Главная --> Публикации --> Перспективы и прогнозы Район вашей мечты Трехсторонняя ипотека Кто будет платить за паспортизацию квартир? Дом с умом

Из-за активного строительства типового жилья для социальных программ города наиболее популярные у покупателей дешевые новостройки в 2003 г. практически исчезли с рынка. Поэтому на вторичном рынке нагрузка на этот сегмент усилилась: динамика роста цен более дешевого жилья в последние полтора-два года значительно превышала динамику роста цен дорогих квартир. В целом, по данным "САВА", панельные новостройки подорожали за год почти в полтора раза (47,3% ).

Рост цен на столичное жилье не перестает радовать риэлторов и инвесторов. А покупателям остается только удивляться и спешить покупать недвижимость, упорно дорожающую на 3 - 5% в месяц. По данным компании "САВА", за прошлый год рост цен в целом по вторичному рынку жилья в Москве составил 45%. Таким образом, суммарно за 3,5 года (с июня 2000 г. ) цены на жилье в Москве выросли в 2,4 раза. И это, видимо, не предел, считают аналитики "САВА" и оценивают запас роста цен как минимум еще в 15%.

В то же время покупатели среднего класса больше внимания стали обращать на качество жилья, и, как отмечают риэлторы, в 2003 г. квартиры в престижных районах и нового современного типа - более дорогие и функциональные - росли в цене гораздо более динамично, чем в 2001 - 2002 гг. Как заметили риэлторы, основное удорожание пришлось на квартиры стоимостью $80 000 - 100 00 Лидерами стали квартиры в сталинских (50% роста) и кирпичных домах (47,9% ). Отстали высотные кирпичные и монолитные дома: они поднялись в цене не более чем на 32 - 37%. В остальных категориях домов динамика ровная - прирост от 43,1% до 46,4%.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за минувший год однокомнатные квартиры подорожали на 35 - 40% , двухкомнатные - на 35 - 42%. В сегменте многокомнатных квартир максимальный рост цен был, наоборот, у более дорогой категории жилья - за год повышение составило порядка 34 - 38% , тогда как дешевые "трешки" выросли в цене на 25 - 30%. На рынке четырехкомнатных квартир иная ситуация. Показатели роста цен по ним составили 38% и 20% для дешевых и дорогих квартир соответственно.

Рост цен на элитную недвижимость шел в 2003 г. не столь быстрыми темпами, как на типовые квартиры. "Здесь уже ценам расти дальше некуда, - считает Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Когда речь идет о квартирах стоимостью $500 000 и выше, значительная прибыль [у застройщика] получается, даже если относительный прирост не столь велик".

Медленно, но верно.

Среди наиболее интересных на вторичном рынке предложений 2003 г. Анна Подолянская, аналитик компании "Домострой-Престиж", отмечает объекты "исторической недвижимости". Например, компания "Домострой-Престиж" в июне 2003 г. продала историческую квартиру маршала Рокоссовского, а сейчас выставила на продажу две квартиры в знаменитом "Доме на набережной" напротив Кремля. "Хотя эти квартиры очень привлекательны своими потребительскими качествами, несомненно, для будущего владельца будет очень важна и историческая составляющая этого предложения", - считает Подолянская.

Индекс уровня рентабельности элитной недвижимости продолжает оставаться одним из самых высоких, считает Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Несмотря на постоянно повышающиеся цены, спрос на дорогие квартиры возрастает и существенно превышает объем предложения. По данным Penny Lane Realty, в 2003 г. цены на жилье класса А выросли в среднем на 15% , причем две трети продаж пришлись на квартиры в домах "золотой мили". Квартиры класса В выросли в цене на 12%. Аналитики компании Blackwood уверяют, что средний рост цен за год на вторичном рынке жилья был выше - 20 - 25% , а отдельные квартиры показали прирост более 30%.

Еще на 15%.

Большой процент сделок вторичного рынка элитных квартир по-прежнему приходится на покупку недвижимости с целью получения дохода. "Инвестирование в элитное жилье по степени надежности считается одним из самых предпочтительных, - считает Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. - К самым выгодным предложениям можно отнести квартиры на вторичном рынке, выставляемые на продажу с заранее заключенным договором долгосрочной аренды. Такое вложение средств гарантирует немедленное получение прибыли, в первый же месяц после приобретения квартиры". Срок окупаемости вложений, по ее оценке, составляет 7 - 9 лет.

