Главная --> Публикации --> Остров для премьер-министра Конфликты между москвой и подмосковьем позади В санкт-петербурге снесут новостройку, испортившую облик исторического центра За что банки любят риэлторов? Об особенностях национальной аренды

На данный момент, по различным независимым оценкам, в том числе и международным, российское жилье существенно переоценено. При этом рост цен продолжается. В итоге, вопрос только в том, когда круг платежеспособных покупателей сузится настолько, что его не будет хватать, чтобы покрыть расходы всех присутствующих продавцов. Это приведет к эффекту домино.

Как сообщил Индикаторам рынка недвижимости глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, по его оценкам, перспективы российского ипотечного рынка вполне стабильны. И после краткосрочного периода подъема ипотечных ставок они снова продолжат снижение. Вскоре Банк России заявил что сократил долю инвестиций золотовалютных резервов (ЗВР) в обязательства Fannie Mae и Freddie Mac на 40%. На этом фоне аналитический центр ирн.ru, считает, что данное сокращение может позволить АИЖК в среднесрочной перспективе продолжить смягчение ипотечных условий и тем самым удержать российскую экономику от кризиса.

При этом в ситуации мягкого снижения цен сокращение объемов строительства могло бы привести к остановке удешевления жилья. При плавном снижении цен сохраняется устойчивый спрос на жилье, так как многие потенциальные покупатели не могут ждать и предпочитают приобретать жилье по текущим ценам. Кроме того, за счет плавного снижения цен уровень платежеспособного спроса несколько расширяется и снова возникает конкуренция покупателей. На этом фоне рынок обычно стабилизируется и рост объемов нового жилья возобновляется.

Однако кризис на рынке недвижимости невыгоден российской экономике. Дело в том, что на фоне кризиса вместо роста ежегодных объемов строительства нового жилья они с высокой долей вероятности станут сокращаться. При этом квартирный вопрос является одним из краеугольных для российского социума. В то же время, с его решением связано не только уровень лояльности населения политическому руководству страны, но и дальнейшая диверсификация российской экономики, снижение ее зависимости от сырьевого сектора. Вместе с ростом строительства растут и все связанные с жильем сферы экономики. Именно поэтому снижение объемов строительства может негативно отразиться и на других секторах российской экономики. Пострадать могут не только сектора экономики, непосредственно связанные с производством строительных материалов, но и химическая, легкая и даже металлургическая промышленности.

Реально смягчить падение цен в данной ситуации может только существенное расширение платежеспособного спроса. Одной из важных мер для этого является смягчение требований по ипотеке. Потенциальные ипотечные заемщики не имеют наличных средств для приобретения жилья, и если им не предоставляют кредит, они не участвуют в рынке. Отказать в кредите им могут из-за отсутствия возможностей для накопления первоначального взноса или из-за недостаточного уровня заработной платы для ежемесячных выплат по кредиту. Уровень процентной ставки как раз, в частности, и влияет на величину аннуитетного платежа. Кроме того, на этот параметр оказывает значительное влияние уровень максимально возможного срока займа.

Однако во время кризиса снижение объемов строительства не приводит к стабилизации рынка. Кризис возникает в ситуации значительного кассового разрыва у многих участников рынка, которые вынуждены для ликвидации этого разрыва выбросить на рынок имеющиеся у них активы. При значительном резком расширении предложения возникает уже конкуренция продавцов. Следует отметить, что к кризису рынок подталкивает то, что его участники каждый в отдельности также находятся в кризисной ситуации. Для его преодоления каждому из них необходимо как можно быстрее реализовать имеющиеся активы. И цены начинают резко снижаться. На этом фоне покупатели обычно предпочитают занять выжидательную позицию, что в итоге приводит к тому, что кризисная ситуация заходит в пике. И, как уже говорилось выше, это может нанести значительный ущерб всей экономике в целом.

Вчера замминистра регионального развития Сергей Круглик комментировал итоги развития стройкомплекса страны в первом полугодии 2008 г. Он обнародовал данные Росстата, согласно которым в стране введено в эксплуатацию 21,7 млн кв. м жилья на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007 г. Впрочем, признал он, темпы роста серьезно упали: год назад они составляли 34,8%.

