Главная --> Публикации --> Дворец напрокат Налоговики перестарались Мелкий дез 20 миллиардов долларов за российские леса готово выручить правительство Весна пришла с домэкспо

Сегодня в Москве проходит конференция «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы», на которой в числе прочих обсуждаются проблемы, препятствующие массовому развитию ипотеки в России. По мнению экспертов, основных препятствий два. Во-первых, это несовершенство законодательства, в том числе и закона «Об ипотечных ценных бумагах», который должен был дать банкам возможность получать с рынка дешевые длинные деньги. Во-вторых – слишком маленькие объемы жилищного строительства в России. В настоящее время группа экспертов под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова подготовила более трех десятков поправок в действующее законодательство, целью которых является стимулирование массового развития ипотеки.

Ипотека не может стать массовой из-за плохого закона и слишком медленных темпов жилищного строительства.

По словам начальника управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, который принимает участие в работе по развитию этого вида кредитования под руководством Игоря Шувалова, в настоящее время подготовлено 30 поправок в различные законодательные акты, касающиеся ипотечного кредитования и жилищного строительства, которые должны привести к росту объемов ипотечного кредитования в России. По его мнению, одним из наиболее серьезных сдерживающих моментов для банков является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. «Банки обладают избытком краткосрочных средств (до 5 лет), – сказал он RBC daily. – Ипотека же предполагает кредитование на срок до 15-20 лет, а сейчас АИЖК рассматривает возможность увеличения этого срока до 30 лет. Недавно принятый закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлен на то, чтобы обеспечить приток длинных денег в эту сферу. Однако этот закон стал результатом компромисса между различными мнениями, и, как любой компромисс, он имеет ряд недостатков. В частности, в законе сделана попытка объединить различные модели ипотечного кредитования, которые активно используются на Западе, что серьезно осложняет практический выпуск ипотечных ценных бумаг для банков и других эмитентов». Сейчас, по словам г-на Гришухина, разработан целый ряд поправок, которые должны сделать имеющийся закон более работоспособным.

В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Между тем именно ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в нашей стране жилищной проблемы. Тем не менее российские банки пока не очень активно занимаются этим видом кредитования, отдавая пальму первенства банкам со стопроцентным иностранным капиталом. Лидером этого рынка считается банк «Дельта-кредит», учредителем которого является US-Russia Investment Fund (Инвестиционный фонд США – Россия), за ним следует «Райффайзенбанк» с учредителем в лице группы Raiffeisen, зарегистрированной в Австрии. «Российские банки начали осваивать потребительское кредитование только в 2003 году и, естественно, сначала решили попробовать более простые виды, такие как потребительское кредитование, – сказала RBC daily аналитик «Альфа-Банка» Наталья Орлова. – Ипотека же является специфическим рынком, который в России еще до конца не сформирован. Основная проблема заключается в том, что наш Гражданский кодекс не позволяет выселять несостоятельных заемщиков из купленных в кредит квартир. Таким образом, Гражданский кодекс подрывает саму идею залога приобретаемой квартиры».

Впрочем, даже внесение определенных поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах» не приведет к массовому выпуску этих бумаг российскими банками. «Большинство банков сейчас не имеет достаточного ипотечного покрытия, – говорит Денис Гришухин. – То есть у них нет достаточного для выпуска ценных бумаг количества выданных ипотечных кредитов. Необходимыми объемами сегодня обладают банки, раньше других начавшие развивать свои программы ипотечного кредитования. Это, например, «Дельта-кредит», который, скорее всего, в ближайшее время выпустит такие ценные бумаги, но разместит их на внешнем рынке, поскольку он выдает кредиты в долларах. Потенциально ипотечные бумаги мог бы выпустить и Сбербанк, но в настоящее время у него достаточно собственных ресурсов». Впрочем, проблема развития ипотечного кредитования в России имеет еще одну сторону, а именно – слишком медленные темпы жилищного строительства, которые приводят к росту цен и снижению доступности ипотеки для населения. «В настоящее время мы наблюдаем рост ипотечного кредитования, который необходимо подкрепить ростом темпов жилищного строительства, – говорит Денис Гришухин. – В противном случае мы получим рост цен на рынке недвижимости, а это может свести на нет положительный эффект ипотеки. Поэтому необходимо создать такие условия, которые бы обеспечили рост объемов жилищного строительства не менее чем на 10% в год».

