Главная --> Публикации --> Москва уходит в подполье Новый старт "динамо" Ритейлоры полюбили строить торговые центры Продажа неприватизированной квартиры Дарение

Московская перспектива встретилась с руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимиром Ресиным, который почти два десятка лет стоит в его авангарде.

Нынешний год для столичного градостроительного комплекса особенный. 20 лет назад был создан Мосстройкомитет, который стал прообразом и основой ныне действующей системы управления этим крупнейшим сегментом экономики Москвы. В начале июля в здании правительства Москвы на Новом Арбате прошла большая научно-практическая конференция, где столичный мэр Юрий Лужков в своем вступительном слове подробно проанализировал этапы большого пути, который строительная отрасль города прошла за этот период и обозначил приоритетные направления ее будущего развития. А совсем скоро в России традиционно будет отмечаться День строителя, уже давно вышедший за рамки корпоративного праздника, ведь сегодня армия строителей столицы насчитывает миллион человек.

- В двух словах на этот вопрос ответить невозможно. Действительно, эти два десятилетия - целая эпоха, характеризующаяся в первую очередь тем, что творческий поиск, отвечающий духу времени, и смелость принятия нестандартных решений руководством города не только спасли столичный строительный комплекс от развала, но и придали ему новое ускорение и сделали затем настоящим локомотивом экономики Москвы. Оценивая сегодня сделанное, главным успехом считаю кардинальное изменение условий жизни простых москвичей. Более трети всего жилищного фонда столицы построено за последние 20 лет - это 80 миллионов кв. метров! Открылось 600 детских садов, 420 современных школ, 60 больниц Каждые два года в городе появляется новое учреждение культуры, возвращаются к жизни утраченные памятники нашей истории и архитектуры. А сколько построено новых районов - Митино, Строгино, Жулебино, Куркино, Марьино, Бутово

- Владимир Иосифович, прошедшее 20-летие было сложнейшей эпохой, во время которой накоплен огромный опыт. Что было самым трудным и что самым успешным?

- Мне дорог буквально каждый, ведь мне посчастливилось непосредственно участвовать в их строительстве. Радуюсь, когда проезжаю мимо комплекса Синяя птица, Новой олимпийской деревни, Золотых ключей

- А Вам нравится какой-то из них особенно?

Он сказал, что опыт комплексной застройки Куркина нужно активно внедрять как в Москве, так и в других городах России.

И конечно, особенную гордость вызывает район Куркино, где удалось совместить красивейший природный ландшафт с самыми передовыми строительными технологиями и реализовать системный подход наших талантливых архитекторов, инженеров и строителей к созданию самых комфортных условий жизни горожан. Этот район высоко оценил Владимир Владимирович Путин, который побывал там летом прошлого года.

- Мэр Москвы Юрий Лужков ясно обозначил приоритет бюджетной политики московского правительства, в частности, и в области строительства. Более 40% средств городской казны направляются на развитие социальной сферы. Порядка половины строящегося в столице жилья идет на предоставление квартир очередникам, переселенцам из пятиэтажек, военнослужащим, другим льготникам. В 2008 году на эти цели будет передано 2,6 млн кв. метров объема новостроек.

- Среди приоритетов дальнейшего развития стройкомплекса столичные власти однозначно называют социальную направленность. Что это будет означать на практике?

- На сегодняшний момент эти дома во многом устарели. Прежде всего, морально. Практически все эти дома находятся в тех кварталах города, которые в ближайшие годы ожидает комплексная реконструкция. В рамках этой программы судьба каждого такого дома будет решаться индивидуально и специальными комиссиями исходя из конкретных условий, в соответствии с Генеральным планом развития Москвы. Какие-то дома могут быть снесены, какие-то - реконструированы.

- Кстати, будут ли все же сносить т.н. несносимые серии пятиэтажек и 9-12-этажные панельные дома, построенные в начале 60-х?

- Столичное правительство не просто заявляет, а уже несколько лет строит дома по социальным программам за пределами МКАД - в Мытищах, Красногорске, Балашихе и других городах. С этой целью по поручению мэра Москва приобретает в собственность земельные участки, на которых предстоит возвести 1 млн кв. метров жилья.

