Главная --> Публикации --> Строители не вынесли нагрузки Власти столицы углубились в проект подземного города "дикая стоянка" В москве начали падать цены на жилье Основные тенденции рынка торговой недвижимости в 2003 г. и в ближайшие годы

Ограничение высоты

До 2015 г. в Москве возведут 60 высотных жилых зданий. Правда, до американских небоскребов они не дотягивают: по классификации, принятой столичным стройкомплексом, высоткой считается любое здание, в котором больше 30 этажей, а в жилых новоявленных зданиях их будет по 40–50.

Квартира ради престижа

Однако москвичам 100-этажные дома ни к чему. Во-первых, как объяснил Игорь Петренко, начальник отдела мониторинга геологических процессов ФГУП «Геоцентр-Москва» по Москве и Московской области, наша столица стоит на флювиогляциальных песках и глинах, на которых категорически запрещено возводить тяжелые дома, в то время как Нью-Йорк, Сингапур или Куала-Лумпур – на скальных породах. А вес даже московских небоскребов-малоросликов составляет 130–140 тыс. тонн. Во-вторых, городские коммунальные службы могут обеспечить работу инженерных коммуникаций (в первую очередь, возможность поднять воду и cпустить канализацию с «верхотуры») только в домах, взвившихся максимум на 250 м. Именно по этой причине вот уже восьмой год оттягивается начало строительства башни «Россия» на территории «Москва-Сити», которая, по плану, должна достичь 649 м. В-третьих, Градостроительный совет – официальная инстанция, утверждающая строительные проекты, – категорически против кардинального изменения архитектурного облика Москвы, который изрядно могли бы попортить башни-зиккурты.

«Застройщики высоток очень тонко уловили внутреннюю сущность русского человека и играют на ней, – делится своим мнением главный специалист информационной службы строительного комплекса Москвы Алексей Введенский. – Это стремление быть выше других, пусть в иносказательном смысле, а также внутренняя тяга к свободе и простору. Традиционно русские цари сидели на кремлевских башнях, а чернь ютилась в избушках. Поэтому и сегодня залезть наверх, а еще лучше плюнуть оттуда или запустить бутылкой – это символ успеха». Безо всякой психологической подоплеки подтверждает успех продаж квартир в небоскребах и пресс-секретарь «Конти» Мария Шагурина: «В комплексе «Эдельвейс» верхние этажи (примерно с 30-го по 43-й) разошлись самыми первыми. И это при том, что метр в высотках оценивается в $2000 и выше, а площади квартир редко меньше 100 кв.м».

Программа в итоге получила название «Новое кольцо Москвы». В сентябре уже сдан и первый дом серии – «Эдельвейс», возведением которого занималась компания «Конти». Заложено или достраивается еще несколько московских небоскребов: «Вертикаль» на пересечении Ленинского пр-та и ул. Обручева, «Континенталь» на пр-те Маршала Жукова, «Триумф-палас» на Соколе. Все они, как и «Эдельвейс», будут иметь по 43 или даже более этажей, общая их высота вместе со шпилями, башенками и прочими архитектурными отростками достигнет высоты 200 м. Кроме того, с определенной натяжкой высотками можно назвать еще 5–7 недавно построенных домов, в которых больше 30 этажей.

Сегодня высотки возводят (или собираются возводить) всего пять компаний: «Спецвысотстрой», «Конти», «Донстрой», «Квартал» и «Строймонтаж». Столь немногочисленный состав застройщиков, при том что конкуренция на рынке недвижимости весьма высока, объясняется просто: технологии возведения небоскребов очень сложны, требуют согласования во множестве инстанций и вложения больших денег. Кроме того, после терактов 11 сентября в США и российские власти ужесточили требования безопасности для недвижимости такого рода. Например, на каждой высотке необходимо разместить минимум одну вертолетную площадку для возможной эвакуации жильцов, а во избежание жертв при возникновении пожаров все здание разделяется на специальные блоки, которые в случае возгорания становятся полностью автономными друг от друга. Кроме того, каждый этаж обязательно оборудуется современной системой пожаротушения (напор воды под давлением + инертный газ), ее стоимость может составлять $20 тыс. (умножьте на 43 этажа).

Бизнес для немногих

Чтобы такое огромное здание нормально функционировало и жить в нем было комфортно и безопасно, необходимо инженерное оборудование, гарантирующее нормальное жизнеобеспечение. И лифты, и системы водо– и теплоснабжения, и специальные мусоропроводы из нержавеющей стали – все это должно быть не таким, как в обычных домах. Особые лифты-подъемники германской фирмы «Тиссен», установленные в «Эдельвейсе», движутся со скоростью 3,5 м/сек., в то время как обычный лифт за этот промежуток времени преодолевает всего лишь 1 м.