В настоящее время ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами. При первом варианте, по словам г-на Гришухина, на доходность выпускаемых бумаг влияют риски, связанные с финансовой устойчивостью банка, что не всегда дает возможность обеспечить привлечение дешевых денег. Во втором случае действующий закон создает ряд технических проблем, в том числе обусловленных несовпадением по времени платежей по кредитам и выплат по облигациям: ипотечные кредиты погашаются постепенно, в то время как на российском рынке наиболее востребованы облигации с погашением основного долга в конце срока их жизни. По мнению Дениса Гришухина, одним из способов решения этой проблемы может стать выпуск амортизируемых облигаций (основной долг по которым погашается постепенно). Однако этот инструмент менее понятен для рынка в плане оценки финансовых потоков, что может отразиться на его доходности. Доработка закона, ведущаяся с участием госструктур и коммерческих организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования, позволит снять существующие недостатки. Таким образом, в случае готовности потенциальных эмитентов выпуск ипотечных ценных бумаг может начаться уже в текущем году.

Вчера Группа компаний "ПИК" (Первая ипотечная компания и "Жилстройиндустрия") начала продажу квартир в будущем комплексе на ул. Маломосковская, вл. 21, корпуса 1, 2, 3, 4 (между проспектом Мира и парком "Сокольники"). Там компания планирует возвести панельные дома серии КОПЭ и КОПЭ-М- "Парус", которые производятся на входящем в группу московском ДСК- А вот само строительство зданий начнется только в феврале. Срок сдачи комплекса - IV квартал 2005 г. Общая площадь застройки - 78 000 кв. м, из них 46 370 кв. м - жилой. Средняя стоимость 1 кв. м - $1450.

В сфере жилищного строительства перед правительством стоят два комплекса проблем. Первым сдерживающим фактором, по мнению Дениса Гришухина, является нехватка земельных участков с готовой инфраструктурой. «В большинстве крупных городов возможности точечной застройки исчерпаны, – говорит г-н Гришухин. – Необходимо осваивать большие площади без инфраструктуры. Одному инвестору выполнить весь комплекс работ по созданию необходимой инфраструктуры сложно в силу дороговизны этого мероприятия. Поэтому сейчас разрабатываются предложения по финансированию таких работ за счет объединения финансовых ресурсов государства, муниципальных образований и частных инвесторов». Вторым сдерживающим жилищное строительство фактором является, по словам Дениса Гришухина, чрезмерная забюрократизированность процедур получения земельных участков под застройку. «Не секрет, что для того, чтобы получить земельный участок и начать строительство жилого дома, необходимо собрать более сотни согласований, – говорит г-н Гришухин. – Количество этих инстанций необходимо радикально сократить, одновременно снизив расходы инвестора. Еще одним механизмом увеличения темпов жилищного строительства должен стать переход к процедуре продажи земельных участков на открытых конкурсах». Впрочем, по мнению ведущего инвестиционного аналитика строительной компании «Система-Галс» Александра Гаврилина, никаких препятствий для развития жилищного строительства в настоящее время не существует.
Москва продолжает наращивать темпы жилищного строительства, и, хотя некоторые эксперты в который раз пророчествуют, что обвал рынка не за горами, спрос на новостройки не ослабевает. Цены в прошлом году постоянно росли и повысились в результате, по оценке "Миэль-Недвижимости", на 40% , превысив начальные прогнозы фактически вдвое. Как и во времена прошлого жилищного бума в первой половине 1990-х гг. , риэлторы и девелоперы уверяют, что для начала продаж квартир достаточно обнести участок забором и выкопать небольшую яму.

