Главная --> Публикации --> За что банки любят риэлторов? Об особенностях национальной аренды Перепланировка в сети Дворец напрокат Налоговики перестарались

О том, что 17 июля состоялся первый аукцион на разработку схемы планирования территорий Москвы, занятых ЛЭП, Ъ рассказал участник рынка, рассматривавший возможность принять участие в конкурсе. На аукцион было выставлено три лота общей площадью 674,3 га. Первый участок площадью 220,5 га проходит вдоль Профсоюзной улицы, с юга ограничен МКАД, а с севера доходит до Садового кольца. Второй участок (219,8 га) проходит в районе Ярославского шоссе и Большой Черкизовской улицы и заканчивается у Садового кольца. Третий участок (234 га) идет от Щелковского шоссе, проходит по Русаковской, Каланчевской улицам, Рязанскому проспекту до Садового кольца. Эти территории будут застроены после того, как ЛЭП уберут под землю.

Как стало известно Ъ, ЗАО Российская инжиниринговая энергетическая сетевая компания, учредителями которого являются Mirax Group и Интеко, выиграло конкурс на разработку схемы застройки 674,3 га в Москве, занятых линиями электропередачи (ЛЭП). На этих участках можно возвести около 3 млн кв. м различной недвижимости. По сложившейся в Москве практике разработчики проекта развития территорий обычно становятся его инвесторами.

После разработки планировки территорий будут проведены аукционы, где будут выбраны инвесторы. Мы принимаем участие в разработке документации, так как нам интересны эти участки и мы хотели бы получить их в дальнейшем под застройку, пояснил Ъ вице-президент Интеко Олег Солощанский. По словам члена совета директоров Mirax Group Максима Привезенцева, для корпорации освоение территорий с ЛЭП интереснее, чем освоение промзон, где необходимо решать вопрос с крупными собственниками. Участки с ЛЭП в основном представляют собой зоны отчуждения, они обычно свободны, а в некоторых местах заняты гаражами, объяснил господин Привезенцев.

Победителем по всем лотам стало ЗАО Российская инжиниринговая энергетическая сетевая компания (РИЭСК). Учредителями РИЭСК являются девелоперские компании Mirax Group и Интеко, которым принадлежит 32 и 31% ЗАО соответственно. Еще 37% в совокупности владеют Русэнергопроект и Энергосеть проект. В Московской объединенной электросетевой компании (МОЭСК, эксплуатирует большую часть линий, попадающих под реконструкцию) знают о состоявшемся в середине июля конкурсе.

ЗАО Интеко создано в 1991 году Еленой и Виктором Батуриными. С марта 2006 года единственный владелец Елена Батурина. Портфель девелоперских проектов около 3 млн кв. м. По собственным данным компании, оборот в 2007 году составил около $1 млрд.

Mirax Group создана в 1994 году. Основной владелец Сергей Полонский. Девелоперский портфель 12 млн кв. м. По данным компании, к концу 2007 года выручка достигла $1,3 млрд, EBITDA около $550 млн, чистая прибыль около $350 млн.

Как ранее объяснял Ъ вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин, участвуя в подготовке документации проекта на конкурс, девелопер обозначает свое присутствие в проекте, де-юре еще не войдя в него в качестве соинвестора. По оценке коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, при застройке участков под ЛЭП коэффициент потерь территорий может составить до 50%. Далеко не везде над убранными в землю ЛЭП можно будет строить, например в местах, где проходят трассы или разбиты скверы, пояснил эксперт. По его оценкам, на каждом из трех участков можно возвести около 1 млн кв. м. К себестоимости строительства 1 кв. м перенос ЛЭП прибавит не более $200, добавляет Алексей Белоусов.

О старте пилотного проекта по застройке 100 га в Бибиреве-Бескудникове, освободившихся после перекладки ЛЭП, мэрия и Федеральная сетевая компания сообщили в 2006 году. Инвестором проекта стала РИЭСК. О том, что готовится программа реабилитации участков, занятых ЛЭП, московские чиновники объявили в декабре прошлого года (см. Ъ от 4 декабря 2007 года). Тогда в ГУП Управление перспективных застроек (разработчик программы) Ъ подсчитали, что освобождение от ЛЭП 1 га земли обойдется в 20,8 млн руб. Всего предполагается освободить почти 1 млн га. Согласно программе, перекладка ЛЭП на территориях, предназначенных под коммерческую застройку, будет осуществляться за счет инвестора.

