Главная --> Публикации --> В квадратном метре уже 6 тысяч долларов Осторожно: свободная перепланировка! Свои люди — договоримся? "трансвааля" больше нет Бар для спасателей

Выход нового Закона «О земле» затрудняет процесс вывода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель под индивидуальное жилищное строительство, а значит купить землю самостоятельно становится не так-то легко. Об этом рассказала Ольга Прибылова, юрист компании «Гелиос». Таким образом, обойтись без вмешательства риэлтора в вопрос купли-продажи земли, стало почти невозможным.

Несмотря на то, что цены на недвижимость растут с невероятной быстротой, загородные дома и земельные участки пользуются небывалой популярностью. О том, с чем связан стремительный рост цен, а также о том, как необходимо правильно оформлять документы на покупку загородных участков, говорилось на семинаре по вопросам загородной недвижимости.

— вызвать геодезиста, который определит размеры и границы вашего земельного участка;

Во всяком случае, если вы хотите избежать проблем в оформлении документов. А для того, чтобы произвести сделку, их надо собрать немало. Да и кроме того проблема заключается в том, что срок действия некоторых из них, например, справки из БТИ и кадастрового плана-описания земельного участка, весьма ограничен — около месяца. Если вкратце, то для того чтобы собрать полный пакет документов, требуется:

— получить справку из налоговой инспекции об отсутствии у вас арестов и запрещений на куплю-продажу земли, а также о выплате всех налогов за землю;

— обратиться в поселковый cовет или садоводческое общество для получения оттуда соответствующих документов на землю;

Новый закон «О земле» сказался и на повышении цен на землю. Об этом говорил Валерий Лукинов — представитель компании «АльтерВЕСТ».

— если земля находится в совместной собственности супругов, необходимо разрешение «второй половины» на предмет того, что он (она) не возражает против сделки с землей. А здесь тоже, как вы понимаете, могут возникнуть определенные проблемы. Собранные документы необходимо сдать в регистрационную палату (выстояв подчас огромную очередь). В общем, забот хватает. Поэтому проще взвалить все эти хлопоты на плечи риэлтора и спокойно заниматься собственными делами.

Таким образом, если три года назад цена на землю, скажем, в районе Калужского шоссе составляла около двух тысяч за сотку, то сейчас — от пяти и выше.

В среднем цена земельных участков повышается приблизительно на 50% в год. К сентябрю ожидается скачок цен на землю на 30-40 процентов. Больше всего спрос на дома близ Новорижского и Калужского шоссе. Пользующаяся спросом в недавнем прошлом Рублевка утрачивает былую популярность в связи с большим количеством пробок, образующихся после строительных работ, произведенных в районе шоссе.

Гордостью самой фирмы «АльтерВЕСТ» является коттеджный поселок Ново-Спасское. Так же ведется продажа участков и домов и в 24 километрах от Калужского шоссе в районе города Троицка. По словам Валерия Лукинова, при покупке загородного жилья главное, чтоб в любом поселке существовали центральные коммуникации — газ, вода, отопление.

Повышение цен на землю отражается и на стоимости домов. В среднем загородное жилье подорожает на 20-30% в год. Причем цена на дома зависит еще и от того, на каком расстоянии от Москвы находится то или иное жилище. К примеру, за 120 километров от столицы можно найти домик и за 10 тысяч долларов, а в пределах 20 километров аналогичный — уже за 30 Кроме того, на цене дома сказывается и количество средств, затраченных на отделку помещения. А эта сумма порой перекрывает собственную стоимость дома.

Дома по канадской технологии очень теплые и качественные, но наш русский менталитет так и не позволил принять их в связи с тем, что проникнуть в такой дом — проще простого. Хотя, если иметь надлежащую охрану, подобного, скорее всего, не случится.
СОБЫТИЕ

Наиболее популярными на рынке сейчас являются кирпичные дома. Толщина стен в таких домах достигает 51 см. В качестве утеплителя внутри стены делают прослойку из пенопласта шириной 10 мм. На втором месте по популярности – деревянные или брусовые дома. Их строят реже: во-первых, хороший деревянный дом раза в полтора дороже кирпичного, во-вторых, из-за страха перед пожарами.

