Главная --> Публикации --> "конти" занялась жкх Остров для премьер-министра Конфликты между москвой и подмосковьем позади В санкт-петербурге снесут новостройку, испортившую облик исторического центра За что банки любят риэлторов?

К концу недели Минэкономразвития, как ожидается, направит в правительство доработанный вариант поправок к законам, позволяющим предприятиям выкупать земли, которые они занимают. В конце прошлой недели было опубликовано определение Конституционного Суда, в котором было окончательно признано право федерального центра – но не региона – определять цену выкупаемых предприятиями земель. С одной стороны, такое решение означает победу МЭРТ в многолетнем противостоянии с московской мэрией. Но, с другой стороны, столичное правительство все еще надеется добиться более высоких цен на свою землю, влияя на принятие поправок, которые на днях будут внесены в Правительство РФ.

Несмотря на решение Конституционного Суда, у правительства Москвы остается множество предлогов, чтобы не продавать предприятиям занимаемые ими земли по низкой цене.

Таким образом, поставлена точка в многолетнем споре между Минэкономразвития и Минимущества, с одной стороны, и правительства Москвы – с другой. Москва вот уже два года пыталась настоять на своем праве самостоятельно определять цену земель, которые занимают столичные предприятия. Минэкономразвития, в свою очередь, считало установление такого права недопустимым. По мнению представителей МЭРТ, высокие цены на землю, которых пытается добиться мэрия, не позволили бы предприятиям выкупить земли в установленные сроки – до 2006 года. А это, в свою очередь, не только затормозило бы ход земельной реформы, но и сохранило бы в «подвешенном» состоянии сотни предприятий, которые не владеют землей, на которой стоят, и таким образом работают «на птичьих правах», без уверенности в своем будущем. «Им (мэрии Москвы) нужны либо высокие ставки – примерно в семь – десять раз больше того, что предлагаем мы, – сказал RBC daily замруководителя департамента корпоративного управления и новой экономики МЭРТ Андрей Ивакин. – Либо они хотят, чтобы цену определял независимый оценщик, которого привлекает продавец. Но мы не хотим отдавать это в компетенцию субъекта».

Напомним, что в своем запросе в КС правительство Москвы, формально оспаривая конституционность положений законов «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и «О приватизации государственного и муниципального имущества», подняло гораздо более масштабный вопрос. «Содержащиеся в запросе правительства Москвы доводы фактически сводятся к тому, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования должны быть наделены правом определения в иных пределах стоимости земельных участков при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений», – отмечается в определении КС. – Между тем разрешение данного вопроса Конституционным Судом Российской Федерации фактически означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации…» Отказав в принятии иска правительства Москвы, КС таким образом подтвердил конституционное право федерального центра на определение цены земель в регионах.

По словам Андрея Ивакина, ожидается, что 25 января законопроект будет внесен в правительство и при благоприятном решении через месяц-два может оказаться в Госдуме. В ноябре многие СМИ истолковали решение правительства как знак «благосклонности» Михаила Касьянова к регионам. Однако собеседники RBC daily в один голос утверждают, что никаких послаблений в результате доработки поправок регионы не получат. «Причиной отправки законопроекта на доработку стало отсутствие письменных отзывов от субъектов Федерации, – говорит г-н Ивакин. – Концепция законопроекта пока не изменилась. Мы поменяли лишь технику расчета арендных платежей». Раньше арендная плата рассчитывалась исходя из ставки земельного налога и определенного процента от выкупной стоимости. «Теперь мы ушли от использования выкупной стоимости при расчете арендных платежей, – отмечает Андрей Ивакин. – Плата будет определяться только исходя из ставок земельного налога». По его словам, технически было очень сложно реализовать подход привязки к выкупной цене. Наконец, есть такие участки, которые не подлежат выкупу, соответственно, определить их выкупную цену проблематично. Пока трудно сказать, как это повлияет на размеры арендной платы, полагает г-н Ивакин, – это зависит от решения властей в каждом конкретном регионе.