История Нового кольца Москвы - очень длинная даже по меркам столицы с ее долгими согласованиями инвестпроектов. Постановление о строительстве небоскребов вышло еще в 1999 году, было даже создано подконтрольное городу ОАО Новое кольцо Москвы для координации проекта. Однако долгое время массовое строительство высотных зданий (речь идет о постройках выше 30 этажей) не начиналось. Основная проблема заключалась в том, что к проекту почти не проявили интереса частные инвесторы. Возведение небоскребов на неустойчивых почвах Москвы и при плохо развитой городской инфраструктуре (мало дорог, проблемы с подключением новых электромощностей) показалось им делом нерентабельным (см. Газету от 27 и 28 ноября 2007 года). В результате к концу 2007 года по программе Новое кольцо Москвы сдали всего несколько зданий.

Столичное правительство одобрило схему размещения небоскребов в рамках программы Новое кольцо Москвы. Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Около 200 высотных зданий появятся за пределами центральной части города. Кроме того, мэрия запретила строительство любых высоток, не входящих в эту программу.

Мэр Москвы дал тогда на переработку схемы два месяца. В итоге это заняло куда больше времени. Однако уже в марте Лужков присутствовал на открытии очередного небоскреба - здания административно-делового назначения Соколиная гора - и высказывался о программе куда менее категорично. Разве что заявил, что высотки будут располагаться исключительно на периферии города, чтобы не портить архитектурный облик столицы.

Осенью прошлого года на заседании столичного правительства была представлена схема размещения небоскребов разного функционального назначения - и административного, и гостиничного, и жилого. Однако мэр Москвы отправил эту схему на кардинальную переработку. Лужков при этом предъявил несколько очевидных претензий. Помимо малой инвестиционной привлекательности он отметил, в частности, проблемы с безопасностью: в России нет опыта массового строительства небоскребов и, соответственно, нет необходимых специалистов и мощностей в стройкомплексе. Кроме того, мэру Москвы не понравилась исключительно коммерческая направленность проекта. Из слов Лужкова можно было сделать вывод, что и в сферу строительства небоскребов придет госзаказ.



Теперь схема утверждена. При этом запрещено строить небоскребы, не вошедшие в программу. Если исходить из соображений безопасности, это можно понять. А вот кто будет строить, пока вопрос. По крайней мере разработку документации по планировке территорий должно провести до 2011 года ОАО Новое кольцо Москвы. Оно же обязано подготовить и представить в мэрию технико-экономические обоснования проектов, как говорится в постановлении, для предварительного определения источников финансирования. Похоже, что в ряде случаев роль инвестора возьмет на себя город: пока частные застройщики все еще остаются пассивными, если судить по информации об аукционах, размещенной на сайте Нового кольца Москвы. Например, аукцион по подбору инвестора комплексной реконструкции микрорайона № 34 Ярославского района и строительству жилого объекта по адресу: Ярославское шоссе, вл. 147, признан несостоявшимся по уже знакомой причине - отсутствию заявок от претендентов.

А пока колхозные рынки (во всяком случае, на бумаге) прозябают. Высокорентабельными (по бухгалтерским отчетным данным) считаются только Лефортовский и Ленинградский рынки. Среднерентабельными – Преображенский, Царицынский, Люблинский, Даниловский и Велозаводский. Низкорентабельными – Кунцевский, Коптевский и Измайловский. Отрицательный уровень рентабельности показывают Рижский и Басманный рынки (как ни странно, все они расположены недалеко от центра, а, значит, при предстоящем акционировании являются самыми привлекательными для инвесторов).

Колхозные рынки до недавнего времени считались весьма странным сегментом (извините за каламбур) рынка недвижимости. Во-первых, все они находились в муниципальной собственности, т.е. сторонний инвестор никак не мог участвовать в «их жизни». Во-вторых, всем было известно, что на колхозных рынках крутятся огромные деньги, но в бюджет от этих денег шли сущие крохи, т.е. деятельность рынков была абсолютно непрозрачной. Теперь с такой практикой, судя по всему, будет покончено. Городские власти намерены преобразовать рынки в ходе их акционирования в современные торговые предприятия, вроде «Рыбного рынка» на Новокузнецкой улице.

