Главная --> Публикации --> Жилье начало дешеветь Москва переходит к индивидуальному строительству Москва приступает к маштабному развитию исторического центра

Вот уже и некоторые риэлторские фирмы заявили, что готовы выдавать кредиты по программе АИЖК, правда, называя их займами (понятно, кредитование — операция финансовая, подлежащая лицензированию и контролю ЦБ).

Ипотечное жилищное кредитование становится все доступнее. На самом высоком уровне планируется сделать ипотеку по-настоящему массовой. По словам председателя Госстроя Николая Кошмана, в 2004–2005 годах Россия намерена привлечь $1 млрд от ЕБРР и МБРР на развитие ипотеки. Процентная ставка по кредитам составит всего 5%, а первые пять лет будут вообще беспроцентными!

Новостройки под кредит банки рассматривают тоже не всякие, а те, с застройщиками которых они заключили договоры. У DeltaCredit, по программе которого работают уполномоченные банки, два-три десятка адресов. У Сбербанка — пока обещания, но реально заключен один договор с фирмой «Авгур Эстейт» на продажу квартир в доме на Комсомольском проспекте по $3000 за 1 кв. м. Да и то на условиях, которые классической ипотекой назвать можно с очень сильной натяжкой. 40% — первый взнос, кредит — только до сентября 2004 года!

Действительно, если рассмотреть сегодняшние предложения банков, то проценты по кредитам снижаются, а срок погашения увеличивается. Факты отрадные. Снижается и размер первоначального взноса, и минимально необходимая для покупки в кредит степень готовности дома-новостройки. Факты еще более отрадные. Поэтому ряды потенциальных заемщиков будут шириться и шириться. А количество вариантов для выбора? Здесь и сейчас, в Москве? На вторичном рынке рост цен пугающий, а число предложений? На каждого продавца 8–10 покупателей. А это факт уже не радующий. Ни будущих новоселов, ни риэлторов. Предположим, что в базе «вторички» сейчас, условно говоря, 1000 предложений. Из них 250 — квартиры в пятиэтажках и некоторых девятиэтажках, на первых или последних этажах, короче, «неликвидные», под которые ипотечные кредиты не выдаются. Еще 100 — это продавцы, не желающие показывать в договорах реальную, рыночную стоимость своей недвижимости. У них свои резоны. Прибавим еще небольшую часть владельцев квартир, которые будут не согласны с оценкой жилья, произведенной банковскими оценщиками.

Напрашивается вопрос: ситуация с дефицитом квартир логически приведет к падению цен на недвижимость или к их росту? Риэлторы настроены пессимистически. Доступность и массовость ипотеки в нынешних условиях приведут к тому, что реально квартиры будут дорожать. Или нужно будет строить так много, что границы столичного мегаполиса раздвинутся до предела, ограниченного только вашей фантазией.

Застройка столицы уже не массовая, точечная. Квартиры разлетаются, как горячие пирожки, уже на стадии котлована, а то и проекта. Обеспеченные люди готовы покупать их и без кредитов. А вот для потенциального массового заемщика «точек» по доступным ценам может и не хватить.

При этом конечно же я вовсе не призываю к отказу от ипотеки. Дело это замечательное. Но только при условии, что ее доступность будет стимулироваться нормальным балансом спроса и предложения. И снижением рисков инвесторов и застройщиков. Если планы и идеи «ипотеки для бюджетников», «американской деревни» строительного комплекса будут не на бумаге, а на нашей московской, подмосковной и российской земле.
В настоящее время на первичном рынке у покупателей есть четкая альтернатива. Можно купить квартиру в новом доме внутри сложившегося района или в одном из домов вновь возводимого квартала. Не искушенному в тонкостях столичного строительства покупателю нелегко сделать выбор. Каковы плюсы и минусы этих двух вариантов? Чем руководствуются застройщики, участвуя в разных программах по возведению жилья? Попробуем найти ответ.

Не будем касаться проблемы прогнозируемого некоторыми аналитиками дефолта недвижимости, эффекта перегрева, «лопнувшего пузыря», связи рынка жилья с ценами на нефть и курсом доллара. Это другая история, про банковские риски.

Район, квартал и точка
Понятие «квартальная застройка» появилось несколько лет назад, когда началась реализация городской программы по реконструкции и сносу домов первого периода индустриального домостроения. Это значит, что на месте сносимых пятиэтажек возводили современные дома и часть площадей в них шла на нужды переселенцев, а другая часть — в свободную продажу на коммерческой основе. В настоящее время свой адресный перечень сноса пятиэтажного и ветхого жилого фонда имеет каждый административный округ Москвы. Выполняется этот перечень, естественно, за счет застройщиков. Именно поэтому при квартальной застройке жилье поступает на рынок по довольно высоким ценам.

