Главная --> Публикации --> Выбирая квартиру не забудьте обратить внимание Центр заповедный "конти" занялась жкх Остров для премьер-министра Конфликты между москвой и подмосковьем позади

– Предвижу, что люди непосвященные по завершении стройки так и скажут: десять лет раскачивались, чтобы за два года осуществить проект. Они судят о темпах работы, наблюдая за тем, как поднимаются стены зданий. Но в проекте делового центра «Москва-Сити» наземная его часть – наиболее легкая для строителей. И, действительно, здания здесь вырастут всего за несколько лет. А колоссальный объем работ, выполняемых в котловане, для стороннего взгляда остается незамеченным. Там, под землей, прокладываются гигантские коммуникации. Самый большой магазин Европы появится именно здесь: его площадь составит 1,5 километра в длину и 400 метров в ширину (такую же площадь занимает Новый Арбат). В нем можно будет купить любой товар. Разумеется, будут магазины и на поверхности.

Московские власти намерены запретить скупку и ликвидацию предприятий в черте города без ведома мэрии
Московские власти готовят проект «Пром-сити», в соответствии с которым промышленные предприятия будут выводиться из центра города в другие, более подходящие для них места. Об этом в понедельник заявила председатель комиссии по экономической политике Мосгордумы Ирина Рукина. Таким образом мэрия пытается взять под свой контроль стихийный процесс скупки и ликвидации предприятий, расположенных на дорогих землях в историческом центре столицы, и строительстве на их месте жилых домов и офисных центров. О необходимости перебазирования предприятий мэр Москвы Юрий Лужков заявил еще в 2000 году. Свою цель он объяснял тогда необходимостью облагородить внешний вид центральной части города: на территориях, с которых предполагалось вывести предприятия, собирались строить офисные центры и жилые дома. На самом деле идея не принадлежит Юрию Лужкову. Во времена СССР существовал план, в соответствии с которым выводу с территории Москвы подлежали 600 предприятий. Вывести удалось не более десятка: затея оказалась не такой простой, как выглядела на первый взгляд. Советское правительство столкнулось с целым букетом чисто технических трудностей. Спустя годы московские власти, уже во главе уже с Юрием Лужковым, вернулись к идее вывода предприятий за черту города. И опять столкнулись с трудностями. На этот раз совершенно другого характера. По данным Ирины Рукиной, на территории Москвы расположены 417 подлежащих выводу за пределы города предприятий. Вывод каждого на другую площадку, с учетом того, что эту площадку надо найти, спроектировать и построить предприятие, а также установить новое оборудование (на многих предприятиях износ основных фондов составляет 70% и смысла демонтировать его с тем, чтобы заново установить на новом месте нет) в среднем обходится в 30 млн. долларов. Умножая одно на второе получаем, что столичному бюджету потребуется на данные цели 12,5 млрд. долларов. Впрочем, эту трудность столичные власти решили, придав программе «Пром-Сити» статус инвестиционной: деньги на перевод предприятий на новые площадки должны дать инвесторы. А задача мэрии – объяснить привлекательность таких инвестиций. Гораздо более серьезную проблему, по словам Ирины Рукиной, представляет так называемое стихийное перебазирование предприятий, происходящее без контроля мэрии. «Зачастую под видом перебазирования происходит ликвидация предприятий, - говорит Ирина Рукина. - Этот процесс уже привел к печальным результатам. За полтора года в центре города ликвидированы 14 предприятий легкой промышленности». Дело в том, что для инвесторов интерес представляют не сами предприятия, зачастую убыточные, а дорогая земля, на которых они расположены. Снеся предприятие и возведя на его месте жилой дом или офисный центр можно получить до 500% прибыли. Поэтому и происходит скупка расположенных в центре города промышленных активов. Данному процессу способствует и тот факт, что все эти предприятия приватизировались по второй модели: 52% акций находится у трудового коллектива. А трудовой коллектив, как только видит свое предприятия в списках на перебазирование, поддается панике и стремится продать свои акции за любую цену по принципу «хоть мало, да сейчас». Этим пользуются «земельные спекулянты», скупающие акции у трудового коллектива: после того, как они получают в свои руки контрольный пакет, поднимается вопрос о ликвидации предприятия. По данным Ирины Рукиной, такая судьба постигла тонкоткацкую фабрику имени Петра Алексеева, расположенную в Северном административном округе. Сейчас угроза нависла над «Московским ткацко-отделочным комбинатом», объединением «Росхлеб» и группой «Горспецстрой», в которую входят предприятия инвалидов («Победа», «Современник», «Освобожденный труд»). Точное количество захваченных и ликвидированных предприятий неизвестно. По некоторым оценкам, их около пятидесяти. Скупкой предприятий, по словам Ирины Рукиной, занимаются группа риэлтерских компаний «Росбилдинг», в свое время прославившаяся покупкой и перепродажей универмагов в центре города, и инвестиционная компания «Ваш финансовый попечитель». До сих пор столичные власти приветствовали ликвидацию предприятий в центре города и организацию строительства на их территории офисных зданий и жилых домов. Более того, Юрий Лужков сам намеревался , выделить компании «Русское золото» участок на территории АО «Москвич» под строительство крупного торгового центра площадью 120 000-140 000 кв. м. От продажи прав аренды городские власти, по их собственной оценке, могли бы выручить 30-40 млн. долларов. Тревогу забили, как сказала г-жа Рукина, после того, как начал сокращаться объем налоговых поступлений в бюджет города из-за ликвидации предприятий, а объем поступлений от аренды не возрос. Юрий Лужков в конце прошлой неделе в свойственной ему манере заявил, что не допустит ликвидации реального сектора экономики в столице, а попытки скупки предприятий с целью их ликвидации и строительства на их месте зданий непроизводственного назначения будут пресекаться московским правительством. «Даже если предприятие будет куплено, приобретен его контрольный пакет акций и новые хозяева обратятся с предложением все это прикрыть, мы такого согласия не будем давать принципиально», - сказал он. И вступил, правда, в противоречие с законом. Сейчас, как сказала RBC daily Ирина Рукина, любой собственник может обратиться в суд с жалобой на столичные власти, вмешивающиеся в его хозяйственную деятельность, и выиграть процесс. Поэтому московские власти готовят поправки в закон о землепользовании и застройке в г. Москве и новый законопроект о промышленной деятельности. Согласно этим документам, социально значимые производства нельзя будет перепрофилировать или переводить в другие места без согласования с городскими властями. В рамках этой же деятельности осуществляется разработка программы «Пром-сити», предполагающая создание площадок, на которые будут выводиться предприятия. Так что о прекращении программы вывода предприятий за городскую черту речи не идет.Дело в том, чтобы поставить этот процесс под контроль властей. Правда, принятие поправок также, судя по всему, войдет в противоречие с федеральным законом, запрещающим органам власти вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность частных компаний. Поэтому мэру явно не избежать еще одной «схватки» с федералами.
– Уже прошел не один год, как маршрутные таблички столичного общественного транспорта обогатились названием новой остановки – «Москва-Сити». Но по-прежнему, выйдя на ней, видишь лишь огромный котлован, и складывается впечатление, что стройка никак не может преодолеть «нулевой цикл».

