Главная --> Публикации --> В москве начали падать цены на жилье Основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2003 г. и в ближайшие годы Москва уходит в подполье Новый старт "динамо" Ритейлоры полюбили строить торговые центры

Международное общество сознания Кришны основано в 1966 году в Нью-Йорке индуистским монахом из Калькутты Бхактиведантой Свами Прабхупадой. На Западе общество также известно как движение "Харе Кришна". В России кришнаитское движение появилось в 1971 году, официальную регистрацию кришнаиты получили в 1988 году. Сейчас в России насчитывается 106 зарегистрированных общин и более 300 приходов, имеющих статус религиозных групп. В Москве численность последователей движения "Харе Кришна" достигает 25 тыс. человек, 15 тыс. из которых – члены индийской общины.

22 январячлены Московского общества сознания Кришны (МОСК) получили распоряжение мэра Москвы Юрия Лужкова, который разрешил строительство ведического культурного центра на Ленинградском проспекте. Деньги на строительство храма готов выделить правнук Генри Форда Альфред Форд.

Тем временем на Хорошевке начались подготовительные работы по строительству компанией "Дон-строй" нового жилого дома, и руководство МОСК тогда забило тревогу, опасаясь, что здание снесут. Руководитель исполкома Центра обществ сознания Кришны в России Сергей Зуев в конце прошлого года пообещал Ъ, что кришнаиты начнут массовую голодовку и обратятся с протестом в ОБСЕ, если московские власти не выделят общине землю в ближайшее время. Накануне Нового года кришнаиты даже провели древний ведический ритуал нама-ягья, призванный поспособствовать им в сохранении своего московского храма.

Московские кришнаиты занимают сейчас двухэтажное здание довоенной постройки на Хорошевском шоссе, переданное им в 1990 году столичными властями в аренду. В 2001 году московское правительство утвердило план по реконструкции Хорошевского района и строительству муниципального жилья, согласно которому арендованное кришнаитами здание должно быть снесено. После этого начались переговоры о предоставлении Московскому обществу сознания Кришны земельного участка под строительство центра ведической культуры. В апреле прошлого года на градостроительном совете Москвы было решено передать МОСК 1,05 га на Ленинградском шоссе, 3 Это решение возмутило членов Союза православных граждан и ряд депутатов Госдумы, которые в октябре 2003 года направили открытое письмо мэру Москвы Юрию Лужкову с требованием запретить строительство кришнаитского центра. В результате мэр отложил подписание подготовленного префектурой Северного округа распоряжения о выделении кришнаитам земли.

В Союзе православных граждан, который выступал с резкой критикой строительства кришнаитского храма, распоряжение московских властей комментировать отказались. На вопрос Ъ, почему власти тянули с выделением земельного участка для МОСК, заместитель мэра Москвы Михаил Мень ответил уклончиво: "Этот проект охватывает много позиций, в связи с этим документ проходил длительную проработку".
На прошлой неделе вступило в силу решение Конституционного суда РФ, которое окончательно и бесповоротно поставило точку в двухлетнем споре между правительством Москвы и федеральным центром о том, кто должен оценивать землю в столице. Законом ее стоимость определена в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога. Глав большинства регионов эта "вилка" вполне устраивает, но в Москве власти отчаянно сопротивлялись продаже дорогих участков "по дешевке", так как даже по высшей - 30-кратной - ставке цена земли в столице оказывается в несколько раз ниже рыночной. Это и послужило мотивом для иска правительства Москвы в КС: "…установлением необоснованно заниженных цен... ущемляется конституционное право субъектов РФ свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются". Однако суд отказался принять к рассмотрению данный запрос, сославшись на то, что "установление цен на землю и земельные участки относится к исключительной прерогативе федерального центра". Все. Вопрос о том, кто главнее, решен. Теперь встает вопрос: когда Москва начнет продавать землю? Пока доходы от аренды были ей куда выгоднее. Об этом заместитель главы Минимущества России, сопредседатель согласительной комиссии по разделу земель между Москвой и федерацией Андрей АЛПАТОВ рассказал в интервью обозревателю "Известий" Виктории ВОЛОШИНОЙ.

Молитва кришнаитов, видимо, была услышана. 20 января мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение #27 "О строительстве культового сооружения религиозной организации "Московское общество сознания Кришны" по адресу Ленинградский проспект, владение 39". По словам руководителя Московского общества сознания Кришны Сергея Андреева, финансовым попечителем строительства первого в России ведического центра является правнук Генри Форда Альфред Форд. "Но он не единственный, кто будет помогать строить храм",– сказал Ъ господин Андреев. Предполагается, что в кришнаитском центре разместятся несколько музеев, выставочный зал, библиотека индийской литературы, небольшой театр, оздоровительный комплекс, а также не исключено, что там будут расположены кафе и ресторан индийской кухни. "Пока не существует готового проекта нового храма, но я могу сказать, что это будет красивое сооружение",– пообещал Ъ Сергей Андреев.

- Два года назад был принят закон "О разграничении собственности на землю". И только в мае прошлого года начала работать согласительная комиссия между Москвой и федерацией, но, кажется, так ничего и не разграничила. Это так?

"Федеральных земель в столице будет около 30%"

- 250 участков из примерно 30 000? Какие именно?

