Главная --> Публикации --> Чиновники собираются увеличить налог на квартиры Оформить квартиру в собственность будет стоить дороже Половина россиян не посещает торгово-развлекательных центров, так как не знает, что это такое Чего больше: проблем или перспектив? Молодым везде у нас дорога

ОТВЕТ: За ремонт и замену лифтов несет ответственность префектура вашего административного округа. Максимальный срок службы лифта порядка 25 лет (зависит от производителя). Если состояние лифта внушает вам опасения, вы с другими жильцами можете направить коллективную жалобу в префектуру, оттуда прибудет эксперт, оценит состояние лифта и при необходимости назначит ремонт или порекомендует полную замену.

В нашем доме очень старые лифты. Когда двери открываются, видна шахта, при подъеме он начинает так жутко дребезжать, что я каждый раз опасаюсь, что он рухнет. Дому 15 лет. Как часто необходимо заменять лифты и кто за это ответственен?

ОТВЕТ: Отменить договор дарения можно в исключительных случаях. Если, например, племянник покушался на вашу жизнь или жизнь ваших близких. Или если племянник совсем не бережет квартиру, что грозит полным ее уничтожением (скажем, уходя из дома, забывает выключать газ). Ни по каким другим причинам расторгнуть договор дарения нельзя.

Подарил квартиру племяннику. Через некоторое время пожалел о своем шаге. Могу ли я отменить договор дарения и отозвать квартиру обратно?

ОТВЕТ: Служебная квартира выдается на время службы, то есть на тот период, который прописан в вашем трудовом договоре. У служебной квартиры есть владелец обычно это муниципалитет, который согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обеспечивает служебными квартирами сотрудников бюджетных организаций. Расслужебить такую квартиру можно единственным способом получить согласие владельца квартиры на то, чтобы она перешла в вашу собственность. Этому может поспособствовать постановка на учет по улучшению жилищных условий. Однако гарантию того, что вы получите именно эту квартиру, когда подойдет ваша очередь, вам вряд ли кто-то даст.

Я проживаю в служебной квартире. Есть ли какая-то возможность ее расслужебить и получить в свою собственность?

ОТВЕТ: Поскольку ваша квартира приватизирована, новую вы получите уже не на основании договора социального найма, а сразу в собственность. Согласно закону Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве между вами и городом будет заключен договор мены вы обмениваетесь жильем: отдаете свою приватизированную квартиру городу, а он в свою очередь передает вам в собственность новую жилплощадь. Оформляют этот договор в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.
Процессам, происходящим на рынках недвижимости, свойственна цикличность. Прошедший год характеризовался значительным превышением спроса над предложением, особенно в классе А, обусловившим некоторый рост арендных ставок. На ситуацию не слишком повлияло введение в 2003 году в строй порядка 350 500 квадратных метров офисных площадей класса А и В Появление на рынке площадей в бизнес-центрах на улице Краснопролетарской, 36 (6500 кв. м), Новинском бульваре, 31 (36 700 кв. м) и во второй очереди Центра международной торговли (26 000 кв. м) оказалось недостаточным для корректировки цен.
Завершение строительства здания по адресу улица Арбат, 1, заслонившего мощью своей бесхитростной архитектуры расположенный по соседству ресторан «Прага» и нарушившего сложившуюся композицию знаменитой улицы, также не явилось действенным фактором рынка. Постройку площадью 45 000 кв. м займет одна компания — российско-британский гигант ТНК «Бритиш Петролеум».
Даже обычно спокойный летний сезон отличился повышением спроса на 20 процентов по сравнению с прошлым годом. Спрос диктуют как вновь приходящие на рынок компании, так и успешно работающие фирмы.

Я владею приватизированной квартирой в пятиэтажке, которую в скором времени собираются сносить. Мне что, новую квартиру придется снова приватизировать?

Подавляющее большинство помещений в классе А по-прежнему сдают в состоянии shell core, то есть готовыми под окончательную отделку, что позволяет компаниям, арендующим или покупающим их, спланировать и отделать офис в соответствии с рабочими потребностями.

По данным агентств ставки аренды на площади класса А1 варьировались в 2003 году от 650 до 1200 долларов за один квадратный метр. Площади класса А2 предлагали по 550, а А3 по 500 долларов за квадратный метр. Цена продажи составляла в классе А1 от трех до четырех тысяч долларов, в классе А2 — до трех тысяч и до 2,5 тысяч долларов в классе А3.

Значительная часть офисных зданий, построенных шесть или семь лет назад, по ряду признаков уже не соответствует современным требованиям, предъявляемым классу А, и при заключении новых договоров скорее может быть отнесена к классу В с соответствующими арендными ставками.

