Главная --> Публикации --> Москва переходит к индивидуальному строительству Москва приступает к маштабному развитию исторического центра

Тот город, который был «для людей», формировался начиная с XIX века. Зданий той поры еще довольно много. Так, практически все Замоскворечье – это бывшие купеческие особняки тысяча восемьсот какого-то года постройки. Многие из них являются жилыми и сейчас. Из чуть более поздней эпохи пришли к нам «доходные дома» (Арбат, Никитские улицы). Первые послереволюционные годы архитектуру города особенно не обогатили – время было не то…

Корнями в старину

История в домах

Примерно с 1930 года установилась эпоха, которую потомки назвали «сталинской». К самому Сталину можно относиться по-разному, но вряд ли кто-нибудь станет отрицать, что след в истории страны он оставил огромный. Московская архитектура, с одной стороны, очень сильно обогатилась (одни семь высоток-сестер чего стоят!), с другой – очень много было снесено настоящей старины. Страдали ведь не только церкви, но и обычные дома.

Но время шло, население увеличивалось, и строительство, а также содержание собственного дома становилось непозволительной роскошью. На рубеже XIX и XX веков появились доходные дома – современникам эти 5–6-этажные строения казались огромными монстрами, чем-то вроде Вавилонской башни. Сказать, что доходные дома предназначались исключительно для бедной публики, нельзя – они были для разной публики. В окрестностях Никитских улиц, Поварской, Арбата и Пречистенки селились очень и очень состоятельные люди (кстати, известная всем сегодня престижность московских районов уходит корнями как раз в те времена). А вот район Трубной площади, Сретенки и окружающих их переулков – все это кварталы, примыкавшие к знаменитому Хитрову рынку. Здесь все совсем по Гиляровскому – районы нищеты, притоны. Очень много таких строений сохранилось до сегодняшнего дня. Конечно, сегодня это далеко не трущобы – Центр Москвы все-таки. Ну а за пределами нынешнего Садового кольца город в ту пору практически и не выходил. Дальше были рабочие окраины, застроенные бараками, – например, Пресня, рабочие которой так активно участвовали в событиях 1905 года.

Все московские дома досталинской эпохи можно разделить на три группы. Самые старые – бывшие усадьбы, характерные для позапрошлого века. Это изумительные, часто прекрасно сохранившиеся строения в 2–3 этажа, с крыльями, в дворцовом стиле. Часто такие дома надстраивались-перестраивались (есть много примеров, когда остались, например, флигели, а само здание изменилось до неузнаваемости). Они располагались внутри Бульварного кольца и вблизи него. Все-таки в Москве тех лет даже окрестности нынешнего Садового кольца были уже пригородами.

Тем не менее, даже в те годы было построено что-то интересное. Несколько домов построил Корбюзье – на Мясницкой улице, на Лесной. В 1928 году заселен знаменитый Дом на Набережной – фактически все эти строения являются предтечами сталинской архитектуры. Строилось все это, опять же, в основном внутри Садового кольца. То, что выходит за его пределы, тоже находится недалеко от Центра – Шаболовка, Земляной вал и т.д.

От времени между 1917 и 1930 годами в московской архитектуре осталось только несколько отдельных зданий. Строилось вообще немного: были объективные трудности – Гражданская война, разруха. Кроме того, в воздухе в ту пору носились идеи быстрого, через 15–20 лет, построения коммунизма. Тогда и заживем, а пока нечего тратить время и силы на сооружение домов. Жилье лепилось на скорую руку и было в какой-то степени аналогом более поздних хрущевок – опять-таки времянок на пути к светлому будущему.

Если сравнивать старые дома с современными новостройками, можно отметить целый ряд их (старых) несомненных преимуществ. Прежде всего, это идеальное местоположение – дома не только находятся на самых лучших улицах, но и идеально вписываются в окружающую среду. У большинства столетних домов – особенно тех, которые предназначались для состоятельной публики – хорошая, тщательно продуманная архитектура. Построены такие дома из качественных материалов и на века – доказательством может служить то, что они уже стоят столько времени. Заметим кстати, что бодрым заверениям сегодняшних застройщиков о том, что их строения, возведенные по технологии монолитного железобетона, простоят 200–300 лет, полностью доверять нельзя: ну не существует в природе монолитного дома 1800 года постройки! Все расчеты и доводы – плод умозаключений, а в действительности нельзя сказать, что будет с этими зданиями даже через 20 лет. А «старички» – те уже делом доказали свою долговечность.

Почему это хорошо?

