Главная --> Публикации --> В санкт-петербурге снесут новостройку, испортившую облик исторического центра За что банки любят риэлторов? Об особенностях национальной аренды Перепланировка в сети Дворец напрокат

"Зимний спад активности покупателей тянулся в этом году до конца февраля. Раньше рынок просыпался к середине месяца, - говорит Алексей Пащенко, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости Penny Lane. - Возможно, это вызвано праздниками (14 и 23 февраля) ". Аналитики МИАН высказывают противоположное мнение: конец 2002 г. показал устойчивый спрос на загородные дома. "Два-три года назад зимой уровень спроса снижался, - считает Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости МИАН. - Сейчас понятие сезонности исчезает".

В феврале 2002 г. небывало долгое затишье на рынке загородной недвижимости вызвало у риэлторов тревогу. Однако с наступлением весны рынок оживает. Пробуждение его совпало с появлением новой тенденции - впервые в структуре спроса лидерство утратило рублево-успенское направление.

Однако некоторое падение спроса по этому направлению не влияет на цены. "Земли на Рублевке практически нет, так как она освоена, - говорит начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Ирина Могилатова. - Выброса крупных объектов не предвидится, и, следовательно, предложение ограничено". "В среднем за год цена на землю по престижным направлениям выросла на 20 - 70% , - считает Пащенко. - На Николиной Горе, бывшей некогда рублевской Золушкой, цена за сотку земли поднялась за два года с $5000 - 8000 до $25 000 - 30 000, в Архангельском земля подорожала с 2001 г. более чем на 400% - с $7000 - 9000 до $40 000 за сотку".

В распределении спроса по подмосковным направлениям специалисты отмечают снижение интереса к лидеру - Рублево-Успенскому шоссе. "В феврале количество обращений по лотам, расположенным на Рублевке, снизилось в общем объеме спроса с 10% до 7,3% , - говорит Олег Ступеньков, руководитель проекта Cottage.Ru. - На первое место вышло Новорижское шоссе (7,9% )". Падение интереса к Рублевке аналитики связывают с разочарованием покупателей в реальности приобретения земли - свободных интересных участков здесь почти не осталось. Например, по данным Penny Lane Realty, на Николиной Горе сейчас продаются последние подходящие под коттеджную застройку 100 га (земля поселка Cotton Way) , а годовой рост цен на участки здесь составил 70%.

Среди новых проектов на Новорижском шоссе аналитики выделяют поселки Анисино и Зеленый городок, Зеленый Шум, Истринская Слобода, Княжеское Озеро и Никольская Слобода. В структуре спроса лидируют охраняемые поселки в пределах 20 километров от МКАД вблизи водохранилищ. Необычный проект разрабатывают два топ-менеджера компании "Вимм-Билль-Данн" - Михаил Дубинин и Александр Орлов возле деревни Чесноково на 20-м км на этом направлении. На участке в 200 га они планируют построить поселок из домов с прозрачными стенами. Полная стоимость проекта пока не определена. Но, учитывая, что квадратный метр жилья здесь будет стоить более $1500, средняя площадь коттеджа превысит 400 кв. м, а количество домов - около 200, она может достигнуть $120 млн.

По данным Cottage.Ru, новорижское направление стало лидером спроса, однако большинство предложений здешних участков не относится к элитной группе, и цены здесь ниже, чем на Рублевке. "Рост популярности Новорижского шоссе, скорее всего, не вызовет резкого роста цен предложения, - считает Ступеньков". Он поясняет, что на рынке увеличивается доля покупателей с небольшими бюджетами и для них резкий рост цен окажется существенным мотивом для отказа от покупки. Противоположного мнения придерживаются аналитики Soho Realty. По мнению Могилатовой, новорижское направление будет расти в цене "однозначно и довольно быстро".

Ростом предложения сопровождается снижением рентабельности. "В прошлом году нормальным считался уровень в 60 - 80% , зачастую было и 120 - 150% , - говорит Пащенко. - Сейчас все идет к тому, что инвесторам в загородном секторе придется планировать 30 - 50% прибыли, а к концу года - 20 - 30% : поселковое строительство сравняется по доходности со многими другими инвестиционными инструментами". Риэлторы объясняют это удорожанием земли и ростом конкуренции.

Риэлторы считают, что рост интереса к новорижскому направлению можно было предугадать. "Мы обратили внимание на это направление еще в 2000 г. , - замечает Сергей Елисеев, директор по маркетингу корпорации "Инком-Недвижимость". - В отличие от Рублевки здесь гораздо легче с коммуникациями, более благоприятная транспортная ситуация, практически нет старой застройки, следовательно, социальное окружение более однородное". У "Инкома" на этом направлении 10 поселков: четыре - на эксклюзивной реализации и еще шесть строится на собственные средства. Наиболее удачными Елисеев считает Шервуд (28 км от МКАД) и Усадьбу Веледниково (18 км от МКАД). Стоимость домов с учетом земельных участков - $1500 за 1 кв. м (Шервуд) и $900 за 1 кв. м (Веледниково).

