Главная --> Публикации --> "дикая стоянка" В москве начали падать цены на жилье Основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2003 г. и в ближайшие годы Москва уходит в подполье Новый старт "динамо"

Кредита в ней лишь нет
Сатирическая стихотворная история государства Российского, написанная графом Алексеем Толстым, запомнилась и полюбилась многочисленным читателям своим незамысловатым рефреном: Земля наша богата, порядка в ней лишь нет. Глядя вокруг, они убеждались, что порядка нет нигде и ни в чем. Взять хотя бы коммерческую сферу. Обзавестись собственным делом, будь то торговая лавка или какое-нибудь производство, было чрезвычайно сложно требовалась масса разрешений и согласований. Но поиск взаимопонимания с чиновниками оказывался сущим пустяком, когда организация бизнеса переходила в стадию получения оборотных средств. Если отсутствовали собственные средства, никакое дело затевать и не стоило, поскольку кредита в стране было ничуть не больше, чем порядка. Изучая любой период отечественной истории, обязательно наткнешься на труд, именующийся О причинах упадка русского кредита, или подобные ему.

Недавно отмечавшееся десятилетие федерального закона Об ипотеке могло оставить после себя ощущение, что в стране до июля 1998 года никогда не существовало кредитования под залог недвижимости. На самом же деле на протяжении столетий ипотека оставалась главным, а временами и единственным способом получения кредитов и ссуд. Все другие способы либо не работали, либо обставлялись таким количеством условий, что заемщик попросту отказывался от крайне необходимых ему денег.

В итоге подавляющее большинство имений находилось в состоянии заложено-перезаложено. И часто речь шла отнюдь не о добросовестном продлении срока кредита с соответствующим нарастанием процента. При общей запутанности учета и коррумпированности чиновников добыть документ о том, что имение не заложено и не состоит под опекой, в общем-то не составляло труда. А имея на руках подобную бумагу, можно было отправляться на поиски нового кредитора. В книгах уездной управы вновь делалась запись о том, что имение заложено, и кредитор спокойно уезжал восвояси, не догадываясь, что выбросил деньги на ветер.

Корень зла, как считали авторы таких произведений, крылся в том, что жители Руси испокон веку любили брать деньги в долг и крайне неохотно их отдавали. Причем никакие законы воспрепятствовать этому не могли. На протяжении XVII века первой половины XIX века среди кредитных мошенников первенствовали представители благородного сословия. Полнокровная жизнь дворянина требовала средств, которые могло доставить далеко не каждое имение. Доходных мест на службе всем тоже не хватало. Так что приходилось или отказываться от прелестей и тягот светской жизни и садиться на землю в имении, или пускаться в ипотечные операции, ссужаясь наличными под залог поместий и городских домов.

Законодательство, также писанное дворянами для дворян, оставляло немало лазеек для того, чтобы растянуть почти до бесконечности процесс взыскания с несостоятельного должника его заложенного поместья. Прежде всего суд решал, какой из кредиторов имеет преимущественное право на получение имущества. Среди многочисленных и противоречивых указов и постановлений можно было найти такие, где говорилось, что право первой руки имеет тот, кто первым кредитовал банкрота. Но другие указывали, что первенство принадлежит тому, кто первым подал иск в суд. Ну а пока кредиторы сражались между собой, их должник мог спокойно жить в имении и даже пользоваться доходами от него. Все зависело от наличия связей и покровителей. Тот, чей благодетель имел большее влияние, в конце концов получал заложенную собственность. И хоть и редко, но случалось так, что этим человеком с помощью покровителей оказывался вчерашний банкрот, заверивший суд, что он и денег-то никаких не брал.

Еще одним распространенным приемом улаживания ипотечных дел долгое время оставались поджоги. Многие авторы указывали, что среди всех казенных учреждений Российской империи чаще всего горели уездные управы и архивы, где хранились сведения о заложенных имениях. На протяжении всего этого времени обсуждалось предложение вести учет состоянию поместий не в одной книге по всему уезду, а по каждому имению в отдельности, причем для каждой такой книги иметь копию, хранящуюся отдельно. Однако дальше дискуссий дело не пошло. Формально потому что такой учет требовал дополнительного штата чиновников и писцов. Но в действительности оттого что каждый дворянин мог попасть в затруднительное материальное положение и встать перед необходимостью поправить его не вполне благородными средствами.

Но именно этим обстоятельством и начали пользоваться недобросовестные заемщики. До наступления срока платежа кредитор не мог обращаться в суд и к властям, даже если имел веские основания полагать, что заемщик ведет дело к притворному банкротству и уменьшает размер своей собственности, называвшейся тогда имением. В 1863 году экономист Н. Соловьев так описывал этот отлаженный годами процесс:

Понятно, что в такой ситуации желающих одалживать деньги становилось все меньше и меньше. Тем более что с начала XIX века в процесс невозврата кредитов и ссуд начало включаться все большее число представителей торговых кругов. Хитрость их заключалась в том, что никакого нормального учета движения средств и товаров практически ни в одном деле не велось. А конторские книги по закону считались неприкосновенной коммерческой тайной. Так что потенциальному кредитору не оставалось ничего иного, как верить заемщику на слово. Поскольку никакой реальной гарантии возврата денег не существовало, то риск закладывался в процент по кредиту, а обязательным условием, как правило, была выплата всей суммы с процентами в оговоренный сторонами срок.

Добрый русский закон определял три вида банкротства: злонамеренное, неосторожное и несчастное. В первом случае полагалось уголовное наказание как за похищение чужого имущества. Во втором виновный приговаривался к выплате всего долга из всех его средств и всего, что он заработает до своей смерти. А в третьем случае только распродавалось найденное и описанное имущество. Чтобы попасть в категорию несчастных банкротов, достаточно было иметь хорошую протекцию или материально заинтересовать судейских чиновников. И, как ни странно, именно это обстоятельство помешало фиктивным банкротствам стать повсеместными и окончательно уничтожить кредит, а вслед за ним всю торговлю и слабую отечественную промышленность. Судейская братия от взяток переходила к вымогательству и не фиктивно, а совершенно реально разоряла недобросовестного заемщика.