И, наконец, самый главный аргумент «за» – цена. Квартиры за последние годы заметно подорожали, но даже сегодня коммунальную квартиру в очень хорошем районе исторического Центра можно купить по $2–2,5 тыс./кв.м. Сравним это с ценами на новое жилье в аналогичных районах. Они начинаются от $3–5 тыс./кв.м, а иногда зашкаливают и за $8 тыс. При этом стоимость отделки везде одинакова – новое жилье, как правило, продается в состоянии голого бетона, а это означает, что приведение в порядок самой «убитой» коммуналки или отделка квартиры в новостройке обойдется примерно в одинаковую сумму – $400–500/кв.м при хорошем ремонте по евростандарту или до $1000 за метр при привлечении дизайнера и использовании эксклюзивных материалов. Так что квартира в старом доме в любом случае обойдется значительно дешевле, чем в современном.

Старые дома являются частицей истории – и в этом тоже есть ценность. Если в мире проводятся аукционы, на которых за десятки тысяч долларов продаются обычные х/б майки – только на том основании, что они принадлежали рок-звездам – то это тем более применимо к недвижимости. Кстати, очень любят московские квартиры именно в старых домах иностранцы – они прекрасно знают, что такое историческая ценность, и как она год от года только увеличивается. Еще одна довольно многочисленная категория покупателей – жители Санкт-Петербурга, которые сегодня по вполне очевидным причинам переезжают в Москву. Жители Северной столицы, воспитанные на прекрасных архитектурных образцах, современный новодел недолюбливают.

Однако специалисты компании Blackwood отмечают острый дефицит предложения в сегменте средней ценовой категории вторичного рынка жилья. «Если в прошлом году еще можно было приобрести квартиру самой популярной у покупателей площади в 150–200 кв.м за $400 тыс., то в этом году такого предложения на вторичном рынке столичного центра уже не существует, – говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений Blackwood. – Дефицит жилья среднего бюджета ($200–500 тыс.) на вторичном рынке обусловлен тем, что большинство старых домов, расположенных в престижных районах Арбата, Остоженки, Тверской, Чистых и Патриарших прудов отводится под полную реконструкцию, а активное строительство новостроек вытесняет вторичку с рынка».

Плата за престиж

Справедливости ради отметим и некоторые минусы старых квартир. Во-первых, не всегда удовлетворительное социальное окружение: во многих домах обязательно отыщутся одна-две коммуналки, жильцы которых откажутся уезжать. А для того, чтобы отравить жизнь целого подъезда, достаточно и одного «бомжатника». Во-вторых, отсутствие некоторых современных удобств. И если провести Интернет, устроить центральное кондиционирование и поставить новый лифт вполне возможно, то «впихнуть» в дом подземный гараж или бассейн невозможно даже при капитальном ремонте.

Другая причина острого дефицита квартир среднего бюджета – это заинтересованность владельцев продавать свои квартиры, предварительно сделав в них дорогой, качественный ремонт. Это сильно увеличивает стоимость квартиры, но отнюдь не прибавляет ей привлекательности, поскольку даже самый дорогой, авторский ремонт может не придтись по вкусу новому владельцу квартиры. Зачастую подобные квартиры «зависают» на рынке на неопределенный срок, поскольку ожидания покупателей сильно расходятся с реальной ситуацией на рынке: клиенты, предпочитающие вторичное жилье первичному, не могут поверить, что цены в этом сегменте рынка достигли столь высокого уровня.

Любая покупка жилья на вторичном рынке имеет определенный элемент риска. Есть вероятность, что кто-то из бывших собственников попытается оспорить сделку в суде. Если же квартира расположена в старом доме, появляется опасность того, что дом будет объявлен ветхим и подлежащим сносу.

Рискованно или нет?

Кроме того, есть официальная программа реконструкции на 5–7 лет. Для каждого округа и муниципального района существуют списки домов, признанных аварийными. Списки эти хоть и пересматриваются, но не очень часто. И любое нормальное агентство, проводящее покупку или продажу квартиры, всегда проводит в этом отношении экспертизу. И предоставляет клиенту всю информацию – это входит в общепринятый на рынке комплекс услуг.
С каждым годом московский рынок офисной недвижимости привлекает все большее число иностранных участников. Лучше всего об этом говорят маркетинговые исследования, выполняемые заграничными компаниями перед тем, как заняться осуществлением девелоперских проектов в Москве.