– Мы вновь оказались впереди, пусть и не планеты, но – Европы всей. А кроме престижности, есть ли серьезная необходимость в строительстве такого центра в Москве? Этот вопрос по-прежнему волнует многих читателей.

Новый центр рассчитан на неограниченный поток посетителей. Поэтому к нему подведено третье транспортное кольцо, предстоит подвести четыре ветки метро. Чтобы судить о масштабах строительства, достаточно напомнить, что «Москва-Сити» по своему размаху превосходит все подобные деловые центры, которые существуют в Европе.

– Но не случится ли так, что «Москва-Сити» станет своего рода резервацией для деловых людей? По крайней мере, тот, кто бродил по знаменитому Дефансу в Париже в конце рабочего дня, мог наблюдать, какое количество клерков заполняет его тротуары, чуть ли не растворяя в своих рядах небрежно экипированных туристов.

-«Москва-Сити» не только дань ХХI веку, стремящемуся сфокусировать в едином центре всю деловую активность крупного города. Во всем мире она «распирает» старые кварталы, подчиняя себе их устоявшийся стиль жизни, изменяя их и изнутри, и внешне. Так вот, ради сохранения всего своеобразия старых центров и возводятся новые, деловые – как то было в Лондоне, Лос-Анджелесе, Париже.