В свое время АИЖК планировало довести ставку до 8%-9% в рублях, максимальный срок заимствования до 40 лет. Этот процесс затормозился из-за возникшего на западном рынке финансового кризиса. При этом стоит отметить, что значительные российские финансовые резервы сосредоточены именно за рубежом. Перенаправление их в АИЖК как раз и позволит правительству создать механизм, который даст возможность агентству продолжить снижение ставок и дальнейшее смягчение требований по ипотеке. На данный момент Банк России уже заявил, что сократил инвестиции в обязательства американских ипотечных агентств на 40%. Высвободившиеся средства вполне могли бы быть направлены в стимулирование развития рынка российской ипотеки. Таким образом, по оценке Индикаторов рынка недвижимости, у российского ипотечного рынка вполне есть возможности для того, чтобы удержать и рынок недвижимости от лавинообразного кризиса и российскую экономику от замедления темпов роста.

17%
составил рост цен на жилье за аналогичный период 2007 г.

Подешевело
2%
составил, по данным Росстата, рост цен на жилье в среднем по России за первое полугодие 2008 г. Инфляция за этот период составила 8,7%

Годовые показатели по количеству построенного жилья в Москве за последние 10 лет снизились лишь раз после кризиса, в 1999 г. С тех пор объемы строительства только увеличивались. В первом полугодии 2006 и 2007 гг. объемы оставались стабильными.

А в Москве и Санкт-Петербурге объемы ввода жилья и вовсе уменьшились на 50% и 19,7% соответственно.

Данные по отдельным компаниям подтверждают: строители действительно уходят из столицы. В первом полугодии 2008 г. группа компаний ПИК ввела в Москве 33 000 кв. м жилья, тогда как в первом полугодии прошлого ввод составил 191 000 кв. м. Значительная часть объемов панельного строительства группы приходится на область из-за доступности земли и возможности строить большие проекты (346 000 кв. м против 58 000 кв. м), объясняет Артем Эйрамджанц, вице-президент группы компаний ПИК. Mirax, по словам члена совета директоров компании Максима Темникова, в первом полугодии не сдала ни одного объекта (но к концу 2008 г. обещает ввести 400 000 кв. м). Количество введенных объектов у Главмосстроя и СУ-155, по их данным, по сравнению с 2007 г. не изменилось.

Круглик назвал две причины падения объемов строительства: во-первых, предложение жилья в столице уже превышает платежеспособный спрос, во-вторых, город невозможно застраивать бесконечно: количество стройплощадок в Москве ограниченно. Круглик уверен, что во втором полугодии Москва наверстает упущенное, в том же убежден руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Основные объемы жилья запланированы к вводу во втором полугодии. Это связано с задержкой сроков строительства из-за противостояния в Щербинке и Южном Бутове. В целом по году в Москве будет введено примерно 5 млн кв. м жилья, из них половина придется на социальное жилье, заявил он Ведомостям.

Жилье, сданное в I квартале, было построено еще в прошлом году, ведь сама регистрация и сдача жилья занимают определенное время. То, что сдано в первом полугодии этого года, было практически готово в конце 2007 г. и, следовательно, финансировалось примерно 1,5 года назад, говорит аналитик Ренессанс капитала Петр Гришин. А ведь в 2007 г. у строителей еще не было проблем с кредитованием: размер всех кредитов, выданных банками России строителям и девелоперам в 2007 г., удвоился и достиг по 10 крупнейшим банкам $24,2 млрд, напоминает эксперт. А ведь с тех пор кредиты для строителей подорожали в среднем на 3-6% и последствия кризиса ликвидности отразятся на столичном стройкомплексе в конце этого начале 2009 г., предупреждает Маркарян. Судить о состоянии строительного рынка можно будет к концу года, согласен пресс-секретарь СУ-155 Федор Сарокваша. Первое полугодие не является показательным ведь зимой строят меньше, чем летом, к тому же к концу года компании стараются ввести в эксплуатацию все, что по каким-либо причинам откладывалось, комментирует он.