Впрочем, как говорят люди знающие, сегодня большинство этих рисков «исчезающе малы». За полтора десятилетия работы риэлторы научились проводить экспертизу документов, брать с продавцов всевозможные расписки в дееспособности и т.д. Что касается перспективы сноса, то это раньше, лет пять назад, жителя без хлопот отправляли куда-нибудь в Бутово. А сегодня у нас есть законодательство, очень хорошо защищающее собственников жилья. Давно перестали быть диковиной обращения граждан в суд на застройщиков, сами судьи теперь значительно лучше ориентируются в жилищных вопросах. Одним словом, просто так взять и «вытряхнуть» жителя из его квартиры не так легко – и уже огромное количество инвесторов обломало зубы, пытаясь реализовать проекты реконструкции. Довольно часто инвестор, прикинув, сколько жилья и какого качества он должен будет предоставить отселяемым, отказывается от проекта. Особенно «тяжелыми» для инвестора оказываются дома, где выкуплены все квартиры, нет коммуналок, социально неблагополучных семей, – это значит, что и собственник по отдельности, и все они вместе могут постоять за себя, и каждому из них придется переплатить вдвое-втрое. Никакой проект не стоит таких денег.

Прекрасной иллюстрацией к вышесказанному служит аналитическое исследование московского рынка коммерческой недвижимости, выполненное в 2002 году немецкой девелоперской компанией Aengevelt.

Кроме того, в таких исследованиях иностранцы приходят к очень интересным выводам, характеризующим столичный рынок недвижимости.

В самом начале отчета немцы указывают: «Московский регион насчитывает 17 млн. потребителей. Средний месячный доход на семью, составляющий здесь 400 долларов, значительно превосходит средний доход по стране – 150 долларов». «Правительство Москвы располагает значительными долями в 595 торговых и промышленных предприятиях. Это долевое участие оценивается в 200 млрд. долларов» (для примера – доходы бюджета города за год не превышают 7 млрд. долларов).

Кому в Москве жить хорошо

Правда об офисах

Кроме того, по мнению германской фирмы, значительный доход московское правительство извлекает из аренды земли. «Правительство Москвы заключило с 1992 года договоры аренды на более чем 43 тыс. земельных участков. Всего в аренде находится более 35 тыс. га земли, т. е. 33% территории Москвы».

Зарубежные фирмы занимают примерно половину наличного фонда офисной недвижимости международного стандарта (1,22 млн. кв. м общей площади). Для размещения 50 тыс. своих сотрудников им необходимо 650 тыс. кв. м офисных площадей. Это соответствует среднему потреблению офисных площадей из расчета 13 кв. м на сотрудника.

По данным германской компании, на конец 2002 года в Москве было зарегистрировано более 4 тыс. представительств международных фирм и около 2,5 тыс. совместных предприятий.

Иностранные компании выбирают в основном огромные по площади офисы. Наоборот, более чем половине фирм требуются совсем незначительные даже по российским меркам «рабочие площади» – от 60 до 200 кв. метров.

Таким образом, хотя использование офисных площадей международного стандарта в Москве более чем вдвое превосходит использование помещений российского стандарта (т. е. на одного российского сотрудника приходится всего 5-6 кв. м), оно составляет в результате сложившейся местной трудовой культуры лишь менее половины среднего показателя использования офисных площадей в Западной Европе и США (25-30 кв. метров).

Итоговая цифра не соответствует тем цифрам, которые указывают в своих прогнозах российские девелоперы (220-250 тыс. кв. м в 2003-2004 годах). Разночтение объясняется просто: иностранные девелоперы как минимум 50% новых офисных площадей, в отличие от российских коллег, не относят к офисам международного стандарта.

Наиболее популярными год от года становятся офисы небольшого размера. Между тем, сегодня девелоперы предлагают в аренду в основном офисы по 400-500 кв. метров. Интересно, что спрогнозировать эту тенденцию год-два назад никто не мог. Соответственно, в новых офисных зданиях (а их проекты и задумывались минимум два-три года назад) такие помещения просто не предусматривались. И в этой нише возник дефицит, чего, пожалуй, не было с 1994-1995 годов.

Как указывают маркетологи компании Aengevelt, в предстоящие годы все большее число компаний станут предпочитать арендовать офисы в бизнес-центрах класса В. Главный аргумент в пользу такого решения: желание компаний сэкономить на представительских расходах.

Развитие ценового разрыва аренды на офисные площади международного стандарта класса А и В в центре Москвы, в долларах за 1 кв. м в год

Немецкие маркетологи отмечают, что относительно общего объема офисных площадей и их прироста до сих пор не существует надежных статистических данных, несмотря на наличие в распоряжении городского правительства полного электронного кадастра. По результатам собственных оценок, Aengevelt исходит из наличия преимущественно устаревших или подлежащих полной модернизации и санации офисных площадей российского стандарта объемом около 7 млн. кв. метров.

