Главная --> Публикации --> Вершины нагорного Как стройкомплекс будет бороться с мздоимством? Дом за рубежом. дешево, еще дешевле Рента как пожизненное содержание с иждивением

Растущий спрос на услуги по управлению недвижимостью не мог не вызвать интерес профессионалов к этому сегменту рынка. Если в начале 1990-х гг. частные управляющие компании можно было пересчитать по пальцам, то сегодня эти компании растут, как грибы после дождя. Удивляться здесь нечему: это стабильный предсказуемый доход, который к тому же, в отличие от риэлторских «одноразовых» комиссионных, не подвержен сезонным колебаниям.

За последнее десятилетие, вопреки народному поверью о том, что коммерческая недвижимость – это своего рода инвестиционная скатерть-самобранка, многие собственники на своем опыте убедились, что в условиях конкурентной среды одного владения объектом все-таки недостаточно – им еще надо умело управлять. Так что к тезису о том, что недвижимость – выгодное и надежное вложение капитала, следовало бы сделать одну поправку: при грамотном управлении.

...И еще раз учиться

Светлана Танчак, начальник отдела управления недвижимостью компании «АЛМ-Девелопмент»: «Квалифицированное управление позволяет повысить привлекательность объекта, что в результате приводит к увеличению его стоимости. Управляющей компании чаще всего передаются следующие аспекты управления: сдача помещений в аренду (рекламная компания и т.д.), клининг (то есть профессиональная уборка), охрана объекта, техническое обслуживание инженерных систем. В настоящее время заключаются преимущественно договоры на комплексное управление зданием, что объясняется желанием собственника сконцентрироваться на своем основном бизнесе, при одновременном снижении расходов на управление».

В самих Штатах членство в IREM имеют на сегодня лишь 9% от всех управляющих, но это самые квалифицированные из них, под их управлением находится 43% недвижимости. Чтобы стать членом IREM, необходимо сначала пройти курс подготовки и получить квалификацию по одной из программ. В России пока доступна наиболее универсальная и востребованная квалификация – CPM (Certified Property Manager – Сертифицированный управляющий собственностью). Из 16 тыс. членов Института 9 тыс. получили эту квалификацию.

Западный стиль управления – дело для нас новое, и вопрос подготовки квалифицированных кадров стоит остро. Те компании, которые хотят позиционироваться в этом бизнесе «всерьез и надолго», проявляют заботу об изучении современных технологий управления. Особым признанием у профессионалов рынка пользуется американский курс по подготовке управляющих недвижимостью, который читается специалистами Национального учебного центра риэлторов при Российской гильдии риэлторов. Курс принадлежит авторитетному Институту управления недвижимостью США (IREM – Institute of Real Estate Management).

После успешного завершения курса анкеты, рекомендации и подготовленный слушателем бизнес-план пересылаются в США. Формальным итогом обучения, по словам Александра Иванова, является членство в IREM и квалификация CPM, которая высоко ценится на Западе. Сейчас в России очень вырос интерес к управлению торговой недвижимостью, поэтому ведутся переговоры о чтении специального курса по этой теме.

«В 1995 г. IREM впервые в России провел пробный недельный курс совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости, – рассказывает Александр Иванов, президент компании «Российская оценка», один из трех российских инструкторов, имеющих право преподавать данный курс от имени IREM. – В 1997 г. РГР выиграла гранд и запустила программу в России».

Сама идея о том, что управляющего надо искать на стороне, внедрилась в сознание собственников не сразу.

Прозрачность – залог доверия

Есть компании, которые и сейчас стараются напустить тумана и, предложив заказчику низкие расценки, взять свое при эксплуатации за счет того, что многие моменты не были детально прописаны в договоре и поэтому должны оплачиваться дополнительно. Владимир Родин, первый заместитель генерального директора группы компаний «Город», рассказал о том, что недавно к ним обратились представители крупной компании, которые хотят заменить своих управляющих – иностранную фирму, известную во всем мире. При возникновении проблем ее представители постоянно отсылают заказчика к договору и, если там данный случай не описан, отказываются выполнять работу, пока она не будет дополнительно оплачена. На оформление уходит много времени и от этого страдает бизнес.

Каро Алабян, руководитель отдела управления недвижимостью компании «Стайлз энд Рябокобылко»: «В начале 1990-х гг. профессиональных управляющих компаний практически не было. У собственников тогда не было иного выхода, кроме как организовывать эксплуатацию объектов самостоятельно при помощи создания своих управляющих компаний. К этому их подталкивало и стремление получить дополнительный доход. При этом стоимость эксплуатационных расходов тщательно скрывалась».