Еще совсем недавно в Москве застраивались целые районы, такие, как Митино, Новокосино, Южное и Северное Бутово, Марьино. В настоящее время активное массовое строительство ведется только в Куркине. Не исключено, что на очереди район Молжаниновский. Массовое строительство было удобно тем, что одним махом осваивалась огромная территория и на рынок одновременно попадали большие объемы жилья.

С точки зрения застройщика
В настоящее время в границах Московской кольцевой автодороги (МКАД) самый большой выбор жилья представлен в районах, где ведется реконструкция кварталов пятиэтажек. Как правило, на территории этих кварталов снос пятиэтажек осуществляется методом волнового переселения. То есть на месте первой снесенной пятиэтажки строят новый, как минимум 12-этажный дом. В него переселяют жителей домов, намеченных на слом, а на освободившейся площадке начинается строительство жилого квартала.
В реконструированных кварталах покупатели квартир могут подобрать как дорогой вариант жилья в уже построенном здании, так и дешевый — в домах, где только начинаются работы. Участвовать в реконструкции кварталов на первый взгляд удобно и для застройщика: работы хватит на несколько лет вперед. Тем не менее сами застройщики по-разному комментируют этот процесс.

Объекты, возводимые методом точечной застройки, есть в любом округе Москвы. Чаще всего дом строится на площадке, ранее занятой скверами, малоценными строениями, гаражами, реже — на месте ветхого и аварийного жилья. В отличие от реконструируемых кварталов, где возводят несколько домов, точечный объект, как правило, один. По существующей практике, в ЦАО методом точечной застройки возводятся только дома по индивидуальным проектам, в других округах наряду с монолитными домами встречаются и объекты современных модернизированных типовых панельных серий (П-44Т, П-3М, П-111М, И-155 и др.). Сегодня можно утверждать, что в Москве цена жилплощади напрямую зависит от местности, где дом возводится. Если это центр города, где ныне строят исключительно «престижное» жилье, то один «квадрат» обойдется никак не дешевле $3 тыс. Вокруг Садового кольца цены варьируются от $1,8 тыс. до $2,5 тыс. Разумеется, в спальных районах недвижимость имеет самую низкую цену, и на начальном этапе строительства жилплощадь можно приобрести по $850—950 за 1 кв. м.

В программе активно участвуют близкие к столичному правительству домостроительные комбинаты, которым в связи с уменьшением объемов работ в районах-новостройках просто жизненно необходимо где-то «пристраивать» свои огромные мощности. К примеру, СУ–155 занимается реконструкцией кварталов на юго-западе столицы в Зюзине, на востоке — в Кузьминках и в Перове и на западе — в Филях-Давыдкове. Постепенно к работам привлекаются и частные компании, выигравшие тендеры, организуемые московской администрацией. Так, ОАО «Квартал» уже несколько лет ведет реконструкцию кварталов 32–33 на Ленинском проспекте. Компания «Крост» работает в 75-м квартале Хорошева-Мневников, а компания «Дон-Строй» продолжает участвовать в реконструкции 12-го микрорайона Щукина.

Плюсы
До недавних пор реконструкция кварталов, застроенных пятиэтажными домами сносимых серий, была уделом структур, подведомственных столичному правительству. Львиную долю работ финансировал Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС). Так, в числе кварталов, преображенных до неузнаваемости с помощью этого ведомства, значатся: кв. 29–30 Новых Черемушек, кв. 10–10а Северного Медведкова, район улицы Зоологической и др.

Кроме того, Байгушев считает, что комплексная застройка способствует формированию «новой комфортной и неантагонистической среды совместного проживания трех разных групп населения — людей состоятельных, представителей среднего класса и людей малообеспеченных». С этой целью строительство компанией «Квартал» ведется параллельно по двум направлениям. Вдоль Ленинского проспекта возводятся дома класса люкс, а по соседней улице Удальцова — дома мидл-класса. Особенность домов, строящихся для среднего класса, состоит в том, что возводятся двухсекционные дома: одна секция, так называемая муниципальная, — отведена для переселения из сносимых пятиэтажек, а другая, коммерческая — для продажи. Подобная схема реконструкции позволяет сформировать устойчивый экономический базис, так как малообеспеченные члены общества в демографической структуре района будут составлять не более 30–40%.

Действующая схема очень выгодна и удобна. Приходя на большую территорию, инвестор надолго решает проблему занятости (читай — развития и улучшения благосостояния компании), а городские власти снимают с себя ответственность расселения жителей реконструируемого квартала. Отдельные застройщики даже разработали специальные программы, которые не только решают вопрос новой крыши над головой для жителей морально устаревшего жилья, но и работают на новый имидж района. «Идеология, которой придерживается компания «Квартал», ведя строительство своих домов, — это модель «открытого общества», граничащая с идеей социально ответственного бизнеса», — говорит Александр Байгушев, заместитель генерального директора ОАО «Квартал». Несколько мудрено, торжественно, но в общем понятно.