По мнению Дмитрия Попова, руководителя аналитического центра компании "Домострой", итоги года показывают, что в сегменте эконом-класса наиболее востребованы однокомнатные квартиры (и в Москве, и в Подмосковье) , цены 1 кв. м в них существенно превышают цены в других типах квартир (особенно если площадь квартиры не превышает 45 кв. м). Средний срок экспозиции (т. е. продажи) "единичек" в 2 - 4 раза меньше, чем квартир с большим количеством комнат. В сегменте бизнес-класса, в нижнем и среднем ценовых диапазонах ($1200 - 2300 за 1 кв. м) наиболее востребованы двухкомнатные квартиры общей площадью до 100 кв. м: они продаются в 1,5 - 3 раза быстрее, чем другие типы.

По предварительным неофициальным данным Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города правительства Москвы, в 2003 г. в Москве построено более 4,5 млн кв. м жилья. Из них на цели переселения из пятиэтажного и ветхого жилого фонда предназначено 1,1 млн кв. м, для очередников - 200 000 кв. м, еще 265 000 кв. м - по программе "Молодой семье - доступное жилье". Остальное продается на рынке.

Начало 2004 г. подтверждает сохранение прошлогодней тенденции продаж на стадии котлована. По оценке специалистов компании "Пересвет-Инвест", на раннем этапе строительства уходит от 60% до 100% квартир. Основная причина этого явления - рост доходов населения, а также уход от доллара, спасение сбережений путем инвестирования свободных средств в недвижимость.

"Отчасти это вызвано тем, что основную массу квартир в домах бизнес-класса составляют трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры, а двухкомнатных квартир изначально достаточно мало закладывается в проекте, - говорит Попов. - В верхнем ценовом диапазоне бизнес-класса число комнат не играет столь существенной роли: на первое место выходит возможность на 100% использовать свободу планировок, близость зеленых массивов, воды. Наиболее востребованы квартиры площадью 110 - 140 кв. м, выходящие окнами не менее чем на две (а лучше на три или четыре) стороны света".

В целом объем сделок на первичном рынке в 2003 г. году был почти в два раза больше, чем обычно, говорит Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость". Устойчивый спрос, по ее словам, сохраняется во всех секторах: как в недорогих районах массовой типовой застройки в Москве и Подмосковье, так и в самых дорогостоящих и престижных местах столицы. Среди основных тенденций года она называет отток покупателей в Подмосковье, которое заняло нишу дешевого жилья, и повышение требований платежеспособного населения к набору потребительских характеристик жилья, что привело к развитию сегмента квартир бизнес-класса. К обычному набору показателей ликвидности квартир в сегменте бизнес-класса (местоположение, экологическая обстановка, транспортное сообщение с центром, близость зеленых зон, охраняемая территория, наличие паркинга, архитектурно-планировочное решение, инженерия) добавился такой показатель, как однородная социальная среда.

"В начале 2004 г. на рынке новостроек спрос из активного перерос в ажиотажный, - говорит пресс-секретарь "Пересвет-Инвеста" Марина Довгая. - По некоторым объектам наша компания за полторы недели выполнила январский план продаж". Такую активность населения она объясняет традиционным увеличением спроса после праздников (отложенным спросом) и продолжительными новогодними каникулами большинства агентств недвижимости, начала работы которых ждали покупатели, подстегиваемые устойчивым снижением курса доллара.

В Подмосковье основной рост цен произошел в городах, непосредственно примыкающих к Москве. Сейчас стоимость 1 кв. м в Реутове, Видном, Красногорске, Мытищах, Одинцове, Люберцах колеблется от $750 до $95 В Москве предложений по аналогичным ценам в районах массовой застройки практически нет. В городах уже второго пояса удаления от Москвы - таких, как Троицк, Железнодорожный, Щербинка, Подольск, Щелково, Лобня, - средняя цена за 1 кв. м составляет от $520 до $680.