- Нет, вы ошибаетесь, работа активно идет. Общая площадь Москвы около 110 тыс. гектаров. По нашим оценкам, федеральных земель в Москве будет 25-30%. То есть примерно около 30 тыс. гектаров. Это земельные участки под органами государственной власти РФ, под федеральными государственными учреждениями, под государственными унитарными предприятиями. И участки, которые будут признаны федеральными землями в силу 15 федеральных законов. Это не только закон "О столичном статусе города Москвы", на который ссылается городская власть, но и закон "Об обороне", Лесной кодекс, Водный кодекс и так далее. На сегодня более 250 участков мы уже признали федеральными, и Москва с этим согласилась.

- Собственники в Москве как раз и ждут раздела земель, потому что Москва не хочет продавать землю по тем ставкам, которые утверждены законом. Городу сейчас гораздо выгоднее сдавать ее в аренду. Вы же эту землю продаете.

- Кремль, Белый дом, Генпрокуратура, Госдума... И свыше сотни участков, которые признаны федеральными по указу президента - под иностранными представительствами. В первую очередь мы решили пропустить через комиссию те участки, по которым у нас с Москвой споров нет. Вообще, если смотреть идеологически, власть не должна иметь много земли. И Россия, и субъекты федерации должны оставить у себя тот минимум, который необходим для выполнения государственных функций, а все остальное передать эффективным частным собственникам.

- И по какой цене продали?

- Да, мы в Москве продали уже более 10 земельных участков, получили очень хорошие доходы в федеральный бюджет - 0.5 млрд. долларов.

- Ну, в среднем почем продали, скажем, гектар?

- По максимальной, утвержденной законом - 30 ставок земельного налога.

"Москва вынуждена будет начать продажу земли"

- Реальная рыночная цена в Москве колеблется от 1 млн. до 15 млн. долларов за 1 га в центре. Скажем, в среднем 5-6 млн. долларов. По 30-кратной ставке цена получается в 2-3 раза ниже.

- Вообще-то сегодня в Минэкономразвития России разработан законопроект, который не только не увеличивает эту стоимость, а, напротив, снижает ее, и здесь мы, если честно, на стороне правительства Москвы. В столице ни в коем случае нельзя продавать землю за бесценок. Но 30 ставок - это, мне кажется, разумный компромисс. К тому же как можно по рыночным ценам продавать землю под предприятием? Формально там нет рынка, потому что выкупить эту землю может только сам собственник.

- Столичные власти говорят, что это как минимум в 10 раз ниже рыночной цены, и утверждают, что нельзя продавать землю в столице так дешево.

- Я бы не хотел называть конкретные примеры. Как только мы озвучиваем это где-то в прессе - на этот "пример" сразу наваливается вся московская власть, начинает опротестовывать, ставить препятствия для регистрации собственного земельного участка. Так что не буду называть. Но официально заявляю: те, кто не боится идти наперекор Москве, могут обращаться к нам и выкупать землю по ценам, которые я назвал.

- А какие именно участки и за какие суммы вы продали?

- Да.

- К вам могут обращаться руководители только тех предприятий, что были приватизированы из федеральной собственности?

- По нашим оценкам, около полутора тысяч.

- Много таких в Москве?

- Да, совершенно независимо. Это два параллельных процесса. Неразграниченные государственные земли сегодня никто не запрещает продавать. Если предприятие приватизировалось из федеральной собственности - продает федерация. Если из собственности субъекта федерации - то продает субъект.

- И независимо от работы согласительной комиссии они могут к вам прийти и оформить покупку своего земельного участка?

- Ни одной отмены наших решений не было. Идеология правительства: создание единого объекта недвижимости, а то мы имущество приватизировали, а землю под ним - нет. Надо воссоединить объект недвижимости с землей и вместо двух налогов (сегодня есть налог на имущество и налог на землю) утвердить один - налог на недвижимость, как сделано во всем мире. Поэтому любое предприятие сегодня должно выкупить свой земельный участок.

- Чем закончились судебные иски, в которых Москва опротестовала продажу Минимуществом земельных участков в столице?

- И мы прекрасно понимаем эту озабоченность. И говорим о том, что по минимальным ценам надо продавать лишь ту землю, что находится непосредственно под "коробкой" - цехом, заводоуправлением и так далее. Незастроенные участки необходимо продавать по рыночным ценам, и сейчас мы такую позицию вырабатываем.

- Сейчас в городе заметно активизировался процесс так называемых "недружественных поглощений", то есть коммерсанты скупают акции того или иного предприятия, банкротят его и строят на этой земле отели или торговые центры, что приносит куда больше прибыли, чем производство. Именно отсутствие собственности на землю позволяет властям Москвы тормозить эти процессы. И эта логика мне ясна. А вам?

- Наверное, это будет несправедливо. Два одинаковых земельных участка - а продавать по разным ценам...

- Хорошо, вот вы разграничили землю. Россия получила свое, субъекты РФ - свое. Почему тогда этим субъектам вместе с землей не дать право самим назначать цену на нее? Если Москва считает, что ее земля дороже, пусть и продает дороже. Кому от этого будет хуже?

- Ну, я не знаю... Все равно, мне кажется, изначальный подход должен быть единым... А потом придем и к рынку, будем продавать землю на аукционах - кто больше заплатит, тот и купит.