Но и это не все возможные для большинства строительных фирм сложности. Одна из них – строительная техника. Например, в нашей стране не было подъемных кранов, способных работать на больших высотах. Поэтому, как объяснили в компании «Конти», при строительстве своих небоскребов они используют кран, который «цепляется» за уже построенные этажи и «ползет» вверх вместе с растущим зданием. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость «нарастить» кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся звенья крана крепятся к нему сверху. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особого качества. Поэтому «Конти» специально приобрела в Германии бетонный завод, производительность которого 100 куб.м в сутки.

Внутри высотных зданий неизбежно возникают воздушные потоки, что требует от застройщиков специальных решений – шлюзования входов в здание и лестничных секций, высокой герметизации межэтажных перекрытий, герметизации мусоропроводов. Например, в таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем.

Для нормального водоснабжения высотного здания необходимы специальные технические этажи, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В «Эдельвейсе», например, их два, а на Ленинском пр-те в жилом комплексе «Вертикаль» будет три. Там устанавливаются дополнительные насосы, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров.

Еще одна проблема, характерная для проживающих в небоскребах, но в России пока неизученная, – влияние высоты на самочувствие. По строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. Т.е. в здании высотой 200 м допустимым является раскачивание по горизонтали в 40 см. Кто-то такие нагрузки даже и не заметит, а у кого-то в ураган может сильно страдать вестибулярный аппарат. В России исследований врачей на эту тему нет, а вот американские медики уже привыкли к тому, что у некоторых жильцов небоскребов могут развиваться невротические реакции и фобии, повышаться вероятность заболеваний агорафобией, наблюдаться психосоматические расстройства и даже скакать кровяное давление.

Только для здоровых

Несмотря на определенные минусы, на то, что зачастую высотки «ломают» сложившийся архитектурный облик столицы, их строительство будет продолжаться и в будущем по вполне объективным причинам. Главная из них – возможность возвести на 1 га земли 250–300 тыс. кв.м жилья, в то время как три обычных 21-этажки на той же площади вместят не более 30 тыс. метров каждая. А это в условиях нарастающего дефицита свободной под застройку земли в Москве тот аргумент, против которого «нечем крыть».

Но в проживании на верхотуре есть и свои прелести. Например, по словам первого заместителя главного архитектора Москвы Юрия Григорьева, с точки зрения экологии высотные здания имеют положительную сторону – вредные вещества в условиях городской застройки концентрируются ниже 5 этажа.

Сегодня внимание столичной публики направлено на жилой комплекс «Вертикаль». Место, по независимому мнению всех специалистов, – «шоколадное». Юго-Запад, вид на лес, рядом прекрасный пруд, замечательные развязки, а также пресловутая «роза ветров». Инвестор – «Конти», генеральный подрядчик – «Спецвысотстрой», главный архитектор – Маилов.

Резоны архитекторов

– Причины изменения ситуации – чисто экономические. Проект очень дорогой. «Конти» его просто не потянула, и «Спецвысотстрой», начинавший проект в качестве генподрядчика, его выкупил.

И вдруг вся картина с участниками проекта меняется в одночасье. Выясняется, что инвестор – уже отнюдь не «Конти», архитектор – уже не Маилов, дом будет построен совершенно иначе, нежели предполагалось, а граждане, купившие квартиры в еще не построенном доме, законно волнуются. Каковы же причины столь резкого изменения ситуации, и какая высотка в итоге будет построена? С этими и иными вопросами мы обратились к главному архитектору нового проекта «Вертикали» Сергею Непомнящему.

Меня пригласили сделать новый проект. Уже имеющая стилобатная часть была одним из элементов задания на проектирование. В соответствии с пожеланиями заказчика повысили этажность. Добавили несколько квартир на каждом этаже, общей площадью около 250 кв.м, всего это более 15 тыс. кв.м жилой площади в целом по дому. Сделали широкие лифтовые холлы взамен узких коридоров, тщательно проработали всю систему коммуникаций. Короче, дом был запроектирован на основе совершенно иных подходов. Проект понравился всем: и «Спецвысотстрою», и независимым риэлторам, и особенно пожарным.

Теперь о смене архитектора на переправе. Константин Золотухин, глава «Спецвысотстроя», начинал этот проект как генподрядчик. По правилам игры генподрядчик обязан безоговорочно выполнять требования заказчика и главного архитектора проекта. Правила игры честно соблюдались. Но когда Золотухин проект выкупил и стал заказчиком, его статус его изменился и, естественно, поменялись отношения с главным архитектором. По моему личному мнению, эти два профессионала просто «не совпали».

– А как были спланированы эти квартиры?

