Главная --> Публикации --> Вклад золотые пески: 40% годовых Приоритеты в предоставлении жилья и субсидий меняются Совладельцы атриума замечены в сити Евгений серегин: работы много, но мы справимся! Чиновники собираются увеличить налог на квартиры

Рынок жилья

Специалисты отмечают характерную черту 2003 года – сезонность перестала быть столь значимым фактором, как это было раньше. Например, цены «проигнорировали» лето, когда под воздействием жары они обычно росли медленнее или прекращали расти вовсе. В этом году за счет постоянного подорожания на уровне 3% в месяц произошло истощение платежеспособного спроса, вследствие чего темпы роста просто не могли сохраняться на прежнем уровне.

Главная причина все та же – превышение спроса над предложением, в первую очередь, в дешевом сегменте. На рынок попадает незначительный объем дешевой недвижимости, пользующейся наибольшим спросом. В 2004 году в этом смысле ситуация не улучшится.

«Дешевле не будет» и «раскупят все» – к таким двум определениям можно свести все прогнозы на 2004 год. В рамках состоявшегося в декабре круглого стола «Ситуация на рынке новостроек в 2003 году» начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Евгений Леонов «спрогнозировал небывалый рост цен на новостройки в следующем году. Он полагает, что цены 2003 года недопустимо низкие и ДИПС приложит все усилия, чтобы довести их до 10 тыс. за кв. метр в центре», сообщает газета «Время новостей» в номере от 17 декабря.

Выход – в увеличении предложения, но и оно сталкивается с серьезными препятствиями. «Главная беда российских девелоперов – их, прямо скажем, микроскопичность. Компаний много, но строят они мало, их обороты невелики», – указывает автор. Тем не менее, в настоящее время наблюдается тенденция к укрупнению строительного бизнеса, и это является вторым важным моментом.

Журнал «Эксперт» (номер от 15 декабря) утверждает, что «в уходящем году созданы предпосылки для более динамичного развития рынка недвижимости». Автор выделяет ряд ключевых моментов. Во-первых, речь идет о таком мощном стимуле для спроса, как вступивший в силу в ноябре закон об ипотечных ценных бумагах. Однако рост ипотеки приведет только к дальнейшему росту цен, так как «кредитов будет много, а квартир мало».

«Если то, что заложено в этом году для развития рынка, будет реализовано, главным событием следующих лет станет уже не рост цен на квартиры, а расширение возможностей их приобретения, в том числе за счет увеличения объемов жилищного строительства», – прогнозирует автор.

В-третьих, продолжается рост капитализации в этом сегменте. В 2003 году на рынке появилось несколько новых инвестиционных механизмов.

В декабре пресса неоднократно возвращалась к вопросу об ипотечном кредитовании. Заместитель председателя Госстроя РФ Владимир Пономарев заявил, что в 2004 году через ипотеку будет реализовано 3-3,5 миллиона квадратных метров жилья. По его словам, это «позволит снизить стоимость жилья и обеспечит его доступность для населения».

Споры об ипотеке

«Московская правда» 2 декабря задается вопросом – а наступил ли вообще ипотечный бум? Издание отмечает, что существует целый ряд препятствий для этого, начиная с банального незнания людей принципов работы ипотечного кредитования и заканчивая отсутствием денег для оплаты процентов по кредиту. Впрочем, как отмечает эксперт, «наметившаяся стабилизация экономики страны, безусловно, ведет к снижению инфляции, это позволит снизить вдвое процентную ставку уже через 4 – 5 лет, что и приведет к ипотечному буму».

Однако аналитики утверждают обратное. Так, журнал «Профиль» (номер от 15 декабря) пишет, что ипотека в Москве все-таки заработала – «вопреки всему». Но при этом она привела только к подорожанию жилья для покупателей, пользующихся ипотечными кредитами. «Свое слово в деле росте цен сыграла ипотека, – указывает издание, – …обладая возможностью привлечь ипотечный кредит, покупатель сталкивается с тем, что очень немногие готовы продать ему жилье на условиях ипотеки. Банк придирчив, проверка «чистоплотности» квартиры – дело нескорое. Какой смысл продавцу ввязываться во все это, если полно покупателей с «живыми» деньгами. Но вот если вы заплатите побольше, то... И ипотечный покупатель вынужден платить больше. Что это как не дополнительный механизм роста цен?».

