Главная --> Публикации --> Молодым везде у нас дорога Управделами разворачивает стройку Поквартальная перестройка пятиэтажек спасет жильцов от переездов Вложения в идею: но деньги вперед! Новый жилищный кодекс будет способствовать снижению рисков ипотечного кредитования

Неожиданный скачок

В 2003 году московские новостройки стремительно взлетели в цене -- в целом по рынку, по данным руководителя аналитического центра ирн Олега Репченко, на 32--34%, достигнув средней отметки в 1450 долл. за квадратный метр. Более масштабный рост за последние десять лет был зафиксирован только в 2000 году (+40%), однако тогда отсчет шел от низкой последефолтной цены в 750 долл. за квадратный метр.

Москвичей потеснили

Никто из аналитиков рынка недвижимости в начале прошлого года не мог даже предположить, что жилье будет дорожать такими темпами: прогнозировали рост в пределах 10--15%. Но в 2003 году удорожание квартир происходило не столько из-за несоответствия спроса и предложения (что наблюдалось ранее) -- главными факторами послужили макроэкономические показатели. Так, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Геннадий Стерник уверен, что примерно 30% прироста стоимости московского жилья обеспечил приток в страну нефтедолларов. А около 400 млн долл., по его мнению, попало на столичный рынок недвижимости благодаря думским выборам. Причем эти деньги оседали в карманах не только состоятельных москвичей, но и жителей нефтегазовых регионов России, которые при достижении определенного уровня благосостояния переселялись в столицу.

Изменилась и «красочная» цифра, которой так любили гордиться представители стройкомплекса Москвы: обеспеченность столичных жителей квадратными метрами. Теперь это 19 кв. м на человека, а не 23, как думали раньше, и по этому показателю Москва уже уступает в целом Китаю (23 кв. м) и уж тем более странам ЕС (44 кв. м).

Фактор миграции ранее практически не учитывался аналитиками. По данным ГУВД Москвы, только за пять месяцев 2003 года временную регистрацию в городе получило более 300 тыс. человек. Приезжие покупают в основном панельное жилье на окраинах города, и особенно в ближнем Подмосковье. Но после прошлогодней всероссийской переписи оказалось, что в Москве проживают не 8,7 млн горожан, как ранее уверял Юрий Лужков, а 10,4 млн.

В 2003 году впервые доля монолитного жилья превысила долю панельного. Этим также объясняется рост цен -- себестоимость более качественного монолита выше, чем панели. И год от года доля «младших братьев хрущевок» в городе будет уменьшаться. Например, вице-президент строительно-инвестиционной компании «Интеко» Олег Солощанский уверен, что через семь-восемь лет монолит полностью вытеснит панельное жилье.

Монолит против панели

Подскочила и стоимость московской земли. Цена права долгосрочной аренды поднялась минимум на 20%, достигнув 3--4 млн долл. в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Кроме того, изменилась и система распределения земельных участков -- вице-мэр Валерий Шанцев настойчиво пробивал весь год аукционы вместо прежних конкурсов (т.е. землю покупали на открытых торгах). Правда, нередко это приводило к тому, что землю покупали спекулянты, которые затем ее перепродавали настоящим застройщикам.

Строители часто ссылаются на резкое увеличение в 2003 году стоимости стройматериалов. Так, в мае основные производители цемента одномоментно увеличили цены на 30--35%. Тогда первый заместитель мэра в правительстве города Владимир Ресин пообещал разобраться с цементниками, пригрозив подключить к расследованию картельного сговора и МАП РФ. Неизвестно, чем закончилась эта история, но цена на цемент так и не упала.

Один из самых главных факторов стремительного удорожания жилья -- обесценение американского доллара по отношению к российскому рублю. И поскольку ни депозиты в банках, ни другие финансовые инструменты не могли спасти долларовые сбережения, многие граждане увидели в покупке постоянно дорожающей недвижимости реальный шанс не только спасти сбережения, но даже и приумножить их.

Доллар подвел

Несколько меньшими темпами росли цены на рынке элитного жилья -- по данным руководителя риэлторского агентства Paul's Yard Павла Здрадовского, примерно на 25%. Однако в количественном отношении рост не мог не поразить -- вполне обыденным делом стало предложение квартир в «Золотой миле» (район Остоженки и Пречистенки и прилегающих к ним переулков) по 10--11 тыс. долл. за кв. метр.