Основная причина роста цен, по единодушному выводу аналитиков, - стремление вложить средства, накопленные в валюте, в недвижимость и избавиться от бумажных денег. Также аналитики отмечают влияние на рост цен политических и экономических событий - войны в Ираке, кризиса в США и снижения курса доллара (за последний год на 8% ). "Лучше сегодня, чем завтра - так думают многие люди и все больше включаются в [процессы] решения жилищных проблем", - говорит Светлаков.

К 12 января индекс стоимости жилья, по данным центра ирн.RU, составил $1493 за 1 кв. м. По мнению аналитиков центра, вторая половина января покажет, вернется ли темп роста цен на недвижимость к уровню 4 - 5% в месяц или останется на снизившемся в период праздников значении порядка 3% в месяц. Однако сами риэлторы считают дальнейший рост цен на столичные квартиры несомненным. На 2004 г. аналитики компании "САВА" прогнозируют увеличение цен на жилье - на 15 - 20%.

Когда я еще работал в Мосгордуме, мне был задан вроде бы простенький вопрос: « Какие законодательные инициативы в сфере ЖКХ были у московского законодательного органа в 2003 году?» Я задумался …и не вспомнил: не было таких инициатив. Разве что, подготовлена, но так и не принята (даже не вынесена на обсуждение!) программа развития жилищно-коммунального хозяйства города. Реформа, по сути, стоит.


ДОМА НЕОТВРАТИМО СТАРЕЮТ


Московский бюджет на 2004 год уже утвержден. На жилищно-коммунальное хозяйство выделено 53 млрд. руб. – почти шестая часть бюджета. Вроде немало, не считая средств на субсидии, которые выделяются малоимущим гражданам. Но выделенные деньги покрывают немногим больше половины потребности отрасли. Что это значит? Покрасили один подъезд, а другой оставили на следующий год? Нет, ситуация куда серьезнее. Старение жилищного фонда приближается к критической отметке, становится необратимым. И тогда уже поздно будет ремонтировать дома, их надо будет просто сносить…

В чем причина? Ни одно из предложений программы не обеспечено финансами, не подкреплено ресурсами. Нищета отрасли – главная ее беда, основной тормоз на пути каких-либо преобразований. И перспективы неутешительны.

НАДЕЕМСЯ НА СЕБЯ

Замечу, кстати, что в наступившем году Мосгордума собирается принять Закон «О мониторинге жилищного фонда города». Сейчас эту работу по своей инициативе проводит Мосжилинспекция, причем выборочно. После принятия закона наблюдение за состоянием жилых зданий Москвы, за каждым ее домом должно стать обязательным.

Или отмененные с 1 января 2004 года налоги с продаж. Я думаю, что это сделано отнюдь не в интересах населения. Ибо такая отмена вовсе не понизит цены, как об этом говорилось, а вот то, что столичный бюджет потеряет 25-27 млрд. руб., уже ясно. Не иначе, как хорошо постаралось торговое лобби…Ладно, если бы речь шла о товарах первой необходимости, а если о роскоши? Думаю, что в этом случае отмена налога с продаж была неоправданной.

В принципе, есть три источника финансирования ЖКХ: средства населения, казна города и инвестиции. Основной – казна. Но что получилось? Возможности бюджета столицы резко ограничили федеральные законодательные акты – Бюджетный и Налоговый кодексы. Если раньше налоги между столицей и Федерацией делились половина на половину, то теперь у столицы остается лишь третья часть всех сборов. Справедливо ли это? Приведу только один факт. По последней переписи в Москве живет примерно 10,5 млн. человек, притом, что зарегистрировано 8, 7 млн. Значит, почти 2 млн. – гости столицы. Но они пользуются всеми столичными удобствами. Тем не менее, деньги на строительство метро переложили целиком на город, из-за чего, кстати, ряд линий остаются незавершенными – в бюджете нет средств.

Изменится ли ситуация? Будем надеяться, что новый состав Госдумы внесет поправки в названные федеральные кодексы и даст Москве большую самостоятельность в распоряжении собственными средствами.

