Главная --> Публикации --> Власти столицы углубились в проект подземного города "дикая стоянка" В москве начали падать цены на жилье Основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2003 г. и в ближайшие годы Москва уходит в подполье

Мало, но будет больше

Стремительное развитие розничного бизнеса увеличивает поток инвестиций в торговую недвижимость. В последнее время к группе инвесторов присоединились и российские банки.

Во-вторых, растет спрос на торговые площади со стороны крупных сетевых магазинов – по некоторым оценкам он составляет примерно $1 млрд в год. Развитию супермаркетов и торговых центров также в немалой степени способствует политика правительства Москвы – столичные власти выступают за цивилизованную торговлю. За последние несколько лет в Москве закрылось несколько оптовых рынков, на месте многих из них появились новые магазины и торговые центры.

За последние несколько лет интенсивное развитие розничной торговли значительно увеличило объемы торговых площадей. Бум вложений в отечественный рынок торговой недвижимости начался пять-шесть лет назад. Тогда первыми внимание на этот сектор обратили западные торговые сети и российские частные инвесторы, в том числе крупные холдинговые компании. Строительство объектов розничной торговли превратилось в активно развивающийся сегмент по нескольким причинам. Во-первых, на рынке коммерческой недвижимости стал наблюдаться явный дефицит современных торговых площадей – по данному показателю Москва отстает от европейских столиц в девять раз! Согласно обзору рынка недвижимости, подготовленному компанией Colliers International, сегодня доля качественных помещений в торговых центрах (ТЦ) и на основных торговых улицах города Москвы в общем объеме торговых площадей составляет 40%.

По данным Московской международной бизнес-ассоциации (ММБА) строительство 1 кв.м торговых площадей сегодня обходится не менее чем в $800, а отдельный торговый центр будет стоить $30–40 млн. В целом стоимость обустройства объекта зависит от его типа и колеблется от $2 млн за мини-маркет до $35–50 млн за строительство такого гипермаркета как Auchan. В прошлом году только в Москве в эксплуатацию было введено 15 торговых центров различного типа, объем торговых площадей по сравнению с 2001 г. увеличился в 1,5 раза до 1,4 млн кв.м. По расчетам специалистов, до конца 2003 г. будет сдано еще около 900 кв.м площадей. Всего, согласно генеральной схеме размещения столичных торговых объектов, утвержденной столичным правительством, с 2003 по 2005 г. в Москве под застройку магазинов новых форматов планируется отдать 5 млн кв.м. По оценке ИК «Объединенная финансовая компания», в ближайшие три года капитальные вложения в создание современных торговых площадей составят по Москве $3,5 млрд или более миллиарда долларов в год.

Компания Colliers International в своем обзоре, посвященном торговой недвижимости, пишет, что спрос и объемы строительства торговых центров в 2003 г. остаются стабильно высокими в результате действия еще нескольких факторов, а именно: благоприятного инвестиционного климата, высокой доходности торговой недвижимости и стабильного роста уровня доходов населения. Единственная проблема, с которой в настоящее время сталкиваются торговые центры, – это нехватка свободной площади для строительства. Советская система не предполагала такого количества торговых центров, поэтому площади под них при градостроительном планировании не предусматривались. Возможно, эту проблему сможет решить строительство торговых центров под землей, планируемое столичным правительством.

Торговые центры и сети расширяются как за счет площадей в реконструированных старых зданиях, так и за счет строительства новых зданий. Понятно, что и в том и в другом случаях необходимы достаточно большие финансовые вложения. Для этого инициаторы проектов привлекают средства инвесторов. По мнению заместителя гендиректора консалтинговой компании ООО «Висма-Опт» Антона Виричева, на рынке вложений в торговлю и торговую недвижимость действу.т несколько основных групп инвесторов. В первую входят крупные российские холдинги (Альфа-групп, МДМ-групп, Сибнефть, Северсталь, НИКойл); во вторую – успешно развившиеся отечественные ритейл-компании (наиболее яркий пример: альянс «Седьмого континента» с «Гиперцентром» по строительству торговых центров «Мосмарт», а также сети «М.Видео» и «Перекресток»).

Расширение: новое плюс старое

Большие «дешевые» деньги

Однако наиболее активными инвесторами являются иностранные сетевые компании. В 2003 г. отечественная розничная торговля вызвала наибольший интерес у иностранных инвесторов: на этот сектор пришлись 52% из $1,03 млрд прямых инвестиций, привлеченных Россией в первом квартале этого года. Подтверждением благоприятной ситуации на рынке послужили исследования двух крупных зарубежных консалтинговых компаний. Так, в рейтинге наиболее привлекательных для торговых инвестиций стран, составляемом AT Kearny, Россия заняла четвертое место (наравне с Марокко) после Китая, Словакии и Венгрии. А представленный осенью 2003 г. отчет компании PricewaterhouseCoopers о рынке торговли и производства товаров широкого потребления в России и странах Центральной и Восточной Европы содержал настоятельные рекомендации по инвестированию средств именно в этот сектор российской экономики.