Рыночные данные свидетельствуют, что, вопреки мнению чиновников, жилье в столице пользуется повышенным спросом. По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, во II квартале 2008 г. объем зарегистрированных сделок купли-продаж квартир превысил показатель I квартала в 1,5 раза и составил 18 64 Жилье раскупают, а это толкает цены вверх. По данным портала ирн.ru, с начала года цена 1 кв. м в Москве увеличилась на треть с $4438 до $6009 (со 108 936 до 141 029 руб.). Рыночное предложение новостроек при этом сокращается, отмечает руководитель ирн.ru Олег Репченко: В этом году примерно на 20%: город все больше забирает жилья под социальные нужды, и на продажу попадает ограниченное количество новостроек. В Москве большая часть жилья строится по городскому заказу, соглашается гендиректор корпорации Главстрой Артур Маркарян.

Цены на недвижимость в России сейчас такие, что голова идет кругом. Неудивительно, что многие наши сограждане, у которых есть деньги, подумывают о том, а не приобрести ли им более дешевую квартиру или дом за рубежом.



Выгодная покупка
В ближайшем будущем наиболее выгодными в плане инвестирования направлениями по-прежнему останутся средиземноморские страны, в частности Босния и Герцеговина и Хорватия. Также инвестиционный интерес представляют объекты в Словении, Чехии и Румынии. Испанская недвижимость тоже вполне перспективна. Особенно выгодно иметь дом или квартиру в непосредственной близости от моря, так как это позволяет получать постоянный доход от сдачи жилплощади в аренду. При этом на родине конкистадоров купить жилье проще, чем во многих других странах мира. В Испании нет никаких ограничений для иностранцев, отмечает коммерческий директор портала Гдеэтотдом. ру Ирина Рассказова. Зарегистрировав сделку у нотариуса, что занимает несколько минут, вы станете полноправным собственником. Однако есть здесь и минусы: испанские дома и квартиры дороже аналогичных объектов в Болгарии и Турции примерно на 30-50% (все зависит от расположения, вида и качества приобретаемого объекта). По словам руководителя проекта DPM холдинга Миэль Натальи Завалишиной, в Испании еще можно купить апартаменты за €30 000-40 000, правда, не на первой линии от моря и не очень большие по метражу (20-50 кв. м).

Если рассматривать покупку зарубежной резиденции не как возможность поселиться в ней навечно, а как удачное вложение денег, то такое жилье должно приносить владельцу не только радость, но и доход, например от сдачи в аренду или хотя бы от роста в цене. А в идеале и от того и от другого. Лучше всего с этой задачей сегодня справляется европейская курортная недвижимость.

В любом случае если вы ориентируетесь на курортную недвижимость, то лучшие страны для инвестирования это Испания, Кипр и Болгария. В этих государствах жилплощадь устойчиво прибавляет в цене и в будущем темпы роста цен должны сохраниться, прогнозирует Наталья Завалишина.

Еще относительно доступна, хотя уже сильно подорожала по сравнению с предыдущими годами, Черногория. Далее следуют Хорватия и Кипр. Что касается горнолыжных или термальных курортов, то предложений о продаже недвижимости там становится все больше, а цены начинаются от €25 000.

Наталья Завалишина (Миэль) советует иметь дело не со случайными продавцами, коих сейчас на рынке множество, а с солидными многофункциональными компаниями, которые предлагают структурированный сервис, начиная от выбора объекта и полного сопровождения сделки и заканчивая управлением недвижимостью в отсутствие хозяина, сдачей ее в аренду. Все эти услуги предоставляют как крупные отечественные риелторы (Миэль, Бест-Недвижимость), так и иностранные, которые работают в России (Knight Frank, Penny Lane Realty, Blackwood). Правда, за оформление купли-продажи придется заплатить фирме 5-10% от стоимости объекта.

Российский риэлтор ближе
Допустим, принципиальное решение стать владельцем зарубежной резиденции принято. С чего начать? Можно, конечно, самому поехать в облюбованную страну и заняться поисками подходящей недвижимости на месте. Однако такой способ отнимает много времени и сил. Те, кто не готов бросить все и неделями колесить по чужой стране, предпочитают довериться профессионалам.

Дополнительные расходы
Приготовьтесь и к тому, что помимо оплаты услуг специалистов нужно будет дополнительно выложить весомую сумму в бюджет страны, где вы приобретаете жилье. Регистрация прав на жилье, уплата налогов, нотариальные, гербовые и прочие расходы составляют порядка 10% от стоимости недвижимости, говорит Ирина Рассказова.