По данным "Миэль-Недвижимости", доля продаж подмосковных квартир увеличилась с 18% до 26% ; в секторе бизнес-класса - с 23% до 33%. Доля продаж эконом-класса, как следствие, уменьшилась на 18%. Растущий спрос на относительно недорогое Подмосковье привел к ценовому всплеску и там: в частности, новостройки в Реутове, Люберцах, Одинцове подорожали на 25 - 30% , в таких городах, как Троицк, Железнодорожный, Балашиха, - на 15 - 20%. "С самого начала 2003 г. на рынке новостроек наблюдалось вымывание недорогого жилья, что привело к его практическому отсутствию уже к середине года, - подтверждает Дмитрий Кузнецов, директор Департамента первичного рынка недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). - И сегодня рынок характеризуется растущим спросом на все категории жилья и дефицитом предложений квартир в новостройках по цене менее $1000 за 1 кв. м. Причина - отсутствие предложения по квартирам в районах массовой застройки: Южном Бутове, Люблине, Марьине и Митине, крайне популярных по причине самых низких цен по Москве".

ИНСТРУКТАЖ

Большинство риэлторов и аналитиков прогнозирует дальнейшее повышение цен на 2004 г. , но, как обычно, специалисты далеко расходятся в предполагаемых цифрах. Чаще всего встречаются оценки годового роста в 15 - 20% , однако некоторые уверяют, что подъем будет значительно круче. Например, президент ГК "ПИК" Кирилл Писарев предсказывает 10% -ный рост цен только в феврале, а общегодовой оценивает не менее чем в 40% , возможно, даже до 50%. По его мнению, это обусловлено не только фактором высокого спроса, но и серьезным удорожанием основных стройматериалов и энергии, продолжающимся с прошлого года.

– У нас один из самых больших районов в Москве. Обслуживаем 269 домов. А Мосжилинспекция не только контролирует, но и помогает нам в решении многих вопросов. К примеру, шесть жилых домов у нас отапливаются от газовой котельной Московского института теплотехники. Это оборонное предприятие, доступа туда нет, проконтролировать невозможно. И если бы не Мосжилинспекция, не знаю, как бы мы выходили из положения...

Ведущий специалист Мосжилинспекции по СВАО Константин Кушнарев инструктирует: «Сначала предъявляем ДЕЗу распоряжение на право проверки. Затем выбираем любые дома и идем смотреть: исправна ли кровля, состояние подвала, межпанельных швов, утепление, чтобы не сквозило – одним словом, нас будет интересовать тепловой контур дома». Проверяющих обязательно сопровождает представитель обслуживающей организации. В данном случае – это начальник производства подрядной организации ООО «Квант-1» Светлана Симонова, чьи дома и подлежат проверке. Руководитель технического отдела ДЕЗ «Отрадное» Ольга Трошкина добавляет:

– Уважают! – уточняет К. Кушнарев.

– Еще бы – ведь ее все боятся, – демонстрирую я свою осведомленность.

Ключи от подвалов хранятся строго – в ОДС дирекции заказчика УМО «Отрадное». Направляемся туда. Рядом с диспетчером – два раздосадованных слесаря-сантехника: отправились по заявке жильца – холодные батареи – и обнаружили, что в квартире этажом выше перекрыт стояк. Монтируя отопление, хозяин врезал вентиль в стояк – то ли по безграмотности, то ли по недомыслию. Но теперь эти его забавы стали головной болью соседей и бедолаг-слесарей из УМО «Отрадное».

БОГАТЫЕ ТОЖЕ ЗАБЫВАЮТ

– Нужно пригласить участкового, – говорит К. Кушнарев.

– Алтуфьевское шоссе, 34/ Элитный дом. Туда нас не пускают, – сетует сантехник. – Там вообще автоматчик на входе. Что можно сделать?

Но людей без тепла оставлять нельзя. Раз этот дом на балансе дирекции, есть обращение жителя, значит, нужно работать. Выход будет найден...

– Участковому тоже не открывают, – замечает слесарь.

Алтуфьевское шоссе, 32 – наш первый адрес. К. Кушнарев начинает инспектировать: «Смотрим остекление витража – нормальное. Нумерация подъезда – нормальная. Когда приезжает милиция или скорая и когда на подъезде нет номера, для них одно мученье. Здесь же хорошая табличка».

В ГОРНИЦЕ МОЕЙ ТЕПЛО

Батареи греют нормально, в квартирах тепло. К. Кушнарев отмечает герметичность окон, хорошее качество ремонта, а также аккуратность жильцов – на стенах ни царапины, ни пятнышка, и очень чисто на лестничном марше.