Впрочем, правительство Москвы пока не теряет надежду подороже продать земли столичным предприятиям. «Мы будем продолжать отстаивать свои интересы, так как считаем нецелесообразным продавать московскую землю по общероссийской стоимости, – сказал RBC daily Леонид Браткин, пресс-секретарь заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, комментируя определение КС. – Мы считаем, что справедливая цена на землю – это та цена, которая сложилась на рынке, а не та, что определена централизованно». По его словам, теперь мэрия сосредоточится на «законодательных» методах борьбы. О чем идет речь, RBC daily пояснил источник, близкий к правительству Москвы. «Госдума скоро должна рассматривать поправки к Земельному кодексу (и некоторым другим законам), – сказал собеседник RBC daily. – Будет попытка найти некий компромисс на уровне поправок к этому законопроекту. Оспорить продажу земли Москва, конечно, не сможет, но будет торговаться по ставкам выкупа». Речь идет о законопроекте, уточняющем порядок выкупа и аренды предприятиями занимаемых ими земель. В частности, законопроект устанавливает сложную методику расчета выкупных и арендных платежей и полномочия регионов в области ценовой политики. Законопроект был рассмотрен на заседании правительства в ноябре прошлого года и отправлен на доработку. Теперь работа над ним, судя по всему, приближается к завершению.

В любом случае, представители столичного правительства дают понять, что город не будет торопиться с продажей земель по низкой цене. «Полагаю, что земля все равно будет продаваться – но на рыночных условиях, – говорит Леонид Браткин. – Говорить о продаже земель по заниженным ценам преждевременно». По мнению источника в правительстве Москвы, пока в распоряжении мэрии есть множество благовидных предлогов, под которыми можно годами оттягивать продажу земель. «В городе не завершено разграничение земель: есть много участков, по которым неясно, кто их собственник, – говорит собеседник RBC daily. – Если помните, памятники в Москве разграничивали по федеральному и городскому подчинению два года. Так что этот вопрос тоже можно решать годами». Кроме того, отмечает источник, до сих пор не согласован генплан развития Москвы до 2020 года, который не был поддержан федеральным правительством два года назад. «Федеральное правительство не утвердило его, из-за того что не были разграничены права собственности и в генплане не были прописаны федеральные функции в развитии города, – говорит собеседник RBC daily. – А как можно продавать земли, если не согласован Генплан? Пока не будет решен вопрос о том, какие земли нужно резервировать под коммуникации и сооружения, делать это нет смысла».

«На доработку законопроект был отправлен из-за обычной «текучки», – соглашается Михаил Сивачев, директор департамента по земельной реформе группы «Пачолли аудит и консалтинг». Компания выступала в качестве консультанта при подготовке законопроекта. Как сказал г-н Сивачев RBC daily, в ходе доработки камнем преткновения стали предложения Минимущества. «Они хотели ввести повышающие коэффициенты по годам, которые делали бы землю дороже с каждым годом. По замыслу Минимущества, это должно было бы подстегнуть предпринимателей к скорейшей покупке земли, – говорит Михаил Сивачев. – Однако Минэкономразвития добилось, чтобы это положение было исключено из законопроекта, и был оставлен лишь инфляционный коэффициент». По его словам, в ходе доработки полномочия регионов и муниципалитетов в отношении выкупа земель не изменились – они сводятся лишь к тому, что субъект и муниципалитет может снижать ставку земельного налога, влияющего на размер арендных и выкупных платежей. По мнению Андрея Ивакина, теоретически внести поправки, повышающие ставки выкупных цен земли для Москвы, можно при прохождении законопроекта через Госдуму. Впрочем, он утверждает, что пока позицию Минэкономразвития поддерживают и большинство федеральных ведомств, и администрация президента, – по крайней мере, одобрительное письмо со Старой площади было получено четыре месяца назад.