По данным Олега Репченко, в 2003 году до 40% жилья приобреталось с целью его дальнейшей перепродажи, в первую очередь это коснулось рынка однокомнатных квартир: именно они и дорожали в итоге самыми высокими темпами. Простой пример: если в начале года стандартная панельная «однушка» в Южном Бутове или Марьине оценивалась на стадии котлована в 35--38 тыс. долл., то в декабре ее цена выросла минимум до 50 тыс. долларов.

Что год грядущий нам готовит

Г-н Здрадовский говорит, что за 2003 год средняя цена за кв. метр внутри Садового кольца выросла с 3954 до 5049 долл., или на 27,7%. Однако рынок элитного жилья все же достаточно узок. По данным агентства Paul's Yard, емкость спроса составляет 5 тыс. потенциальных клиентов, хотя на рынке присутствует не более 3,5 тыс. квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса. Если темпы строительства элитного жилья в столице останутся прежними, то уже через два-три года рынок будет испытывать явный дефицит элитного жилья.

Этот набор факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8--12%. То есть эти цифры можно принять за нижнюю отметку возможного роста цен. Но наиболее вероятная оценка, согласно его расчетам, находится на уровне 20--25%. Это означает, что к концу этого года величина индекса стоимости жилья достигнет 1700 долл. за кв. метр и даже превысит ее.

Практически все эксперты уверены, что московский рынок недвижимости в 2004 году снова «подрастет» (однако к физическим объемам жилья это не относится -- как и год назад, в столице будет возведено 4,5 млн кв. м). Так, Олег Репченко утверждает, что это обусловлено в Москве естественными причинами. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п.

Основа загородного рынка не коттеджи, а земля, на которой они расположены. Ее просто покупают и ждут, когда она подрастет в цене, и на пике стоимости продают застройщикам. Лендлорды (несколько компаний, близких к правительству Московской области и имеющих возможность по льготным ценам покупать землю оптом) придерживали «товар», и на рынке образовался дефицит. Например, на Рублевке сегодня покупается-продается только земля сельхозназначения, тогда как лесные массивы и пустоши уже второй год практически не поступают на рынок. Исключение составляют сделки, в которых участвуют владельцы федеральной земли: продаются ведомственные санатории и пансионаты и расформированные воинские части.

Естественным пределом роста цен на московскую недвижимость Олег Репченко называет 5--10 тыс. долл. за кв. метр. По его мнению, в европейских столицах цены на жилье находятся именно на этом уровне, и в отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню.
Завершившийся год риэлторы называют «годом коттеджных поселков». На различных стадиях строительства их было зафиксировано более 140, в среднем в каждом из них насчитывалось 35--40 домов. Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом (до 200 тыс. долл.), бизнес (200--600 тыс. долл.) и VIP (600 тыс. долл. и выше). При этом наибольшим спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категорий, тогда как на рынке наиболее представлены объекты второй группы.

По различным данным, стоимость земли за первые девять месяцев года увеличилась в среднем на 40--50%, а в некоторых местах отмечался рост более чем в два раза. В итоге, например, цена земли на Рублевке (в пределах 30 км от МКАД) перевалила в среднем за 30 тыс. долл. за сотку -- и это в основном были бывшие колхозные поля. В то же время стоимость сотки в лесу с подведенными инженерными коммуникациями достигала и 60 тыс. долл. И покупатели не считали такую цену чрезмерной -- землеотводы на Рублевке практически закончились, а рынок здесь становится исключительно «вторичным».

По данным корпорации «БЕСТ-недвижимость», последние десять лет спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается примерно вдвое. Не стал исключением и 2003 год. Цены на землю в ближайшем Подмосковье выросли как минимум в два раза, в то время как стоимость строительства самой «жилой коробки» увеличилась всего на 20--25%. Примерно на треть подорожала прокладка коммуникаций и инженерных систем жизнеобеспечения домов. Тем не менее спрос на коттеджи по-прежнему остается неудовлетворенным и на самых популярных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское) превышает предложение как минимум вдвое.