– Кстати, Правительство Москвы тоже переедет на Пресню – место прописки «Москва-Сити»?

– Дефанс, да и некоторые другие деловые центры за рубежом, ошибочно размещаются на значительном расстоянии от обжитых кварталов. У нас этого не произойдет: «Москва-Сити» всего в четырех километрах от Кремля и будет плавно смыкаться со старым центром в районе Дома Правительства Российской Федерации.

– «Москва-Сити» – это не только новые здания Московского Правительства и городской Думы, но и совершенно новые улицы. Задумывались ли отцы города об их названиях?

-И Правительство, и Московская городская Дума разместятся в новых зданиях. Об их архитектурной ценности можно заранее судить хотя бы потому, что они будут строиться по лучшим проектам, отобранным после проведения международного конкурса, в котором участвовали крупнейшие зодчие из Англии, Франции, Германии, Болгарии, Израиля. Уровень работ был настолько высок, что проекты, не занявшие первые места, решено использовать для строительства в других столичных районах.

– Москва постепенно свертывает строительство микрорайонов и переходит к застройке «точечной», а то и вовсе былой размах сводит к «омолаживанию» старого жилого фонда. Как эта новая стратегия будет выглядеть на практике?

– Как ни удивительно, но этот вопрос всегда у нас серьезно стоял. Еще Гиляровский возмущался, что в нашем городе существовали Свининские тупики. Радеющие за старину готовы и сегодня подарить улицам подобные неблагозвучные названия. Их «исторический подход» в пору перестройки привел к тому, что московские улицы лишились многих достойных имен, зато вернулись Малые и Большие Кисловские переулки, воскресший Дмитровский переулок стал соседствовать с улицей Большая Дмитровка, а та, в свою очередь, – с Малой Дмитровкой. А через расстояние перекликается с ними Дмитровское шоссе. Кроме тоски такое однообразие никаких эмоций не вызывает. У меня же возникла мысль вернуть городу отринутые в перестроечной горячке славные имена Герцена, Огарева, Белинского, Грановского, Адама Мицкевича и некоторые другие, назвав ими улицы делового центра.

Особый разговор должен идти о так называемых «сталинских» домах. Это, пожалуй, в буквальном смысле самые тяжелые здания среди всех других известных серий домов, когда-либо возводимых в Москве. Они строились с восьмикратным, а то и десятикратным превышением запаса прочности и сегодня смотрятся «весомо» и внушительно на улице Тверской, на проспекте Мира, на шоссе Энтузиастов. Эти дома до сих пор считаются престижными и пользуются спросом у риэлторов. В них хотя и не самая удобная планировка, зато квартирная площадь огромная. Но старожилам, которые здесь прописаны, хорошо известны их недостатки. Крыша в них то и дело где-нибудь протекает, влага проникает в перекрытия. Другое слабое их место – электропроводка. Ее изоляция уже превратилась в труху, и если сквозь сухую штукатурку, в которую она замурована, просочится влага, то недалеко и до пожара. Но самый характерный недостаток этих престижных домов как раз и спровоцирован их многократным запасом прочности. Причина в том, что Москва постоянно подтопляется. Но происходит это отнюдь не из-за неблагоприятных гидрогеологических условий.

– Когда наступило время подумать о массовом капитальном ремонте износившихся зданий, обнаружилось, что строительный комплекс Москвы, привыкший работать масштабно, не очень готов к «ювелирной» работе. Ему предстоит за короткий срок освоить капитальный ремонт, выполняемый в зависимости от обстоятельств по разным технологическим схемам: один дом можно будет обновить, воспользовавшись временным переселением жильцов, другой – с их полным отселением, а третий – в течение лета, когда жильцам легче «без отрыва» от своей квартиры перенести эти неудобства.

Реальный выход из безденежья мне видится в том, что жители таких домов могут получить средства на ремонт, согласившись построить над ними еще один, но облегченный этаж – мансарду. Это, конечно, допустимо в том случае, если дом не представляет исторической ценности и от предлагаемой операции ничуть не пострадает его архитектурный облик. А таких «утюгов» среди «сталинских» домов немало. С появлением мансарды, во-первых, перестает подтекать крыша. А на средства, полученные от инвестора, который становится владельцем дополнительного этажа, можно не только сменить всю прогнившую электропроводку, но и закачать под оседающий фундамент жидкое стекло.