Понятно, что все это сказывается и на финансировании жилищно-коммунального хозяйства. Особенно остро стоит вопрос с капитальным ремонтом домов – мы выделили на него всего 8 млрд., а требуется как минимум 15, причем на те здания, которые обойтись без него уже не могут. К чему это ведет? Еще не забыт страшный пожар в студенческом общежитии… Правда, это не городской фонд, но работникам комплекса городского хозяйства столицы хорошо понятны истинные причины трагедии: в здании долгое время не было капитального ремонта.

Увеличение коммунальных платежей граждан.

КАЗНЕ НАДО ПОМОЧЬ

Кстати, была попытка перейти к полной оплате услуг ЖКХ и в Москве. Проект соответствующего постановления уже был подготовлен. Но в последний момент московские депутаты его приостановили. В результате выбрали добровольный вариант. Помните, висели плакаты по Москве: «Если ты любишь свой город на 100 процентов.….»? Чем это закончилось – известно. Платежи остались на прежнем уровне.

Что касается пресловутых «100 процентов», перекладывания на москвичей всех забот по содержанию домов, то я считаю это не то, что неоправданным, но просто безнравственным. Ни к чему хорошему это не приведет. Примеры перед глазами: Воронеж – где резкое повышение тарифов привело к тому, что люди вышли на улицы. Камчатка – когда даже коммунальщики взмолились: «Вернитесь к прежним ценам. Раньше мы получали хоть что-то. А теперь граждане вообще отказались платить».

Возьмите, например, такую знакомую и привычную часть оборудования нашего дома, как лифт. Это, по сути, самый важный и загруженный социальный «транспорт» столицы: в день он «перевозит» 10 млн. человек! Но ситуация с лифтами в городе складывается катастрофическая: многие из них исчерпали свой 25-летний технический ресурс, часто останавливаются. На замену и модернизацию всех таких подъемников – самого дорогого инженерного сооружения подъезда! – требуется 2,5 млрд. руб. Таких средств в казне нет. Придут ли на помощь сами граждане? Подсчитано: если каждая семья будет платить – помимо тех сумм, которые заложены в «техобслуживание» – хотя бы 10 руб. месяц, но целевым назначением: «на лифт», проблему можно решить. Я уже не говорю о том, что и вандализма станет меньше. В состоянии ли? Думаю, да. Это гораздо меньше суммы, выплачиваемой нами за радио (которое не слушаем) или за домофон (часто не работающий). Но ведь платим! А лифт гораздо важнее.

И все же я должен со всей определенностью сказать: без увеличения плат населения (при безусловной защите интересов малоимущих) Москве не обойтись. Жилищно-коммунальные и медицинские расходы в развитых странах самые большие. И люди уже как бы настроены на это. У нас еще нет. Но с ростом доходов населения придем к такому пониманию и мы. А привыкать к этой мысли надо уже сейчас. Так что проблема перераспределения приоритетов семейного бюджета еще впереди.

ПРИХОДИТЕ И УПРАВЛЯЙТЕ

Госстрой РФ сейчас выступает с инициативой, чтобы в платежные документы собственников жилья вошли отчисления на капитальный ремонт. Ведь согласно ГК РФ эта категория граждан должна полностью содержать свои жилища. Пока такое невозможно, в массе своей собственники ничуть не богаче нанимателей, но позаботиться о будущем капремонте зданий они все же должны.

Одна беда – не идет бизнес в жилищно-коммунальную сферу. Низкие нормативы делают его невыгодным. А тут еще поговаривают, что бюджет прекратит дотации… Кто ж возьмется за убыточное дело?

Без возникновения на рынке жилищно-коммунальных услуг конкурентной среды (а это не только улучшение их качества, но и снижение стоимости самих услуг) ничего не получится. Но сейчас ДЕЗы – практически единственные монополисты, причем далеко не самые лучшие. Никакой связи с населением у них нет. Получая гарантированные деньги из бюджета, они заботятся лишь о том, чтобы их полностью потратить. Улучшать качество обслуживания не является их обязанностью. Кто составит им конкуренцию? Частные управляющие компании. Надежные и ответственные фирмы, определенные по результатам конкурсов-тендеров – это главная надежда ЖКХ. Они не только улучшат обслуживание населения, но и защитят интересы населения (и тем самым свои) в споре с поставщиками услуг. Иными словами, снизят наши коммунальные платежи.

