Главная --> Публикации --> Евгений серегин: работы много, но мы справимся! Чиновники собираются увеличить налог на квартиры Оформить квартиру в собственность будет стоить дороже Половина россиян не посещает торгово-развлекательных центров, так как не знает, что это такое Чего больше: проблем или перспектив?

Москвичи привыкли к тому, что чердаки, подвалы и нежилые помещения первых этажей их домов принадлежат кому угодно, только не им. Между тем, владея этими помещениями на правах общедолевой собственности, жильцы могут получать от их реализации неплохой доход. Например, на средства от сдачи нежилого первого этажа в аренду частной организации товарищество собственников жилья (ТСЖ) может полностью освободить жильцов от уплаты квартплаты и оплаты коммунальных услуг. Кроме того, располагая дополнительными средствами, домовладельцы смогут позволить себе обслуживаться не только в дирекции единого заказчика (ДЕЗ), но и в частных управляющих компаниях, качество услуг которых, как правило, на порядок выше.

Почти во всех жилых домах Москвы жильцам сейчас принадлежат только квартиры. Однако помимо квартир, в домах есть подвалы, чердаки, лестничные клетки и прочая инфраструктура. Эти нежилые помещения жильцам не принадлежат, несмотря на то что существуют законы, предусматривающие право общедолевой собственности проживающих в доме квартировладельцев.

Дело в том, что в муниципальных домах нежилые помещения должны продаваться на открытых конкурсах. Согласно статье 20 федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», право приобретения принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену. В таких условиях ТСЖ крайне сложно конкурировать с другими претендентами, способными предложить гораздо более выгодные условия, чем товарищества. До вступления этого закона в силу ТСЖ имели привилегии перед другими структурами, предоставленными федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (вступил в силу в 1996 году) и городским законом «О правах собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах» (вступил в силу в 1997 году). По последнему закону товарищество могло купить либо арендовать помещения у города в приоритетном порядке, либо получить нежилые помещения в управление таким образом, чтобы ТСЖ сами заключали договоры аренды на эти помещения, а с городом заключался бы договор о порядке расчета денежных средств от использования нежилых помещений. Но федеральный закон «О приватизации…» блокировал предоставленные домовладельцам приоритеты. Как сообщил начальник управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталий Акимкин, до выхода федерального городской закон позволил получить нежилые помещения в домах лишь 20–30 товариществам (всего их в настоящее время насчитывается около 1050).

Однако нежилые помещения, находящиеся в собственности жильцов дома, скорее исключение, нежели правило. Большинство первых этажей и подвалов принадлежат либо частным компаниям, либо Москомимуществу, которые и получают доходы от их использования. Причина в том, что законодательные акты, предусматривающие преимущественное право ТСЖ на выкуп или аренду нежилых помещении, фактически не работают. Существует ряд факторов, мешающих домовладельцам реализовать свои права на общедолевую собственность на нежилые помещения как в муниципальных, так и в коммерческих домах.

В последнее время интересы покупателей к нежилым помещениям начинают учитывать продавцы элитного жилья. Если ранее в большинстве новостроек стоимостью квадратного метра от $1500 нижние этажи, как правило, проектировались под офисные помещения, которые затем застройщик продавал или сдавал в аренду, то в настоящее время наметилась тенденция отказа от офисов. По словам исполнительного директора компании «КВ инжиниринг» Ирины Богуцкой, покупатели новостроек классов «А» и «В» отдают предпочтение закрытым клубным домам, и компании, стремясь выдержать конкуренцию, закладывают в проект исключительно помещения, предназначенные для обслуживания жильцов (фитнес-центры, бассейны, холодильные камеры для шуб и т. д.). Эти помещения могут быть предоставлены в собственность жильцам. И подобные примеры уже есть – дома по адресам: Б. Левшинский пер., 11 и М. Левшинский пер., Тем не менее более популярным остается другой вариант – помещения инфраструктуры первых этажей принадлежат не жильцам, а застройщику. Такой подход характерен, в частности, в домах компании «ДОН-строй».

У покупателей квартир в домах частных застройщиков еще меньше возможностей получения нежилых помещений в собственность. Компания-застройщик по своему усмотрению распоряжается как квартирами, так и чердаками, и подвалами. Как правило, нежилые помещения фирма продает или сдает в аренду. В принципе, предлагая покупателям вместе с квартирами долю в нежилых помещениях, компания может повысить коммерческую привлекательность продаваемого жилья. Но пока коммерческие структуры на это идут неохотно. По словам директора компании «Квартсервис» (организация обслуживает новостройки компании «Квартал») Анатолия Хребкова, маркетинговая политика застройщика на сегодняшний день такова, что фирма пока не заинтересована в передаче помещений жильцам.