Первая обязанность желающего иметь хороший капитал на счет другого без трудов, потери времени и не только без риску потерять что-либо, но и приобрести вес в обществе состоит в том, чтобы разного рода обстановкою получить доверие, а какая для сего делается обстановка, следует видеть на практике. Вторая обязанность взять как можно более денег и товару в долг с платою каких бы ни было процентов, со всеми льготами для продающего ему товар. После того как только наступают сроки платежа по векселям или другим актам, которых переписать на новый отдаленный срок с прибавлением к настоящей сумме процентов нельзя, или по какому-либо случаю или ошибке доверие поколеблется, или не будет в виду возможности захватывать более товару и денег, желающий объявить себя несостоятельным должен обеспечить себя и вывести из лавок и кладовых товар, оставя несколько на видных местах, так же как и имение. Для предупреждения же, чтобы спокойствие обыском, описью имения и другими обстоятельствами не было нарушено, а особливо жены, детей и домашних, должник может нанять квартиру в другой части города на свое имя, делая вид, как будто действительно переехал, и перевезти туда какого-нибудь хламу, чтобы доставить удовольствие кредиторам описывать имение, а бывшую квартиру по домовым и полицейским книгам переписать на имя постороннего и преимущественно более самостоятельного, имеющего хороших протекторов, которого не захотят беспокоить обысками, да и не имеют на это права. Это может делаться весьма просто и скоро, чрез передачу контрамарки в квартал, а из него в адресный стол. Прислуга и все проживающие с должником могут отметиться также у того же покровителя или на других разных квартирах, у своих родных и знакомых, а жить там же, где жили. Приходят ли они туда временно или живут постоянно, никто доказать не может. Сиделец, приказчик или мальчик, на которых можно положиться, должны жить на новой квартире. Должник может не жить в ней постоянно, а приезжать, и то в известные только часы, смотря по надобности: для присутствия при описи его хламу, для свидания с неотвязчивым кредитором, должностным лицом и тому подобное. И потому семейство должника и он сам могут не переменять образа жизни и привычек и не встретят никогда ни малейших неприятностей. Такая проделка и скрытие имения ни в каком случае не может преследоваться законом, потому что доказать принадлежность какой-либо движимой вещи весьма трудно, а особливо не бывшей записанною ни в книгах, ни в других документах. Сверх того отчуждение собственной вещи кем бы то ни было не составляет противозаконные действия.

В особенно же тяжелом положении находились крестьяне, отпущенные помещиками на оброк. Им хотелось обзавестись собственным ремесленным промыслом или получать больше с данной им земли. Но если желающие рискнуть и кредитовать известного купца все-таки находились, то давать деньги лапотникам не хотел практически никто.

На этом фоне говорить о ссудах, подобных нынешнему кредиту на неотложные нужды, и вовсе не приходилось. Малообеспеченных подданных Российской империи снабжали наличными ломбарды под залог их утлого движимого имущества. А если не было и такового, не оставалось ничего, как идти на поклон к ростовщикам-процентщикам. Причем расплата с ними по методу Родиона Раскольникова была отнюдь не редкостью.

Практически одновременно кредитные товарищества крестьян стали образовываться и в России. Но очень скоро оказалось, что создавали их грамотные, оборотистые и потому состоятельные крестьяне, чтобы запутать односельчан в долгах и заставить работать не только на помещика, но и на себя. Ничего не изменилось и после отмены крепостного права. Первое кредитное общество для земледельцев основал в Костромской губернии помещик Лугинин. Он внес собственную 1 тыс. рублей, а желавшие вступить в общество крестьяне были обязаны внести пай. Причем ссуду они могли получить в размере, превышающем пай не более чем в полтора раза, а вернуть через полгода с возможной отсрочкой еще на три месяца. Мало того, Лугинин сам решал, кому из пайщиков дать ссуду, а кому нет. В результате предприятие просуществовало считанные годы.

В Европе существовала та же самая проблема. Но с 1840-х годов там стали образовываться кредитные товарищества, объединявшие ремесленников, а затем и крестьян. Ответственность перед кредитором теперь нес не владелец мастерской с одним-двумя работниками, а несколько десятков мастерских, по сути представлявших собой ту или иную отрасль производства в городе или целой области. Оценить их кредитоспособность и перспективы было куда легче, чем в случае с ремесленником-единоличником, и кредитным товариществам стали охотно давать ссуды.

Вохер 2%
К 1880-м годам ситуация, по свидетельству видных отечественных ученых-экономистов, ухудшилась. Получение кредита в ссудных кассах под залог недвижимости превращалось в долгий и мучительный процесс. Понятия ломбард и обдираловка стали синонимами. А существенный по размерам кредит на создание промышленного предприятия в России можно было получить только в Государственном банке, причем решение вопроса могло растянуться на годы. Намного проще давали деньги за границей. Но поскольку российские предприниматели повсюду имели славу недобросовестных заемщиков, лишь очень немногие могли привлечь иностранные инвестиции в свои предприятия. Знаток вопроса Г. Д. Стоцкий на заседании Общества для содействия промышленности и торговли в 1882 году рассказывал:

Не нашлось у первого русского кредитного товарищества и последователей. Хотя бы потому, что для создания таких организаций требовалось рассмотрение в кабинете министров империи и высочайшее утверждение, что отнимало у энтузиастов немало сил, а главное средств. И в итоге все оставалось на прежнем уровне: кредита нет как нет.

