Главная --> Публикации --> Вершины нагорного Как стройкомплекс будет бороться с мздоимством? Дом за рубежом. дешево, еще дешевле Рента как пожизненное содержание с иждивением У лужкова отнимают москву

К слову, автор этих строк опоздал на интервью на пять минут, что совершенно недопустимо. Но причина опоздания была контексте беседы – час пик. Отдышавшись, автор задал свой первый вопрос: обречена ли Москва на такую же картину, скажем, через четверть века?

Если говорить о московском дорожном строительстве, то за последние годы сделано чрезвычайно много. Не будем приводить конкретные примеры и цифры, они всем известны. Но проблемы остались. Какой подход к их решению предлагает сегодняшний Генеральный план, недавно утвержденный Правительством Москвы, по которому мы уже сегодня живем? За консультацией мы обратились к заведующему научно-проектным отделением транспорта и дорог Научно-исследовательского и проектного института генплана Москвы Михаилу Крестмейну.

Париж и Лондон – города преимущественно личного транспорта, а, например, в Лос-Анджелесе без машины передвигаться вообще практически невозможно. Станет ли и Москва городом личного транспорта? Ответ: не станет – ни через пять, ни через двадцать пять лет. Москва обречена быть городом преимущественно общественного транспорта. «Обречена» в хорошем смысле, ибо это – завоевание (прежде всего, московский метрополитен). Общественному транспорту в Москве всегда уделялось должное внимание, и развит он достаточно хорошо (в отличие от некоторых западных мегаполисов, где его по необходимости вынуждены ускоренно развивать, что называется «с нуля», имея при этом весьма серьезные проблемы). Итак, доля передвижения по Москве с помощью личного автотранспорта – максимум 30%, больше транспортная инфраструктура города просто не вынесет. Манхэттен из Москвы сделать не получится, да и никто этого не позволит. Так что первоочередная задача, которую перед собой поставил Генплан, – развитие транспорта общественного.

О балансе личного и общественного

Согласно этому проекту будут обеспечены станциями метро все отдаленные районы Москвы – Бутово, Солнцево, Ново-Косино и так далее. Но глобальных проблем города этот проект, безусловно, не решит, ибо в основном «тянутся» уже существующие ветки, а это – дополнительная нагрузка на и без того уже перегруженные центральные станции. В переводе на язык обывательский это означает, что из точки А в точку Б вы всегда доедете и доедете быстро, но бока в час пик вам намнут весьма немилосердно. Необходима вторая кольцевая линия, нужны «разводки». Все эти проекты давно разработаны. Вообще, Москва на сегодняшний день имеет уникальный дорожно-строительный потенциал, сильные проектные институты, одним словом, есть все… Кроме денег.

И на первом месте, безусловно, метрополитен, который сегодня перевозит около девяти миллионов человек в сутки. Здесь сотрудниками Генплана были разработаны, как положено, три варианта: минимальный (жизненно необходимый), максимальный (все равно, когда-нибудь придем именно к этому) и средний (так сказать, «по деньгам»). Утвержден был последний.

Какой еще реальный ресурс есть у города? Прежде всего, это уже существующая Московская окружная железная дорога, которая используется сегодня исключительно для грузовых перевозок. Сотрудники Генплана считают, что товарные поезда и сортировочные горки практически в центре города – недопустимая роскошь для мегаполиса. Поэтому статус этой железной дороги изменится, она станет наземным метрополитеном. Город получит столь необходимое ему дополнительное кольцо.

Теперь о наземном транспорте. Москве как воздух необходимо 350 км дорог, а для того чтобы выйти на уровень, сравнимый с наиболее «обустроенными» мегаполисами мира, – и все тысяча пятьсот. Для сравнения: только что открывшееся третье московское кольцо всего 35 километров. Считайте сами, сколько таких «колец» Москве еще нужно. И, опять-таки, все соответствующие проекты уже разработаны, все упирается в деньги.

