Главная --> Публикации --> Вложения в идею: но деньги вперед! Новый жилищный кодекс будет способствовать снижению рисков ипотечного кредитования Строители не вынесли нагрузки Власти столицы углубились в проект подземного города "дикая стоянка"

Разговор начали с обсуждения так называемого дополнительного образования, за которое в Московском энергетическом институте отвечает факультет повышения квалификации преподавателей и специалистов. О нем рассказал проректор института Сергей Маслов. Дополнительное образование – это как раз те самые программы, по которым учатся будущие руководители ЖКХ, а также повышают квалификацию нынешние руководители и специалисты. Работает институт совместно с Московским фондом подготовки кадров (МФПК). Ими аккредитовано более 30 центров подготовки и переподготовки и разработано более 100 учебных программ. Слушателям выдают лицензии МЭИ.

Круглый стол название имел длинное и, прямо скажем, для рядового обывателя скучное. Звучало оно так: «Содержание образовательных программ повышения квалификации руководителей, специалистов малых предприятий, жилищных объединений, управ районов в период реформирования жилищно-коммунального хозяйства Москвы». Говорить намеревались о программах и результатах обучения кадров ЖКХ. Но таково уж хозяйство – беседа вышла больше о злободневных проблемах.

Но и этого мало. Нам нужно думать о выходе на новый уровень обучения – корпоративную подготовку, когда подбирается команда разных специалистов, в том числе управленцев, бизнесменов, рабочих – для того, чтобы готовить коллективы, в том числе фирмы, целиком разрабатывать бизнес-проекты, помогать в их реализации. После такого краткого вступления к разговору охотно подключились остальные участники круглого стола. Вот мнения некоторых из них.

– Несмотря на технический прогресс, новые услуги и требования жителей, у нас вопиюще плохо обстоят дела с качеством подготовки специалистов в сфере ЖКХ, – поддержал коллегу эксперт МФПК Владимир Тараканов. – Да, многое запущено, надо восстанавливать оборудование, много бед с устаревшими зданиями – а мы тут со своим качеством профессиональной подготовки! Но этот вопрос своевременен и правомочен. Программы трех лет обучения посвящены исключительно коммунальным проблемам, причем два проекта касаются, прежде всего, руководителей и специалистов малых предприятий, а также городской инфраструктуры. Недавно появился и третий проект – подготовка квалифицированных специалистов-рабочих.

Евгений Блех, профессор Государственной Академии профессиональной переподготовки повышения квалификации руководящих работников и специалистов: «Обучением работников ЖКХ мы занимаемся более 20 лет. Контингент поменялся очень резко. На моих глазах люди стали оживать. Это уже иная категория работников. В системе централизованного руководства они были маленькими винтиками, от которых ничего не зависело. Сегодня они почувствовали, что от них очень зависит все. Пришли и новые люди. Причем, лучшие бизнесмены – вчерашние физики, математики, химики, технологи, только не советские банкиры. Не приспособлены они к новым условиям, их не переделаешь. Психология такая. Не может и нынешняя дирекция единого заказчика быть управляющей компанией! Как советский магазин не может быть нормальной торговой точкой. По тем же причинам. Только частный собственник может быть управляющей компанией. Задача управляющего – получение прибыли...».

В ЖКХ ПО-ПРЕЖНЕМУ КОМАНДУЮТ...

КОВЕР В ПОДВАЛЕ

Михаил Рыбальченко, зампрефекта по ЖКХ ЮВАО: «В нашем округе эксплуатацией жилья занимаются только частные предприятия – единственный округ в Москве, где ГУПов практически нет. Результаты работы разные. Но общее одно: уровень подготовки кадров к работе в новых условиях оставляет желать лучшего. Попытка внедрить частное управление жилищным фондом породила больше вопросов, чем ответов. Есть противоречия, связанные с законодательной базой. Наш округ готов выступить экспериментальной площадкой: проведем учебу кадров, посмотрим на результаты и постараемся внедрить в практику...».

Уже десять лет в городе складывается модель децентрализованного управления ЖКХ. Существует Департамент ЖКХиБ, который имеет подразделения, связанные с управлением жилищным фондом, но это информационно-контролирующие структуры, собирающие и обобщающие информацию из административных округов. Те, в свою очередь, получают ее из управ. В ведении департамента – расценки. Все оперативное и финансовое управление эксплуатацией жилья – в административных округах. ЮАО – единственный округ, где есть управление коммунальной реформы. ТСЖ занимается Департамент жилищной политики, вопросами внедрения системы ЕИРЦ – Управление городского заказа. Реформу везде понимают по-своему. Впрочем, не только в Москве...