Как объяснили М2 в ДИПСе, выгода для инвестора, работающего по реконструкции целого квартала, заключается в том, что он получит «на выходе» больший объем жилой площади, чем существовал ранее на этой территории. Следовательно, реализация объекта принесет больше прибыли. Квартальная реконструкция позволяет сразу просчитать все затраты на коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды, на снос ветхого жилья и благоустройство. В результате получается готовый продукт, а не полуфабрикат. Опять же реализовать квартиры в готовом доме внутри благоустроенного реконструированного квартала значительно проще и быстрее, поскольку окружающая обстановка не последний определяющий фактор при выборе покупателями жилья.

Необычно решила вопрос реконструкции квартала 75 Хорошева-Мневников компания «Крост», которая реализует грандиозный по масштабу проект «Вэлтон-парк». По разработанной концепции на территории, некогда застроенной пятиэтажками, наряду с современными домами предусмотрено создание разветвленной инфраструктуры, в том числе развлекательных центров, ориентированных на разные социальные слои населения.

Минусы
Несмотря на ряд преимуществ, квартальная застройка — это серьезная головная боль для инвестора. «Плюсы участия в проектах по реконструкции кварталов — это большой метраж возводимого жилья, возможность более динамично повышать стоимость метра жилой площади посредством вложений в инфраструктуру квартала, — говорит Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании (МСК). — Минусы — затраты на инфраструктуру, наличие нежелательного соседства (во многих случаях ряд муниципальных домов не будет подлежать сносу). И главный минус — очень тяжело начать продажи, так как потребитель понимает, что еще минимум 5–7 лет ему предстоит жить в окружении башенных кранов и звуков стройки». По словам опрошенных М2 специалистов, для того, чтобы обеспечить успех продаж дома, компаниям иногда приходится скрывать от покупателей факт дальнейшей реконструкции квартала.

Застройщику выгодно работать одному и с архитектурной точки зрения. Если в пределах того же квартала строит другой инвестор, то часто бывает так, что его дом закрывает другие постройки. Точечный объект может находиться в таких местах, где он не будет гармонировать с внешней средой, и это снизит привлекательность всего квартала. Кроме того, если это старый район, то проложенные ранее коммуникации могут не выдержать нагрузок нового дома и инвестору придется идти на дополнительные затраты по замене квартальных же коммуникаций.

Несговорчивость переселенцев и их в полном смысле слова капризы, молчаливо поддерживаемые столичным правительством, становятся главной причиной, по которой инвесторы отказываются не только от реконструкции квартала, но и от ранее вложенных средств. Компания «Конти», несколько лет назад получившая подряд на реконструкцию «хрущевского» квартала в Филях-Давыдкове, в итоге предпочла возводить точечные высотки в разных концах Москвы. Кстати, такие проекты, как «Эдельвейс» и «Вертикаль», возводимые «Конти», каждый по своему метражу сопоставимы с половиной малоэтажного квартала.

Весьма серьезная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам, — это процедура переселения жителей пятиэтажек в современные дома. Известны случаи, когда только для расселения жителей из одного подъезда пятиэтажного дома (20 квартир) потребовалось 102 квартиры в новой семнадцатиэтажке.

По словам топ-менеджеров ДИПСа, реконструкция кварталов — это прежде всего тяжелая работа. Например, при работах в центре Москвы возникают сразу несколько проблем: геология, инженерия, старые коммуникации, ветхие здания, дополнительная нагрузка на транспортные магистрали и т. д. Именно поэтому взять на себя весь груз ответственности за решение этих проблем под силу только очень мощной инвестиционной структуре. «Мы подходим к этому вопросу не с позиции «выжимания денег», а с точки зрения градостроительных задач, поэтому прекрасно понимаем, что учитывать нужно при реконструкции и интересы жителей, и интересы города, и интересы арендаторов нежилых помещений, и интересы промышленных предприятий, если они оказываются в границах квартала», — уточнили в ДИПСе.

Есть еще причина, по которой инвесторы не спешат связываться с пятиэтажками. Это стремление городских структур «повесить» на коммерсантов не только расселение, но и прокладку новых инженерных сетей, что сразу же уменьшает экономическую эффективность проекта для инвестора и в итоге сказывается на ценах на жилье.

За нами только выбор
Покупая новую квартиру, человек решает разные проблемы. Кто-то переезжает в более просторные апартаменты категории люкс, другие просто обзаводятся отдельной квартирой, третьи переезжают в менее престижный район, а на освободившиеся средства покупают пару квартир на периферии. В каждом случае существует свой путь решения проблемы. К примеру, элитные дома — это только точечные объекты. Искать дом высокой категории в районе массовой застройки — зря тратить время. В то же время престижные дома бизнес-класса можно встретить на месте реконструкции пятиэтажных кварталов.