Как всегда в дефиците остаются качественные офисные помещения площадью от 70 до 200 метров. Арендодатели предпочитают сдавать крупные блоки одному арендатору. Стоимость аренды в офисных центрах класса В составляет от 320 до 520 долларов за квадратный метр, включая НДС и эксплуатационные расходы. Стоимость одного метра при продаже — от 1400 до 3700 долларов.
Поскольку свободных площадок под застройку в центре остается все меньше, а те, что есть, чрезвычайно дороги, застройщики устремляются за пределы традиционно привлекательных зон. В результате около 40 процентов всех трансакций с офисами в 2003 году касалось площадей, расположенных между Садовым и Третьим транспортным кольцом.

Институциональные инвесторы не придут на рынок, пока не будут привязаны к строительным проектам. По мнению экспертов, создание и управление инвестиционным фондом очень дорого, и существующее в настоящее время в Москве предложение не удовлетворяет подобные фонды. Обычно они ориентируются на проекты, требующие инвестиций как минимум в сто миллионов долларов.
Ожидают, что конкуренция между теми, кто стремится предложить что-то инвесторам, повлияет на улучшение качества особенно офисных зданий класса А в течение ближайших пяти лет. Возможно, уже через десять лет, когда выбор на рынке будет намного шире, в Москве активно заработают фонды и компании, имеющие опыт в Восточной Европе. Пока немногочисленные иностранные инвесторы делают скорее стратегические шаги с прицелом на будущее. Через пять или более лет с появлением финансовых ресурсов, четких юридических норм и готового инвестиционного продукта они будут здесь.

С точки зрения крупных западных инвесторов, в проекте большинства возведенных сегодня зданий не были учтены возможности получения стабильной прибыли после пяти лет эксплуатации. Постройки, подходящие для институциональных инвесторов, еще только на бумаге. Новые проекты будут составлять циклами в 15–30 лет, и инвесторы намерены присматриваться именно к этой части рынка. Строительный этап от планирования до продажи в Москве длится, как правило, дольше, чем, например, в Восточной Европе, где он составляет от одного до двух лет.

Что означает слово «альтернатива»? Обратимся к Словарю иностранных слов: в переводе с латинского «alter» — «один из двух, другой». Какие возможности скрываются под альтернативой в сделках с недвижимостью? Как обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную?



На современном рынке недвижимости преобладает приватизированное жилье, хозяева которого могут произвести желаемый обмен с помощью продажи своей квартиры и покупки другой, то есть альтернативной. Они имеют достаточно широкий выбор вариантов и выигрывают в сроках. Рассмотрим конкретный пример.
Лена жила в однокомнатной квартире девятиэтажного дома, расположенного в десяти минутах ходьбы от станции метро «Рязанский проспект». Поселилась здесь несколько лет назад, сделала ремонт — не евро, конечно, но комнаты выглядят аккуратными и чистыми. Главное, квартира светлая, южная сторона. Летом можно на балконе позагорать. Соседи — отличные люди. В тамбуре на четыре квартиры поставили металлическую дверь. Живи и радуйся! Хотя минусы тоже были: маленькая кухня (5 кв. м), малюсенький коридорчик и совмещенный санузел.
Недавно к Лене из деревни переехала старенькая мама. Здоровье уже не позволяло жить одной, пришлось продать дом за несколько тысяч долларов и перебраться к дочери в город. Лена задумалась о приобретении двухкомнатной квартиры. На работе пообещали дать кредит. Дело оставалось за малым — продать свою квартиру и купить на эти деньги жилплощадь побольше.

Раньше на обмен жилья, в основном на поиск подходящих вариантов, уходили годы. Сделка могла состояться лишь в том случае, если ваша жилплощадь понравилась хозяину той, которую вы присмотрели для себя. Эта схема работает и сегодня, но только для неприватизированных квартир.

Быть продавцом и в то же время покупателем непросто. Придется крутиться с утра до вечера, и на другие дела времени уже не будет. С чего следует начинать?
Во-первых, определите размер доплаты (в нашем примере — 25 тыс. долл.). Во-вторых, оцените свою квартиру. Сложив две цифры, вы получите общую сумму, на которую сможете приобрести альтернативное жилое помещение.
Лена регулярно покупала газеты и журналы о недвижимости. В них увидела объявление о продаже аналогичной однокомнатной квартиры в соседнем доме, только этажом ниже (общая площадь 30 кв. м, комната 19 кв. м, кухня 5 кв. м). В июле она стоила примерно 35 тыс. долл. Если бы девушка посмотрела вариант, выставленный на продажу, то поняла бы, что ее жилплощадь имеет больше плюсов: сторона не северная, окна не на улицу, ремонт сделан недавно, сантехника новая. Поэтому можно было цену увеличить.