Андрей Широков, заместитель руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХиБ): «Мы говорим о том, как нам повышать квалификацию работников в сфере ЖКХ Москвы. Армия этих работников огромна. В столице 125 ДЕЗов, умножьте на 5 – получите количество подрядчиков, эксплуатирующих жилищный фонд под их руководством. Прибавьте 80 частных компаний, вывозящих бытовой мусор. Миллионная армия занята на рынке жилищно-коммунального хозяйства. И деньги большие здесь крутятся. По единым платежным документам – а туда не попадает плата за электроэнергию и телефон – мы начисляем около 1,8 млрд. рублей в месяц. И эта цифра будет расти. Огромен и жилищный фонд Москвы – около 40 тысяч зданий. Если мы говорим о кооперативах и ТСЖ – там кадры еще слабее, чем в ДЕЗах. Если здесь мы еще собираем профессионалов, то там – энтузиасты, и на их энтузиазме все держится. И если такому энтузиасту надоедает работать, то ТСЖ мгновенно гибнет. Это говорит о том, что здесь должен быть профессионал, которого нужно нанимать – управдом.

Ангарск – город с 250-тысячным населением, поделен между четырьмя трестами, которые управляли ЖКХ. У каждого примерно по одному млн. кв. метров жилья. Долгов накопилось колоссальное количество. Бюджет с ними не справлялся. И вот к управлению городом пришла новая команда. Мэр избран из нефтяного бизнеса, замы – бизнесмены. Ни мэр, ни замы не знали, что такое управление муниципальным жильем. И они заявили: управление городом – это бизнес. Что сделали? Ликвидировали половину трестов. Создали ЗАО, которым отдали половину жилищного фонда Ангарска в эксплуатацию. Ввели стопроцентную оплату услуг. Более 50% населения сразу пришло за субсидиями. Новые ЗАО, взяв в управление жилищный фонд, заключили договора с предпринимателями без образования юридического лица и стали им отдавать часть денег – из тех, которые собирают с населения. Те, в свою очередь, нанимают дворников, слесарей и т.д. Иркутскэнерго напрямую работает с жителями, собирает деньги за тепло и горячую воду.

Недавно я был в Иркутской области, где проходил семинар Госстроя – знакомились с опытом реформы ЖКХ, проводимой в Ангарске. Скажу несколько слов об ангарском опыте, который нас заставляли одобрить.

И вот мы идем по Ангарску. Заходим в подвал – чисто. Лежит ковер. Спрашиваю: «Чей?» Слесарь: «Мой, сказали принести». Спрашиваю у другой: «Ты – домовладелец. Кем вчера была?» – «Уборщицей». – «А какое у тебя образование?» – «Десять классов». – «А как ты управляешь?» — Пожимает плечами. В другом месте домовладелец – «лучший слесарь». Других кадров у них нет! Да и откуда возьмутся? Никто их не готовил.

Такая модель работает год. Долгов не стало. И они очень гордятся своим опытом реформы ЖКХ. Госстрой решил продемонстрировать его как передовой.

ЧЕРНАЯ ДЫРА

К чему я это рассказал? Примерно такую же картину мы видим и в Москве. Проблема – в кадрах ЖКХ. Все эти «кадры», по-хорошему, надо переучивать – хотя бы по минимальным программам. Люди, работающие в ЖКХ, должны знать перспективы развития отрасли и представлять, в каком направлении мы движемся.

Светлана Лозовая, эксперт МФПК: Вот мы и пришли к главной проблеме – договорным отношениям, которые закрепляют все ответственности. Жители должны отвечать за свое имущество. Если вступают в силу договорные отношения, то управляющая компания может быть любой формы собственности. Это может быть ГУП, ДЕЗ, может быть смешанная собственность, частная.

М.Рыбальченко: Говорят, что ЖКХ – черная дыра. Так вот только по одной причине. Войдите в любой подъезд. Что, разве управляющая компания оторвала алюминиевую планку лифта? Или она окурок затушила о потолок? Сожгла кнопку? Выломала раму? Взаимоотношения выстроены так, что жилец может все ломать, а чинить должна управляющая компания, причем бесплатно! Да при таких взаимоотношениях никакие частные компании у нас не выживут! Они могут не захотеть это делать и скажут: «Уважаемый глава района, заместитель префекта, да идите вы со всеми своими претензиями – не мы ломали, пусть милиция разыскивает, взыскивает, и когда нам выплатят деньги, мы займемся ремонтом». А пока у нас другая система – социальная.

Однако, прежде чем аэропорт начнет приносить в городской бюджет миллионы долларов, правительству Москвы придется инвестировать в развитие «Внуково» как минимум $1 млрд.
До недавнего времени все три международных аэропорта московского аэроузла — «Шереметьево», «Домодедово» и «Внуково», хоть и принадлежали федеральным властям, были зарегистрированы на территории Московской области, в казну которой стабильно приносили около $30 млн в год.

