Главная --> Публикации --> Запад скупит московскую недвижимость Зачем поправили закон Перспективы и прогнозы Район вашей мечты Трехсторонняя ипотека

Потому что порядка десяти лет назад в Москве впервые появились так называемые таунхаусы, первыми жильцами которых стали исключительно иностранные граждане, привыкшие к этому типу жилья у себя на родине и ощутившие все его прелести. Так что же представляют из себя таунхаусы в столице и, самое главное, почем их можно приобрести именно об этом пойдет речь в нашем сегодняшнем рейтинге.

Свой дом в центре столицы издавна считался показателем зажиточности москвича. Иметь свой личный особняк могли себе позволить лишь наиболее богатые москвичи. Так было всегда. Точно также обстоят дела и сегодня, когда стоимость небольшого отдельного стоящего домика в пределах Садового кольца доходит до $50 млн. Так то оно так, да не совсем.

Первым на московском рынке таунхаусов появился поселок Сетунь (1994) на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Всего было построено 24 таунхауса площадью от 119 до 300 кв. м. Первыми покупателями и арендаторами были сотрудники московских представительств крупных иностранных компаний.

Таунхаус (англ. townhouse городской дом) двух-четырехэтажная квартира-коттедж с отдельным входом и, как правило, небольшим (от 1 до 4 соток) участком земли, целиком занимающая всю секцию в сблокированном из таких же одинаковых секций-коттеджей доме. На цокольном этаже такого дома чаще всего размещается гараж, иногда сауна или бильярдная. Выше этажом оборудуют кухню или гостиную, а на третьем-четвертом этажах спальни, детскую комнату, кабинет. На каждом этаже, как правило, есть санузел. Строгого функционального разграничения комнат и этажей не существует. В Англии их начали строить два века назад, а в континентальной Европе и США в конце XIX века. В Канаде в настоящее время таунхаусы составляют около 65% жилого фонда. А в элитных районах Лондона можно встретить даже пятиэтажные таунхаусы, причем каждая секция включает в себя все пять этажей и имеет отдельный вход. Такие секции узкие всего по два окна на этаж. По мнению большинства девелоперов, подобное жилье не прижилось бы на московском рынке в столице более выгодно строить многоквартирные элитные дома выше 5 этажей.


Однажды богатый и важный дядя Фрэнк решил подарить своему племяннику загородный дом рядом с большим озером и прелестным видом на горы. Как только ему в голову пришла такая замечательная идея, он оповестил племянника об этом, и тот через некоторое время переехал в свой новый дом, и жил, как ни в чём не бывало, пока Пока в один из пасмурных осенних дней дяди не стало. И вот тогда начались всевозможные неурядицы. Объявилась жена дяди и огромное количество родственников, которые тоже претендовали на этот дом, они начали восклицать: Почему вдруг, это твой дом? Дядя Фрэнк подарил его тебе, да? А почему мы ничего не знаем?. Племянник растерялся, долго искал помощи у юристов, пока не понял, что дядюшка Фрэнк должен был оформить документ, который называется дарственная, и тем самым закрепить права племянника на этот злосчастный дом

Сейчас на рынке московской недвижимости существует два типа такого жилья. Первый это классические, трехэтажные таунхаусы, которые возводятся в основном в спальных районах на окраинах Москвы, в Куркине, Митине. Второй тип элитные комплексы, расположенные в центре столицы, обязательно с подземной парковкой, иногда с эксплуатируемой кровлей, и строят их из дорогостоящих экологически чистых материалов и с учетом всех ультрасовременных архитектурных тенденций. Правда, и цена на такие элитные варианты, как видно из предлагаемой вашему вниманию таблицы, что называется, соответствует от $10 млн за объект. В то время как обычные таунхаусы можно найти и по $700 тыс, что в принципе соответствует стоимости хорошей трехкомнатной квартиры в доме бизнес-класса.

Случай первый

В своей юридической практике я уже многие годы сталкиваюсь с такими случаями. Вопрос оформления дарственной является довольно сложным и часто вводит людей в заблуждение, и описывать этот вопрос сплошным текстом было бы совсем непросто. Поэтому я решил быть проще и привести в пример несколько случаев, вопросов, с которыми ко мне обращались люди.