Социальные контрасты Запада были одной из любимых тем советской пропаганды. Сопоставление блеска и нищеты должно было служить доказательством несправедливости капиталистического строя. Надо ли удивляться, что с либерализацией экономики в России усилилось размежевание разных социальных групп, которое отразилось как в зеркале в рынке недвижимости. Пройдут еще долгие годы, пока Россия станет страной равных возможностей. А пока... Земля на самых престижных направлениях к западу от МКАД уже уходит по $30–50 тыс. за сотку, в то время как совсем недавно она еще выдавалась в тех же районах местным жителям под индивидуальное строительство совершенно бесплатно, в результате чего дворцы в несколько миллионов долларов соседствуют с почерневшими и покосившимися деревенскими постройками без элементарных удобств, чьи обитатели выживают только за счет подсобного хозяйства.

Тем не менее многие девелоперы в преддверии весны повысили цены. По словам Пащенко, на поселки, реализация которых уже идет, девелоперы увеличили цены на 10 - 15%. Это говорит о позитивных ожиданиях игроков рынка относительно будущей покупательской активности.
В Подмосковье идет работа над созданием Генплана. И пока его нет, регион обходится без стратегического плана развития.

Чем же отличаются принципы СЕМАТ от того жесткого планирования, которое существовало в СССР? Применимы ли они к российским реалиям или наши региональные лидеры просто пытаются «пустить пыль в глаза» западным инвесторам и политикам? Как на практике реализуются градостроительные нормы в Подмосковье и кому они нужны? Станут ли возникающие благоустроенные коттеджные поселки прообразом будущего? Чтобы ответить на эти вопросы, мы обратились к девелоперам, риэлторам, архитекторам и представителям власти.

Не стоит, однако, думать, что Московская область – единственный регион в мире, который сталкивается сегодня с проблемой неравномерности и хаотичности развития. Москва – это самая восточная столица государств – членов Совета Европы (СЕ), а Россия – самое крупное государство в этой представительной организации, которая с 1989 г. расширилась с 22 до 41-го члена. Европейская Конференция Министров Регионального Планирования (СЕМАТ) выработала принципы пространственного развития, с помощью которых «люди во всех государствах-членах Совета Европы могут достичь приемлемого уровня жизни». Многие регионы России напрямую участвуют в программах СЕМАТ, Московская область в их числе.

Во времена плановой экономики развитие любого населенного пункта определялось его Генпланом. Существовали жесткие социальные нормативы, единые для всей страны. Они, например, определяли, сколько должно быть мест в школах или детских садах на тысячу жителей, сколько больничных коек, отделений связи, магазинов и пр. Генпланы обновлялись обычно каждые 20–25 лет. «Стремление к экономии бюджетных средств приводило к унификации проектирования, – рассказывает Александр Жданов, главный архитектор Одинцовского района Московской области, председатель Совета главных архитекторов Московской области, который проработал главным архитектором в разных населенных пунктах с 1975 г. – Тогда существовали специализированные институты, создававшие типовые проекты жилых домов, учебных заведений, больниц. Тиражировались даже проекты санаториев, клубов и спортивных сооружений. Все это, конечно, приводило к безликости архитектуры. Результаты такого подхода еще десятилетиями будут у нас у всех перед глазами».

От какого наследства мы отказываемся

Экспромт подкрался незаметно

Другим минусом централизованного планирования было хроническое отставание объектов социально-культурной сферы. Денег на всех не хватало и они распределялись с использованием, как теперь говорят «административного ресурса». Лучше всего, вспоминает А.Жданов, финансировались главные города, особенно Москва, а также закрытые городки, в первую очередь, связанные с космосом и атомной энергетикой. Но провинция отставала в своем развитии, а в период расцвета застоя многие деревни вообще были признаны неперспективными, и средства им не выделялись вовсе.

Правда, этот поиск в Подмосковье велся поначалу излишне революционными мерами, а именно в форме кадровой чистки. В 1999 г. штат главных архитекторов в Московской области обновился наполовину: победившие на выборах амбициозные руководители местных администраций избавлялись от «старой гвардии» – специалистов, обладающих многолетним опытом работы и досконально знающих свои территории.

С наступлением рынка слово «план» стало чуть ли не ругательным. «Спад экономики, отмечавшийся в 1990-х гг., в значительной степени усугубил многие проблемы развития городов, ряд из них утратили свою экономическую специализацию, что вызвало безработицу и нехватку средств на содержание социальной сферы, – констатирует Владимир Щитинский, директор РОСНИПИ урбанистики. – Перед многими городами встал вопрос о поисках нового пути развития».

Вскоре, однако, все вдруг заметили, что планирование все-таки необходимо, поскольку отсутствие плана приводит к хаосу, который особенно наглядно проявляется как раз в области градостроения. Сегодня идея генплана реабилитирована по всей стране, а сильная градостроительная политика стала лозунгом, с которым руководители идут на выборы. Теперь, когда все заговорили о прогнозировании и регулировании, западный опыт оказался как никогда кстати. Многие региональные центры разработали свои стратегии территориального развития на основе принципов, принятых в Европе и сформулированных в документах Европейской конференции министров регионального планирования.

Возвращение блудного плана

Московская область стабильно занимает второе место (после Москвы) среди регионов, входящих в Центральный федеральный округ. По прогнозам, в 2004 г. инвестиции в ее экономику возрастут почти на треть, а уровень иностранных инвестиций достигнет $1 млрд. Важным преимуществом области перед Москвой для инвесторов остается то, что за пределами МКАД землю можно покупать, а не только арендовать. Живая иллюстрация – сравнение уровня торговых комплексов с внешней и внутренней стороны МКАД (не в пользу последних, разумеется). Особо впечатляющим обещает быть рост реальных доходов населения – на 25% по сравнению с 2002 г. и более чем наполовину (!) к уровню 2000 г. Это важный залог сглаживания социальной границы между «городом и деревней».