Заводы — колхозникам
Квартальная застройка появляется не только на месте сносимого жилья, но и за счет вывода непрофильных предприятий или складов. Сегодня масштабное строительство развернулось на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов (жилой комплекс «Шуваловский») и на Ходынском поле (микрорайон «Гранд-Паркъ»). Несмотря на то что в первом проекте будет построено около 250 тыс. кв. м жилья, а во втором — больше 400 тыс. кв. м, — дешевых квартир ожидать не приходится. Причина тривиальная — затраты на вывод существующих предприятий и прокладку коммуникаций. Уже на этапе котлована в этих комплексах жилплощадь продается по цене $1,6–2,2 тыс. за 1 кв. м, и цены продолжают расти. Инвесторы, в число которых входит компания «Интеко», объясняют это «удачными особенностями застраиваемой местности и качеством возводимого жилья», что вряд ли является веским аргументом для покупателей, тешивших себя надеждой на то, что там, где много строят, есть шанс прикупить жилье дешевле.

Практика продаж на первичном рынке столицы показывает, что, чем меньше жилья в новостройках продается в каждом конкретно взятом районе, тем больше на него спрос и тем жестче политика продавцов квартир и выше цены.

Не стоит искать дешевое жилье в реконструируемых кварталах, которые находятся в западных и юго-западных районах. К примеру, в Новых Черемушках даже в типовых панельных домах стоимость квадратного метра сопоставима с ценами «монолита» (от $1100 за 1 кв. м). Однако и стоимость квартир в новостройках на территории реконструируемых кварталов в Кузьминках, Перове или Зюзине сегодня не менее $960 за 1 кв. м.

Оксана Каарма
Заместитель генерального директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Только при масштабном строительстве возможно приобрести квартиру по максимально низкой цене. Кроме того, как показывает опыт последних лет, именно такие районы показывают наибольший потенциал роста цен, который и служит одним из основных источников прибыли.
Как правило, жилые комплексы строятся в районах, пользующихся популярностью у москвичей: с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой, сравнительно хорошей экологией и однородной социальной средой. На территории современных кварталов присутствует необходимый набор сервиса: паркинги, охрана, обустройство придомовой территории. Жилой комплекс бизнес-класса предполагает и наличие собственной инфраструктуры — служб быта, магазинов, тренажерных залов. Приобретая квартиру в жилом комплексе, покупатель может быть уверен, что его соседями станут люди одного с ним социального уровня.
Так называемая «точечная застройка» панельными зданиями отличается следующими особенностями: цены на квартиры в этих домах выставляются изначально такими, какими они должны быть, когда строительство уже завершено. Высокий спрос при низком числе квартир, выставляемых на продажу, позволяет это делать. В результате цены до приема объекта госкомиссией остаются неизменными.
Кроме того, районы массовой застройки первоначально не обладают социальной инфраструктурой, которая создается параллельно с ходом строительства. Это также приводит к низким ценам продаж. После того как возводятся поликлиники, магазины и школы, налаживаются маршруты транспорта, а нередко и строится метро, район резко начинает расти в цене.
Вывод: условиями значительного роста цен являются масштабное строительство (целого квартала или микрорайона) и строящаяся параллельно социальная инфраструктура.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— Безусловно, преимущества квартальной застройки очевидны. Сначала делается концепция будущего развития территории, исходя из нее разрабатывается транспортная и инженерная инфраструктура. Открываются необычайные возможности творить как для инвестора, так и для архитектора. Одно дело — вписывать застройку в существующий ландшафт. И совершенно другое — создавать проект с чистого листа. «Под ключ» проектируется не один дом, а целый комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры в едином архитектурном стиле. При этом предусматривается комплексная программа благоустройства, включающая в себя озеленение, создание парковых зон, бульваров и малых архитектурных форм.
Инвестор квартальной застройки или реконструкции при реализации строительных проектов значительно экономит время, поскольку при их согласовании имеет дело с одними и теми же организациями. Экономит и на логистике — есть возможность на долгое время разместить строительную базу недалеко от места строительства. При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, они готовы терпеть неудобства, которые вызывает строительство. Хотя, конечно, многое зависит от культуры строителей. Если ее нет, то и возведение одного дома может превратиться в головную боль для всех местных жителей.
Вместе с тем существуют и отрицательные стороны для инвесторов квартальной застройки. Когда все «яйца складываются в одну корзину», инвестор, несомненно, несет некоторые риски — работает закон экономики. При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при застройке точечной. И сумма инвестиций значительно увеличивается.

В районе шесть крупных водохранилищ — Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Учинское, Пестовское, Икшинское. Они связаны между собой судоходным каналом Москва-Волга, реками Клязьма, Яуза, Уча, Работня, Сукромка. Как ни удивительно, но до сих пор в этих реках обитают лещ, судак, плотва, щука, окунь, ерш, налим. Мытищинский район надежно защищен от столичных смогов и промышленных выбросов огромным массивом национального парка «Лосиный остров» и зелеными насаждениями Пироговского лесопарка, простирающегося до Пироговского и Клязьминского водохранилищ, и поэтому традиционно считается одним из наиболее экологически благополучных в Подмосковье.