На нефтяной волне. Доходность, которую в 2003 году продемонстрировали инвестиции в столичную недвижимость, сложно было получить даже на рынке акций, а в банке - просто невозможно. Если за 2001 год квадратный метр в Москве подорожал в среднем почти на 30%, а за 2002-й - примерно на 15%, то в прошлом году его стоимость увеличилась более чем на 45% в валюте. Причем цифры эти средние. Покупка же отдельных объектов оказалась еще более эффективной. К примеру, доходность инвестиций в однокомнатную квартиру в доме серии КОПЭ в районе точечной застройки неподалеку от метро "Водный стадион" в валюте составила около 120-130% за два года, или 60-65% годовых (приобреталась она в новостройке на этапе сдачи дома госкомиссии под самоотделку). И это с учетом расходов на относительно хороший ремонт, оформление документов, установку телефона и т. д. Стабильно высокие цены на нефть, которые с конца 1999 года держатся в основном выше отметки $20 за баррель смеси Brent, а с весны 2002 года - выше $25, обеспечили многолетний плавный и уверенный рост цен на жилье. Он продолжался вплоть до июля 2003 года.

Несмотря на сложности в получении прав на нежилые помещения, некоторые особо настойчивые товарищества готовы бороться за них даже в судах. В таких случаях они пытаются оспорить сделку передачи помещений застройщиком или городскими властями третьим лицам. По Москве таких судебных разбирательств насчитывается около 2 Иски в суд подавали, в частности, владельцы кондоминиумов по адресам: 2-й Полевой пер., 2, корп. 2 (ТСЖ «Сокольники»); Николоямская ул., 34, корп. 2; Татарская ул., 18, стр. 1 (ТСЖ «Красная башня») и др. Как стало известно «Столичной», в доме по адресу: 1-й Неопалимовский пер., 15/7 решением суда товариществу вернули часть помещений. А ТСЖ «Сокольники» и «Красная башня» в иске было отказано. По двум оставшимся искам окончательное решение пока не принято.
Недвижимость. Третий год столичный квадратный метр оправдывает статус крайне привлекательного инвестиционного актива. Деньги, вложенные в жилье, прирастали с небывалой скоростью при минимальных рисках.

После того как в июле был арестован совладелец группы "МЕНАТЕП" Платон Лебедев и открыто "дело "ЮКОСа"", многие инвесторы начали активно выводить деньги из акций, облигаций и других финансовых активов и искать для них более надежное убежище. Доллар к тому времени уже давно расписался в собственном бессилии и был совершенно неинтересен для покупки. А вот недвижимость как раз и выглядела тихой гаванью для капиталов. Из графика "Доллар и жилье" видно, что темпы роста цен на жилье резко увеличились с июля прошлого года. Причем речь идет о ценах в рублях. Если рост долларовой стоимости квадратного метра можно было во многом объяснить компенсацией курсовых потерь, то ускорение роста в рублях показывает действительное резкое увеличение реального спроса на квадратный метр во втором полугодии.

Участники рынка отмечают, что в прошлом году заметно увеличилась доля так называемых инвестиционных покупок жилья. По некоторым оценкам, от 40 до 80% квартир в новостройках приобреталось не будущими жильцами, а инвесторами. Особенно высокими темпами их вложения стали прирастать во втором полугодии 2003 года.

Еще один инструмент, позволяющий приобрести жилье при нехватке средств и получивший активное развитие в прошлом году, - ипотечный кредит. Сегодня их выдают около 150 банков. На рынке периодически появляются новые игроки, отчего ставки постепенно снижаются, а условия выдачи кредитов становятся либеральнее. В условиях столь высоких темпов роста цен на жилье ипотека становится едва ли не единственным способом угнаться за рынком и застраховаться от дальнейшего удорожания желанной квартиры. Правда, стоимость кредитов пока еще остается слишком высокой, чтобы ими смогло воспользоваться большинство россиян.