СЕМАТ, откройся!

В июне 2002 г. областная Дума приняла в качестве закона целевую программу разработки Генплана области на период до 2020 г. Сейчас, по словам А.Жданова, проводится так называемый территориальный маркетинг. После принятия Генплана области он окажет столь же большое влияние на девелоперов и частных застройщиков, какое уже сегодня ощущают на себе компании, инвестирующие строительство в Москве. Генплан будет определять градостроительные требования к каждой территории, то есть он будет основан не на социальных нормативах, а на принципе функционального зонирования, принятом на Западе.

Генплана у области пока нет, лишь 15% районов имеют планы развития, поэтому инвесторам приходится самим разрабатывать и согласовывать назначение и параметры застройки для каждого конкретного земельного участка. А дело это весьма непростое: по данным Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), согласование и прохождение всех экспертиз может занимать 1–2 года и обходиться в 40–60% от стоимости всего инвестиционно-строительного процесса. Понятно, что эти издержки вмонтированы в цену недвижимости для конечного потребителя. При этом, отмечает Леонид Бандорин, юрисконсульт фонда ИЭГ, когда все разрешения получены, дальнейший контроль во время и по окончании строительства практически отсутствует, поэтому все градостроительное регулирование не дает реальных результатов.

Известное высказывание, что в России две беды, уже набила оскомину от частого повторения. Но, помимо дорог и дураков, есть в России и еще одна напасть – то, что слова у нас часто существуют отдельно от жизни. «Участие в европейском процессе», «глобализация и регионализация хозяйственных связей», «интермодальные транспортные коридоры», «устойчивое пространственное развитие», «гармоничная интеграция региональных социумов»... Через призму этой терминологии любое будущее кажется светлым. Больше внушают оптимизм бюджетные показатели: если в 2000 г. доходная часть областного бюджета составляла 2,8 млрд руб., то на 2004 г. утвержден показатель в сорок раз больше – 80,3 млрд руб.

Свет мой, зеркальце, скажи... (другая сторона правды)

В 1990-х гг. было понастроено множество домов-коробок, которые так и не были заселены. «Большинство старых коттеджных поселков морально устарели и не удовлетворяют современным требованиям покупателей, – утверждает Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра». – Если раньше были популярны дома-замки огромной площади с несовершенными инженерными системами и слабо развитой инфраструктурой вокруг них, то теперь покупатели обращают внимание, прежде всего, на функциональность и практичность дома».

Однако у риэлторов и практикующих архитекторов свой взгляд на происходящие процессы. Огромное количество индивидуальных строений в Подмосковье возведены с нарушением правил, а многие из них и вовсе без разрешительной документации. Многие дома вообще нигде не зарегистрированы. По ГК незаконные постройки должны либо сноситься, либо приводиться в соответствие с правилами, но в Подмосковье такое силовое решение требует серьезной политической воли, и оно может привести к непредсказуемым социальным последствиям, поскольку, по наиболее пессимистичным оценкам, до 70% строений нарушают существующие нормативы. Что касается нового строительства, то, по словам архитекторов, пожелавших сохранить инкогнито, практически повсеместно заказчики индивидуальных домов ухитряются согласовывать проекты с грубыми нарушениями любых норм (включая противопожарные), используя связи и взятки.

Хотите порядок – будет порядок

Говоря о таких домах, Александр Терских, генеральный директор Агентства недвижимости «Скип», являющегося застройщиком КП «Крючковой», заметил, что «на сегодняшний день ценность имеет не строение, а земельный участок, на котором этот дом расположен, однако большинство владельцев таких домов не готовы смириться с тем, что за само строение нельзя выручить, зачастую, даже половины вложенных в строительство средств, поэтому сделки с такими объектами крайне редки». Правда, А.Жданов сказал, что в Одинцовском районе многие «коробки» сейчас достраиваются и обживаются, потому что в последние годы здесь были заасфальтированы все дороги и проложены многие коммуникации, в частности магистральный газ.

Не стоит думать, что из-за своей серийности дома в коттеджных поселках единой застройки оцениваются дешевле единичных проектов. «Да и расхожее мнение о том, что типовыми поселками Подмосковье застроено, – скорее миф, чем реальность, – говорит Сергей Тихонов, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество». – Например, домов, созданных по проекту Юрия Григоряна, вряд ли насчитаешь больше сотни на всю Московскую область». Это классические примеры модной и дорогой архитектуры, свидетельствующие, что среди коттеджных поселков, выстроенных в едином архитектурном стиле, есть и по-настоящему эксклюзивные проекты, например, «Бельгийская деревня» и «Лукоморье» по Калужскому шоссе, «Х-парк» и «Горки-21» по Рублево-Успенскому шоссе.

Между тем жесткое градостроительное регулирование существует уже сейчас, но оно реализуется только в новых коттеджных девелопментах по инициативе самих застройщиков. «Нормы застройки КП, чаще называемые «единой концепцией застройки поселка», появились несколько лет назад и, по сути, стали цивилизованной альтернативой хаотичной и неорганизованной застройке Подмосковья, – отмечает А.Терских. – Во многих поселках застройщик предлагает ряд утвержденных проектов, из которых покупатель должен выбрать наиболее понравившийся, далее он имеет право внести оговоренный минимум исправлений и дополнений по внешнему виду дома».