Желая снизить расходы, многие стремятся найти агентство непосредственно в стране, где они собираются приобретать недвижимость. Однако на деле такая экономия может привести к еще большим затратам, предостерегает Ирина Рассказова (Гдеэтотдом. ру). Ведь в этом случае, скорее всего, понадобятся услуги переводчика и юриста-международника, специализирующегося на оформлении сделок с иностранной недвижимостью, а это тоже стоит денег, и порой немалых. Не стоит экономить и на проверке объекта это может обернуться не только юридическими, но и чисто бытовыми проблемами. Например, уже после того как дом куплен, вы вдруг обнаружите, что необходимо ремонтировать коммуникации или восстанавливать внутренние конструкции.

Те же, кто приобретает заграничный дом для постоянного проживания, должны отдавать себе отчет, что даже оформление вида на жительство не уравнивает их с гражданами страны в плане социальных благ, в том числе льготного медицинского обслуживания и пенсионного обеспечения, предупреждают в агентстве Сарапис.

Обязательно выясните заранее, во сколько обойдется содержание вашей зарубежной собственности. Многие россияне, купившие жилье за границей, жалуются на непомерно высокий уровень коммунальных платежей и налогов. Эти расходы могут достигать нескольких тысяч евро в год.

Что же это за документы? Здесь все зависит от банка и страны, но минимальный набор таков: справка о зарплате, которая должна быть не ниже €2 000-3 000 в месяц; выписка с банковского счета за последние полгода; документы о кредитной истории в европейских и российских банках; документы на собственность в России и за рубежом; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Естественно, все эти документы должны быть переведены на язык страны.

Ипотека нам поможет
Если желание стать собственником заграничной резиденции велико, а накопленных средств не хватает, можно попытаться взять ипотечный кредит. Но прежде всего важно уяснить: отечественные банки кредитов на зарубежную недвижимость не дают это связано с трудностями оформления залога. Следовательно, остается два варианта: получить нецелевой кредит под залог российской же недвижимости или взять ссуду непосредственно за рубежом. Второй вариант с материальной точки зрения более выгоден. Так, если наши банки кредитуют под 10-14% годовых, то их европейские коллеги под 5-6%. Однако, как считают специалисты компании Prime Realty, у российского заемщика могут возникнуть трудности. Большинство западных стран выдают ссуды иностранцам, если те в состоянии предоставить документы, подтверждающие их платежеспособность и добросовестность.

В принципе, человек, хорошо владеющий языком, с этим может справиться и сам, но лучше все же нанять специалиста, например из той же многопрофильной риелторской компании.

В дальнейшем придется собрать множество других бумаг, включая документы от продавца на собственность и план недвижимости, также нужно будет оформить страховку и уплатить всевозможные сборы, что необходимо подтвердить документально.

Стоимость недвижимости на Кипре вполне сопоставима с ценами на жилье в России, но там еще есть теплое море, а также возможность сразу же после приобретения жилья получить вид на жительство. При покупке недвижимости в банке Кипра можно получить ипотечный кредит до 70% от стоимости жилья на срок до 15 лет.

Шансы нерезидента в разных странах
• КИПР. Ипотека в этой стране вполне доступна иностранцам банки предлагают кредиты под 4,5-6% годовых, а от потенциального заемщика требуются только справка о доходах, выписка с банковского счета и рекомендательное письмо российского банка. На Кипре многие инвестируют деньги: вкладываются в жилье на этапе строительства, а через два года перепродают недвижимость вместе с обязательствами по кредиту эта система хорошо отлажена.

• ИТАЛИЯ. В этой стране кредит получить сложнее, чем в Испании, и более 50% от стоимости недвижимости вам вряд ли дадут. Срок ипотеки до 20 лет, ставка 4-7% годовых. Не следует сбрасывать со счетов и национальный темперамент итальянцев: сроки получения ответа по кредиту непредсказуемы.

• ИСПАНИЯ. Одна из самых доступных в плане ипотечного кредитования стран. Нерезиденту могут предложить кредит от 50 до 80% от стоимости покупки под 4-6% годовых сроком до 30 лет. В Испании выдают кредиты с фиксированной и переменной ставкой, которая зависит от ставки рефинансирования Центрального европейского банка.

• ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Законодательство не ограничивает возможности приобретения недвижимости нерезидентами. Зарубежные покупатели даже освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Размер ипотечного кредита для иностранцев может составлять до 85% от стоимости объекта, ставка 5-15%, срок 25 лет.

• ФРАНЦИЯ. Кредиты нерезидентам выдаются под 5-7% на срок от 7 до 25 лет. Максимальный размер 80% от стоимости жилья. Выплаты по ипотеке не должны превышать 30-40% месячного дохода, причем кредитора интересует исключительно ваша зарплата доходы от аренды собственности не учитываются.

Что касается БЫВШИХ СТРАН СОЦЛАГЕРЯ, то, во-первых, играть в ипотечные игры там рискованно из-за неустойчивости молодой банковской системы, а во-вторых, кредиты россиянам эти страны давать не спешат: возможности местных банков ограниченны, и они отдают предпочтение своим гражданам либо же западноевропейцам и американцам.

ШВЕЙЦАРИЯ. Одна из самых сложных стран для получения ипотечного кредита иностранным физическим лицом. Существуют также проблемы с подбором объектов. Каждый кантон имеет квоту количество объектов, которые можно продать иностранцам в течение года. Самая большая квота во французской части страны, а самая маленькая в итальянской. Все сделки иностранцев с недвижимостью должны получить одобрение в Берне. Обычно нареканий не вызывает покупка дорогих объектов от 500 000 швейцарских франков. Из-за этих сложностей чаще всего в Швейцарии что-то покупают на юридическое лицо и без кредитования.

Новоселье по-европейски• ЧЕРНОГОРИЯ. Побережье Которского залива €80 000-180 000 в зависимости от площади, удаленности от моря, этажа; район Будванская Ривьера €100 000-200 000; Барская Ривьера (ближе к Албании) от €100 000.

Цена апартаментов с одной спальней
Ситуация на европейском рынке недвижимости весьма неоднородна. Если в Великобритании и Ирландии вслед за США наблюдается падение цен на жилье, то курортные квадратные метры как дорожали, так и продолжают дорожать. На Кипре, например, рост цен сейчас составляет 10-12% в год, а в Болгарии около 30%.

• КИПР. Квартира или домик на побережье стоит €150 000-300 000 в зависимости от района (Айя-Напа, Айя-Текла считаются самыми престижными). Аналогичная недвижимость в получасе езды от моря обойдется вдвое дешевле.

• БОЛГАРИЯ. Север побережья (районы Золотые Пески, Св. Константин и Елена) считается самой дорогой апартаменты площадью 56 кв. м обойдутся в €140 000-160 000; средняя часть (Солнечный Берег с развитой инфраструктурой) в €60 000-150 000; юг (ближе к Турции; инфраструктура только начинает развиваться) в €40 000-100 000.

• ИСПАНИЯ. Цены на побережье вполне сопоставимы с ценами на однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы и составляют €150 000-350 000.

• ИТАЛИЯ. Разброс цен здесь огромен. В южных провинциях в Калабрии, Апулии, Абруццо можно купить домик за €60 000-100 000, а в более престижных, таких как Лигурия и Версилия, где живут звезды, крупные бизнесмены и политики, цены на порядок выше.

Источник: Бест-Недвижимость

Новоселье по-европейски• ЧЕХИЯ. Однокомнатная квартира в центре Праги €250 000-300 000; в спальном районе от €100 000 (в старом панельном доме); в пригороде Праги от €70 000; в курортных городах Франтишкови-Лазне, Марианске-Лазне, Чески-Крумлов от €80 000 (исключение Карловы Вары, там цены почти такие же, как и в Праге, то есть от €100 000).

Выбор страны. Подходящий климат и цены на недвижимость это еще не все. Необходимо изучить местные налоговые и правовые особенности. Всю эту информацию самостоятельно добыть и проанализировать непросто. Поэтому лучше записаться на прием к специалистам по международной недвижимости из риелторских агентств.

9 шагов к дому: подробная инструкция для покупателя
Покупка любой недвижимости процесс долгий и сложный, а зарубежной и подавно. И никакое риелторское агентство не избавит вас от необходимости лично присутствовать на всех этапах сделки. Ведь его задача сопровождать сделку, а не заключать ее вместо вас.