И еще. Известно, что один из путей повышения рентабельности работ – это их механизация. Да и дворников не хватает… Но разве заинтересована частная компания в приобретении, скажем, газонокосилки, малой снегоуборочной техники, удобных и гигиеничных контейнеров для мусора, если знает, что через год она сдаст полномочия? Что она будет делать с этим оборудованием? Год – слишком малый срок для того, чтобы компания смогла утвердиться на новом месте, развернуть работу, которая даст ощутимые результаты. Оптимальное время, на которое с компанией надо заключать договор – 3-5 лет. А если работа станет выгодной, она привлечет и инвестиции в жилищно-коммунальную сферу. Одно, как видите, связано с другим.

Как заинтересовать компании? Ответ на это вопрос должны дать муниципальные власти. Привлечение частного бизнеса в ЖКХ, по сути, одна из главных ее задач. Трудно? Конечно. Если прогорающий магазин, чтобы выжить, может сменить профиль, то жилищно-коммунальной фирме деваться некуда: другой работой она заниматься просто не может. Вот и надо именно в этой сфере поискать для них выгодные работы: асфальтирование дорог, капитальный ремонт и реконструкция зданий, перестилка кровли и тому подобное. В общем, как-то заинтересовать их (и закрепить это нормативными актами!), чтобы вместе с этими работами они занимались и обслуживанием зданий, и в целом работали рентабельно.

Сколько мы каждый день тратим на себя воды? Даже при самом сильном воображении нельзя представить, чтобы одному человеку в сутки понадобилось 40-50 ведер воды, включая утоление жажды, приготовление пищи и разные всякие гигиенические процедуры. А между тем Мосводоканал заложил именно такую цифру потребления влаги на каждого из нас – 380 литров.

400 ТЫСЯЧ СЧЕТЧИКОВ... НЕРАБОТАЮЩИХ

Говорят о счетчиках уже много лет, только почему-то их не вводят. Почему? Ответ простой: их установку дали на откуп …все тому же Мосводоканалу.

Как приструнить монополиста? Рецепт известный – счетчики. Они-то уж точно покажут, сколько мы тратим воды, и если это пока будет не средний показатель для Европы – 120-180 л, то и не та несусветная цифра, которую нам навязали и за которую москвичи обязаны платить.

Да не так это! За рубежом я бывал в домах многих наших бывших соотечественников. Подходил по привычке к раковине, пускал струйку, отвлекался…. И тут же слышал: «Ты что – разорить нас хочешь? Можно и прикрывать кран…» Как видите, психология меняется быстро – стоит только почувствовать связь между ней и собственным карманом. Так что уговаривать людей не надо. Сами будут знать, что делать. В данном случае – беречь влагу.

Сейчас в столице установлено порядка 400 тыс. счетчиков, но они либо не работают вообще, либо по ним не рассчитываются. Отговорки разные: нет правовой базы, нет расценок, нет организации, которая будет их поверять и тому подобное. Можно ли относиться ко всему этому серьезно? Ответ прост: водоснабжающая организация не заинтересована, чтобы они работали. В оправдание своей позиции она нередко приводит такой аргумент: «Дело не в счетчиках, а в нашей психологии. Не научили нас еще экономить воду. Как показал опыт других «щедрых» стран, берегут воду только первые 2-3 месяца после установки счетчиков, а потом возвращаются к прежним привычкам».

В 2003 году в Москве было благоустроено 7,5 тыс. дворов. Контроль осуществляла Административно-техническая инспекция и проводила его очень строго. Но когда я слышу такое, всегда думаю: «Когда закончили последнюю проверку – надо, наверно, начинать все снова. Ведь от первого до последнего двора прошло столько времени. В первых обязательно надо что-то подкрашивать и переделывать». Но по второму разу контролеры не идут.