В 2003 году на рынке офисных и торговых помещений наблюдался рост, хотя и не такими темпами, как жилищный сегмент. При этом отмечались две основные тенденции – недостаток свободных площадей в офисных помещениях высших категорий и начинающийся переизбыток торговых площадей. Газета «Ведомости» в номере от 16 декабря опубликовала прогноз, согласно которому «рынок офисных и торговых помещений продемонстрирует в 2004 году стабильность и даже некоторое снижение ставок аренды, ожидая прихода новых инвесторов и девелоперов».

Рынок офисных и торговых помещений

Уже в 2003 году отмечался переизбыток свободных площадей в торговых центрах, что вынуждало их владельцев снижать арендные ставки. Похоже, что такое положение сохранится и в течение следующих 12 месяцев. На рынке появятся новые торговые центры, которые не успели открыться в текущем году, а также «ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес».

Рынок офисной недвижимости ожидает децентрализация. «Новые проекты будут тяготеть к окраинам города», – приводит автор мнение специалиста. Новым «деловым центром» станет район третьего транспортного кольца, а основные «деловые» кварталы «расположатся вдоль крупных московских магистралей: проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. Децентрализация приведет к выравниванию цен между офисами в центре и в пределах ТТК».

Что будет с жителями ЦАО?

Объем инвестиций в торговую недвижимость Москвы в 2003 году «Ведомости» оценивают более чем в $1 млрд, причем в ближайшее время, по прогнозам, их объем удвоится.

Возможно, кто-то посчитал эту проблему предвыборной риторикой. Однако и уже после того как жители Москвы отдали свои голоса за мэра, вопрос возник вновь.

Одной из главных тем ноября стало массовое отселение жителей Центрального административного округа. Тогда сообщалось, что под видом реконструкции власти намерены получить свободные территории для новой застройки, после чего продать новую недвижимость – естественно, по рыночным ценам.

А вот «Аргументы и факты» от того же 10 декабря настроены менее оптимистично в отношении обещания московского правительства. «Центр уже перестроен: во многих дворах тихого центра под сталинские дома давно «косят» элитные малоэтажки, и только посвященные знают, что от реальной старины их отличает не столько забор, сколько небольшое количество квартир (часто по 5-6 на весь дом). И процесс уже не остановить… снос (или реконструкция) жилых домов в центре с последующим новым строительством... городу выгоден. Потому рискну предположить, что вопрос с Тверской не решен окончательно, а всего лишь отложен на неопределенный срок, необходимый для разработки более гибкого варианта. И про реконструкцию, может быть, не такую массовую, но мы еще услышим», – считает автор.

В начале декабря столичные власти пообещали в течение года обеспечить порядок, при котором все жители сносимых в центре домов останутся жить в центре города. «Фактически ЦАО становится особой зоной с градостроительной политикой, отличной от общемосковской», отмечает «Коммерсантъ» от 10 декабря. Однако «в силе остаются все планы префектуры ЦАО относительно сноса 58 ветхих домов в 2004 году. Никаких гарантий жильцам этих домов постановление правительства не предоставляет», – пишет газета.

В условиях роста политической активности трудно было бы ожидать, что в стороне от дискуссий окажется такая тема, как реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

О реформе ЖКХ вспомнили к выборам

«Реформирование ЖКХ продолжится по сценарию, приоритет которого – сочетание социальной ответственности с экономической эффективностью», – указывает автор.

24 декабря материал на эту тему опубликовала «Российская газета». Поводом для него послужило заявление президента РФ Владимира Путина в «Прямой линии» о том, что необходимо отдать предприятия жилищно-коммунального хозяйства в частные руки.