Е.Блех: Самый лучший регулятор взаимоотношений – рубль. Вместе с тем, рыночная экономика поставила жесткое условие: на рынке всегда прав покупатель. Но работника ЖКХ очень трудно убедить в этом. Поэтому мы предложили строить образовательные программы для рынка ЖКХ по принципу, который наработала европейская организация по качеству: ты должен делать качественно и лучше, чем другие – иначе у тебя не возьмут товар или услугу. Что предприятия ЖКХ, что предприятия, которые производят телевизоры, разницы нет. Поэтому принцип – делать лучше и дешевле – незыблем...
Контрольный пакет акций аэропорта «Внуково» — 60,88% стоимостью 1,74 млрд руб. — перешел от федерального правительства к московскому 18 ноября этого года. Очередное «приобретение» столичных чиновников является очень перспективным, поскольку «аэропортовский» бизнес по своей эффективности приближается... к нефтегазовому.

Здравствуй, дедушка!
Мэр наконец-то получил долгожданную «внучку». Самый худший вариант из всех возможных: «Внуково» уступает своим конкурентам — «Шереметьево» и «Домодедово» — по пропускной способности, годовой выручке, уровню обслуживания и месторасположению. Так, если в «Шереметьево» пассажиропоток составляет более 12 млн человек в год, то во «Внуково» эта цифра едва достигает 4 млн. По объему перевозок «Шереметьево» также превосходит «Домодедово», которому, однако, значительно уступает по уровню сервиса. Кстати, за рубежом до 70% прибыли аэропорт получает именно за счет сферы обслуживания, и только 30% — в результате аэропортовой деятельности.
Еще один недостаток, хотя в то же время и достоинство аэропорта, заключается в его близости к Москве — от центра города «Внуково» отделяет 28 км, а от МКАД — 15 км. Кроме того, аэропорт со всех сторон «зажат» населенными пунктами. Увеличить территорию аэропорта просто некуда. Ну и, кроме того, авиакомпании меняют порты крайне неохотно, и их нужно привлечь какими-то выдающимися условиями обслуживания. Уже существует несколько вариантов, при реализации которых аэропорт будет радовать своих новых владельцев большой прибылью. Гендиректор ОАО «Международный аэропорт «Внуково», член совета директоров «Внуково-инвест» Виталий Ванцев заявил, что руководство аэропорта намерено превратить его в транзитный центр, соединяющий Европу и Азию. По его мнению, «Внуково» может «занять нишу транзитных международных перевозок, которая сейчас не занята ни одним аэропортом Москвы». Для этого «нужно привлечь в аэропорт западные авиакомпании, которые сейчас для транзитной посадки используют аэропорты ближнего зарубежья». За их счет «Внуково» может увеличить пассажиропоток до 12 млн человек в год.
Для осуществления этого плана требуются инвестиции в размере $500 млн. Агентство по торговле и развитию США сочло данный проект перспективным и выделило «Внуково-инвест»... $325 тыс. Столичные власти планируют построить скоростную железнодорожную магистраль, соединяющую «Внуково» с Москвой. Таким образом, по расчетам специалистов, чистая прибыль аэропорта, которая сейчас не превышает 100 млн руб. в год, увеличится за пять лет почти в шесть раз.

Собственный полет
Идея сделать один из этих аэропортов — а именно «Шереметьево» — столичной собственностью появилась у Юрия Лужкова еще в 1995 году. Тогда мэр направил Борису Ельцину письмо с просьбой передать «Шереметьево» Москве. И получил отказ. В ответ Мосгордума приняла закон «О территориальном делении города Москвы», согласно которому часть территории Московской области, занимаемая «Шереметьево», была включена в границы столицы. Аэропорт даже был поставлен на налоговый учет в Москве. Не согласившись с подобным «самоуправством», подмосковные власти начали долгие тяжбы, в результате которых суд постановил, что «Шереметьево» находится все-таки на территории Московской области, а не Москвы.
В 1997 году Ю. Лужков подготовил постановление «О передаче пакетов акций, находящихся в федеральной собственности, в собственность правительства Москвы». В постановлении содержался список 27 акционерных обществ, в частности «Шереметьево» и «Внуково», которыми Москва хотела бы управлять. Сделка не удалась только из-за августовского кризиса 1998 года, который помешал передаче столице 51% акций «Шереметьево» стоимостью 2,3 млрд руб. В 1999 году федеральное правительство перестало выделять Москве денежные субвенции за исполнение столичных функций. Вместо денег было решено «платить» столице акциями находящихся на ее территории акционерных обществ, подчиненных федеральным властям. В частности, Москве были переданы акции ОАО «Косметическое объединение «Свобода», ОАО «Научно-производственное объединение «Химавтоматика», ОАО «Хладокомбинат № 7», ОАО «Московский завод по обработке металлов», ОАО «Тушинский машиностроительный завод». До «Внуково» очередь дошла лишь в 2003 году, когда Владимир Путин подписал указ «О передаче в собственность города Москвы находящихся в федеральной собственности акций открытого акционерного общества «Аэропорт Внуково». В исполнение данного указа Минимущество и РФФИ, являвшиеся держателями 60,88% акций «Внуково», передали их правительству Москвы. Остальные 39,12% акций остались у компании «Внуково-инвест», подконтрольной менеджерам аэропорта. Госпакет передан столице по рыночной стоимости — 1,74 млрд руб. в счет компенсации расходов на осуществление городом столичных функций (в зачет субвенций федерального бюджета Москве).