Осталось только этот дом построить. Но тут возопили риэлторы, на законных основаниях уже продавшие значительное количество квартир, построенных по проекту г-на Маилова. И поставленная передо мной задача стала совершенно иначе выглядеть. В итоге пришлось сделать еще один проект, не идущий ни в какое сравнение с предыдущим ни по технико-экономическим, ни по каким иным показателям. Но необходимо было вписать в него восемьдесят уже купленных квартир именно в том виде, в котором их в свое время спроектировал г-н Маилов, включая, естественно, не только планировку, но и расположение по сторонам света.

– Что же получилось в итоге? Внешне дом выглядит весьма необычно. Впечатление такое, что он имеет кристаллическую структуру. Верхние этажи, образующие силуэт здания, явно не типовые.

– Различий не очень много, разве что в нашем проекте площадь помещений была на 5% больше, и кухни имели широкую полукруглую «эркерную стену» с выходом на балкон. Функциональное зонирование было практически идентичным, комнаты – хороших пропорций, но все-таки квартиры были несколько иными. Из-за этих мизерных отличий пришлось отказаться и от светлых лифтовых холлов (причем в главной секции этот холл был полностью застеклен, и из него открывалась изумительная панорама на центр Москвы), и от дополнительных площадей, и от потенциальной дополнительной прибыли не менее $25 млн.

– Чем, кроме квартир, располагает дом?

– С верхними этажами было проще. Там еще не было покупателей, и мы были вольны делать почти все, что заблагорассудится. Разумеется, в конструктивных и инженерных рамках. Кстати, о рамках. В наших последних проектах минимальная ширина корпуса – не менее 40 м. Поэтому, когда приходится возвращаться к типовой схеме дома, где ширина корпуса всего 12–15 метров – ощущение свободы полное. Вот мы и сделали там зимние сады увеличенной высоты (выступающие на фасадах в виде «кристаллов» и выше перекрытия), студии, имеющие остекление со всех сторон света, просторные «панорамные» ванные комнаты с видом на горизонт. По сути, выше 25 этажа все квартиры разные.

– Как вы подошли бы к решению дома, если бы проектировать пришлось с белого листа?

– В доме, кроме уже упомянутых четырех секций, имеются два 4-этажных крыла, так что есть и мини-гольф, и сквош, удалось даже сделать приличный бассейн с аквапарком, включающим тобоган и детские «лягушатники».

Есть огромные городские пространства, такие, как магист-

– История сослагательного наклонения не имеет. Но вот что было бы непременно – это «вживление» проекта в градостроительную ситуацию, которая сложится в Москве лет через двадцать. В это время московская земля будет представлять собой не сверхценность, как сегодня, а станет буквально «золотой». Поэтому вместо гигантского дома мы постарались бы сделать маленький пространственный город, в котором человек не чувствовал бы себя отор- ванным от земли, где была бы организована полноценная иерархия пространств.

крорайоны, и здесь уже чужие ходят редко. На этих пространствах люди между собой еще не знакомы, но лица уже привычны – одни и те же бабушки с собачками, утренние бегуны и узнаваемая всеми компания около местной пивной «точки». Дальше идет уже двор, в котором все всех знают. Именно этот двор, к великому сожалению, из московской жизни выпал. Последние «бабушки на лавочках» сидели у пятиэтажек. У шестнадцатиэтажных домов они уже не сидят, а шестилетнего ребенка одного выпускать гулять в Москве не рекомендуется.

рали и парки; есть пространства более мелкие, например, площади, автостоянки у крупных супермаркетов и т.д.Это - пространства, которыми пользуются все. Далее идут ми-

К сожалению, полностью организовать это в «Вертикали» не удалось. Но данный проект все же положил начало тому, как должен выглядеть современный дом.
ЗАО МИАН могут объявить банкротом. Инициативу в деле о банкротстве МИАНа взяло на себя ЗАО ИФК Гианея, которому риэлтер должен 1,4 млн рублей. В компании уже введено внешнее наблюдение и назначен временный управляющий, который должен систематизировать требования кредиторов и провести собрание кредиторов холдинга. 30 октября суд должен будет принять решение о том, признать ли МИАН банкротом.

Теперь идем с «обратного конца», с личного пространства в квартире. О подсобных помещениях и гардеробных я уже не говорю: при их отсутствии вещи неизбежно «выползут» в жилую зону. Минимальное персональное пространство – пусть это будет хоть крошечная спальня. Далее – гостиная, существенно больших размеров, для всех членов семьи, обязательно выделенная столовая часть. Следующий, и очень важный элемент системы, – собственный кусочек наружного пространства – приватный внутриквартирный атриум, зимний сад с высококронными деревьями или пальмой. Выходим из квартиры – попадаем не в узкий темный коридорчик, из конца которого на нас хищно скалится лифт, а в галерею просторного атриума, объединяющего 8–10 квартир, в уютный дворик, где мы можем спокойно пообщаться с ближайшими соседями, например, за чашечкой кофе. Далее – общественный пассаж с магазинчиками, ресторанчиками, фитнес-клубами, открытыми террасами, где чужих нет. Это эквивалент улицы.