Стоит здесь упомянуть и о московских аэропортах и вспомнить анекдотические моменты московской реальности (например, что из Рима до Шереметьево добраться быстрее и дешевле, чем из Шереметьево до центра Москвы). Домодедово эту проблему решило. Это реальные сорок минут в комфортном поезде от стойки получения багажа аэропорта Домодедово до станции метро «Павелецкая». В Шереметьево и Внуково тоже будут реализованы аналогичные проекты. Будут использоваться уже имеющие участки железных дорог, останется только связать их между собой и сделать скоростную трассу.

А что же с грузовыми перевозками? Вокруг Москвы есть кольцевая железная дорога (около ста километров от МКАД). Транзитная нагрузка ляжет на нее. А необходимые для жизнедеятельности города товарные составы будут пропускаться по Московской окружной железной дороге в ночное время.

Теперь ответ на последний вопрос: где на эти проекты взять деньги? Этот вопрос, конечно, уместнее было бы адресовать финансистам и политикам, но несколько общих моментов Михаил Германович и здесь отметил. До сегодняшнего дня существовал так называемый «дорожный налог». На него, собственно, и были построены МКАД и третье кольцо. Деньги эти платили владельцы автомобилей и организации. И когда московские бабушки возмущались по поводу того, что «дороги, совершенно нам не нужные, вы строите, а пенсии не прибавляете», был вполне резонный ответ: «Это – деньги другие, платят их другие люди и на другие цели. За ваш счет не строим ничего».

Финансирование

Теперь несколько слов о том, как Москва реально собирается поддерживать вышеупомянутый баланс между личным и общественным транспортом. Ни в коем случае не директивами, а просто, как и во всем цивилизованном мире, установкой определенных «правил игры».

Сегодня этот источник поступления средств по решению федерального центра у Москвы забрали, и рассчитывать в основном придется на собственный бюджет (самый близкий пример – именно на него построено метро в Бутово). Не будем здесь вдавиться в арифметику и подсчитывать, сколько город вносит во всероссийский бюджет (а это весьма немало), но на строительство дорог эти деньги придется «выпрашивать», согласовывать, обосновывать – таковы текущие реалии. По кулуарному мнению сотрудников института, если бы наше федеральное начальство попробовало добираться до своих судьбоносных заседаний без мигалок, в общем транспортном потоке, то, наверное, оно приняло бы другое решение.

Первая – это люди, которые пользуются исключительно общественным транспортом. И это вовсе не обязательно неимущие люди, которым не на что купить машину. Просто они не хотят садиться за руль.

По отношению к автомобилям москвичей можно условно разделить на три категории:

Третья – самая разумная. И, к счастью, увеличивающаяся категория – люди, которые живут по принципу «время – деньги». Они с удовольствием поедут на своей машине на дачу, но на работу в час пик они на ней не поедут, ибо времени на стояние в пробках у них просто-напросто нет.

Вторая – заядлые автомобилисты, которые и в булочную к соседнему дому подъезжают на машине (Помните: «Наши люди в булочную на такси не ездят!» – так вот это про них, хотя люди, они, конечно, наши) Эти со своим любимым автомобилем никогда не расстанутся, пусть даже дорога на работу у них будет занимать вчетверо больше времени, чем на метро.

Мировой финансовый кризис выявил на карте мира несколько точек, где цены на недвижимость продолжают расти. Это страны с развивающейся экономикой, крупные финансовые центры и курортные зоны. К последней категории относится побережье Испании. Сегодня это рынок покупателя. После значительного спада испанское побережье предлагает великолепное качество строительства и стоимость, аналогичную объектам в странах Восточной Европы, например Хорватии и Черногории, около €2500-3000/м При этом на вторичном рынке можно сторговаться, сэкономив до 20% от начальной цены.