Первичный или вторичный

Приобрести земельный участок, точно так же как и квартиру, можно на первичном или же вторичном рынке. Если говорить о первичном освоении подмосковных земель, то здесь мало что изменилось за последнюю тысячу лет. Вам так же, как и некогда славянам или угро-финнам, предстоит вырубать девственный лес или же осушать болото, с той только разницей, что сначала придется подать заявление в земельный комитет местной администрации и подождать пару лет. В заявлении указывается, как именно вы собираетесь использовать участок, где бы вы хотели, чтобы он находился, и его желаемые размеры. Теоретически в течение двух недель чиновники должны оценить ваши запросы и принять решение о бесплатном или платном предоставлении земельного участка в аренду или собственность заявителя. Практически реальный срок - см. выше...

«Если отдать ЖКХ частникам, возникнет конкуренция, которая повысит качество услуг и позволит избежать роста цен». Причем, по мнению газеты, реформу надо проводить как можно быстрее. «Сегодня коммунальная система в России не безопасна для здоровья граждан» – такое мнение председателя правления компании «Российские коммунальные системы» Сергея Яшечкина приводит издание.
Наверное, городской житель сегодня мечтает вырваться из "каменных джунглей" не меньше, чем житель сельский в советские времена стремился уехать в город. Мечта о жизни на лоне природы, как правило, материализуется в приобретение земельного участка или дачи. Но как же выглядит та таинственная процедура, итогом которой является вожделенная возможность построить дом, посадить дерево и дать возможность порезвиться среди всей этой красоты ребенку?

Покупка через аукцион

Еще одна лазейка для приобретения земли под застройку в частную собственность - это аукцион. Самая полная информация о земельных участках, предназначенных для продажи на аукционе, находится в органах исполнительной государственной власти (правительство РФ или субъекта) или местного самоуправления, куда вы будете подавать заявление (см. выше).

Кроме заявления вам потребуется план участка и протокол его отвода. Тогда вы сможете провести кадастровый учет, без которого дальнейшие манипуляции с участком будут просто невозможны. Иными словами, купить или продать земельный надел вы сумеете лишь после того, как тот будет подробно описан и индивидуализирован в Едином государственном реестре земель по месту своего нахождения.

Есть и еще одно "но": перспектива приобретения участка на первичном рынке в Подмосковье в не столь отдаленном будущем может приказать долго жить. Этот регион является одним из самых густонаселенных районов России, и здесь даже бросовых земель уже не хватает на всех желающих. Так что более надежный способ покинуть разряд безземельных граждан - это приобрести участок на вторичном земельном рынке.

После подачи заявления вам нужно будет составить акт о выборе участка под строительство и приложить к нему утвержденные местной администрацией проекты, по которым будут сформированы границы участка, запастись деньгами и свыкнуться с положением "белой вороны". Дело в том, что некоторый опыт проведения аукционов имеется лишь в отдельных регионах России, например в Самарской области или в Татарстане. А вот поближе к нам, в Зеленограде, в результате аукционных торгов на участок земли нашелся один-единственный покупатель.

Это свидетельство предыдущего владельца о праве собственности на землю и правоустанавливающий документ, объясняющий, как она у этого владельца оказалась. Это может быть постановление главы администрации, гражданско-правовой договор, свидетельство о праве на наследство и т. п.

Шаг за шагом

По мнению Сергея Цывина, начальника отдела оформления Департамента загородной недвижимости агентства "Инком-недвижимость", "покупаете ли вы садовый участок, получаете его в дар или принимаете в наследство - вам потребуются одни и те же документы, без которых у вас все равно ничего не получится".

С этими документами вы направляетесь в Кадастровую палату, где на их основании будет произведена оценка участка и оформление документов на владение, участку будет присвоен уникальный кадастровый номер и вам будут выданы не менее 4 экземпляров кадастровых планов.

Если участок еще не был поставлен на кадастровый учет, то для его проведения вам необходимо будет вызвать геодезическую группу, которая произведет обмер участка и составит на него межевое дело. Поскольку этим вопросом обычно занимаются коммерческие структуры, то вам придется выложить за их услуги примерно $10 Сроки произведения обмера колеблются от месяца до девяти месяцев в особо тяжких случаях, так что параллельно с этим вам есть смысл вызвать специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые обмерят и оценят имеющиеся на участке строения, если таковые конечно же имеются.