Митино - один из новых крупных и привлекательных районов на Северо-Западе столицы, где построено более 3,5 миллиона квадратных метров жилья и население приближается к 200 тысячам человек. Сейчас там возводятся два микрорайона - 8Б и 1А. Только вот трудно добираться до ближайших станций метро – автобусы, особенно в часы пик, переполнены. Правительство города знает эту проблему - в соответствии с принятой 7 мая 2002 года программой развития Мосметрополитена и других видов скоростного внеуличного транспорта до 2015 года сооружается Митинско-Строгинская линия, которая должна соединиться с существующей Арбатско-Покровской. Длина вновь построенных участков в двухпутном исчислении составит 20 километров. Один участок от станции «Киевская» до «Парка Победы» протяженностью 4,2 километра уже введен в эксплуатацию в мае 2003 года. Надежда на лучшее появилась. В 2009 году в Митино должно прийти метро.

Встречи с мэром Москвы Ю.М.Лужковым жители столицы всегда ожидают, ибо они могут получить ответы на многие волнующие вопросы городской жизни. В тот день Юрий Михайлович побывал в Митине и на улице Усиевича, интересовался строительством транспортных сетей и жилых домов на месте снесенных пятиэтажек.

Сложная ситуации возникла прежде всего из-за неорганизованной парковки транспорта в районе радиорынка, что влечет за собой сокращение полос движения на Пятницком шоссе. Предусматривается реконструкция этого торгового центра с организацией парковки автотранспорта на его территории.

- К сожалению, на строительство классического метро государство выделяет мизерные средства, - пояснил Ю.М.Лужков. - Ищем пути решения проблемы, может, пустим легкое метро, оно обходится в два раза дешевле. Основная часть средств для прокладки линии поступит из городского бюджета. А пока активно займемся нормализацией дорожной обстановки на Пятницком шоссе. Уже в 2004 - 2005 годах произойдут добрые перемены.

Уже СУ-39 ОАО «Гордорстрой» Мосинжстроя приступило к работам по сооружению транспортной развязки на пересечении Пятницкого шоссе с МКАД. Заказчик - Москапстрой. Если будет обеспечено устойчивое финансирование, объект сдадут в течение года.

До 2005 года проектируется сооружение следующих участков: с продлением Митинской улицы и выходом на Пятницкое шоссе; транспортной развязки в районе пересечения этого шоссе с МКАД; расширение до пяти полос 1-го Митинского проезда - Путилковского шоссе; эстакады на пересечении Пятницкого шоссе с 1-м Митинским проездом; обустройство съезда с Пятницкого на Путилковское шоссе, минуя светофор.

Митинцы внесли ряд предложений по упорядочению движения сегодня, без привлечения каких-либо средств. Это зависит от ГИБДД. Столичный градоначальник внимательно выслушал всех, поддержал жителей района и пообещал принять необходимые меры в ближайшее время. «Надо не усложнять, а упрощать движение автотранспорта, чтобы людям было удобно», - заметил он.

Интересен еще один вариант - строительство в 2004 году транспортной развязки на пересечении МКАД с улицей Саломеи Нерис, а также въезда и выезда с Путилковского шоссе на МКАД. Проектная документация выполнена, строительство будет вести ООО «Организатор».

Зрелище знакомое: вот уже восемь лет в городе сносятся пятиэтажки первого периода индустриального домостроения, другие ветхие жилые строения. На глазах собравшихся экскаватор рушит здание. С одной стороны, люди испытывают грустные чувства расставания с домом, в котором они прожили более 40 лет, с другой - радостные -ведь они получат современные комфортные квартиры рядом, в своем же микрорайоне или округе. Вместо дома 27, корпус 3, на улице Усиевича будет выстроен новый, благоустроенный, серии П55М площадью 4,5 тысячи квадратных метров. Разрушило пятиэтажку ОАО «Моспромстройматериалы», оно же будет возводить новое здание. Только в 2003 году на этой улице были снесены 5 пятиэтажек.