Еще в 2006 году предъявили компании 1,2 млрд рублей налоговых претензий за 2002-2003 годы

МИАН близок к банкротству. Заявление о признании МИАН банкротом подало саратовское ЗАО ИФК Гианея, долг риэлтерской компании перед которым составляет 1,4 млн рублей.

Компанию обвинили в том, что она продавала гражданам права на квартиры в строящихся домах за векселя связанных с ней фирм. В середине марта этого года МИАН выплатил долги по налогам, но, по некоторым данным, погашено было только около 600 млн рублей недоимки, без штрафов и пеней, передает Коммерсантъ.

Гианея обратилась в суд после того, как дело о банкротстве МИАНа пытались инициировать налоговики, которые еще в 2006 году предъявили компании 1,2 млрд рублей налоговых претензий за 2002-2003 годы.

Кропотин является арбитражным управляющим Сахалинской области с марта 2007 года и состоит членом саморегулируемой организации Гильдия арбитражных управляющих.

В результате, арбитражный суд Москвы 20 мая ввел в компании наблюдение и назначил временным управляющим Анатолия Кропотина из Саратовской области.

Из-за налоговых претензий и судебных разбирательств ЗАО МИАН за год покинули многие топ-менеджеры, среди которых были гендиректор Сергей Озеров и финансовый директор Олег Слесаревский.

Временный управляющий должен сформировать реестр требований кредиторов и провести их первое собрание. Затем, 30 октября, суд должен будет принять решение о том, признать ли МИАН банкротом.

На данный момент в арбитражном суде Москвы развернулась активная борьба за контроль над процессом банкротства МИАНа. На сайте суда есть информация о пяти кредиторах.

После выплаты МИАНом недоимки налоговики потеряли право требовать банкротства компании, поскольку налоговые санкции при определении признаков банкротства не учитываются. Однако 1 апреля инициативу в деле о банкротстве МИАНа перехватила Гианея.

Требования к МИАНу предъявили уже восемь кредиторов на общую сумму около 3 млрд рублей. На сегодняшний день, впрочем, в реестре значится требование только одного кредитора Гианеи.

Вчера рассматривалось заявление ЗАО Новостройки столицы о взыскании с МИАНа около 136 млн рублей вексельного долга, но заседание было отложено, поскольку подлинные векселя представлены не были.

Группа представляет собой холдинговую структуру во главе с управляющей компанией ЗАО МИАН. Ключевые компании группы: МИАН-Девелопмент - девелопмент проектов; МИАН-Агентство недвижимости - риелторские и консалтинговые услуги, МИАН-Сервис - эксплуатация объектов недвижимости; МИАН-Инфо - поставщик телекоммуникационных услуг для объектов недвижимости.

ГК МИАН осуществляет деятельность в большинстве сегментов рынка недвижимости Москвы и Московской области, оказывая полный комплекс риелторских и девелоперских услуг, в том числе в сферах консалтинга и инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости.

«Твое Чертаново – не ближний свет». Строчки из песенки далеких 1980-х теперь вызывают лишь улыбку. Чертаново давно стало «старым районом», еще чуть-чуть – и перейдет в категорию районов «исторической застройки», что неудивительно – город растет так быстро, что даже коренные москвичи при упоминании того или иного места с удивлением спрашивают: «И это все у нас?»

Основными сегментами бизнеса группы являются девелопмент и инвестиционные проекты в области жилой и коммерческой недвижимости.

Москва – город большой и прекрасный, а все прекрасное рано или поздно заканчивается, и на сегодняшний день, по словам руководителя Москомархитектуры Александра Кузьмина, свободные участки под застройку практически исчерпаны, в резерве остаются только территории промышленных зон. А это означает, что в городе почти не осталось незанятых площадок, пригодных для массового, а значит дешевого, по московским меркам, строительства. Город уже не расширяется, а уплотняется, даже на окраинах застраивая «точки».

Москва закончилась

Типовое же строительство постепенно смещается на территории по периметру МКАД. «В настоящее время происходит преимущественно качественное, а не количественное освоение площадок, – считает начальник отдела маркетинга группы компаний «КОНТИ» Алексей Самсонов. – Массовая застройка выходит за пределы города». Однако это совсем не значит, что на окраинах строятся плохие дома. Напротив, по мнению г-на Самсонова, «количественное соотношение строящегося жилья изменится в пользу бизнес-класса. Одновременно стирается грань в части технологий возведения, в частности возводятся крупнопанельные серии улучшенной планировки».