Если вы хотите жить в местности, где половина площади покрыта лесами, а десятая часть — водой, совершенно не обязательно ехать в Карелию или за Уральский хребет. Такое место есть в Подмосковье. К северо-востоку от столицы, среди заповедных лесов, на реке Яузе и ее притоках расположился один из наиболее перспективных городов-спутников Москвы — Мытищи.

В районе сохранены и древние художественные промыслы. Это Жостовская фабрика декоративной росписи и Федоскинская фабрика миниатюрной живописи.

Живопись, метро и самосвалы
Современные Мытищи — крупный промышленный, научный и культурный центр Подмосковья с населением более 180 тыс. человек. Здесь производят вагоны для метрополитена, автосамосвалы, приборы и средства автоматизации, кабельную продукцию, электронную аппаратуру и многое другое.

В районе более 90 дошкольных учреждений и школ. Действует детский культурно-спортивный центр, станция юных техников, компьютерный центр. Настоящим украшением Мытищ стал новый Дворец культуры, в котором многочисленные кружки и клубы по интересам разместились на площади около 8 тыс. кв. м. Здесь самый вместительный концертный зал в Подмосковье, рассчитанный на 1000 зрителей.

Негласно Мытищи считаются городом студентов. Ведь здесь находятся хорошо известные в России и за рубежом Московский государственный университет леса, Московский университет потребительской кооперации, филиал Московского государственного строительного университета, Московский педагогический университет.

В Мытищах расположен один из крупнейших оптово-розничных торговых комплексов Московского региона — «Мытищинская ярмарка», в состав которой входят продовольственный, вещевой и автомобильный рынки, а также рынок стройматериалов. На территории города недавно открылся гипермаркет французской сети Auchan.

В ближайшее время в Мытищах планируется возвести крупный спортивный комплекс, основой которого станет ледовый дворец. Кроме того, здесь будут размещены развлекательный комплекс, аквапарк, теннисные корты, супермакет и автостоянка. На знаменитом мытищинском стрельбище «Динамо» проводят международные соревнования по пулевой и стендовой стрельбе.

В самом районе действует развитая, отлаженная транспортная сеть: более 10 внутренних пассажирских маршрутов и множество пригородных. Существуют планы строительства здесь метро, но это дело далекого будущего.

Мытищинский район расположен исключительно удачно: по его территории проходят такие крупные транспортные артерии, как Ярославское и Осташковское шоссе. До МКАД — менее километра (официально черта города вплотную примыкает к столице). На территории района несколько железнодорожных станций: Перловская, Тайнинская, Мытищи, Пирогово, Строитель. Время в пути от Ярославского вокзала до станции Мытищи не более получаса. Удобно добираться в Москву и на пассажирском автотранспорте, например, к станции метро «Медведково» из Мытищ можно попасть за 20–25 мин.

Наиболее перспективные для новой застройки микрорайоны лежат в южной части города. До станции метро «Медведково» отсюда 15 мин, поблизости железная дорога (станция Перловская). Кроме транспортного комфорта особо привлекательной эту часть города делает отсутствие промышленных предприятий и красавица Яуза.

«Под ключ»
Центральная часть города состоит из пятиэтажных коробок, утопающих в зелени, с мелкими вкраплениями новых высоток. Далее расположились микрорайоны с домами массового типа, т. е. без «архитектурных излишеств», но зато с отлаженной инфраструктурой и достаточно большими площадями для нового строительства. Чем не преминули воспользоваться инвесторы и застройщики — за последние годы введено в строй рекордное количество жилья, и темпы строительства не снижаются.

Жилой комплекс «Аист»
Здесь же, на Третьей Крестьянской, завершено строительство другого элитного жилого комплекса — «Аист». Его последняя, четвертая очередь представляет собой два 17-этажных кирпично-монолитных дома. Особенность домов — уменьшенное число несущих монолитных внутренних стен, что упрощает возможную перепланировку квартиры. Удачна планировка: большие гостиные, просторные холлы, вместительные ванные, достаточное количество подсобных помещений, отапливаемые лоджии. В жилых комнатах выполнены полукруглые эркеры и высокие (от пола до потолка) витражные окна.
Срок сдачи дома — III квартал 2003 года.
Стоимость 1 кв. м — от $75

Жилой комплекс на Третьей Крестьянской
Оригинальный проект был реализован при строительстве жилого комплекса элитного класса на улице Третьей Крестьянской. В нем кирпичные секции разной этажности (от 10 до 14 этажей) так организуют внутреннее пространство, что полностью изолируют внутренний двор от улиц и транспортных потоков, сохраняя при этом удобные подъездные пути к подземному гаражу-автостоянке, который соединен с вестибюлями дома специальным проходом. В доме более 20 вариантов планировок квартир. Все квартиры сданы с полной отделкой, металлическими дверями и застекленными верандами.
Срок сдачи дома — III квартал 2003 года.
Стоимость 1 кв. м — от $1200.