Пошла массовка...

«На сегодняшний день, чем упорядоченнее поселок, тем больше он пользуется спросом, – уверяет Наталья Пейсикова, руководитель отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty. – Люди готовы зажать себя в определенные рамки, чтобы и соседи существовали в тех же рамках. Эстетически видеоэкология (экология визуального пространства) очень влияет на психику человека. Острые углы, прямоугольные формы раздражают. Люди отдыхают за городом, потому что глазу есть, на чем отдохнуть».

Это лишь одна из причин, почему крайности в регулировании застройки быстро вышли из моды. А.Мажаров заметил, что покупатели «предпочитают не однообразие, а гармонию в окружающей застройке». Ярким примером сбалансированного подхода он назвал поселок «Павлово», в котором покупателям предложено множество различных проектов, что позволяет избежать однообразной застройки.

Правда, некоторые застройщики стали излишне эксплуатировать стремление клиентов к упорядоченности поселков и принялись тиражировать удачные проекты, удешевляя тем самым проектную составляющую инвестиционного процесса. «Поселок должен иметь лицо, стиль, как, например, «Горки 21», продолжает Н.Пейсикова. – А когда удачный проект начинают тиражировать, от повторения он теряет привлекательность и уже не несет той энергетики». Наметилась тенденция к архитектурному плагиату, например, стали копироваться идеи Райта, примененные в «Горках 21».

Рынок быстро отреагировал на запрос покупателей. «КП с супержесткими требованиями становится все меньше, – продолжает тему А.Терских, – поскольку они, во-первых, сужают круг потенциальных покупателей, а во-вторых, наталкиваются на естественный протест покупателей, которые далеко не всегда согласны на то, что кто-то им будет указывать, что и как строить за собственные деньги на собственной земле. Очевидно, что в таком споре выиграет, скорее всего, покупатель».

Перегнешь – не продашь

Порядок требует жертв и... охраны

По мнению некоторых профессионалов рынка, жесткое регулирование вообще противоречит нашему менталитету. «За рубежом, в отличие от России, очень развито кондоминальное право, – замечает Наталья Пейсикова. – Если человек покупает что-то в кондоминиуме, то должен строго придерживаться установленных правил. Наши сограждане не все готовы придерживаться правил, даже если они приняты на общем собрании и с ними были все согласны. На эти случаи существуют санкции и меры воздействия. Теоретически могут отключить от общих сетей».

Впрочем, не следует ожидать, что местные жители, разбогатев на очередные 10%, решат подправить (или снести!) забор, убрать мусор со двора, разбить английский газон перед домом, поставить гараж с автоматическими воротами, поменять в доме окна и двери и обшить его светлым сайдингом. Причина – не только в нашей бедности, лени и низких стандартах, а в том, что в России нельзя выделяться, – тут же заметят и сделают что-нибудь нехорошее. Так что весьма велики шансы на то, что градостроительные нормы будут и впредь воплощаться только за забором коттеджных поселков с надежной охраной от всех тех, кто предпочитает жить более расслабленной и хаотичной жизнью. А посему можно ожидать, что в Подмосковье еще очень долго сохранится контраст творческого хаоса и добровольного порядка.

Специалисты довольно скептически относятся к перспективам сглаживания контрастов в Подмосковье, отмечая углубляющуюся тенденцию локализации элитной недвижимости по районам как в самой Москве, так и в ее пригородах. При этом социально «контрастные» группы населения все больше разводятся по разным территориям, а социальная однородность окружения все больше становится важным фактором, влияющим на привлекательность загородной недвижимости. Преодоление контрастов и упорядочение градостроения – это длительный эволюционный процесс, требующий, помимо правильных законов, еще и таких прозаических вещей, как строительство дорог, прокладка газопровода, водопровода и канализации, и постепенное повышение общего уровня жизни населения.

Поправки в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступили в силу 17 сентября 2003 года. С этого момента муниципальные БТИ и БТИ субъектов федерации должны были быть преобразованы в филиалы ФГУПа "Ростехинвентаризация". По словам Николая Маслова, первого заместителя председателя Госстроя, единая федеральная система и независимость БТИ от местных властей позволяет принимать в эксплуатацию только качественные дома. Поэтому муниципальных структур в этой области быть вообще не должно, однако муниципальные БТИ до сих пор продолжают работать во многих регионах, в том числе и в Москве.

Госстрой РФ в среду предложил объединить функции учета земельных участков с функциями бюро технической инвентаризации (БТИ). Сегодня сделки с землей регистрирует Минюст.

Как купить квартиру без риэлтора

Маслов вчера заявил, что Госстрой предлагает вернуть земельный кадастр в лоно БТИ. До 1995 года учет объектов недвижимости и регистрация прав на них проходили в одной организации, и только потом функции по учету земельных участков были переданы Минюсту. Система земельного кадастра, по мнению Маслова, от этого стала огромной и запутанной. Ольга Григорьева, заместитель директора департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ", признает, что получать все документы на недвижимость в одной инстанции было бы гораздо удобнее. "Но такой организации нужны квалифицированные оценщики, которые могут работать и с землей, и с домами. Придется набирать новый штат, учить людей. Исторически эти функции были разъединены, и я не представляю, как это можно сейчас объединить", - добавляет она.