Рынок растет

На ближайший и долгосрочный период представляется возможной в техническом и экономическом плане реконструкция трети всего офисного фонда российского стандарта, т. е. около 2,3 млн. кв. метров. Исходя из существующих сегодня капитальных затрат размером 600 долларов на кв. м общей площади, общий объем инвестиций составит 1,4 млрд. долларов. Замена существующего фонда (4,7 млн. кв. м по 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м) потребует 5,2 млрд. долларов.

Фонду российской офисной недвижимости противостоит на конец 2002 года предложение офисных площадей международного стандарта объемом около 1,2 млн. кв. метров. Таким образом, соотношение между офисными площадями российского и международного стандарта составляет 6:1.

Пора обустраивать торговые помещения

Итого инвестиции в модернизацию офисных площадей российского стандарта составят 6,6 млрд. долларов. По мнению германской компании, такую сумму как российские, так и зарубежные девелоперы, исходя из нынешних темпов их работы, освоят не ранее, чем через 20 лет.

Если принять за основание для расчета немецкие масштабы распределения и обеспечения площадями для розничной торговли, предусматривающие от 1 до 1,2 кв. м на душу населения, то через 45-50 лет (именно столько времени, считают немцы, нам нужно «расти» до цивилизации) московский фонд торговли достигнет 10 млн. кв. метров. Кроме того, для достижения такого уровня потребуется 200-210 млрд. долларов инвестиций.

Как считают аналитики компании Aengevelt, на смену медленному развитию рынка площадей для розничной торговли в первой половине 90-х годов, особенно бросающемуся в глаза по сравнению с динамикой рынка жилплощади и офисов, с 1999 года происходит целенаправленное освоение новых площадей при активном предпринимательском участии города.

На что нам надеяться

Всего в Москве, как оценивают аналитики Aengevelt, насчитывается не более 1 млн. кв. м торговых площадей. По их мнению, ставки аренды на торговые объекты, расположенные в центре Москвы, сильно завышены (в среднем – 3 тыс. долларов за 1 кв. м в год). По мнению немецкой компании, наиболее реальная плата за «квадрат», исходя из уровня благосостояния москвичей, налоговых платежей, общего уровня развития бизнеса, не может превышать 800-1000 долларов. С приходом западных ритейлеров «мыльный спекулятивный пузырь арендных ставок должен лопнуть, как это ранее произошло с арендными ставками на офисы».

Вместе с тем, как отмечают немецкие аналитики, переход к цивилизованным рыночным отношениям в нашей стране займет не менее 50-75 лет. Сформулированы ими и главные задачи на этом пути – развитие акционерного права, планирование инвестиций в народное хозяйство, увеличение минимум в пять раз ассигнований на научную деятельность, расширение прав рабочих и служащих. Еще одна сверхзадача – значительное, в несколько раз, увеличение покупательной способности граждан. «Иначе кто же будет покупать новые дома и совершать покупки в новых магазинах», — резюмируют иностранные аналитики.

Вот уже более десяти лет наши светлые умы бьются над вопросом: как обустроить Россию? Оказывается, задумываются над этим и иностранцы, в частности, аналитики Aengevelt. По их мнению, отраслью, которая может «вытащить» российскую экономику из кризиса, является строительная индустрия. Только в Москве, как считают немцы, в ближайшие 10 лет местный рынок недвижимости может «переварить» 200-220 млрд. долларов инвестиций. Сейчас же ежегодные вложения в эту отрасль не превышают 5-6 млрд. долларов.

Бесконечные «но»

Вопрос покупки жилья в кредит уже долгое время будоражит умы общественности. Звучит заманчиво: платишь часть стоимости квартиры из собственных средств, въезжаешь, а потом отдаешь банку оставшуюся сумму ежемесячными «порциями». Именно так представляют ипотеку учебники по экономике. Но на практике простых решений квартирного вопроса не бывает.

Почему же пробуксовывает процесс, не первый год обсуждаемый Госдумой, получивший государственную поддержку, в котором, кажется, заинтересованы все, вплоть до Касьянова? Причин здесь много. В первую очередь, это относительная бедность наших сограждан и неготовность большинства связывать себя долгосрочными кредитными обязательствами. Потерять высокооплачиваемую работу в наших реалиях гораздо проще, чем на Западе. Да и кто в нашей стране готов подписаться под планом своей жизни хотя бы на ближайшие десять лет, не говоря уж о тридцати. Правда, в последние два года можно говорить об относительной стабильности, а на рынок высокооплачиваемого труда вышли молодые специалисты «с холодным сердцем и горящими глазами». Они уже готовы жить по мировым стандартам, но тут палки в колеса начинают вставлять банки, совсем не готовые рисковать ради счастья заемщика. Любой западный банк, в залоге у которого находится квартира заемщика, выселит и его вместе с семьей, как только перестанут поступать платежи по кредиту. Заемщики это прекрасно знают и не удивляются такому повороту событий.