Свои люди, сочтемся

Компанию «Стайлз энд Рябокобылко», по словам К. Алабяна, отличает полная финансовая прозрачность расходов. Здесь четко разделяются эксплуатационные расходы и плата за управление. Собственник не платит ни одного цента сверх себестоимости и может увидеть, сколько именно получает управляющая компания за свои услуги. При такой организации бизнеса искать прямую зависимость бюджета здания от платы за управление было бы не совсем корректно, считает К. Алабян, ведь эксплуатацию можно построить по-разному. Поэтому доход управляющей компании определяется не как процент от эксплуатационных расходов, а зависит от собранных с арендаторов платежей, что делает управляющего непосредственно заинтересованным в финансовых результатах собственника здания. В абсолютных величинах в элитных офисах годовой бюджет обычно закладывается на уровне $80-120 за кв.м в год, а управленческая составляющая - около $8-15.

Владимир Родин, первый заместитель генерального директора группы компаний «Город»: «Иногда к нам приходят из начинающей компании, имеющей хорошие связи с иностранцами, но не имеющей опыта управления, и говорят: «У нас есть возможность взять большие объемы коммерческих площадей в управление, но наша компания никому не известна. Не могли бы вы нам дать свой логотип?» Это нормальное сотрудничество, но о чем это говорит? Сегодня на московском рынке лишь порядка двух десятков квалифицированных управляющих компаний. Для такого огромного города – это капля в море. Остальные – это либо те, что созданы самими собственниками, либо компании, в открытых конкурсах не участвующие и получающие объемы лишь на основе личных связей».

В отличие от риэлторских услуг, рынок профессионального управления в России еще во многом остается стихийным, стандарты качества в сознании собственников еще не сформированы, и в условиях информационного вакуума поиск управляющих компаний осуществляется либо интуитивно, либо за счет личных контактов.

Надо сказать, что к участию в открытых конкурсах больше стремятся именно отечественные компании, для которых управление – их основная деятельность. Для фирм, имеющих тесные контакты с владельцами зданий и потенциальными западными арендаторами управление – это скорее дополнительная услуга, которую они оказывают своим клиентам.

По мнению В. Родина, рынка в сфере управления у нас пока нет: «Уже есть много компаний, предлагающих свои услуги, но про качество их работы никто ничего не знает. Владельцы коммерческой недвижимости зачастую лишены ключевой информации именно в той сфере, от которой зависит, будет ли их собственность прибыльной или убыточной, – в сфере управления».

Цены на аналогичные услуги у западных компаний несколько выше, чем у отечественных. Эти дополнительные расходы оправданы, если объект рассчитан на зарубежных арендаторов, для которых важно иметь дело с фирмой, которую они хорошо знают. В зависимости от класса здания и пакета услуг, совокупные расходы по эксплуатации и управлению могут колебаться от $3 до $12 за кв.м и в некоторых «интеллектуальных зданиях», требующих особо высокой квалификации персонала, доходят до $15.

К. Алабян: «Мы начинаем выстраивать отношения с владельцем здания задолго до подписания договора на управление таким образом, что клиент приходит к выводу, что мы сможем управлять его объектом лучше всех. Взаимоотношения с собственником всегда были ключевым фактором в бизнесе и не только у нас, но и во всем мире. Если мы говорим о поиске подрядов на управление недвижимостью для зданий класса А (а именно про них мы и говорим), то на рынке никто ничего не говорит о зданиях, где возникают потребности в управляющей компании, но все профессиональные управляющие компании обо всем знают».

ЖКХ тоже не дремлет

Специалисты отмечают тенденцию роста числа отечественных компаний. «Иностранцы, бесспорно, являются носителями прогрессивных управленческих технологий, - считает В. Родин, - но эксплуатационный потенциал они используют российский. Это позволило российским фирмам, освоив зарубежный опыт, предложить полный комплекс услуг и успешно конкурировать на формирующемся рынке управления». Впрочем, в наиболее привлекательном для управляющих компаний секторе недвижимости класса А западный менеджмент по-прежнему в цене.

Жилищный сектор – гораздо менее доходный по сравнению с коммерческим с точки зрения управления. Для серьезных застройщиков – это вопрос не столько прибыли, сколько престижа: они предлагают своим жильцам полный комплекс услуг. И факт, что они готовы построенный объект сами эксплуатировать, говорит о серьезном отношении к качеству строительства.