Федор Зюбан
Руководитель отдела продаж агентства «Кутузовский проспект»:
— На стоимость вторичного жилья и новостроек близость аэропорта повлияет не сильно. Квартиры в Химках пользуются спросом не потому, что рядом аэропорт (например, недалеко находится город Лобня, где спрос на квартиры и цены меньше), скорее это город с развитой инфраструктурой, хорошим транспортным сообщением с Москвой.
С другой стороны, чем крупнее будет становиться «Внуково», как аэропорт, тем больше сотрудников будет там работать, возможно, они решат приобрести жилье в близлежащих городах, будет развиваться инфраструктура, появляться объекты коммерческой недвижимости. Таким образом, на жилую и коммерческую недвижимость это окажет развивающее воздействие.

Лилия Зар
Руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— Сегодня фактор близости аэропортов оказывает влияние на стоимость жилья, которое находится только в непосредственной близости от аэропортов. Ликвидность жилой недвижимости в Химках от Шереметьева практически никак не зависит.
По нашим оценкам, реконструкция аэропорта «Внуково» и превращение его в крупный международный авиаузел при развитии транспортной инфраструктуры на юго-западе столицы приведет к повышению стоимости расположенного здесь жилья.
Отрицательно расширение воздушного узла во «Внуково» может повлиять на рынок загородной недвижимости по Киевскому шоссе. На это должны обратить внимание инвесторы, которые будут принимать решение о застройке участков по этому направлению.

Места эти славятся своей чистотой и безупречной экологией. Несмотря на близость к Москве, здешняя природа сохранила красоту и богатство флоры и фауны средней полосы России. Здесь, на северо-востоке Подмосковья, в 17 км от МКАД, на берегах рек Уча и Скалба, в окружении великолепного лесного массива расположился город Ивантеевка.

Наталья Васильева
Руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Кутузовский проспект»:
— На рынке загородной недвижимости реконструкция аэропорта скажется негативно. При выборе загородного дома людей интересует экология, тишина, удобство подъездных путей. Если «Внуково» превратится в крупный аэропорт, то все эти факторы станут отрицательными, вырастет загруженность трассы, плюс постоянный шум пролетающих самолетов.
При выборе загородного дома, коттеджа меньше всего люди хотят, чтобы рядом был аэропорт. Это видно на примере «Шереметьево». Спрос на загородную недвижимость по Ленинградскому направлению, за исключением отдельных стародачных мест, невелик.

Долгое время деревня Вантеево принадлежала Троице-Сергиеву монастырю, который отдавал ее во владение разным людям. Затем Вантеево владели только патриархи, а с начала XVIII века — купцы, положившие начало развитию местной промышленности. Строились мельницы, ткацкие фабрики, а потом и заводы. Две из возникших в XVIII веке фабрик действуют и поныне — это фабрика Ватреме («Ивантеевский трикотаж») и Лыжина («Ивантеевская тонкосуконная фабрика»).
В 1938 году рабочий поселок Ивантеевка был преобразован в город в составе Пушкинского района. А в 1954 году получил статус города областного подчинения.
Сегодняшняя Ивантеевка — современный город с развитой экономикой, прекрасной инфраструктурой и богатыми культурными традициями. Население города составляет около 51 тыс. человек. Его площадь — 1461 га, из которых застроено 936 га.
В местном лесопитомнике, занимающем площадь 190 га, выращивают уникальные породы деревьев и кустарников. Коллекция дендрария насчитывает более 250 видов растений со всего мира. Зелеными насаждениями занято около 30% общей площади города.

Ивантеевка — одно из древнейших поселений Подмосковья. Первое свидетельство проживания людей на территории современного города относится ко II тысячелетию до н. э. В конце XV века владельцы обширных поместий в Московском уезде братья Вантеевы основали на реке Уче деревню и построили первую в России фабрику-мельницу по производству бумаги.