- Столичные власти не раз заявляли, что для решения жилищных проблем своих очередников будут строиться города-спутники, то есть некоторым москвичам придется переселиться на территорию области. Это действительно так?

- Владимир Иосифович, Вы затронули тему транспортной доступности. Какие перспективы ждут жителей отдаленных районов и как все же решать проблему нынешней перегрузки столичных магистралей?

Столица практически исчерпала земельные ресурсы для новой застройки, а между тем у нас 160 тысяч семей очередников, многие из них - молодые семьи. И могу заверить, что очень часто люди с готовностью переезжают из своего района на окраину Москвы и даже в Подмосковье, ведь вместо тесных старых квартир город предоставляет им современное новое жилье, причем с отделкой. Кроме того, из некоторых районов Подмосковья добраться в центр можно быстрее, чем из отдаленных спальных районов Москвы. В любом случае еще раз хочу отметить, что людям всегда предлагается выбор: переехать сейчас в квартиру в области или еще подождать и получить квартиру в Москве.

Кроме этого, в будущем мы сможем удвоить(!) количество вылетных магистралей столицы за счет строительства дорог над железнодорожными ветками внутри города. Принципиальная договоренность об этом с руководством РЖД уже имеется.

- В условиях столь интенсивного развития Москвы дорожно-транспортные проблемы нельзя рассматривать отдельно от основных положений Генплана и только с позиций увеличения протяженности городских дорог. Решить эту серьезную проблему можно лишь при комплексном подходе. В 2008 году на развитие транспорта выделена беспрецедентная по объему сумма - почти 100 млрд рублей. Например, в строительство метро Москва сегодня вкладывает в 9 раз больше средств, чем четыре года назад. В ближайшие 5 лет новые станции откроются в Жулебине, Зябликове, Митине, будет построен участок метро от Трубной площади до Марьиной Рощи. Городские власти стараются решать одну из главных проблем - обеспечить полноценную транспортную связь между районами. Столица застроена таким образом, что между районами располагаются клинья промзон, железные дороги с полосами отчуждения по обеим сторонам. Кроме того, прежний принцип устройства дорожной сети кольцами и радиусами не отвечает нынешним потребностям. Не стоит забывать, что и количество автомобилей продолжает расти. В результате трассы перегружены, и город задыхается в пробках. В последнее время правительство Москвы активно приступило к строительству новых элементов городской дорожной сети - хордовых трасс (Северная и Южная рокады), шоссе-дублеров вылетных и кольцевых магистралей. Удачным примером является Звенигородский проспект, который уже связал центр города с Новорижским шоссе. Реконструкция Большой Ленинградки, которая близится к завершению, превратит важнейшую трассу Москвы в бессветофорную широкополосную магистраль. Чтобы не нарушать существующую застройку, мы применяем метод тоннельного подземного строительства. Это намного дороже, зато гарантирует спокойствие жителям и сохранение зеленого массива города.

- На днях стало известно о реорганизации Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы. С какой целью было принято это решение?

И наконец, недавно на встрече мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова с премьер-министром Владимиром Владимировичем Путиным было решено, что со следующего года централизованное финансирование транспортного строительства в столице будет увеличено на треть. Ведь сегодня мы имеем острый дефицит дорог еще и потому, что в свое время были ликвидированы дорожные фонды. Поэтому необходимо в срочном порядке восстанавливать систему государственного финансирования развития столичной транспортной инфраструктуры.

Вообще реформа стройкомплекса началась не сегодня. С прошлого года начал свою работу Департамент городского заказа капстроительства, созданный для повышения прозрачности расходования бюджетных средств. Формируется структура, которая будет отвечать за развитие сферы управления жилыми домами. Появился еще один очень важный Департамент по капремонту жилого фонда, отвечающий за реализацию этой серьезнейшей программы. Необходимо добиться, чтобы все городские программы были четко увязаны между собой.