Жилой комплекс на улице Мира
Инвестиционно-риэлторская компания «Пересвет-Инвест» выступила инвестором строительства нового монолитно-кирпичного жилого комплекса переменной этажности по адресу: ул. Мира, мкр. 17, к. 3 Жилой комплекс расположен всего в 10 мин езды от станции метро «Медведково». Его характерная особенность — применение самых современных строительных технологий, оборудования и экологически чистых материалов. Комплекс состоит из трех секций: 12, 14 и 17 этажей. Предусмотрены 1–3-комнатные квартиры с оптимальными планировочными решениями и остекленными лоджиями. Площадь 1-комнатных квартир — от 45,98 до 48,56 кв. м, 2-комнатных — от 66,43 до 71,57 кв. м, 3-комнатных — от 91,21 до 100,91 кв. м. Рядом с домом строят подземную двухуровневую стоянку для автомобилей, поскольку такой вариант безопаснее и экологичнее паркинга, расположенного непосредственно под домом.
Срок сдачи дома — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $555.

Жилой комплекс «Светлана»
Сдача еще одного строящегося на этой же улице жилого комплекса «Светлана» планируется на начало 2005 года. Комплекс представляет собой три 17-этажных двухсекционных дома, торцами обращенных на улицу Трудовую. Конструктивные решения — трехслойные кирпичные стены с поэтажной опорой на монолитный железобетонный каркас. Перед жилыми домами располагается двухэтажная общественная зона. Площадь квартир — от 44,1 до 87,3 кв. м.
Срок сдачи дома — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $65

Жилой комплекс на улице Шараповской
На улице Шараповской, которая пересекает Новомытищинский проспект и спускается по направлению к реке Яузе, завершается строительство девятиэтажного панельного жилого комплекса. В доме имеются 1–4-комнатные квартиры с двумя вариантами планировки. В квартирах большая площадь нежилых помещений, кладовых и лоджий. Дом сдается с полной отделкой, металлическими входными дверями и застекленными верандами. Первые этажи дома также отведены под будущие магазины и службы быта. Рядом с домом прекрасная детская площадка и автостоянка.
Срок сдачи дома — 2004 год.
Стоимость 1 кв. м — от $57

Жилой комплекс «Былина»
Комбинированный кирпично-монолитный комплекс «Былина» расположился в центре города на Новомытищинском проспекте, рядом с городским парком. Комплекс состоит из трех разноуровневых крыльев (от 14 до 16 этажей), два из которых соединены 18-этажной башней. Площадь квартир — от 49 кв. м, кухонь — от 11 кв. м. Высота потолков — 3 м. В доме предусмотрены пентхаусы и двухуровневые трехкомнатные квартиры с эркерами и зимним садом. Первые этажи зданий отводятся под нежилые помещения.
Срок сдачи дома — первая очередь IV квартала 2003 года, вторая — I квартал 2004 и третья — III квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $750.

Жилой комплекс на улице Белобородова
Еще один новый жилой дом на улице Белобородова будет готов раньше — в IV квартале 2003 года. Кирпичные угловые секции панельного дома придают его жесткой схеме пластичность кирпичного. Стоимость квартир с индивидуальной отделкой — от $750 за 1 кв. м.
Первый квартал 2005 года — срок сдачи панельного дома переменной этажности (14-17 этажей) на улице Сукромка — недалеко от поймы рек Сукромка и Яуза. 1–3-комнатные квартиры улучшенной планировки площадью 35–83 кв. м сдаются под ключ.
Срок сдачи дома — II–III кварталы 2003 года.
Стоимость 1 кв. м — от $590.

Жилой комплекс «Олимпик»
Недалеко от железнодорожной станции Мытищи находится микрорайон с наиболее отлаженной инфраструктурой. Здесь, на пересечении улицы Белобородова и Олимпийского проспекта, возводится жилой комплекс «Олимпик», представляющий собой каркасно-кирпичные дома переменной этажности (12–14–16 этажей). Площадь квартир от 41,5 до 87 кв. м. В квартирах предусмотрены панорамное остекление, эркеры, застекленные лоджии. Комплекс сдается в эксплуатацию вместе с детской площадкой, автостоянкой, подземным гаражом.
Срок сдачи дома — III квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $700.