По данным главы отдела торговой недвижимости компании StilesRiabokobylko Наталии Орешиной, в октябре 2003 г. объем инвестиций сети Auchan в торговые площади в России составили $100 млн, Metro – $160 млн, Ramenka (тоговая сеть «Рамстор») – $250 млн, Marktkauf – $60 млн. Самые крупные вложения были сделаны шведской компанией IKEA – $400 млн. По данным специалистов, IKEA может стать крупнейшим иностранным инвестором Московской области. Недавно компания объявила о намерении в ближайшее время построить еще несколько магазинов и фабрику по производству мебели, доведя объем инвестиций в Московскую область до $1,5 млрд.

Иностранные операторы приходят на российский рынок с большими финансовыми ресурсами, обеспеченными высокой капитализацией бизнеса либо возможностями владельцев. Эти компании не испытывают потребности в российских источниках финансирования и имеют доступ к «длинным» и дешевым ресурсам. По словам аналитика StandardPoor's Татьяны Кордюковой, преимущество иностранных ритейлеров перед российскими состоит в том, что они пользуются мощными ресурсами своих материнских компаний. При этом практически все иностранные ритейлеры при инвестировании в недвижимость предпочитают строить собственные торговые центры с нуля.

Кроме того, широкомасштабную экспансию в Россию осуществил еще один крупный ритейлер из Германии – компания OBI, открывшая в ноябре два гипермаркета на внешней стороне МКАД. Всего в течение четырех-пяти лет OBI планирует открыть в России 30 магазинов. Общий объем инвестиций в российские проекты в компании не называется, известно лишь то, что только на открытие первого магазина потрачено около 10 млн евро.

О своих амбициозных планах по выходу на российский рынок заявила также давно работающая в розничном секторе немецкая управляющая компания ECE. Компания планирует возведение нескольких торговых центров. Впрочем, начать строительство ECE собирается только через три года, в настоящее время ведется поиск свободных площадей. Стоимость строительства одного центра составит 70–150 млн евро. Первоначально компания планирует строить центры в Москве и Московской области, затем собирается «двинуться» в регионы.

В последние несколько лет к списку инвесторов в торговые центры присоединились и российские банки. Стремительный рост сетевых супермаркетов и торговых центров, начавшийся в 2000 г. и продолжающийся по сей день, стал причиной повышенного интереса многих кредитных институтов к этому сектору экономики. Так, инвестициями такого рода занимаются банки «Гарант-Инвест», «Глобэкс», Локо-банк. Недавно о подобных планах заявил и Национальный промышленный банк.

Банки становятся девелоперами

Кроме того, вложения в торговые центры и моллы становятся более привлекательными на фоне снижения прибыли от инвестиций в иную коммерческую недвижимость. «В настоящее время доходность вложений в жилую и офисную недвижимость снижается, тогда как дефицит торговых площадей, отвечающих международным стандартам, уже явился причиной бурного развития рынка торговых помещений», – говорит председатель правления банка «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов. По его мнению, вложения в этот сектор являются одним из самых высокодоходных и высоколиквидных видов инвестиций. Согласно исследованиям инвестиционной компании «Оргменеджмент», доходность инвестиционных проектов в сфере торговой недвижимости в Москве остается значительно выше, чем в столицах стран Восточной и Центральной Европы.

По словам директора департамента проектного финансирования банка «Глобэкс» Дмитрия Чибисова, интерес был вызван, в первую очередь, снижением уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности. Заместитель гендиректора консалтинговой компании «Висма-Опт» Антон Виричев приводит следующие цифры: в 2002 г. доходность бизнеса от вложений в торговую недвижимость составляла 17–20%, в этом году она чуть снизилась - до 15–18%. «Вместе с тем известны случаи доходности 30% и более – все зависит от типа вложений (реконструкция или новое строительство) и уровня инфраструктуры», – замечает аналитик.

Инвестируя в недвижимость, банки, как правило, входят в состав акционеров создающегося объекта. Таким образом, инвестор приобретает в собственность часть будущего здания, разделяя определенные риски при его строительстве, но и рассчитывая на высокие дивиденды после сдачи помещений в аренду. Для инвестиционных банков подобные вложения служат также источником дополнительных косвенных доходов и инструментом активного привлечения новых клиентов. Ведь практически все арендаторы торговых площадей становятся клиентами банка-инвестора.

О высокой доходности инвестирования в строительство торговых центров говорят расчеты специалистов банка «Глобэкс», который с 2001 г. выступает генеральным инвестором строительства одного из крупнейших торгово-деловых центров Москвы под названием «Новинский бульвар». Комплекс расположится на Кудринской площади, торговые помещения займут в нем три уровня из запланированных одиннадцати (более 10 тыс. кв.м) – многие из них уже отданы в аренду различным торговым и ресторанным сетями. Объем вложений «Глобэкса» в реализацию проекта составил более $100 млн, а планируемая прибыль за первый год эксплуатации здания (объект будет сдан в конце 2003 г.) должна составить $20 млн. Согласно прогнозам специалистов банка, ожидаемые доходы за пять лет работы центра могут превысить $127,2 млн.