Случай, связанный с дарственной после брака

Один мой хороший знакомый хочет оформить дарственную на квартиру своему двоюродному брату и сестре. Сам он живёт в Москве, а квартира находится в пригороде Нижнего Новгорода. Герой нашей истории задаётся вопросом, где можно оформить дарственную, и какие данные нужны для её оформления? Здесь все очень просто можно составить договор дарения в любом городе, но регистрироваться договор в Федеральной регистрационной службе должен по месту нахождения недвижимого имущества - в Нижнем Новгороде. Для заключения договора мой знакомый должен представить первоначальные правоустанавливающие документы на квартиру. Сдавать документы должны все стороны сделки, либо их представители по доверенности.

История о дарении третьему лицу

Мать одной девушки, которая обратилась однажды ко мне, примерно два года назад купила квартиру. Сейчас собирается вступить в брак. У девушки возникает вопрос о возможности претендования на эту квартиру будущего супруга её матери и о возможности её матери без согласия супруга дать дарственную своей дочери. Пара пустяков: так как квартира была приобретена до заключения брака, мать нашей девушки может без согласия супруга смело распоряжаться этой квартирой. Но, если на день смерти матери квартира будет ей принадлежать, то супруг, наравне с другими наследниками первой очереди, имеет право на наследуемую квартиру. В данном случае мать может оформить завещание на свою дочь.

Что касается развода. Есть такая история

Николай Степанович является собственником квартиры и хочет подарить её третьему лицу. Как следует поступить ему в таком случае? Где, как зарегистрировать этот договор, и сколько должен заплатить одаряемый? Насколько долго продлится этот сложный процесс оформления сделки? Вопрос несложный, но требующий большого количества регистрационных действий. Сначала Николаю Степановичу необходимо оформить договор дарения. Нужно сделать это у нотариуса. Затем договор регистрируется в регистрационной службе. Госрегистрация осуществляется в течение месяца. При удостоверении договора у нотариуса взимается госпошлина около 1% от инвентаризационной стоимости квартиры. За госрегистрацию необходимо оплатить госпошлину 1000 рублей. Вот весь процесс, который предстоит пройти нашему герою, чтобы заключить договор дарения третьему лицу.

Дарение через доверенность - не самый простой вопрос. Вот вам пример

Моя сестра хочет подарить сыну квартиру, причём сын состоит в браке и имеет ребёнка. Её волнует вопрос, будут ли в случае развода жена и ребёнок её сына иметь долю от квартиры? В тоже время у сына есть непогашенные кредиты в банках, которые просроченные и на них идут проценты. Сестра волнуется, смогут ли у него отобрать подаренную квартиру, которая стала его собственностью? В последнее время с такими вопросами приходится сталкиваться все чаще и чаще. В сложившейся непростой ситуации наша героиня должна знать следующее. В категорию совместно нажитое имущество не входит подаренная квартира, то есть она будет принадлежать только сыну сестры. Жена и ребёнок сына, являются пользователями жилищного помещения, ибо сын их сам вселил по своей воле, и возникает право постоянного пользования жилым помещением. Договора дарения не касаются долги сына по кредитам: подаренную квартиру никто не отберёт, она переходит в его собственность, а дальше уж он может распоряжаться ей, как ему заблагорассудится.

Ещё один интересный случай, связанный с дарением квартирной доли

Моя подруга Ольга проживает с мужем, а бабушка мужа хочет подарить ему жильё через дарение. Но бабушка уже в преклонном возрасте и не может ходить по инстанциям долго. Ольге и всему её семейству было предложено оформить дарственную через доверенность. Перед девушкой возник вопрос, а можно ли эту доверенность оформить на неё, ведь она всё-таки жена, ближайшая родственница мужа? Можно. Уполномочие на совершение сделки может быть представлено третьему лицу. На основании этого, ограничений в отношении родственников не существует. В нашем случае необходима нотариально заверенная доверенность. Однако для этого необходимо присутствие доверителя, т.е. бабушки. Либо нужно оформить вызов нотариуса на дом. Также необходимо включить в доверенность полномочия по проведению договора дарения на жильё.