Вокруг рынка. "Квадратный" бум и совершенствование законодательства стали причинами активного развития таких новых для России инвестиционных инструментов, как паи специализированных закрытых фондов недвижимости. Эти фонды теоретически могут привлечь на рынок средства не только тех инвесторов, кто в состоянии купить квартиру, но и гораздо более мелких. Стоимость "входного билета" в одних ПИФах не превышает 1000 рублей, хотя в других составляет несколько миллионов. Средства пайщиков такие ПИФы инвестируют в уставные капиталы строительных и риэлторских компаний, а также в объекты жилой и коммерческой недвижимости на несколько лет без права досрочного изъятия. Однако инвестор, как правило, может рассчитывать на выплаты промежуточных доходов, полученных от управления активами фонда. Приобрести паи ПИФов недвижимости можно при их первичном размещении, при размещении дополнительной эмиссии или на бирже (если паи там обращаются). А продать - также на бирже либо по истечении срока работы фонда (обычно через пять лет).

Оптимистично настроены и чиновники Департамента инвестиционных программ строительства Москвы. По словам начальника отдела перспективных проектов департамента Евгения Леонова, рост цен в будущем году в среднем составит 18-27% в долларах, а в ЗАО и ЮЗАО - до 40%. Аналогичные прогнозы дают и многие крупные строительные и риэлторские компании. Целью наступившего года они видят отметку в $1700 за квадратный метр. Достигнуть ее будет тем проще, чем активнее будет развиваться уже громко заявившая о себе ипотека. Президент Путин неоднократно заявлял, что она должна стать основным способом решения наболевшего жилищного вопроса многих россиян. Если тенденции минувшего года продолжатся, то есть цены на нефть останутся высокими, доллар будет дешеветь, а процентные ставки по кредитам снижаться, тогда ипотека имеет все шансы заявить о себе как о массовом явлении. Чем больше будет выдаваться кредитов на покупку жилья, тем крепче будет становиться спрос и выше цена квадратного метра. Процесс пойдет еще более активно, если в наступившем году Россия получит очередной инвестиционный рейтинг от какого-либо международного агентства. Ведь в этом случае процентные ставки начнут снижаться под напором свежих финансовых ресурсов крупных западных инвесторов.

Праздник продолжается. Мнения экспертов по поводу того, как будет вести себя рынок недвижимости в наступившем году, разделились. Существуют как версии скорого обвала цен на 20-25%, так и прогнозы сохранения высоких темпов их роста - до 40% в год. По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника, если цены на нефть начнут снижаться, то в условиях роста предложения новостроек спрос начнет постепенно отставать. И к середине года возможна стабилизация рынка жилья, которая наступит после обвала цен на 20-25% (см. "Финанс." № 41, 2003). В свою очередь специалисты аналитического центра ирн.ru полагают, что основной объем жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 году, будет отдано очередникам и под переселение из "хрущевок". В результате предложение таких квартир значительно сократится и жилье стоимостью до $1000 за квадратный метр практически исчезнет с рынка. Это, считают эксперты, приведет к новому скачку цен во всех сегментах рынка.

Инвесторы стали избавляться от квартир в сталинках. Предложение в этом сегменте намного превышает спрос. Такую тенденцию отмечают многие игроки риэлторского рынка.

Все эти оптимистические сценарии справедливы лишь при условии сохранения рыночных принципов функционирования различных секторов нашей экономики и отсутствия новых политических или "правоохранительных" рисков. О том, как поведет себя власть, получившая монополию в Госдуме и полный контроль над всеми экономическими процессами в стране, сегодня судить сложно. По крайней мере "Единая Россия" в своей программе прямо заявила о намерении добиться резкого снижения цен на жилье. В сегодняшних условиях повышенного спроса на квадратный метр это противоречило бы естественному состоянию рынка. Поэтому не исключено, что в 2004 году конъюнктуру будут строить не только цены на нефть, курс доллара, миграционные процессы и прочие естественные факторы. Могут появиться и новые, "не очень рыночные" стимулы, о последствиях включения которых пока догадаться очень сложно.

Дома в лицах

В классическом понимании сталинки - это дома, определяющие исторический облик Москвы. Это знаменитые высотки на Котельнической набережной, на Кудринской площади (ранее площадь Восстания), генеральские дома в Романовом переулке, на Патриарших прудах, на Тверской, дома в районе Сокола, в начале Ленинского и Кутузовского проспектов, на 1-й Тверской-Ямской. Это здания, построенные в 1930-50 годы, в эпоху правительства Иосифа Сталина, откуда и произошло их название. Однако сегодня в эту категорию попадают также дома, построенные уже после смерти вождя народов (в 1955-58 гг.), но по проектам, которые были созданы архитектурными мастерскими еще при его жизни - так называемые поздние сталинки.