Чтобы продать квартиру самостоятельно, нужно для начала ее оценить хотя бы примерно. Не желающие тратиться на профессионального оценщика могут самостоятельно провести маркетинг по риэлторским изданиям и Интернету. Однако цены там в большинстве случаев отражают не столько реальную ситуацию на рынке, сколько пожелания продавцов. Дальше необходимо выставить квартиру в продажу и сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. Затем продавцу придется проводить переговоры и показывать квартиру, попутно следя, чтобы покупатели невзначай не заинтересовались находящимися в ней ценными предметами. Торговаться также придется самостоятельно, предварительно проштудировав пособия по психологии. Чтобы подтвердить серьезность намерений, неплохо было бы подписать соглашение о задатке и авансовое соглашение, а также оговорить сроки физического и юридического освобождения квартиры. После этого начинается собственно процесс подготовки сделки, в котором вся головная боль от хождения по инстанциям и сбора полного комплекта документов достается продавцу.

У потенциальных продавцов и покупателей квартир есть два пути - обратиться в агентство или действовать самостоятельно. Крупные риэлторские компании предлагают заключить эксклюзивный договор, согласно которому обязуются взять на себя все функции по сбору документов, оформлению сделки, оценке и рекламе объекта, проверке представленных сведений и предоставлению страховых гарантий. Клиенту при этом не нужно делать практически ничего, однако такое удовольствие обойдется в среднем в $1-5 тыс. Эти деньги можно сэкономить, но головной боли от этого существенно прибавится.

После сбора документов участникам сделки предстоит произведение взаиморасчетов. Делается это чаще всего через банковские ячейки. После закладки денег предстоит нотариальное оформление договоров и сдача документов на госрегистрацию. После получения зарегистрированных договоров купли-продажи нужно еще снять квартиру с регистрационного учета.
В последние месяцы структуры, курирующие в правительстве области земельные отношения, попали в эпицентр внимания всех, кто следит за событиями рынка недвижимости. Причиной тому стали прошедшие земельные аукционы, а также явное намерение подмосковных властей продолжать эту практику. Это и многое другое, касающееся одного.

Чтобы избавиться от своей недвижимости, необходимо иметь на руках правоустанавливающие документы (например, свидетельство о собственности на жилище или договоры купли-продажи, а также регистрационное удостоверение БТИ). В БТИ необходимо получить справку, поэтажный план дома и экспликацию. В РЭУ - выписку из домовой книги, копию лицевого счета и справку об отсутствии задолженностей по квартплате. Потребуются также нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры и разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети. Если недвижимость отчуждалась после 1 марта 1996 года, необходим передаточный акт, если квартира получена в дар или по наследству - еще и справка из налоговой инспекции. Все документы необходимо сверить на соответствие фамилий, дат, адресов, размеров площадей и подписей.

– Алексей Феликсович, факт проведения в Московской области первого земельного аукциона, когда на продажу были выставлены три участка земли, имел огромный резонанс. Какую главную цель преследовал при этом Фонд имущества?

из самых ценных ресурсов региона – земли, – тема беседы с Алексеем Бодунковым, главой Министерства имущественных отношений Московской области.

– Как вы оцениваете результаты первого вашего опыта?

– Для начала отмечу, что согласно действующему федеральному законодательству, свободные земельные участки должны продаваться на конкурсной основе. Аукцион – это форма проявления открытого рынка, на котором все потенциальные покупатели получают равные права. Аукцион создает ажиотаж, что позволяет нам поднять цены. А целей, которые мы ставили перед собой, организовывая это мероприятие, было несколько. Во-первых, нужно было приобрести опыт и отработать механизмы. Во-вторых, «поднять» земельный рынок в дальних районах, т.к. в зоне, прилегающей к Москве (а это всего 15% земель), цены и так высоки.

На что бы я хотел обратить внимание, так это на освещение этого события в СМИ. Действительно, это был первый опыт, поэтому неспециалистам было сложно разобраться в его тонкостях. Как следствие, в отдельных изданиях появились статьи, в которых говорилось, что аукцион проходил по неправильной схеме. Хочу подчеркнуть, что земельный аукцион мы провели жестко в соответствии с федеральным законодательством. Не нужно путать земельные аукционы с аукционами Sotheby’s. Если на Sotheby’s выставляется определенный лот, и каждый человек сразу может поднять цену в несколько раз, то, по российскому законодательству в нашем случае определяется стоимость шага, и цены можно поднимать, что называется, только шаг за шагом. Побеждает тот участник, который последним заявил о своих намерениях. Первое мероприятие, проводимое Фондом имущества, показало, что земельный аукцион – это новая форма открытой продажи земли, и делать покупки таким образом нужно еще учиться. Это несложно. Однако предварительно надо внимательно прочесть закон.

– Сам факт проведения – это уже положительный опыт. У нас появились новые наработки, и я думаю, что уже зимой 2004 г. они будут вновь востребованы. В пакет предложений по новым аукционам войдет участок под жилую коттеджную застройку в районе населенного пункта Решетниково Клинского района, который не нашел покупателя в первый раз, дополнительно подобрано еще несколько участков в Ступинском и Чеховском районе. Мы хотим привлечь инвесторов в отдаленные районы Московской области. Более того, мы готовы создать инвесторам в этих районах тепличные условия для работы. К примеру, мы не выносим на торги сельскохозяйственные земли, а сами меняем их назначение с учетом самого вероятного вида использования. Если участок прилегает к населенному пункту, то, конечно, он будет отдан под жилищное строительство. Если земля располагается вдоль трассы, в промзоне – то под промышленное, и т.д. К тому же, покупатель земли через аукцион получает полный пакет документов, которые в обычном порядке можно собрать не менее чем за месяц.