Оформление предварительного договора. После того как жилплощадь выбрана, начинается оформление документов. Сначала покупатель и продавец подписывают предварительный договор, в котором закрепляют обязательства обеих сторон, график и схему расчетов.

Поездка за границу. Понятно, что перед тем, как купить дом, стоит его увидеть собственными глазами. Для этого нужно подготовить все необходимые документы для въезда в страну, а также назначить встречи с потенциальными продавцами и распланировать график осмотра объектов.

Перевод денег. Дальше покупатель уже может ехать домой и переводить нужную сумму, например через российский банк. Как вариант можно и не уезжать в Россию, а заранее оформить доверенность на перевод средств на надежного человека. Если вы никому не доверяете, то можно заранее положить нужную сумму в банк, который предоставляет услуги по дистанционному управлению счетом, например по телефону или через Интернет.

Открытие счета. Его, как правило, оформляет покупатель в местном банке. При этом он оставляет юристу или риелтору доверенность на распоряжение этим счетом. Если недвижимость приобретается в кредит, то на этом этапе оформляют еще и ссудный договор с банком.

Уплата налогов. Как правило, покупателю приходится выплачивать налог на приобретенную недвижимость, который рассчитывает специальная комиссия. Размер такого платежа напрямую зависит от стоимости объекта.

Подписание основного договора купли-продажи. На этом этапе покупатель окончательно рассчитывается по сделке и прощается с продавцом.

Получение документов. По завершении госрегистрации покупатель получает документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
В настоящее время офисный рынок Москвы находится на подъеме. Если в 2002 году объем введенных площадей класса А и В составлял немногим больше 200 тыс. кв. м, то в 2003-м сдали в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м.

Регистрация прав. После погашения всех обязательств перед бюджетом страны покупатель получает возможность зарегистрировать на свое имя приобретенный объект.

По мнению специалистов компании StilesRiabokobylko, по сравнению с 2001 годом в 2002-м спрос на комфортабельные офисные помещения вырос на 41%, и динамика роста продолжилась в 2003 году. За последнее время резко возрос спрос на офисы площадью более 500 кв. м, тогда как в предыдущие годы прослеживалась тенденция аренды помещений меньшего метража. Такое обстоятельство привело к тому, что многие развивающиеся компании стали подыскивать для себя помещения с индивидуальным входом, к тому же оснащенные необходимым количеством парковочных мест.
Как показала практика, рынок коммерческой недвижимости оказался не совсем готовым к выросшим запросам клиентов, многие из которых хотели расшириться, не потеряв при этом в качестве занимаемых помещений.

Одно из новых направлений — это строительство бизнес-парков — офисов высокой категории комфортности на базе реконструкции и перепрофилирования зданий, ранее принадлежащих промышленным предприятиям.

В настоящее время большинство возводимых современных офисных комплексов — это многоэтажные здания, расположенные в плотно застроенном столичном центре. Однако наряду с явными преимуществами (современное оснащение, презентабельный вид, охрана) большинство офисных комплексов «страдают» отсутствием достаточного количества парковочных мест, обслуживающих как самих сотрудников, так и их клиентов. Кроме того, нет необходимых объектов сопутствующей инфраструктуры.
Разделив комплекс на крупные ячейки, инвесторы облегчили для себя процедуру сдачи площадей в аренду, что в свою очередь сделало практически невозможным разместить в этих зданиях небольшие предприятия: банковские отделения, авиа- и железнодорожные кассы, парикмахерские и др.

Бизнес-парки в столичном регионе

«В Москве тоже по достоинству оценили преимущества таких бизнес-парков, особенно при большой загруженности центра города офисными зданиями, а также практически при отсутствии строительных площадок под бизнес-центры, — говорит Эльза Талипова, начальник отдела коммерческой недвижимости агентства МИАН. — Недостатки же подобных сооружений кроются там же, где и достоинства, — в их отдаленности от центра города. Однако расширение транспортной системы эти проблемы решит».

