Главная --> Публикации --> Налоговики перестарались Мелкий дез 20 миллиардов долларов за российские леса готово выручить правительство Весна пришла с домэкспо На связи с паями

Во вторник столичное правительство обсуждало программу капитального ремонта, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы. Программа подразумевает реконструкцию районов, состоящих из пятиэтажек несносимых серий. Всего в российской столице к таковым относятся 569 жилых кварталов, но для начала предлагается реконструировать 4 Основная проблема, подстерегающая московские власти на этом пути, – невыгодность процедуры реконструкции для инвесторов, за чей счет предполагается проводить реновацию. Однако и Юрий Лужков, и прочие столичные чиновники уверены, что инвесторы на этот убыточный проект найдутся, потому что «пришло время других инвесторов, которые думают не только о сиюминутной прибыли».

О еще не реализованном грандиозном плане перестройки столицы уже снят документальный фильм.

Впрочем, высотки предполагается, по словам Александра Кузьмина, построить только рядом со станциями метро. В центральной же части районов московские власти намерены провести реконструкцию, а поскольку речь идет о пятиэтажках несносимых серий (сносимые, по словам г-на Кузьмина, уже почти все снесли), то и реконструкция будет заключаться в пристройке еще четырех этажей к имеющимся пяти, сооружении лифтов и мусоропроводов. Таким образом, спальные районы, ныне состоящие из пятиэтажек, превратятся в районы реконструированных пятиэтажек, окруженных современными высотками. При этом Александр Кузьмин особо подчеркнул, что при реконструкции необходимо сохранить признаки исторической планировки, а Юрий Лужков заявил, что также следует «сохранить» и всех жителей: по словам столичного мэра, все обитатели подлежащих реконструкции пятиэтажек получат новые квартиры в этом же районе. «Мы должны заявить о главном принципе этой реконструкции, – сказал Юрий Лужков, обращаясь к правительству. – Он заключается в том, что все жители останутся в этих же кварталах. Если вы не в состоянии таким образом решить эту проблему, то лучше и не беритесь за реконструкцию этой территории».

Главный столичный архитектор Александр Кузьмин во вторник показал Юрию Лужкову, членам столичного правительства, депутатам Мосгордумы и журналистам фильм о будущей Москве. Кино рассказывало, как различные микрорайоны выглядят сейчас и как они будут выглядеть после проведения реконструкции. Правда, целиком этот увлекательный фильм удалось посмотреть не всем: журналистам не показали первую часть, в которой, как выяснилось впоследствии, чередовались высказывания, принадлежащие Сталину, Хрущеву и Лужкову. «Вы же понимаете, что существуют различные вехи в градостроении…» – позже, заметно смущаясь, пытался комментировать свою режиссерскую находку Александр Кузьмин. Слушатели понимали. Впрочем, основную часть фильма журналистам увидеть удалось. В ней наглядно на примере района Северное Измайлово демонстрировалось, как преобразится облик спальных районов столицы после проведения реконструкции. Вместо заброшенных скверов с малопонятными развалинами должны вырасти огромные жилые комплексы, рядом с которыми девятиэтажки кажутся деревенскими сараями: спальные районы Москвы станут похожими на центр Нью-Йорка.