Вам потребуется справка об отсутствии арестов на участок, отсутствии задолженности по налогам и сборам от налогового инспектора, справка из пожнадзора, СЭС и т. п. Эти документы тоже имеют свой срок действия, он составляет месяц. Столько же действует справка БТИ об отсутствии строений. Далее со всем этим ворохом бумаг вы должны будете отправиться в администрацию того района, где расположен участок, чтобы получить разрешение на куплю-продажу.

Но, поскольку кадастровый план имеет ограниченный срок действия, составляющий 6 месяцев (а вдруг за это время сосед отрежет у вас кусочек или в доме будет сделана перепланировка?!), то, ожидая приезда специалистов, вам следует не сидеть сложа руки, а заняться сбором справок.

Строго говоря, человек юридически неграмотный и не имеющий нужных знакомств, вполне в состоянии проделать всю эту процедуру самостоятельно. Конечно же для этого вам придется бросить работу минимум на полгода, если никакие внешние обстоятельства не помешают нормальному течению дела: например, техники БТИ могут просто отказаться выезжать до составления межевого дела или в связи с принятием какого-нибудь нового закона придется переписывать половину документов заново.

Итак, самое главное сделано. Теперь, если вы того захотите, можно оформить акт купли-продажи в нотариальной конторе, а можно и сразу направиться в регистрационную палату, где договор будет заключен в простой письменной форме и наконец-то будут оформлены документы на нового владельца.

Проверка сделки

И все же человек неподготовленный рискует потерять очень много времени, а иногда и денег из-за проблем, связанных с документами. Вот на что следует обратить особое внимание при оформлении сделки.

Но если время вам дороже денег, гораздо удобнее доверить эту процедуру агентству по недвижимости. Они значительно сократят сроки оформления и возьмут за работу около 7% стоимости сделки. Некоторые агентства берут фиксированную сумму, которая может составить, например, $50 В принципе совершать сделки за три-четыре недели рядовым гражданам мешает только несогласованность работы районных органов исполнительной власти. Государственной Думой РФ уже давно создана вся необходимая для ускорения процесса купли-продажи нормативная база, и там, где соответствующие законы уже исполняются (например, в Наро-Фоминском районе), купить земельный участок за месяц реально уже сегодня.

Также имеет смысл заручиться письменным согласием супружеской половины владельца на сделку, потому что впоследствии эта самая половина может потребовать назад свою часть имущества, находившегося в совместной собственности.

Нужно проверить, не содержит ли какой-нибудь опасности документ о праве собственности предыдущего владельца. Потребуется узнать, не наложено ли на участок тех или иных арестов или ограничений, например, в обеспечение иска о разделе имущества при разводе. Не поленитесь прояснить этот вопрос, ведь сам собственник о таких арестах может или не знать, или тактично промолчать.

Вы легко можете лишиться уже купленного вами участка, если предыдущим владельцем объекта была небольшая фирма и продажа была осуществлена без одобрения совета директоров или общего собрания акционеров. При этом покупатель может претендовать на возвращение только той суммы, которая была указана в договоре, т. е. установлена БТИ. Как правило, эта сумма значительно меньше реальной стоимости покупки.

Это уж не говоря о том, что участок должен быть приобретен предыдущим владельцем на законных основаниях.

Все усложняется еще и тем, что законодательная база в этой области существует совсем недавно и содержит большое количество недоработок. Чтобы облегчить себе прохождение всех бумажных преград, придется "позолотить ручку" кому нужно, чтобы, как минимум, объяснили, что и как нужно оформлять, чтобы не терять лишнего времени, а может быть, и сократили сроки прохождения процедуры. Расценки в разных местах разные, но измеряются они неизменно в "у. е.". Платят Регистрационной палате за ускорение регистрации, сотрудникам БТИ за то, чтобы они не заметили проведенные в здании перепланировки, геодезистам за закрывание глаз на недострой или незарегистрированное здание. Причем в последнем случае это дает существенную экономию: штраф в этом случае может составить $2000, а официальное оформление - до $3000, не говоря о потерянном времени...