Уровень обеспечения горожан жилой площадью на сегодняшний день составляет 19,5 кв. м на человека. Однако степень благоустройства старого городского жилья невысока (например, горячая вода есть лишь в 86,3% домов). А так как дорогостоящая реконструкция ветхого жилого фонда не всегда дает желаемые результаты, в Ивантеевке сделали ставку на строительство нового жилья. Благодаря разумной инвестиционной политике города сюда пришли крупные областные и столичные компании, заинтересованные в комплексной застройке целых микрорайонов.

Строительство

Восемь зданий нового жилого комплекса разной этажности — от пяти до двенадцати этажей возводят в экологически благоприятном месте, в 9-м квартале Ивантеевки (ул. Новая Слобода, Толмачева, Трубниковская), на живописном берегу реки Уча.
Жилой комплекс представляет собой «город в городе»: он будет снабжен автономными системами отопления и водоснабжения (мини-котельной на природном газе и водопроводом от артезианской скважины), собственной службой эксплуатации, огороженной и охраняемой территорией, автостоянками.
На первых этажах жилых корпусов разместятся магазины и офисы. В подвальных помещениях будут располагаться технические и сервисные службы.
На территории «Виктории» оборудуют зоны отдыха и спортивные площадки, дети смогут посещать расположенные поблизости от жилых домов детские сады и школы.
Технологии, используемые при возведении монолитно-кирпичных корпусов, соответствуют последним достижениям в области строительного искусства. При возведении каркаса зданий используется оригинальный метод подъема междуэтажных плит перекрытий специальными домкратами, что значительно упрощает технологический процесс, сокращает сроки и себестоимость строительства. Применение ячеистого бетона позволит создать в квартирах микроклимат деревянного дома: наиболее благоприятный для здоровья человека температурно-влажный режим. Будущие жильцы жилого комплекса благодаря отсутствию несущих стен внутри помещений смогут по своему желанию спланировать интерьер квартир.

Жилой комплекс «Виктория»

Площадь квартир — от 46,5 до 230,9 кв. м.
Срок сдачи комплекса — II квартал 2004 г.
Стоимость — от $575 за 1 кв. м.

Планировка квартир позволяет будущим владельцам наслаждаться покоем и комфортом. Окна кухонь, столовых и общих комнат выходят на городские улицы, а спален — внутрь квартала во дворы. Металлопластиковые оконные блоки создают в помещениях отличную защиту как от шума, так и от непогоды.
Удобное транспортное сообщение с Москвой придает еще один плюс жилому комплексу «Виктория»: его жильцы смогут быстро и без труда добираться до столицы.

В микрорайоне № 7, на улице Пионерской, ведется комплексная застройка таун-хаусами и секционными монолитно-кирпичными домами разной этажности. «Зеленый квартал» занимает площадь 6 га в самом центре Ивантеевки и в то же время изолирован от остальной части города.

Жилой комплекс «Зеленый квартал»

Срок сдачи второй очереди — III квартал 2004 г.

На территории «Зеленого квартала» построят три подземных гаража, автомобильные стоянки и гостевые парковки. К запроектированным офисно-торговому центру и спортивному комплексу в перспективе добавятся тренажерные залы и фитнес-клуб. Дома телефонизированы, имеется выделенная линия для выхода в интернет.
Конструктивные решения таун-хаусов — монолитный каркас без внутренних несущих стен, позволяющих создавать любую планировку. В квартирах просторные кухни от 12 до 21 кв. м, по два санузла площадью в среднем 6 кв. м, а потолки — 3 м. Окна из ПВХ с двухкамерным стеклопакетом. В каждой квартире автономное автоматическое отопление. Построена первая очередь — двухуровневые таун-хаусы площадью от 88,8 до 121,7 кв. м. Вторая очередь (д. 8, 9) — 3-уровневые таун-хаусы площадью от 136 до 220 кв. м.

У владельцев нежилых помещений на первом этаже будут собственные земельные участки с отдельным выходом. В подъездах предусмотрено помещение для консьержа. Высота потолков в жилых помещениях 3 м, площадь кухонь 12–15 кв. м. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Площадь 1-комнатных квартир составляет 41,3 кв. м, 2-комнатных — 67,9 кв. м,
3-комнатных — 81–96,6 кв. м, 4-комнатных — 109,9 кв. м. Окна из ПВХ на основе профиля TROCAL с двухкамерными стеклопакетами.
Срок сдачи — II квартал 2004 г.
Стоимость 1 кв. м — $590–600.

Стоимость 1 кв. м — $700.
Монолитно-кирпичные дома состоят из разноэтажных (от 4 до 10 этажей) секций. Монолитные каркасы без внутренних несущих стен позволяют предлагать свои варианты планировки, как в процессе строительства, так и после приобретения готовой квартиры.