- А справедливо, когда квадратный метр жилья в Москве стоит 2000 долларов, а в Курске - 300 долларов? При чем здесь справедливость, если вы о рынке речь ведете?

- Разделить землю мы должны до 2008 года. Предприятия должны выкупить свои участки до 2006 года. Так что, думаю, уже в этом году Москва под давлением собственников вынуждена будет начать продажу земли.

- Когда Москва должна подчиниться закону и пустить землю в оборот?

- И еще один вопрос, который касается частных землевладельцев. Известно, что сегодня коттеджи в Подмосковье выросли где угодно: и в водоохранной зоне водохранилищ, и в природоохранных зонах, и на сельхозземлях. Это законно?

"Мне жаль владельцев этих коттеджей"

- Хорошо, а те, кто уже купил такие полузаконные коттеджи, они и их дети там могут жить?

- Абсолютно нет. Мне жаль владельцев этих коттеджей. В августе 2002 года вышло постановление № 576 правительства России. Пока земля находится в неразграниченной государственной собственности, любые сделки по продаже или по отчуждению земли, которая потенциально будет федеральной, должны проводиться по согласованию с Минимуществом России. До этого постановления муниципальные администрации раздавали землю налево и направо. Да и сегодня это продолжается. Предположим, есть совхоз - федеральное унитарное предприятие. Местная администрация часть сельхозземель этого совхоза передала инвестору под коттеджный городок. С нами инвестор ничего не согласовал. Построился. Чем рискует администрация? В худшем случае мы опротестуем это распоряжение и вернем земли обратно. Чем рискует инвестор? Вложенными миллионами. Чем рискует собственник, купивший коттедж у этого инвестора? Да тем, что он окажется несобственником, он не сможет совершить никакой сделки с этим своим имуществом. Так что мы сейчас говорим инвесторам: у вас у всех есть грамотные юристы, оформляйте землю по закону. Сейчас у нас просто руки до конкретных участков не доходят, но когда придет этап ревизии, где-то года через 3-4, к вам придут и все проверят.

По официальным данным, 164 российских банка осуществляет ипотечное кредитование российских граждан. И в этой сфере уже есть и лидеры, и новички. Но что интересно: политика и тех и других становится все более активной. Конечно, представители банковских структур пока не ловят потенциальных заемщиков на улицах и не суют в руки рекламные листовки с предложением взять кредит на квартиру. Но изменения есть: уже ощущается взаимный интерес, а не то холодное равнодушие, которым всякий раз обдавало бедного соискателя, когда он появлялся в шикарных апартаментах КБ. Поговаривают даже о росте конкуренции в ипотечной сфере.

- Формально пока никто их не выгонит, но сделки с этой недвижимостью они уже сейчас проводить не могут. Их просто не оформит регистрационная палата.

Споры о том, выгодна ли ипотека банкам и заемщикам, не прекращаются уже который месяц. Последние считают, что проценты по кредиту почти грабительские (на западе они в два раза ниже), в то время как банки оправдывают их собственными высокими рисками: нестабильность экономики страны, «серые» доходы населения, невозможность распоряжаться заложенной квартирой. Ведь практически банк не может выставить ее на торги в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, этого не позволяет действующее российское законодательство. Или проблема органов опеки - если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. По общему мнению банкиров, в законодательстве есть перевес в сторону защиты прав заемщиков, а кредитор официальными бумагами почти не защищен.

По некоторым данным, DeltaCredit банк сейчас занимает 80% российского рынка ипотеки. За время своего существования он выдал две тысячи кредитов на сумму свыше $70 млн. Пример бесспорного лидера стал показательным для многих.

Видимо, нововведения оказались не напрасны. И как раз кстати пришлись слова, сказанные примерно в то же время президентом Владимиром Путиным о том, что ипотека должна стать национальной идеей России. Интерес к ипотеке вырос, о чем свидетельствует выход на рынок все новых игроков, которые теперь выдают ипотечные кредиты наряду со всем известными DeltaCredit банком, Raiffeisenbank и Сбербанком.

Но вот осенью Госдума прошлого созыва сделала в сторону игроков ипотечного рынка глубокий реверанс, приняв в октябре два закона: об инвестиционных ипотечных ценных бумагах и о реинвестировании в эти бумаги средств пенсионных фондов, который позволяет ПФ рефинансировать 15% своих денежных активов. По оценкам аналитиков, новые законы должны удешевить процесс ипотеки и поддержать ее фундаментально. Они дают банкам дополнительные гарантии возврата средств, а значит, оборачиваются для клиентов благом в виде постепенного снижения процентных ставок.

Эксперт отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка полагает, что, во-первых, потребность в жилье всегда будет доминировать, скажем, над желанием приобрести автомобиль, а во-вторых, при доработке законодательства в области жилой недвижимости как предмета залога, данный вид обеспечения будет являться наиболее стабильным и ликвидным. МКБ вышел на рынок ипотечного кредитования в апреле 2003 г., но перечень его кредитных продуктов уже достаточно велик, а сумма выданных кредитов превысила $2 млн. Сегодня банк выдает кредиты как по программе банка DeltaCredit, так и по собственной программе.