Ну и конечно же вам следует внимательно смотреть, чтo вы покупаете. План участка на местности должен совпадать с планом на бумаге, чтобы потом не было претензий со стороны собственника того куска земли, который вы по незнанию отхватили.

С. Цывин описывает этот процесс так: "Наследник обязан заявить о желании вступить в свои права в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Если же по каким-то причинам он этого не сделает, то доказывать потом, что он не правонарушитель, а законный наследник, ему придется через суд. Потому что по истечении этого срока нотариус выдает его более проворным родственникам свидетельство о праве на наследство, которое является правоустанавливающим документом на землю, дом и все имеющиеся на участке строения. Наиболее сложным этапом получения наследства является процедура раздела имущества, для которого требуется судебное решение".

Как не "погореть" на наследстве

В отличие от покупки наследство мы не выбираем. Более того, даже сам наследодатель зачастую не представляет, что последует за фразой: "Оставляю участок внуку и внучке".

Дополнительные траты

В нашу задачу вовсе не входило пугать вас юридическими трудностями. Ведь, несмотря на них, рынок земель в Подмосковье успешно функционирует. Скорее мы думали о том, что "предупрежден - значит вооружен". Поэтому мы решили отметить несколько общих для всех земельных сделок деталей.

Дело в том, что суд в состоянии оттянуть момент получения собственности на несколько лет, что приводит к парадоксальной ситуации, когда скопившиеся за это время платежи за коммуникации, налоги и пошлины превысят стоимость самого наследства. Чтобы этого не произошло, либо наследодатель должен детально прописывать раздел имущества в завещании, или наследники должны принимать землю в общую долевую собственность без выдела в праве (при этом весь участок переходит в собственность всех наследников без раздела его на части). Но если уж дело доходит до суда, наследникам разумнее самим договориться о способах раздела и утвердить решение мировым соглашением, чем ждать решения экспертов земельного комитета.

Пакет документов, которые вам придется оформлять, во всех случаях окажется почти одинаковым (в случае наследования к нему прибавится вариант раздела участка), как и сумма пошлин за получение этих документов, которая составит около $500.

Серьезную проблему для вас могут составить несколько "лишних" квадратных метров сверх шести соток. Их придется выкупать у администрации и получать на них отдельное свидетельство, основанием в котором будет договор купли-продажи. Это в состоянии серьезно задержать процедуру оформления.

Cписок необходимых документов

- Копия постановления или выписка из него о предоставлении участка, справка об отсутствии арестов и запретов на данный участок, справка об отсутствии задолженности по налогам на землю.
- Справка об ограничениях и обременениях или их отсутствии на участке.
- Акт согласования границ с соседними землепользователями.
- Межевое дело, справка из него об оценочной стоимости участка и его геоплан.
- Справка о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей.
- Свидетельство о госрегистрации участка.

А вот с налогами все обстоит более радужно. Во-первых, взимаемый налог дифференцируется от 3 до 12% в зависимости от многих факторов. А во-вторых, при покупке участка стоимостью до 1 050 000 руб. он не облагается налогом.

Строительство Солнцевской линии легкого метро должно начаться в первые месяцы 2004 года. Таким известием порадовал москвичей начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев.

Список документов в каждом районе может меняться!