И всем этим трем категориям город обязан создать нормальные условия и дать возможность передвигаться так, как им хочется. И здесь очень уместно использовать мировой опыт, поскольку все наши проблемы (может, и не в том объеме) мегаполисы мира вынуждены были рано или поздно решать. Приведем только очень изящный пример из жизни Токио. Японец, живущий в пригороде и работающий на Гинзе (район Токио, «облюбованный» крупными банками), имеет полное право добраться туда своим личным транспортом, потратив весьма немалые деньги на стоянку в центре (бесплатных стоянок там в центре города нет, впрочем, как и в подавляющем большинстве городов мира). Но у него есть и другой вариант: доехать на своей машине до трассы суперэкспрессов «Кодама» (среднепутевая скорость которых – 260 километров в час), оставить свою машину на бесплатной комфортной охраняемой стоянке, а дальше добираться общественным транспортом, сэкономив при этом массу времени, денег и нервов. У нас эти правила, да и вообще вся культура пользования автомобилем в мегаполисе пока не сложилась – прошло слишком мало времени. Это касается и автомобилистов, и организаций, принимающих соответствующие решения. Но, безусловно, «правила игры» эти сложатся, ибо деваться нам из нашего родного мегаполиса некуда.
Недвижимость в курортных зонах Испании начинает отходить от кризиса, скорректировавшего цены до уровня стран Восточной Европы. Развитая инфраструктура, высокое качество объектов и активизация крупных игроков говорят о возможном возобновлении роста.

Средние сроки экспозиции объекта на побережье Испании от года до полутора лет. Но при выборе удачного месторасположения например, на первой береговой линии продать объект получится и в течение летних месяцев.

В 2006 г. рост стоимости жилой недвижимости в Испании практически остановился, затем начался спад, что было вызвано несколькими причинами: уходом с рынка британских инвесторов, составляющих львиную долю покупателей, коррупционными скандалами, из-за которых были отозваны десятки разрешений на строительство, и перенасыщенностью рынка. Прогнозируемый период восстановления около четырех лет, два из которых уже прошли. Положительной динамики можно ждать уже в ближайшее время, о чем свидетельствует активизация крупных международных застройщиков.

В прошлом году эксперты ожидали снижения спроса в связи с ипотечным кризисом. Но этого не произошло, поскольку элитные объекты приобретаются без заемного финансирования. Жилая недвижимость Майорки, например, показала стабильный рост: в зависимости от сегмента от 5 до 20% за год. В старых курортных районах Испании в 2008 г. ожидается увеличение цен, правда, незначительное, или сохранение прежних уровней. Прогнозировать рост стоит по элитным и эксклюзивным объектам.

При текущих условиях на испанские курорты стоит приходить с суммой от €400 000 и не менее чем на три года. Всегда сохраняют привлекательность крупные города: Пальма-де-Майорка, Барселона, где популярны пентхаусы с видом на море (от €500 000 за объект), а также расположенные в золотой миле на Коста-дель-Соль, островах Майорка и Ибица виллы первой линии с собственным причалом (от €800 000). У инвесторов из Западной Европы популярны финки отреставрированные фермы с земельными угодьями (от €400 000).

Дилемма, возникающая у иностранных граждан в Москве, селиться в арендованном жилье или в гостинице, давно решена. В столице практически нет конкуренции высококлассной аренде со стороны гостиничных номеров. Качественная 3-комнатная квартира в районе Тверской стоит около $150 в сутки, а сопоставимый номер в отеле – $250 – $35 Поэтому большинство иностранцев предпочитают арендованные квартиры или дома. По мере увеличения потока экспатов формируется особый сегмент рынка элитной аренды. Одновременно на этом рынке уверенно обосновываются и российские арендаторы.

Бизнес-модель покупки жилья для последующей сдачи в аренду принесет 5-7% годовых, что является нормой для развитых рынков Европы. Фактор сезонности нивелируется, если около объекта расположена рекреационная инфраструктура, например поле для гольфа.

Вне конкуренции

В общей сложности в Москве работают более четверти миллиона иностранных граждан. По мнению руководителя брокерского отдела компании Intermark Ольги Тодоренко, иностранцы занимают 60 – 70% рынка высокобюджетной аренды. Эта группа формирует спрос в основном на дорогое жилье – от $2000 и выше. По оценкам Intermark, ежегодное предложение на рынке аренды высококачественного жилья составляет порядка 3500 – 4500 квартир и загородных домов в диапазоне бюджетов от $2000 до $12 000 в месяц. Аналитики компании Blackwood констатируют, что спрос на аренду элитных квартир по сравнению с прошлым годом вырос почти на 20%. Повышенный интерес к этому сектору подтвердило недавнее открытие Департаментом инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) первого в России доходного дома. Такую активность на рынке связывают в первую очередь с большим притоком в столицу иностранцев – прежде всего сотрудников корпораций и посольств. Требования к жилью, которые предъявляют иностранцы, диктуют ценовой и качественный состав рынка элитной аренды.

