительства и сократить издержки при выдаче ипотечных кредитов.

На вчерашнем заседании правительство Москвы утвердило среднесрочную программу капитального ремонта, модернизации и реновации зданий на территории сложившейся застройки Москвы на 2004 -- 2006 гг. По словам мэра Юрия Лужкова, программа является «экспериментом, призванным обкатать все узкие места перед тем, как переходить к новой долгосрочной общегородской программе». На первом этапе предусматривается реконструировать 2,5 млн квадратных метров жилья в 45 самых проблемных микрорайонах города, по которым уже готова градостроительная документация. Предполагается, что капитальный ремонт затронет 1 млн метров, 300 тыс. метров будет реконструировано с увеличением этажности, 1,2 млн метров жилья -- преимущественно в пятиэтажках -- будет снесено и построено заново. В итоге общая площадь реконструированного жилья возрастет вдвое -- до 5 млн квадратных метров.

По его словам, одной из причин отставания является нехватка нового жилья. Так, в 1986 году по России было введено в эксплуатацию 76 млн. кв. м, в 1990 году - 60 млн., в 2002 году - 33 млн., а в прошлом году этот показатель составил 36 млн. Власти намерены к 2010 году увеличить ежегодные объемы строительства до 80 млн. кв. м.

'У нас подобие ипотеки'
Ипотека в России развивается крайне медленно. 'У нас подобие ипотеки. В развитии ипотечного кредитования мы отстали от всех стран - не только от таких как Канада, но и от наших соседей по Прибалтике, по бывшему социалистическому содружеству и по СНГ', - сказал на конференции, организованной Ассоциацией российских банков, вице-премьер Владимир Яковлев.

У 20% россиян есть деньги на ипотеку
Впрочем, в России существуют и рыночные способы развития ипотеки.

Владимир Яковлев уже знает, где взять деньги на строительство: 'За счет профицита бюджета можно подготовить территории, возводимое жилье на которых будет реализовываться по ипотечным программам. А за счет сверхдоходов нефтяных компаний можно было бы получить основу для выдачи ипотечных кредитов'.

По словам президента Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегина Тосуняна, в прошлом году банки выдали ипотечные кредиты на сумму 15 млрд. рублей, а к 2008 году объем таких кредитов может увеличиться до 60 млрд. рублей. Однако для этого должен быть принят пакет документов, направленных на развитие ипотечного рынка.

На сегодняшний день 20% россиян могут участвовать в ипотеке, однако для этого надо увеличить сроки кредитования, снизить размер первоначального взноса и удешевить кредит. Практика 2003 года показывает, что это реально: сейчас ипотечные кредиты выдаются под 10-12% годовых в валюте и 15-18% в рублях, что на 3-5% дешевле, чем два года назад.

По каким правилам будут играть эмитенты
Со своей стороны Центробанк, по словам Козлова, 'почти подготовил' инструкцию для эмитентов ипотечных ценных бумаг - они получат ее в течение квартала.

Ожидается, что в апреле этого года в Госдуму будут внесены поправки в Гражданский и Жилищный кодексы, в закон о банкротстве. По мнению первого зампреда ЦБ Андрея Козлова, в законе о банкротстве следует прописать, что ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы.

Центробанк также решил допускать к выпуску ипотечных бумаг только те банки, что накопили портфель ипотечных кредитов: минимальное соотношение ипотечных кредитов и объема эмиссии будет установлено на уровне 100%.

Андрей Козлов пояснил: 'Откорректирован норматив достаточности капитала. Для банков-эмитентов ипотечных ценных бумаг предполагается, что он составит 14%. Увеличение норматива обусловлено тем, что ипотечный банк принимает на себя более неопределенные риски, связанные с долгосрочными активами. Кроме того, минимальное соотношение размера предоставленных ипотечных кредитов к капиталу банка должно составлять 10%'.

При этом максимальное соотношение суммы обязательств банка-эмитента перед кредиторами, которые в соответствии с законодательством имеют первоочередное право на удовлетворение требований, устанавливается на уровне 50%. Это означает, что в обязательствах банка-эмитента должно быть не более 50% средств, привлеченных от частных вкладчиков.

'Это связано с тем, что деньги, полученные в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг, не должны идти на иные цели, кроме ипотечного кредитования', - сказал Козлов.

За отмену НДС для строителей
Заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев считает, что квартирный вопрос следует решать не только с помощью кредитной схемы.

Корректировки в нормативы ликвидности для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, пока не внесены. Андрей Козлов отметил, что в будущем ЦБ РФ может принимать ипотечные облигации в качестве залога при финансировании.

По оценке гендиректора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александра Семеняки, «цены на жилье в России растут на инфляцию плюс 6%». В Москве в 2003 году жилье подорожало в среднем на 47%, и из-за роста себестоимости строительства цены будут расти и дальше.