– На аукционе были выставлены те участки, на которые оформлено право собственности не по процедуре разграничения, а в результате простой гражданско-правовой сделки. Московская область, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», реализовала свое право.

– По каким критериям производился выбор первых участков на земельный аукцион?

– Ситуация сложилась следующая. Один участок, который купило ОАО «Мосэнерго», действительно, ушел по заявленной цене, а на второй в результате аукциона цена выросла больше чем на 40%. Третий участок остался непроданным, и я могу объяснить почему. Первые два примыкают к дороге, и изначально их назначение было определено как производственное. Третий – под коттеджное строительство – мы не успели должным образом «подать». Рекламная компания с момента вынесения решения об аукционе до момента торгов длилась 30 дней. Однако этого времени инвесторам явно не хватило, чтобы сориентироваться и определиться: выехать на место, посмотреть участок. Прошло немного времени, и желающие нашлись. Теперь этот лот будет вынесен на второй аукцион.

– Как правило, аукцион дает возможность продать товар по максимально высокой цене, но итоги первого земельного аукциона показали, что лот может быть или продан по начальной цене или не продан. Какое место отводилось финансовой стороне вопроса?

– Сейчас много споров идет вокруг перевода земель из одной категории в другую. Говорят и о землях сельхозназначения. Стоит ли биться за каждую пядь земли с учетом того, что большинство хозяйств области дотационны и малодоходны, а изменение назначения и использование земель под другие цели могло бы принести области гораздо больше прибыли?

В следующий раз мы будем ориентироваться на более длительный срок. На мой взгляд, между выходом постановления правительства Московской области о продаже какого-либо участка и датой торгов должно пройти не менее двух месяцев. Что же касается финансовой стороны вопроса, то скажу, что по нашему ведомству ежегодные поступления в областной бюджет составляют примерно 2,5 млрд руб. Это неналоговые поступления в целом. Общая стоимость участков, выставленных на торги, – около 7,5 млн руб. Сравните цифры. Как видим, доходы от аукциона не столь существены. Но нам было важно показать, что если бы эти участки продавались каким-то другим путем, то мы бы получили примерно на треть меньше. После аукциона нам звонили из многих районов и говорили, что участки были проданы очень дорого. Так, глава района, соседствующего с Клинским, с удивлением отметил, что он выставляет на продажу землю гораздо дешевле, но никто не берет.

Следующий аспект – это жилищное строительство. Еще раз подчеркну: если не выводить земли сельхозназначения, развиваться субъекту Федерации просто некуда. Я очень скептически отношусь к ссылкам на какие-то субъекты, которые, якобы, ничего не выводят. На мой взгляд, эти субъекты просто не развиваются. Возвращаясь к вопросу изменения назначения сельскохозяйственных земель, еще раз хочу отметить, что в области есть районы, где сельскохозяйственное производство эффективно, а существуют сельхозпредприятия, расположенные вдоль МКАД или других трасс. Я не специалист по сельскому хозяйству, но в моем понимании, если что-то выращено на поле, которое примыкает к автостраде, то, наверное, лучше бы этот продукт не выращивали вовсе.

– Во-первых, мы не хотим допустить повторения процедуры приватизации промышленных предприятий, когда крупные финансовые структуры поглощали акции всех предприятий, которые представляли какой-то интерес. Точно такой же процесс сейчас пошел и продолжает идти по всей стране в аграрном секторе – с предприятиями различных форм собственности. Земли сельхозназначения оптом скупаются по заниженным ценам и потом, после изменения назначения, поступают на рынок совсем по другой стоимости. Земельный кодекс позволил иметь землю в собственности, а покупка акций сельхозпредприятий у работников этих предприятий за цену ниже рыночной позволила скупщикам, потратив один рубль, получить десять. Такой доходности сейчас, наверное, нет в других отраслях народного хозяйства. И остановить этот процесс было практически невозможно. Поэтому позиция правительства Московской области, ее губернатора свелась к тому, чтобы не допустить массового изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель и тем самым не привести к скупке ее крупными финансовыми структурами. Второй аспект проблемы заключается в том, что на территории области нет свободных земельных участков. В городах и поселках уже нет свободных земель под новое строительство, и единственным резервом для их развития являются сельскохозяйственные земли. Если вынести категоричное определение, что назначение сельскохозяйственных земель не подлежит изменению, то окажется, что субъекту некуда развиваться, негде строить. Сейчас же в Московской области идет очень большое промышленное и жилищное строительство, которое нужно где-то размещать. В 2003 г. только по прямым инвестициям мы превышаем цифру в $1 млрд. Это деньги, которые инвесторы вкладывают в развитие территории и которые остаются на территории субъекта Федерации. Нас особенно радует, что в область пришел цивилизованный капитал, но для него требуется земля.

– Позиция Правительства РФ заключается в том, что эти земли трогать нельзя. Уже несколько лет в Московской области земли, относящиеся к лесному фонду, не переводились в другие категории.

– Что вы можете сказать по поводу изменения назначения земель, относящихся к лесному фонду?