Жилые комплексы в Пирогове
В Пирогове возводится несколько секционных кирпично-панельных жилых комплексов переменной этажности (7–8–9–10 этажей), сдача которых планируется на протяжении 2004 года. Дома имеют железобетонный каркас, внутренние перегородки — панельные, внешние стены кирпичные. Проектом предусмотрены 1–3-комнатные квартиры с различными вариантами планировок. Однокомнатные квартиры общей площадью от 41,8 до 44,65 кв. м имеют окно-эркер в жилой комнате и застекленную веранду на просторной кухне. В двухкомнатных квартирах общей площадью от 66,26 до 74,86 кв. м с кухнями от 10,76 до 16,26 кв. м имеются эркер в одной из жилых комнат и две веранды — в другой комнате и на кухне. Трехкомнатные квартиры общей площадью до 99,79 кв. м и кухней 16,26 кв. м также имеют элегантный эркер и две веранды.
Срок сдачи дома — 2004 год.
Стоимость 1 кв. м — от $640.
Одно из самых молодых государств Европы - Словацкая республика - еще пару лет назад было сильно обделено вниманием иностранных инвесторов. Совсем недавно отделившись от Чехословакии, по ценам на недвижимость эта страна сильно отставала как от самой Чехии, так и от соседствующих Польши, Австрии, Венгрии и даже Украины. Но теперь все меняется.

Строительный бум не обошел стороной и относящийся к Мытищинскому району поселок Пироговский, который расположился в непосредственной близости от курортной зоны — территории Пироговского водохранилища. Другое преимущество поселка — хорошая транспортная доступность: 10 мин от МКАД на автомобиле по Осташковскому шоссе, и вы в Пирогове. Хорошо налажена работа общественного транспорта, время в пути от станции метро «Медведково» — 25 мин В нескольких минутах езды — Мытищи со своей развитой торговой сетью и социально-бытовой инфраструктурой. В самом поселке есть уютные кафе, детские городки, стадион и парк.

Тому есть несколько причин. Помимо пристального внимания иностранцев к недвижимости Словакии, растут и покупательские способности ее собственного населения, упрощаются условия получения кредитов и ипотеки, приток денег в сферу недвижимости увеличивается. Цены на недвижимость в Словакии растут сегодня быстрыми темпами, более 30% в год, и по прогнозам аналитиков эта тенденция сохранится еще как минимум пару лет. Пока они не достигли уровня цен стран-соседок, эксперты считают выгодным вложением денег покупку недвижимости именно здесь. Например, при 15-процентном годовом росте цен на недвижимость в Чехии метр стоит около 2000 евро, а в Праге от 2500: это на 500 евро дешевле, чем в Словакии и Братиславе соответственно.

Многие эксперты признают, что Словакия с каждым годом становится все более привлекательна для инвестиций. Эта страна окружена государствами, недвижимость которых долгое время оставалась гораздо дороже словацкой. Это не могли не заметить иностранцы, и теперь, несмотря на активное развитие строительства в Словакии, спрос на ее недвижимость сильно превышает предложение.

Заключение договора купли-продажи тоже не представляет сложностей: сделка регистрируется у нотариуса, а покупатель вносит 10%-20% от стоимости имущества в качестве залога. Приятной новостью для нерезидентов Словакии должна стать и возможность получить на месте ипотечный кредит сроком от четырех до 30 лет на покупку дома или его строительство. Правда, первый взнос там достаточно весом и составляет примерно треть стоимости недвижимости, зато невысока процентная ставка: в зависимости от банка, срока и других условий договора она составляет от 5 до 7% годовых.

Почти как дома
Сразу стоит сказать, что с 2004 года, времени вступления Словакии в Евросоюз, в стране были сняты все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Отныне любой может приобрести в частную собственность квартиру, дом, офис или земельный участок с разрешением на строительство, запрещена только продажа нерезидентам сельскохозяйственных земель и лесов. Более того, наличие недвижимости дает право на получение многократной полугодовой словацкой визы.

Словацкий метр
Быстрее всего цены на недвижимость растут в столице Словакии Братиславе. Большинство экспертов предсказывают в течение последующих 3 5 лет 15 20-процентный рост цен в год. Спрос на недвижимость здесь велик: все больше международных компаний переводят свою деятельность в Братиславу, а низкая здешняя безработица приводит к миграции сюда людей из других регионов страны.

Что касается бизнеса, то здесь тоже нет запретов: заниматься предпринимательской деятельностью иностранцы могут на тех же условиях, что и граждане Словакии. Процедура учреждения компании обычно не занимает много времени и осуществляется в течение месяца.

Что касается аренды, то в Братиславе арендная плата начинается от 10 евро в месяц за квадратный метр, то есть от 600 евро в месяц за небольшую квартиру. За пределами столицы 1-комнатную квартиру можно найти и за 300 евро в месяц, а 2-комнатная квартира с мебелью и бытовой техникой будет стоить 400 500 евро в месяц + электроэнергия

Иностранного капитала на словацком рынке недвижимости еще не так много, как в странах-соседках, да и цены в Словакии примерно на четверть ниже, чем, к примеру, в Австрии. К началу лета этого года средняя цена квадратного метра в хорошем районе Братиславы была около 2 тысяч евро, но цены постоянно растут. Двухкомнатную квартиру площадью около 60-70 кв.м. в Братиславе сейчас можно приобрести за 90 170 тысяч евро, но и в пределах 50 тысяч евро можно найти небольшую, метров на 30-40, квартиру-студию в новостройке. От 170 тысяч евро стоят в Словакии коттеджи (около 180 кв.м.), от 230 тысяч элитные объекты большие столичные виллы и коттеджи в тихих экологически чистых пригородах, например, городе Сенец.