Высокий стандарт

Почти каждое столичное агентство готово предоставить услуги по аренде жилья, но иностранцы всегда консервативны в выборе. «Они обращаются в основном в компании с хорошей репутацией на российском рынке. Большинство зарубежных клиентов приходят по рекомендации», – говорит PR-директор Penny Lane Realty Даниил Савкин. Экспаты, приезжающие в Москву, по традиции обращаются в Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУпДК) либо в крупные риэлтерские компании, ориентирующиеся на работу с иностранцами – такие, как «Джонс Лэнг Лассаль», Penny Lane Realty, Intermark, «Делайт», Blackwood, «Эванс», «Беатрикс», МЖК «Росинка». ГлавУпДК выступает на рынке аренды и в качестве системного оператора, занимаясь эксплуатацией и управлением сдаваемых в аренду зданий (например, «Парк Плейс Москоу» и «Донской Посад»). Клиентами ГлавУпДК являются представители более 170 посольств и представительств международных организаций, свыше 200 иностранных СМИ, более 800 зарубежных компаний. По словам специалистов управления недвижимости ГлавУпДК, многие агентства формируют свои базы данных из частных квартир и не имеют возможности существенным образом влиять на качество этого жилья и окружение. Системных операторов на рынке аренды жилья не так много. Британская компания Intermark позиционируется еще и как оператор сервисных квартир для краткосрочной аренды. При этом агентство организует обслуживание и берет на себя поиск клиентов, которые хотели бы снять квартиру на непродолжительный срок (от недели до года). Сервисных квартир на рынке не хватает, и из-за высоких цен в столичных гостиницах они редко пустуют.

– Удобное местоположение

Три основных требования иностранцев к арендуемой недвижимости хорошо известны – престижный район, просторная планировка и качественная отделка. Все это можно смело отнести ко всему элитному сектору. Но есть и отличия. По мнению экспертов Penny Lane Realty, иностранцы, выбирающие себе дом или квартиру для проживания, придерживаются следующих правил:

– Профессиональная охрана

– Близость к англо-американской школе (например, поселки Чайка, Покровские холмы, Серебряный бор)

– Подходящее соседство

– Центр города (если пригород, то, скорее всего, коттеджные поселки в Росинке и Нахабине)

Бытует мнение, что иностранные компании готовы платить огромные суммы за квартиры сотрудников. Отчасти это так, но иностранцы являются и самыми требовательными арендаторами. Российские наниматели никогда не подвергают такой ревизии снимаемое помещение, как иностранцы. Любой изъян может стать предметом активного торга, цель которого – сбить цену и вписаться в сумму, выделяемую работодателем. Квартира должна обязательно соответствовать предоставляемому компанией бюджету сотрудника. Ирина Бобко отмечает, что многие иностранцы хотели бы уложиться в сумму до $5000 в месяц. По данным компании Blackwood, стоимость аренды элитного жилья варьируется от $1000 до $20 000 в зависимости от местоположения квартиры. Риэлтеры единодушны в том, что самая ходовая площадь сегодня – это квартиры от 130 кв. м до 160 кв. м, обычно с двумя-тремя спальнями и с двумя полными санузлами.

Наиболее популярными у иностранных семей являются районы внутри Садового кольца – такие, как Арбат, Пречистенка – Остоженка, Тверская, Патриаршие и Чистые пруды, Замоскворечье. Далее идут Фрунзенская набережная, районы Смоленской – Плющихи и Новослободской, район Сокола, Кутузовского проспекта, Запад и Юго-Запад Москвы. До 90% иностранцев останавливают свой выбор на центре города. По мнению начальника отдела аренды МИАН Ирины Бобко, есть не только популярные районы, но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом: Арбат, 29; Лесная, 6; Тверская, 28; Сеченовский пер., Вообще, элитность для аренды – это в первую очередь место. «В отличие от россиян, для иностранцев самое главное – местоположение жилья, так как работа обязательно должна находиться рядом с домом», – говорит Ирина Бобко. Идеальный вариант – дом с закрытым двором в переулке с ограниченным движением, но с кратчайшим доступом к деловому центру. Это объясняется близостью к офисам западных компаний и посольств. Большинству арендаторов также требуется чистый подъезд с консьержем и место на парковке во дворе.