Некоторые банки, инвестируя средства в торговые центры, зачастую участвуют и в девелопменте. Через свои дочерние структуры они осуществляют полный цикл развития проектов, начиная от покупки земельного участка и заканчивая сдачей объекта. Кроме того, по окончании строительства банки, как правило, принимают участие в управлении торговыми центрами. Так, например, поступает один из известных инвесторов на рынке – банк «Гарант-Инвест», доля вложений которого в торговые центры составляет 70% от всего объема инвестиций банка в недвижимость. Реализация собственных проектов банка ведется через стопроцентную «дочку» – компанию «Гарант-Инвест-Недвижимость», которая является и девелопером, и управляющей компанией в одном лице. В таком режиме осуществляется управление уже сданным в этом году торговым комплексом «Галерея «Аэропорт» на Ленинградском проспекте. Общая сумма инвестиций банка в этот центр общей площадью 12 тыс. кв.м составила $12 млн.

Как правило, сроки окупаемости данных проектов находятся в пределах пяти лет, зато преимуществом такого рода инвестиций является последующая стабильность дохода. «Потому, финансируя этот сектор рынка, банки ориентируются не столько на краткосрочные тенденции вроде повышения стоимости арендных ставок, – говорит начальник управления проектного финансирования банка «Зенит» Сергей Шамин, – сколько на прогнозы окупаемости проектов, что в свою очередь связано с благоприятной конъюнктурой розничного рынка Москвы».

Риск оправдан

Сейчас «Гарант-Инвест» приступает к строительству еще пяти крупных торговых центров в Москве, общая торговая площадь в которых превысит 53 тыс. кв.м. Банк уже выкупил права на земельные участки под строительство. Объем инвестиций в проекты составит $55 млн, однако в «Гарант-Инвесте» не отрицают возможности привлечения соинвесторов. Как отметили в банке, срок окупаемость средств - не более пяти лет. Кроме того, банк выиграл тендер правительства Москвы и приступил к созданию сети фирменных продовольственных магазинов шаговой доступности под названием «Мой магазин». Для реализации этих проектов основаны другие дочерние структуры – «Гарант-Трейд» и «Гарант-Трейд М».

Кроме того, существуют проблемы с применением на практике действующих законодательных актов, в частности Земельного кодекса. Например, московские власти придерживаются политики недопущения передачи земельных участков в собственность, ограничиваясь заключением договора долгосрочной аренды земли на срок до 49 лет. Подобная ситуация сложилась и в регионах, где известны лишь единичные случаи продажи земельных участков.

Несмотря на то, что число инвесторов в торговые центры огромно, эксперты отмечают необходимость создания инвестиционных институтов, которые смогли бы до минимума снизить риск вложений. Многие инвесторы, видя привлекательность российского рынка недвижимости, боятся вкладывать имеющиеся средства из-за бюрократических препон. Основными рисками проектов в области коммерческой недвижимости традиционно считаются риски увеличения сроков строительства и инвестиционных затрат. Также справедливо будет добавить бюрократические риски на всех стадиях реализации проекта: получение необходимых согласований, разрешений и т.д.

Однако не все эксперты согласны с такой пессимистичной точкой зрения. Например, глава отдела торговых помещений консалтинговой компании StilesRiabokobylko Наталья Орешина полагает, что сектор высококлассных торговых площадей еще далек от перенасыщения и в ближайшее время будет только развиваться. «Рынок становится все более профессиональным, а проекты – все более интересными, поэтому инвесторы расширят свое участие в капиталах торговых центров», – считает Наталья Орешина. Рентабельность же этого участия будет зависеть от многих факторов: грамотно разработанной концепции проекта, выгодного расположения торговых центров, удачной арендной политики, профессионально управляющей команды и т.д. Так что у инвесторов всегда будет шанс выжить и получать доходы – даже при возрастающей конкуренции на рынке.
По оценке экспертов, правительству Москвы принадлежит имущество (здания, земельные участки, акции предприятий и т.п.) на сумму примерно $65 млрд. Однако дивидендов от работы с ним в бюджет ежегодно попадает не более $0,7 млрд, т.е. около 1%, в то время как в Европе этот показатель у муниципалитетов приближается к 2,5–4%. Значит ли это, что правительство города использует свою собственность неэффективно? На одной из пресс-конференций Олег Толкачев, первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям, попытался ответить на этот вопрос.

И все же аналитики уверены в том, что объем инвестиций в торговые центры будет увеличиваться, а риск такого рода финансовых вложений снизится до минимума. По мнению некоторых экспертов, уже через два-три года в Москве может наступить перенасыщение торговыми центрами, которое приведет к падению прибылей владельцев комплексов. По данным экспертов, период бума на торговую недвижимость составит 3–5 лет. Поэтому строить центры следует именно сейчас: пока рынок не насыщен, и сохраняется возможность получать высокие прибыли. С этим согласны и аналитики Colliers International – они считают, что «затоваривание» рынка произойдет как раз примерно через три года. А после 2006 г. торговые центры столкнутся с жесточайшей конкуренцией и будут вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заниматься региональной экспансией.

Что на сегодня? Принята новая методика расчета ставок арендной платы. Мы переходим от 14 млрд руб. к 17 млрд руб. Нынешние ставки арендных платежей по Москве достаточно щадящие. Эта ситуация позволяет бизнесу активно развиваться.