Точечная застройка – это вполне традиционное градостроительное решение, вызывающее, правда, периодические протесты у жителей окрестных домов. У «встраиваемых» домов есть один существенный недостаток – значительно более высокая стоимость земли под застройку (а, значит, и квартир) по сравнению с домами, построенными «в чистом поле». Инвестору «точки» гораздо выгоднее построить не типовой панельный, а монолитный или кирпичный дом – от бизнес-класса до элиты, чтобы продать квадратный метр по более высокой цене, а кроме того, емкость такого строительства крайне невелика.

Более реальным для застройки является район Хорошево-Мневники, где, по словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в ближайшие 5 лет будет построено около 2 млн кв.м жилья. На эту площадку, как сообщал Ресин еще летом, подобраны пять инвесторов, каждый из которых готов профинансировать реконструкцию старых кварталов наряду со строительством новых высотных жилых комплексов.

Из перспективных незастроенных площадок в черте города осталась только площадка в Кожухово, способная вместить до 800 тыс. кв.м жилья, с ожидающимися большими сложностями в подведении коммуникаций, вплоть до того, что город готов отказаться от положенной ему доли в обмен на то, что инвестор возьмет на себя работы по инженерии. Но когда до Кожухово дойдут руки – пока еще до конца не известно. В прошлом году сообщалось, что застройка этой площадки будет проходить в 2003–2007 гг., но пока «театр строительных действий» там еще не развернут.

В остальном же Москва себя исчерпала. «Таких крупных площадок, как Марьинский парк или Южное Бутово, да еще и свободных, в границах МКАД нет. За чертой города интересных и при этом свободных площадок намного больше», – считает руководитель аналитического центра АН «Домострой» Дмитрий Попов.

Как перспективные для нового строительства в черте города также рассматриваются микрорайоны Старое Косино и Ухтомский. Одной из интересных площадок, хоть и находящихся за МКАД, но формально относящихся к Москве, является поселок Бутово, где планируется построить около 480 тыс. кв.м жилья. Есть еще поселок Северный в САО, застроенный, кстати, пленными немцами в 1940–50-х гг. Но туда надо вести инженерные сети стоимостью свыше $30 млн, и не нашелся пока застройщик, который согласился бы заложить такую сумму в инвестпроект.

В последнее время все чаще звучит мнение, что покупать квартиры в окраинных районах неразумно: стоимость квартиры в строящемся доме даже в городах ближнего Подмосковья обычно в 1,5–2 раза ниже, чем в районах массовой застройки Москвы. А по уровню инфраструктуры, транспортным возможностям, экологии многие подмосковные города опережают отдельные районы столицы, однако резкого оттока желающих купить квартиру в пределах МКАД пока не наблюдается. Кто же покупает квартиры на окраинах и почему? «Четкого портрета покупателей квартир в московских районах массовой за-

Кто живет на окраине

Как правило, в пределах города квартиры стремятся покупать москвичи, считает Алексей Самсонов, в пригороде обычно селятся приезжие. Кроме того, в Москве гораздо больше ипотечных схем, дающих возможность приобрести квартиру тем, у кого денег не так много.

стройки нет, – считает Дмитрий Попов. – Это и беженцы, торгующие фруктами на рынках, и молодые московские семьи, разъезжающиеся с родителями, пожилые люди, разменивающие вторичное жилье, чтобы быть ближе к детям и внукам, сотрудники компаний ТЭК, покупающие квартиры для себя и для детей, жители Подмосковья, имеющие высокооплачиваемую работу в Москве, и многие другие». Можно выделить общие черты, характерные именно для районов массовой застройки, объединяющие столь разнородный социальный состав. По мнению г-на Попова, в первую очередь это московская прописка и возможность жить и работать в Москве; транспортная доступность мест учебы и работы; ограниченность финансов на решение жилищного вопроса; а также ясно осознаваемая перспектива жить в новом благоустроенном районе и готовность ждать обустройства прилегающей территории несколько лет.

Среди жителей новых микрорайонов много «переселенцев поневоле», попадающих туда за счет доли, получаемой городом от строительства коммерческого жилья. Получающие социальное жилье – это очередники, переселяемые из ветхого жилья, жители сносимых пятиэтажек. Причем, если раньше город получал свою долю от частных застройщиков квартирами, то сейчас ситуация меняется: городские власти все больше склоняются к тому, чтобы получать эту долю деньгами, а на полученные средства возводить муниципальные дома. Такой подход учитывает и интересы очередников – получить жилье как можно быстрее.

Как показывают аналитические данные Департамента инвестиционных программ строительства, значительная часть покупателей жилья в новых районах и до этого проживала неподалеку от них. Например, больше половины покупателей таунхаусов в Куркино – 66,3% (это, конечно, не массовая застройка, но общую тенденцию, как нам кажется, отражает) – прописаны в Москве, причем более 50% проживает в Северном и прилегающих округах. В то же время жители юга скорее согласятся поехать в Бутово, чем в более обжитое Жулебино, или далекое для них Куркино.