Стоцкий предлагал радикально изменить структуру кредитования в стране, отменить векселя источник разнообразных злоупотреблений и заемщиков, и кредиторов. И как на вдохновляющий пример указывал на систему взаимного кредитования, действующую, пусть и в нарушение российских законов, в еврейских общинах:

Двенадцать лет я не был в Петербурге; помню, каким он был тогда, и вижу, каким он представляется в сию минуту. Петербург не похож на самого себя. Отправляясь сюда два месяца тому назад, я полагал встретить в этом городе затруднения в совершении какого-либо дела, но я не воображал найти вообще здешние дела в таком застое, в каком они ныне оказываются. Курс на здешней бирже постоянно слаб, и сделки вялы до безобразия. Многие из капиталистов стали прятать свои деньги в несгораемые сундуки и даже не хотят слушать о делаемых им предложениях; многие же состоятельные лица бросают город и даже отечество и со всеми своими пенатами перебираются в чужие края, чтобы не глядеть на призраки воображаемых ими опасностей, какие здесь их будто бы окружают со всех сторон и готовы их встретить на всяком шагу. Разве такое уныние в сердцах одних или просто отчаяние у других не должно свидетельствовать о появлении у нас какой-то эпидемической болезни, до которой только крайнее раздражение способно доводить исключительно слабодушных и слабонервных субъектов? И из-за чего все это уныние, раздражение и отчаяние? Что упал кредит, что нет его вовсе, что ни в кого и ни во что не хочется верить?

Правда, в вохере Стоцкому нравилось далеко не все. Он, к примеру, возмущался чрезмерно высоким процентом выплат по кредиту два в месяц. Но это не мешало ему пропагандировать внедрение личного кредита как средства подъема торговли и промышленности везде, где только возможно.

Случилось, что я наткнулся на правила личного кредита, практикуемого евреями в сделках их как между собою, так и с христианами, и меня поразили простота и остроумие в заведенных для этого порядках. Вид такого личного кредита у евреев носит название вохера от немецкого слова вохе, что означает недельный расчет. Только рассматривая этот вид кредита с его, говорю, остроумными правилами и со всеми его результатами, я в состоянии был понять и оценить по достоинству то могучее средство, каким евреи владеют для поддержания своего существования и даже для развития своей расовой силы при занятиях одною только торговлею, часто очень мелкою и незначительною, и при скученности их по городам и местечкам. Обнаружилось тогда, что нет места и пространства, населенного евреями, нет ни одной их общины, в которых бы не было касс, производящих ссуды по правилам вохера. Ссуды эти нередко очень мелкие, но доступ к ним свободен для всякого члена общины во всякое время дня и ночи. Благодаря таким порядкам и правилам каждый из евреев, не имеющий никакого состояния, стало быть, и имущественного обеспечения, может, однако, для своих оборотов получать денежную помощь именно тогда, когда она ему крайне нужна. По моему в настоящее время убеждению, евреи давно бы погибли помимо своей ловкости и изворотливости, если бы в их общинах с давних пор не существовал и не поддерживался их собственными капиталистами личный кредит, крайним проявлением которого и есть тот вид, какой именуется вохером. Рассматривая правила этого вида, я нашел, что главный здесь принцип постепенное погашение займа частями в условленные вперед сроки.

Некредитные бюро
В 1905 году были опубликованы результаты своего рода журналистского расследования. Анонимный автор статей, или писем, как он их называл, некоторое время работал в подобном справочно-кредитном бюро и подробно описал практиковавшиеся там способы обработки запросов банков и фирм.

Постепенно у него появились единомышленники. В России начали менять законодательство, и, хотя путаная система векселей продолжала жить и здравствовать, в стране стали возникать кредитные организации вполне европейского типа. Как и за рубежами России, они не могли открыть массовый бизнес по кредитованию населения без помощи учреждений того же типа, что помогали немецким, австрийским, французским и британским банкам успешно вести свой бизнес, без бюро кредитных историй. В России они вслед за коммерческими банками стали появляться везде и всюду как грибы. Вот только стиль их работы и ее результаты заметно отличались от зарубежных.

В Западной Европе, давно вступившей на путь современного торгово-промышленного развития, давно уже осознана эта потребность в получении точных и скорых сведений о кредитоспособности различных торговых предприятий. Первые конторы, задавшиеся целью доставления этого рода справок, появились сначала в Англии, стране наиболее старой по своему торгово-промышленному развитию, и затем распространились на все культурные страны Старого Света и Северную Америку, где еще в 1849 году возникло образцовое справочное учреждение, имеющее до 89 отделений, с оборотом свыше 2,5 миллиона долларов. В настоящее время только в Румынии, Турции и менее культурных странах Южной Америки не существует собственных контор по выдаче справок о кредитоспособности или отделений главнейших европейских и североамериканских информационных бюро.

Существующая практика иностранных информационных бюро, писал он, свидетельствует о назревшей настоятельной потребности в подобного рода учреждениях, которая объясняется развитием в России заводско-фабричной промышленности, вынужденной искать более отдаленных рынков. Взамен личного знакомства торгующих, съезжающихся на ярмарки с товарами начинают входить в нашу торговлю более удобные формы письменных сношений, запродажи по образцам, устанавливаются торговые связи чрез агентов. Эти новые пути товарообмена являются возможными при условии, если вступающие в сделку стороны хорошо осведомлены друг о друге в отношении кредитоспособности и коммерческой добропорядочности в исполнении принятых на себя обязательств. Особенно точные сведения в этом отношении необходимы для оказания кредита, без которого немыслимы нормальный ход и развитие торговли.

Отсутствие у нас специального закона, разрешающего устройство контор по выдаче справок о кредитоспособности, заставило предпринимателей достигнуть намеченной цели обходным путем. Они заручились разрешением от Министерства Внутренних Дел на открытие Справочно-Комиссионной конторы, деятельность которой должна выражаться в сообщении справочных цен на продукты и товары, а также приеме таковых для комиссионной продажи. В обеспечение могущих возникнуть исков учредители комиссионных контор внесли в казначейство по требованию Министерства залог в сумме 15 000 рублей. Получив такое разрешение, учредители нашей конторы, желая убедить публику, что их учреждение есть плоть от плоти самого Министерства Внутренних Дел, отпечатав циркуляры с изображением на них орла и следующей громкой надписью в заголовке: Утвержденная Министерством Внутренних Дел, обеспеченная залогом в 15 000 руб., контора справок, предлагают услуги не по комиссионным делам, а по выдаче справок о кредитоспособности.

Доходы европейских и американских коллег не давали покоя русским предпринимателям, и потому они решили привить кредитные бюро на русскую почву. Тот же автор повествовал далее:

Правда, при таком подходе не удавалось добиться оборотов, хотя бы приближающихся к американским или как у немецкой конторы Шиммельпфенига. Но русским конторам удавалось сэкономить на источниках информации.