Более сложные случаи

Бабушка хочет подарить внучке свою долю квартиры, притом, что остальная доля принадлежит внучке. Возникает два вопроса. Надо ли у нотариуса удостоверять бабушке и внучке договор, или можно сразу идти в регистрационную палату? И нужно ли как-то обговаривать дальнейшее проживание бабушки в этой квартире? Нотариальное удостоверение договора дарения не обязательно. В интересах бабушки в договоре дарения необходимо указать, что она останется проживать в подаренной квартире. А то в ситуации, когда квартира будет полностью принадлежать внучке, мало ли что может приключиться.

Когда даритель - не хозяин

Со сложной задачей столкнулся москвич Степан. Он хочет приобрести комнату в коммунальной квартире в собственность. У собственника нет отказа от всех соседей квартиры, и он предлагает оформить договор дарения. Степану это не понравилось, и он задумался, не рискованно ли заключать такой договор? Очень рискованно, дорогой Степан! При оформлении, таким образом, в собственность комнаты в коммунальной квартире, Степан рискует потерять и деньги, и комнату. Дело в том, что заинтересованные лица (соседи) могут признать данную сделку недействительной. В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Отказ от приобретения комнаты от соседей получить не сложно. Для этого продавец должен отправить им заказные письма (с уведомлением о вручении) с предложением купить комнату. В письме необходимо обязательно указать, до какого времени он ждет от них ответа. Если ответ в установленный срок не поступает, это значит, что все отказались от покупки. На это особенно стоит обратить внимание, а то ведь действительно может получиться крайне невыгодно для вас, дорогие одаряемые, останетесь и без жилплощади, и без денег.

Дела бумажные

Мои знакомые, Мария и Алексей, хотят заключить дарственную на участок, который получили в наследство несколько лет назад, и так сложилось, что не закрепили его, как свою собственность. Естественно, у них возникает вопрос, возможно ли заключение дарственной в их случае, и какие их могут ждать последствия? К сожалению, Мария и Алексей не смогут заключить дарственную, так что никакие последствия их не ждут. Дело в том, что чтобы заключить дарственную, необходимо, да, это действительно необходимо, быть собственником участка. Иначе никак нельзя заключить дарственную. Молодым людям сначала придётся заключить участок в свою собственность, а потом уже заключать дарственную. Так что вот вам дельный совет: при получении имущества в наследство, лучше сразу заключайте его в свою собственность.

Отказ от дарения

Одним из самых важных вопросов, которым задаются дарители и одаренные, является вопрос документации. Например, достаточно простая ситуация. Некий гражданин хочет оформить дарственную на квартиру с общей приватизацией на свою дочь, и не знает ни порядка оформления, ни документов для оформления дарения. Договор дарения на недвижимое имущество заключается в письменной форме. Права на недвижимое имущество и сделки должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица при наличии у него доверенности. Обязательным приложением к документам является план данного недвижимого имущества. Плюс, документы, подтверждающие проведение приватизации, а также если это совместная собственность родителей, то письменное согласие второго. Также считаю важным обратить внимание на то, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).



Однажды один мой клиент попал в крайне неприятную ситуацию, на решение которой потребовалось немало драгоценного времени. Если вкратце описать тот случай, получится примерно так. Сергей Сергеевич некоторое время назад подарил своему родственнику квартиру, но в результате произошедших событий в его жизни, связанных с одарённым, Сергей Сергеевич хочет отказаться от дарения. Возможно ли это после оформления всех документов и регистрации квартиры в госорганах? Важный вопрос. Ведь такая ситуация вполне возможна, и часто приключается со многими людьми, ведь наша жизнь порой подкидывает нам очень неожиданные сюрпризы. Когда я помогал Сергею Сергеевичу решать его проблему, я практически в первый раз столкнулся с отказом от дарения, и вот что мне пришлось выяснить. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмену дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В дарственной может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась к моменту отмены дарения.

Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) создан в 1996 г. для привлечения средств для финансирования строительства бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от реализации жилья, построенного на коммерческой основе. Общий объем привлеченных средств составил свыше $3 млрд, построено около 6 млн кв. м жилья. Прибыль от коммерческой продажи жилья превысила $1,2 млрд. За 8 месяцев 2003 г. ДИПС профинансировал строительство и сдал в эксплуатацию 140 000 кв. м жилья, из которых около 15 000 кв. м было передано городу для выполнения муниципальных жилищных программ.

Список риэлторов, продающих квартиры, построенные Департаментом инвестпрограмм московского правительства (ДИПС) , пополнили два новых агентства - "Миэль-Недвижимость" и "Ирсвет". Для победы в проведенном ДИПСом тендере каждому из агентств пришлось за месяц продать квартир на $1 млн.

Как сообщили "Ведомостям" в ДИПСе, условия конкурса выполнили все 16 ранее аккредитованных при ДИПСе компаний (в их числе "Русский дом недвижимости", МИАН, "Собор СМ", "Отделстрой", "Развитие XXI век", "Жилстройиндустрия", "Пересвет-Инвест" и др. ) и две новые - агентство "Миэль" и "Ирсвет и Ко". "Миэль" продал 674,2 кв. м жилья на сумму около $1 млн, "Ирсвет" - около 85% , сообщил руководитель отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов. Другие претенденты не смогли преодолеть 80% -ную планку по продаже заданной площади. Среди проигравших оказался ряд крупных участников рынка недвижимости, в частности компании "Домострой" и "Декра" (представители этих компаний категорически отказались комментировать результаты конкурса). В качестве одной из причин проигрыша Леонов из ДИПСа назвал отсутствие у многих участников достаточного опыта в реализации вновь построенного жилья. "Пришла молодая и пока небольшая компания "Ирсвет", заинтересованная в объемах, спокойно выполнила условия конкурса и, соответственно, получила аккредитацию", - говорит он.

В конце прошлой недели были подведены итоги конкурса среди 32 риэлторских компаний, боровшихся за право продавать жилье, построенное по городскому заказу. Привлекать риэлторов к реализации своих объектов ДИПС начал с 2001 г. Компании, являющиеся официальными агентами департамента, получают в качестве вознаграждения 1,5% стоимости реализованного жилья. Чтобы получить аккредитацию ДИПСа на ближайшие два года, каждому претенденту необходимо было в течение месяца реализовать около 680 кв. м в жилых комплексах "Серебряный бор" и "Олимп", а также в 19-м корпусе 6-го микрорайона Жулебина, причем за проданное в рамках конкурса риэлторы процентов не получали.

В январе 2004 г. на рынке ипотечного кредитования появится новый крупный игрок. ИК «Тройка Диалог» на днях объявила о том, что в настоящее время она заканчивает оформление сделки по покупке крупного ипотечного банка. Первоначальные инвестиции в размере 40 млн долл. будут направлены на развитие жилищной и коммерческой ипотеки. Несмотря на то что кредиты на покупку жилья – перспективный род деятельности, «Тройка Диалог» выходит на этот рынок скорее по другой причине. Похоже, ипотечный банк нужен холдингу Рубена Варданяна для того, чтобы не пользоваться услугами банков других финансовых групп при инвестировании средств недавно купленного им «Росгосстраха».

Гендиректор давно сотрудничающего с ДИПСом агентства "СКИП" Леонид Черкасов приветствует появление среди аккредитованных компаний "Миэль-Недвижимости". "Элемент здоровой конкуренции лишь положительно скажется на деятельности всех аккредитованных компаний", - говорит он. А первый заместитель директора управления маркетинга "Миэль" Андрей Жинган считает, что успех компании в конкурсе подтвердил, что имеющиеся у нее технологии позволяют ей работать с большими объемами новостроек.
Собственный ипотечный банк нужен «Тройке» для инвестирования свободных средств «Росгосстраха»