Сталинки сходят с дистанции

Почти всегда каждый из таких домов - сама история. Жильцами сталинок в центре столицы всегда становились лица эпохи. Например, в доме на Котельнической жили известный советский кинорежиссер Иван Пырьев, актрисы Фаина Раневская и Клара Лучко, поэт Андрей Вознесенский. В последнее время в доме были замечены Александр Ширвиндт, Василий Аксенов и многие другие. В высотке на площади Восстания жили авиаконструктор Олег Антонов, актриса Элина Быстрицкая. Некоторые из объектов сталинского времени бывают окружены негативом: например, знаменитый Дом на набережной - на ул. Серафимовича, Двести сорок два жильца из этого дома были расстреляны органами НКВД. Среди них оказались родители актрисы Ольги Аросевой, отец писателя Юрия Трифонова (позднее написавшего повесть Дом на набережной), маршал Тухачевский.

Сегодня квартирами в сталинках интересуются либо немногочисленные ценители старины, либо люди, которые по какой-то причине хотят купить жилье именно в данном доме, - отмечает руководитель отдела качества компании ХИРШ Оксана Каплина. Также среди покупателей таких квартир в Москве много иностранцев, - говорит генеральный директор компании Миэль-Брокеридж Алексей Шленов. Москвичи стали терять интерес к историческому жилью: в столице появились современные евродома, квартиры в которых включают лучшие качества сталинок - простор, высокие потолки, несколько изолированных комнат. Поэтому сегодня покупатели предпочитают приобретать квартиры в новых домах и не иметь проблем с изношенными коммуникациями, с парковками, которых, как правило, в таких домах просто нет. Множество домов сталинской эпохи остаются не расселенными коммуналками, попадают под снос, поскольку являются ветхими или даже аварийными.

Между тем большинство жилых зданий, возведенных в ту эпоху, за Третьим кольцом остаются совершенно непримечательными пятиэтажками-коммуналками. И совсем не темные истории отталкивают от них сегодняшних инвесторов. Золотой век сталинских домов позади, - констатирует руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город Валерия Родионова. Эксперт объясняет потерю интереса к ранее считавшимся престижными домам тем, что в начале 90-х на рынке не было предложения комфортных, просторных квартир. Поэтому состоятельные люди в то время стали покупать жилье в сталинских и дореволюционных (бывших доходных) домах.

Однако сталинки в лучшем смысле этого слова - высотки, дома в историческом центре столицы - обычно отличаются качеством. Это здания капитальной постройки, нередко реконструированные или после капремонта, имеющие, как правило, железобетонные перекрытия, высокие потолки, что создает ощущение пространства, -перечисляет заместитель генерального директора Национальной риэлторской группы (NRG) Алена Каприелова. - Это жилье с хорошей звуко- и теплоизоляцией; в нем ухоженные подъезды. В квартирах часто отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает возможности для перепланировки, которую несложно согласовать. Состав жильцов достаточно однородный: маргинальная публика давно съехала с этих квартир (чего нельзя сказать о сталинских коммуналках, которые во множестве находятся на юге, юго-востоке, востоке, северо-западе столицы). Единственным недостатком можно назвать часто встречающееся отсутствие балконов, особенно на первых трех этажах. Зато, - подмечает Алексей Шленов, - многие из таких домов были ведомственными, и квартиры в них выделялись наиболее заслуженным сотрудникам, а значит, культурный уровень жильцов таких домов довольно высок. Для многих покупателей квартир в историческом центре это также имеет большое значение.

Знак качества

Максимальная цена квадратного метра в таких объектах сопоставима со средней стоимостью метра в новых элитных квартирах - 18-20 тыс. долларов. Если учесть, что стандартная квартира в сталинском доме имеет площадь 80-100 кв. м, то итоговая цена объекта легко достигает 2 млн. долларов, - говорит Валерия Родионова. Есть и более дорогие объекты. По данным Национальной риэлторской группы, сталинка площадью 100 кв. м c элитным ремонтом на Тверской будет стоить 3 млн. 500 тыс. долл. (т.е. 35 тыс. долл. за метр), на ул. Чаянова (ст. м. Маяковская) - 27 тыс. долл. за кв.метр, на Фрунзенской - 29 тыс. долл. за квадрат.

Ценовой диапазон

Спрос на такие объекты существует как и на любую недвижимость в Москве. Однако, - отмечает руководитель департамента вторичного жилья АН Азбука жилья Андрей Банников, - желающие купить квартиру в классической сталинке считают цены завышенными, а продавцы не желают замечать очевидных минусов. Поэтому и стоимость квартир в таких домах сильно зависит от средней цены по району. Например, в ЦАО, в Хамовниках, на ул. Строителей самые дорогие сталинки, в то же время дома на шоссе Энтузиастов, Автозаводской улице и в районе Карачарова малопривлекательны.