Орел и залог послужили большой приманкой для русских и заграничных коммерсантов, и они не замедлили принять предложение Министерской конторы... Реклама о внесенном залоге в 15 000 руб. внушает легковерным клиентам уверенность, что убытки, понесенные ими по причине полученной неправильной справки, они будут иметь возможность получить законным путем с залоговой суммы или владельца конторы, но когда это предположение приходится осуществить на практике, то клиенты приходят в совершенное разочарование. Оказывается, что для избежания какой-либо материальной или уголовной ответственности перед клиентами за достоверность доставленных справок последние выдаются конторами без всякой подписи. Ее заменяют при выдаче русским клиентам буквами Б. М. О., а иностранным О. М. О., но эти символические знаки, заменяющие собою слова Без моей ответственности и Ohne mein Obligo, становятся известными клиенту лишь при столкновении с конторой на судебном разбирательстве его претензий, каковые в силу этих же знаков никогда не удовлетворяются.

Контора Шиммельпфенига платит своим корреспондентам от 1 до 1 р. 50 к. за каждую справку, и ее главные корреспонденты таких городов, как Москва, Одесса, Варшава и т. п., зарабатывают 200-300 руб. в месяц. Наша же контора получает от клиентов за каждую справку всего один рубль и потому даже обещанных корреспонденту 35-50 коп. за справку редко уплачивает. В тех случаях, когда добросовестный корреспондент на все вопросы отвечает не знаю, не считал и т. д., контора, не желая даже тратить лишних семи коп. на почтовые расходы по посылке запроса другому корреспонденту, составляет неблагоприятную справку. Разумеется, что от таких справок больше всего страдают и даже приходят в совершенное разорение бедные покупатели, не имеющие возможности существовать без кредита, но до них моему шефу мало дела. Фабриканты, ослепленные 15-тысячным залогом, внесенным конторой якобы в обеспечение ее деятельности, полагают, что она в своих же интересах относится к делу осторожно и такими справками предупреждает их от рискованных сделок; а контора составлением неблагоприятных справок страхует себя от неприятностей.

В рассылаемых клиентам циркулярах, свидетельствовал журналист-лазутчик, контора пишет, что у нее имеется большой штат опытных и испытанных корреспондентов, а на деле оказывается, что никакой организации не существует; корреспонденты вербуются из разных адресно-справочных книг, и кто бы ни предложил свои услуги в качестве корреспондента, контора принимает предложение с благодарностью. Никаких инструкций или иных руководств для корреспондентов конторой не выработано, и она совершенно не интересуется развитием, нравственностью и общественным положением своих корреспондентов. Большинство из них люди полуграмотные и не только непричастны по своему общественному положению к коммерческому миру, но даже не понимают элементарнейших основ, на которых строится всякое коммерческое предприятие. Слова оборот, кредит, протесты составляют для них пустые, непонятные звуки. Некоторые корреспонденты, не стесняясь, отвечают на эти вопросы: не знаю или совершенно отмалчиваются. Большинство же из них, стараясь заполнить все графы для ответа, сообщают несуразные сведения.

Житель г. Лодзи г. Бялер, внук известного Лодзинского фабриканта г. М. А. Винера, хотел приобрести в рассрочку через посредничество Лодзинского представителя книгоиздательства Брунса на незначительную сумму книг. На сделанный нашей конторе запрос было сообщено, что г. Бялер фабриковал какой-то товар, допустил векселя к протесту и поэтому кредита не заслуживает. Благодаря лишь тому обстоятельству, что г. Бялер живет в Лодзи, ему удалось узнать причину отказа в кредите и поспешить в контору за разъяснениями. Оказалось, что все сообщенное конторой про г. Бялера вымышлено и несогласно с истиной; ему всего 19 лет, и по закону он не считается даже правоспособным к заключению каких-либо актов.

Как водится, отрицательные отзывы потом переходили из конторы в контору, и несчастный заемщик не мог узнать, чем же он провинился перед банками и торговыми фирмами. Вернуть доброе имя можно было лишь благодаря влиятельным покровителям. Тот же автор вспоминал:

Хозяйственных нужд у крестьянина много, и в деньгах он постоянно нуждается: то нужно купить волов, лошадь или корову, то семян для посева, то дать задаток или уплатить за аренду, то купить корму, поправить хату, отправить сына в солдаты или на заработки, то заплатить подати и проч. Нужда заставляет крестьянина поскорее продавать свой хлеб, не выжидая хорошей цены на базаре, а зимою и весною ему самому приходится покупать тот же хлеб уже гораздо дороже. Будь у крестьянина возможность достать денег на необременительных условиях, он мог бы подождать с продажей хлеба и тем сберечь иногда не один десяток рублей. Только недостатком оборотных средств можно объяснить довольно часто встречающиеся в Киевской губернии случаи сдачи в аренду крестьянской земли за долги, причем должник лишается права пользоваться своею землею до уплаты долга. Вследствие этого аренда часто становится постоянной, переходя от отца к сыну, а владельцу земли самому приходится заарендовывать землю у других или совсем бросать хлебопашество. Только крайняя нужда может заставить крестьянина пользоваться такими ссудами и разорять свое хозяйство. Почти всегда крестьянам приходится пользоваться ростовщическим процентом, т. е. платить больше 12% годовых. В некоторых местах крестьяне платят по пяти и более копеек за рубль в месяц, т. е. 60% годовых, а бывают случаи, когда крестьяне уплачивают деньгами или работою 100 и больше процентов.