Протяженность Солнцевской линии будет чуть больше 10 километров. Подземный участок составит 1,7 километров, наземный и эстакадный - 8,6 километров. Новая ветка пройдет от станции "Юго-Западная" Сокольнической линии через Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Солнцево и Новопеределкино. Всего планируется построить 8 станций. Не так давно Москомархитектуры утвердил проекты станций Солнцевской линии, разработанные ОАО "Метрогипротранс". Две их них - "Юго-Западную" (сестра-близнец уже существующей станции Сокольнической линии) и "Никулинскую" планируется построить под землей. При их отделке архитекторы предлагают использовать материалы, традиционные для московского метрополитена: мрамор, плитку, камень. Остальные шесть станций ("Олимпийская деревня", "Востряково", "Терешково", "Солнцево", "Боровское шоссе" и "Новопеределкино") хотят построить по образу и подобию станций Бутовской линии легкого метро. На земле у каждой из них будет по одному вестибюлю (ширина 18 метров, длина чуть более 61 метра) с кассами, турникетами, постом милиции, эскалаторами и лифтом для инвалидов. На эстакаде, расположенной на высоте около 10 метров над вестибюлем, возведут платформу (длина 92 метра, ширина 8 метров). Чтобы дождь, снег, солнце и ветер не досаждали пассажирам, над платформой смонтируют легкие защитные конструкции. По словам Дмитрия Гаева, строительство Солнцевской ветки легкого метро должно продлиться 2-3 года. Сроки ввода линии в эксплуатацию зависят от финансирования. Напомним, что ранее говорилось о том, что первые несколько станций (от "Юго-Западной" до "Сонцево" ) будут сданы в эксплуатацию в середине 2005 года. А к концу 2005 года строительство Солнцевской линии легкого метро должно быть полностью завершено.

"Добро" на строительство было дано еще в 2002 году. Как говорит начальник архитектурно-планировочного управления Западного округа Павел Шаборов, проект Солнцевской линии уже давно готов, сейчас он проходит последние стадии согласования.

Объект недвижимости приобретен на вторичном рынке. Риски продавца страховщики, как правило, не страхуют. Они минимизируются благодаря расчетам через депозитный счет/банковский сейф на имя продавца в коммерческом банке или депозитный счет нотариуса.

Солнцево - первый район Москвы, возведенный за МКАД. Его масштабная застройка началась в середине 70-х годов прошлого века. Тогда же столичные власти обещали жителям провести в район отдельную ветку метро. Солнцевская линия вошла в Генеральный план развития Москвы 1971 года. Однако начало строительства откладывалось из года в год. Город никак не мог "наскрести" денег на дорогостоящую "подземку". В 2002 году власти решили отказаться от прокладки традиционной подземки в Солнцево и Новопеределкино. Вместо этого было решено построить там легкое метро.
Что страховать?
«Я покупаю квартиру. Что вы предлагаете застраховать?» Специалисты, работающие на рынке недвижимости, отвечают на подобный вопрос ежедневно и ежечасно. Для этого требуется выяснить несколько моментов: продавец вы или покупатель, приобретаете квартиру на вторичном рынке или решились вложить деньги в строящийся объект, достаточно ли у вас средств для реализации задуманного, берете кредит в коммерческом банке или стали пайщиком кооператива (уже есть кооперативы, которые предлагают приемлемые схемы по добавлению денег, в том числе и при участии в инвестиционном проекте).

Деньги инвестированы в строительство будущей квартиры. Объект недвижимости де-факто не существует, право собственности на него де-юре не возникло. Риск здесь — потерять деньги. В этих обстоятельствах необходимо страховать финансовый риск, связанный с инвестированием в строительство квартиры. Особенность: по законодательству Российской Федерации в подобной ситуации может быть застрахован только риск страхователя-инвестора, и только в его пользу (!). Поэтому слова застройщика или иного лица, с которым заключен договор инвестирования о том, что риски уже застрахованы, ничего не значат.

Риски покупателя, а именно утраты права собственности на купленное, страхуются на условиях страхования потери имущества в результате утраты права собственности. Страхователь — покупатель, иногда — агентство недвижимости, реже — продавец.

Ответ один: от всех рисков. Страхователь (покупатель и/или инвестор) должен получить возмещение ущерба (потраченных денег) в любом случае — по причине, не зависящей от страхователя.

Если страховать,то от чего?

Уникальный пример. После смерти продавца по сделке родственники подали иск в суд. Одним из требований было назначить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу состояния продавца в момент совершения сделки. Экспертиза назначена и проведена по истории болезни. Вердикт врачей-экспертов: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. Суд признал ее недействительной, вышестоящая инстанция подтвердила это решение. Единственное утешение покупателю — добросовестному приобретателю: страховщик выплатил страховое возмещение.