Управление имеет разную специфику в офисных и торговых комплексах. Совершенно особой сферой является эксплуатация жилого фонда. Муниципальные эксплуатационные управления по-прежнему доминируют на рынке, но их уровень сервиса уже недостаточен для собственников квартир в домах бизнес-класса, не говоря уже об элитном секторе, где возможны даже такие специфические услуги, как содержание оружейной или сигарной комнаты, холодильника для мехов или специальных лифтов с электронными чипами для доступа на отдельные этажи.

И все же наиболее заметны перемены в управлении именно в коммерческой недвижимости. Можно сказать, что в элитных офисах и лучших торговых комплексах управленческая революция уже произошла. Причем, если раньше в основном зарубежные компании требовали привычного им западного стиля управления зданиями, то сейчас и наши фирмы, обладающие достаточными ресурсами, не хотят отставать. Класс В тоже постепенно подтягивается к этому уровню. Что касается класса С в помещениях обветшалых НИИ и предприятий, то здесь арендных платежей не хватает на управленческие «излишества», а собственники и арендаторы поневоле исповедуют более традиционную идеологию: «И так сойдет».
Агентство маркетинговых исследований ирн.RU проанализировало сложившиеся цены на новое жилье во всех новостройках Москвы и ближнего Подмосковья. Самым дорогим районом оказалось Куркино, самым дешевым... тоже Куркино. Но даже самые экономные столичные новостройки стоят почти на 10% дороже новых квартир в ближнем Подмосковье. А в канун президентских выборов государственные социальные программы "съедят" почти половину квартир, которые могли бы появиться в свободной продаже к весне будущего года.

Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний «Конти»: «Жильцы всегда имеют выбор. Они могут нанять и другую управляющую организацию, но все понимают, что компания, которая строила дом, лучше всех разбирается в технологических схемах и коммуникациях. Важно и то, что мнение специалистов, которые возьмут на себя эксплуатацию, учитывается уже при строительстве. Стоимость, конечно выше, чем у муниципальных структур, но, если жильцы видят, что смета обоснована и нет никаких срывов в работе, то у них не возникает искушение вернуться под власть РЭУ, потому что они видят, что реально получают более высокий уровень обслуживания и рычаги влияния на выбор содержания и качества услуг».

Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин утверждает, что последними районами массовой застройки, которыми "приросла" столица, стали Молжаниновка и поселок Северный - на северо-западе и севере соответственно. И больше Москва расширяться не будет. Однако это не означает, что "точечное" строительство станет единственным способом воспроизводства квадратных метров. "Задел" 90-х годов - Митино, Куркино, Марьино, Бутово и Жулебино - еще не исчерпан. Сегодня в этих районах свободны около 90 тысяч квадратных метров квартир и тысячи гектаров потенциальных стройплощадок. Специалисты маркетингового агентства ирн провели исследования рынка нового жилья в этих районах, а также новостроек в городах ближайшего Подмосковья: всего 187 домов, из них 104 - в Москве.

Куркино - в лидерах

Районы и поклонники

Самыми дорогими участками массовой застройки стали микрорайон 6-а Северного Бутова и 4-й микрорайон Куркина: здесь квадратный метр в среднем стоит выше 1000 долларов. Однако здешние новостройки не дают и 10% объема предложений данного сегмента. При этом в сумме свободные квартиры всего Куркина составляют почти половину рынка жилья в районах массовой застройки: около 43 тысяч квадратных метров. Среди других лидеров - Марьинский парк (9250 метров), Люблино (10 928), Жулебино (12 951). Стало быть, большая часть москвичей, которым предстоит в следующем году переехать в новые дома районов массовой застройки, отправится в Куркино.

- Делая выбор между районами массовой застройки, люди могут руководствоваться самыми разными критериями, - говорит недавно "легализовавшийся" маклер с десятилетним стажем Илья Голубев. - Родня живет неподалеку, до дачи удобно добираться и тому подобное. Конечно, если финансовый вопрос не на первом плане. По моему опыту, больше всего поклонников у Митина. Там прекрасная экология, транспорт работает исправно. Одна беда - пробки в часы пик на въезде в Москву. И, как ни странно, у Марьина. После того как туда проложили ветку метро, народ воспринимает этот район вполне позитивно. Пожалуй, транспортный вопрос для многих стоит на первом месте.

По мнению риэлторов, это не вполне совпадает с желаниями большинства будущих переселенцев.

- Следующий год - выборный, - напоминает руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко, - на социальные программы, в том числе на переселение из ветхого жилфонда, будет отдано вдвое больше площадей, чем в нынешнем году. Это означает, что на рынке возникнет дефицит дешевых новостроек, и цены на них резко вырастут. За ними потянутся и цены на вторичном рынке.