Одно из главных требований, предъявляемых риэлтеру, – наличие в доме, где иностранцы арендуют квартиру, круглосуточной охраны. Кроме того, важно, чтобы соседи тоже были иностранцы. «Иногда экспаты соглашаются на более «низкие» условия проживания в обмен на «абсолютную» безопасность – например, в домах дипломатического корпуса», – говорит Ирина Бобко. Типичные требования, предъявляемые к самой квартире,– окрашенные, а не оклеенные обоями стены, минимум мебели, наличие дорогого кухонного оборудования и сантехники. По словам аналитиков Blackwood, особую популярность приобретают квартиры в центре в отреставрированных старых особняках. Здесь полностью реконструирован подъезд, заменены внутренние коммуникации, имеется профессиональная охрана, и при этом сохранен или восстановлен оригинальный архитектурный стиль. Немаловажным требованием к квартире является также и наличие хорошего вида из окон, хотя, учитывая плотную застройку центра, выполнить это требование непросто, поэтому квартиры с видом на Кремль или храм Христа Спасителя сдаются в первую очередь. Одна из проблем столицы – заметный дефицит квартир площадью от 250 кв. м, с пятью спальнями и гостиной, нижняя планка цены которых составляет $10 000 в месяц. Так, например, в посольстве Франции были очень удивлены долгими поисками в Москве шестикомнатной квартиры для большой семьи.

Отдельный сегмент рынка аренды для иностранцев – коттеджи и коттеджные поселки. По словам Ольги Тодоренко, наиболее востребованы дома в таких традиционных для иностранцев коттеджных поселках, как Покровские холмы, Сетунь, Росинка, Серебряный Бор, Чайка. В меньшей степени экспаты хотят снимать жилье у частных собственников (Рублево-Успенское шоссе: поселки Раздоры, Барвиха, Жуковка). Например, компаунды – компактные поселки из нескольких коттеджей в Серебряном бору сдает компания Intermark. Стоимость аренды типового коттеджа общей площадью 260 кв. м с четырьмя спальнями и четырьмя санузлами, расположенного на участке 40 соток, достигает $12 000 в месяц. В этом же ценовом диапазоне находятся коттеджи в поселках Покровские холмы и Чайка (там арендные ставки составляют $500 – $550 за 1 кв. м в год) и Сетунь ($400 – $450 за 1 кв. м в год). МЖК «Росинка» предлагает порядка 300 таунхаусов, стоимость аренды которых колеблется от $6000 до $12 00 По словам Анатолия Валетова, директора по продажам МЖК «Росинка», на цену такого жилья очень влияет бюджет, предоставляемый иностранцам для аренды. «Чем выше количество иностранцев с большим бюджетом приезжают в столицу, тем выше уровень цен на арендуемое жилье», – говорит Валетов. В доходном доме ДИПСа за двухкомнатную квартиру надо платить $3000 в месяц, за трехкомнатную – $4000, за четырехкомнатную – $5200, а аренда двухуровневых семикомнатных апартаментов обойдется в $12 000 в месяц.