И наконец, у правительства Москвы есть последний, «бытовой» козырь в земельном вопросе. «Даже если выкуп земель по низкой цене состоится, то у города есть определенные возможности влиять на предприятия – от положений об ограничениях на перепрофилирование до подвода коммуникаций», – говорит близкий к мэрии источник. «Испортить жизнь» предприятиям в том случае, если Москву принудят продавать земли по низкой цене, грозился еще Олег Толкачев в своем письме, направленном в Правительство РФ осенью прошлого года. «Предполагаемые к осуществлению проекты не смогут быть реализованы вследствие отказа в присоединении к городским инженерным сетям и коммуникациям и по причине предъявляемых архитектурных и градостроительных требований», – писал тогдашний заместитель мэра. Впрочем, пока неясно, будет ли обновленная команда Тверской, 13 занимать столь жесткую позицию. Ведь в конце 2003 года со сцены сошли главные фигуранты публичного скандала – и Олег Толкачев, и заместитель министра имущественных отношений РФ Сергей Моложавый, который публично и резко критиковал политику московского правительства. Эксперты полагают, что окончательное разрешение проблемы возможно в ходе рассмотрения законопроекта, инициированного Минэкономразвития. Впрочем, сроки технических процедур едва ли позволят сделать это раньше окончания президентской кампании.
Российский футбольный союз скоро отпразднует новоселье -- его новый офис будет расположен на улице Народной, владение 7, в новом многофункциональном комплексе. Юрий Лужков, посетивший стройплощадку будущего комплекса, рассказал журналистам, что это здание было передано футбольному союзу более десяти лет назад, но из-за финансовых проблем реконструкция затянулась. С Лужковым на стройку прибыла целая делегация видных футбольных функционеров: президенты ФИФА Йозеф Блаттер и УЕФА Леннарт Юханссон, а также президент РФС Вячеслав Колосков. Именно г-н Колосков и сообщил, что в новом здании наконец-то будут собраны воедино все футбольные организации, что раньше не представлялось возможным и создавало определенные трудности. Офис г-на Колоскова, как и сам РФС, сейчас находится в здании Олимпийского комитета России на Лужнецкой набережной, 8.

По поводу того, насколько масштабна проблема неурегулированности статуса земель, определенности нет. Так, согласно некоторым расчетам, сделанным еще при первом заместителе мэра Олеге Толкачеве, в свободном обороте может находиться пять или семь, максимум десять процентов московских земель. Остальные либо зарезервированы, либо их статус до сих пор не определен. По сведениям Михаила Сивачева, около 70% московских земель являются федеральной собственностью в силу действующих законов, и их статус вполне ясен. «Урегулирование статуса земель – в процессе решения, – говорит Леонид Браткин. – Какие-то проблемы были решены уже при Толкачеве. Спорен статус меньшей части земель, статус большей части понятен». Федеральный центр уже пытался решить эту проблему – но пока без особого успеха. «Вопрос разграничения земель – очень наболевший, – говорит Михаил Сивачев. – Минимущество в ноябре пыталось внести поправки в закон о разграничении госсобственности на землю, но по какой-то причине встретило серьезное сопротивление федеральных ведомств».

В том же здании планируется разместить жилой дом на 83 элитные квартиры, подземные гаражи, а также офисные помещения. Строительство столь масштабного объекта ведется за счет инвесторов -- ООО «Московский центр бизнеса и спорта» и ООО «Евротраст-недвижимость». Заказчиком проекта выступил «Жилстройинвест-2001». Очевидно, интересы заказчика и инвестора пересекаются не только в этом проекте: «Евротраст-недвижимость» и питерская компания «Жилстройинвест-2001» -- дочерние предприятия Европейского трастового банка, активного участника жилищной программы правительства Москвы. Любопытно, что среди акционеров банка числятся Минимущества и Олимпийский комитет России. Увы, представители компании «Жилстройинвест-2001» отказались комментировать все вопросы, связанные со строительством комплекса, а также с владением и распоряжением его площадью. Не решились удовлетворить профессиональное любопытство корреспондента газеты «Время новостей» и в офисах обоих инвесторов -- очевидно, эта тема вызывает определенные затруднения. Но ситуация обязательно прояснится -- к концу текущего года строительство будет закончено и судьба помещений, расположенных в «футбольном» комплексе, станет очевидной.