Попросту река Волга, которую закачивают в водопроводные трубы, частично впадает не в Каспийское море, а в коммуникационные траншеи и насыщает собою московские грунты. Объясняется эта аномалия тем, что трубы не перекладывались в течение тридцати лет. Стоит ли удивляться, что в центре города уровень грунтовых вод ежегодно поднимается в среднем на 18 сантиметров. Если и дальше так пойдет, то через десять лет, копнув газон в родном московском дворе, можно будет увидеть выступившую лужицу. Известно, что до революции водоносный слой в Москве находился на шестиметровой глубине, теперь же его отделяет от поверхности всего полтора метра. Происходит вымывание грунта из-под фундамента, и наши престижные дома давят на грунт с огромной силой, в результате чего тот не выдерживает гигантской тяжести, что ведет к подвижке здания. А дальше возникают трещины в фундаменте и все, что с этим связано. Нередко подвижка провоцируется и ведущейся рядом стройкой. Насколько это возможно предотвратить ныне, когда городской бюджет, 60 процентов которого уходит в федеральную казну, трещит по швам?

– Мы же хотим использовать мансарду как тумбочку, из которой достают деньги.

– Как известно, Франсуа Мансар использовал легкую надстройку над зданием, чтобы обойти закон, ограничивающий этажность парижских домов.

О том, что Strabag выступит соинвестором ряда проектов девелоперской компании RIGroup, Ъ рассказал один из участников рынка. Среди проектов бизнес-центр Два капитана в Мякининской пойме (площадь около 100 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс (73 тыс. кв. м) и жилой микрорайон в Мытищах (270 тыс. кв. м). Условия соинвестирования пока окончательно не определены, и соглашение не подписано, пояснил Ъ вице-президент RIGroup Дмитрий Котляренко. Гендиректор российского представительства Strabag Александр Ортенберг подтвердил информацию о переговорах, добавив, что подписать соглашение с RIGroup планируется до конца текущего месяца. Назвать долю, которая будет принадлежать Strabag в проектах RIGroup, партнеры отказались. Источник Ъ, знакомый с ходом переговоров, считает, что речь идет о 50%. Господин Ортенберг отказался подтвердить такое распределение долей до подписания всех документов, однако назвал вариант паритетного участия реалистичным. По его словам, концерн уже финансирует строительство БЦ Два капитана. Strabag также выступает генподрядчиком по вышеупомянутым трем проектам, уточнил Александр Ортенберг.

Как стало известно Ъ, австрийский Strabag станет соинвестором крупнейших строек девелоперской компании RIGroup в Подмосковье. Концерн, 25% которого принадлежит структурам Олега Дерипаски, может получить до 50% в проектах инвестиционной стоимостью около $800 млн. Из-за подорожавших кредитов (ставки выросли с 12% до 15-19%) поиском партнеров озаботились многие столичные девелоперы, среди которых Новая площадь, СУИХолдинг.

Российское отделение ГК RIGroup работает с 2001 года. Учредители американская RIGroup и европейский инвестфонд Westbury Fund Ltd. Портфель проектов более 2 млн кв. м, среди которых сеть ТРЦ Счастливая 7Я, коттеджные поселки, жилье.

По оценке директора по инвестициям холдинга МДК Групп Юлии Рослевской, объем инвестиций в строительство БЦ Два капитана составит около $200 млн. По завершении проекта его рыночная стоимость может достичь $300 млн. Инвестиции в мытищинские стройки оцениваются в сумму около $600 млн, рыночная стоимость (учитывая выручку за продажу квартир) около $950 млн.

