Главная --> Публикации --> Основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2003 г. и в ближайшие годы Москва уходит в подполье Новый старт "динамо" Ритейлоры полюбили строить торговые центры Продажа неприватизированной квартиры

В начале 90-х гг. на Тверской и прилегающих к ней улицах работали более 20 больших продовольственных магазинов. В ходе массовой приватизации в 1991-1994 гг. предприятия потребительского рынка столицы, в том числе и магазины, были приватизированы. Формально они переходили в собственность трудовых коллективов, а на деле - руководства (скажем, директора и его замов). Многие директора и замы недолго оставались новыми капиталистами - началась волна смены владельцев магазинов, чаще всего - через процедуру банкротства предприятия или за счет скупки акций у рядовых работников. Часть новых собственников магазинов продолжила перепродажу или просто начала сдавать их в аренду. А некоторые сами начинали новое дело. При этом почти никто не захотел сохранить прежний продуктовый профиль магазинов.

Или как закрыть продовольственный магазин в центре Москвы

"Российские вина", "филипповская" булочная, "Грузия", "Украина" - вот неполный список продовольственных магазинов на Тверской улице, закрывшихся в последнее время. Последними были "Дары моря" и "Диета", вставшие на реконструкцию в феврале. Вскоре в этих помещениях откроют или бутик, или ресторан, или ночной клуб, но уж точно не будет там никаких продуктов. Юрий Лужков показательно расстраивается и ругает собственников магазинов. А мнения сетевых ритейлеров разделились. Одни считают, что выжить в центре могут только элитные специализированные магазины. Другие говорят: работать надо уметь, тогда торговля продуктами хоть под стенами Кремля будет прибыльной.

Мэрия не в состоянии остановить закрытие продмагов

На месте "диет" и универсамов открывались рестораны, кафе, ночные клубы, бутики, в результате на главной магистрали города остался по сути дела единственный продовольственный магазин - "Елисеевский". Эта тенденция наблюдается не только в Центральном округе: так, на территории считающегося престижным Юго-Западного округа за последние два года изменили специализацию более 100 магазинов.

Чтобы "поучаствовать" в процессе, правительство Москвы в 1997 г. учреждает cпециализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП). И новый владелец, собирающийся изменить профиль работы торговой точки (открыть ресторан вместо булочной, например), должен был заключать дополнительное соглашение со СГУПом и доплачивать в городской бюджет за перепрофилирование. В том же 1997 г. мэрия установила единую процедуру и ставку доплаты - 25% договорной (коммерческой) цены торговой точки. После согласования с префектурой и районными управами новый владелец предприятия перечисляет доплату в установленном порядке в бюджет города. Из суммы доплаты в ряде случаев вычитались лишь вложенные собственником в предприятие инвестиции. При этом коммерческую цену предприятий было поручено определять самому СГУПу (правопреемник Фонда имущества г. Москвы). А в 1998 г. Мосгордума передала исключительное право согласовывать изменение профиля продовольственных торговых объектов префектам округов столицы.

Как правило, рядовые работники отказывались от акций или продавали свою долю руководству, которое быстро перепродавало торговое предприятие новому владельцу, но уже по коммерческой цене. И с этого момента профиль магазина полностью зависел от желания нового владельца. В Москве началось повальное закрытие бывших советских продмагов.

На практике "норма обременения" не работала и мало изменила ситуацию с сокращением продмагов в столице. Изменение профиля торговли большинства магазинов происходило при совершении вторичных сделок по купле-продаже магазина. Новые владельцы, как правило, просто договаривались с нотариусом, чтобы тот не вписывал "норму обременения" при заключении вторичной сделки. А о согласовании с властями и речи не шло. Поэтому когда в 1999 г. СГУП г. Москвы обязало покупателей магазина прописывать норму обременения при совершении вторичных и третичных сделок, было уже поздно. К тому времени большинство торговых точек уже было продано на вторичном рынке и перепрофилировано новыми владельцами.