По адресу: Новая Слобода, д. 1, возводится уникальный 13-этажный дом. Отличительной особенностью квартир является атриум: двухуровневый внутренний дворик, он же — зимний сад, ориентированный на южную сторону. В квартирах часть жилых помещений и кухни обращены окнами в этот дворик.
В структуру дома также включена и система из трех общих атриумов высотой 4 этажа, расположенных друг над другом. Каждый из этих атриумов имеет обширный витраж, освещающий пространство зимнего сада со стороны северного фасада. Входы в квартиры организованы через галереи, опоясывающие эти атриумы.
В квартирах просторные гостиные и кухни, непосредственно выходящие в зимний сад. Наружная стена зимнего сада полностью остеклена.
Помимо «атриумных» квартир площадью от 82 до 190 кв. м в доме имеются традиционные, а также 1-комнатные квартиры-студии. Площадь 1-комнатных квартир — от 39 до 41 кв. м, 2-комнатных — от 68 до 78 кв. м, 3-комнатных — от 74 до 84,3 кв. м.

Атриум в Новой Слободе

Стоимость 1 кв. м — $600–630.

Срок сдачи дома — II квартал 2005 г.

«Эллин-Эстейт» стремится строить жилье исключительно по индивидуальным проектам, каждый из которых отражает свой стиль. Также компания осваивает программу строительства таун-хаусов в Подмосковье, располагая их в черте города. Приобретая таун-хаус, покупатель получает не только необходимое жилье, но и земельный участок, прилегающий непосредственно к дому. Для тех людей, которые хотят жить в своем доме и не могут отказаться от городской жизни, — это самый лучший выход. В настоящее время компания «Эллин-Эстейт» занимается комплексной застройкой микрорайона «Зеленый квартал», уделяя большое внимание озеленению района, благоустройству территорий, обеспечивая район всем необходимым, включая детские игровые площадки.
Также мы строим уникальный атриумный дом, который вполне мог бы украсить и столицу, но в таком случае цены поднялись бы в несколько раз.

Раймонт Ефремов
Генеральный директор компании «Эллин-Эстейт»:
— Сокращение количества строительных площадок в Москве повлекло за собой перемещение типового панельного домостроительства, не отвечающего требованиям настоящего времени, в Московскую область. В результате мы видим отсутствие красивого, нового, комфортного жилья в Подмосковье.
Зачем сегодня строить дома, которые устареют завтра? Нужно идти вперед по пути реализации современных интересных проектов и не бояться нового, потому что спрос на красоту есть.

Вместе с тем, несмотря на столь активное участие госструктур, результаты пока не впечатляют. На данный момент, по большому счету, участие в ипотечных программах не выгодно как конечному потребителю в связи с высокой процентной ставкой, так и кредитным организациям с точки зрения получения прибыли от этого бизнеса.
Застройщикам в крупных городах ипотека не интересна по той простой причине, что все их дома раскупаются еще на стадии строительства. Интерес потенциальных участников ипотечного рынка ослаблен откровенно слабым законодательством и соответственно боязнью кредиторов, заемщиков и строителей попасть если не в авантюру, то уж в рисковую сделку — точно.
Тем не менее в 2004 году ожидается всплеск активности всех заинтересованных сторон и определение генерального направления развития ипотеки. Более того, в Госстрое России уверены, что в Москве к февралю ожидается бум в спросе на ипотечные кредиты, выдаваемые по стандартам АИЖК.

Анатолий Левшин
Заместитель генерального директора ЗАО «Стройметресурс»:
— С начала прошлого года наша компания строит в Ивантеевке два микрорайона: на улицах Колхозной и Школьной. Оба микрорайона расположены в экологически благоприятном месте, рядом с лесным массивом.
Принцип строительства — «город в городе». Например, в первом микрорайоне девять жилых 12–17-этажных кирпичных «монолитов», с общей жилой площадью 120 тыс. кв. м, окружены целым комплексом инфраструктуры. Это магазины, парикмахерская, физкультурно-спортивный комплекс, подземная парковка, кафе, комбинат бытового обслуживания, библиотека, поликлиника, косметический салон, детская художественная школа, молочная кухня, видеосалон и отделение банка. Самое главное, что в микрорайонах мы обеспечим автономное электро- и теплоснабжение, а если понадобится, то и водоснабжение. Компактные ТЭЦ — это наша эксклюзивная разработка, которая уже успешно зарекомендовала себя на рынке. В частности, используется в возведенном нами жилом микрорайоне города Щербинка.
Первая очередь в микрорайоне на улице Колхозной намечена к сдаче уже во втором квартале этого года. С первого квартала следующего года будут приняты в эксплуатацию дома по улице Школьной. Общая жилая площадь второго микрорайона составит 140 тыс. кв. м.
Предлагаются 1–3-комнатные квартиры. Площадь квартир — от 39 до 90 кв. м. Стоимость — от $480 до 570 за 1 кв. м.
С уверенностью можно сказать, что прошедший год стал годом становления российской ипотеки. Радужные перспективы развития жилищного кредитования обсуждали не только в Госстрое, правительстве, Госдуме. Тема ипотеки прозвучала и как одна из предвыборных программ президента.