В планы по реконструкции большинство рынков-ГУПов были внесены еще постановлением правительства Москвы от 18 декабря 2001 г., после того, как мэр города Юрий Лужков называл рынки вообще и колхозные в частности «врагами нормальной, цивилизованной, честной торговли», однако, похоже на то, что городских денег на это так и не нашлось. Одним из немногих ГУПов, сумевших обрести «цивилизованный вид», можно назвать ГУП «Рыночный комплекс «Царицынский», который, впрочем развивался по большей части за счет собственных, а не бюджетных средств и грамотного менеджмента.

Акционирование как залог рентабельности

Постановление, предписывающее ликвидировать ГУП «Ленинградский рынок», а все его имущество – более 7500 кв.м помещений на Часовой ул. – передать ЗАО «Калужская управляющая компания», было подписано мэром Москвы в конце июля. Согласно инвестиционному контракту, который будет заключен между правительством Москвы и Калужской управляющей компанией, до 2006 г. рынок в результате реконструкции превратится в современный торговый комплекс. При этом на время реконструкции торговля прекращаться не будет. В соответствии с постановлением 65% построенного комплекса перейдет в собственность Калужской управляющей компании, а 35% – в собственность города.

Вполне хорошо себя чувствуют ОАО «Торговый дом «Усачевский», созданный в 1999 г. на базе Усачевского колхозного рынка, ОАО «Бутырский рынок», ОАО «Палашевский рынок». В ближайших планах московский властей – снос и реконструкция одного из самых известных московских рынков – Ленинградского, построенного еще в 1963 г. Столичные власти приняли решение построить на его месте современный торговый комплекс площадью 20–25 тыс. кв.м. Реализация проекта стоимостью $30 млн поручена девелоперской компании, частично принадлежащей администрации Калужской области.

«Федералы» против «столичных»

Впрочем, о такой же завидной судьбе говорили несколько лет назад в отношении рынка, расположенного в районе Киевского вокзала (ЗАО «Китеж»): планировалось, что на месте старого рынка будет построен новый торговый комплекс, даже публиковалась ориентировочная стоимость строительства – $25 млн, а также пожелания городских властей по архитектурному облику – чтобы здание по стилистике соответствовало Киевскому вокзалу. На первом этаже центра предполагалось разместить сельхозрынок, второй хотели отдать под магазинчики. Предусматривалась даже подземная стоянка на 200 машин. Но не всем планам суждено сбыться – по прошествии пяти лет воз и ныне там: на площади все еще стоят упрощенные ангары барачного типа из стекла и пластика, а рядом начато строительство монорельса.Единственным сектором торговой недвижимости, куда пока не «добрались» деньги крупных ритейлеров – это бывшие колхозные рынки. Однако такая ситуация продлится недолго. Например, еще весной московское правительство объявило, что в следующем году будет приватизировано 242 предприятия и организации, принадлежащих городу. В том числе – 16 колхозных рынков, среди которых выделяются ГУП «Басманный рынок» и ГУП «Даниловский рынок».
Принятый в 2001 г. Земельный кодекс все еще не превратил Россию в страну с массовым частным землевладением. Примечательно, что столица, уверенно лидирующая по ряду экономических показателей, в решении земельного вопроса отстает от многих регионов. Например, от Санкт-Петербурга, где в собственности компаний находится более 3 тыс. земельных участков, а у владельцев индивидуальных домов и гаражей – несколько десятков тысяч участков. Намерена ли Москва ликвидировать это отставание?

Однако определенные коллизии между федеральным и муниципальным законодательством все-таки остаются. Так, например, в ст. 5(1) нового закона говорится о том, что «земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы».

27 июня 2003 г. вступил в действие Закон «О землепользовании и застройке в г. Москве», согласно которому решение земельных вопросов должно решаться на муниципальном уровне. По словам заместителя председателя Москомзема Олега Рыжкова, закон закрепляет понятие собственности на землю. Вводится документ, призванный достаточно жестко регламентировать права на землю – «Акт разрешенного использования», который будет выдаваться в Москомархитектуре. Впрочем, подобный закон для Москвы не нов. Его предыдущая редакция принималась еще в отсутствие федерального законодательства. Новый же документ позволяет отразить систему земельных отношений в столице в терминологии Земельного кодекса.