Банки осознали прибыльность ипотечного бизнеса, причем аргумент в пользу жилищного кредитования у всех примерно одинаков: платежеспособность россиян увеличивается, цены на жилье продолжают расти, из-за чего накопить на квартиру рядовому потребителю становится практически невозможно, а мнение о непопулярности ипотеки среди населения ошибочно. Кстати, здесь уместно будет привести данные соцопроса, проведенного «РОМИР-Мониторинг». РОМИР опросил полторы тысячи россиян о том, насколько они осведомлены об ипотеке и как к ней относятся. Оказалось, что только 7% россиян хорошо знают, что такое ипотека, 14% – достаточно хорошо, 43% – не знают ничего. Лишь каждый пятый опрошенный имеет о ней представление. Каждый второй не готов воспользоваться ипотечным кредитом, считая его для себя невыгодным. Так что последний аргумент банков кажется пока не совсем оправданным. Но в остальном банкиры абсолютно правы.

Внешторгбанк считает ипотечное кредитование стратегически важным направлением развития розничного бизнеса. В октябре прошлого года ВТБ предложил на рынке массовую программу ипотечного кредитования, до этого услуга была доступна лишь корпоративным клиентам. Во Внешторгбанке полагают, что недостаточное развитие ипотеки – проблема временная и сегодня связана с несовершенством законодательства, высокими транзакционными издержками, отсутствием у многих банков долгосрочных ресурсов, что напрямую отражается на ценообразовании ипотечного продукта.

«Как показывает статистика, риски при ипотечном кредитовании не так велики, они закрыты ликвидным обеспечением, а банку выгодно ипотечное кредитование по причине надежного размещения средств на длительный период при условии достаточно высокой доходности», – комментирует отношение банка «Российский капитал» к ипотеке Сергей Ипатов, начальник отдела кредитования физических лиц. «Российский капитал» развивает ипотеку с начала 2000 г. Он работает по программам DeltaCredit, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства и по собственной программе. Выданные кредиты банка исчисляются сотнями, но, как отметил, Сергей Ипатов, важно не их количество, а темпы роста объемов, которые сейчас очень неплохи.

Промэнергобанк, который также на ипотечном рынке является новичком, считает для себя ипотеку надежным источником рефинансирования. «Мы выдаем кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – рассказывает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. – Схема очень удобна: банк выдает кредит заемщику и какое-то время держит портфель у себя. Позже на 1-2 месяца мы размещаем средства в виде закладных бумаг на фондовом рынке, затем выкупая их обратно и переуступая портфель АИЖК. Таким образом, заемщик фактически возвращает кредит не нам, а АИЖК». В прошлом году по такой схеме Промэнергобанк выдал порядка 50 кредитов и 150 одобрил, всего на сумму около 100 млн руб.

Отсутствие у российских банков собственных «длинных» ресурсов для кредитования и возможностей рефинансироваться под размещаемый ипотечный портфель отметил и эксперт МКБ. По его словам, в качестве способа рефинансирования банки переуступают портфель, а не выпускают полноценные ипотечные бумаги.

Сегодня, обращаясь в банк за получением кредита, заемщик, с одной стороны, находится в затруднительном положении, в случае если не может официально подтвердить свою платежеспособность, а с другой стороны - в привилегированном: банки не страдают от наплыва клиентов, а скорее, испытывают в них дефицит. Кроме того, почти все банки, по какой бы программе они ни работали, предлагают примерно одинаковые условия кредитования, подвергая себя огромной конкуренции. Как верно заметили в МКБ, банки стараются привлечь клиентов повышенным уровнем обслуживания, что, естественно, приводит к смягчению требований, предъявляемых банком к заемщикам. Проще говоря, большинству финансовых учреждений не нужно, чтоб заемщик получал целиком «белую», зарплату их устроит и «серый" доход, достаточно косвенно его подтвердить. Для этого у банков существуют собственные способы, поэтому о них умолчим. Но некоторые банки, веря клиенту на слово, перед подписанием кредитного договора требуют от него застраховать финансовые риски при реализации объекта залога, проще говоря, свою неплатежеспособность. Сумма страховки составляет 1% от суммы кредита.

В рамках соглашения о совместной деятельности с DeltaCredit банком, АИЖК и по собственной программе в течение полутора лет выдает ипотечные кредиты Европейский трастовый банк. Сегодня он выдал более 30 кредитов. Начальник кредитного управления ЕТБ Наталья Хахалина прокомментировала интерес банка к ипотеке так: «Рынок недвижимости на подъеме, часть квартир покупается в кредит, поэтому ипотека как розничная услуга становится выгодна банкам как никакой другой вид кредитования. Ипотека позволяет приобретать устойчивые активы, а поскольку сумма кредита достаточно высока, то клиент подходит к ее погашению более ответственно».

Банки выдают кредиты как в рублях, так и в валюте. Кстати, от этого часто зависит и срок кредита, и процентная ставка по нему. К примеру, «Российский капитал» рублевые кредиты дает под 15% годовых и на срок до 20 лет, а долларовые – под 12-15% и только на 10 лет. Промэнергобанк кредиты дает только в рублях и тоже под 15%, а сроки могут быть от года до 20 лет. МКБ кредитует заемщиков в долларах на 10-15 лет под 12-15% годовых. Во Внешторгбанке также процентная ставка кредита напрямую зависит от сроков: 10 лет – 10,5% годовых, 15 лет – 11% годовых, 20 лет – 11,5% годовых. Это для долларовых кредитов, а для рублевых – 16% годовых на 10, 15 и 20 лет. Европейский трастовый банк дает кредиты в долларах на 10-15 лет под 12-15 % годовых. Собинбанк срок кредита ограничивает 10 годами, а ставку – 14% годовых в валюте. Банк «Первое общество взаимного кредита" дает кредиты на 10 или 15 лет под 10-15% годовых.