Подспорьем для СГУПа, по идее, должен был быть такой административный инструмент, как "норма обременения". Собственнику, согласно постановлениям Юрия Лужкова, запрещалось менять профиль торговли в течение периода от одного года до трех лет. То есть если вы купили или арендовали булочную, то хлеб в ней вы должны продавать еще как минимум год.

Максимум, что может сделать СГУП при обнаружении нарушения при перепрофилировании магазина, это выписать штраф и потребовать от собственника в течение месяца найти недостающее разрешение. Если этого не происходит, СГУП обращается в арбитраж с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи муниципальной (государственной) собственности. Однако когда мы обратились в СГУП с вопросом, а был ли хотя бы один пример лишения собственности по такого рода искам, ответить утвердительно нам не смогли.

Позднее открылось, что московские постановления, касающиеся вопросов перепрофилирования, не стыкуются с федеральным законодательством. В конце 90-х г. Департамент государственного и муниципального имущества правительства Москвы попытался наказать тех, кто игнорировал "норму обременения" во вторичном договоре купли-продажи, и обратился в суд. Высший арбитражный суд РФ на основании Гражданского кодекса РФ просто отказался рассматривать подобные иски. Дело в том, что ГК РФ ориентируется прежде всего на план приватизации, так как он указан в федеральном законодательстве. В этом случае договор купли-продажи и постановления правительства Москвы - второстепенны.

Глава управы Тверского района Борис Бойков и вовсе заявил, что "законных оснований на запрет перепрофилирования продовольственных магазинов не существует". Основной проблемой, по мнению г-на Бойкова, является проблема взаимодействия правительства Москвы и районных управ. Чтобы хоть как-то контролировать закрытие и перепрофилирование продмагов, говорит г-н Бойков, необходимо обязать Департамент государственного и муниципального имущества мэрии информировать районные управы об изменении условий договоров аренды.

Попытки властей регулировать ситуацию оказались тщетными еще и потому, что согласованной политики между департаментами мэрии, соответствующими отделами префектур и районных управ попросту не было. Владельцам магазинов удавалось найти понимание в стенах московских префектур и получить нужное разрешение на смену профиля предприятия в месячный срок. Подобные документы вполне может подписать и зампрефекта. Так, в 2002 г. по просьбе префекта одного из округов Москвы СГУП проверил правомерность перепрофилирования более 30 магазинов. К удивлению префекта, проверки показали, что разрешения - за подписью его же собственных заместителей - есть практически у всех.

Он был организован Москомархитектурой и Министерством внутренних дел Баварии (в этой земле госорган с таким названием занимается не охраной общественного порядка, а строительством и другими созидательными вопросами). Участие немцев в этом конкурсе символично. Район Лефортова, Немецкой слободы исторически связывает Россию и Германию.

Одним словом, административные ограничения оказались несостоятельны по сравнению с законами рынка - так же как булочные и "диеты" оказались несостоятельными в борьбе за место в центре по сравнению с ночными клубами и ресторанами.
Программа оздоровления малых рек Москвы набирает обороты. За Яузу взялись особенно основательно. После больших работ по реабилитации ее берегов в Свиблове (СВАО) внимание градостроителей и ландшафтных архитекторов сфокусировалось на Золоторожской излучине реки в районе Лефортова (ЮВАО). Будущее этой престижной для города территории стало темой закрытого международного конкурса.

- То есть сыграл дипломатический момент?

- На конкурс представили 6 проектов, - говорит председатель жюри, известный московский архитектор Юрий Григорьев. - По 3 от каждой стороны. Задача перед проектантами была поставлена очень важная -комплексно решить проблемы берега реки от Третьего кольца вдоль Красноказарменной и Золоторожской набережной. В самом неблагополучном состоянии оказался замечательный ландшафт, который должен активно жить в городской среде. Складские и производственные объекты здесь неуместны, предпочтительны открытые и благоустроенные рекреационные пространства. Главной доминантой должен оставаться комплекс двух храмов на высоком берегу Яузы. Эту историческую красоту ни в коем случае нельзя закрывать высотными зданиями. Наши рекомендации лучшим образом были учтены в двух проектах: одном - московских архитекторов и одном - баварских. Мы разделили между ними первую премию...