Видно, что ремонт в подъезде сделан нынешним летом. Особенно хороши стены – цвета морской волны, что редкость для домов постройки семидесятых. Поднимаемся наверх, чтобы оттуда, неспешно и внимательно осматривая дом, спуститься вниз.

В ПОДВАЛЕ

Заходим в электрощитовую. Инспектор фиксирует порядок и здесь: калиброванные плавкие вставки одного размера. Контакты чистые, необгоревшие. Да и в помещении идеальная чистота...

ДРУГАЯ ЖИЗНЬ

Попадая в подвал, понимаешь, почему его надо держать закрытым – стратегический объект. Здесь – как в боевых условиях: пробираемся пригнувшись. С. Симонова между тем, словно на экскурсии, показывает хозяйство – тепловой узел, манометры, термометр – и объясняет: «ЦТП обслуживает и другие районы, девятый и тринадцатый, бывают расхождения, нужно разобраться, а истину здесь искать надо – все видно: что приходит, что уходит и какая температура. В подвале чисто, сухо, тепло и нет запахов. — Проверяющие в грязный подвал даже и не зайдут. – И не подпишут акт сдачи». Но нарушение все же найдено: в одном месте на трубе нет изоляционной ткани – метра полтора. За это выдается предписание и налагается штраф (от 5 до 10 тысяч рублей).

– Шелушение окрасочного слоя, – отмечает К. Кушнарев. – Этот подъезд не ремонтировали лет пять. На двенадцатом этаже – следы протечек, мусор. Другая жизнь. Другое отношение к подъезду... Между пятым и шестым этажами – склад ненужного хлама – еще одно нарушение. В подвале Кушнарев замечает хомутик на трубе – здесь была протечка.

Дом №30 все по тому же Алтуфьевскому шоссе. Подъезд № Совсем иная картина.

Однако все остальное в полном порядке – придраться не к чему: манометры на месте, сухо, тепло, а в этом переплетении труб есть даже какой-то специфический уют.

– Временное устранение течи без отключения дома, – уточняет С. Симонова.

Третий дом по адресу Алтуфьевское шоссе, 26-б смотрели по просьбе С. Симоновой. Она сделала акцент не столько на качестве ремонта, сколько на том, как жители сохраняют труд ее рабочих. Выбрали подъезд № Лифт новый – приятно войти.

СУБЪЕКТИВНЫЙ ФАКТОР В ЖИЗНИ ИНСПЕКТОРА

К. Кушнарев подводит итог:

Неспешно спускаемся с 16-го этажа. К. Кушнарев доволен результатами ремонта – видно, что сделано все аккуратно. Заканчиваем осмотр. Ничего омрачающего не обнаруживаем.

Напоследок успеваю спросить у С. Симоновой:

– Дома, которые мы посмотрели, в хорошем состоянии. Система центрального отопления работает. Отопительные приборы в порядке. Утеплительный контур в норме, а это самое главное. Есть нарушения по подъезду, но незначительные. Можно смело ставить четверку с плюсом. И должен сказать, что в районе Отрадное, все дома такие. Многое зависит от тех, кто занимается обслуживанием. Здесь, как видите, жилищный фонд постоянно поддерживают в надлежащем виде – отсюда и положительные результаты.

– Конечно, – охотно отвечает она. – В нашей системе нельзя работать без души...
Конституционный суд поставил точку в спорах федеральных и московских властей о земле. Определение Конституционного суда, которое вступило в силу 14 января, запрещает Москве препятствовать продаже земли и устанавливать свои цены на рынке. Теперь гектар столичной земли не может стоить дороже 30 ставок земельного налога, то есть максимум 1 224 800 рублей. Юрий Лужков не готов продавать земли по дешевке и намерен отстоять интересы города на законодательном уровне. Не исключено, что решение Конституционного суда затронет руководителей всех субъектов Федерации, бесконтрольно устанавливающих цены на свою землю, и способствует формированию единого земельного кадастра.

– Любите свою работу?

В мэрии до сих пор убеждены в неконституционности федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года в части, устанавливающей цену земли в крупных городах в размере от 5 до 30 ставок земельного налога. С точки зрения столичного правительства, эти документы «устанавливают нерыночные, заниженные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности».