Результат работы подобных контор оказался вполне предсказуемым. Те, кто и раньше не получал кредитов, не могли получать их и впредь. Перед праздниками к ломбардам выстраивались очереди из малоимущих с более или менее стоящими пожитками. А крестьяне не могли получить кредит и вовсе. Губернский агроном В. М. Сазонов в 1907 году писал:

Когда приценяться

Словом, земля богата наша, кредита так и нет.
В первом полугодии 2003 г. продавалось примерно 15% офисной недвижимости от общего количества сданных площадей (офисы класса «А» и «В»). Еще год назад эта цифра не превышала 10%. Увеличение продаж произошло по трем главным причинам: рост цен на офисы отставал от роста стоимости в других секторах недвижимости (примерно на 8%); по новому законодательству часть денег, затраченных на покупку «производственных помещений», стало возможно относить на себестоимость продукции; у компаний появилось больше денег благодаря росту российской экономики. При этом первый и последний фактор будут определять продажи и в последующие годы. Рискнем дать прогноз, что по итогам нынешнего года будет продаваться уже 17–18% офисных площадей.

Как и при жилищном строительстве, цена помещений в офисных центрах растет по мере возведения этажей. В конечном итоге после окончания строительства стоимость одного квадратного метра достигает $2800 – 3000 на помещения класса «А» и $1500 – 2000 – на помещения класса «В».

Помещения в офисных центрах выставляются на продажу с момента получения ордера на строительство и начала строительных работ. При этом дальновидные компании начинают вести переговоры об условиях участия в проекте с момента получения правоустанавливающих документов на земельный участок (хотя т.н. «долевое строительство» в коммерческой недвижимости встречается не часто). Цена на данном этапе за один квадратный метр составляет обычно себестоимость метра площади плюс 30 – 35%.

Чего ожидать?

При этом, в отличие от дорогих домов, в которых распродаются и парковочные места, в офисных центрах такая практика не распространена (получается, что это является бонусом при покупке помещения). Объясняется такой факт тем, что даже среди собственников офисов происходит большая ротация. А компания, которая купит парковочное место, но поменяет офис, все равно останется собственником машиноместа, продолжая использовать стоянку офисного центра как обыкновенный паркинг. Считается, что это понижает престиж офисного комплекса.

К 2004 г. прогнозируется плавный рост стоимости 1 кв.м офисных площадей, соответствующих международному стандарту, на 5%. Повышение цен обусловлено тем, что предложение будет недостаточным для обеспечения спроса. Причем предложение будет в основном представлено новыми офисными проектами, на вторичном рынке оно ожидается минимальным.

Прогнозируется, что объем ввода в эксплуатацию офисов класса «А» за 2003 – 2004 гг. может составить около 250 тыс. кв.м. Это позволит довести суммарную площадь офисов наивысшей категории в Москве до 800-850 тыс. кв.м. За это же время должно быть сдано примерно 300 тыс. кв.м офисов класса «В», и их суммарное количество составит 1,2–1,3 млн. кв.м.

Цены на продаваемые помещения станут двигаться так же плавно, как и в предыдущие годы, и серьезного увеличения их не ожидается. Единственным фактором, который может сдвинуть эту величину в сторону значительного повышения (от 12% и даже до 20% удорожания в течение последующего года), является ситуация, когда на рынок коммерческой недвижимости придут крупные западные фирмы, настроенные на долгосрочный бизнес. А такие ожидания есть. Например, недавнее повышение инвестиционного рейтинга России неизбежно спровоцирует приход крупных западных финансовых компаний.

Некоторая часть нынешних офисов класса «А» и «В» будет выведена из данных классов в более низкий разряд. Связано это с тем, что уровень интеллектуального оснащения здания, удобства подъезда к нему, наличия дополнительных услуг (например, сквер для прогулок, летних пикников и релаксации работников) будет подниматься в соответствии с европейскими требованиями.

В случае развития ситуации по такому сценарию объем продаж офисных площадей класса «А» и «В» может сократиться примерно на 25 – 30%, что соразмерно отразится на стоимости офисов. При этом изменится и структура предложения. Существует мнение, что появятся офисы с эксклюзивным расположением: на автотрассах, ведущих в международные аэропорты, или с видом на Кремль.

Еще один немаловажный момент – начало работы на российском и московском рынках недвижимости зарубежных инвестиционных фондов, вкладывающих в офисные проекты десятки миллионов долларов. Практика работы западных инвестфондов такова, что они не стремятся продавать новые офисные центры, предпочитая зарабатывать деньги на сдаче их в аренду и на управлении (эксплуатации), а также на оказании дополнительных услуг (считается, что это американская модель ведения бизнеса, когда подобные операции производит собственник здания).

Кто приобретает…

Но, к счастью, крупных западных девелоперов в Москве в ближайший год не предвидится. Американские компании, например, заняты зарабатыванием миллиардов на восстановлении Ирака.

представительства крупных российских компаний-производителей;
компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
финансовые и банковские структуры;
филиалы и представительства крупных иностранных компаний;
юридические и консалтинговые компании;
фирмы, работающие в секторе «Hi-Tech» (электроника);
компании, предоставляющие сопутствующие услуги основным арендаторам (рекламные агентства, службы доставки, типографии, медицинские кабинеты);
компании, нуждающиеся в представительском офисе (средние фирмы, занимающиеся посредническими услугами).
Во всех вышеуказанных восьми группах, довольно репрезентативно представляющих структуру экономики Москвы, как и в прежние год-два, будет отмечен рост оборота капитала. А это значит, что новые компании станут нуждаться либо в новых помещениях, либо в расширении нынешнего рабочего пространства (за счет фирм-соседей). Кроме того, дополнительный рост спроса на офисы класса «А» и «В» должны обеспечить фирмы, перебирающиеся в офисные центры из комплексов уровней «С». Как отмечают эксперты, этот процесс идет параллельно с процессом развития малого и среднего бизнеса в Москве.

Для того чтобы спрогнозировать ситуацию на рынке продаж офисных помещений, не помешает обратиться к статистике, которая показывает, из каких отраслей экономики берутся покупатели. Так, в прошлом году и в первой половине нынешнего основными покупателями помещений в офисных центрах класса «А» и «В» были (в порядке убывания):

По мере развития коммерческого рынка недвижимости в корпоративную культуру российских компаний внедряются и цивилизованные способы приобретения помещений. Например, опционные контракты в классическом понимании этого термина развития на российском рынке недвижимости не получили (это принято в США). А вот европейские нормы прижились: при продаже объектов коммерческой недвижимости используются так называемые письма (или договоры) о намерениях, введенные в обиход операторами данного сектора рынка в конце 1990-х гг. Письма о намерениях (LOI – Letter Of Intend) в большинстве случаев не предполагают гарантированную договоренность о совершении опционной сделки, но договоры о намерениях обычно предусматривают уплату компенсации в случае отказа одной из сторон от проведения сделки. Но такие случаи бывают нечасто – от хороших денег девелоперам грех отказываться.