Так, по словам столичных чиновников, не все подлежащие реконструкции кварталы способны принести прибыль. Общая рентабельность программы, по словам Лужкова, не достигает привлекательных для инвестора 20%. Более того, в некоторых местах она просто убыточна. Кстати, столичные власти уже провели эксперимент. ЗАО «Тема» взялось за свой счет провести реконструкцию дома на северо-западе Москвы. «Этот эксперимент продолжался год, – сказал Юрий Лужков. – В результате нам удалось получить здание большей площади, с квартирами новой планировки, оснащенное лифтами и мусоропроводами». По словам генерального директора ЗАО «Тема» г-на Рахмана, рентабельность этого объекта оказалась нулевой. Сейчас тем не менее его компания выиграла еще один конкурс – на реконструкцию квартала на ул. Цюрупы. По словам г-на Рахмана, рентабельность этого проекта в лучшем случае окажется равной нулю, в худшем составит –1%. «Мы не можем искать выгоду в этом проекте, – сказал Юрий Лужков. – Слава Богу, если инвесторы захотят провести реконструкцию за счет собственных средств в целях перспективного развития города». Александр Кузьмин, отвечая на вопрос о том, почему инвесторы все же должны будут захотеть вкладывать деньги в этот проект, сказал, что время людей, которые хотят быстро получить прибыль, прошло. «У нас есть инвесторы, которые готовы вкладывать деньги на срок до семи лет», – сказал он. На вопрос RBС daily о том, где столичным властям удалось найти инвесторов, готовых вложиться в заведомо убыточные проекты, г-н Кузьмин заявил, что они не убыточные.

В результате реконструкции, подразумевающей замену пятиэтажной застройки высотной, предполагается увеличить жилую площадь этих районов в 3,6-4 раза. По словам главного архитектора столицы, в Москве всего выделено 569 кварталов с блочными домами несносимых серий. Теоретически реконструкции подлежат все эти кварталы, но за три года, на которые рассчитана программа, их реконструировать, естественно, не удастся. Поэтому решено начать с малого – с реконструкции 200 кварталов. «У нас уже сейчас подготовлена документация на проведение реконструкции 45 кварталов, – сказал Александр Кузьмин. – Наша задача на ближайшие годы заключается в том, чтобы понять и оценить жизнеспособность этой программы и потом иметь возможность развить ее в долгосрочную». А подводных камней в программе имеется достаточное количество. Во-первых, как сказал Юрий Лужков, необходимо провести работу с населением, чтобы оно понимало, что происходит, и не чинило препон реконструкции. Во-вторых, реконструкцию предполагается проводить за счет средств частных инвесторов, для которых этот проект с точки зрения получения прибыли не выглядит очень уж привлекательным, что столичное правительство прекрасно понимает.

"На возведение элитного жилья требуется гораздо большее количество энергии, мозгов, времени и денег по сравнению с обычными дешевыми панельными домами, - утверждает президент компании "Баркли" Леонид Казинец. - Квартиры в таких домах дорого продаются, но они и дорого достаются. Скажем, в центре становится все меньше и меньше участков, а на окраинах, за пределами МКАД, в Подмосковье дефицита земель пока не наблюдается. Возведение элитного жилья, пожалуй, даже менее рентабельно, чем строительство больших, дешевых комплексов".

Помимо собственно поиска денег и инвесторов, желающих принять участие в этой довольно затратной программе, существует еще проблема инфраструктуры, которую придется приспосабливать под нужды выросших в размерах районов. Впрочем, столичное правительство выразило готовность взять часть расходов по строительству инфраструктуры и коммуникаций на себя, а инвесторам разрешить строить подземные гаражи с целью увеличения прибыльности проекта. Впрочем, по словам г-на Рахмана, существует и еще один подводный камень, который пока не придумали, как обойти. «Мы провели реконструкцию дома на северо-западе и тут же получили иск от Минимущества», – развел руками он.
Рынок дорогого жилья в столице полон парадоксов. Несмотря на то что спрос значительно превосходит предложение, покупательские представления о том, что является элитным жильем, изменяются от года к году, определяя успех или неудачу тех или иных проектов.

Причины вполне понятны - в старых домах плохо с коммуникациями, как правило, не решена проблема соседей, а контингент там может быть "тот еще". Плюс к тому с точки зрения как функциональности, так и обеспечения безопасности жильцов новые дома явно выигрывают.

В некотором роде можно говорить о том, что сегодняшние элитные жилые комплексы пришли на смену расселенным коммуналкам. "В 1995-1996 годах бывшие коммуналки в переулках Арбата или в районе Тверской были для многих верхом совершенства, - вспоминает Владимир Говорин, консультант по недвижимости агентства "Кирсанова риэлти". - Переломным стал 1997 год, когда стали появляться новые элитные дома. Начиная с этого момента спрос на расселенное жилье стал постепенно снижаться".