– Есть процедура, которая позволяет даже муниципальному образованию проводить торги по продаже участков, которые в настоящее время находятся в государственной собственности. Но все же нам не хотелось проблем в будущем, поэтому, как я уже сказал раньше, мы выставили на аукцион те земельные участки, права на которые мы имели. Действительно, проведению земельных аукционов мешает тот фактор, что земельные участки на сегодняшний день не являются сформированным продуктом. Есть сам земельный участок, но на него нет никаких документов, подтверждающих, что он вообще пригоден к застройке, что его правовой статус соответствует заявленной информации, и прочее. Главная причина – это не недоработки субъектов Федерации, а очень короткий срок, который прошел с момента возникновения права собственности на землю. Фактически, за десятилетие было чрезвычайно сложно сформировать необходимый пакет документов по земле, и Московская область в этом вопросе – не исключение. Несмотря на то, что наш субъект Федерации находится ближе всего к центру России, к столице, до полного формирования информационной базы по земле нам еще очень далеко. К тому же забуксовал закон «О разграничении государственной собственности на землю», который вполне логичен, но, как показала практика, сложен для применения. Поэтому мы сейчас оказываем посильную помощь Минимуществу РФ, которое готовит изменения в процедуре разграничения. По действующему закону нужно пройти длительный путь получения согласований, в том числе границ участков, сервитутов, прежде чем все попадет в Министерство имущественных отношений РФ, где этот пакет формируется, и на его основании выходит постановление Правительства РФ. Сложность в том, что какой бы штат ни занимался этим в федеральном министерстве, ему не по силам справиться с общим потоком подобных дел. Поэтому в новой версии говорится, что если имеются все предпосылки по отнесению данного участка к той или иной категории собственности – федеральной, субъекта Федерации или к муниципальной, то соответствующий субъект может идти в регистрационную палату, предоставлять необходимые документы и регистрировать это право собственности. В настоящее время Минимущество РФ подготовило все поправки, которые затем должны пройти соответствующую процедуру в Правительстве РФ, после чего будут вынесены на рассмотрение в Государственную думу.

– Выставляя земельный лот, устроители аукциона должны подготовить полный пакет документов на землю. Но, как известно, в Московской области, как и в других субъектах РФ, еще не произошло разграничение прав собственности на землю. Не является ли аукцион несколько преждевременным?

– Да. Я согласен с той процедурой, которая сейчас предложена. Она правильна, т.к. по ней уже сейчас можно оформлять землю. За время, прошедшее с момента выхода закона «О разграничении…», в Московской области не появилось ни одного участка земли, по которому были бы зарегистрированы право собственности Российской Федерации, право собственности субъекта Федерации или право собственности муниципального образования. Я думаю, что в силу актуальности закона поправки будут приняты к рассмотрению уже в I квартале 2004 г. Если это произойдет, то в течение примерно двух лет станет реальным провести все процедуру разграничения прав собственности на землю.

– На ваш взгляд, если поправки будут приняты, то закон действительно станет проще внедрять в жизнь?

– Если взять объекты недвижимости, то по ним законодательная база уже сегодня позволила определить, кто собственник каждого квадратного метра. А по земле ситуация остается неопределенной. Есть государственная собственность, есть частная собственность, но если по частной собственности порядок действий стал более-менее ясным, то по государственным земельным участкам еще есть много вопросов. Непонятно, кто ими должен распоряжаться. Поэтому надо четко обозначить, что кому принадлежит. Это является базой. Когда появится определенность, тогда станет проще работать. Сегодня еще есть такая форма собственности, которую уже скоро должны полностью искоренить, – это право бессрочного пользования земельным участком. Такая форма ничего не дает, т.к. хотя пользоваться участком можно, но никаких действий производить нельзя. По закону до 1 января 2004 г. все – и юридические, и физические лица – должны были переоформить право бессрочного пользования на право аренды или право собственности, что абсолютно правильно, но трудно осуществимо, т.к. касается большого количества предприятий, для которых выбор связан с финансовой нагрузкой. Поэтому промышленное лобби в Государственной думе и поддержало перенос введения закона на более поздние сроки. На мой взгляд, это неверно, т.к. право собственности и право аренды – это уже финансовый инструмент, которым можно пользоваться более эффективно, к примеру, как предметом залога, переуступок.

– Что еще может изменить введение этого закона?

– Переоформление документов на землю не происходит автоматически, т.к., к сожалению, свидетельства о праве бессрочного пользования иногда выдавались даже без кадастрового учета земельного участка. Поэтому, если у кого-то есть свидетельство старого образца, его нужно переоформить с учетом требований нового законодательства.

– Алексей Феликсович, для физических лиц процедура переоформления свидетельств о бессрочном праве пользования земельным участком на право собственности или право аренды происходит автоматически по заявлению или требуется пройти процедуру переоформления?

– Процедура переоформления несложная, и пакет документов, который необходим для переоформления, небольшой. Во-первых, потребуется провести кадастровый учет, второе действие – взять необходимые справки в районе, где находится земля, о ставках земельного налога. И в-третьих, необходимо предоставить документ о физическом или юридическом лице. Для этого нужно обратиться в соответствующий орган в муниципальном образовании в зависимости от того, подразделение ли это самой администрации или отдельный комитет по управлению имуществом. На территории Московской области находятся 73 муниципальных образования, среди которых есть и города, и районы, у которых разные формы управления имуществом и разные полномочия. Если речь идет о большом участке земли, то можно обратиться напрямую к нам в министерство. Для физических и юридических лиц действует один и тот же срок рассмотрения вопроса – 2 недели.