Что сегодня самое острое? Я постараюсь коротко рассказать. Скажу, что Москва, на мой взгляд, является достаточно эффективным пользователем своей собственности. Эта эффективность проявляется в том, что на 50% за один год увеличены поступления от работы с имуществом и землей, принадлежащими Москве. Это сильный показатель, но не единственный. Это переход от планки 20 млрд руб. в год до 31 млрд в год. Это важно, но самое главное, что за те 12 лет, которые работает имущественная система, выработан четкий ясный понятный алгоритм действий по управлению городской собственностью, который нацелен на оптимизацию. В соответствии со стратегической целью, поставленной мэром Москвы Юрием Лужковым, поступления от операций с московской недвижимостью должны достичь ежегодного уровня 100–120 млрд руб. и на 50% обеспечить формирование доходной части бюджета столицы.

Если говорить о 4-х зонах. Рыночная стоимость земли в центре города ниже, чем ее цена, предусмотренная Земельным кодексом, а 3-я или 4-я зона (периферия) – «Алые паруса», Хорошевское шоссе или земля вокруг МКАД – тоже достаточно привлекательны. Но там земля в 40 раз дешевле своей рыночной стоимости. Это фантастика, безумие. Тем не менее, проект продвигается, но он даже в такой редакции, которая существенно принижает права регионов распорядиться своей собственностью, находит непонимание: а почему мы должны выкупать – вы должны бесплатно отдать эту землю.

По земле: от уровня 12–13 млрд руб. по текущему году переходим к 15–16 млрд руб. Мне неловко сравнивать, но только что пришло письмо заместителя министра имущественных отношений, там говорится, что они собираются повысить собираемость платежей. Даже мне как-то стыдно на эту тему говорить. Драматизм в другом. Проблема с теми площадями, которые заняты сегодня промышленными предприятиями. Существует две точки зрения, две логики развития. Логика московская сводится к тому, что земля под предприятием должна быть выкуплена им самим за 30 ставок, а остальная его земля выкупается по рыночной цене. Другая логика обеспечивается работой Минэкономразвития. Она такова, что по просьбам трудящихся олигархов нужно не рыночную цену вводить, а уменьшить 30-кратный порог ставок налога на землю до 20-кратного. Один из руководителей РСПП говорит, что вообще ничего платить не будем. Но эти логики абсолютно неприемлемы.

Практически ни один из строящихся в России торговых центров не открылся в первоначально намеченные сроки. Задержка сдачи объектов по-прежнему остается одной из важных характеристик рынка торговой недвижимости как Москвы, так и России в целом.

Стоимость гектара земли в центре города составляет $7–8 млн. Вот представьте, предприятие получает 3–4 га земли. А дальше что? Золотая лихорадка. Уже не занимаются производством, сворачивают его и занимаются землей. Наивные мечты, что рынок сам все отрегулирует – не все могут дожить до счастливого завтра. Мы это уже проходили в Москве. Сто раз приводил пример с приватизацией ЗИЛа. Нет ни менеджеров, ни профсостава, который бы занимался машиностроением. Нынешние хозяева получили ЗИЛ за $5 млн – по цене одного станка. Были забастовки, демонстрации, митинги. Продали. И дела по приватизации начала 1990-х гг. покажутся детским лепетом по сравнению с тем, что произойдет на рынке земли.

На каждого москвича приходится 0, 18 кв. метров площадей в профессиональных торговых центрах

В этом году наметилась еще одна тенденция снижение строительной активности в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости.

Перенос сроков девелоперы объясняют сложностями с финансированием. Эксперты рынка отмечают, что есть и другая причина ослабления активности в столице некоторые девелоперы сконцентрированы на региональных проектах, выход которых на рынок ожидается в ближайшем будущем.

Второй квартал 2008 года подтверждает уменьшение строительной активности на рынке торговых площадей Москвы, говорят эксперты Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. За этот период не было введено ни одного объекта, хотя девелоперы заявляли о планах ввода шести проектов, общей площадью более 100 тыс. кв. метров.

На данный момент общая площадь 63 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет 3 564 000 кв. метров (GLA около 1 869 000 кв. метров). В расчете на тысячу жителей мегаполиса приходится около 180 кв. метров в таких торговых центрах - то есть по 0,18 кв. метров на каждого.

Всего за первое полугодие 2008 года в Москве открылось 3 торговых центра, что, по данным консалтинговой компании Colliers International, обусловило рост предложения торговых площадей на 131 тыс. кв. метров (арендуемой торговой площади (GLA) 59 700 кв. метров).

Основными тенденциями 1 полугодия 2008 года на рынке профессиональной торговой недвижимости Москвы аналитики называют, прежде всего, превышение спроса над предложением, децентрализацию торговых центров, укрупнение форматов торговых объектов, строительство торговых площадей в составе МФК, строительство объектов класса люкс, а также активное освоение подземного пространства.

Надо сказать, что официальная статистика Департамента потребительского рынка и услуг Москвы отличается от данных аналитиков рынка торговой недвижимости: так, по итогам 2007 года на тысячу горожан приходилось около 670 кв. метров, что соответствует европейскому уровню. Но оговоримся, что в данном случае речь идет о торговых точках вообще, в том числе об уличной торговле и о магазинах шаговой доступности. Этот вид торговой недвижимости не является предметом нашего обзора.

Однако, по мнению Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, до конца года будет введено всего лишь порядка 500 000 кв. метров.