Несколько лет назад для большинства покупателей было крайне важно наличие развитой инфраструктуры в доме - бассейна, тренажерного зала, клубной комнаты. В последнее время у агентств недвижимости увеличилось число клиентов, для которых это не является основным фактором при принятии решения о приобретении квартиры, поскольку такие покупатели предпочитают членские карты фитнес-клубов.

Спрос на жилье старой постройки сохраняется главным образом за счет того, что бывшие коммуналки сегодня продаются по цене около 2 тыс. долл. за квадратный метр. Новое жилье в центре Москвы за такие деньги купить уже невозможно.

"Требования к инфраструктуре дома, на наш взгляд, существенно меняются в зависимости от его размера, а также от социально-профессионального состава будущих жильцов, - отмечает главный аналитик Российской гильдии риэлторов Григорий Стерник. - К примеру, один из лучших домов Москвы "Агаларов-хаус" заселен по большей части людьми публичных профессий - звездами телевидения, искусства, шоу-бизнеса. Отсюда и развитая общественная зона дома. Здесь большое патио с бассейном, созданы все возможности для общения".

Затем наступила высокотехнологичная эпоха - на рынке появилась масса домов, архитектура которых была решена в ультрасовременном стиле. Застройщики увлеклись хай-теком, и на рынке возник дефицит домов с классической архитектурой. Многие клиенты агентств недвижимости предпочитают обставлять квартиру в классическом стиле и желают, чтобы между внешним видом дома и внутренним убранством квартиры не было диссонанса.

Судить об успешности проекта можно в том числе и по темпам продажи квартир. В успешном проекте 30-40% квартир продается еще на стадии строительства. Бывают случаи, когда к моменту возведения первого этажа продано уже около 70% квартир. Спрос на квартиры такого уровня огромный, хотя цены сегодня очень высоки. Рынок элитного жилья остается рынком продавца.

"В этом сегменте рынка трудно вести статистику, однако типичными покупателями дорогих квартир являются москвичи, доля приезжих относительно мала, я бы оценил ее в 15-20%, - полагает консультант по недвижимости "Кирсанова Риэлти" Владимир Говорин. - Иностранцы дорогие квартиры в столице практически не покупают".

Сейчас цены на рынке объективно высоки, но и с учетом этого фактора элитные квартиры находят своего покупателя. Причиной тому, вероятно, служит небывалый приток в страну нефтедолларов. Что будет с рынком после того, как в Россию перестанут поступать сверхдоходы от экспорта сырья, можно представить, обратившись к истории рынка.

Однако, несмотря на огромное превышение спроса над предложением, реализация проектов строительства элитных жилых комплексов, как правило, не обходится без массированной рекламной поддержки. "Реклама элитных домой есть, ее не может не быть, - уверен Владимир Говорин. - Существует конкуренция между застройщиками, каждый объективно хочет, чтобы клиент пришел именно к нему. Иногда элитный дом продается вообще без рекламной поддержки, но такие случаи редки".

Центробанк пересматривает стратегию развития банковского сектора России.

"Прогноз по ценам давать очень сложно. Даже в кризис 1998 года цены на элитное жилье в отличие от типового практически не упали: если дешевые квартиры снизились в цене в среднем на 40%, то цена дорогих уменьшилась на 10%, но затем это колебание было отыграно назад, - говорит Владимир Говорин. - Рынок на два-три месяца замер, количество сделок на нем сократилось на порядок, однако о падении цен не было и речи".