Размеры будущего комплекса (29 тыс. кв. м) позволяют удовлетворить футбольные амбиции. В частности, кроме РФС в новом здании поселят представительство Профессиональной футбольной лиги, судейские организации, московское представительство ФИФА, учебный кабинет Международной академии футбольной индустрии. Г-н Колосков также рассказал, что офис будет уникальным с технической точки зрения, в частности, предполагается оборудовать его оперативной связью, позволяющей в режиме реального времени общаться со всеми 78 региональными футбольными федерациями России и футбольными клубами.

Помимо этого, документ определяет минимальный размер компенсации собственнику за непроизведенный капитальный ремонт строения. Ранее ее размер был неоправданно обременителен для бюджета города. На органы исполнительной власти возлагаются разработка и утверждение специальной методики для определения данной компенсации.

Одно из самых существенных изменений в том, что при переселении тяжелобольных москвичей, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий, их права на дополнительную площадь будут защищены на законном основании.

Прежнюю норму, касающуюся регистрации собственником основного договора, дополняет поправка о том, что теперь основной договор подлежит регистрации в установленном порядке, а оплата за оформление и регистрацию осуществляется за счет отселяющего лица.

Закон также устанавливает порядок переселения членов семьи собственника, которые проживают в принадлежащем ему жилом помещении, а также порядок и условия предоставления жилого помещения большего размера гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма.

В ходе обсуждения поправок наибольшую дискуссию вызвали две из них: редакторская и депутата Игоря Антонова. Согласно первой, в закон вносится положение о том, что лица, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, имеют право инвестировать в строительство нового жилья на месте сносимого на равных условиях с другими инвесторами. Принципиальное отличие поправки Игоря Антонова от редакторской в том, что собственники должны иметь преимущественное право инвестирования в строительство нового жилья.

Ко второму чтению поступило 15 поправок редактора. Такое же количество поправок законодателей было отклонено.

Согласно поправке, размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого инвестирования, теперь без его согласия не может быть меньше ранее освобожденного помещения. Данная норма содержалась в действующем законе, но требовала более четкой регламентации для того, чтобы сделать ее нормой прямого действия.

По словам депутата, данная поправка направлена на защиту прав собственности жителей ЦАО, где столь часты случаи конфликтов с чиновниками, которые не спрашивают согласия жильцов на их переселение при реконструкции или сносе дома. Поправка позволит обеспечить более выгодные условия долевого инвестирования, устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещения.

Прежде всего, надо помнить, что многие сделки с недвижимостью весьма длительны по времени. Часто случается, что купля-продажа, начавшаяся в ноябре или начале декабря, к Новому году подходит к какой-нибудь важной фазе: нужно принимать решение и вносить задаток или ехать на заключение сделки. В этом случае, конечно, праздники не в счет – поедем и будем делать. Три года назад автор лично пережил «веселенький» Новый год. 30 декабря документы были поданы на регистрацию, их получение оттуда планировалось 5 января. В банковские ячейки заложены многие тысячи у.е., а по всему дому валяются полуупакованные коробки: по договору с покупателем к 25 января нужно освободить старую квартиру…

Учитывая, что привлечение собственников жилых помещений к финансированию реконструкции и капитального ремонта аварийных строений будет способствовать значительному увеличению общего объема инвестиций в жилищный фонд города, парламентарии проголосовали в пользу поправки Игоря Антонова.
А как вообще рынок недвижимости реагирует на длительные праздники и выходные? Если коротко – то по-разному.