Новая рокировка

Сдача квартиры внаем иностранцам имеет свои особенности, связанные с юридическим оформлением договора. Если претендентом на аренду является юридическое лицо, то процедура переговоров по сделке и ее оформление могут затянуться надолго. Определенные сложности у хозяев вызывает и то, что компании, как правило, уже имеют согласованные договоры, в которых четко прописано, что должен оплачивать хозяин, а что – наниматель жилья. Переделка такого документа занимает много времени. Поэтому хозяева обычно либо соглашаются на предлагаемые условия, либо ищут других клиентов. По словам риэлтеров, иностранцы откровенно удивляются несерьезному отношению к контракту со стороны российских арендодателей. «Прозрачность финансовых отношений является достаточно важным психологическим фактором для иностранцев, особенно из тех стран, где арендные отношения четко регулируются законодательством», – рассказали «Ко» в управлении недвижимости ГлавУпДК. Дело в том, что на западе корпорации сдают жилье частным лицам, у нас наоборот: частники сдают корпорациям. Предложение таких квартир на рынке постоянно растет, поскольку увеличивается число хозяев, которые целенаправленно инвестируют деньги в покупку квартир с целью их последующей сдачи в аренду. Доходность такого бизнеса на сегодняшний день составляет 11 – 18% годовых. Тем не менее эксперты компании Blackwood отмечают, что рынок аренды недвижимости становится более прозрачным, так как все больше клиентов оформляют сделки по полной стоимости, не пытаясь уйти от уплаты налогов. Сознательность клиентов проявляется еще и в том, что они все чаще прибегают к услугам страховых компаний, чтобы обезопасить свою собственность и имущество. Некоторые фирмы – например, Blackwood, включают страхование в комплект своих услуг, заключая партнерские соглашения с ведущими страховыми компаниями.

По мнению Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, «большинство недавно построенных в Москве зданий класса А можно отнести к интеллектуальным зданиям (ИЗ)». Учитывая постоянно увеличивающуюся конкуренцию на рынке и растущие ожидания со стороны арендаторов, все опытные девелоперы оснащают строящиеся объекты класса А автоматизированными системами управления зданиями, которые включают в себя энергосберегающие системы, профессиональную систему противопожарной безопасности, систему охраны и доступа в здание. «Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре, проект компании «Энка» в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие будут оборудованы такими системами», – говорит Мышкин. Исполнительный директор «Стайлз энд Рябокобылко» Сергей Рябокобылко добавляет в качестве примеров строящихся интеллектуальных зданий бизнес-центр «Дукат Плейс III» и бизнес-парк «Крылатские холмы». Стоит отметить, что немало объектов недвижимости уже позиционируют себя как интеллектуальные: «Палаты Муравьевых» на Новой Остоженке, комплекс «Дубининское», Московский международный дом музыки, «Берлинский дом», Конгресс-центр МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт Домодедово, спортивный комплекс Olympic Star, «Аврора бизнес-парк», административные здания ЛУКОЙЛа, «Газпрома», Сбербанка, пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь», офис риэлтерского управления строительного концерна «Крост». Что касается интеллектуальных жилых зданий, то многие фирмы из коммерческих соображений и из соображений безопасности не дают информацию о системах, инсталлированных внутри таких квартир и домов. По мнению руководителя отдела продаж элитных новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Ларисы Кулагиной, в основном «умное» жилье находится в Подмосковье.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что в последнее время появилась тенденция к увеличению спроса на аренду элитного жилья со стороны российских бизнесменов. По данным риэлтерских компаний, их доля составляет от 30% до 40% в различных ценовых сегментах элитной категории жилья. Это можно связать с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний, сменой команд чиновников в местных администрациях и пр. Подтверждением тому является массовый переезд чиновников из Санкт-Петербурга в Москву. «В большой степени эта тенденция определяется серьезным притоком клиентов из нефтяных и финансовых компаний», – объясняет руководитель отдела аренды элитной недвижимости Intermark Светлана Бологова. По словам директора по продажам МЖК «Росинка» Анатолия Валетова, в поселке Росинка около 15% жителей составляют русские семьи. А в первом российском доходном доме среди десяти первых подписавших договор арендаторов иностранных граждан и вовсе не было.
За несколько лет в риэлтерский язык прочно вошел новый термин – «интеллектуальное здание»). Интеллектуальность уже «присвоена» десяткам функционирующих и строящихся жилых и офисных зданий. Несмотря на противоречивые мнения о целесообразности вложений в «интеллект», этот сегмент рынка продолжает развиваться. В подтверждение этому ­– прошедшая на днях в Гостином дворе выставка Hi-Tech House 2003.