Теперь о ставках, суммах и сроках кредитов на приобретение вторичного жилья. Все банки требуют, чтобы заемщик имел как минимум 20-30% от суммы стоимости квартиры, остальные 70-80% банк может кредитовать, но при условии, что при погашении ежемесячный платеж по кредиту не будет превышать в среднем 35-40% совокупного дохода заемщика. Ведь возвращать деньги надо равными ежемесячными платежами. Обеспечением по кредиту всегда является купленная квартира, которая находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита.

Кроме простого получения ипотечного кредита банки сейчас предлагают клиентам открыть накопительный вклад, который поможет собрать необходимую сумму для первоначального взноса на квартиру и получить ипотечный кредит на льготных условиях. Особенно активно эту программу развивает Европейский трастовый банк. Вклад «Жилищный+» рассчитан на срок от одного года. В зависимости от срока и суммы накоплений ставки по нему составляют до 10% годовых в валюте и 14,5% в рублях, минимальная сумма первоначального взноса $3 тыс. или 100 тыс. руб. Вкладчик может бесплатно получить кредитную пластиковую карту с лимитом 50% от первоначальной суммы вклада, на которую по овердрафту также будет «набегать» 12% годовых. Если клиент выполнил все условия договора по вкладу, то он может обратиться в банк за получением ипотечного кредита сроком на 10-15 лет.

Как правило, ставка по кредиту «плавает» в установленных КБ границах и зависит от доли внесенных собственных средств и от возможности официально подтвердить доход. От этих субъективных факторов отталкиваются кредитные комитеты банков, рассматривая заявку потенциального соискателя.

Кредиты на приобретение строящегося жилья тоже не являются для банков редкой услугой. Только здесь проценты по кредиту, как правило, выше, поскольку банк берет на себя еще и риски компании-застройщика. В среднем они составляют 16-21% годовых, но после сдачи дома и получения прав собственности на квартиру снижаются где-то до 12-15% (для долларовых кредитов). Сроки кредитования у некоторых ипотечных операторов сокращены, скажем, у МКБ они составляют от 6 месяцев до пяти лет (еще совсем недавно банк ограничивал их тремя годами). ВТБ для ипотеки «первичного» рынка таких исключений не делает и дает эти кредиты также на срок до 15 лет.

Каждый банк устанавливает для себя еще минимальный и максимальный размер суммы кредита. Как правило, нижняя граница равна $10-17 тыс., а верхняя – 200 тыс. (у ВТБ она $500 тыс.).

Промэнергобанк, например, дает кредиты покупателям квартир в домах, которые возводит Главмосстрой. ЕТБ предлагает покупателям кредит на покупку квартир по трем московским адресам и двум подмосковным. Мало того, по собственной программе ипотечного кредитования он даже снизил с 21 до 18% ставки по валютным кредитам на этапе строительства.

Многие банки сейчас имеют собственные программы кредитования строящегося жилья, созданные в тандеме с надежными компаниями-застройщиками. Заемщикам иногда даже выгоднее приобретать квартиры в предлагаемых банком домах, чем брать кредит на приобретение жилья по собственному выбору: рисков меньше. Ведь заемщик до сдачи дома Госкомиссии платит более высокие проценты по кредиту, а если строительство затягивается, то в первую очередь в проигрыше оказывается клиент. Банк же, как правило, выбирает в партнеры компании, способные завершить строительство в намеченные сроки и оформить квартиру в собственность получателя ипотеки по графику.

Новшеством на рынке ипотеки можно считать снятие штрафных санкций за досрочное погашение кредита. Сейчас от штрафов отказались многие банки, в том числе и DeltaCredit банк. У всех банков условия досрочного погашения примерно одинаковы: у ВТБ после четырех месяцев пользования кредитом, у Промэнергобанка сразу после получения.

При покупке квартиры в строящемся доме (по договору инвестирования) у банков разные требования к обеспечению кредита. Некоторые до оформления в залог возводимого объекта недвижимости в качестве залога требует другое имущество заемщика или предлагают заключить договор поручительства физических лиц. Кому-то достаточно залога прав требований по договору инвестирования.

Стало быть, для семейного бюджета это, возможно, не тяжкое бремя, но существенная статья расхода. Так что любое финансовое послабление со стороны банков является для клиентов подарком и, конечно, еще одним шагом к общеевропейским ипотечным стандартам.
В последние годы рынок риэлтерских услуг претерпевает не лучшие времена. Прямо скажем переживает кризис. Привычные формы обслуживания клиентов практически себя изживают, клиенты не чувствуют себя как следует защищенными, доверие к риэлтерам оставляет желать лучшего Но на этом фоне стали появляться риэлтерские компании, которые предлагают новые схемы сотрудничества с клиентами. Что это за схемы, и какие преимущества они дают участникам сделок с недвижимостью? Об этом рассказывает директор агентства недвижимости нового типа Открытая Компания Максим Каталов:

Словом, участь заемщика облегчается. И не в последнюю очередь благодаря высокой конкуренции среди ипотечных игроков. А если учесть, что с помощью жилищного кредита, по наблюдениям самих же банков, большинство заемщиков покупает недорогое жилье в типовых домах и крайне редко – элитные квартиры, ипотека является все же не роскошью, а решением социальной проблемы.