Продажи жилья замирают, но не полностью. При этом, как отмечает Петр Васютик, директор Департамента «На Маяковской» компании «Новый город», если среди городских квартир еще наблюдается хоть какое-то движение (просмотры, телефонные звонки), то загородная недвижимость «замерзает» сильнее. Это, вероятно, связано с тем, что посмотреть или показать квартиру в Москве еще не так сложно, но ехать смотреть загородные объекты никто особенно не хочет. Кстати, при этом загородный рынок, неактивный в праздники, всегда очень активен по «обычным» выходным: большинство показов назначается на субботы и воскресенья.

Что касается первичных обращений клиентов в агентства, то «категоричнее» всего ведет себя рынок нежилых помещений. Он замирает абсолютно, потому что проблемы, связанные с работой, люди согласны решать только в рабочее время и в будние дни.

Если попытаться расставить праздники по глубине спада, то самым «глубоким» будет, естественно, Новый год. Празднуют его у нас с размахом, начиная от католического Рождества до старого Нового года. Плюс школьные каникулы, на которые многие уезжают из Москвы. В общем, деловая активность парализуется. На второе место эксперты ставят период с 1 по 9 мая, когда немалое количество народа тоже покидает Москву. Третье место (хотя не все опрошенные нами риэлторы согласились с этим) – 8 марта, потому что к этому дню сильная половина человечества озабочена подарками дамам. Подарить квартиру – такое доступно немногим, большинство концентрируется на цветах, парфюме и драгоценностях, напрочь забывая о недвижимости. Что касается остальных праздников, то они проходят плавно, снижение активности на рынке почти незаметно.

А вот в аренде квартир снижение активности в праздники минимально, этот сегмент из всех наиболее живой и подвижный. По той причине, что необходимость арендовать может возникнуть очень быстро – и тут уже не стоит вопрос о том, какой день на календаре.

Что касается рынка нежилой недвижимости, то летом спад заметен, но зависит он не столько от календаря, сколько от погоды. Когда жарко, пятница становится этаким полурабочим днем, когда все норовят побыстрее смыться из офиса на уикэнд. О недвижимости, ясное дело, при этом думается плохо.

Отдельных слов заслуживают два летних месяца – июль и август. Раньше считалось общепринятым, что в этот период продажи квартир снижаются – все разъехались в отпуска. Но в последние годы никакого спада летом нет, продавцы и покупатели очень активны. Эксперты связывают это с тем, что сегодня многие, напротив, хотят решить жилищную проблему во время отпуска. А заодно и повести детей с 1 сентября в школу или детский сад на новом месте.

О точных данных нынешнего года говорить рано, но, по мнению Д.Колокольникова, по предварительным расчетам, этот год не станет исключением. Например, 12 января на сайте компании «Олимпия» было больше посетителей, чем в самый удачный день декабря, то же можно сказать и об обращениях клиентов по телефону. Кстати, и цены в первую рабочую неделю года, начавшуюся 8 января, вели себя так же, как и в декабре. Они выросли на $11 или на 0,7 процента.

Были ли нынешние новогодние каникулы в чем-то нетипичны? Денис Колокольников, начальник отдела маркетинга компании «Олимпия», говорит, что до 2000 года ситуация развивалась по одному сценарию, в последние годы – по принципиально иному. Раньше декабрь был пиковым месяцем, объем сделок возрастал, а затем, в январе наступал спад – иногда в разы. Причиной этого были регулярные, из года в год появлявшиеся слухи о грядущем изменении законов, введении декларирования доходов и т.п. То есть на рынке намеренно создавался покупательский ажиотаж, подстегиваемый мыслью о том, что квартиру необходимо купить в нынешнем календарном году. Сейчас все иначе: власти граждан не пугают, а потребитель стал более спокойным. Появилась прямо противоположная тенденция: числа с 20 декабря все отправляются за подарками и праздновать. Зато и январь стал совсем не таким провальным. Рынок выровнялся.



Главная --> Публикации