В то же время, как сообщил глава Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян, в прошлом году банки выдали в два раза больше ипотечных кредитов, чем в 2002-м. Всего же на конец 2003 года объем выданных ипотечных кредитов составил 15 млрд. руб. (около 500 млн. долл.). В процессе участвует 146 банков, но 50% всего объема обеспечил Сбербанк. При этом свыше 70% всех кредитов были выданы в иностранной валюте, а средний размер кредита составил 18 тыс. долл. Гарегин Тосунян считает, что к 2008 году объем кредитования может вырасти в 4 раза и достичь цифры в 60 млрд. руб. «Мы вправе ожидать бума при тех потребностях, которые имеем», – считает он.

Центральный банк России готов поделиться своими финансовыми ресурсами с банками страны, которые занимаются ипотечным кредитованием. «Чем быстрее вы разовьете этот рынок (ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг. – «НГ»), тем быстрее ЦБ может вернуться к рассмотрению вопроса о принятии в качестве залога при операциях рефинансирования облигации с ипотечным покрытием», – заявил вчера первый заместитель председателя Банка России Андрей Козлов, обращаясь к участникам конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы». Правда, он не стал уточнять, что имеется в виду под «рефинансированием» и из каких источников оно будет осуществляться, но, учитывая нынешние возможности ЦБ (золотовалютные резервы составляют сегодня почти 80 млрд. долл.), участие Банка России в системе ипотечного кредитования может существенно расширить возможности и объемы этого сектора. Пока же, по словам председателя комитета по собственности Госдумы Виктора Плескачевского, – «ипотеки в стране нет, есть только макет ипотеки».

Периодически в ходе конференции всплывала тема банковской стратегии России. Первым на этот счет в своем приветственном слове высказался Гарегин Тосунян. «Надо всегда учитывать мнение участников рынка, чтобы не получилось как с банковской стратегией, которая разрабатывается ведомствами, а потом за час до принятия предлагается для ознакомления участникам рынка», – глядя в сторону Андрея Козлова сказал глава АРБ. Однако Андрей Козлов сделал вид, что намека не понял, и в своем выступлении о банковской стратегии не сказал ни слова. Потом Владимир Яковлев предложил банкирам быть понастойчивее в отстаивании своих интересов. «Когда документы готовятся к принятию – возникает глухая стена», – посетовал Гарегин Тосунян. «Под лежачий камень вода не течет, – изрек в ответ вице-премьер и добавил: – надо сто раз говорить». – «Мы не похожи на лежачий камень. Да и на сидячий тоже не похожи, – парировал Тосунян. – Мы будем приводить свои аргументы, пока не дойдет. Смущает, что долго доходит», – вновь покосившись на Андрея Козлова, завершил он свою реплику. Представитель ЦБ не стал ввязываться в дискуссию, но сообщил, что новый вариант стратегии развития банковского сектора РФ на среднесрочную перспективу скорее всего будет рассмотрен на заседании правительства 11 февраля.
Госстрой хочет избавить риэлторов и инвесторов в жилищное строительство от мук нечистой совести. Ведомство Николая Кошмана предлагает освободить компании от уплаты НДС при купле-продаже жилья. Сейчас юридические лица обходят это требование, рискуя навлечь на себя санкции налоговиков.

Оптимизм банкиров понятен и оправдан, но настораживает, что даже четырехкратный рост за 4 года равен всего 2 млрд. долл. В то время как, по словам председателя правления Абсолют-банка Олега Капитонова, емкость рынка ипотечных кредитов оценивается в 30 млрд. долл. При этом все банкиры, включая и представителя ЦБ, сетуют на нехватку долгосрочных финансовых ресурсов. Однако они предпочитают не говорить о том, что в прошлом году банки ввезли в страну 10,7 млрд. долл. Это в 21 раз больше, чем сумма всех ранее выданных ипотечных кредитов и в пять раз больше оптимистичного прогноза АРБ на 2008 год. Так что скорее всего дело не только в деньгах. Вице-премьер российского правительства Владимир Яковлев говорит, что «наш старорежимный менталитет мешает нам развивать этот процесс (ипотечное кредитование. – «НГ»)». Он считает, что надо разрушить ситуацию, когда «банки не доверяют населению, а население не доверяет банкам». Правда, Владимир Яковлев хоть и соглашается с тем, что сегодня у нас только «макет ипотеки», но «ипотечный макет двигается вперед».