...И как

20 ноября 2003 г. в Москве открылись очередные гипермаркеты – немецкой сети OBI. Они расположились на территории «Мега», на пересечении МКАД и Калужского шоссе, и возле IKEA на Ленинградском шоссе. В обоих случаях земля арендуется у IKEA. Площадь каждого гипермаркета – 15 тыс. кв.м, инвестиции в них составили $20 млн. Похоже, Москва окончательно выбрала центральноевропейский тип развития торговли, когда определяющим форматом являются супер- и гипермаркеты (тогда как южноевропейский формат подразумевает большое число мелких и средних магазинов).

«Старик OBI» Немецкий гипермаркет возрождает в России забытый формат торговли.

Во всем мире OBI развивается по уже давно признанной в Европе системе франчайзинга. На таких же условиях немецкая компания собирается действовать и в России. Здесь ее партнером стал бывший президент компании, владеющей сетью магазинов строительных материалов «Старик Хоттабыч», Игорь Сосин, который в 2001 г. продал свои акции «Старика Хоттабыча», и, как он сам говорит, теперь к этой компании он не имеет никакого отношения. OBI и Игорь Сосин создали совместное предприятие «DIY-Москва», в котором 51% акций принадлежит OBI AG, а 49% – компании Игоря Сосина. Соответственно, «DIY-Москва» является эксклюзивным пользователем франшизы на территории Москвы и Московской области. ОBI будет получать деньги, предусмотренные договором франчайзинга, кроме того, доход в качестве инвестора. Первые 2–3 года DHH, стопроцентной «дочке» немецкой сети, придется и самостоятельно работать в области маркетинга, рекламы, содействовать российским партнерам в подборе и обучении персонала.

Компания OBI, входящая в немецкую группу Tengelmann, была основана в 1970 г. Манфредом Маусом. В настоящее время в сеть OBI входит более 470 магазинов, из которых 329 находятся в самой Германии, а остальные – в Австрии, Швейцарии, Италии, Польше, Чехии, Венгрии, Китае и других странах. По словам председателя правления группы компаний OBI Серджио Джирольди, мировой оборот сети в 2002 г. составил 5,8 млрд евро.

Слишком оптимистичным планам компании могут помешать не только конкуренты, под которыми, по словам г-на Джирольди, подразумеваются «все», но и излишняя поспешность собственных действий. Первое, что бросается в глаза при посещении ОВI, крайне неудачное расположение магазинов. Удаленность от центра города и неудобные подъездные пути могут помешать потенциальным посетителям. Выгодное, казалось бы, соседство с магазинами IKEA, «Мега» и Auchan на юге столицы и с IKEA на севере только усугубляет ситуацию: многокилометровые пробки образуются уже на МКАД, и путешествие по загруженным трассам Москвы может отбить охоту к любым покупкам. Кроме этого, за кадром явно остался фактор конкуренции – даже если потратить на посещение перечисленных выше магазинов целый день, на OBI может просто не хватить сил, времени и денег.

По оценке аналитиков, рынок стройматериалов и товаров для дома в Москве и Московской области оценивается в $3 млрд. При этом его ежегодный рост составляет 10–12%. А для того чтобы OBI занять 10% рынка, к чему, по словам Серджио Джирольди, и стремится немецкая сеть, нужно открыть 10 магазинов. Исполнительный директор «DIY-Москва» Михаил Филимонов полагает, что это произойдет уже через три года. Столь же амбициозно настроен и г-н Джирольди, который заявил о том, что в течение пяти лет на территории России будет открыто 15 магазинов. Как минимум семь из них собираются построить в Москве. Журналистам г-н Джирольди сообщил: «Я не вижу причин, по которым мы бы не смогли стать абсолютным лидером московского рынка». У журналистов, впрочем, нашлось сразу несколько таких причин.

Основными конкурентами OBI станут не аналогичные торговые сети («Маркткауф», «Старик Хоттабыч», «Твой дом» и др.), а строительные рынки, на которые в московском регионе приходится до 70% оборота товаров для дома. Ряд аналитиков полагают, что уже сегодня конкуренция в этом сегменте ритейла обострена до предела, свидетельство чему – закрытие подобных рынков и торговых центров. Так, за прошедшие два года свой последний магазин закрыла компания «Ключстройарсенал», строившая собственную торговую сеть с 1995 г., а также ТД «Лаверна».

Г-н Джирольди, однако, уверен в обратном – он полагает, что именно такая география принесет успех его магазинам. На вопрос журналистов о причинах выбора места расположения OBI он ответил, что «основывался на собственных умозаключениях».

Впрочем, у OBI, как пояснил Серджио Джирольди, главным конкурентным преимуществом должен стать ее формат торговли – т.н. «сделай сам», или «полуфабрикаты» для строительства и ремонта. Но и тут возникает вопрос – а какова целевая аудитория данного формата? Можно предположить, что основными покупателями в OBI, как и прежде в советских магазинах, представлявших такой формат торговли, станут нижние социальные слои москвичей, с доходом до $200 на человека. Однако последние хоть и привыкли многое делать в квартире и на даче собственными руками, но ориентированы, в первую очередь, на строительные рынки.

Наиболее успешную динамику развития демонстрирует только сеть «Старик Хоттабыч». С 1992 г. компания открыла 20 магазинов в Москве и 9 регионах. В отличие от сети OBI «Старик Хоттабыч» размещает свои магазины на территории города, максимально приближаясь к потребителям.

Каждый год Москву посещает 1 млн иностранных туристов и 5 млн соотечественников. И если первые еще могут найти место для цивилизованной ночевки в столице, благо средства позволяют, то для многих россиян приезд в наш город оборачивается сном на вокзале или в общежитии, почему-то именуемом «гостиницей». Такой выбор ночлега отечественными туристами неудивителен. По данным Всемирной туристической ассоциации, средняя стоимость гостиничного номера в Москве составляет $98 в сутки.