Приемлемый вариант на вторичном рынке недвижимости найден. В соответствии с гражданским законодательством РФ утратить право собственности на приобретенную квартиру можно, если суд признает недействительной сделку по купле-продаже (ст. 168-179 ГК РФ), а также при истребовании имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Для признания судом недействительности сделки закон предусматривает одиннадцать оснований (статей ГК РФ). Если все перечисленное включено страховщиком в страховое покрытие — это страхование от всех рисков. Можно заключать договор страхования. Но если страховщик не включает в страховое покрытие признание недействительности сделки по причине ее совершения гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), этот полис — просто красивая бумажка. Подавляющее большинство (90 %) расторжений сделок по купле-продаже объектов недвижимости (по данным регистрирующих органов) и 100 % страховых выплат в этой связи (по данным страховщиков, которые уже производили выплаты) происходит в результате применения судебными органами этих трех статей ГК РФ.

Если страховать,то на какую сумму?
Очевидно, страхование на неполную стоимость квартиры в данной ситуации не имеет смысла — если суждено потерять, то все. При этом надо иметь в виду, что оба вида страхования — риска утраты права собственности и финансового риска — относятся к имущественному страхованию (деньги в этом понимании — тоже имущество). Страховая сумма при страховании имущества (ст. 947 ГК РФ) не должна превышать его действительную стоимость (например, на основании заключения лицензированного оценщика). Если указанная страхователем сумма будет больше действительной стоимости имущества, то договор страхования является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость (ст. 951 ГК РФ).

Первичный рынок недвижимости — новостройки. Страхование от всех рисков означает, что страховщик обязуется возместить ущерб, возникший у страхователя-инвестора в связи с неудачным выбором инвестиционного проекта по любой, не зависящей от страхователя причине, а не только на случай банкротства контрагента страхователя. Таких предложений на рынке мало, но они есть. Страховщики, которые их делают, выплаты производят.

При страховании финансового риска (новостройки) застрахованное имущество — это деньги. Сто рублей в любых условиях сто рублей. Поэтому, несмотря на то что стоимость квартиры будет расти по мере строительства дома, увеличить страховую сумму нельзя. Это особенность данного вида страхования. В то же время, если строительство успешно завершено, то страхователь, получив квартиру, будет иметь приличный доход от инвестиций (в Москве рост цен в процессе строительства объектов недвижимости достигает 50 % в USD в год). Если же инвестиционный проект провалился, объект инвестиций стоит 0 рублей 0 копеек и выплаченные страховщиком деньги — это реальное возмещение ущерба.

Что же означает сказанное? В случае страхования риска утраты права собственности (квартира приобретена на вторичном рынке) при удорожании объекта (за счет роста цен на рынке, изменения курса рубля по отношению к USD, выполненного ремонта и т. д.) страхователь вправе поднять страховую сумму (придется доплатить страховщику по полису).

При страховании инвестиций в новостройки срок страхования, как правило, рассчитывается по формуле: дата ожидаемого окончания строительства плюс три-шесть месяцев (после завершения строительства в среднем требуется от трех до шести месяцев для оформления документов). Страховать на меньший срок бессмысленно, а если его назовет страховщик, надо задуматься, насколько он в теме.

Если решено страховать, на что еще обратить внимание при подписании полиса?
Помимо вышеизложенного нужно определиться со сроком страхования. При страховании риска утраты права собственности, безусловно, хотелось бы обезопасить себя на всю оставшуюся жизнь. Этого не предлагают. Должен быть определен срок — это особенность требований к условиям страхования со стороны органов, контролирующих деятельность страховщиков в Российской Федерации. Максимальный — десять лет, чаще всего достаточно трех лет (общий срок исковой давности в соответствии с ГК РФ). Разница в стоимости существенная. Поэтому разумнее прислушаться к доводам страховщика, который выбран с учетом сказанного. С заявлениями типа «только на десять лет и не меньше» он всегда согласится.

И последний вопрос:если страховать, то где?..

Далее нужно выяснить, входит ли в стоимость полиса юридическое сопровождение в течение всего срока действия договора страхования. Если страховщик принимает такую обязанность на себя — это очень важно: во-первых, он явно владеет предметом, во-вторых, на будущее гарантирован надежный бесплатный адвокат.



Главная --> Публикации