- Само время и задачи текущего момента продиктовали это решение. В последнее время в градостроительной политике Москвы четко сформировались два основных направления - строительство жилья и строительство дорожно-транспортной инфраструктуры. Логично, что курировать эти важнейшие направления должны мощные самостоятельные структуры. Поэтому и были созданы две новые структуры - Департамент городского строительства и Департамент дорожно-мостового и инженерного строительства. Руководство ими возложено на моих первых заместителей в Департаменте градостроительства - Александра Косована и Александра Левченко соответственно. Также будет создана коллегия, на которой будут рассматриваться основные вопросы развития отрасли.

- Моя судьба крепко связала меня со строительством на всю жизнь. Это нелегкий, но радостный труд. Все, что сделано в Москве за прошедшие 20 лет, - это результат самоотверженного труда многих тысяч архитекторов, строителей, инженеров и научных работников Видеть конечный результат - настоящее счастье. И вместе с тем на строителе лежит огромная ответственность за судьбу родного города. Нашим предшественникам выпало на долю возводить первые панельные дома, а нынешнему и будущему поколениям суждено вернуть Москве долги, накопившиеся за целый век.
По итогам 2003 года в России рост цен на рынке жилья в среднем составил более 25 процентов, такое мнение высказал зампредседателя Госстроя РФ Анатолий Петраков.

- Приближается ежегодный профессиональный праздник - День строителя. Что для Вас значит этот день?

От того, насколько велик процент инвесторов среди покупателей жилья, зависит стабильность рынка.

Независимые эксперты объясняют это тем, что многие покупатели дорогих квартир используют их вовсе не для того, чтобы там жить, а как выгодные объекты инвестиций. Многие из них имеют уже по нескольку дорогих квартир. Каков процент таких инвесторов? Эксперты на этот вопрос не отвечают. Однако если вечером пройтись вдоль шикарных жилых комплексов, которые, по данным риэлторских агентств, уже давно заселены, то можно увидеть свет лишь в немногих окнах. Стало быть, инвесторов много. Особенно это касается жилья повышенной комфортности, расположенного в престижных районах.

Большинство экспертов-сотрудников риэлторских фирм- ежедневно убеждают читателей газет, слушателей радиостанций и телезрителей в том, что рынок жилья стабилен как никогда и цены будут только расти.

Человек, который купил квартиру, чтобы в ней жить, не кинется продавать свое жилье, если цена на него вдруг станет падать. Инвестор же постарается как можно быстрее от него избавиться, как только почувствует, что ситуация на рынке меняется не в его пользу.

На сегодняшний же день средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в январе-сентябре 2003 года, по данным Госкомстата, составила 8007 рублей, увеличившись по сравнению с 6175 рублями в тот же период 2002 года. Причем Госкомстат отметил, что наиболее высокая средняя стоимость строительства жилых домов сложилась в Москве (16 487 рублей за квадратный метр), Санкт-Петербурге (10 692 рубля), Тюменской (11 716 рублей), Амурской (9379 рублей), Магаданской (9109 рублей), Мурманской (8641 рубль) областях, Хабаровском крае (9817 рублей), Кабардино-Балкарской Республике (9186 рублей), Ямало-Ненецком (20 827 рублей), Эвенкийском (10 143 рубля) автономных округах, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (16 349 рублей).

Их прогноз на ближайшее время однозначен - в ближайшие 5 лет снижение стоимости жилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системы ипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться. Правда, по мнению Анатолия Петракова, цены все же могут в ближайшие годы стабилизироваться, если рост объемов ввода жилья будет составлять около 10 процентов ежегодно. В целом же, как считает зампредседателя Госстроя, ситуация с ценообразованием на рынке жилья будет зависеть от состояния экономики.

По мнению риэлторов, на нынешнее положение дел на рынке недвижимости существенно повлияли два фактора: это падение курса доллара и отсутствие возможностей для застройки в рамках Московской кольцевой автодороги. Россияне не уверены в долгосрочной твердости отечественной валюты и решают вопрос сбережений самостоятельно.