Последние исследования, проводимые аналитиками рынка коммерческой недвижимости и специалистами консалтинговых компаний, показали основные тенденции, характеризующие состояние офисного рынка Москвы. Это децентрализация новых офисных зданий в районы за пределами Садового кольца, появление бизнес-парков и интеллектуальных зданий. Кроме того, растущая конкуренция между новыми зданиями и зданиями более старой постройки. Наиболее актуальна концепция строительства бизнес-парков, возводимых на площадях, освобождаемых после вывода производственных мощностей.
Сама идея строительства бизнес-парков была позаимствована за рубежом. Такие офисные комплексы преимущественно располагаются на периферии городов или даже за их пределами. Главное достоинство состоит в том, что они обладают прекрасной транспортной доступностью и обеспечивают своим арендаторам более низкие ставки за комфортабельные помещения и достаточное количество парковочных мест.

Бизнес-парк «Дербеневский» (ул. Дербеневская, 1/2) — первый офисный комплекс, который появился практически в центре столицы на набережной Москвы-реки, на месте выведенного кожеперерабатывающего завода.
Девелопером проекта выступила группа компаний «Экоофис», которая за более чем десятилетний срок работы на московском рынке недвижимости построила целый ряд офисных и торговых комплексов в столице. По разработанной концепции «Дербеневский» является автономным офисным городком, где на площади 2,7 га размещаются не только офисы, но и объекты инфраструктуры. По мере продвижения строительства в нем планируется создание торговой галереи, включающей в себя ресторан и кафе, медицинский центр и фитнес-клуб.
В настоящее время в комплексе располагаются юридические и консалтинговые компании, нотариус, банковское отделение, банкоматы. Открытие первой очереди бизнес-парка состоялось в начале декабря 2003 года.

Бизнес-парк «Дербеневский»

В 2004 году будет построен бизнес-парк «Крылатские холмы». Девелопер проекта — компания «CMI Development», архитектор — ABD Limited, эксклюзивный консультант по сдаче в аренду — StilesRiabokobylko. Комплекс, расположенный на Крылатской улице, недалеко от строящегося Краснопресненского проспекта, представляет собой четыре малоэтажных здания офисов класса А, возводимых на участке 8 га. Общая площадь бизнес-парка «Крылатские холмы» составит около 50 тыс. кв. м.
Каждый корпус — это 13 тыс. кв. м самых современных офисных помещений. Планируется, что первые два здания выйдут на рынок в IV квартале следующего года, а строительство двух остальных корпусов завершат в 2005 году.

Бизнес-парк «Крылатские холмы»

Несколько иной формат имеет другой проект — «Аврора бизнес-парк» (ул. Садовническая, 82), застройщиком которого является компания «Форум Пропертиз». Строительство офисного комплекса представляет собой перестройку целой фабрики Краснохолмского камвольного комбината.
Застройка осуществляется в несколько очередей. Первая — это 12,5 тыс. кв. м офисных помещений класса А, сдана в эксплуатацию в конце июля 2003 года. Все площади арендовала компания ErnstYoung. В скором времени запланирована сдача второй очереди — 43 тыс. кв. м офисных помещений, работы по которой планируется завершить во втором полугодии 2004 года.
Новой тенденцией на рынке коммерческой недвижимости является формирование на перепрофилируемых и реконструируемых территориях целых бизнес-городков со своей инфраструктурой. Несколько подобных проектов реализуется в Москве силами компании «АЛМ-Девелопмент», в том числе по адресам: 4-й Рощинский пр., 20 (6 тыс. кв. м), ул. Малая Семеновская, 9 (33 тыс. кв. м), Кожевнический пр., 4 (20 тыс. кв. м).

Другие проекты

Строительство бизнес-парков — новое направление для рынка офисной недвижимости, поэтому специалисты относятся к ним по-разному. Одни видят в бизнес-парках большие перспективы для динамично развивающихся компаний, предпочитающих не переплачивать за офисные площади. Другие, наоборот, утверждают, что в том случае, когда бизнес-парк будет находиться на столичной периферии, туда вряд ли поедут компании с известными именами, что в итоге скажется на позиционировании площадей на рынке недвижимости.
Первый опыт сдачи площадей бизнес-парков в аренду показывает, что такие офисы востребованы рынком и крупными арендаторами, поэтому их появление в столице невозможно назвать несвоевременным. К тому же, выводя на столичный офисный рынок новый продукт — помещения в бизнес-парках, девелоперы предпочли придерживаться лояльной политики взимания арендных платежей.
Конкурентоспособными на рынке офисной недвижимости являются арендные ставки — от $400 до 430 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы.

Немного арифметики



Главная --> Публикации