Заплатить по счетам
В Словакии расходы при регистрации объектов недвижимости одни из самых низких в Европе - порядка 0,1% от ее стоимости. Именно столько заплатит покупатель при приобретении квартиры в новом объекте. При покупке квартиры на вторичном рынке все сопутствующие расходы, включая оплату риэлторских услуг, осуществляются за счет продавца.

Тем, кто снимает жилье в Словакии, условия аренды могут показаться несколько жесткими по сравнению с другими странами: предоплата за три месяца вперед и залог на случай порчи имущества обязательны. Арендная плата окупает стоимость квартиры примерно на 7% в год, в пригородах процентов на С учетом инфляции и ежегодным увеличением стоимости аренды, процент окупаемости с каждым годом будет увеличиваться, и квартира окупится не за 14 и 20 лет соответственно, как кажется на сегодняшний день, а значительно быстрее.

Сдавая недвижимость в аренду, арендодателю приходится платить 19% с получаемого дохода: в Словакии существует налог на прибыль. Те же 19% с прибыли придется уплатить и в случае покупки недвижимости по одной цене, а продажи по другой, более высокой. Однако если владелец этой недвижимости являлся таковым более пяти лет или был в ней прописан более двух лет, от налога он освобождается.

В Словакии не существует ни налога на приобретение недвижимости, ни налогов на наследство и на дарение. Зато владение недвижимостью облагается здесь ежегодным налогом. Размер такого налога устанавливается муниципалитетами и зависит от площади объекта, количества этажей, местоположения, характера и целевого назначения недвижимости. Обычно он составляет около 0.1% в год от стоимости квартиры или дома.

Мнение экспертов
Главный редактор портала Prian.ru Алексей Коновалов:

Коммунальные платежи, в которые входят расходы на воду, электроэнергию и различные виды топлива для отопления дома, составляют от 50-70 евро в месяц для владельцев квартир и около 120-140 евро для владельцев домов.

Юрий Иванов, генеральный директор Бюро Зарубежной Недвижимости A.F.-Realty:

Словакия сейчас переживает ценовой бум, и локомотивом его является столица - Братислава. За прошлый год недвижимость в этом городе подорожала на целых 50%, при том, что в среднем по стране рост составил 32,5% и был третьим по интенсивности во всем мире. Обусловлено этот во многом тем, что недвижимость Словакии была и до сих пор недооценена, а экономика находится на подъеме. Тот факт, что Братислава находится как раз на границе с более дорогой Австрией, повышает к ней интерес не только инвестора, который гонится за растущим квадратным метром, но и арендатора. Рост аренды и стоимости недвижимости в столице Словакии продолжится и будет бурным, поэтому мудрее всего, на мой взгляд, сделать выбор в ее пользу. Особенно востребованы там небольшие однокомнатные квартиры.

Справка

Сегодня в Словакии цены на недвижимость переживают небывалый подъем. Безусловно, самые высокие цены в столице Братиславе. Но если раньше в Словакии существовало всего два инвестиционных полюса: Братислава и Попрад (сердце Высоких Татр), то сегодня на рынок активно внедряется еще один регион Низкие Татры, где расположен один из лучших курортов страны Ясна. Сейчас этот регион очень активно застраивается. И это не удивительно регион имеет идеальное местоположение центр Словакии, близость гор, водохранилищ, термальных источников и, что немаловажно, аэропорта. Так что можно уверено сказать, что инвестиции, сделанные в недвижимость этого региона, станут очень выгодными. Что же касается выбора недвижимости для себя, т.е. для личного проживания, то лично я, не задумываясь, выбрал бы город Нитра.

Столица - Братислава.

Словакия, Словацкая республика, - не имеющее выхода к морю государство в центре Восточной Европы. Граничит с Чехией на северо-западе, Польшей на севере, Украиной на востоке, Венгрией на юге и Австрией на юго-западе.

Численность населения 5,38 млн. чел.

Для словацкого ландшафта характерна гористая природа, с Карпатскими горами, проходящими через большую половину северной части страны. Самая высокогорная часть Карпат Высокие Татры, являющиеся популярными лыжными местами, с множеством живописных озёр и долин, а также здесь находится высочайшая точка Словакии и всех Карпат Герлаховский Штит высотою 2655 м.

Большинство граждан Словакии (69 %) католики; вторая по величине группа протестанты, греко-католики (4 %) и православные (1 %).

Большинство жителей Словакии являются этническими словаками (86 %). Венгры наибольшее меньшинство (10 %), проживают в основном в южных и восточных регионах страны. Другие этнические группы включают цыган, чехов, русинов, украинцев, немцев и поляков.



Главная --> Публикации