Конечно, не все новые микрорайоны одинаковы. «Некая престижность районов определена исторически, – считают в группе компаний «КОНТИ». – Однако существует и мода на тот или иной район, что связано с градостроительным планом города: возведением каких-то специальных, эксклюзивных проектов в перспективе, а также управленческих решений». C этим утверждением согласны и в ДИПСе. Аналитики Департамента инвестиционных программ строительства полагают, что дальнейшее «размежевание» новостроек на «элитные» и «попроще» будет продолжаться. Так диктует рынок. Сейчас формируется характер некоторых районов или, скорее, кварталов, где микроклимат задает коммерческое жилье. Но это явление социально-демографического порядка. «Пока нет никакой официальной статистики или исследований, подтверждающих конечное изменение состава районов или их деления по престижности, – считают в ДИПСе. – Такие данные – итог самостоятельных исследований».

Такие разные выселки

Проверка временем

Однако есть факты, против которых поспорить сложно. По данным, предоставленным «КОНТИ», стоимость квартир в Куркино уже сейчас на 10–15% выше, чем, к примеру, в Бутово. Средняя цена квартиры в Куркино в декабре составляла $900–985 за метр, $1000–1100 за таунхаусы. Определяется это тем, что Куркино – проект коммерческий, задумывавшийся как район повышенной комфортности с монолитным жильем эконом-класса. Панельного жилья в Куркино нет вообще. Муниципального жилья там мало. В Бутово же много муниципального жилья, там другой порядок ценообразования и условий предоставления квартир. «На сегодняшний день спрос на хорошие районы с социально однородными соседями и на нетиповое жилье остается достаточно высоким, – добавляют в ДИПСЕ, – следовательно, должны быть и предложения».

Сейчас же приоритеты сдвинулись. Каждый микрорайон имеет не только собственный архитектурный облик, созданный с учетом местных географических, исторических и культурных особенностей, но и в каждом районе создаются максимально удобные условия проживания: предусматривается строительство большого количества объектов социальной инфраструктуры, которые должны в полной мере удовлетворять все потребности жителей. В Куркино, к примеру, помимо обязательной инфраструктуры – торговых комплексов, предприятий социально-бытового обслуживания, поликлиники – будут построены такие объекты, как выставочный зал, библиотека, клубные помещения.

Надо отдать должное современной градостроительной концепции, но все новые микрорайоны как небо от земли отличаются от своих «предков» – одинаковых спальных районов годов этак 1970-х, из которых все трудоспособное население уезжало с утра и возвращалось только к ночи, так как делать там было нечего – только телевизор смотреть.

Большое внимание благоустройству территории уделяется в новом микрорайоне Жулебино: здесь есть и фонтаны, и бульвар, разбиты цветники и газоны. Это только кажется, что за пределами третьего транспортного кольца жизнь останавливается, – пусть она и не бьет ключом, как в Центре, но уж сонным царством ее сегодня не назовешь.
Еще не так давно понятия «Товарищество собственников жилья» и «Кондоминиум» воспринимались как диковинка. Граждане не совсем понимали, журналисты иронизировали: «в товарищах согласья нет», «хорошее дело кондоминиумом не назовут». Сегодня новизна спала, и большинство понимает, что ничего особенно веселого за тремя буквами ТСЖ не скрывается. Причем ситуации складываются достаточно схоже и в Москве, и в Подмосковье.

Особое внимание уделяется активному отдыху жителей. В центральной части района запланировано строительство спортивного комплекса, на территории которого будут расположены футбольное поле, плавательный бассейн, спортивная школа, несколько спортзалов и открытых игровых площадок. Помимо этого в Куркино планируется строительство специализированной базы для занятий лыжным и велосипедным спортом, а также строительство теннисного клуба и детского парка с аквадромом. В пойме реки Сходни будут располагаться зоны отдыха. В местах с большим перепадом высот планируется соорудить трассы скоростного спуска на лыжах, оборудованные специальными подъемниками, а также сеть велосипедных и пешеходных дорожек.

На первый взгляд, все вроде бы замечательно – граждане, владеющие квартирами в одном доме, объединяются в товарищество. Все вместе они берут на эксплуатацию свой дом, выбирают, какая организация будет заниматься его техническим обслуживанием. Со временем можно зарегистрировать и кондоминиум (это почти то же самое, что и ТСЖ – есть некоторые юридические отличия, главное из которых – кондоминиум включают и придомовую территорию, тогда как у ТСЖ земли нет, только здание).

Что это такое?