Кстати, именно такой сценарий развития ситуации произошел с OBI в Риге. Там немецкая сеть довольно быстро разорилась, не выдержав конкуренции именно со строительными рынками. Впрочем, в Москве у немцев может все и получиться так, как и было ими изначально задумано: рынок стройматериалов в регионе бурно развивается, растут и реальные доходы населения. Оправдается ли такой прогноз, покажет только время.
Пока правительство Москвы и крупные девелоперы только размышляют об инвестициях в недорогой гостиничный бизнес, пустующую нишу уже осваивают частники.

Впрочем, стоит отдать должное московскому правительству: в последнее время оно озаботилось постройкой недорогих двух- трехзвездочных отелей. В столице наблюдается огромный дефицит именно таких отелей. Кроме того, существующие гостиницы, доставшиеся городу в наследство от советской эпохи, власти собираются либо подвергнуть безжалостной реконструкции, либо вообще снести.

Под крылом московского правительства

После трех лет чиновничьей волокиты наконец-то были сделаны практические шаги. Так, еще в начале 2003 г. стало известно, что Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) приступает к строительству гостиниц класса «три звезды». Первый шаг ДИПС таков – он начинает финансировать проектирование и строительство гостиницы по адресу Б. Полянка, д. 60/2.

«До 2005 г. мы построим в Москве сеть из 30 трехзвездочных гостиниц», – заявил еще в мае на выставке REALTEX-2003 Юрий Лужков. Это не первое заявление столичных властей о необходимости строительства в Москве сети отелей категории «три звезды». В 2000 г. даже была принята «Программа развития туризма в г. Москве до 2010 г.».

Всего ДИПС предполагает построить девять подобных гостиниц, для которых сейчас подбираются участки.

Уже известно, что гостиница будет рассчитана на 150 номеров, или 270 спальных мест. Целевыми клиентами гостиницы станут российские бизнесмены, приезжающие в Москву на несколько дней. В связи с этим площадь стандартных номеров будет лишь незначительно превышать 20 кв.м, а многокомнатных апартаментов в гостинице не будет. Расчетная стоимость проживания в одноместном номере составляет $90, в двухместном – $60.

Но все это пока проекты. Зато дорогие, четырех- и пятизвездочные отели в столице плодятся как грибы после дождя. Почему такое происходит? Разве городу и его гостям не нужны недорогие гостиницы? Ответ на этот вопрос однажды дал председатель комитета по туризму правительства Москвы Григорий Антюфеев. По его словам, средний иностранный турист оставляет за одно прибытие в Москву $1000 (сюда входит плата за проживание, питание, развлечения). А средний срок его пребывания в Первопрестольной – 3–4 дня. То есть турист в столицу приезжает, мягко говоря, обеспеченный. В «три», а уж тем более «две звезды» его не затащишь. Так зачем стараться? Дорогих гостиниц у нас навалом, вот пусть иностранный гость в них и живет. А туристы победнее, студенты, например, в Москву и так, сколько бы «двухзвездных» отелей не существовало, не поедут. Для них есть Ибица, Гоа, на худой конец Эстония или Мальта.

Турпоток сокращается

Бизнес, не интересный для инвесторов

При этом дорогие московские отели загружены максимум на 60%, и с каждым годом эта цифра сокращается (в 1997 г. было 70%). По мнению экспертов, такое соотношение «туристов и койкомест» возникает потому, что номера дороги, и к тому же который год количество туристов, посещающих Москву, не растет. Для справки: в 1990 г. столицу посетило 5 млн иностранных туристов, в пять раз больше, чем сейчас.

А вот в пик сезона, как рассказали в НИИ Генплана Москвы, загрузка гостиниц категории «три звезды» достигает 80–95%. Кстати, уже разобранный «Интурист» был как раз такой «трезвездочной» гостиницей, куда охотно селились иностранцы.

Сегодня в столице насчитывается 166 гостиниц общей площадью почти 3 млн кв.м, в которых 36 тыс. номеров на 65 тыс. мест. По обеспеченности койкоместами на одного москвича наш город находится во второй сотне мировых столиц.

Да и инвесторы, оказывается, в строительство дешевых отелей вкладываться не намерены. Так, пятизвездочный отель в Москве окупается за 6–8 лет, а «три звезды» – за 10–1 Кто же будет браться за заведомо неприбыльный проект? Государству ничего не остается, как опять вмешиваться в дело. А ему, в лице правительства Москвы, принадлежит значительная доля всех отелей столицы.

Почему к нам не едет европейский средний класс, объяснила директор туристической фирмы «Плутон» Ольга Кравец: «Европейский турист рассчитывает тратить $100–170 в сутки, как это и принято на континенте. Из них на гостиницу – не более половины ($50–85). Теперь посмотрим, что ему могут предложить в Москве. В центре города найти номер даже за $60 невозможно – цена на него начинается от $80–90 в сутки, и это со всевозможными скидками. Правда, за ту же сумму отели в Москве есть, но качество услуг в них в разы ниже, чем в аналогичных по ценам европейских гостиницах, и европеец тут никогда не заночует. Зато наш, «внутренний турист», к комфорту непритязателен, но даже $60 в сутки за номер он платить не готов. Вот и получается, есть «Хилтоны», «Гранд Марриотты», и тут же – «Алтай», «Байкал» и прочие «дома колхозника». А между ними – ничего».

В планах правительства Москвы – продажа как отживших свой век «однозвездных» отелей на окраинах, так и реконструкция вполне презентабельных «Москвы», «Пекина», «России» и «Украины» и других. Вот их-то, вместо строительства новых, и станут переделывать в «три звезды» по европейским меркам.

Отели для непритязательных

В гостиницах «Останкино» и «Золотой колос» полностью заменят инженерное оборудование и частично перепланируют номерной фонд, создав номера повышенной комфортности. Здания будут надстроены на 2–3 этажа. Аналогичные работы проведут в многокорпусных гостиницах «Алтай» и «Заря». А «Турист» украсят любимыми мэром башенками и колоннами, что увеличит его площадь на 1,2 тыс. кв.м.