Классическое агентство: истоки кризиса
- Прежде чем вы расскажите, что за новые компании появились на рынке, поясните, пожалуйста, читателям, что представляет собой классическое агентство недвижимости?

- Действительно, в последние несколько лет рынок стал меняться и меняться порой кардинально. Если со дня основания рынка недвижимости на нем правили бал агентства недвижимости одного типа, назовем их классическими, то на рубеже его пятнадцатилетия на него стали приходить игроки с новыми идеями.

Как следствие, классическое агентство имеет очень важное свойство, являющееся его основной силой и слабостью одновременно. Я имею в виду гипермотивированность агентов в классической модели на сделку. Так как агенты получают большой процент, но проводят немного сделок (в среднем 5-6 сделок в год) они очень заинтересованы в каждой своей сделке. Это может сподвигнуть с равным успехом, и на геройский подвиг, и на злоупотребление. Агент, например, легко может по просьбе клиента занять с ночи очередь за какой-нибудь бумажкой, но и частенько может на что-то закрыть глаза, не сообщить о какой-то, по его мнению, мелочи клиенту. Очень часто вся мотивация агента сводится к одному: чтобы сделка прошла и не развалилась.

- Основная черта классического агентства заключается в том, что их агенты являются в большой степени независимыми. Они сами ищут себе клиентов, делают свою сделку от начала до конца, не имеют часто постоянного рабочего места. Такое агентство не выплачивает своим агентам постоянного оклада, зато они имеют с комиссии по сделке львиную долю, в большинстве случаев агенты даже официально не трудоустроены. Впрочем, последнее это не черта модели, а скорее примета времени

- Никто этого и не отрицает. Я, например, сам в прошлом такой руководитель Просто есть причины, почему руководство классических агентств порой оказывается бессильным изменить ход событий. Кстати, на последнем конгрессе РГР я общался с представителем классического агентства из СШАНе поверите, она также признала тот факт, что у них тоже есть проблемы с излишней самостоятельностью агентов. И это при их порядках: развернутостью законодательства и устоявшимися традициями рынка!

- А на что руководство агентств? Ведь среди них много ответственных клиенториентированных людей!

- Вот именно, что не тужили в итоге результаты опросов ВЦИОМа говорят о чрезвычайно низком уровнем доверия потребителей к риэлторам!

- Забавно Так что с нашими классическими агентствами? Работали себе 15 лет, не тужили

- А как же призвание?

Ок, давайте разбираться. Всего я выделяю 4 составляющих имеющегося кризиса. Последовательно, цепляясь одним за другое они составляют некий порочный круг, выбраться из которого и есть задача сегодняшнего дня. Первая проблема, в определенной степени - основоположница кризис кадров. Профессия теряет свою привлекательность. Из-за репутации, условий труда, ну и не в последнюю очередь из-за доходов. Если в 90-х альтернатив приличной работы без специальности практически не существовало, и почти любой адекватный человек в этом бизнесе мог успешно работать и хорошо зарабатывать, то в нынешнем веке ситуация изменилась. Конкуренция со стороны других профессий, в т.ч. и по бывшей специальности, резко обострилась.

- Понятно. Пошла так называемая текучка

- Нет такого призвания продавец недвижимости. Если человек хороший продавец, ему без разницы, что продавать. А хорошие продавцы всем нужны. Многие хорошие специалисты с призванием ушли в автомобильный бизнес, финансовый сектор, и хорошо себя чувствуют.

- Т.е. агентствам некем замещать освобождающиеся вакансии?

- Текучка - это полбеды. Она, кстати, не только отечественным компаниям присуща: заграницей, в США, Канаде, те же проблемы. Там также как и у нас за 3 года обновляется до 70% агентского состава. Как ни парадоксально это нормально для классической модели. Проблема в том, что в последние годы в недвижимость плохо приходят новые кадры. С каждым годом набирать людей становится все сложнее и сложнее. Соответственно растут расходы компаний на найм, обучение и адаптацию персонала Кроме того и люди идут другие

Итак, кадровый кризис тянет за собой управленческий, а тот, в свою очередь, как можно уже догадаться, провоцирует кризис качества риэлтерских услуг. Вот почему агенты, которые с клиентом не очень хорошо обращаются, не соблюдают корпоративных правил, стригут купоны сверхдоходов, и т.п. продолжают работать в известных и не очень известных агентствах. Это все звенья одной цепи. И все потому, что агент работает не на удовлетворение интересов клиента и не из интересов агентства в целом, а в интересах сделки. Ему главное, чтобы сделка дошла до конца, и он получил свою долгожданную зарплату.

- Да. И эта проблема кадров тянет за собой следующую управленческий кризис. Когда менеджер начинает с агента жестко спрашивать, ставить условия, тот может уйти. Почти всегда со всеми своими клиентами. Если же менеджер не может привлечь новых агентов, у него перманентно недостаток людей в группе он начинает бояться потерять имеющихся, а значит мириться с некоторыми явлениями, снижать планку. Некто не режет курочку, несущую золотые яички.