Так ли сложно сделать это самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов? Прежде чем ответить на данный вопрос, поговорим о технологии альтернативного обмена. Точнее, о покупке квартиры с одновременной продажей своей (альтернативная купля-продажа).

После просмотра появляются желающие совершить сделку купли-продажи. Не спешите заключать договор с первым клиентом. Расспросите покупателей, свободная ли у них покупка или нужно продать сначала свою жилплощадь. Готовы ли они заплатить всю сумму сразу? Из равнозначных претендентов выбирайте того, кто быстрее выйдет на сделку и имеет необходимую сумму денег. Чтобы закрепить квартиру за собой, покупатель должен внести аванс за нее в определенные сроки. Договоритесь, кто будет платить за оформление квартиры. В данном случае выгоднее, чтобы расходы взял на себя покупатель, ведь вам придется оплачивать оформление приобретаемой двухкомнатной квартиры.

Как продать квартиру? Сделайте ей рекламу. Разместите объявление о продаже в прессе. Чем больше публикаций, тем шире круг потенциальных покупателей. В день выхода рекламы старайтесь находиться рядом с телефоном — не теряйте ни одного звонка. На однокомнатные типовые квартиры из-за невысокой цены всегда хороший спрос. Жилое помещение без особых недостатков можно продать довольно быстро.
В день выхода первой рекламы Лена ответила более чем на двадцать звонков. Правда, половина позвонивших искали свободную квартиру. Поэтому в объявлении не забывайте указывать, что жилплощадь продается с альтернативной покупкой, зачем вам лишние звонки!

Чем следует руководствоваться в подобном случае? Отдайте предпочтение свободной квартире, в которой никто не живет и не прописан, лучше не создавать цепочку из альтернативных квартир! Внимательно отнеситесь к срокам внесения аванса. Не торопитесь, учтите, вам еще нужно успеть собрать необходимые справки и документы для продажи своего жилья.

Итак, наша героиня продала однокомнатную квартиру за 35 тыс. долл. Приплюсовав к ним доплату в размере 25 тыс. долл., она могла позволить себе покупку двухкомнатной квартиры не дороже 60 тыс. долл. Теперь надо было найти подходящий вариант по объявлениям в СМИ, Интернете, затратив на это как можно меньше времени, чтобы не потерять деньги из-за роста цен и инфляции. Лена мечтала о квартире с просторной кухней, изолированными комнатами, большим холлом и лоджией, и чтобы район был непременно зеленым и современным, где-нибудь на юго-западе Москвы. Просматривая ежедневно газеты и журналы о недвижимости, она знала назубок все предложения, относящиеся к району Южное Бутово. За день девушка старалась побывать по двум-трем адресам. Через неделю ни один вариант, выставленный на продажу, не остался без ее внимания. Из трех понравившихся предстояло выбрать самый лучший.

Когда авансы за вашу квартиру и альтернативную будут внесены, начинайте собирать справки для продажи собственной жилплощади. Учтите, что хождение по инстанциям займет определенное время. Например, Лене понадобилось взять в БТИ копию поэтажного плана, экспликацию и справку об оценочной стоимости квартиры, а в ДЭЗе — выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета. В бухгалтерии потребовали оплатить задолженности по коммунальным платежам — без этого справки не выдают.

Обязательно проверьте юридическую чистоту покупаемой квартиры. Удостоверьтесь, что в ней никто не прописан, нет временно выбывших жильцов, имеющих право вернуться на данную площадь.

В последнее время при купле-продаже квартир все чаще используют простую письменную форму сделки. Но большинство риелторов советуют пользоваться услугами нотариусов.

Когда пакет документов на обе квартиры будет готов, можно определять день сделки. Предварительно обсудите с обеими сторонами — покупателями вашей квартиры и продавцами выбранной вами жилплощади — какой банк всех устраивает. Деньги за квартиру передавайте через банковскую ячейку. Для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Подписывая в один день два договора о купле-продаже, вы выступаете в первом случае как продавец своей однокомнатной квартиры, а во втором — как покупатель двухкомнатной квартиры. Укажите в договоре сроки физического освобождения жилья. Не забудьте у продавца двухкомнатной квартиры взять заявление о том, что он согласен на перевод номера телефона на имя нового хозяина. Вы напишете такое же заявление для покупателя вашей однокомнатной квартиры.

После регистрации договора в Мосрегистрации, встретившись с продавцом двухкомнатной квартиры, подпишите акт о ее передаче. Проверьте, все ли в квартире на месте. Недопустимо, чтобы после продажи хозяева забирали с собой новую сантехнику или двери. Все это входило в стоимость жилого помещения. Возьмите у хозяина книжки об оплате коммунальных услуг и ключи от квартиры. Удостоверьтесь, что нет неоплаченных счетов за междугородные переговоры по телефону. Не затягивайте с переоформлением телефона на свое имя. Имея на руках зарегистрированный договор на приобретенную квартиру, вы вправе сразу прописаться в ней. Однокомнатную квартиру вы точно так же будете передавать покупателю, то есть подписывать передаточный акт, вручать книжки на оплату коммунальных услуг и ключи.