Что касается перспектив появления на рынке новых торговых площадей, то, по прогнозам аналитиков, до конца 2008 г. ожидается появление на рынке около 1 500 000 кв. метров.

Это связано с традиционными причинами задержки ввода объектов, - поясняет Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг департамента торговой недвижимости Colliers International.- Международный кризис практически не повлияет на проекты, которые уже начали строиться, так как на них уже найдено финансирование.

Заявленные проекты просто не успеют реализоваться в этом году и, скорее всего, перенесутся на следующий год, предполагает эксперт.

Наиболее существенным последствием кризиса для игроков рынка стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%.

Тормозной путь

По мнению экспертов, кризис коснется в первую очередь тех компаний, у которых еще нет имени на рынке.

Как отреагирует в дальнейшем российский рынок на финансовый кризис, игроки рынка затрудняются ответить точно. Вполне возможно, что в ближайшие годы на рынке появятся лишь те объекты, которые уже сейчас начали реализовываться. Потом на рынке торговых площадей может возникнуть дыра из-за того, что у многих компаний просто не хватит средств для финансирования подготовки и самого строительства. В случае если кризис затянется, на рынке останутся только крупные игроки.

Дело в том, что новые проекты реализуются порядка 4-6 лет из-за сложности оформления земли (около 6 месяцев), на создание детальной концепции проекта уходит около года, в последнее время банки также увеличили сроки проверки всей документации до выдачи кредита, само же строительство занимает порядка (15-18 месяцев) и т.д. Нельзя забывать и обо всей бюрократической волоките, которая занимает уйму времени.

Затруднения могут возникнуть и у крупных компаний, которые заявили о масштабных региональных проектах. С трудностями придется столкнуться тем, у кого уже заканчиваются как сроки аренды участка для застройки, так и сроки действия разрешительной документации, а финансирование под проект пока не обеспечено.

Два встречных процесса

По совокупности причин сейчас далеко не все инвесторы готовы вкладывать средства в крупные проекты, они пытаются диверсифицировать риски.

Первый явное снижение объемов предлагаемых к продаже или в аренду торговых помещений. Так, по данным мониторинга RRG, средняя площадь предлагаемых к продаже объектов снизилась за год (по сравнению с 1-ым полугодием 2007 года) на 9%, а в пределах Садового кольца на 50%. Таким образом, в центре столицы средняя площадь предлагаемых помещений в 1-ом полугодии 2008 года равнялась 470 кв.метрам.

На сегодняшний день в сегменте торговой недвижимости Москвы можно отметить два встречных процесса, отмечает Татьяна Ващенко, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).

Всего, по данным RRG, на продажу было выставлено 759 торговых объектов (не только качественные торговые центры, но и стрит-ритейл) - это на 7% объектов меньше, чем во II полугодии 2007 года. На долю помещений в пределах Садового кольца пришлось 119 объектов.

Второй - увеличение размера запрашиваемой арендаторами площади. Растущая конкуренция вынуждает ритейлеров постоянно расширять ассортимент, что влечет за собой необходимость увеличения торговых площадей.

В то же время за пределами Садового кольца общая стоимость всех выставленных помещений составила $4,6 млрд., что на 9% больше, чем во II полугодии 2007 года. Суммарная площадь всех выставленных на периферии торговых объектов составила 685 тыс. кв. метров.

По итогам полугодия, отмечают в RRG, суммарные объемы общей площади торговых помещений оказались довольно низкими 56 000 кв. метров, это на 34% и 52% меньше, чем во II и I полугодиях прошлого года. Общая стоимость составила $1 млрд. на 14% меньше, чем во II полугодии 2007 года.

Несмотря на высокие темпы ввода качественных торговых площадей, спрос на них превышает предложение, но постепенно будет увеличиваться количество вакантных площадей в морально устаревающих торговых центрах, считают аналитики компании Astera.

При сохранении тенденции значительного отставания ввода объектов от заявленного по графику позволяет сохранять процент заполненных площадей на довольно высоком уровне около 5% в качественных объектах.

По данным компании Russian Research Group, рост арендных ставок в торговых объектах Москвы за первое полугодие составил примерно 20%. Однако стоит отметить, что на рынке торговой недвижимости Москвы наблюдается широкий диапазон арендных ставок в зависимости от типа арендатора, концепции торгового центра, а так же территориального расположения.

Арендные ставки продолжат движение вверх

Однако для торговых помещений, расположенных в основных торговых коридорах столицы, она может быть выше в несколько раз. Примерно такая же ситуация и за пределами Садового кольца. При средней ставке $1090 за кв. метр в год, за аренду торгового помещения на основных магистралях (Кутузовский проспект, проспект Мира, Ленинский и Ленинградский проспекты) придется заплатить в несколько раз больше.

Так, средняя арендная ставка внутри Садового кольца, по словам Татьяны Ващенко, на конец июня 2008 года составляет $2337 за кв. метр в год.

Если же говорить только о профессиональных торговых центрах то, по данным компании GVA Sawyer, диапазон ставок аренды в торговых центрах Москвы для якорных арендаторов составляет $100 - $700 за кв. метр в год, для неякорных: $300 - $5000 за кв. метр в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Уровень ставок зависит от множества факторов, в частности, от занимаемой площади и профиля арендатора.