Внедрить ТСЖ среди обычных домов власти, похоже, и не надеются: там полно малообеспеченных людей, которых и обычную квартплату платить не всегда заставишь, какая уж тут себестоимость! Жителей, конечно, агитируют, но весьма вяло, похоже сами не особо надеясь. А вот покупатели новых квартир, особенно если дом не типовой панельный, а немного «выше среднего» (например, монолит) испытывают всю прелесть ТСЖ сполна. Им просто говорят, что все уже решено, и документов на свою новую квартиру они не увидят, пока не напишут заявление с просьбой о вступлении в это самое товарищество. Логика, очевидно, основывается на том, что раз хватило денег на новую квартиру – на эксплуатацию тоже хватит.

Проблема, однако, в том, что вся сфера коммунального хозяйства в нашей стране здорово дотируется государством. Тем же, кто образовал ТСЖ, власти говорят: «вы теперь большие, самостоятельные, никаких дотаций вам не положено, пожалуйста, существуйте не самоокупаемости». Неудивительно поэтому, что власти образование ТСЖ всячески приветствуют; большинство граждан же по этой же самой причине хотят от подобного «счастья» отвертеться.

Цены для жителей, по оценке К.Манченко, получаются «неимоверные». В самом лучшем доме Пушкина техобслуживание трехкомнатной квартиры обходится в 7000 рублей в месяц. Это, конечно, можно назвать элитным жильем. Но и в более-менее обычных домах эксплуатация не стоит меньше 2500 рублей в месяц. Высокие цены объясняют качеством обслуживания (тезис спорный – сами жители говорят, что никакой разницы незаметно, пьяненькие слесари точно так же качаются на ветру, как и в домах с муниципальным обслуживанием), благоустройством территории (здесь жителей тоже никто особенно не спрашивает, объявляется «мы решили сделать ограду». Еще одна прореха, через которую деньги активно утекают – аппарат. По нормальной логике, в ТСЖ должен быть только председатель и бухгалтер, а остальное уже не аппарат, а специалисты: сантехники, дворники и т.д. Здесь же аппарат раздувается за счет всяких заместителей – и кормить их приходится жильцам. Можно себе представить, каким «приятным» сюрпризом новые тарифы оказываются, например, для тех, кто переезжает в Подмосковье, продавая жилье в столице и рассчитывая на прибыль за счет разницы в его стоимости. Очевидцы рассказывают, что новые расценки они воспринимают почти так же драматически, как и пенсионеры, оказавшиеся в числе членов ТСЖ.

Константин МАНЧЕНКО, президент Гильдии риэлторов Московской области и руководитель фирмы «Теремок» (г. Пушкино), говорит, что во всех городах Подмосковья жильцов нового дома насильно загоняют в ТСЖ – в этом смысле области ничем не отличается от Москвы. В период, когда дом строится, и в нем продаются квартиры, покупателям об этом, конечно, никто не говорит. А при получении свидетельства о праве собственности на новое жилье им говорят, что их дом будет обслуживать такая-то коммерческая фирма – ее, как правило, создают сами застройщики. Налицо трогательное единодушие муниципальных властей, желающих снять с бюджета дотации на жилищно-коммунальное хозяйство, с застройщиками, которые хотят заработать не только на строительстве дома, но и его последующей эксплуатации.

Впрочем, добавил президент ГРМО, есть и такие ТСЖ, где жители довольны. В одном, например, есть собственная газовая котельная, и жильцы совершенно не зависят от города по теплу и горячей воде. Во всех квартирах установлены счетчики – каждый знает, что реально платит только за себя, а не за дырявые магистральные трубы… Услышав такое, мы решили отыскать ТСЖ, где жители довольны. И нашли.

В целом, резюмирует К.Манченко, такое явление как ТСЖ появилось в Пушкино года 2–2,5 назад. Уже сейчас можно сказать, что люди очень недовольны. Но пока недовольство это не выливается в какие-то открытые формы. Большинство покупателей, поняв, что слегка «ошиблись» с квартирой, стремятся перепродать ее – способ тупиковый, поскольку людей, не знающих о ТСЖ, с каждым днем становится все меньше. Застройщики же, не информируя о планах создать ТСЖ и посадить своего управляющего, проявляют нечистоплотность – за что, впрочем, к ответственности их привлечь никак нельзя. «Что же вы не сказали? – А что же вы не спросили!».

ТСЖ «Юбилейный» находится в Химках, по адресу: Юбилейный проспект, Два новеньких монолитных дома – в одном пять подъездов, в другом один. Общее количество квартир около 30 Еще в хозяйстве два подземных гаража на 80 машиномест.

Борьба с «Жуком»

Жителям цифра не понравилась, поскольку была заметно больше, чем в среднем по городу. И это при том, что дом новый, находился на гарантии застройщика, и некоторые специалисты тогда просто не были нужны – кровельщики, к примеру. У «жуков» попросили смету, они ее представили – там оказались и те самые кровельщики, и многочисленные «накрутки», которые, может быть, очень приятны фирме, но жильцам показались чрезмерными. И это при том, что в доме вообще не было никакого порядка: весь двор засыпан строительным мусором, за подъем в лифте мебели новоселов лифтеры требовали 100 руб.. Так что качество никак не соответствовало цифре.