Весь прошедший год спрос на квартиры, особенно в столице, был ажиотажным. Нарасхват покупались любые квартиры - от малогабаритных "хрущевок" до самых элитных новостроек в престижных районах. Цены поражали воображение. Даже эксперты, привыкшие ко всему, никак не могли предвидеть, что средняя цена недвижимости в Москве станет самой высокой за всю историю существования рынка жилья в России и достигнет 1400 долларов за квадратный метр. По оценке риэлторов, рост цен за квадратный метр за 2003 год составил 45 процентов в долларах и 38 процентов в рублях на вторичном рынке и 40 процентов в долларах и 33 процента в рублях на новостройки и элитное жилье. Особенно преуспели цены на квартиры в элитных домах, они уже ставят мировые рекорды, обогнав нью-йоркские, и достигают порой 10 тысяч долларов за квадратный метр.

Правда, эксперты полагают, что ситуация будет развиваться достаточно медленно, сначала цены "замрут", инвесторы-владельцы почувствуют неладное и станут "сбрасывать" свои квартиры, что может привести к падению цен на 20-25 процентов от теперешнего уровня. Кроме того, падение цен будет прежде всего в мелких фирмах, что в свою очередь может спровоцировать обвал цен.

Однако вопрос о том, как будут вести себя дальнейшие цены на жилье, вызывает довольно серьезные разногласия. Некоторые независимые эксперты уверены, что полуторный рост цен на квартиры в 2003 году не имеет под собой никаких экономических обоснований. Есть и такие, которые считают, что на рынке недвижимости надвигается кризис, который приведет к серьезному падению цен, и он уже не за горами. По их мнению, уже сейчас на московском рынке недвижимости появились первые признаки такого кризиса. Так, в настоящий момент в некоторых комплексах отмечено прекращение роста цен на жилье.

Ускорить падение цен на жилье может и рост доллара, а стало быть, большая привлекательность валютных вложений.

В то же время эксперты строительных компаний полагают, что причиной снижения цен на столичном рынке недвижимости станет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики. В частности, по данным компаний, в первые три месяца 2004 года доходность инвестиций в жилье бизнес- и экономкласса станет сопоставимой с банковской ставкой, и такие инвестиции перестанут быть привлекательными. На сегодняшний день, считает ряд риэлторских компаний, доходность вложений в московскую недвижимость в зависимости от статуса объекта находится на уровне 15-70 процентов годовых в валюте.

Вместе с тем аналитики строительных компаний отмечают, что сроки реализации жилья на столичном рынке недвижимости увеличились, что в свою очередь является признаком некого затоваривания рынка. Некоторые инвесторы, купившие квартиры ранее, уже теперь намереваются их продать, правда, по дорогой цене.

Между тем могут упасть и цены на нефть, а, по оценкам различных экспертов, нефтяные деньги обеспечивают почти 30 процентов платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Два года назад аналитики предсказывали, что в 2003 году цены на недвижимость пойдут на спад. Прогнозы сбылись с точностью до наоборот - рынок в прошлом году поставил новый ценовой рекорд, перепрыгнув показатели не только 2002, но и 2001 года. И, судя по всему, рынок не собирается останавливаться на достигнутом. Теперь эксперты уже не надеются на спад и уверенно предсказывают только увеличение стоимости жилья.

Что касается аналитиков из риэлторских фирм, то их прогнозы по-прежнему полны оптимизма. Они уверенно прогнозируют рост цен в 2004 году на 20-25 процентов. Они считают, что население просто не успевает за темпами роста цен на рынке недвижимости, и большие надежды возлагают на ипотеку.