Примерно на 40--50% за год выросли цены и на трассах «второго эшелона» -- Калужском, Киевском, Дмитровском, Ярославском и Осташковском шоссе. Мощная пиар-кампания риэлторов по увеличению интереса к Пятницкому шоссе привела к тому, что цены здесь поднялись на 60%, правда, стартовали они с более низких отметок (сегодня сотка на Пятницком шоссе оценивается до 5 тыс. долларов).

На пике популярности в 2003 году было Новорижское направление. Еще в ноябре на конференции по элитной недвижимости руководитель отдела аналитики компании Soho Realty Наталья Пейсикова заметила, что там уже встречаются предложения по 15 тыс. долл. за сотку. По ее мнению, это направление имеет все шансы затмить конкурента хотя бы из-за удобного транспортного сообщения с Москвой: в отличие от Рублевки, где существует строгое ограничение скорости в 60 км/ч, а сама трасса ежедневно перекрывается для спецпроезда, на Новорижском шоссе можно разогнаться до 100 км/ч, и руководители государства там, как правило, не ездят.

В числе аутсайдеров, как и прежде, остаются восточное и южное направления. Правда, на Симферопольском и Каширском шоссе стали быстрее расти цены (минимум на 20--30% за год -- до 3 тыс. долл. за сотку в 20-километровой зоне). Более того, там тоже стали появляться коттеджные поселки.

2003 год был отмечен резким всплеском спроса на участки в стародачных местах, и не только на престижных трассах на западе области. На 40--50% они подорожали в таких известных поселках, как Загорянка, Трудовая, Малаховка. Цена сотки земли в них достигла 10 тыс. долл. Особой популярностью пользовались участки вокруг водоемов -- Истринского, Клязьменского, Пироговского, Учинского водохранилищ. Однако этот рынок в основном является вторичным, так как земля у воды уже давно раскуплена. Поэтому часть покупателей вынуждена была переориентироваться на дальнее Подмосковье, активно скупая участки в районе Можайского водохранилища, а также в районе Конакова Тверской области.

Риэлторы ожидают, что резкое -- минимум на 30--40% -- удорожание земли сохранится и в 2004 году. Однако свободной земли в 30-километровой зоне вокруг Москвы практически не осталось, поэтому спрос скорее всего переориентируется на более удаленные участки -- в 30--50-километровой зоне. А значит, начнет резко дорожать недвижимость вдоль границы Московской области.

По-прежнему «немодно» инвестировать в земельные участки по Горьковскому и Щелковскому шоссе -- здесь стоимость сотки в 20-километровой зоне так и не поднялась выше 1,5 тыс. долларов.

Московский рынок коммерческой недвижимости выглядит весьма привлекательным по причине своей высокой доходности. В 2003 году она составляла в среднем 16--18%, а по лучшим объектам -- до 20%. В Лондоне, например, вложения в офисы приносят в год максимум 8% доходности. Очевидно, это и стало основной причиной выхода на российский рынок английского фонда Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd., который купил у инвестиционного банка Credit Suisse First Boston здание на Гоголевском бульваре площадью 11 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, сумма сделки составила не менее 30 млн евро.

Офисный рынок в прошедшем году не демонстрировал неожиданностей: рост цен на нем не превышал 8--10%, как и в прежние годы, вводилось около 400 тыс. кв. м новых офисов класса «А» и «В», спрос несколько превышал предложение. Между тем событием, которое, вполне возможно, определит тенденции ближайшего десятилетия, стал выход крупнейших западных инвестиционных фондов на рынок коммерческой недвижимости.

В связи с тем что в столице места для строительства офисных центров почти не осталось, мэрия нацелилась на активный вывод промзон с территории Москвы. По словам первого заместителя префекта Центрального округа Москвы Сергея Федорова, в 2003--2004 годах выведено или выводятся предприятия с территории в 30 га, на месте которых разместится около 250 тыс. кв. м офисных помещений. Особенно активно осваиваются Замоскворечье и район вокруг Павелецкой площади.

Фонд собирается в этом году приобрести еще несколько офисных центров для последующей сдачи их в аренду. Кроме этого о создании совместного фонда объявили американская AIG и «Интеррос». Также на рынок вышли и несколько российских паевых инвестиционных фондов: дочерняя структура Вэб-инвестбанка «КИТ» (будет управлять двумя фондами) и ИК «Оргменеджмент» (эта структура уже сформировала закрытый фонд объемом 10 млн долларов).