ПОСТРОИЛИ И…ЗАБЫЛИ

Дворы за последнее время действительно преобразились. Появились детские и спортивные площадки, разбили клумбы, газоны, высажено много деревьев. Но проходит какое-то время, и все это благообразие приходит в упадок. Отказывают шарниры в качелях, ломаются скамеечки, рушатся домики, вытаптываются цветы… Бессмертная галочка! Наша неистребимая преданность к различным кампаниям! Смотр прошел, и вот уже во двор страшно зайти – такой он стал неряшливый, неприглядный. Зато вовремя отчитались (в том числе, кстати, за потраченные деньги): «В мероприятии участвовали!» А дальше – хоть трава не расти. Иногда в буквальном смысле. Относится это и к нам, жильцам, и к районным управам – они просто не выделяют деньги на содержание тех территорий, которые в свое время благоустроили.

Строить, облагораживать участки научились, а вот беречь то, что уже стоит, что сделано – не умеем. Или не хотим. Фразу « Мой двор, мой подъезд» мне невольно хочется продолжить: «Мой автомашину…Мой руки перед едой». Благоустройство – не одноразовое действие, это норма жизни. Естественная потребность. Приказ. Наш святой и никогда не убывающий долг перед городом.

Новый год столичные стройфирмы начали с перевода цен на квартиры в новостройках в российскую валюту.

Почему не бережем? Да потому что равнодушны, безразличны к городу. Не чувствуем его своим, родным. «По одежке» встречают не только людей. О качестве, надежности, бесперебойности работы всех муниципальных служб судят также и по внешнему виду дворов и улиц. И пока будет такое отношение, пока чистота, красота, благоустройство столицы будет считаться не кровным делом каждого, а «мероприятием», реформа жилищно-коммунального хозяйства не начнется.

По данным аналитического центра ирн, в первые недели января средняя цена квартир в Москве достигла $1493 за кв. метр. Риэлторы считают, что в наступившем году квартиры могут дорожать почти так же быстро, как и в 2003-м (с прошлой осени индексы цен росли со скоростью 1% в неделю). Надо лишь дождаться "разогрева" рынка после новогодних праздников. Именно это сейчас и волнует тех, кто уже купил или только рассчитывает приобрести квартиру. На вопросы "Можно ли рассматривать покупку жилья как выгодное вложение денег?" или "Что будет с ценами на квартиры в 2004 году?" четко не может ответить ни один специалист.

На фоне стремительного роста цен на недвижимость в Москве и падения курса доллара некоторые застройщики уже в конце 2003 года перевели все цены на новое жилье в рубли. Москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли. Впрочем, по прогнозам аналитиков, рублевые цены на квадратные метры - явление временное, а вложение денег в недвижимость в надежде на постоянное подорожание становится с каждым месяцем все более рискованным.

- Цены сейчас не заоблачные, и они будут повышаться достаточно быстро, - сообщил начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов. - На будущее наш прогноз колеблется от 18 до 27% за год по валюте. В прошлом году рост цен более чем на 50% на квартиры в центре вообще не повлиял на спрос. Сейчас мы планируем очередное повышение цен на строящиеся квартиры в Куркине. Как показала практика, увеличение цены на $30-40 за кв. метр через две-три недели приводит к такому же объему продаж, что и раньше. А вообще мы планируем через несколько лет догнать цены в центре в среднем до $10000 за кв. метр.

Впрочем, почти все прогнозы по ценам на жилье в новом году строятся исключительно на прошлогодних диаграммах и отчетах, которые по духу напоминают сводки о перевыполнении планов времен первых пятилеток. В конце декабря в столице прошел "круглый стол" на тему "Ситуация на рынке новостроек", организованный Московской ассоциацией Гильдии риэлторов. Внятно спрогнозировать влияние курса доллара на рост цен на квартиры специалисты по недвижимости не смогли. Однако политика продавцов и строителей жилья осталась неизменной.

- В расчет стоимости на рубли сейчас перешли некоторые крупные компании, которые строят панельное жилье, к примеру, СУ-155, - говорит руководитель аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрий Попов. - Некоторые стройфирмы перешли к оценке квадратных метров в евро. Что будет дальше, сказать сложно, но я думаю, что цены в основном останутся в долларах, поскольку переход на любую новую валюту связан с определенными затратами.