Это, возможно, самое красивое место на Яузе, отмеченное храмами Пресвятой Богородицы и Живоначальной Троицы, но высокий берег довольно бессистемно застроен. По проекту авторского коллектива (мастерская № 2 Моспроекта-4), руководимого Андреем Боковым, вдоль набережных формируется новый парк Москвы из четырех разных по характеру фрагментов. Сеть проездов и пешеходных путей создается практически заново. Узлом ее станет новая Соборная площадь с прудом, деревьями и многоуровневым подземным паркингом для общественно-культурного центра в бывших "Винных складах".

- Мы рады сотрудничеству Москвы и Баварии, но премия разделена совершенно объективно, с учетом мнений серьезных экспертов по разным профильным направлениям. Как ни странно, оба проекта оказались схожими по своей идеологии, структуре и даже по конкретным предложениям. Их достоинства - сохранение и выявление исторических силуэтов в этой зоне и предложения, связанные с инвестициями, что очень важно в наше время. Будут средства на благоустройство, озеленение на полную реабилитацию участка в 10 гектаров, который украсит город. Надеемся, что эти проекты будут реализованы.

По мнению члена жюри с немецкой стороны Герберта Калльмаера, проект архитектурного бюро из Мюнхена "Планировать и строить" родился под счастливой звездой и содержит ряд любопытных решений. Его реализация будет проходить на высоком инвестиционном и профессиональном уровне.

Проект предлагает вывод с территории Волочаевки знаменитого завода "Кристалл". Но его старые цехи сохраняются в качестве памятника промархитектуры. Если в историческом здании "Красного Октября" будет музей шоколада с демонстрацией изготовления эксклюзивных конфет, то здесь предлагается создать музей водки с дегустацией продукции экстракласса. В парковой зоне воссоздается главный дом усадьбы Головиных, благоустраивается партерная часть усадьбы Строгановых. Новое жилье, офисные и торговые здания будут строиться в основном вдоль Волочаевской улицы и границ нового парка. Еще два пешеходных моста будут перекинуты через Яузу выше и ниже Сыромятнического гидроузла, подпирающего реку.

Кроме первой премии жюри решило отметить дипломами два оригинальных проекта, созданных московским коллективом (Светлана Матвеева и другие) и мюнхенским бюро "Кох и партнеры".

- Это очень интересная территория, где террасный парк подчеркнет гармонию исторических объектов. В общественном парке предлагается устроить спортивные площадки, отдать большое пространство газонам, по которым можно ходить. Рекреационная и культурная функции, как в проекте боковского коллектива, играют основную роль. Мы отдали предпочтение реалистичным проектам, в отличие от идеалистичных, оставляющих почти один ландшафт при больших масштабах сноса жилых домов не лучшей постройки. Конкурс - стартовая площадка для нашего дальнейшего сотрудничества...

Центр макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании БДО Юникон оценил доходность различных инструментов сбережений. В исследовании отмечается, что инфляция в июле существенно замедлилась, составив 0,5% и в годовом исчислении снизившись до 14,7%.

Инфляция сбавила обороты, существенно замедлившись в июле. В годовом исчислении она уже успела снизиться с 15,1 до 14,7%. Как следствие, реальная рублевая доходность вкладов в рублях и долларах по итогам июля стала положительной. Однако на деле в этом году заработали только те, кто успел инвестировать средства в московскую недвижимость. С августа 2007 года реальная рублевая доходность здесь составила 17,3%.

Усредненная процентная ставка по массово доступным вкладам в рублях сроком на один год по 15 банкам составила 8,59% годовых. Однако, если бы не Сбербанк с его консервативной политикой на рынке депозитов для граждан, она была бы еще выше 9,49% годовых.

Те, кто успел вложить деньги в московскую недвижимость несколько месяцев назад, действительно получили неплохую прибыль В результате по итогам июля реальная рублевая доходность вкладов в рублях и долларах стала положительной и составила 0,22 и 0,21% соответственно (по 15 ведущим банкам: Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, Банк Москвы, Росбанк, Райффайзенбанк Австрия, Уралсиб, Возрождение, банк Петрокоммерц, Ситибанк, ВТБ-24, УРСА Банк, Промсвязьбанк, банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк).