Для заключения договора требуется согласие супругов на продажу квартиры. Если вы разведены, а в паспорте до сих пор стоит штамп о заключении брака, идите в ЗАГС, оформляйте развод надлежащим образом, иначе придется разыскивать бывшего мужа (жену) и вести его к нотариусу.

Пожалуй, нет для столичных жителей проблемы более животрепещущей, чем выполнение программы правительства Москвы по сносу пятиэтажек. По оценкам социологов, в той или иной мере она касается каждой второй московской семьи. В целом по столице она решается успешно, а как в отдельно взятом округе? Именно об этом и шла речь на коллегии префектуры Юго-Восточного административного округа.

Мы рассказали о москвичке, которая сама нашла покупателя на свою однокомнатную квартиру, самостоятельно занималась поиском двухкомнатной квартиры в Южном Бутове. Но чтобы правильно оформить внесение авансов, проверить юридическую чистоту приобретаемой жилплощади и сопроводить сделку купли-продажи, она обратилась в риелторскую фирму. Сможете ли вы без посторонней помощи справиться с поставленной задачей полностью или частично, а может быть, предпочтете всю работу доверить специалистам? Решать вам!
В ОКРУГАХ

Задание по сносу пятиэтажного и ветхого жилищного фонда за 2003 год в округе перевыполнено. Вместо намечавшихся по плану 19 домов снесен 2 Правда, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Один из дополнительных домов, по улице Петра Романова, просто-напросто сгорел. Выполнена и поадресная программа. Основные объемы переселения и сноса жилых домов осуществлялись на территориях районных управ Кузьминки, Люблино и Лефортово.

Основной докладчик по данному вопросу заместитель префекта Александр Скороспелое отметил, что для Юго-Восточного округа программа сноса пятиэтажек в последнее время становится чуть ли не приоритетной в общей строительной политике, ведь количество строительных площадей под массовое строительство катастрофически уменьшается. Если в прошедшем году построено 811 тысяч кв. м жилья, то в нынешнем планируется лишь около 300 тысяч.

Почему так произошло? Есть несколько причин, и одна из них не может не вызывать изумления. Как выяснилось, было несколько фактов срывов сроков сдачи нового жилья. А ЗАО "НПП "Тема" (генеральный директор Иосиф Рахман) так и не сдал в эксплуатацию в IV квартале 2003 года жилой корпус по улице Академика Скрябина. И это несмотря на клятвенные заверения на совещании у Владимира Ресина. Поразительно во всем этом то, что борьба при распределении строительных заказов и реализации инвестиционных проектов идет не на жизнь, а на смерть. Оказывается, главное - выиграть эту борьбу, а потом можно плевать на интересы города и его жителей. Вероятно, неплохо бы здесь власть употребить и городским властям, резко сократив, а в отдельных случаях и вообще лишив недобросовестных застройщиков объемов заказов.

Вроде бы есть причины для гордости. Но, как выяснилось на коллегии, все не так просто. План-то был выполнен в авральном порядке. Вот лишь один факт, живо напомнивший еще о не столь давних советских временах. При отселении и сносе жилого дома 4, корпус 4 по Авиамоторной улице справки на отключение коммуникаций были переданы заказчику лишь в 14 часов 31 декабря. Естественно, сам снос был произведен в первых числах января.

Чаще всего это предоставление или дополнительной площади, или даже квартиры. Понятно, что все это происходит в ущерб очередникам. Аналогичная ситуация возникает и в результате того, что до начала нынешнего года практически не было ограничений на прописку в сносимое жилье близких родственников. Сейчас ситуация иная, благодаря настойчивости префекта округа Владимира Зотова приняты соответствующие решения и ограничения введены.

Вторая причина банальна. К сожалению, при разработке среднесрочной программы до 2008 года учитывали лишь необходимые для расселения жильцов из сносимых домов площади, а вот где они будут располагаться, в расчет не брали. Результат налицо. Суды завалены заявлениями от "расселенцев", не желающих переезжать с насиженных мест и считающих, что таким образом ущемляются их права. И они правы, ведь микрорайон Марьино, куда преимущественно переселяют жильцов из сносимых домов, зачастую по уровню обеспеченности объектами социальной сферы значительно уступает тому же Лефортово или Кузьминкам. Поэтому по этим двум районам в течение года было рассмотрено более 170 исков от недовольных своим будущим местом жительства москвичей. Во всех случаях, конечно, достигается компромисс.



Главная --> Публикации