Жилье, продаваемое физическим лицам, не облагается налогом на добавленную стоимость. Зато юридические лица при покупке-продаже жилой недвижимости обязаны платить НДС. Разрабатываемый Госстроем законопроект предлагает включить в пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса, где перечисляются операции, которые не признаются объектом обложения НДС, "операции по продаже жилья и земельных участков, предназначенные для жилищного строительства".

Госстрой в течение одной-двух недель подготовит концепцию закона, освобождающего юридические лица от уплаты НДС при заключении сделок с недвижимостью, заявил вчера зампред комитета Владимир Пономарев. "Законопроект призван уравнять в правах физических и юридических лиц, - подчеркнул он. - Тогда одно из условий, не позволяющих ценам на жилье снижаться, будет снято".

Злоупотребления выражаются в том, поясняет представитель одного из крупнейших риэлторских агентств, что, покупая у застройщика или частного лица жилье, риэлторская фирма вынуждена оформлять его на агента-"физика", тем самым избегая уплаты НДС. "Дураков нет - кто же будет переплачивать за квартиру 18 - 20% ", - подтверждает другой риэлтор. А претензий налоговиков риэлторы не боятся, будучи уверены, что "у них на всех сил не хватит".

В рабочем варианте концепции Госстроя, имеющемся в распоряжении "Ведомостей", подчеркивается асимметричность ситуации на рынке жилья: "цена квартиры при продаже физическим лицом организации и при продаже физическому лицу организацией существенно различаются". Это "приводит к многочисленным злоупотреблениям в этой сфере и в ряде случаев к неоправданным рискам населения".

Госстрой надеется, что избавит участников рынка от необходимости применять различные схемы типа "соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступки права требования и т. п. , которые используются только с одной целью - избежать обложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору".

В такой же ситуации находятся инвесторы в строительство жилья. Невозможно найти на рынке новостройку, "нормально оформленную в собственность", чтобы оформить ипотечный договор, поясняет гендиректор агентства "Бест-недвижимость" Григорий Полторак. Неопределенные отношения собственности повышают ставки ипотечных кредитов, считает он, ведь "в залоге у банков оказываются только бумаги", а не объект недвижимости.

Налоговики предлагают обязать юридических лиц, покупающих и продающих жилье гражданам, уплачивать НДС с разницы между ценой продаваемой и покупаемой квартиры. В этом случае когда риэлтор покупает у гражданина квартиру в зачет строящегося жилья, то НДС не уплачивается. А когда риэлтор продает ему же новую квартиру, НДС уплачивается с разницы между ценами первой и второй сделки.

Согласование законопроекта с другими ведомствами идет очень тяжело, признает начальник отдела нормативно-методического сопровождения ипотечных жилищных кредитов Госстроя Константин Глинский. При обсуждении законопроекта в Центре стратегических реформ представители МНС жестко возражали против этого варианта, подтвердили "Ведомостям" несколько участвовавших в обсуждении экспертов.

У участников рынка дискуссия чиновников вызвала неоднозначные реакции. Гендиректор "Стройинвестрегиона" Ирина Сергеева поддерживает вариант Госстроя, поскольку он ускорит обороты на рынке и позволит строителям не затягивать сдачу домов. А вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев склоняется к варианту МНС, поскольку опасается спекуляций с жильем: "Можно освободить от НДС компании, но для конечных покупателей цена не снизится".

По словам чиновника администрации президента, "группа Шувалова", которая готовит запуск массовой ипотеки, предложит Думе оба варианта. "Рациональное зерно есть в обеих позициях, - говорит чиновник. - В любом случае законопроекты по рынку жилья должны быть приняты в весеннюю сессию".



Главная --> Публикации