Как говорит председатель «Юбилейного» Любовь ДУНАЙЛО, дом был построен около трех лет назад. Застройщик, разумеется, провел собрание новых собственников квартир, на котором представил управляющую организацию – ООО «Жук». Те, в свою очередь, объявили, что техобслуживание квартир будет стоить по 6 руб. 90 коп. за 1 кв. м в месяц.

Позже правление, подсчитав все затраты, установило цену в 4.59 за 1 кв. м. Цена эта продержалась до июня 2003 г., и летом была повышена до 5.4 В муниципальных домах Химок она сейчас 6.00, а расценки «Жука» уже приводились. При этом в «Юбилейном» качество обслуживания действительно выше. Например, в муниципальном домоуправлении на дежурного сантехника приходится 20 домов – он, даже если очень захочет, не сможет быстро прийти на вызов. В ТСЖ четыре дежурных сантехника (они дежурят по схеме «сутки – трое дома») плюс бригадир. Они получают приличную зарплату, работают в хороших условиях (комната отдыха с телевизором и холодильником, в самих подвалах сухо, а не вода по колено). В итоге эти люди держатся за свою работу, трудятся на совесть. А правление «Юбилейного» имеет возможность выбирать из разных кандидатов.

На том же собрании, продолжает Л.Дунайло, мы проголосовали за то, что сами организуем правление, которое берет управление дома в свои руки. Жильцам принадлежало уже более 50% дома, возразить им застройщик уже ничего не мог. Хотя, конечно, восторга у застройщика все это не вызвало – дом, видимо, уже был обещан «Жуку» на кормление. Поэтому в качестве небольшой мести у чрезмерно самостоятельных жильцов «жуки» отобрали помещение, где заседало правление, и товариществу потом пришлось для этого благоустраивать подвал.

Сейчас в Химках, говорит Л.Дунайло, девять ТСЖ. В пяти из них (включая «Юбилейный») жители отказались от услуг предложенных застройщиков управляющих компаний и эксплуатируют свои дома сами. В одном возникли какие-то юридические проблемы, и их дом временно обслуживается муниципальной организацией. Остальные работают с теми, кого предложили застройщики, но это потому, что там еще не все квартиры переоформлены в собственность жителей. Но оттуда уже приходили делегации, интересовались опытом – вероятно, скоро жители и этих домов возьмут управление в свои руки.

Что касается тезиса о том, что обслуживание у них проще, поскольку сами дома новее, то в «Юбилейном» с этим решительно не согласны. Проблемы другие, чем в соседних муниципальных девятиэтажках, но их не меньше. Например, в одном подъезде с самого начала очень плохо подавалась горячая вода и тепло, жители мерзли. К строителям, у которых дом был на гарантии, обращались несколько раз, но безрезультатно. Правлению ТСЖ пришлось приглашать специалистов из московского института, имеющего лицензию на такую деятельность, и они провели экспертизу систем отопления и водоснабжения. За деньги, естественно. После того, как выяснилось, какие нарушения допущены при разводке тепла, где недостаточная мощность насосов, все это приводилось в порядок. Опять-таки не бесплатно.

А что, если к вам придут жители соседней девятиэтажки, которая сейчас обслуживается муниципалами, и попросятся на обслуживание? Ведь и качество выше, и цена ниже… Такой вопрос Л.Дунайло несколько озадачил, но она ответила, что с ходу такое предложение отвергать не будет. Если поступит такое предложение, то оно, уже просчитанное экономически, будет обсуждаться сначала правлением, а затем и общим собранием. И если окажется, что нынешние члены «Юбилейного» не пострадают – то почему нет? Это – наши соседи.

Есть и еще один случай. Жители одного дома, также «добровольно» вошедшие ТСЖ, образованного компанией-застройщиком, пишут коллективные письма и подают заявления о переходе на обслуживание к муниципалам, в РЭП. Вопрос о самостоятельном руководстве жилым хозяйством там не стоит: никто не изъявил желание заниматься этим самостоятельно. А свой выбор в пользу гособслуживания объясняют так: и те, и другие (муниципалы и управляющая компания) идеального порядка не наведут. Но в случае форс-мажорных обстоятельств у РЭПа хоть какие-то есть мощности под рукой и, кстати, опыт устранения неполадок. Новые же управленцы, (читай – строительная компания) оказались абсолютно несостоятельными, а преуспели только по части денежных накруток. Когда жильцам потребовалось установить в подъездах домофоны, никакие обращения к упрвленцам не возымели действия. Пришлось самим собирать деньги, вызывать специалистов, то есть по сути решать проблему своими силами.



Главная --> Публикации