Уже известно, что существующие корпуса «Пекина» модернизируют, а также дополнят новыми восьмиэтажным зданием и пятиэтажной автостоянкой. Реконструкции подвергнут гостиницы «Алтай», «Останкино», «Турист», «Заря», «Ярославская» и «Золотой колос». По совокупности во всех перечисленных отелях более 4 тыс. номеров, в которых одновременно можно разместить 7,5 тыс. человек, что составляет 10% всего номерного фонда столицы. После реконструкции количество номеров возрастет еще на 25%.

Пока девелоперы решают, какой сектор столичной недвижимости самый прибыльный, куда направить инвестиции, граждане частным порядком повышают капитализацию своей недвижимости. Оказывается, некоторые сегменты частного квартирного предпринимательства весьма и весьма прибыльны. Настолько, что туда впору перемещать капиталы и крупным строительным холдингам, и риэлторам. В первую очередь, это использование жилых квартир в качестве гостиниц.

Продавцы койкомест

Как известно, в Москве катастрофически не хватает недорогих гостиниц, в первую очередь 3-звездных. Но, как известно, пустующие ниши в экономике всегда заполняются очень быстро. Причем, по наблюдениям экономистов, сначала – суррогатом, дешевой подделкой исчезнувшего товара или услуги. Тут можно провести аналогию с вырубленном лесом, на месте которого сначала появляются сорняки, потом – кустарники и мелколесье, и только затем – снова полноценный лес.

Как заполняется ниша

Тем не менее, рынок краткосрочной аренды в Москве пока еще очень небольшой, но бурно развивающийся. По различным оценкам, сегодня таким способом сдается около 2–3 тыс. квартир (всего же в Москве арендуется не менее 450 тыс. квартир). Однако год назад число таких «мини-гостиниц» составляло не более тысячи.

С 3-звездочными гостиницами – та же картина. Пустующую нишу заняли частники, сдающие посуточно (или понедельно) квартиры. И такая операция приносит им в 2,5–3 раза больше денег, чем если бы жилье сдавалось, как принято, помесячно. Достаточно упомянуть, что 1-комнатная квартира в срединной части Москвы сдается в среднем за $40 в сутки. Даже если учесть, что она заселена 22 дня в месяц (средний срок заполняемости в 3-звездочных отелях), за это время она приносит своему хозяину около $90 А если бы она сдавалась «классическим» способом, рассчитывать можно было на $350–400.

При этом риэлторы в основном делают ставку на довольно состоятельных туристов. Поэтому и квартиры у них соответствуют статусу постояльцев – это либо «однушки» в центре ($50–80 за сутки), либо переделанные коммуналки (2–4 номера, $50–60 за каждый). Получается, что уже при упоминавшемся уровне заполняемости такая 1-комнатная квартира способна приносить до $1500 в месяц, а коммуналка – до $3–3,5 тыс. Правда, эти «компании» вынуждены до 10% оборота тратить на рекламу в СМИ (в основном англоязычных изданиях, выходящих в Москве, и на Интернет), и еще 15–25% – на коммунальные платежи и обслуживание квартиры.

Причем эту нишу занимают именно частники, так как компаниям или риэлторским агентствам невыгодно заниматься этим бизнесом из-за трудоемкости процесса. И, тем не менее, даже среди риэлторов находятся те, кто рискует заняться «гостиничным хозяйством». По некоторым данным их в Москве насчитывается около 10, все они располагают 8–10 квартирами.

Но особенно прибылен вариант самых дешевых «гостиниц» (наверное, это и есть «одна звезда»). Но такие «номера» очень популярны в основном у гастарбайтеров, на которых и держится вся сезонная работа в Москве.

Лица бизнесменов

Почти гостиница

В Москве найти таких арендодателей несложно. В основном они собираются на так называемом ночлежном базаре на Земляном Валу, недалеко от Курского вокзала, на площади Киевского вокзала (там, где сейчас установлен очередной непонятный памятник), на площади у Белорусского вокзала (рядом с большой парковкой). Стоит сюда прийти, чтобы своими глазами посмотреть, что такое «народный бизнес». Обычно тут собираются пожилые женщины. Основное предложение: спальное место в комнате, рассчитанной на троих, стоит 150–200 рублей. Хозяйки сразу предупреждают, что они ночью запирают постояльца на ключ, а утром будят и кормят завтраком (за него просят 30 руб.). Одна такая хозяйка, лет 60-ти, призналась мне, что ее «однушка» на «Планерной» приносит ей 15–16 тыс. руб. летом и 10–12 тыс. зимой. «Это с учетом завтраков», – дополняет бабушка.

Например, меблированная 3-комнатная квартира на улице Павла Андреева (М. «Добрынинская») с бытовой техникой и кондиционером и охраной обходится в $100–120 за ночь (в зависимости от сезона). Если постоялец планирует проживать неделю, квартира обойдется из расчета $80–10 Кроме предоставления жилья, компании встречают будущих клиентов в аэропорту и делают им временную регистрацию.

В столице есть 4 крупных оператора, занимающихся мини-гостиницами. В некоторых домах в центре Москвы они выкупили несколько этажей, и теперь эксплуатируют их как доходные дома. Понятно, что апартаменты в основном предназначены для состоятельных граждан.

У кого поучиться

Наибольшая заполняемость таких квартир отмечается в мае-октябре. Поэтому в остальное время владельцы сдают ее помесячно, как обычное дорогое жилье – за $1–1,5 тыс.

В отличие от Москвы до 70% всего рынка мини-гостиниц Санкт-Петербурга контролируют риэлторские агентства. И номера тут на любой вкус: комнаты или отдельные квартиры, с завтраком или полупансионом, а также с горничной.

Эксперты предрекают развитие московского мини-гостиничного дела по образу и подобию питерского. По различным оценкам, в городе на Неве посуточно сдается около 12 тыс. квартир. При этом стоит иметь в виду, что жилищный фонд второй столицы меньше московского в два раза.



Главная --> Публикации