«Если мы будем развивать только рынок ипотечного кредитования, то мы деформируем весь рынок и получим обратный эффект. Если на рынке жилья будет формироваться повышенный спрос, то ухудшится и так тяжелая ситуация. Сегодня рост цен на рынке жилья находится выше инфляционной черты, что свидетельствует о том, что на рынке жилья не хватает предложения', - сказал он.

Госстрой предлагает кардинально изменить ситуацию. Как сообщил Владимир Пономарев, Госстрой РФ подготовил концепцию законопроекта об освобождении юридических лиц от уплаты НДС при заключении сделок с недвижимостью. 'Мы хотим уравнять в правах юридических и физических лиц', - пояснил Пономарев.

Таким образом, многим потенциальным заемщикам оплата первоначального взноса просто не по карману.

Если НДС отменят или налогоплательщикам станут возвращать 'переплаченные' суммы, это будет стимулировать интерес инвесторов и приведет к снижению издержек как при строительстве, так и при оформлении сделок, в том числе ипотечных.

Комитет РСПП тоже подготовил концепцию (она одобрена МНС, Минэкономразвития и Минфином) о применении вычетов уплаченного НДС при капитальном строительстве и строительстве хозяйственным способом.

Этот результат не должен удивлять – в странах Восточной Европы панельное жилье перестали строить еще в 1992 году, объявив его «бесчеловечным наследием социалистического режима». Впрочем, здесь скорее был резон экономический, а не политический: известно, что кирпич и монолит служат более 200 лет, а панель, даже самая совершенная, – 75 лет. Себестоимость возведения панели не выше, чем кирпичного или монолитного здания (президент холдинга «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус вообще утверждает, что кладка одного кубометра кирпича обходится дешевле, чем установка куба панели).

Политика против экономики

Выше некуда

Как-то Юрий Лужков сказал, что он не допустит социальных потрясений в строительном комплексе. Вице-президент «Интеко» Олег Солощанский расшифровал это так, что при прекращении возведения панельных домов на улице одномоментно окажется не менее 300 тыс. рабочих, в основном трудящихся на домостроительных комбинатах. По его словам, через 7-8 лет панельное жилье в любом случае перестанут строить, и именно за этот срок и надо успеть провести реконструкцию (на самом деле – ликвидацию) ДСК, переквалифицировав их работников.

Несмотря на дорогой монтаж таких зданий, в итоге, по себестоимости они могут приблизиться к панельным – за счет экономии земли, которая в Москве дорожает с каждым годом (в 2003 г. 1 га в среднем обходился в 2,4 млн. долларов, а в 2001 г. – 1,8 миллиона).

О том, что в Москве все же найден путь развития строительного комплекса, говорит тот факт, что успешно воплощается в жизнь программа «Новое кольцо» – по возведению высотных зданий. Правительством города задумано до 2020 года возвести 60 высоток. Располагаться они будут в основном по периметру третьего транспортного кольца и Московской кольцевой железной дороги. Правда, до американских небоскребов им далеко – высотки будут максимум в 45-48 этажей. Такая «низкорослость» объясняется тем, что московские грунты не могут выдержать большой нагрузки. Высотки смогут вмещать в себя до 50-70 тыс. кв. м жилья, а в перспективе – и до 90 тысяч.

Уже сегодня панельные новостройки все дальше убегают от центра города – в основном на территорию города за МКАД, а также в область. Уже известно, что именно панелью застроят поселок Некрасовку на юго-востоке столицы за МКАД, а вот в поселке Северном, что располагается на Дмитровском шоссе в 4 км от МКАД, скорее всего, станут возводить низкоэтажные кирпичные и монолитные здания – чтобы не нарушать баланс между городом и исторической застройкой (усадьбами и церквями XVIII века).

Задумались об эстетике окраин

Панель уходит вглубь России

Исключение пока составляет Южное Бутово, Ново-Косино, Жулебино. Впрочем, и тут изменение психологии властей налицо – очередников из ЦАО уже начинают переселять в монолитные здания, расположенные пусть и на задворках, но все же префектуры.

Как известно, за все хорошее приходится платить. В том числе и за жилье. Уменьшение доли панельных новостроек неизбежно скажется на средней цене квартир, что в первую очередь отразится на малоимущих гражданах. Если в Москве и произойдет когда-то рост стоимости квадратного метра до 3-5 тыс. долларов, как говорят сегодня многие аналитики, за это надо будет «благодарить» качественный рост рынка. Другое дело – «подрастет» ли к тому времени потребитель, готовый платить за жилье такие деньги.
Интервью с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным.