На рынке купли-продажи цены также растут. По словам Т. Ващенко, рост средневзвешенной цены предложения торговых помещений внутри Садового кольца составил 29% и цена достигла $18 966 за кв. метр. За пределами Садового кольца средневзвешенная цена составляет $6738 за кв. метр, что на 18% больше, чем во втором полугодии 2007 года.

Для новых либо освободившихся площадей темпы ежегодного роста ставок соизмеримы с темпом инфляции (8-10% в рублях или 17-19% долларах, с учетом девальвации). Помимо фиксированных ставок, получают все большее распространение такие схемы, как процент с оборота, процент с оборота плюс фиксированная ставка и иные, рассказывают в GVA Sawyer.

Динамика ставок аренды для существующих торговых центров обуславливается практикой индексации ставок на период договора аренды в среднем по рынку на 5-7% в год.

Центр потеряет лидирующие позиции

По прогнозам GVA Sawyer, дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах.

Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями остается Центральный, Юго-Западный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными Северо-Восточный, Южный и Северный.

Если говорить о географии предложений, то, по мнению специалистов, прирост площадей в первом квартале пришелся на Центральный и Южный административные округа.

Это подтверждает тенденцию децентрализации на рынке, так как наиболее активно осваиваются участки между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Также сохраняется тенденция строительства крупных торговых центров в спальных районах, однако еще ощущается острая нехватка качественных районных и микрорайонных ТЦ.

По прогнозам аналитиков компании GVA Sawyer , к 2010 году лидерство по предложению торговых площадей перейдет от центра к ЮАО и ВАО, благодаря строительству ряда крупноформатных торговых объектов, таких как Ашан-Сокольники, Метрополис, Гудзон, Марьино, Рио, Каширский Молл, Золотой Вавилон Ростокино, Абрамцево, Ривер Молл, Шоколад и др.

Рынок Москвы по-прежнему остается весьма интересным для российских и международных ритейлеров. О выходе на российский рынок периодически заявляют западные ритейлеры и торговые марки.

Московский рынок остается интересным для ритейлеров

По данным компании GVA Sawyer, неудовлетворенный спрос со стороны конечных потребителей при существующем объеме розничного товарооборота оценивается в 800 1000 тыс. кв. метров GLA в качественных торговых центрах.

Повышенный спрос приводит к тому, что площади в качественных торговых комплексах уже арендованы и сняты с рынка еще на стадии строительства - в среднем за 3-5 месяцев до ввода в эксплуатацию. Таким образом, даже учитывая выход на рынок значительного объема площадей, существующее предложение не способно покрыть постоянно растущий спрос.

Таким образом, емкость рынка на текущий момент составляет около 3,5 млн. кв. метров качественных торговых площадей (GLA). Соответственно, учитывая текущие темпы роста розничного товарооборота, насыщение рынка качественными торговыми площадями при существующих темпах их ввода может произойти в 2010, прогнозирует GVA Sawyer.

Наиболее востребованным форматом остаются крупные проекты, особенно в восточных районах города.

Тенденции и прогнозы

Основная доля спроса приходится на торговые площади от 50 до 200 кв. метров и составляет более 60% от общего объема спроса, отмечается спрос на площади от 3 000 кв. метров, что обусловлено расширением деятельности уже представленных на российском рынке и выходом новых крупных международных операторов, отмечают аналитики Praedium.

На данный момент ставки капитализации в Москве, по оценке экспертов, в торговой недвижимости находятся на уровне от 8%. По прогнозам компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, во второй половине 2008 года продолжится снижение ставок капитализации на рынке, чему способствует стабильная политическая ситуация и растущее доверие со стороны инвесторов. Некоторые девелоперы и инвесторы говорят, что не очень довольны этой ситуацией.

Тренды, наметившиеся на рынке в последние годы на рынке коммерческой недвижимости, становятся более выраженными на рынке торговой недвижимости Москвы.

Многие инвесторы сейчас насторожены прогнозами кризиса на российском рынке и можно ожидать, что они захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально разогрет, поясняет он.

По словам М. Гасиева, на рынке намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка - примером может служить продажа ТЦ Москвичка.

До конца 2008 года на рынке торговой недвижимости Москвы аналитики прогнозируют рост арендных ставок до 10%, сохранение дефицита торговых площадей, активное развитие инвестиционного рынка и сетевого девелопмента, развитие новых форматов торговой недвижимости (ритейл-парк, outlet center, lifestyle-center, department store), а также появление новых игроков на московском рынке.Также аналитики отмечают, что растущее предпочтение к успешным проектам снижает конкуренцию в менее удачных и приводит к ротации арендаторов, что, в свою очередь, вынуждает девелоперов проводить реконцепцию торговых центров для повышения их уровня доходности.

Одной из тенденций инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости является укрупнение проектов: если пять лет назад средний размер составлял около 10 тыс. кв. метров, то сейчас интерес сместился в сторону более крупных объектов площадью от 30 000 тыс. кв. метров.

Также он прогнозирует реконцепцию некоторых существующих проектов в центре Москвы (например Детский мир, Военторг, Лотта Плаза, Шереметьевский, Новинский пассаж и ряд других). Уже на сегодняшний день собственники стараются сменить пул арендаторов (ТЦ Охотный ряд). Скорее всего, они могут уйти в сегмент luxuary.