- А теперь я еду на приятное событие - на улице Усиевича в Северном административном округе ломают трехмиллионный квадратный метр в пятиэтажке серии К-7, которая пришла в ветхое состояние, - сообщил Ю.М.Лужков.

Обратимся к цифрам и фактам. В ходе реализации городской программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда за 1995 - 2002 годы возведено 9 794,7 тысячи квадратных метров, из них под переселение выделено 3 559,4 тысячи. В 2003 году для обитателей сносимых зданий построят 1 087,1 тысячи «квадратов». Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2002 года утверждены адреса сносимых домов до 2005-го, объемы нового строительства на их месте. Выполнение программы взято под контроль столичного Правительства и лично Ю.М.Лужкова, который возглавляет Координационный совет по реконструкции пятиэтажного и ветхого жилфонда города. Еженедельно под руководством первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы В.И.Ресина проводятся городские совещания с участием инвесторов, заказчиков, подрядчиков, привлеченных к реализации важнейшей социальной задачи. Функции по координации действий этих участников возложены на Департамент инвестиционных программ строительства города.

- Момент символический и волнительный, еще одно яркое доказательство того, что москвичи с каждым годом будут улучшать свои жилищные условия, - подчеркнул мэр города, - Эти пятиэтажки устарели физически и морально. К 2007 году мы закончим снос более 6 миллионов квадратных метров жилья. Несносимые серии домов, построенных позже, будем реконструировать, чтобы людям создать нормальные условия проживания. Инвесторов ориентируем на проведение комплексной реконструкции целых кварталов. Многие регионы интересуются нашим опытом организации этой сложной, трудоемкой, но нужной работы.

Вот примеры комплексной застройки с использованием «волнового переселения». Это Новые Черемушки, квартал 29 - 30, Северное Медведково, микрорайон 10 - 10А, Бескудниково, микрорайон 1, Свиблово, квартал 2 Работы в микрорайоне 13 Западного Дегунина и квартале 22 - 27 Новых Черемушек будут завершены в 2005 году.

Почему предпочтение отдается комплексной квартальной реконструкции? Выгода налицо: возводятся не только жилые дома, но и объекты социально-бытового и культурного назначения, модернизируется инженерная инфраструктура. Прибавьте к этому благоустройство прилегающих территорий, обновление жилфонда и транспортной сети, создание дополнительных машино-мест. Соблюдается единая концепция застройки и территории, что немаловажно.

Кто не знает, сообщим, что к сносимым сериям относятся панельные дома (6,5 миллиона квадратных метров, около 2500 зданий) К-7, 1605-АМ, 1-МГ 300, II-32, II-35 и их модификации. Несносимые серии: панельные дома 1-515 (6,4 миллиона квадратных метров). В каждом отдельном случае после специального обследования решается их судьба: сносить или модернизировать? Что касается блочных и кирпичных домов серий 1-510, 1-511, 1-447 (12,4 миллиона квадратных метров), то по ним работы начнутся в 2004 - 2005 годах, сейчас ведется отбор проектов. Полномасштабные работы должны быть развернуты в 2015 - 2020 годах, то есть в период действия Генплана развития Москвы.

Разумеется, при осуществлении реконструкции кварталов возникает вопрос: как расселить жильцов сносимых зданий? Практика показала, что самой эффективной моделью решения этой задачи является «волновое переселение». Согласно статистике, в среднем по Москве на одного жителя сносимой пятиэтажки приходится 16 квадратных метров общей площади, а в итоге он получает от города в 1,55 раза больше - около 25 «квадратов». Принят и действует с 1998 года закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения».