- Безусловно! И не только компании, но и индустрии, профессии в целом. Это и есть четвертая составляющая глобального кризиса. Низкая репутация профессии меньше хороших талантливых новичков идет в индустрию. Всё, круг замкнулся!

- Отчего страдает, наверное, репутация всей компании.

- Думаю, что да. В таких компаниях решена первичная проблема агент поставлен на место: в жесткие рамки продуманных инструкций. При этом и сам агент, если он желает работать честно, спокойно и долго, остается в выигрыше.

- И новые компании могут выправить положение?

- На первый взгляд ничего. Услуга остается прежней, её более низкая цена по сравнению с реальной рыночной в условиях непрозрачности рынка не очевидна, качество сервиса для многих людей уходит на второй план, когда они думают о сделках с недвижимостью К тому же, модель компаний нового типа, основанная на разделении труда, кажется клиентам замороченной. Объективно, кажется, что работать с одним человеком легче, чем с несколькими подряд Ведь здесь сделку ведет не один единственный агент, который привел клиента, клиента передают, если позволите, с рук на руки. На каждом этапе с ним работает отдельный сотрудник компании специалист именно в этой части услуги. Но мы не отчаиваемся. Мы знаем, что наша услуга дешевле, честнее и достаточно комфортна, люди её еще распробуют

Новая услуга: клиента передают с рук на руки
- Понятное дело. Тогда скажите, а что главное несут для потребителя компании нового типа? Что выигрывает его величество Клиент?

- Совершенно верно, спасибо за поддержку. Мы на самом деле считаем, что в процессе оказания услуги есть достаточно места для стандартных процедур. Многих клиентов это и подкупает они чувствуют, что их ведут проторенной дорожкой. Более того, сама услуга у нас в агентстве для всех стандартна. Это означает, что в нашей компании человек получит оговоренный и закрепленный в договоре набор услуг за определенное оговоренное комиссионное вознаграждение по стандартам компании. В классическом агентстве - это есть предмет договоренности сторон, между агентом и клиентом. Каждый раз они должны об этом договариваться, что и сколько будет стоить. У нас же все оговорено заранее, клиенту надо лишь решить, подходит ли это для него.

- А мне сразу понравилось, что в Вашей компании клиента будут обслуживать по выверенному стандарту. Мне кажется, что так будет меньше самодеятельности, и не будет упущен какой-нибудь нюанс

- Конечно же, нет. Если позволите, это можно сравнить с бизнес-ланчем, почти все уже знают, что это такое. Вам предлагается несколько стандартных наборов блюд, заведомо способных удовлетворить потребности большинства посетителей ресторана в обеденное время буднего дня. Клиент соглашается на некий компромисс, зато сытно и вкусно ест за очень небольшие деньги, экономя не на качестве и не на сервисе. Кстати, у нас есть еще одна аналогия, как нам кажется, доходчиво объясняющая разницу между классическими и инновационными агентствами. Это как, если сравнивать продовольственный рынок и супермаркет. И те, и другие существуют на равных, нельзя однозначно сказать, что одно лучше другого, у каждого есть свои достоинства и свои недостатки.

Рынок и супермаркет в чем разница
- Шаг влево, шаг вправо расстрел на месте? Шутка.

- Да, именно так. Давайте сравним, в чем разница? У рынка (классического риэлтора) масса преимуществ. При определенных условиях клиент здесь может купить продукты высочайшего качества. Потому что где самые лучшие вкусные помидорчики, самое свежее мясцо? Где можно получать удовольствие, попробовать товар, вступить в процесс торга, завязать какие-то отношения с продавцом, чтобы в дальнейшем пользоваться его благосклонностью? Конечно же, на рынке. И многим это нравится. Для них поход в супермаркет - это бездушное потребление, а вот поход на рынок - это праздник. Кроме того, они могут хороший товар купить еще и дешевле. Если ты способен обаять продавца, если у тебя хорошие качества переговорщика, то тогда тебе легко могут сделать скидочку.

- Рынок - это классическая компания, а супермаркет это компании нового типа. Я вас правильно понял?

- Хорошая аналогия таким образом, разделение труда в компании влияет на услугу? По объему она может быть такая же, как в классическом агентстве, но получается, что меняется характер её оказания?

Это преимущества. Но есть у рынка и недостатки. Здесь тебя могут обвешать, обсчитать, положить не тот товар, что на витрине. Кроме того, цена у этого милого продавца может оказаться выше. Идете вы дальше по рынку и видите, что есть товар и подешевле. Но уже поздно, и вам обидно. Одним словом, на рынке нельзя расслабляться. И только в этом случае вы тех преимуществ добьетесь. Смею предположить, что многие идут в супермаркет, не только потому, что он рядом, просто так удобнее и проще. Там все ясно: есть товар, его цена, и никакой самодеятельности продавцов. Покидал товар в тележку, заплатил деньги и пошел дальше Вот это мы и хотим перенести на рынок недвижимости. Всех клиентов обслуживать одинаково. Да и, конечно, одинаково качественно. У нас агент, также как и продавец супермаркета, не принимает решения, сколько будет стоить та или иная услуга. Конечно, помидорчики в супермаркете могут быть не такие сладкие, как на рынке, и даже не самые вкусные, и радость торга недоступна, и все как-то буднично
Так что клиенту теперь есть возможность выбирать!