Обезличенные металлические счета из-за снижения котировок драгоценных металлов (цены на золото снизились на 0,9%) обесценились на 1,02%. Правда, в годовом исчислении их реальная рублевая доходность составила 14,32%, чуть-чуть не дотянув до уровня инфляции.

Худшую доходность показали вклады в евро. Причиной этому стало в первую очередь снижения курса евро к рублю на 1,87%. За июль обесценивание депозитов в европейской валюте составило 1,18%.

Покупательная способность паев ПИФов в основном была отрицательной. Как уже писала газета ВЗГЛЯД, в июле паевые инвестиционные фонды так и не смогли принести доходы своим пайщикам. Положительные результаты продемонстрировали лишь 48 инвестфондов из 482.

Фондовый рынок в июле под прессом негативных новостей падал. В результате индекс РТС снизился на 12,3%, говорится в исследовании.

В целом реально заработать в этом году смогли только те, кто успел инвестировать средства в московскую недвижимость.

Между тем, по данным ЦМЭИ, все фонды акций и смешанных инвестиций продемонстрировали отрицательную реальную рублевую доходность по итогам месяца, лучшими показателями были 4,63 и 0,32% годовых соответственно. Лишь отдельные фонды облигаций смогли продемонстрировать положительную доходность, лучший результат составил 1,05%.

Те, кто успел вложить деньги в московскую недвижимость несколько месяцев назад, действительно получили неплохую прибыль, пояснила газете ВЗГЛЯД директор Центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елена Матросова.

Цены на столичную недвижимость неуклонно движутся вверх, только за июль они выросли на 2,72%. В годовом исчислении вложения в недвижимость также показали наилучший результат среди прочих инструментов сбережений. Их реальная рублевая доходность с августа 2007 года составила 17,30%.

До октября 2007 года здесь были некоторые проблемы, и только к концу осени цены на недвижимость пошли вверх, что и стало результатом такой сверхдоходности. Например, у нас в доме трехкомнатная квартира стоила в прошлом году 320 тыс. долларов, в этом уже 470 тысяч, рассказала эксперт.

Однако такого рода инвестиции, по ее словам, достаточно рискованны.

Тем, кто желает сохранить что-нибудь из сбережений, ничего не остается, как идти в банк.

Однако какую динамику покажет рынок в дальнейшем неизвестно. Не исключено, что все может измениться в одночасье. К тому же подавляющему большинству населения инвестиции в недвижимость, и при этом в столичную, просто не по карману.

Сбербанк пользуется своим доминирующим положением на рынке. По сути, он является социальным банком, хотя на деле это оказывается не так, говорит Елена Матросова.

По словам Елены Матросовой, отдельные банки делают сегодня достаточно интересные предложения. Однако они не имеют такой филиальной сети, как тот же Сбербанк.

Им ничего не остается, как нести деньги в Сбербанк. Особенно это касается пенсионеров, добавляет эксперт.

Выбор инструментов сбережений для жителей регионов, особенно отдаленных населенных пунктов, ограничен.

Банковские депозиты остаются основным инструментом сбережений с гарантированной доходностью, добавляет аналитик ИК Тройка Диалог Ольга Веселова. Однако депозитные ставки по-прежнему остаются отрицательными. И скорее всего, окажутся такими в годовом исчислении и в 2009 году.

Правда, тем, у кого выбор все-таки есть, Елена Матросова рекомендует минимизировать риски: не гнаться за высокой доходностью и некоторое время переждать.

В прошлом году Москва и центральные регионы страны прирастали новыми жилыми домами в полтора раза быстрее. Но на этот раз в первом полугодии столичные стройки впали в состояние заcтоя. А вот Сибирь и Дальний Восток показали прирост в 52%.


В этом году впервые за последнее время темпы строительства жилья в отдаленных регионах оказались выше темпов в центре. Об этом, о том, почему снижается цена на стройматериалы, а этих материалов не хватает, даже ощущается их дефицит; о том, почему и как растут цены на жильё, говорил в среду на пресс-конференции заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик.