Когда двенадцать лет назад мои родители переехали в Северное Бутово, мне их было искренне жаль. Поскольку, кроме чистого воздуха, там ничего не было. И дома все были как трое из ларца - одинаковы с лица. Теперь мой почти центральный район по сравнению с их местом обитания - просто дыра, а Бутово превратилось в рай земной: покупка чайника, гвоздей и чистка дубленки для меня - событие, для родителей - пятиминутное дело. Поскольку все, что только может понадобиться человеку в быту, у них под боком. В отличие от моего пятиэтажного района, где даже найти хороший детский сад - проблема. Что заставило меня задуматься: а так ли уж плохи новостройки, особенно там, где обещают построить когда-нибудь метро?..

- Спасибо за заботу о москвичах, мы видим, как преображается наша столица, улучшаются жилищные условия людей, - благодарили Правительство города, Ю.М.Лужкова москвичи. - Продолжайте идти этим выверенным курсом и дальше. Желаем вам успехов.

"Точка" или микрорайон?

Минус в новостройке только один - необжитость. Новый дом - как премьерный спектакль, в нем все должно заработать как по нотам, а для этого нужно некоторое время. Да и внутренняя отделка новой квартиры требует немалых денег. Дальше - в основном плюсы...

Чем хороши новостройки на окраине...

Прежде всего инфраструктура зависит от размеров застройки. Если она точечная - жильцы приезжают на все готовенькое и могут пользоваться уже существующими в районе школами, детсадами, поликлиниками и транспортом. Если застройка комплексная - там будет полностью своя инфраструктура, включая и школы, и поликлиники, и социально-бытовые службы, и бассейны, и даже целые спортивные комплексы. Плюс массовое озеленение, многоуровневые гаражи и новые маршруты транспорта. Но создаваться она будет с нуля. Впрочем, в любом случае проблем с тем, где поставить машину и купить продуктов в дом, у жителей новостроек не будет.

Все жители микрорайона - люди примерно одного уровня достатка. То есть, создавая Товарищество собственников жилья для эксплуатации своего дома на нормальном цивилизованном уровне, вы не будете мучиться с консервативными бабушками и обнищавшими алкоголиками. Согласитесь, для того чтобы купить квартиру в Куркине или в Строгине, нужно относиться к среднему классу (даже если вы покупаете жилье в рассрочку), что предусматривает определенный образ жизни и привычку к комфорту.

Большие "кварталы-города" строить проще - их можно проектировать с нуля, что сильно упрощает дело. В больших кварталах новые коммуникации, иногда даже абсолютно автономные от ближайших районов. Их водное и электрическое обеспечение не зависит от старости окрестных труб и местных проблем с электроснабжением.

Кстати, вблизи многих новостроек в спальных районах в будущие несколько лет появятся станции метро, и до центра от них будет почти так же близко, как и от элитных домов точечной застройки.

Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век": "В крупных жилых комплексах присутствует собственная инфраструктура и соответственно созданы все условия для комфортной жизни. Так, например, в строящемся 11-м микрорайоне Куркине на первом этаже жилого комплекса будут находиться объекты "первой необходимости": детский сад, магазины, предприятия бытового обслуживания, во дворе разместится крытый бассейн, а рядом - школа. Кроме того, многоуровневый гаражный паркинг, который построят в микрорайоне, избавит от необходимости парковать машину во дворе - соотвественно больше места останется для детских площадок и зон отдыха. Повезет и четвероногим жителям: им для прогулок достанется специально оборудованная площадка. Таким образом, дорога до магазина или химчистки займет не более трех минут, так же, как и поход за ребенком в деткий сад или школу".

Точечные новостройки, как правило, строятся в районах, близких к центру. Здесь уже есть метро, до работы не надо добираться два часа по пробкам, и все рестораны-магазины-фитнессы под боком, на выбор. Равно как институты и элитные школы. Кстати, бассейн и тренажерный зал здесь иногда бывают "камерными" - только для жильцов дома, и за их использование они не платят. Однако парикмахерские, кафе и прочая инфраструктура первых этажей, как правило, открыты для всех желающих, поскольку жители одного-двух домов не способны окупить их услуги.