Клиент получает кредит, покупает на него квартиру и становится ее собственником. Правда, с правами собственности есть одно маленькое «но»: он не имеет права делать с этой квартирой ничего, кроме как жить в ней. Ее нельзя дарить, закладывать и, уж конечно, нельзя продавать. Конечно, не все так страшно: квартиру нельзя продать только напрямую. В то же время покупатель может досрочно выплатить за вас остаток кредита, и, расплатившись с банком самостоятельно, получить квартиру в собственность.

У нас же все иначе. В случае возникновения конфликта банк-заемщик ничего с клиентом поделать не может: Гражданско-процессуальный и Жилищный кодексы защищают конституционное право граждан на жилье . В ГПК отмечено, что нет правовой возможности обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. В Жилищном кодексе сказано, что обратить взыскание можно, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда жилья для временного поселения. Но, поскольку таких фондов пока нет, юридически выселить заемщика, особенно, если у него есть несовершеннолетние дети, практически невозможно. Это большая головная боль для банков. И пока не найдено лекарство для ее излечения, пройти банковский underwriting будет сложно.

Все равно не выселят

Кого любят банки

В то же время опасность банковских крахов скорее преувеличена. Если кредит уже получен, то российское законодательство надежно обеспечивает права собственности на недвижимость, находящуюся в залоге. В случае с ипотекой заемщик ничем не рискует, поскольку лишение права собственности возможно только по суду. В теории, даже если банк-кредитор разорится, платежи заемщиков останутся прежними, изменятся лишь реквизиты. На практике этого, к счастью, пока никто не проверял.

Белые начинают,

Так как банки не являются благотворительными организациями, то любят они «богатых и здоровых», а вот «бедных и больных», на которых вроде бы и должна быть рассчитана ипотека, не привечают. Статистика свидетельствует, что берет кредиты средний класс, с уровнем дохода от $800 на члена семьи, а также предприниматели, которым невыгодно изымать из собственного бизнеса достаточно большую сумму денег ($100–300 тыс.), чтобы купить квартиру. Их доходы от вложенных денег – а в России рентабельным является бизнес, приносящий примерно 20% годовых – гораздо больше, чем 15%, выплачиваемых по кредиту. Кроме того, деньги, занятые у банка, помогают решить с налоговыми службами вопрос о происхождении средств. Правда, и возвращаются эти кредиты не через 10 лет, а через 3–4 года, а то и раньше, – как только пройден период, после которого не налагается штраф за досрочный возврат. С одной стороны, банку это невыгодно – проценты-то по кредиту получены только за три года, а с другой – не надо больше бояться, что с заемщиком что-нибудь случится.

Ипотечных программ сегодня на рынке более чем достаточно, а выдачей кредитов занимаются уже 146 банков. Главное различие между ними – требует банк справки об официальном доходе или готов признать право заемщика не всегда зарабатывать деньги по ведомости.

серые подхватывают

Королем «белых» заслуженно стал Сбербанк. При получении кредита банк требует предоставления справок о доходах не менее чем за 6 последних месяцев. Дополнительно к заработку по основному месту работы банк принимает в расчет какой-либо один из видов доходов заемщика. К ним относятся доходы, полученные по другому месту работы, если срок трудового договора превышает один год (при условии подтверждения этих доходов и произведенных налоговых удержаний справкой). Могут быть приняты в расчет доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, или другие источники доходов, разрешенные законодательством и подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа. В некоторых случаях Сбербанк требует наличия поручителей (от 2-х до 4-х), также со справками о легальных доходах. Ставка Сбербанка по кредитованию ипотеки – 11% годовых. Если «белый» доход на каждого члена семьи составляет $600 после вычета налогов, то вполне можно рассчитывать на получение кредита в $25 тыс. на 10 лет под 11%. При этом Сбербанк разрешает досрочное погашение кредита в любое время безо всяких штрафных санкций.