RIGroup не первый российский девелопер, привлекающий к финансированию своих проектов генподрядчика. Компания Новая площадь вынуждена была отдать более 60% проекта Солнцеград (300 тыс. кв. м жилья) Мосстроймеханизации-5, так как не могла расплатиться за генподрядные работы (см. Ъ от 20 февраля). Из-за подорожавших кредитов (ставки выросли с 12% до 15-19%) поиском партнеров озаботились многие девелоперы, признаются игроки рынка. Так, о намерении привлечь стратегического инвестора заявляла компания СУИХолдинг (см. Ъ от 20 мая). Многие девелоперские компании посыпятся в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования. Появится ряд компаний, которые можно будет приобрести, обещал в своем интервью Ъ владелец ОНЭКСИМа Михаил Прохоров (см. Ъ от 18 июня). Девелоперская доходность составляет не менее 20-25%, а доходность генподрядчика колеблется в пределах 5%, поясняет интерес Strabag к участию в проектах RIGroup председатель совета директоров СУИХолдинга Азарий Лапидус.
Продавцы жилья искусственно завышают цены, в результате чего ипотека становится менее доступной для россиян - к такому выводу пришли вчера участники коллегии Госстроя России. Заседание, в котором принял участие вице-премьер Владимир Яковлев, было специально посвящено ипотеке. Непосредственный итог мероприятия - зампреду Госстроя Владимиру Пономареву поручено в срок до 30 января будущего года завершить работу по учреждению Национальной ассоциации профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР).

Концерн Strabag AG создан в 1835 году в Австрии. Портфель заказов €3 млрд. По 25% акций принадлежит Rasperia Trading структуре Базэла Олега Дерипаски, Raiffeisen-Holding Niederoesterreich-Wien, семье исполнительного директора Strabag Ханса Петера Хазельштайнера. Еще 25% акций торгуется на Венской бирже. Капитализация на вчерашний день €5,034 млрд.

В 2001 году ипотечные кредиты выдавались всего десятью коммерческими банками - сейчас их количество возросло до 3 Лидеры - "Дельта-Кредит" (выдал кредитов на общую сумму более 50 млн долл.) и Раффайзенбанк (на сумму 12 млн долл.). Кроме того, объявили ипотечные программы Внешторгбанк (в объеме 500 млн долл.) и Национальный резервный банк (до 100 млн долл.). Начал программу ипотечного кредитования и Сбербанк. По словам Владимира Пономарева, стоимость ликвидных активов граждан РФ в настоящее время составляет 50 млрд долл. При этом ежегодно в стране вводится в эксплуатацию жилья на сумму 15 млрд долл. Таким образом, отметил Пономарев, "существует платежеспособный спрос на жилье, который при массовом ипотечном кредитовании уже в ближайшие годы может возрасти в пять-шесть раз".

Необходимость создания ассоциации, по словам чиновников, продиктована тем, что профессиональные участники ипотечного рынка стали проявлять большую заинтересованность в координации своей деятельности. И это означает, что в результате предпринятых в последний год действий государства (прежде всего по активизации работы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и продвижению в парламенте ряда законопроектов) в сфере ипотеки произошли качественные изменения. Вместо разрозненных услуг по ипотеке, которые выглядели скорее экзотикой, сформировался рынок таких услуг. И пусть этот рынок пока очень узкий, потребность в координации отражает его стремительное взросление.

Правительство со своей стороны планирует создавать условия для развития ипотеки на уровне законодательства. Как сообщил вчера вице-премьер Владимир Яковлев, в первом полугодии 2004 года кабинет министров рассмотрит целый ряд законопроектов, направленных на снижение кредитных рисков и повышение привлекательности участия в ипотеке для банков. Владимир Пономарев уточнил, что речь идет о поправках в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг и земельным законодательством. Кроме того, власти наконец осознали, что информировать граждан нужно не только о переписи населения или выборах, но и о ходе важных институциональных реформ, к которым, безусловно, относится и развитие ипотеки. По словам г-на Пономарева, Госстрой совместно с Минпечати планирует проведение информационно-разъяснительной кампании, в том числе и по телевидению.

Инициатива создания НАУИР была одобрена правительственной комиссией по жилищной политике и получила поддержку Ассоциации российских банков, НАУФОР, Всероссийского союза страховщиков и Российской гильдии риэлторов. "Эта организация будет осуществлять функции по повышению уровня доступности ипотечных кредитов, способствовать выработке страховых гарантий и раскрытию строительного рынка", - определил задачи ассоциации глава Госстроя Николай Кошман. Он отметил, что деятельность НАУИР может быть направлена на снижение стоимости жилья для россиян: "Надо ломать идеологию, когда строители продают жилье дорого, поскольку им это выгодно".



Главная --> Публикации