В 2004 г. строители обещают сдать 4,5 млн. кв. м жилья, из них примерно 2,2 млн. – панельного. Еще около 3 млн. возведут в ближнем Подмосковье, из них 2 млн. кв. м – панель (еще три года назад о монолитном жилье в области почти никто не слышал). Зато в регионах строительный комплекс Москвы обещает сдать 850 тыс. кв. м жилья – как раз панельного, вынося именно в провинцию ДСК и другие строительные мощности. В перспективе последняя цифра может вырасти до 1,1 миллиона.

- Сергей Валентинович, как Вы думаете, развитие рынка ипотечных ценных бумаг приведет к снижению стоимости квадратного метра?

Вчера на конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы» чиновники и банкиры искали «стрелочника», виновного в медленном развитии ипотеки. По словам первого заместителя председателя Банка России Андрея Козлова, одним из препятствий для развития ипотечного рынка являются малые объемы строительства, которые в настоящее время существенно уступают показателям 1985-1987 гг. Заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев обиделся. «Мы не увеличиваем объемы строительства, потому что банки не развивают ипотечное кредитование. Они как кредитные организации финансируют всего лишь 10-15% объема вводимого жилья», - отреагировал г-н Пономарев. Банкиры – судя по всему, те самые «стрелочники», – рапортуя о росте спроса на кредиты для покупки жилья, совершенно неожиданно признались: «Ипотека недоступна для основной массы населения и коммерчески не очень привлекательна для банков». Да и рост доверия со стороны населения к потребительским кредитам не наблюдается. Пропагандой «жизни взаймы», по мнению председателя правления «Абсолют Банка» Олега Капитонова, должно заниматься государство. Однако есть опасение, что роль последнего ограничится исключительно законодательной и контролирующей функциями. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в ноябре прошлого года, разрешил в том числе и банкам эмиссию долговых бумаг под залог недвижимости, тем самым открыв им новую сферу деятельности. Перспективы ипотечного кредитования RBC daily обсуждает с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным.

- А без специальных ценных бумаг ипотека не пойдет?

- Полагаю, что появление новых ценных бумаг может привести скорее не к снижению цен, а к стабилизации ценовой ситуации на рынке недвижимости, но прямой связи между этими событиями все же нет. Сейчас на формирование цен, в частности на жилую недвижимость, сильное влияние оказывают незначительные по сравнению с дорыночными временами объемы строительства и, конечно, падающий курс доллара. В то же время я не уверен, что создание полноценного рынка ипотечных бумаг произойдет в самое ближайшее время. На это уйдут годы! Да, Центральный банк в соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах» разрешил банкам эмитировать новые фондовые ценности, но одновременно в целях защиты интересов вкладчиков и поддержания надежности эмитентов, а также ради обуздания их непомерного рвения, вводит новые нормативы достаточности капитала, соотношения пассивов и активов. Такие меры, думаю, несколько сдержат чрезмерно активное развитие рынка. К тому же в сегодняшнем буме разговоров об ипотечных бумагах есть некоторый элемент PR-кампании, а действительность может оказаться несколько жестче благих намерений.

- В таком случае ипотечные кредиты должны дешеветь.

- Прежде всего, ипотека развивается и будет развиваться как с этими бумагами, так и без них, как это, собственно, уже имеет место на протяжении почти трех лет. Эти бумаги нужны не заемщикам, а кредиторам. Они обеспечивают необходимые для такого вида кредитования длинные деньги, которых практически нет на рынке кредитов. Поскольку ипотечные бумаги по сути являются долговыми обязательствами, то они позволят напрямую как бы «брать» у населения деньги и аккумулированные средства вкладывать в кредитование покупки недвижимости. Таким образом, владельцы бумаг получают процент за инвестирование своих сбережений, а заемщики ипотечного кредита имеют возможность купить квартиру и в течение длительного срока его погашать. При этом банки исполняют свою классическую роль финансового посредника.

- Опустится ли ставка до 4%, как в США?

- Да, и они уже дешевеют. В связи с тем, что на рынок, в частности на московский, вышло достаточно кредитных организаций со своими программами кредитования, ставка кредита, например, в валюте снизилась с 18-20% годовых в валюте до 12-14%, а если поискать, то можно найти заем ипод 11%.

- Первый зампред ЦБ Андрей Козлов считает, что вводимые нормативы для операций банков с ИЦБ сделают их более надежными, с точки зрения инвестиций, по сравнению с банковскими облигациями. Вы согласны? Какая доходность ожидается по ипотечным бумагам?

- До 4% ставка опустится, когда ставка по депозитам установится на уровне 1-2% годовых. В настоящее время банки привлекают деньги на рынке под 8-9% в валюте.



Главная --> Публикации