- Супер не супер? Эмоции от общения с агентом пройдут, а квартира останется. Для человека же важно, насколько квартира чиста юридически.

- Принято считать, что такой подход выравнивает качество, делает его стабильным. Скорее всего, оно часто не оказывается высочайшим это нерационально дорого и не отвечает потребностям большинства клиентов. Но оно и не может неожиданно снизиться. Еще раз, я признаю, что Суперагент в классическом агентстве может быть лучше наших сотрудников в каждом из этапов Но, не стоит забывать, что супер-спецов на рынке у нас не так много, и они чрезвычайно дороги это вполне логично.

- Не поясните это на примере, для наглядности.

- Сразу давайте расставим все точки над Ё: это один из мифов рынка недвижимости, что риэлтор гарантирует так называемую юридическую чистоту. Максимум, что может сделать квалифицированный риэлтор выявить риски или даже только часть рисков, и адекватно их изложить покупателю. Вот здесь и проявляются недостатки гипермотивированности классического агента, я говорил об этом в самом начале интервью, помните? В классическом агентстве, вам могут не дать полной информации об объекте, потому как информация сконцентрирована у агента, который кровно заинтересован завершить именно это сделку именно сейчас. В агентствах с разделенным трудом агент не пойдет на сокрытие информации, здесь он теряет больше, если так поступит.

Четыре типа риэлтеров на выбор
- Хорошо, что Вы вернулись к теме интересов клиента... Многие не обращаются к риэлтору, потому что это дорого. Может ли клиент сэкономить, если сделает все сам?

- В классическом агентстве в среднем у агента проходит 5-6 сделок в год, это одна сделка в два-три месяца. И на кону стоит 5-6 тысяч долларов гонорара, т.е. 2-3 месячных заработка! У нас же при средней зарплате в 40 000 рублей в месяц агент потеряет, если сорвется конкретная сделка, только тысяч 7-8 рублей, т.е. меньшую часть своего месячного заработка. Согласитесь, давление на психику и мотивы к сокрытию информации совершенно разные. Именно так, незаметно, работает новая модель. Именно поэтому на первый взгляд, клиент ничего не получает от нее Но это не так, вы видите, надеюсь.

Допустим, Вы хотите, чтобы вам мониторили рынок и присылали варианты квартир, которые вас интересуют. Заплатите 1500 рублей, и вам каждый день в течение недели присылают этот список, хотите, чтобы список был предварительно очищен от мусора, заплатите уже 4000 рублей. Нужна поддержка при осмотре квартиры, проведении переговоров, внесении аванса на все есть определенные тарифы. На первый взгляд цены не высоки, но на самом деле все равно не получается дешево. Искать квартиру приходится не одну неделю, не с первого показа квартиру можно выбрать и даже не с первым контрагентом получится сразу заключить предварительный договор и внести аванс. Наверняка потребуется еще юридическая проверка, помощь в передаче денегНа круг выходит не менее 80-100 тысяч рублей это не намного меньше полноценного обслуживания, например, в нашем агентстве. Стоит ли игра свеч, решать клиенту.

- Да, конечно. Всегда были люди, достаточно любопытные и обладающие свободным временем, чтобы провести сделку самостоятельно. Более того, сейчас появились такие компании, которые помогают человеку провести сделку самому. Я их называю агентствами для самоделкиных. Это как, например, прачечные, популярные в 90-х. Приходишь, пользуешься ресурсами фирмы (стиральной машиной, порошком, гладильным автоматом), но стираешь, гладишь сам

Есть модификация первого типа риэлторов для клиентов желающих сэкономить и/или доверяющих рекомендациям частные маклеры. Среди этих ребят попадаются действительно большие профессионалы, а берут они не на много, но меньше за свою работу, чем агентства. Скорее всего, не предоставят никаких бумаг по своей деятельности, но работу выполнят в большинстве случаев хорошо. Проблема в одном найти такого маклера, рекламу они не дают.

- Подводя итог, можно сказать, что клиент теперь имеет выбор?
- Именно!. И это самое важное изменение рынка за последние 5 лет. Теперь клиент может выбирать. Всего можно выделить 4 типа риэлтеров и, соответственно, клиентов:
Клиент хочет бескомпромиссного качества обслуживания, готов платить большую сумму за безупречный сервис, престиж и, условно, безопасность. Кроме того, он верит, что настоящий риэлтор все знает, все понимает, все проверит, может сделать чудо и продать дороже, а купить дешевле. Ему в известное, зарекомендовавшее себя агентство. Вот только с агентом пусть повезет

Ну, и для самоделкиных, не привыкших платить за сервис и, возможно, не доверяющим никому, кроме себя, появились так называемые дисконтные агентства.

Для клиентов, не предъявляющих к риэлторам завышенных ожиданий, прагматично полагающих, что риэлторский труд - это в первую очередь сервис, а не волшебство и не готовых за него переплачивать, работают агентства с разделенным трудом, т.н. агентства нового типа. Такие агентства выбирают также клиенты, не имеющие рекомендаций и протекции в каком-либо агентстве ведь здесь всех обслужат все равно одинаково качественно. Впрочем, это уже из собственного опыта, не все рекомендации одинаково полезны



Главная --> Публикации