Еще одна новация рынка коммерческой недвижимости Москвы -- создание бизнес-парков (комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки). Первый бизнес-парк возводится компанией «Экоофис» в районе Павелецкой, недавно сдана его первая очередь (общая площадь комплекса составит 26 тыс. кв. м). Это офисы класса «В» со средней арендной ставкой 450 долл. за кв. м в год. В этом году будет сдан второй в Москве бизнес-парк «Крылатские холмы» (этот проект ведет риэлторское агентство Stiles Riabokobylko): на территории в 8 га разместится 50 тыс. кв. м офисов, общая стоимость проекта составляет 80 млн долларов.

В Москве уже сложился круг компаний, которые занимаются выводом предприятий за черту города: это АФК «Система», фирма «КРТ», департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), банк «Нефтяной». Недавно в эту группу вошла и компания «Декра», которая приобрела в собственность территорию и производственные помещения фабрики «Чайка» в Юго-Западном округе.

В этом году, прогнозируют эксперты, рост офисного рынка продолжится -- как за счет повышения арендных ставок и цены квадратного метра, так и за счет ввода новых площадей (ожидается на уровне 450 тыс. кв. м). Аналитики Московской строительной компании полагают, что уже сейчас арендные ставки на офисы класса «А» растут, опережая рост рынка в целом. Такая тенденция связана с огромным дефицитом площадей высокого уровня, что вызвано расширением бизнеса западными и крупными российскими компаниями.
К реформе ЖКХ в столице готовы лишь 153 дома из 39 500.

В 2003 году было реализовано более 40 отдельно стоящих зданий по средней цене 3500 долл. за кв. м. Покупателями в основном выступали банки, нефтяные и страховые компании. Соотношение аренды и покупки в минувшем году изменилось: в 2003 году оно составило 80:20, тогда как в 2002-м -- 85:1 Отчасти это объясняется тем, что на рынок активно «выбрасывались» особняки, рассчитанные на покупку одной компанией.

Распространенный пример: два дома, стоящих рядом. В одном живут льготники (их в городе пока еще большинство), в другом, только что построенном, - все "стопроцентники". Но обслуживаются эти дома одним ДЕЗом совершенно одинаково. А через несколько лет, как планируется, все население перейдет на стопроцентную оплату жилищно-коммунальных услуг. Вот только до тех пор, пока ДЕЗ (или другая эксплуатационная организация) не будет подконтролен жильцам, качество коммунальных услуг останется прежним, а реформу ЖКХ можно считать не начатой.

Вы когда-нибудь пробовали зайти в ДЕЗ и полюбопытствовать, на что идут деньги, которые мы платим за жилье? И с какой стати, например, сантехник берет деньги за услугу, которая нами уже оплачена по жировке? Или почему электрик не делает планового осмотра электропроводки (хотя и за это уплачено), а является только тогда, когда совсем погас свет и полетели искры? Ответ ДЕЗа будет простым и, увы, формально вполне законным: "Не ваше дело, дорогие жильцы. Есть проверяющие организации, перед которыми мы отчитываемся, а перед жильцами - не обязаны". И не имеет значения, платишь ты за жилье по действующим в городе льготным ставкам или раскошеливаешься на все 100 процентов.

Даже если ТСЖ не создается, отношения жильцов и ДЕЗа меняются. Отныне контора согласно закону обязана согласовывать с кондоминиумом план работ и количество предоставляемых услуг и не реже двух раз в год отчитываться перед жильцами: на что потрачены их деньги. Качество услуг, как показывает практика, растет. При этом квартплата остается прежней.

Между тем закон все же дает нам право контролировать работу и расходы ДЕЗа. Правда, для этого следует переоформить документы на домовладение и превратиться таким образом из "жильца такого-то дома" в "члена кондоминиума" или "члена товарищества собственников жилья". После чего можно уже не только строго спросить, но даже отказаться всем домом платить квартплату дирекции единого заказчика, если та работает плохо. В этом случае вы собираете деньги в общий котел и платите их другой организации, которая, на ваш взгляд, справится с обслуживанием дома лучше, чем ДЕЗ. Именно в предоставлении жильцам такой возможности, в конкуренции - суть реформы ЖКХ, а вовсе не в пресловутой стопроцентной оплате.