Самое большое снижение объемов жилищного строительства произошло в центральных регионах и таких крупных центрах, как Москва (снижение составило 50,7%) и Санкт-Петербург (19,6%).

Соотношение расчетной стоимости строительства с ценой реализации жилых помещений составило 64% в среднем по стране, зато по Москве 257% Темпы жилищного строительства в России в первом полугодии текущего года существенно затормозились по сравнению с 2007 годом. По данным Министерства регионального развития РФ, за 6 месяцев 2008 года в стране было введено в эксплуатацию 21,7 млн кв. метров жилья, что выше прошлогоднего показателя всего на 2,9%, тогда как в 2007 году эта цифра составила 38,4%.

Для сравнения: в прошлом году Москва и 8 крупнейших регионов России дали 55% всего объема рынка жилья, сегодня же в них произошло затоваривание, сказал замминистра.

Круглик объясняет это просто дефицитом территорий для застройки.

Причем если в прошлом году максимальное количество жилья было сдано в областных центрах и районных центрах, то теперь строят повсюду.

При этом вперед шагнули субъекты Дальневосточного федерального округа, где введено на 52,5% больше жилья, чем в первом полугодии 2007 года (в прошлом году по отношению к 2006 ввод был увеличен на 22,3%), добавил он.

В среднем по России за I квартал 2008 года по отношению к IV кварталу 2007 года цены на первичном рынке выросли на 2,63%, а на вторичном на 10,41%. При этом в I квартале 2007 года рост цен на первичном рынке составил 13,3%, а на вторичном 14,4%

Радует и развитие малоэтажного строительства, особенно в Алтайском и Приморском краях, где десятилетиями практически ничего не возводилось, поделился чиновник.

Таким образом, годовой прирост цен составил в период с I квартала 2007 года по I квартал 2008 года 18,9% на первичном рынке и 24,4% на вторичном.

На сегодняшний день, по данным статистики, средняя цена жилья на первичном рынке составила около 49 тыс. рублей за кв. метр, на вторичном 52 тыс. рублей за кв. метр. Для сравнения, в 1 квартале 2007 года кв. метр стоил на первичном рынке 41 тыс. рублей, на вторичном 42 тыс.

При этом замминистра не увидел в этих показателях ничего сверхъестественного, сославшись на особое положение российских центров.

Сергей Круглик отметил, что соотношение расчетной стоимости строительства с ценой реализации жилых помещений в I квартале составило 64% в среднем по стране, зато по Москве 257% и по Санкт-Петербургу 139%.

Во втором квартале 2008 года стоимость материалов по сравнению с первым выросла на 5%. Что касается цемента, то он дорожает медленнее, чем растет инфляция.

Большое значение при этом имеет рынок строительных материалов. Их доля в структуре стоимости строительно-монтажных работ составляет около 64%.

В целом же по отрасли наблюдается дефицит строительных материалов, хотя в первом полугодии 2008 года в России открыто 140 новых профильных предприятий. Однако производство цемента увеличилось меньше чем на 3%, а цена возросла на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Снижение цены цемента на 2,6%произошло не только из-за стагнации рынка в центральных регионах, но и из-за завоза более дешевого цемента из Китая и Турции, пояснил замминистра регионального развития. Только за полгода ввезли 3 млн тонн, а за весь прошлый год 2,4 млн тонн.

Поэтому при Минрегионе создается база данных по строительным материалам: где, когда и сколько их будет нужно. Оптимальными для строительства цементных предприятий и машиностроительных заводов для производства оборудования названы Центральный, Северо-Западный, Приволжский и Сибирский федеральные округа.

И это при том, что 30% открытых предприятий специализируются именно на его производстве.



Кроме того, с начала года в министерстве разработали Стратегию развития промышленности строительных материалов до 2020 года. Она включает строительство еще 51 предприятия по производству цемента мощностью около 80 млн тонн в год, 147 заводов по производству стеновых материалов и несколько десятков других предприятий. Сейчас она находится на обсуждении в регионах.



Главная --> Публикации