– В чем заключается процедура переоформления и куда нужно обратиться, чтобы переоформить участок земли?

– Сейчас вносятся поправки в сроки (они продлеваются), в первую очередь, для предприятий, но я думаю, что они будут сдвинуты и для других юридических и физических лиц. К тому же, законом не предусматривается никаких санкций в том случае, если участок не прошел процедуры переоформления.

– Как быть, когда участок не успели переоформить в установленные сроки?

– Пока нет. Юридическое или физическое лицо, не успевшее переоформить документы до 1 января 2004 г., не теряет своего права на земельный участок. Однако медлить не стоит. Сейчас, по поручению Президента РФ, в Госдуме рассматриваются поправки к срокам, и когда они будут приняты, мы будем настаивать на введении штрафных санкций, иначе доходы государства теряются. Надо сказать, что большинство граждан начинает понимать, что право аренды, как и право собственности, – это не просто документ, но финансовый инструмент. Могу сказать, что количество людей, переоформивших свои документы, уже превысило 40%.

– Это означает, что штрафовать не будут?

– Ставки налогов разные. Если это касается приватизированных предприятий, то налоги практически одинаковы, т.к. ставка земельного налога и ставка арендной платы практически равны. Поэтому, когда промышленное лобби продвигало вопрос о переносе сроков переоформления прав собственности на более дальний период, они говорили не всю правду. Реально, если бы приватизированные предприятия переоформили право бессрочного пользования на право аренды, то никаких бы финансовых потерь у них не было. Что же касается физических и юридических лиц, которые не проходили приватизации, то в этом случае ставка налога для собственника земельного участка и для арендатора существенно различаются.

– Может быть, пугают грядущие налоговые ставки, и именно по этой причине зафиксировать свое право многие не торопятся?

– Я думаю, что когда-то и мы придем к этому. Однако сегодня нельзя сбрасывать со счетов, что существует очень большая разница между европейскими странами и Россией. У меня были представители австрийской фирмы, которые оформляют участок в Балашихинском районе под горнолыжную базу. Они делились своим опытом и выражали определенное недоумение ситуацией по земельному вопросу в Московской области. В Австрии есть полная информация о любом участке земли. Так, можно узнать, в каком году по нему переходили права собственности. У нас же ничего подобного нет, т.к. земельным вопросом мы занимаемся немногим больше 10 лет. Споры, конечно, будут, но у нас есть суд, который занимается разными вопросами, и в том числе землей.

– На сегодняшний день рынок земли нельзя назвать полностью сформированным, т.к. не прошла процедура разграничения государственной собственности на землю. По всей видимости, процедура будет непростой, и спорных вопросов будет много. Следуя примеру Великобритании, в которой были созданы специальные земельные суды, где слушаются дела только о земельных спорах, не собирается ли Московская область в будущем пойти подобным путем?

– Я думаю, что рассчитывать можно только на повышение цен. Если раньше были случаи, когда сельхозпредприятия продавали свою землю очень дешево, то сейчас, когда земля скуплена бизнесом – крупными финансовыми структурами, банками, – т.е. теми, кто четко знает ее цену, нет смысла надеяться, что вдруг кто-то станет продавать землю дешево. К тому же тенденция, состоящая в том, что свободных участков становится все меньше и меньше, к тому же продают землю профессионалы, ведет только к подъему рынка, а не наоборот. Правда, есть и другая составляющая вопроса. Активность инвесторов, которые заинтересованы в покупке подмосковной земли, напрямую зависит от того, как будет развиваться наша страна. Если произойдут финансовые потрясения, рынок, естественно, упадет; не будет потрясений – будет двигаться в том же русле с определенной положительной динамикой, которая сформировалось за последние годы. Каким конкретно будет этот рост, прогнозировать очень сложно.

– В настоящее время рынок земли в Московской области очень активен. Цены растут. Возможны ли обратные тенденции?

– По домам, расположенным на дачных и садовых участках, увеличения налогов не намечается. А что касается индивидуального жилищного строительства, то это реальный налоговый резерв государства, поэтому налоги вырастут. Проблема заключается в том, чтобы выстроить схему по надлежащей регистрации объектов. Ни для кого не секрет, что есть дома, в которых люди уже живут по нескольку лет, но они не оформлены. В 2003 г. на основании документов федерального уровня было принято решение о резком увеличении налогов для собственников участков с недостроенными объектами. К тому же, налоги пересчитывались задним числом, т.е. за два года люди должны были заплатить суммы, в отдельных случаях исчисляемые десятками тысяч рублей. Это вызвало определенную социальную напряженность. Немного позже она была снята, но мера показала, что таким способом государство подталкивает людей узаконить свою недвижимость и платить налоги по обычным ставкам.

– Что будет в 2004 г. с налогами на строения и сооружения?

– Вопрос непростой. На мой взгляд, у нас недостаточно объектов, относящихся к индустрии досуга наших граждан. Правда, определенные сдвиги в этом направлении уже произошли. К примеру, в Московской области сейчас очень активно продвигается программа губернатора Московской области по строительству спортивных сооружений.

– Ваше министерство курирует имущественные отношения. Какая категория недвижимости является дефицитной для области?



Главная --> Публикации