Интеллектуальная инфраструктура значительно увеличивает инвестиционную привлекательность строительства. «Внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от обычного дома. На первый взгляд отличия видны только в стоимости строительства или аренды, которая выше на 10 – 15%», – говорит аналитик группы компаний «Конти» Антон Увакин. Поэтому неискушенному и консервативному российскому клиенту приходится объяснять, что такое интеллектуальное здание и почему его строительство и аренда дороже.

Что такое интеллектуальное здание

При наличии соответствующих технических характеристик интеллектуальными могут быть названы любые объекты: гостиницы, торговые центры, производственные и жилые помещения. По мнению генерального директора компании – разработчика «умных» домов Cat Install Анатолия Стуканова, для каждого типа здания будут более важны те или иные функции. Например, для офисного здания или торгового центра на первом месте – системы безопасности и экономия общих затрат на обслуживание и эксплуатацию, для жилого помещения – комфорт и престиж дома или квартиры.

В соответствии с международными стандартами, для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным», в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем, в том числе: системы управления лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, контролем доступа, телефонной связью, доступом в Интернет, локальной сетью и др. В общих чертах это можно описать так: компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о температуре, влажности, о состоянии воздуха, об уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в помещении и посылает управляющие сигналы инженерному оборудованию, которое корректирует текущее состояние. Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания, включит системы пожаротушения и дымоудаления, при протечке или прорыве водопроводных или газовых труб глобальные системы должны отключать поврежденные участки. В пустых помещениях должен выключаться свет и снижаться интенсивность вентиляции. Система управления способна согласовывать работу инженерных систем, оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с пультов управления в зависимости от времени суток, времени года и т.п.

· локальная вычислительная сеть

К числу основных средств и систем обеспечения интеллектуальных зданий относятся:

· программные и аппаратные средства защиты информации, офисная телефония

· средства доступа к глобальной корпоративной сети или в Интернет

· системы ограничения доступа в помещения

· охранная и пожарная сигнализации

· внутреннее видеонаблюдение (CCTV – Closed Circuit TeleVision)

· управление климатом (HVAC – Heating, Ventilation Air Conditioning)

Интеллектуальное здание обеспечивает:

· контроль освещения и использования электроэнергии и коммунальных ресурсов

· снижение энергопотребления

· снижение платежей за электроэнергию

· снижение расхода материалов

· повышение надежности функционирования оборудования

· льготы по страхованию

· повышение производительности труда

По мнению аналитика группы компаний «Конти» Антона Увакина в России на сегодняшний день как таковой общепринятой концепции интеллектуального здания не существует. В трактовке понятия стоит говорить о единой классификации требований, предъявляемых к интеллектуальным зданиям разного уровня оснащенности. В настоящее время многие российские компании применяют «интеллектуальные» технологии, но оптимальный пакет услуг ИЗ пока не создан. Некоторые компании используют термин «ИЗ» как коммерчески привлекательный брэнд, инсталлируя на объекте один или несколько атрибутов «интеллектуальности». И делают это успешно. Так, оснащение «интеллектом» каждого квадратного метра здания класса А (высшая категория для офисных комплексов) повышает его стоимость на 25 – 35%. «Цена квадратного метра жилья, оборудованного «интеллектуальной» системой управления, на 20% выше стоимости «неинтеллектуального» помещения, и разница в цене будет только увеличиваться», – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. Но «умные» системы увеличивают рентабельность здания при продаже или сдаче в аренду на 40 – 60%. Например, в Покровском-Глебове, построенном группой компаний «Конти», используется система автоматической диспетчеризации дома, что является составляющей ИЗ.

· снижение стоимости комплекса услуг на время всего жизненного цикла.