Те же сталинки, которые не отличаются ни удобным месторасположением, ни интересной историей, стоят как обычные хрущевки. В ЮВАО, СЗАО, ЮАО столицы спрос на эти квартиры высок. Как объясняет директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец, стоимость квадратного метра невысока, а качество домов может быть не самым плохим: хотя это обычные пятиэтажки, в них несколько лучше планировка. В перечисленных округах ничем не примечательную сталинку можно купить по цене от 5 658 долл. до 6310 долл. за квадратный метр.

Буквально пару-тройку лет назад представители риэлторских агентств, занимающихся продажей элитной недвижимости, озвучивали подобные цифры лишь при упоминании объектов на Золотом острове, который до сих пор непонятно когда начнет строиться. Вот на нем вроде как ожидались продажи приблизительно по соответствующим ценам. Это можно было как-то понять проект действительно эксклюзивный и неповторимый, второго подобного по месторасположению в Москве нет и никогда не будет. И на нем действительно будет располагаться самое дорогое в России жилье. Но именно там. А не в объектах в Лаврушинском, Трубниковском или даже Барыковском переулках. Не спорю объекты неплохие. Но должны продаваться по другим ценам. А не по $40-50 тыс. за 1 кв. м.


В прошлом номере нашей газеты КДО-Информ вышел очень интересный и показательный, на мой взгляд, рейтинг наиболее дорогих столичных новостроек. В тройку лидеров вошли объекты со средней стоимостью 1 кв.м свыше 1 млн рублей, а максимальная стоимость превысила $50 тыс. за все тот же пресловутый квадрат. Откуда берутся такие цены и насколько они адекватны существующей на рынке ситуации?

Какие же выводы из всего сказанного получаются? Сформулирую максимально кратко. Зафиксированные на, скажем так, рекламном уровне рекордные цены на элитные новостройки на самом деле скорее всего не являются сегодня реальными продажными ценами этого жилья. Но они необходимы застройщикам про запас, когда в ближайшее время на рынок будут выведены действительно дорогие по своей себестоимости объекты в Москва-Сити и на Золотом Острове, они окажутся как нельзя более кстати.


Что же происходит на элитном рынке? Ответов на этот вопрос существует несколько, и все они приблизительны равнозначны. Поэтому я просто попытаюсь описать все возможные варианты. Первый заявляемые цены носят скорее рекламный характер, призванный привлечь внимание к объектам, с помощью несусветных заявляемых цен продаж повысить его элитный статус. Ход, на самом деле уже не раз испробованный на элитном рынке, когда распространяется сообщение о приобретении квартиры или пентхауса в этом доме по рекордной цене. Говорят, иногда прокатывает. Вариант номер два на элитном рынке попросту нет хороших объектов, поэтому застройщики осознанно завышают цены на те варианты, которые хоть как-то подходят под классические определения элитности. Поскольку продавать по сути нечего, приличных объектов нет. И это уже не лично мое мнение, а мнение самих продавцов. Вот и получается, что на безрыбье и Трубниковский за осетра сойдет. Наконец, вариант третий, наиболее интуитивный и не основанный на какой-либо официальной либо неофициальной информации. Золотой остров по-прежнему в планах. Но есть, уже потихонечку начинает появляться, на рынке не менее сладкий и интересный новый масштабный и по-своему элитный проект. А речь идет на самом деле о Москва-Сити. Он уже начал продаваться и притом удачно. Более того, застройщики даже стали задумываться об увеличении жилой части своих высоток, особенно на верхних этажах. А это свидетельствует об одном из двух: либо хорошо и дорого уходят апартаменты, либо возникли проблемы с реализацией офисных площадей. А для извлечения максимальной прибыли нужны высокие цены на элитное жилье, нужен определенный дефицит квартир наивысшего уровня на рынке. Очень похоже на создавшуюся ситуацию. Единственный спорный и неоднозначный момент квартиры в Москва-Сити необходимо продавать с отделкой, иначе проблема многолетнего ремонта жилья в высотном здании перекроет все плюсы от приобретения этой квартиры. А это способно значительно увеличить затраты застройщика. Правда, при продажной стоимости квартир на уровне $50 тыс. за квадрат пойти на эти траты будет гораздо легче.



Главная --> Публикации