Остальные земли теоретически могли бы считаться муниципальной собственностью, если бы не расположенные на них приватизированные предприятия. Земля под ними и стала основным камнем преткновения столичного и федерального имущественных ведомств. Для преодоления разногласий между федералами и «москвичами» весной этого года была создана объединенная Комиссия правительства Москвы и Министерства имущественных отношений РФ. В рамках ее деятельности был составлен и выверен перечень участков, по которым ведутся дебаты. Земельные участки будут поступать в открытую продажу по мере их обсуждения на Комиссии.

Особенности Москвы как столицы РФ отражены в Федеральном законе от 15 апреля 1993 г. «О статусе столицы Российской Федерации». В соответствии со ст. 8 этого закона земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Кремль, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, – находятся в федеральной собственности.

Аналогичным образом в ст. 30(3) Земельного кодекса, согласно которому предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду или постоянное (бессрочное) пользование, также ничего не говорится об оплате стоимости права на заключение договора аренды земли.

Другое принципиальное отличие московского закона от федерального – «плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы» (ст. 23 вышеозначенного Закона о землепользовании). Между тем, в Земельном кодексе (ст. 28(2)) оговаривается, что плата взимается только за предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность (но не в аренду).

Москва обзаводится запасными аэродромами

Единственная ситуация, в которой, согласно нормам федерального законодательства, можно продавать право аренды – проведение торгов (ст. 30(2) и 38 Земельного кодекса).

Так, 14 ноября комиссия Московской городской думы и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений рассмотрела вопрос «О передаче объектов федеральной собственности в государственную собственность города Москвы». Председатель комиссии депутат Мосгордумы Иван Новицкий отметил, что парламентариям и чиновникам из Департамента имущества столицы необходимо обсудить и проанализировать сегодняшнее состояние объектов, передаваемых из федеральной собственности в государственную собственность Москвы. В случае позитивного решения комиссии предстоит одобрить проект постановления Мосгордумы «О передаче объектов жилищного фонда, инженерного и коммунального назначения ФГУП «РСК «МиГ» из федеральной собственности в государственную собственность города Москвы». Редактор проекта, заместитель руководителя Департамента имущества города Анна Соловьева сообщила, что в приложении к данному документу определен подготовленный Минимуществом РФ перечень 34 объектов недвижимого имущества ФГУП «РСК «МиГ», передаваемых в собственность столицы. В настоящее время эти объекты находятся на балансе Московской железной дороги МПС РФ. Среди них жилые здания, ЦТП, трансформаторные подстанции и другие объекты хозяйственного назначения. Объекты передаются городу не безвозмездно, а на компенсационной основе. В ближайшем будущем столичный Департамент имущества города запланировал принятие на баланс столицы еще 171 объекта т.н. недостроя, принадлежащих различным федеральным ведомствам. Мотивы правительства Москвы представляются весьма логичными: объекты годами стоят недостроенными, т.к. у федерального центра нет средств на их освоение, а город, напротив, может и готов принять их на баланс и довести до завершения.

Тот факт, что столичные неналоговые доходы (от эксплуатации недвижимого имущества – земли и зданий) превышают федеральные, уже никого не удивляет. По данным Комплекса земельно-имущественных отношений, только за прошлый год столица получила доход от использования земли в размере 10 млрд руб., тогда как в целом по РФ этот показатель составил всего 3,4 млрд руб. Вот почему предложения столичных властей о передаче в собственность города того или иного участка земли со множеством обременений чаще всего находят понимание у федеральных органов власти.

Впрочем, мечты москвичей о приобретении городской земли в собственность пока что остаются утопическими. По мнению представителей столичной администрации, Земельным кодексом определена лишь сама возможность и основания приобретения юридическими лицами и гражданами прав собственности на земельные участки. Однако Кодексом не предписывается тотальная передача всех земель в собственность.

Порядок оформления земли в собственность

Вице-президент РГР Константин Апрелев, в свою очередь, считает, что теоретически представители ТСЖ могут «пробить» права на землю, но для этого потребуются значительные адвокатские ресурсы. Таким образом, вполне естественное стремление к реализации права собственности наталкивается на мощные административные барьеры.

Очевидно, что для претворения гипотетических возможностей в действительность должен выполняться ряд условий. Например, по мнению г-на Рыжкова, в столице такими условиями могут быть: наличие свободных земель, обеспечение при передаче земель в собственность прав на землю других организаций и граждан (в среднем на человека в Москве приходится менее 0,01 га земли), учет наличия и прохождения коммуникаций, потребности резервирования площадей для дальнейшего развития города, сохранения в государственной собственности объектов природного комплекса и рекреации и т.д.