Но есть довольно большая категория переселенцев, чьи предпочтения мало кого интересуют.

- Там процесс ценообразования очень простой, - продолжает Репченко. - Если квартира расположена в крепком доме, в престижном месте, а из окон открывается шикарный вид - проси денег сколько хочешь и жди, когда найдется покупатель.

Правда, на вторичном рынке имеется сегмент, почти не зависящий от массовых тенденций. Это "сталинские" и более старые дома, расположенные в центральной части Москвы.

В конце ноября "Известия" посвятили несколько публикаций именно таким домам. Поводом стало распоряжение префекта Центрального округа, допускающее реконструкцию (следовательно, и отселение жителей) практически всех "сталинских" домов, вне зависимости от их технического состояния. Вскоре данная часть распоряжения была отменена самим префектом, однако обитатели этих домов до сих пор не могут прийти в себя от потрясения. Но, раз цены на их квартиры формируются способом, описанным экспертом ирн, неудивительно, что рынок этого даже не заметил.

Политический аспект

О том, есть ли причины для беспокойства, мы узнаем сегодня. Первое после выборов мэра заседание столичного правительства будет посвящено ходу реализации Градостроительного плана развития территории ЦАО.

- Все же понимают, насколько это нереалистично, - считает Олег Репченко. - Ведь от распоряжения до конкретных действий может быть огромное расстояние. Потенциальные покупатели, безусловно, обращают внимание на ценообразующие факторы административного происхождения, но не всегда поддаются их влиянию. Если говорить об элитных квартирах в старых домах, то людей больше интересует дата последнего капремонта дома. Если он был сделан 5-10 лет назад, то о судьбе приглянувшейся квартиры можно не беспокоиться.

К мотивированным кадровым перестановкам располагает повестка дня заседания правительства – реализация «Градостроительного плана развития Центрального административного округа» столицы.

Сегодня первое после победы на выборах заседание городского правительства Юрий Лужков начал со слов: «Я даже не знаю, как проводить заседание». Но тем, кто выжал из себя улыбку, посчитав это шуткой, на самом деле было не до смеха – новый мэр набирает новый кабинет, и значит, весь нынешний состав правительства подаст прошение об отставке. Уже ясно, что не все вернутся на Тверскую, 1 Мэр заявил накануне: «Ожидается работа по изменению структуры правительства. Будут изменения и по кадровому наполнению».

Однако размещение в новостройках, и не только в них, дорогих магазинов, ресторанов, офисов и увеселительных заведений привело к вымыванию из центра торговых предприятий шаговой доступности, где можно купить хлеб, молоко, крупы и другие продукты, необходимые каждый день. Перекос в историческом центре настолько очевиден, что, как удалось выяснить «Столичной», одно из предложений, которое будет рассматриваться сегодня, – ограничить в центре строительство административно-деловых зданий и торговых комплексов площадью более 5 тыс. квадратных метров. Для чего будет предложено «откорректировать» градостроительный план ЦАО в сторону, как сообщил источник «Столичной», «адресного размещения муниципальных магазинов».

Как сообщили «Столичной» в Департаменте инвестиционных программ строительства, ДИПС «помимо коммерческого жилья в ЦАО, передает городу около 100 тыс. квадратных метров муниципального жилья, около 40 тыс. квадратных метров из них возводится в пределах ЦАО».

Шаги эти обсуждаются давно. При этом умалчивается, что перекос стал возможен в результате давления инвесторов на структуры московского правительства. И вот пришло время отвечать за допущенные промахи, совпавшие с необходимостью структурировать и обновлять мэрию.

Также правительство Юрия Лужкова при продаже в собственность или при передаче в аренду помещений торговых объектов, собирается запретить их перепрофилирование. Другое намерение правительства – при оформлении контрактов на строительство обязать инвесторов размещать во встроенных или в нежилых помещениях маленькие магазинчики, недорогие кафе, парикмахерские и прочие полезные заведения.

Когда этот номер «Столичной» подписывался в печать, стало известно, что из-за взрыва у гостиницы «Националь» было решено закончить заседание правительства в ускоренном темпе, но информации о том, какие решения приняла городская администрация, еще не поступало.
В столице проходит эксперимент с целью усиления безопасности граждан. Изобретатели и рационализаторы обещают спокойную жизнь москвичам через два-три года, а остальным россиянам - через десять лет, когда новая охранная система будет внедрена на всей территории страны.