Из материалов "круглого стола" следует, что в 2003 году средняя стоимость жилья в Москве увеличилась на 30%. Самым большим спросом до сих пор пользовались двухкомнатные квартиры эконом-класса, на втором месте по продажам стояли одно- и трехкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в элитных домах продавались медленнее всего. Из элитного жилья популярными были однокомнатные апартаменты - цены на них росли самыми большими темпами. Кроме того, ближе к концу года некоторые компании перевели цены на квартиры с долларов в рубли и евро, что еще сильнее увеличило стоимость жилья.

- Цены на элитное жилье в 2003 году достигли своего максимума, - сообщил "Известиям" гендиректор строительной компании "Конти" Владимир Демура. - Сейчас это $8-10 тыс. за кв. метр. Поэтому в 2004 году можно предсказать слабую динамику роста цен на элитные квартиры. Но на рынке жилья бизнес- и эконом-класса нас ждет рост, связанный в том числе и с внедрением ипотеки. Ипотека вызовет дополнительный спрос и рост цен на жилье на уровне 10-15% в год.

Впрочем, уже в начале года число столичных стройфирм, которые будут рассчитывать свои цены в рублях вне зависимости от курсовой стоимости доллара, может увеличиться. По мнению некоторых застройщиков, бесконечно повышать цены в долларах с каждым месяцем будет все сложнее. Особенно это касается сверхдорогих квартир.

Андрей КУПРИЯНОВ, аналитик Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы: "Рынок жилья - не пирамида"

По данным экспертов, именно понижение стоимости доллара по отношению к рублю и евро может уже в первой половине года существенно поднять цены на столичную недвижимость. Механизм прост: фирма устанавливает единые цены за квадратный метр (к примеру, 56 тыс. руб. за метр), которые не зависят от валютного курса. Повышение биржевой стоимости российской валюты на ценах никак не отражается. Механизм ипотечного кредитования в такой ситуации становится довольно сложным - уже в декабре некоторые банки, предлагавшие клиентам программы жилищного кредитования, начали менять условия выдачи кредитов и процентные ставки по рублевым и валютным кредитам. Ожидается, что до марта большинство банков выработает такую схему предоставления займов, при которой клиентам все еще будет выгодно брать кредиты, а риск прогореть из-за падения курса доллара для самих банков останется минимальным. Возможен и более простой вариант: продавцы будут рассчитывать стоимость самых дешевых квартир в панельных домах (их цена сейчас начинается со $1100 за метр) в рублях, а цена жилья в более дорогих монолитных зданиях останется в долларах. Для консервативных в своих финансовых вкусах москвичей хорошо уже то, что американская валюта не должна исчезнуть с московского рынка недвижимости: несмотря на колебания курса, доллар и в 2004 году останется самым "твердым" строительным материалом почти для всех московских новостроек.

Наталья ОРЛОВА, аналитик Альфа-банка: "Рост цен на квартиры в Москве сохранится"

- Для тех компаний, которые перевели цены в рубли, - это лишний способ повышения доходности. В условиях, когда курс доллара снижается, им выгоднее сохранять твердую цену в рублях. Когда курс доллара будет расти, вырастут и рублевые цены. А перевод цен в евро можно рассматривать исключительно с точки зрения рекламной акции - для клиентов привлекательно, когда вместо $1100 за метр им предлагают 850 у.е. В любом случае ожидать снижения цен и тем более резкого обвала в 2004 году не стоит. Существует расхожая точка зрения о квартирном рынке как о большой спекуляции. Мол, рынок растет до тех пор, пока квартиры пользуются спросом, а спрос на квартиры растет, пока сохраняется динамика роста цен на них. Но рынок жилья - не пирамида. К сожалению, никто пока не располагает данными о том, что большинство покупателей вкладывают деньги в жилье только для дальнейших спекуляций с ним - мне кажется, эту категорию покупателей представляют несколько завышенной. Но в любом случае те, кто приобрел жилье в начале 2003 года, выиграли. Стоит ли поступать так в нынешнем январе? Думаю, что да. В долгосрочной перспективе для беспокойства за вложения в недвижимость оснований нет. Может быть, это и не принесет быстрого дохода, но позволит сохранить деньги.