Московское жилье дорожает на 8-12% в год только на фоне естественных факторов, таких, как развитие города в целом, рост его населения, повышение уровня жизни. В 2004 году этот ряд дополнят и другие факторы. Первым из них специалисты считают платежеспособный спрос. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми европейскими странами, и каждый второй житель города был бы не прочь улучшить свои жилищные условия. Кроме того, поток жителей регионов, желающих перебраться в столицу, довольно высок, да и число квартир, приобретенных с целью вложения средств и получения дохода, постоянно растет. Понятно, что на удовлетворение всех этих потребностей не хватит никаких объемов строительства. Поэтому ежегодный рост цен является сдерживающим фактором, восстанавливающим баланс платежеспособного спроса и существующего предложения. За последние спокойные годы потенциальные покупатели успели сформировать накопления, необходимые для покупки квартиры с нуля или обмена с доплатой, так что объем спроса в 2004 году будет не ниже, а скорее всего даже выше, чем в 2003 году.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в прошлом году средний уровень цен на жилье превысил планку в $1.4 тыс. за кв. м - впервые с начала 90-х годов, когда в России появился рынок недвижимости. Цены на квартиры в долларах выросли за год на 30-35%. Правда, американская валюта, в которой все привыкли рассчитываться за жилье, за тот же период "подешевела" в среднем на 8%. Если очистить рост цен на квартиры от валютных колебаний или подсчитать прирост рублевых цен, то цифры получатся меньше - в пределах 25%. Но и такой скачок специалисты считают довольно существенным. "Причин можно привести множество - здесь и общая политическая и экономическая стабильность, и развитие бизнеса, и реальный рост доходов населения, и приток иностранных инвестиций. И еще многое другое - главное, что все это работает только на повышение цен", - говорит Олег Репченко, руководитель "Индикаторов рынка недвижимости".

Гаранты роста

Активное развитие ипотеки также способствует увеличению платежеспособного спроса и работает на рост рынка недвижимости. Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра компании "МИЭЛЬ", считает, что принятие банками схемы залога инвестиционных прав с последующим залогом собственности, снижение процентной ставки до 10% годовых в валюте, а также снижение доли собственных средств заемщика до 10%, увеличение срока погашения кредита до 10 лет и начало кредитования квартир в новостройках могут реально увеличить спрос еще на 10-15%.

Немалую роль в процессе удорожания жилья играет инвестиционная составляющая. Сегодня на рынок выходят не только банки, но и различные компании, которые имеют свободные финансовые средства и заинтересованы в их вложении с максимальной прибылью и минимальными рисками. Ситуация с московской недвижимостью на сегодня такова, что проиграть здесь практически невозможно.

В этом году московские строители собираются возвести около 5 млн. кв. м жилья - несколько больше, чем в прошлом и позапрошлом годах. Однако в общей структуре строительства преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей, так что число квартир практически не увеличится. Реальный объем предложения будет даже ниже, чем в 2003 году. Это наследство ушедшего года: падение курса доллара и ажиотажная активность привели к большим объемам продаж, в результате чего практически вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, а большинство новостроек раскуплено еще на стадии котлована.

Исходя из такой ситуации аналитики делают вывод о том, что ни одного фактора, способного работать на снижение рынка недвижимости, сейчас не существует. При нынешней конъюнктуре можно говорить в лучшем случае о временном сокращении темпов роста цен в ближайшей перспективе. "Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен в 2004 году на 20-25%. Эта величина сравнима с ростом 2002 года и ниже прироста в 2003 году - во многом благодаря сильному скачку стоимости квартир в конце года. Через год величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в $1.7 тыс. за кв. м или даже превысит ее", - считает Репченко. По мнению Григория Куликова, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ", некоторая стабилизация цен может наступить только этой зимой.

Очевидность инвестиционной привлекательности этого сегмента экономики стала понятна не только профессиональным участникам рынка, но и многим организациям, на первый взгляд не имеющим никакого отношения к строительству. Все больший интерес проявляется со стороны банков. Такие гранды банковского бизнеса, как Внешторгбанк, Сбербанк, достаточно охотно открывают кредитные линии под строительство элитных домов в центре столицы. Банки поменьше проявляют интерес к уже строящимся объектам, пытаясь оптом выкупать квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей конечному потребителю, когда дом уже будет построен. Однако застройщики и риэлторы редко идут на подобные сделки. Индекс уровня рентабельности недвижимости продолжает оставаться одним из самых высоких. Спрос на квартиры возрастает, несмотря на постоянно повышающиеся цены.



Специалисты отмечают, что жилье в этом году будет дорожать неравномерно. Например, панельные и элитные дома вырастут в цене ненамного. А вот активизация спроса на жилье бизнес-класса, по оценкам участников рынка, приведет к тому, что квадратный метр в монолитно-кирпичных домах через год будет стоить уже до $3 тыс. Стремительно начнут дорожать и квартиры в Подмосковье, куда постепенно смещается спрос.