'По какой цене продавать землю в Москве или Чебоксарах'
Московские власти всегда предпочитали не продавать землю в столице, а сдавать в аренду: только в прошлом году доходы бюджета от имущественно-земельного комплекса составили 30 млрд. рублей.

В ноябре прошлого года КС вынес определение «отказать в принятии к рассмотрению запроса правительства Москвы», а 14 января этого года решение суда вступило в силу.

Еще в августе 2002 года правительство Москвы направило соответствующий запрос в Конституционный суд (КС).

Отказ в иске правительству Москвы, по словам Елены Гетман, основан на том, что «в соответствии с Конституцией вопросы ценообразования, в данном случае на землю, - исключительная компетенция Федерального центра. Значит, по какой цене продавать государственную землю в Москве или в Чебоксарах, решает центр, и только он».

Как пояснила начальник управления конституционных основ частного права КС Елена Гетман, Конституционный суд и раньше принимал решения против воли правительства Москвы, в частности о восстановлении прав собственности Тамары Близинской на земельный участок в столице.

Сейчас Москва поделена на 69 ценовых зон, в каждой из которых установлена своя ставка земельного налога: от 5578 рублей до 44 160 рублей за гектар.

Сколько сегодня стоит земля в Москве
Теперь самый дорогой участок земли в Москве, даже в пределах так называемой «золотой мили» (отсчет ведется от Кремля), стоит не дороже 30 ставок земельного налога.

Полный хаос
Кстати, в роли Москвы может оказаться любой другой субъект Федерации, руководству которого не захочется продавать землю по ценам, закрепленным в Земельном кодексе (на сегодня эта вилка составляет 3-30 ставок земельного налога), а единой ставки в России до сих пор не существует.

Получается, что теперь самый дорогой гектар земли в Москве будет стоить немногим более 1,2 миллиона рублей - тогда как рыночная цена составляет от 300 тысяч до 2 миллионов долларов за гектар. Так что определение Конституционного суда - это удар не только по самолюбию столичных властей, но и по доходной части городского бюджета.

Более того, даже в одном регионе она может варьироваться - региональные власти имеют право устанавливать повышающие коэффициенты в размере от 0,7 до 1, По данным РСПП, стоимость земли, к примеру, под ГАЗом составляет 100 миллионов долларов, а под металлургическим комбинатом «Мечел» - 170 миллионов долларов.

Так, средняя ставка земельного налога по стране - 32,26 рубля за га, а на местах он может составлять и 96,23 рубля (в Краснодарском крае), и 12,92 рубля (в Магаданской области), и 2550 рублей (в Московской области).

Эксперты РСПП считают, что на земельном рынке России должны быть установлены единые правила игры: они должны быть прозрачны и понятны как представителям бизнеса, так и частным лицам - только в этом случае удастся избежать конфликтов между региональными администрациями и федеральным центром.

Отчасти по причине отсутствия единого земельного кадастра и единообразия в ставках земельного налога правительство вынуждено было дать двухлетнюю отсрочку до 2006 года предприятиям, которые должны выкупить участки, на которых они расположены.

Однако пока этого не произошло, как считают в Минимуществе, в Москве в ближайшее время будет масса заявок о приватизации земли.

Спор продолжится в Госдуме
Между тем, правительство Москвы не собирается сдаваться. Пресс-секретарь руководителя Комплекса экономической политики и развития города Юрия Росляка Леонид Браткин рассказал ГАЗЕТЕ, что позиция мэрии не изменилась: цена на землю в Москве должна соответствовать рыночным условиям. Только теперь интересы Москвы будут отстаиваться на законодательном уровне, в Государственной думе.

Так что сейчас в Москве можно будет дешево купить участок, у которого есть хозяин. Поскольку столичные власти «свою» землю попридержат, стать землевладельцем можно за счет участков, принадлежащих федеральному центру.

Единственное, что пока может помешать оформлению ее в собственность, это то, что большая часть земельных участков до сих пор не поделена между уровнями власти.



Главная --> Публикации