Эксперты сошлись во мнении, что в России не изучен рынок оборудования для ИЗ, нет и долгосрочной аналитики по эксплуатации и надежности использования таких систем. «Но все эти вопросы находятся в стадии изучения и проработки, и в ближайшее время они будут уточнены и будут приняты единые стандарты», – оптимистично заявляет Антон Увакин. Пока же девелоперы проектов российских интеллектуальных зданий пользуются иностранными стандартами. По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега Мышкина, на сегодняшний день самое широкое распространение получили два стандарта: BACNet и LonWorks. Стандарт BACNet (Building Automation Control Networks) уже несколько лет является национальным стандартом США. В Европе все большую популярность приобретает технология LonWorks на базе протокола LonTalk. Кстати, BACNet поддерживает протокол LonTalk, что говорит о достаточно сильной позиции LonWorks и в США. «Что касается нашей страны, то здесь ситуация близка к европейской: наиболее «прижившимся» стандартом стал LonWorks», – говорит Мышкин.

Однако все объекты, частично оснащенные «умной» начинкой, имеют право позиционировать себя как интеллектуальные, так как стандартов по интеллектуальным зданиям на сегодняшний день в России просто не существует. По словам Антона Увакина, отсутствие стандартов ИЗ приводит к тому, что каждый производитель создает замкнутую систему оборудования, ориентированного только на его брэнд. Это создает зависимость клиента от управляющих компаний, которые зачастую работают как дочерние предприятия компаний – собственников ИЗ. Управляющий офисной недвижимостью «Капитал-групп» Кирилл Субботин считает, что внедрять интеллектуальные составляющие должен исключительно девелопер проекта. «Организация пространства (архитектура, планировка, освещенность и т.п.), качество исполнения проекта (строительные материалы, инженерные системы) – это как раз то, за что отвечает опытный девелопер-застройщик», – говорит Субботин.

Если спрос на офисные ИЗ подстегивается дефицитом на коммерческую недвижимость класса А, повышением тарифов на электроэнергию, то в жилом секторе главную роль при оснащении дома или квартиры интеллектом играет престиж. Большинство заказчиков интеллектуальных систем для жилья – это физические лица. По словам менеджера отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алены Бригадновой, лучшими домами с возможностью установки системы «умный дом» в квартиры являются «Времена года», Молочный пер., д. 1, Бутиковский пер., д. 5, «Патриарх», «Венский дом». Лариса Кулагина из «МИЭЛЬ-Недвижимости» добавила лишь два адреса: Старомонетный пер., д. 18, и 2-я Фрунзенская ул., д. 1 Большинство экспертов считают, что интеллектуальной начинкой чаще оснащают не квартиру, а дом – например, загородный коттедж. Поэтому в основном «умные» дома находятся в Подмосковье. По словам Ларисы Кулагиной, услуги компании – инсталлятора «интеллектуальной» квартиры обходятся клиенту не менее чем в $35 000, а некоторые клиенты готовы потратить на «вразумление» жилища более $100 00 Оснащение «умом» загородного дома обходится в несколько сотен тысяч долларов. Основные преимущества «умного» жилья, по мнению генерального директора Cat Install Анатолия Стуканова, заключаются в удобстве использования системы независимо от возраста и подготовки хозяев. В жилом пространстве практически нет границ для творчества, все определяется фантазией клиента и возможностями проектировщика и инсталлятора. Причем при одном и том же наборе оборудования разница в цене может быть ощутимой. Скажем, клиент хочет организовать определенную реакцию на приход тех или иных людей в дом – например, детей из школы. В каждом случае может активироваться либо блокироваться включение каких-либо электроприборов, автоматически воспроизводится аудио- или видеопослание, адресованное именно тем, кому это необходимо. А если ребенок остался дома один, то приборы, которыми ему нельзя пользоваться (электроплита, кухонный комбайн), будут отключены. Или же клиент хочет полностью контролировать происходящее в доме через Интернет или мобильный телефон.

«Умный» дом для жилья

Стоимость ИЗ в сравнении с обычным зданием фактически определяется дополнительными затратами на системы управления инженерным оборудованием здания и их проектированием. Все остальные расходы сопоставимы с расходами для обычного здания. По мнению экспертов, если подсчитать сэкономленные ресурсы и сравнить их стоимость с вложениями в «интеллект», получается, что к тому времени, когда окупаются обычные коммерческие здания (3 – 7 лет), затраты на «интеллект» окупаются, в свою очередь, за счет экономии энергетических, информационных и человеческих ресурсов.

Горе от ума



Главная --> Публикации