Промышленные земли: рыночные перспективы

По мнению представителей городской администрации, реально в столице может быть продано 5–6% земли. Многие городские территории заняты жильем, дорогами, парками. Свободные земельные участки расположены в дорогих зонах, главным образом в тех, на которых запланирована реализация особо крупных проектов городского значения таких, например, как «Москва-Сити».

Вместе с тем промышленные земли представляют собой особый интерес для застройщиков. Площадок под массовое строительство практически не осталось, поэтому выведение и ликвидация промзон в столице придает оптимизма строительным компаниям. В самом ближайшем будущем они возлагают надежды на вывод двух масштабных промзон – Грайвороново и Люблино-Перерва, благодаря чему на этих территориях можно будет возвести свыше 500 тыс. кв.м жилья.

Отсутствие в столице рынка земли порождает неразбериху. Стоимость земельного участка зависит главным образом от его местоположения. По мнению г-на Апрелева, любое предприятие может самостоятельно принять решение о дальнейшей судьбе находящегося под ним земельного участка. Но на практике приватизация земли предприятий в Москве крайне затруднена. «Хождение по мукам», как правило, не приводит к положительным результатам. Действительно, зачем продавать, если можно сдавать в аренду и постоянно получать от этой операции немалые доходы.

Но пока девелоперы и застройщики предпочитают идти более легким путем и осваивают площадки в ближайшем Подмосковье. Это объяснимо: земля в Подмосковье намного дешевле. Стоимость участка столичной земли определяется как 5–30-кратная ставка ежегодного земельного налога, помноженная на коэффициент 0,7–1, В Подмосковье, в радиусе 15 км от МКАД стоимость гектара составляет в среднем $200–250 тыс. А земля, квалифицируемая как сельхозугодья, стоит и вовсе $40–80 тыс. за гектар. Правда, во избежание тотальной распродажи Родины, приобрести ее могут лишь российские компании или те, доля российского капитала в которых составляет 50% и более.

По мнению генерального директора компании ЗАО ОРСУ «Стройиндустрия» Евгения Родионова, будущее именно за столичными промзонами, представляющими собой прекрасную перспективу для тех, кто хочет получить площадки для строительства жилых микрорайонов или офисно-складских комплексов.

Ставки налога на землю определяются исходя из Закона г. Москвы «О ставке земельного налога» от 21.1.98 г. Налог взимается дифференцированно, в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной зоне (их в столице 69). Самая дорогая, 1-я, ограничивается Садовым кольцом. Ставка земельного налога здесь 300 277 руб. за 1 га в год. Самая дешевая – 69-я, где с гектара взимается всего 5578 руб. в год. К этой зоне относятся Солнечногорское лесничество, Проектируемый пр-д и проч. А средняя ставка земельного налога в столице – 40 500 руб. за 1 га в год.

Земельный вопрос в цифрах

Базовая цена земли теперь будет составлять вблизи МКАД от 9,6 млн руб. до 16 млн руб. за га. Кадастровая стоимость 1 га земли под объекты торговли и общественного питания в Центральном административном округе составит от 36 млн руб. до 49 млн руб. Земля под многоэтажными домами в центре города оценивается в 13–23 млн руб. за га. А, например, в Восточном административном округе этот показатель будет равен 1,5–5,5 млн руб.

По словам известного перуанского экономиста Фернандо де Сото, «цивилизованные государства от нецивилизованных отличает всего один критерий – наличие кадастровой системы». 13 мая 2003 г. на заседании московского правительства был представлен результат государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Каждый земельный участок в мегаполисе был оценен. Теперь город представлен 1516 кадастровыми кварталами. По словам руководителя Московского земельного комитета Виктора Дамурчиева, «было проведено полноценное научное исследование, данные которого отвечают реальному положению на рынке столичной земли». В ходе проведения оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектов жилого фонда, 5 тыс. объектов нежилого фонда, более чем 40 тыс. предоставленных в платное пользование земельных участков, в том числе с выкупленными правами аренды. Используя данные кадастровой оценки, правительство Москвы уже с 1 января 2004 г. приступит к расчету ставок земельного налога, налога на вмененный доход, арендной платы, а также к определению стоимости прав аренды. Именно со следующего года вступает в силу глава Налогового кодекса «О налоге на недвижимое имущество».



Главная --> Публикации