До сих пор сумма сделки и название банка остаются в тайне. В самой «Тройке Диалог» RBC daily отказались предоставить такую информацию, сообщив, что обнародуют ее только во второй половине января. Однако можно предположить, что это будет достаточно крупный банк. «Портфель «ДельтаКредита» составляет около 150 млн долл. При этом он самый большой игрок на рынке ипотечного кредитования. Для того чтобы купленный «Тройкой» банк стал крупнейшим, он должен входить в первую тридцатку российских банков. Активы такого банка могут составлять около 1 млрд долл., может, чуть меньше», – сказала RBC daily главный экономист «Альфа-Банка» Наталья Орлова. На вопрос о том, может ли претендентом на покупку стать сам банк «ДельтаКредит», собеседница RBC daily предположила, что теоретически это возможно. ««Тройка Диалог» располагает средствами для того, чтобы приобрести банк такого размера. Она уже вложила в «Росгосстрах» более 100 млн долл. и будет инвестировать еще, – напомнила она. – Однако недавно «ДельтаКредит» уже продал часть своего ипотечного портфеля и разделил свои риски. Поэтому, скорее всего, нужно говорить о каком-то другом банке».

Впервые о том, что ИК «Тройка Диалог» займется ипотекой, стало известно еще 19 октября. Сначала предполагалось, что банк создадут «с нуля», а его филиальная сеть будет формироваться за счет 2300 отделений «Росгосстраха». Позже президент «Тройки Диалог» Рубен Варданян сообщил, что вместо создания собственного банка «Тройка» начала оформлять сделку по покупке 100% акций российского коммерческого банка, не занимающегося ипотечным кредитованием, но имеющего опыт работы с физическими лицами. Купленный банк начнет выдавать ипотечные кредиты с 1 февраля 2004 г. «В конце января этот проект уже заработает. Ипотечный банк будет вести деятельность в Москве и крупных регионах России. Это будет самый большой по капитализации банк на российском рынке, занимающийся подобной деятельностью», – сообщил RBC daily руководитель ипотечного проекта «Тройки Диалог» Николай Шитов, в прошлом президент крупнейшего в России ипотечного банка «ДельтаКредит». Помимо достаточно распространенной жилищной ипотеки, банк займется выдачей кредитов под покупку коммерческой недвижимости.

В целом эксперты считают, что ипотечный бизнес является очень перспективным. «Тройка Диалог» даже не рассчитывает встретить конкуренции со стороны других компаний, занимающихся жилищным кредитованием. «Потенциал ипотечного рынка в России огромен. В Москве спрос на ипотеку составляет 4 млрд долл., а предложение – всего 150 млн долл. Основная причина низкой конкуренции на рынке – отсутствие долгосрочного финансирования, – говорит Николай Шитов. – Поэтому в первое время мы практически не будем испытывать давление со стороны кого бы то ни было. В будущем, возможно, можно будет говорить о конкуренции со стороны «дочек» иностранных банков, в частности, «Райффайзенбанка». Однако всем им для выхода на розничный рынок нужно будет создать необходимую инфраструктуру, которой мы уже обладаем». С ним согласна и Наталья Орлова. «На этом рынке крайне мало игроков. Единственным конкурентом «Тройки» может стать банк «ДельтаКредит». Помимо него, ипотекой занимаются несколько иностранных банков. Остальные банки, которые заявляют, что работают на ипотечном рынке, выдают кредиты на покупку недвижимости – в основном только своим сотрудникам», – сказала она.

Желание «Тройки» заняться ипотекой оправданно. До последнего времени ипотечный рынок развивался довольно скромными темпами, но интерес к нему резко активизировался, после того как 14 октября этого года Госдума одобрила в третьем чтении закон об ипотечных ценных бумагах. «Закон об ипотечных ценных бумагах является ключевым для рынка», – говорит Николай Шитов. Хотя, по его словам, для того чтобы ипотека по-настоящему заработала, необходимо еще многое изменить в области законодательства и налогообложения, но к 2005 г. большинство препятствий будет устранено. «Необходимо изменить налоговый блок. Без него закон не сможет заработать в полную силу, ведь сейчас те, кто покупает квартиры за наличные, и те, кто пользуется ипотекой, находятся в неравных условиях. К тому же оформление сделки очень тяжелое: 1,5% от сделки пойдет нотариусу, нужно заплатить регистрационные пошлины. Но мы надеемся, что скоро эти проблемы разрешатся», – отмечает г-н Шитов.



Главная --> Публикации