Ключевой фигурой «серых» и лидером в ипотечном кредитовании является «ДельтаКредит», который, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), на сентябрь 2003 г. выдал 2000 кредитов. «ДельтаКредит» с удовольствием рассмотрит и «серых» заемщиков, однако документы все равно предоставлять придется. Здесь в ход пойдет все – справки с основного и дополнительных мест работы, контракты, страховые выплаты и дивиденды, получаемые с акций. Не останутся без внимания и регулярные траты (к примеру, ежемесячные выплаты на обучение детей или оплата аренды эллинга для яхты). Поручители обычно не нужны. Процентные ставки определяются индивидуально – от 10% в валюте. Сумма минимального кредита для Москвы – не менее $17 тыс. Но даже для его получения доход семьи из 3-х человек должен быть не меньше $1000 долларов в месяц.

по-государственному

Рассрочка

Впрочем, 30% стоимости жилья – не единственные деньги, которые заемщику придется потратить сразу. Еще до 10% от стоимости жилья уйдет на оформление ряда страховок (своей жизни, жилища, платежеспособности и т.д.), оплату услуг оценщика, риэлтора, нотариуса, а также вознаграждения банку за рассмотрение кредитной заявки.

Как уже было сказано, ипотекой, наконец, заинтересовалось государство. Правительство даже выработало некий стандарт ипотеки, которому должны следовать все банки и другие кредитные организации, чтобы иметь поддержку государства. Многочисленные схемы, по сути, сведены к одной: теперь семья может получить в виде кредита до 70% стоимости жилья под 18% годовых в рублях с рассрочкой до 20 лет. Оставшиеся 30% необходимо внести сразу в качестве первого взноса. Ожидается, что по мере снижения уровня инфляции, проценты по кредиту будут снижены до 7% годовых. Правда, непонятно, что будет в этом случае с кредитами, взятыми ранее и под более высокий процент: станут ли снижаться ставки и для них?

Пока рынок растет, брать ипотечные кредиты выгодно – заемщик платит в год банку 12–15% в валюте, а квартира растет в цене на все 30%, однако, что будет с рынком через 10 лет, сказать сложно. Совсем не исключено, что квартира, за которую было заплачено $200 тыс., к окончанию срока кредитования будет стоить от силы половину этой суммы. Но если быть оптимистами, что сейчас модно, и предположить, что динамика роста сохранится, то такие вложения становятся супервыгодными.

Что получится на выходе

бизнес изменился

Название осталось,

Однако современный кооператив во многом отличается от своего предшественника и, безусловно, в лучшую сторону. Сейчас кооперативы в большинстве своем работают по принципу кассы взаимопомощи, когда каждый его участник помогает другому купить квартиру. Но условия кооперативов несколько разнятся. В одних можно сразу внести 50% стоимости жилья и тут же вселиться в выбранную квартиру на условиях получения того же банковского кредита под процент, обычно чуть ниже среднерыночного. Преимущество простого ипотечного кредита в том, что при его получении через кооператив последний выступает гарантом заемщика и с кооператора не требуется подтверждения платежеспособности. Чаще же практикуется паенакопление в течение довольно длительного срока, иногда даже нескольких лет. Вложение денег на счет ЖСК происходит до тех пор, пока общая сумма не достигнет 50% стоимости квартиры. Когда заветный 50-процентный барьер пройден и очередь подошла, можно выбрать желаемую квартиру и вселиться в нее, но право собственности остается за кооперативом. Жилье можно подыскать любое. Ограничением являются дома в аварийном состоянии, здания, предназначенные под реконструкцию, и новостройки на первоначальном этапе строительства. Собственником квартиры человек становится только после выплаты ее полной стоимости. За предоставленный кредит заемщик платит от 1% до 3%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива.

Помимо схемы ипотечного кредитования, на рынке существуют еще несколько вариантов покупки жилья за счет заемных средств. Один из них – строительные кооперативы, ЖСК. Аббревиатура «ЖСК» напоминает нам о старых добрых советских временах, когда, как известно, сахар был слаще. Но, несмотря на то, что ЖСК нового времени унаследовал некоторые черты ЖСК ностальгического, это уже совсем другой бизнес. Любой современный ЖСК – это некоммерческая организация, потребительский кооператив, основой деятельности которого является статья 116 Гражданского кодекса. У каждого кооператива есть Устав, что роднит его с бывшим ЖСК. Основным органом управления ЖСК, как и в советские времена, является общее собрание членов кооператива. Общим собранием решаются такие жизненно важные вопросы, как ликвидация, реорганизация, избрание-переизбрание правления, внесение изменений в Устав и т.д. И, естественно, прямым наследием советского ЖСК является система паенакопления.