Во всех развитых странах ипотека является основой развития государства и благополучия его граждан. Для этого правительства этих стран создали все необходимые условия. Во-первых, каждый гражданин США или ЕС знает, что если он берет кредит, то он будет защищен законодательством в случае непредвиденных обстоятельств. Здесь есть и отработанная схема страховок на случай потери заемщиком трудоспособности и гарантии государства. Подобные системы вызывают доверие у людей, и они не боятся потерять свои деньги. Во-вторых, на Западе ипотека рассчитана как на высший и средний класс, так и на небогатых граждан.
В России пытаются наладить американскую двухуровневую модель, которая предполагает выдачу кредитов и дальнейшее их рефинансирование. Этим с начала прошлого года начало заниматься АИЖК, агентство со 100%-ным государственным капиталом. В его главе встал достаточно опытный, работавший ранее в Газпроме управленец Александр Семеняка. Под его началом ранее четыре года бездействовавшее агентство стало реально рефинансировать кредиты, выдаваемые его операторами в регионах России. К концу 2003 года АИЖК рефинансировало более 2 тыс. кредитов на сумму 800 млн руб., причем основные поступления были зафиксированы в ноябре и декабре прошлого года.
Для старта эти показатели вполне нормальны, но если сравнить с тем, что общий жилой фонд РФ оценивается в $50 млрд (такую цифру назвал вице-премьер Владимир Яковлев на конференции «Развитие ипотечного кредитования в России» 17 декабря 2003 года) и более 50% от этого количества требует замены, то результаты минимальны. Кроме того, по словам экспертов АИЖК, жители тех регионов, где работает агентство, в последнее время хотят приобретать в основном новое жилье. При этом уполномоченные представители АИЖК работают преимущественно со вторичным рынком.

Благополучная ипотека

Москва — столица нашей Родины

Получается, что правительство, которое заинтересовано в решении жилищной проблемы, уделяет ей недостаточно внимания и пускает все на самотек. Госстрой, даже после заключения с АИЖК договора о совместной деятельности, также пока не смог добиться каких-либо результатов. Его председатель Николай Кошман на каждом пленарном заседании, посвященном этой проблеме, просто констатировал факт, что все плохо и надо решать эту проблему. Для этих целей даже была достигнута договоренность с правительством США и рядом ипотечных агентств о выделении займа в размере $600 млн для проведения подготовительных и инженерных работ под строительство новых домов в регионах РФ с дальнейшей их реализацией по ипотеке. Но пока дальше слов дело не сдвинулось.

В свою очередь в сложившейся ситуации нельзя обвинять АИЖК, это агентство действительно начало работу, и, по мнению многих участников ипотечного рынка, их схема является наиболее надежной и перспективной. Как отметили в агентстве, в новом году АИЖК планирует увеличить объемы рефинансирования кредитов более чем в 5 раз и заключить договоры о сотрудничестве по внедрению федеральной системы ипотечного кредитования с большинством регионов РФ. Сегодня в агентство поставляются пулы закладных из 28 регионов, которые рефинансируются под 15% годовых в рублях. По словам А. Семеняки, АИЖК планирует снижать процентные ставки вместе со снижением уровня инфляции. В прошлом году произошло снижение с 18 до 15%, как ситуация сложится в 2004 году, предсказать сложно.
Понятно, что развитие российской ипотеки зависит от ее «столичной судьбы». АИЖК к концу 2003 года выкупили в Москве менее 30 закладных в столице и Подмосковье, большую часть из которых поставил Промэнергобанк.

Считается, что решение жилищной проблемы должно стать одним из основных пунктов предвыборной кампании Владимира Путина. Однако для развития массовой ипотеки в стране нет никаких реальных оснований. Есть лишь единичные примеры социальной ипотеки. Например, строительство компанией «Конти» ипотечного дома в Калуге, где кредиты на покупку квартиры выдаются под незначительные проценты, но вместе с этим их получает и небольшое число жителей.