...и в центре

В связи с объявленной на этой неделе идеей слияния ГТК «Россия» (базируется в столичном аэропорту Внуково) и авиакомпанией «Пулково» (базируется в питерском Пулкове) амбициозные планы столичных властей по превращению московского аэропорта в «главные ворота страны» могут стать реальностью. Напомним, что в начале этой недели первый заместитель мэра Москвы Олег Толкачев сообщил, что работы по модернизации Внукова будут завершены в течение двух-трех лет. Еще раньше (после того как Минимущество передало в столичное ведение 61% акций аэропорта) Юрий Лужков официально заявил, что намерен превратить Внуково в «главные воздушные ворота страны». Правда, только на реконструкцию первого и второго терминалов Внукова столичным властям, по оценкам экспертов, потребуется как минимум 300 млн долл. Плюс к тому, чтобы превратить Внуково в международный аэропорт высокого класса, им потребуется завершить реконструкцию недостроенного участка Киевского шоссе и возвести линию легкого метро от "Юго-Западной" до Солнцева.

Как утверждают аналитики компании "Домострой", "чем больше комплекс, тем на большее число жильцов рассчитана его инфраструктура, тем дешевле эксплуатация в расчете на один квадратный метр жилой площади, тем меньше коммунальные платежи. Поэтому в небольших комплексах не имеет смысла делать инфраструктуру слишком сложной, ее обслуживание окажется слишком дорогим и нерентабельным для жильцов".
В связи с грядущим слиянием ГТК «Россия» и «Пулково» и планируемым увеличением пассажиропотока в аэропорт Внуково амбициозные планы столичных властей по превращению Внукова в «главные ворота страны» могут стать реальностью, считают эксперты.

На данный момент в состав ОАО «Аэропорт Внуково» входят три терминала – «Внуково?1» (самый старый терминал, построенный еще в 1941 г.), «Внуково-2» – отдельный аэровокзальный комплекс, обслуживающий президента и правительство РФ, и бизнес-терминал «Внуково-3», используемый для обслуживания частных рейсов. Основной терминал аэропорта («Внуково-1») сейчас состоит из двух залов – первый обслуживает пассажиров, летающих по международным рейсам, а второй предназначен для приема-отправки клиентов на внутренних линиях. Как рассказал RBC daily представитель ОАО «Аэропорт Внуково» Владимир Артемьев, сейчас активными темпами идет реконструкция второго зала аэропорта. «Зал был построен в 1963 году, реконструировался последний раз в 1979 г., – рассказывает г-н Артемьев. – На данный момент уже полностью отремонтирован зал прилета в соответствии со всеми требованиями ICAO, заканчивается ремонт зала регистрации и оформления».

Аэропорт Внуково – один из трех международных аэропортов Москвы, в прошлом году обслужил около 3 млн пассажиров (для сравнения: Шереметьево – около 11 млн, Домодедово – 6,7 млн). Выручка аэропорта за 2002 год составила около 26 млн долл. В аэропорту базируются такие авиакомпании, как правительственная ГТК «Россия», «Кавминводы», «Карат», UTair, «Алания», «АвиаЭкспрессКруиз», «Газпромавиа». На данный момент 61% акций «Внукова» принадлежит правительству Москвы, еще 36,5% – частной компании «Внуково-Инвест», близкой к менеджменту аэропорта. Решение Минимущества и РФФИ передать столичным властям контрольный пакет акций эксперты оценили положительно, отметив, что это дало «новый импульс» развитию «загнивающего» аэропорта. «Стоит признать, что в течение длительного периода времени аэропорт фактически не получал от государства никаких дотаций на реконструкцию. Большинство основных фондов на 80-90% устарели, из двух посадочных полос исправна только одна, а планы по строительству третьей взлетной полосы так и «канули в Лету», – сказал RBC daily генеральный директор ассоциации «Аэропорт» Виктор Горбачев. – Поэтому появление у него хозяина в лице столичного правительства, которое уже не раз доказало свою способность реализовывать такие масштабные проекты, – разумный шаг».