Покупатель новостройки может получить дополнительный доход от арендаторов

- Недвижимость - хороший заменитель других типов сбережений. Если вспомнить 1998 год, то цены на квартиры после кризиса держались еще около полугода и только потом резко упали. В условиях валютной нестабильности спрос на недвижимость вполне объясним. Более того, этот спрос сохранится в ближайшие несколько лет. По прогнозам, до 2005 года евро останется достаточно крепким, и слухи о возможном коллапсе доллара будут время от времени возникать. И хотя цены на недвижимость уже очень высоки, снижаться они скорее всего не будут. В 2004 году рост цен на квартиры в Москве продолжится, хотя и не такими темпами, как в 2003 году. Банковские ставки в 2004 году будут достаточно низкими (10% по рублевым и около 6% по валютным вкладам), поэтому мотив покупок квартир как инвестиций также будет присутствовать: квартиры будут дорожать в любом случае сильнее. Единственное, что сейчас может смягчить рост цен на недвижимость, - это события вокруг "ЮКОСа". У частных лиц остаются сомнения по поводу перспектив привлекательности России для иностранных инвестиций и вообще перспектив деловой активности в России. Поэтому можно ожидать, что спекулировать на ценах в 2004 году будут несколько меньше, чем в начале и середине 2003-го.
Как стало известно «Столичной», в 2004 году могут быть приняты два правовых акта, предоставляющие существенные привилегии покупателям новостроек. В начале года должно выйти постановление правительства Москвы, обязывающее застройщиков составлять перечень нежилых помещений, передаваемых в общедолевую собственность жильцов дома. А осенью Госстроем будет внесен в Госдуму законопроект, предусматривающий обязательную регистрацию прав общедолевой собственности на нежилые помещения новостроек. Если законы будут приняты, у покупателей московских новостроек появится реальный шанс помимо самой квартиры получить в собственность и нежилые помещения дома. Правда, такая возможность будет доступна в основном участникам жилтовариществ.

Как сообщили «Столичной», в Госстрое готовится подобный законопроект о ТСЖ. Одним из его пунктов станет обязательная регистрация права собственности на общее имущество дома. Также в нем будет прописан перечень помещений дома, передаваемых в общедолевую собственность. Законопроект должен быть внесен Госстроем на рассмотрение Госдумы в сентябре этого года. Заместитель председателя Госстроя Сергей Круглик считает, что необходимо передать товариществам собственников жилья все нежилые помещения новостроек. «В них размещаются магазины, производственные организации, увеселительные заведения, нарушающие права жильцов, а интересы владельцев этих нежилых помещений часто противоречат интересам собственников квартир, – заявил Сергей Круглик. – К тому же коммерческие организации не несут долевого участия в содержании дома».

Как сообщил «Столичной» начальник управления координации деятельности ТСЖ столичного правительства Виталий Акимкин, проект постановления столичного правительства «О порядке формирования кондоминиумов в домах-новостройках» в настоящее время проходит стадию согласования в городских структурах, и в начале 2004 года его планируется вынести на рассмотрение правительства Москвы. В постановлении будет указано, что на стадии проектирования жилого дома в обязательном порядке должен быть сформирован кондоминиум и составлен перечень помещений здания, которые будут переданы в общедолевую собственность жильцов дома. Покупатель квартиры заранее будет знать, на какие помещения, помимо собственной квартиры, он имеет право. Естественно, что без его согласия эти помещения продать или сдать в аренду застройщик нового дома уже не сможет. До сих пор таких перечней всех помещений дома не составляли. Законы, где говорится о правах ТСЖ, – Гражданский кодекс (вступил в силу в 1995 году) и федеральный закон о ТСЖ (начал действовать в 1996 году) – не дают четкого определения объектов общего имущества. Этот фактор способствовал тому, что в середине 90-х годов в подавляющем большинстве домов Департамент имущества города Москвы регистрировал свое право собственности на нежилые помещения, а затем сдавал их в аренду или продавал. «Домовладельцы зачастую не понимали, что могут распоряжаться не только своей квартирой, но и другими помещениями, – говорит Виталий Акимкин. – И на приватизацию имущества городские власти реагировали быстрее, чем домовладельцы». Товарищества так и не смогли получить нежилые помещения ни в коммерческих, ни в муниципальных домах.



Главная --> Публикации