Так, отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, на рынке наблюдается выход развлекательных центров из центра столицы из-за увеличения ставок аренды. Операторы развлечений не могут платить большие деньги, поэтому им приходится покидать насиженные места.

Эксперты рынка советуют обратить внимание на сочинский рынок, ажиотажный спрос на котором прекратился, но, по прогнозам, восстановится в разгар олимпийского строительства.

Так по данным Astera, в одном крупнейших торговых центров столицы ТРЦ Атриум - будет проведена реконструкция, в результате которой торговая площадь объекта будет увеличена почти в два раза, а развлекательная составляющая будет сокращена и ограничится многозальным кинотеатром. После перепланировки торговые галереи будут занимать более 70% площадей Атриума. По мнению экспертов, расширение торговой галереи Атриума может повысить стоимость объекта в случае его продажи.
Пляжные настроения в душной Москве выражаются весьма оригинальным способом: некоторые просто мечтают о покупке жилья на каком-нибудь курорте, а иные занимаются конкретными маркетинговыми исследованиями и подсчитывают целесообразность инвестиций в приглянувшийся объект.

В Сочи прекратился рост цен на недвижимость

В поле зрения потенциальных инвесторов в этом году попала жилая недвижимость Крыма. При относительно невысоких ценах доходность составляет до 60%.

В июне 2008 года средний рост цен на жилую недвижимость Сочи составил не более 2%, - рассказал руководитель компании Алексей Михеев. -

После мгновенного скачка цен на сочинскую недвижимость, вызванного объявлением Сочи столицей зимних олимпийских игр 2014 года, на рынке недвижимости курортного города наступило затишье, отмечают в своем исследовании эксперты инвестиционной компании AlexInvest.

Выражение Большой Сочи вошло в общественный обиход с целью разграничить понятия собственно исторического Сочи (ныне Центральная часть Сочи) с современным Сочи в нынешних его границах, включая удаленные части города, такие, как Лазаревское, Лоо, Дагомыс, Хосту, Кудепсту, Адлер, Красную Поляну и др.

При этом на рынке наблюдается некоторый застой, спрос не велик.

Эксперты AlexInvest отмечают, что среди востребованных районов у покупателей недвижимости сочинского района сейчас значатся Курортный городок, Центральный район и все побережье от Адлерского до Центрального района.

Большой Сочи разделяется на четыре района Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский.

Эксперты делают оговорку, что это сравнение районов несколько некорректно, поскольку в Большом Сочи имеют значение не только район и класс жилья, но и его удаленность от моря.

Последний является бесспорным лидером по ценам недвижимость. Далее в порядке удешевления стоимости кв. метра идут Хостинский и Адлерский. Замыкает четверку наиболее дешевый район Большого Сочи Лазаревский.

развития, сейчас при прочих равных более высоко стоят объекты, вокруг которых уже сложилась развитая инфраструктура, - подчеркивает эксперт.

Учитывая то, что район Большого Сочи находится в стадии активного

Аналитики AlexInvest условно делят всю сочинскую жилую недвижимость на две категории недвижимость на берегу и недвижимость в отдалении от берега. Соответственно, чем дальше от берега тем дешевле жилье.

Так, по словам А. Михеева, в Центральном районе сейчас есть предложение квартир бизнес-класса, расположенных в некотором удалении от пляжа (например, в 15 минутах пешком) по цене от 85 до 125 тыс. рублей за кв. метр. А в жилых комплексах, расположенные рядом с морем, квартиры такого же уровня продаются уже по цене от 140 до 220 тыс. рублей за кв. метр. Наличие собственного отдельного пляжа у дома тоже поднимает цену.

Несмотря на нынешнюю ситуацию, связанную с понижением спроса, продавцы не торопятся снижать цены.

Что касается верхней ценовой планки на жилую недвижимость Большого Сочи, то тут можно привести в пример элитные квартиры в Центральном районе на берегу моря: их стоимость составляет порядка 280 тыс. рублей за кв. метр, уточняет собеседник ИФ-Недвижимость.

В компании AlexInvest считают, что в ближайшее время серьезных изменений в ценах на жилую недвижимость Большого Сочи ждать не стоит. Небольшой рост в рублях, порядка 24% в год продолжится, но для большего роста никаких предпосылок нет.

По словам А.Михеева, они предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как объявление скидок и проведение различных акций, позволяющих покупателю приобретать недвижимость дешевле заявленной цены.

Проблемные места Сочи

С начала 2009 года ситуация может начать меняться. В начале следующего года запланировано утверждение генерального плана Сочи, который внесет много ясности в перспективы объектов недвижимости. Тогда можно будет ожидать повышения спроса на квартиры в Сочи и ежегодного роста цен на них более чем на 30%, - прогнозирует А. Михеев.

Свое мнение на этот счет ИФ-Недвижимость высказал председатель совета директоров Корпорации S-Holding Алексей Шепель: Сегодня четыре года, причем не для типового, а для индивидуального строительства - это уже мало. Я смотрел граддокументацию, которую разработал для Сочи проектный институт ГИПРОГОР, в принципе, очень плачевно. Здания там сажаются по принципу точечных объектов.