Как полагают аналитики, грандиозные планы столичных чиновников по расширению Внукова во многом связаны и с грядущим слиянием ГТК «Россия» и «Пулково». Даже если в качестве аэропорта базирования новой авиакомпании будет выбран Пулковский аэропорт, столичным властям придется провести глобальную реконструкцию московских терминалов, так как, по оценкам аналитиков, стать вторым крупнейшим авиаперевозчиком в России объединенная авиакомпания сможет лишь за счет получения выхода на московский рынок. «С тем небольшим объемом международных перевозок, которые осуществляет наша компания сейчас, аэропорт вполне в состоянии справиться, – сказал RBC daily директор по финансам ГТК «Россия» Михаил Коновалов. – Однако для обслуживания более значительного объема международных и внутренних перевозок аэропорт действительно нуждается в серьезной реконструкции».

Отдельный международный терминал «Внуково-4» строится специально созданной для этого компанией ОАО «Международный аэропорт Внуково», в которой, по словам Владимира Артемьева, столичные власти также имеют свою долю. «После того как сдача «Внукова-4» будет завершена, а произойти это должно ориентировочно в ноябре следующего года, начнется активная реконструкция первого зала «Внукова-1», – говорит Владимир Артемьев. – Возможно, в него будут переведены некоторые служебные помещения из второго зала». Кроме того, по словам Владимира Артемьева, необходимо решить проблему подъездных путей к аэропорту – несмотря на то что на данный момент это самый близкий от Центра «взлетно-посадочный пункт», нужно завершить «замороженную» реконструкцию Киевского шоссе, а также начать восстановление Боровского шоссе, которое ведет к аэропорту с другой стороны. «В три-четыре раза могла бы увеличиться пропускная способность аэропорта, если бы, согласно планам правительства, от станции метро «Юго-Западная» до Солнцева была проложена линия легкого метро, – говорит Виктор Горбачев. – Насколько мне известно, эти планы уже частично претворяются в жизнь».

Сами же сотрудники аэропорта и независимые эксперты придерживаются другого мнения. «Полагаю, что в случае если московские власти решатся вложить в развитие аэропорта средства, сравнимые, к примеру, с теми инвестициями, которые сделал Лужков в строительство делового центра «Москва-Сити» (по разным оценкам, общий объем инвестиций в «Москва-Сити» оценивается в 10–11 млрд долл., в настоящее время столичными властями привлечено в строительство более 100 млн долл. – Прим. RBC daily), – Внуково действительно может стать лучшим аэропортом в России», – говорит Владимир Артемьев. На данный момент необходимые инвестиции в реконструкцию аэропорта оцениваются специалистами в 200-300 млн долл. «Думаю, что столичные власти вполне могут найти инвесторов под такое прибыльное строительство, как аэропорт, – говорит Виктор Горбачев, – особенно с учетов планируемого увеличения пассажиропотока в результате слияния ГТК «Россия» и «Пулково». У самого аэропорта есть все технические возможности, чтобы действительно стать "главными воротами России"».

Правда, конкуренты Внукова пока спокойно относятся к амбициозным планам столичных властей. «В аэропорту Внуково на протяжении многих лет не внедрялось никаких программ по развитию, модернизации и улучшению качества обслуживания пассажиров, – сказал RBC daily представитель пресс-службы аэропорта Шереметьево. – Следствие этого – массовый переход авиакомпаний в другие аэропорты с параллельным уменьшением пассажиропотока Внукова. Стоит также отметить, что на данный момент Внуково не имеет крупной пассажирской базовой авиакомпании, которая есть у Шереметьева («Аэрофлот»), а именно: базовый перевозчик более чем на 40% загружает аэропорт. Кроме того, третья категория ICAO, которая есть только у Шереметьева (у Внукова ее действительно пока нет. – Прим.RBC daily), делает аэропорт практически всепогодным. Так что за то время, пока руководство Внукова будет только внедрять программу развития, Шереметьево уйдет далеко вперед в этом процессе».



Главная --> Публикации