В частности, как сообщил источник «Столичной» в правительстве Москвы, нелегко придется префекту ЦАО Геннадию Дегтеву. Он в предвыборный период допустил утечку информации об обсуждавшихся планах сноса жилья в историческом центре и переселении его жителей в другие районы. И хотя скандал удалось замять, успокоив жителей центра тем, что сноса домов вокруг Тверской улицы не будет, проблема осталась нерешенной. И вот вчера мэр Лужков дал понять, что «будут изменения по кадрам». В кулуарах мэрии считают, что они вполне могут коснуться проштрафившегося префекта.

- Про нас уже рассказывали по телевизору, - говорит хозяин "пасеки". - Но все почему-то забыли, что наша система не только охранная, но и социальная.

Заместитель генерального директора предприятия, которое занимается внедрением охранной системы Вадим Коньков объясняет, почему их разработка так называется "Сота". В Северном Тушине, где испытывают систему более тысячи датчиков, обслуживающих ее. Напрашивается ассоциация с пчелиным ульем.

- Проникновение в лифтовую шахту в доме номер пять по улице Туристской, - читает оператор Сергей Юсубов. - Задымленность в подъезде в доме номер 143 на бульваре Яна Райниса. Попытка взлома чердака на улице Героев Панфиловцев... .

Коньков ведет меня в операторскую и показывает компьютеры, на экранах которых - подробная карта района: улицы, дома, подъезды и даже отдельные квартиры, подключенные к системе. Справа - специальные "поля", на которых то и дело вспыхивают лампочки-сигналы. Это поступают сообщения о тревожных ситуациях в жилых подъездах. Каждый сигнал имеет свою кодировку, по которой оператор определяет, что стряслось.

По звонку оператора дежурная группа быстрого реагирования выезжает на место. Коньков рассказывает, что с помощью системы "Сота" недавно удалось задержать воров, которые собирались залезть в квартиру и вынести видеоаппаратуру. Их "взяли" у дверей через пять минут после того, как начали копаться в замке. Грабители были в полном недоумении - никакой сигнализации видно не было.

Все это и многое другое позволяют "засечь" датчики, которые устанавливаются в жилых подъездах. Сведения передаются в ДЭЗы, которые и являются заказчиками проекта.

Но главная прелесть системы, по словам Конькова, в том, что с ее помощью можно предупредить преступление или катастрофу, не дожидаясь, когда гром грянет.

- Немалую услугу оказывают и видеокамеры, которые мы устанавливаем на дверях подъездов, - продолжает Вадим Коньков. - Был, например, такой случай: ограбили квартиру, не подключенную к нашей системе. Жильцы обратились к нам с просьбой показать видеоархив. Мы выяснили, какие подозрительные личности за последнее время заходили в подъезд. Вычислили преступников. Обратились в милицию, их вскоре задержали.

Иногда охранники задерживают бомжей, которые лезут на чердак или в подвал, нетрезвых граждан, провалившихся в лифтовую шахту. Настоящих преступников немного. Они теперь переместились в соседние районы. Перестали воровать тросы и кабели из лифтов. За последние пять месяцев - ни одного случая, в то время как в соседних округах - десятки.

Если в подъезде должны работать монтеры или электрики, утром на пульт дежурного звонит диспетчер из жэка и предупреждает об этом. Иногда, правда, забывает. Или, бывает, рабочий был вызван на сегодня, но "задержался" и пришел двумя днями позже. Естественно, его не ждут. Это приводит к курьезам. С датчиков идет сигнал, оператор вызывает "бойцов", они приезжают и заламывают бедному электрику руки.

Для наглядности работники центра быстро заводят на меня электронное досье: имя, фамилия, адрес (в данном случае "чужой" - я не живу в Тушине), группа крови и так далее. Вручают тестовый приборчик. Выхожу в соседнюю комнату и нажимаю красную кнопочку. Спустя секунду слышу "дзынь" на пульте. Это мой "караул". А на экране тем временем появляются место, где я нахожусь, моя фотография и анкетные данные. "Кнопочки", как прозвали чудо-приборчик, идут нарасхват. Особенно активно их приобретают для детей: повесил малышу на шею - и весь день спокоен.

Собеседник показывает мне еще одно ноу-хау центра - брелок с красной кнопочкой. Это одна из последних разработок, главная гордость изобретателей. "Если вы идете по темной улице и к вам пристали хулиганы, достаточно нажать красную кнопочку - и мы вас моментально засечем, - рассказывает Коньков. - Еще несколько минут - и на помощь приходит группа быстрого реагирования".



Главная --> Публикации