Однако, как считают аналитики рынка, ценовая ситуация на сочинскую недвижимость во многом будет зависеть от общей предолимпийской гонки.

Или просто разделить на три больших территории: одна - на побережье, другая в горах Красная Поляна, и транспортный узел это где-то посередине между этими двумя территориями, вызвать тех иностранных специалистов, кто в последнее время построил эти олимпийские города. Решение надо принимать до конца этого года.

Увязывать все это в единое целое будет очень сложно. Или сейчас надо брать весь имеющийся потенциал архитектурно-технологическо-административный московский, местный, питерский - загнать всех, переселить в Сочи Ресина, Кузьмина, их замов, всех директоров института, тогда можно это вытащить.

С. Капинос считает целесообразным создать особую экономическую зону в Сочи и наложить мораторий на строительство объектов, не связанных с проведением Олимпиады до момента ее завершения.

Председатель Совета директоров Special Edition HORECA ConsultingDevelopment Станислав Капинос рассказал ИФ-Недвижимость: Самая большая проблема Сочи- отсутствие транспортной инфраструктуры. То количество строительных материалов, которое необходимо доставить на строительные площадки, физически не может быть доставлено. Если в кратчайшие сроки будет найдено решение этой проблемы, то я не сомневаюсь, что Олимпиада пройдет на высочайшем уровне.

При этом собеседник ИФ-Недвижимость признался : А в целом город Сочи не вызывает у меня восторга. Я человек, который любит глазами. То, что я вижу там сегодня, мне совсем не нравится. До сих пор нет Генерального план развития города. Очень много самовольной застройки, совершенно непонятен архитектурный стиль города. Гораздо более интересен Геленджик. Там есть идея развития города, намного меньше хаотичной застройки. Когда будет достроен аэропорт, будет совсем замечательно. У Геленджика хорошие перспективы и после проведения Олимпиады.

Он также предлагает компенсировать из федерального бюджета потери города он внесения ограничений на приезд туристов - одним словом, сделать все возможное для того, чтобы разгрузить транспортную инфраструктура для создания новой.

По итогам прошлого года, по данным риэлторов, доходность инвестиций в недвижимость Крыма составила от 30% до 60%.

Инвестиции в жилую недвижимость Крыма могут быть выгодными

Тем не менее, пока уровень цен на жилье на Южном берегу Крыма остаются вполне доступными для москвичей.

Трендом этого года, как свидетельствуют специалисты рынка недвижимости, является повышенный интерес россиян к недвижимости на Южном берегу Крыма. По оценкам риэлторов, за этот период цены на жилые кв. метры в Крыму подскочили почти втрое.

Первый клубный дом в Алуште, расположенный в 30 метрах от моря и в получасе езды от аэропорта Симферополь, предлагает апартаменты класса le lux по $3500 за кв. метр.

К примеру, в строящемся комплексе класса премиум с развитой инфраструктурой и бассейном в небольшом городке Партенит продаются по цене $2500 за кв. метр (со второго по восьмой этаж), с видом на море по $2800 за кв. метр и $3500 за кв. метр стоят пентхаусы на 9 и 10-м этажах.

При покупке жилья в строящихся домах возможно долевое участие, пояснили ИФ-Недвижимость в одной из риэлторских компаний. Условия таковы: при вступлении дольщика проект до начала строительных работ и предоплате 100% стоимости квартиры стоимость 1 кв. метра фиксируется на отметке $88

Причем собственником недвижимости на южном берегу Крыма сможет стать гражданин любой страны: права покупателей защищены законами Украины.

Если дольщик вступил в проект, когда стоимость выполненный работ превышает 15%, стоимость уже построенного кв. метра составит $1030, а остальных - $ 980 (при условии внесения всей суммы за квартиру сразу).

При размере первого взноса в размере 15% от общей стоимости квартиры, стоимость кв. метра составит $93 Остальная сумма делится на равные доли и производится оплата ежемесячно до 5-го числа текущего месяца из расчета $980 за 1 кв. метр оставшейся части пая.

Если размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости жилья, за кв. метр придется заплатить $155

Аналогичные условия предлагаются при покупке квартиры в строящемся многоэтажном доме в Алупке. Однако здесь цены несколько выше: при предоплате 100% стоимости своей квартиры стоимость кв. метра будет составлять $145

Еще дороже новостройки в Ялте. Цена квадратного метра в новостройках начинается от $185

При приобретении квартир от 5-го этажа и выше стоимость квадратного метра вырастает на 100 долларов.

Как видите, цены вполне могут конкурировать с сочинскими не говоря уже о московских. По прогнозам специалистов, вложения в крымскую жилую недвижимость высоко ликвидны, и если политическая ситуация не изменится, доходность этих вложений для российских инвесторов будет только расти.

Мечта об отдельном доме в Крыму на берегу моря тоже достижима, но за другие деньги. Скажем, З-этажный дом в Гурзуфе с мансардой (общая площадь дома 500 кв. метров, терраса 100 кв. метров, 11 комнат, сауна, кухня, с/у, 8 соток, бассейн во дворе, гараж на 2 машины) с видом на море и Аю-Даг стоит $2,1 млн.



Главная --> Публикации