Контингент людей, пользующихся ЖСК и ипотекой различен. Ипотека, как уже говорилось, все же рассчитана на верхний слой среднего класса – бизнесменов, менеджеров верхнего эшелона, которые могут сразу заплатить 30% от стоимости квартиры, принести документы, подтверждающие доход. Клиенты ЖСК в большинстве своем – нижний уровень среднего класса: молодые специалисты, семьи со стандартным доходом и с детьми-подростками, для которых в будущем нужно будет покупать квартиру.

В результате получается, что условия ЖСК заметно выгоднее, чем при ипотечной схеме, за исключением срока ожидания: около половины стоимости квартиры пайщик получает в виде дешевого кредита – под 1–3%. Объясняется это тем, что данные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу безо всяких процентов.

Человеку непосвященному вся эта схема со вступающими-платящими до боли напоминает «лихие» времена многочисленных финансовых пирамид. В случае с ЖСК все не совсем так. При нормальном функционировании кооператива и соблюдении необходимых условий жилье получат все пайщики, но одни быстро, а другие в туманном будущем. Кроме того, благополучие того или иного кооператива во многом зависит от менеджерских способностей руководителей. Впрочем, ни один из руководителей ЖСК так и не ответил на вопрос, что же будет, если кооператив развалится.
Прибретение загородного дома «вдали от шума городского» может протекать по двум сценариям. Сценарий первый, рассчитанный на человека весьма и весьма обеспеченного, предполагает договор с фирмой на покупку и строительство дома в коттеджном поселке. Сценарий второй, более трудоемок, но и более экономичен по первоначальным финансовым затратам: это покупка земли или дома в чистом поле. В этом случае действие будет развиваться известно как: владельцу придется самостоятельно, буквально шаг за шагом «подтягивать» к участку воду, газ, электричество и прочие блага цивилизации. Как это происходит и в какие суммы выливается?

Конечно, при покупке квартиры через ЖСК некоторая сумма дополнительных расходов тоже набежит: вступительный взнос (около 5% от стоимости будущей квартиры), риэлторское обслуживание (проверка юридической чистоты и т.д.), страховка и пр., однако это все равно дешевле, чем ипотека.

Однако если выбран именно такой вариант, торопиться не стоит. Прежде нужно досконально разведать, есть ли возможность подвести к выбранному участку инженерные коммуникации (в первую очередь, газ и электричество). Если этого не сделать, то «смешная» цена за землю вполне может превратиться в «плачевную»: создание отдельно взятого коммунального хозяйства обойдется втридорога. Лучше заранее проконсультироваться со специалистом, подсчитать с его помощью возможные расходы. Организаций, оказывающих услуги по подведению коммуникаций, что называется, пруд пруди. Но прежде чем кидаться в объятия к какой-нибудь из таких фирм, нужно справиться о ее реноме. Хотя бы у соседей по участку. Или в местной администрации.

Сейчас под Москвой продается немало земельных участков, расположенных в черте дачных и садовых товариществ. Земля здесь дешевле, а значит, есть где развернуться строителям-единоличникам.

По словам специалистов, самое затратное и хлопотное дело – подключение газа. Самодеятельность здесь недопустима – подвести газ можно только официально, с привлечением лицензированных фирм.

Газ

Подключиться к газопроводу, который проходит далеко от строения, теоретически можно. Но такое ответвление – удовольствие не из дешевых. Погонный метр газопровода обойдется примерно в $6 А вот пример из жизни. Подключение к газу коттеджа, расположенного неподалеку от Жуковского (Рязанское направление) обошлось одному из наших собеседников в 75 тыс. руб. При этом, расстояние до «трубы» составляло не более 5 метров. Эта цена включила в себя стоимость технических работ и внутренней разводки.

Первым делом, если газопровод проходит неподалеку от участка, владелец земли должен найти хозяина «трубы» (им, например, может быть газовый трест или кооператив) и оговорить с ним условия подключения. После чего необходимо обратиться в специализированную службу или фирму. Ее координаты вам подскажут «газовики». Она возьмет на себя процесс сбора пакета документов и согласований, необходимых для подключения. В частности, для подключения к газовой магистрали необходимо будет выяснить в областной (городской, районной) эксплуатационной службе технические условия, разработать проект с привлечением лицензированной организации.

Электричество

«Подведение газа, действительно, самое проблемное и дорогое мероприятие. К тому же, в этом деле есть масса технических тонкостей. Например, если потребитель подключается к газопроводу низкого давления, достаточно сделать врезку. А вот если высокого или среднего давления, то на дом придется ставить газораспределительный шкаф. А это – дополнительные расходы. Кроме того, при устройстве ввода должен быть выдержан целый ряд нормативных требований (например, специальными нормативами оговаривается расстояние между газопроводом и пересекаемыми подземными сооружениями – водопроводом, электрическими кабелями). Также особые требования предъявляются к проекту газоснабжения дома – например, устройству бойлерной», – говорит специалист по инженерным коммуникациям компании «Ситимастер», заказчика строительства коттеджного поселка Крючково.