"Подержанные" столичные квартиры сейчас немногим дешевле жилья в новостройках. За прошедший год цены на вторичном рынке жилья выросли до 40%. Прогнозы на этот год не слишком обнадеживающие: рост несколько замедлится, но как явление не исчезнет.



Самые низкие цены сохранились в тех районах Москвы, где преобладает панельная застройка, а также в микрорайонах, где нет пятиэтажек под снос и новых монолитных домов. Аналитики считают, что здесь на стоимость квартир влияют слабая конкуренция в качестве жилья и отсутствие перспектив на удачное переселение. Однако и в спальных районах застройки 70-х годов трудно найти жилье стоимостью менее $1 тыс. за кв.м.

Активный спрос на вторичном рынке недвижимости устойчиво держался во всех сегментах вторичного рынка на фоне поступательного роста цен. "К началу 2003 года стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена квадратного метра уже значительно превышала его. Это характерно для всех типов жилья", - говорит Сергей Могильченко, директор департамента вторичного рынка жилья компании "МИАН". Цены в 2003 году росли в среднем на 3-3.5% в месяц, а в категории особо ликвидных квартир увеличение стоимости составляло около 5-6% в месяц.

"Ничего удивительного нет в том, что москвичи не покупают квартиры с большим количеством комнат. При всем желании у них на это просто не хватает средств. Даже стоимость двухкомнатного жилья, например, на Юго-Западе столицы начинается от $70 тыс. для панельных башен и от $100 тыс. - для кирпичных сталинских домов. Квартиры с тремя и более комнатами, часто отделанные под евро, с современной сантехникой и встроенными кухнями, выставляются уже никак не меньше чем за $250-300 тыс. Но покупатели, располагающие такими средствами, предпочитают вкладываться в новое строительство, преимущества которого очевидны", - считает Геннадий Рольман, менеджер отдела вторичного рынка компании "Строй+".

Наибольшей популярностью в ушедшем году пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры, за ними следовали трехкомнатные, комнаты и только потом - четырехкомнатные апартаменты. Аналитики полагают, что и в 2004 году наибольшей популярностью будут пользоваться одно- и двухкомнатные квартиры по наименьшим на рынке ценам. Правда, на фоне постоянного удорожания новостроек повысится спрос и на современное качественное жилье - монолитные, кирпичные и качественные панельные дома, построенные не позднее конца 80-х годов.

Самым популярным типом жилья на вторичном рынке в течение всего 2003 года была "панель" - в основном в силу своей относительной дешевизны. На втором по популярности месте находилось монолитное и кирпичное жилье. Наименьшие объемы продаж приходились на блочные дома.

По словам Дмитрия Попова, аналитика агентства недвижимости "Домострой", самая большая конкуренция разгорается в среднем ценовом сегменте, где квартиры стоят $1.2-2 тыс. за кв.м. Объем предложения сопоставимого по характеристикам жилья здесь довольно большой, да и дома расположены по всему городу, включая такие популярные районы, как Запад, Юго-Запад и центр. В следующем ценовом сегменте (от $2 тыс. за кв.м.) суммарный объем предложения значительно меньше и по метражу, и по количеству выставленных на продажу квартир. Зато здесь есть шанс поторговаться и сбить первоначальную цену в процессе переговоров примерно на 10%. Правда, ликвидное жилье уходит с рынка очень быстро, так что особо затягивать торги не стоит.



В прошлом году на вторичном рынке появилась новая тенденция. Довольно большое количество новостроек практически сразу после покупки попадает в продажу на вторичке. По мнению Могильченко, доля таких квартир составляет около 20% от общего числа предложений на рынке. "Все это квартиры, купленные в качестве инвестиционного вложения денег", - объясняет он. Число таких сделок в 2004 году будет увеличиваться, во многом обеспечивая общий рост цен. Правда, в этом году он должен несколько замедлиться и составить по прогнозам от 1 до 2.5% в месяц.



Главная --> Публикации