Почему же их создано так мало? По словам специалистов, главный тормоз - это просто боязнь перемен, особенно сопровождаемых таким страшным и непонятным словом, как "кондоминиум". Если серьезно - это безусловно опасение граждан, что при создании кондоминиума, а тем более ТСЖ резко подскочит квартплата. Ведь если электрика действительно можно найти на конкурсной основе, то некоторыми коммунальными услугами (отопление, вывоз мусора) занимается фирма-монополист. Бог знает, что у нее на уме. Кстати, жильцы некоторых товариществ уже жаловались, в том числе и в печати, что коммунальщики после создания ТСЖ в несколько раз подняли цены на вывоз мусора, некоторые другие услуги. "Это грубейшее нарушение, - утверждает Петр Сапрыкин. - Принят городской закон, согласно которому все ставки и тарифы для ТСЖ должны быть не выше ставок и тарифов ДЕЗа. Коммунальщики нарушают закон, пользуясь неосведомленностью граждан, и будут наказаны".

Если жильцы создают товарищество, это тоже не значит, что они обязаны навсегда расстаться с дирекцией единого заказчика. ДЕЗ вполне может поучаствовать в конкурсе на право обслуживать дом и даже его выиграть у частных эксплуатационных фирм. Но и спрос с жилконторы уже будет другим, рыночным. Например, ее можно будет оштрафовать за нерадивость. Помимо этого, ТСЖ получает ряд других прав. Например, зарабатывать на нежилых помещениях своего дома. Вы можете сдавать в аренду первый этаж, а полученные деньги хоть делить между всеми жильцами, хоть пустить на ремонт или ту же квартплату. Казалось бы, условия очень привлекательные. Однако за все годы реформ в Москве создано лишь около 750 ТСЖ. Тех же, кто взял всю ответственность за управление своим домом, не деля ее с ДЕЗом, и того меньше - всего 15 Проще говоря, лишь 153 домовладения во всем городе (из 39 500 жилых домов) реально готовы к реформе ЖКХ. А ведь, по словам того же Петра Сапрыкина, "пока не начнут работать товарищества собственников жилья, реформа жилкомхоза вообще вряд ли возможна".

Созывать собрание, создавать товарищество, готовить документы - мороки действительно много, а результат неясен. К тому же не секрет, что наш народ ленив. Поэтому для того, чтобы число ТСЖ множилось, необходимо пообещать выгоду. Чтобы простимулировать население, городские власти в разные годы приняли ряд законов, дающих очень ощутимые льготы товариществам. Но здесь вмешалась федеральная власть: почти все уже отменили. "Был закон Москвы от 1997 года, который давал товариществам право получить или выкупить на льготных условиях нежилое помещение, - рассказывает Виталий Акимкин. - Сейчас это уже невыполнимо, поскольку в новом Федеральном законе о приватизации муниципальной собственности сказано: распродажа проводится на равных условиях, без льгот. Раньше город передавал товариществам муниципальные помещения с правом сдавать их в аренду. При этом часть арендной платы шла в казну, другая - оставалась у ТСЖ. Но новый Бюджетный кодекс запретил и это, предписывая сдавать в единый консолидированный бюджет все без остатка. В новом Налоговом кодексе прописаны льготы по НДС для жилищно-строительных кооперативов, а для ТСЖ их нет. На послабления по единому социальному налогу есть право даже у садово-огородных товариществ, а ТСЖ в этот перечень не попали. В результате получается, что стоит городским властям придумать какой-то стимул для создания товариществ, ускорения коммунальной реформы, как выходит очередной федеральный закон, который все отменяет и отбрасывает нас назад".

Чтобы развеять страхи, начальник управления координации деятельности ТСЖ Виталий Акимкин привел такую статистику: среди созданных ТСЖ лишь 40 процентов в элитных зданиях. Остальные - в самых обычных домах с жильцами среднего достатка. И участники товариществ подтверждают: платить они стали не больше, а с учетом качества - скорее наоборот.

О том, как пользуются москвичи своими правами, рассказал руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин:

Чтобы поднять привлекательность товариществ, сегодня городские власти готовят закон об освобождении ТСЖ, являющихся субъектами малого предпринимательства, от налога на прибыль. Правда, и у этой идеи хватает противников.



Главная --> Публикации