Процесс подключения электричества также связан с хождением по инстанциям (вообще-то, с целью экономии времени имеет смысл согласовывать документацию на всю инженерию одновременно). В местной энергоснабжающей организации необходимо будет оформить технические условия на подключение к электросети. Здесь же частнику порекомендуют проектную и строительную компании, имеющие лицензию на производство данного вида работ, а также предложат типовые проекты внешнего и внутреннего электроснабжения дома.

С электрификацией загородного жилища все несколько проще. Если рядом с домом проходит линия электропередач, то надо, как и в случае с газом, выяснить ее принадлежность и условия подключения, рассчитать необходимую мощность потребления. «Нужно учесть, что если линия электропередач старая, то подключить более 220 Вольт вам не дадут. А это существенно ограничивает возможности оснащения коттеджа разного рода инженерным оборудованием», – отмечает Андрей Потапенко, специалист в области инженерных коммуникаций, один из авторов сайта HomeBuilding.

В среднем же, если источник расположен рядом, стоимость подключения (включая распределительный щиток, разводку по дому, проектирование) составит порядка $600–70

По словам Алексея Шевченко, представителя компании «Строймонтажсервис», стоимость работ по подведению сетей будет зависеть от их сложности и расстояния до источника. Электричество может быть подведено к дому либо кабелем из траншеи (1 метр гастарбайтеры прокопают за $10), либо путем ответвления от воздушной линии электропередач. Вариант с кабелем дороже – особенно, если подстанция в сотне или более метров от дома. Кроме того, кабель можно повредить при земляных работах.

Что касается обеспечения коттеджа водой, то самый хороший ее источник – артезианская скважина глубиной от 100 м. Однако частному лицу получить разрешение на сооружение такой скважины очень сложно. К тому же, дорого. Например, 140-метровая скважина, обеспечивающая водой один из подмосковных коттеджных поселков, обошлась девелоперу в $32 тыс. Довольствоваться, скорее всего, придется водопроводом (если, конечно, таковой где-то неподалеку имеется), либо водой из скважины (5–15 метров). Стоимость бурения одного метра скважины – $10 Вода в дом будет доставляться с помощью электронасоса. «Следует обязательно отдать воду из нового колодца на анализ, лучше в СЭС. Затем, на основе полученных данных, с помощью специалистов следует подобрать систему фильтров. Кстати, впоследствии необходимо брать пробы воды на анализ регулярно», – отмечает г-н Потапенко.

Вода

В заключение следует отметить, что дом должен иметь и систему утилизации сточных вод. Наилучшим решением этой проблемы является присоединение к поселковой системе канализации. Однако такие системы существуют далеко не везде, а там, где они есть, подключение к ним стоит довольно дорого – несколько тысяч долларов. Поэтому имеет смысл соорудить автономную систему. Стоимость работ зависит от расчетной мощности сооружения и составляет порядка $1000 на одного пользователя. Такие затраты, заметим, вполне оправданы для круглогодично используемого коттеджа.

Стоимость работ по бурению скважины и подключению к поселковому водопроводу (если он расположен рядом с участком), в принципе, сопоставима по цене. Например, за подключение к поселковому водопроводу один из наших собеседников заплатил 24 тыс. рублей. При этом трубы проходили рядом с домом – надо было только получить разрешение, «врезаться» в них и поставить счетчики.

В среднем подключение газа, электричества и воды обойдется примерно в 250–300 тыс. руб. Много это или мало? Чтобы узнать, надо сравнить стоимость готового, со всеми удобствами, отдельно взятого коттеджа в организованном поселке – с возможными затратами в условиях полной автономии. После проведения калькуляции может оказаться, что лучше поднакопить денег и въехать в «коммуну» на все готовенькое, чем в гордом одиночестве швырять деньги на ветер.

Систему канализации или сточный колодец можно располагать не ближе, чем в 30 м от источника воды (колодца или скважины). Важно создать систему сбора, очистки, обезвреживания и утилизации отходов. Некоторые решают проблему проще – делают канализацию в виде выгребной ямы. Но это, по мнению специалистов, не серьезно. А по большому счету запрещено. Выгребная яма быстро переполняется, происходит заражение почвы и колодцев. Лучше не экономить и воспользоваться локальными очистными сооружениями, сбрасывающими на рельеф уже очищенный сток.



Главная --> Публикации