Запад ждет

Что касается КБ МИА, который является официальным представителем АИЖК в Москве и в обязанности которого входит выкуп закладных у банков и их перепродажа агентству, им к середине декабря прошлого года не было предоставлено ни одной закладной. При этом АИЖК выдвинуло согласно договору определенный лимит на рефинансирование кредитов банка, равный 360 млн руб. Сейчас на МИА наложен штраф за невыполнение обязательств, который ориентировочно равен 3–5% от назначенной суммы лимита.

Политика DeltaCredit достаточно проста: завоевать московский рынок и далее двинуться в регионы. Причем здесь нет ничего необычного — банк воспользовался пустующей нишей и занял ее, акцентируя внимание на немногочисленном пока среднем классе москвичей. Как отмечает исполнительный директор DeltaCredit банка Джеймс Кук, «наши клиенты — это представители формирующегося среднего класса, существование которого в любой стране мира является показателем экономической стабильности общества. Чаще всего это высокообразованные люди, имеющие большой потенциал карьерного и финансового роста, приобретающие свое первое жилье. Основная часть заемщиков в возрасте 26–35 лет. И дальнейшее развитие ипотечного кредитования, и улучшение условий предоставления кредитов позволят сделать ипотеку более доступной не только москвичам, но и жителям регионов». Также достаточно активен австрийский Райффайзенбанк, занявший у IFC под ипотеку $80 млн.

Нынешняя непопулярность АИЖК в столице объясняется агрессивной политикой ряда банков. В частности, лидера в ипотечном кредитовании банка DeltaСredit, который начал свою деятельность почти пять лет назад и кредитует в валюте. Его уставный капитал изначально составлен из американских вливаний. Общий объем кредитов, выданных в основном в Москве, превышает $100 млн, или 3 млрд руб. Причем, чтобы расширять свою деятельность, банк раз в полгода прибегает к заимствованиям у IFC и других кредитных организаций. Например, недавно DeltaСredit достиг соглашения с банком Развития королевства Нидерланды FMO (Nederlandse Financierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V.) о предоставлении кредитной линии в размере $7,5 млн сроком на 5 лет.

Уверенная деятельность этих структур на ипотечном рынке и, наоборот, пока слабые позиции московских банков объясняются несколькими факторами. Во-первых, донорными вливаниями иностранных инвесторов в свои кредитные структуры, пусть и сначала в убыточные, но работающие на перспективу. И боязнью российских банков выдавать долгосрочные кредиты из-за опасений наступления нестабильности в стране. Во-вторых, неотработанностью законодательной базы в этой области и отсутствием госгарантий, как в большинстве западных стран.
Кроме того, принятый недавно и подписанный президентом закон «Об ипотечных ценных бумагах» в данном содержании не может обеспечить гарантии надежного рефинансирования ипотечных кредитов при помощи выпуска ценных бумаг. Как признается сотрудник ФКЦБ России Дмитрий Глазунов, «в нынешнем варианте недостаточен факт вступления данного закона в силу... Основным вопросом остается — как снизить риски при выпуске ипотечных облигаций, которые лежат на эмитенте... Для этого в начале года предстоит разработать около 15 поправок и затем одобрить их через Думу». Таким образом, активное участие российских банков откладывается еще на год, пока не будут внесены в закон все необходимые поправки.

Своими силами

В свою очередь для АИЖК и столичных банков, подписавших соглашение о сотрудничестве с агентством, в 2004 году открывается реальная возможность проявить себя. В связи с неустойчивостью доллара и усилением рубля следует ожидать и активизации спроса на рублевые кредиты. Так, по словам вице-президента Промэнергобанка, в феврале его организация ожидает всплеск спроса на рублевые кредиты по программе АИЖК. Помимо этого планирует реабилитироваться МИА и начать поставлять закладные в агентство.
Несмотря на все сложности, нет сомнений, что ипотеке в стране быть. Вопрос — какой? Однако не приходится сомневаться, что ситуация, когда деньги российских заемщиков «уплывают» за рубеж, уже весной перестанет устраивать кремлевских чиновников.

На начальном этапе, как отмечает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер, нормальное функционирование этого закона интересует в основном маленькие и средние банки, так как у них немного собственных средств и требуется рефинансирование. Для крупных игроков, таких, как Внешторгбанк, Газпромбанк, Сбербанк, при небольшом объеме ипотечных сделок этот документ пока не играет роли. Но из них ипотекой для широких кругов занимается только ВТБ, который запустил собственную ипотечную программу только осенью 2003 года. Сбербанк также выдает кредиты на покупку недвижимости, но это нельзя считать полноценной ипотекой, так как в залог остается не квартира или дом, а поручительство. Газпромбанк, Желдорипотека, ипотечная компания АвтоВАЗа специализируются в основном на предоставлении кредитов под жилье только для своих сотрудников. Таким образом, массовая ипотека для Московского региона через российские банки будет доступна не ранее чем через год.



Главная --> Публикации